TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 27 de Mayo de 2010
200º y 151º

ASUNTO: AH1A-V-2008-000197
MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO
SENTENCIA: DEFINITIVA
VISTOS: CON INFORMES DE LA PARTE ACTORA
-I-
PARTE DEMANDANTE: MARÍA ANGÉLICA LEÓN ROUX, EDUARDO JOSÉ LEÓN ROUX y RÓMULO GUILLERMO LEÓN ROUX venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las de identidad V-11.227.952, 5.299.154 y 5.537.142 respectivamente.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: ARTURO DE SOLA LANDER, CARLOS BACHRICH NAGY, LORENA MINGARELLI LOZZI e IRENE CAROLINA BORJAS AFANADOR, abogados en ejercicio, de este domicilio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 7.712, 24.122, 71.168 y 108.259 respectivamente.
PARTE DEMANDADA: Sociedad mercantil NOUVEAU CAFÉ RESTAURANT S.A registrada ante el Registro V de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda en fecha 28 de octubre de 2004, bajo el N° 7, tomo 990-A.
DEFENSOR JUDICIAL: YAJAIRA DA SILVA abogada en ejercicio e inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 21.754.
-II-
Se inició el presente proceso a través de libelo de demanda presentado el 20 de mayo de 2008, por ante el Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, distribuidor de turno; sometido a distribución dicho libelo, le correspondió su conocimiento a este Juzgado.
Mediante auto dictado el 25 de junio de 2.008, este Tribunal admitió la demanda a través del procedimiento breve, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada para que contestara la demanda el segundo (2°) día de despacho siguiente a la constancia en autos de haberse practicado su citación, indistintamente en la persona de dos (2) de los Miembros de su Junta Directiva, Director Gerente JUAN BAUSTISTA LLEDÓ ESCODA, y/o su Consultor Financiero, Contable y Administrativo JOSÉ JUAN CASTRO SILVA y/o su Director Creativo JOSE LUIS SEIJAS.
En fecha 09 de julio de 2.008, el apoderado judicial de la parte actora consignó los fotostatos para la elaboración de la compulsa.
Posteriormente, en fecha 13 de agosto de 2008, se dictó auto complementario al auto de admisión de 25 de junio de 2008.
Mediante diligencia la apoderada judicial de la parte actora consignó los fotostatos del auto de admisión y auto complementario para la elaboración de la compulsa.
El alguacil José Gregorio Mendoza, en fecha 01 de octubre y 03 de noviembre de 2008 hizo constar que recibió de la actora las expensas suficientes y necesarias para la práctica de la citación personal de la demandada. En fecha 20 de octubre de 2008 se libraron las compulsas correspondientes.
En el despacho del día 10 de noviembre de 2.008, el alguacil José Gregorio Mendoza dejó constancia de haber hecho entrega de la compulsa de citación al director operativo de la junta directiva de la demandada Sociedad mercantil NOUVEAU CAFÉ RESTAURANT S.A, y dejando constancia de la imposibilidad material de citación del codemandado JUAN BAUTISTA LLEDÓ ESCODA.
En fecha 12 de noviembre de 2008, la apoderada de la parte actora solicitó la citación por carteles de la demandada NOUVEAU CAFÉ RESTAURANT S.A,, ratificada en fecha 17 de abril de 2009.
Mediante auto dictado en fecha cinco (05) de junio de 2009, este Tribunal instado por la parte acora y en virtud de la imposibilidad de practicar la citación personal de la demandada, en la persona de al menos dos de los Miembros de la Junta Directiva, acordó practicar la misma por carteles de conformidad con lo dispuesto en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 29 de junio de 2009 la parte actora consigna cartel de citación, en tal sentido, en la representación judicial de la parte actora, solicitó se cumpla con lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, lo cual fue acordado por auto del 18 de septiembre de 2008, cumpliendo la Secretaria con las formalidades de dicho artículo.
En fecha 12 de noviembre de 2008, compareció el abogado ALFREDO FRANCISCO FERNÁNDEZ CARPIO y consignó poder en el cual acredita su representación, como apoderado judicial de la parte actora, en virtud de la sustitución de poder de la abogada LORENA MINGARELLI LOZZI.
En fecha 02 de diciembre de 2008, el apoderado de la parte actora solicitó se designe defensor judicial a la parte demandada Sociedad mercantil NOUVEAU CAFÉ RESTAURANT S.A..
En fecha 15 de diciembre de 2009 se designó defensor judicial de la Sociedad mercantil NOUVEAU CAFÉ RESTAURANT S.A a la abogada YAJAIRA DA SILVA, quien una vez juramentada juró cumplir fiel y cabalmente con sus funciones.
En fecha 18 de marzo de 2010, el alguacil José Gregorio Mendoza dejó constancia de haber hecho entrega a la defensora judicial YAJAIRA DA SILVA de la compulsa de citación.
En fecha 24 de marzo de 2010, la defensora judicial YAJAIRA DA SILVA presentó escrito de contestación de la demanda constante de un (01) folio y su vto y dos (02) anexos.
En fecha 25 de marzo de 2010 el apoderado de la parte actora consignó escrito de promoción de pruebas, las cuales fueron admitidas en la misma fecha 06 de abril de 2010.
Quien suscribe, en fecha 11 de mayo de 2010, se abocó al conocimiento de la presente causa.
En fecha 17 de mayo de 2010, se realizó la inspección judicial promovida por la parte actora.
Corresponde al Tribunal emitir su fallo y lo hace de la siguiente manera:
II
LIMITES DE LA CONTROVERSIA
Establecido el trámite procesal correspondiente en esta instancia, el Tribunal observa que la litis quedó planteada en los siguientes términos:
Alega la parte actora en el libelo de la demanda:
• Que la co-demandante MARÍA ANGELICA LEON ROUX , es propietaria de un inmueble identificado como Local Comercial N° 1, Sección Cuyuní situado en la planta baja (P.B) del Edificio Cuyuní –Yuruary, en la avenida Valle Arriba cruce con Calle Orinoco, Urbanización Las Mercedes, Municipio Baruta del Estado Miranda, lo cual consta de documento debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer de Registro Público del Municipio Baruta del Estado Miranda en fecha 26 de diciembre de 2001, anotado bajo el N° 13, Tomo 30, Protocolo 1°.
• Que los co-demandantes MARÍA ANGÉLICA LEÓN ROUX, EDUARDO JOSÉ LEÓN ROUX y RÓMULO GUILLERMO LEÓN ROUX, son propietarios en una misma porción de otro inmueble, identificado como Local Comercial N° 2, Sección Yuruary, situado también en la planta baja (P:B) del Edificio Cuyuní Yuruary N° 2, sección Yuruary, en la avenida Valle Arriba cruce con Calle Orinoco, Urbanización Las Mercedes, Municipio Baruta del Estado Miranda, lo cual consta de documento debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Primer Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda en fecha 20 de diciembre de 1993, anotado bajo el N° 29, Tomo 48, Protocolo 1°.
• Que el inmueble identificado con Local N° 1 fue cedido a la Sociedad mercantil NOUVEAU CAFÉ RESTAURANT S.A, plenamente identificada en el encabezamiento del presente fallo, mediante contrato de arrendamiento, autenticado ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Baruta, Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha 03 de diciembre de 2004, anotado bajo el N° 90, Tomo 57, de los Libros de Autenticaciones.
• Que el inmueble identificado con Local N° 2 fue cedido a la Sociedad mercantil NOUVEAU CAFÉ RESTAURANT S.A, plenamente identificada, mediante contrato de arrendamiento, autenticado ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Baruta, Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha 03 de diciembre de 2004, anotado bajo el N° 98, Tomo 57, de los Libros de Autenticaciones.
• Que ambos inmuebles dados en arrendamiento son contiguos, se encuentran unidos y son usados para el desarrollo del fondo de comercio sociedad mercantil NOUVEAU CAFÉ RESTAURANT S.A, destinado al negocio de café –restaurante.
• Que los contratos son muy similares en su contenido y normativa, se celebraron por un plazo de cuatro (04) años fijos, contados a partir del día 03 de diciembre de 2004, fecha de su autenticación hasta el día 03 de diciembre de 2008, oportunidad en la que la arrendataria se obligó a devolver los locales arrendados a sus representados por haber estipulado un término fijo y sin prórroga.
• Que la cláusula séptima de cada uno de los contratos, se estableció el carácter de INTUITU PERSONAE de los mismos, atendiendo a las cualidades especiales de la arrendataria Sociedad mercantil NOUVEAU CAFÉ RESTAURANT S.A, y comerciales del accionista y administrador que representa legalmente a dicha arrendataria.
• Que en la cláusula octava de ambos contratos en el numeral 7, la arrendataria sociedad mercantil NOUVEAU CAFÉ RESTAURANT S.A, se obligó a no efectuar mejoras o modificaciones a los locales arrendados sin previo consentimiento por escrito por los arrendadores. Asimismo, en el numeral 11 se obligó a obtener a su nombre por su sola cuenta y riesgo, todos aquellos permisos, licencias y autorizaciones que se requirieran para operar legalmente.
• Por otra parte, en la cláusula octava numeral 8, la arrendataria Sociedad mercantil NOUVEAU CAFÉ RESTAURANT S.A, se obligó a no traspasar ni ceder parcial o totalmente, sin la autorización de los arrendadores el fondo de comercio que haya instalado la arrendataria en los locales arrendados. Igualmente, en el numeral 9 la arrendataria Sociedad mercantil NOUVEAU CAFÉ RESTAURANT S.A, se obligó a no traspasar, en ningún caso, subarrendar total o parcialmente los locales arrendados, ni efectuar ningún tipo de acto que implique el traspaso, cesión o transferencia de los locales arrendados o de los derechos sobre éstos a una tercera persona, y en el numeral 10, a no traspasar ni ceder en forma alguna los contratos de arrendamientos a terceras persona.
• Que en la cláusula novena de los contratos, en el numeral 4, las partes convinieron que el incumplimiento por parte de la arrendataria Sociedad mercantil NOUVEAU CAFÉ RESTAURANT S.A, de lo pactado en el contrato, daría derecho a los arrendadores a dar por resuelto el contrato de pleno derecho y sin necesidad de intervención o resolución judicial alguna, exigir la inmediata entrega de los locales arrendados y tal sanción procedería cuando la arrendataria Sociedad mercantil NOUVEAU CAFÉ RESTAURANT S.A, por acto entre vivos, transformara su composición accionaria o la distribución de su participaciones o cuotas sociales sin que mediara la autorización de los arrendadores.
• Que para la fecha de la celebración de los contratos de arrendamiento, los accionistas de Sociedad mercantil NOUVEAU CAFÉ RESTAURANT S.A, eran los ciudadanos JUAN BAUTISTA LLEDÓ ESCODA y ARMANDO JOSE SALAZAR CEGARRA mayores de edad, de este domicilio, de nacionalidad española el primero y venezolano el segundo, titulares de las cedulas de identidad N° E-82.286.320 y V-11.232.633 respectivamente, en su carácter de Directores Gerentes de dicha sociedad durante un plazo de un año, tal como se desprende documento constitutivo estatutario de la mencionada sociedad.
• Que en Asamblea General Extraordinaria de Accionista de la Sociedad mercantil NOUVEAU CAFÉ RESTAURANT S.A., celebrada en fecha 02 de octubre de 2006, debidamente inscrita ante el Registro Mercantil V de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda en fecha 19 de octubre de 2006, bajo el N° 10 tomo 1440-A, el accionista ARMANDO JOSE SALAZAR CEGARRA cedió la totalidad de sus acciones en Sociedad mercantil NOUVEAU CAFÉ RESTAURANT S.A, al ciudadano JUAN BAUTISTA LLEDÓ ESCODA, quien quedó como accionista de dicha sociedad y designado como administrador único de la misma durante el período comprendido entre los años 2006 a 2016.
• Que la cesión o venta de acciones tuvo lugar sin que mediara autorización de sus mandantes, sin embargo por tratarse de una venta entre los mismos accionistas, no hubo objeción alguna por parte de ellos.
• Que la Sociedad mercantil NOUVEAU CAFÉ RESTAURANT S.A, a través de su administrador único JUAN BAUTISTA LLEDÓ ESCODA violó sus obligaciones contenidas en las cláusulas séptima y octava en sus numerales 7, 8, y 9 de los referidos contratos de arrendamiento e incurrió en la práctica prohibida contenida en el numeral 4 de la cláusula novena de los mismos, cuando sin haber notificado a los arrendadores publicó en el portal de tuinmueble.com con el número de anuncio 251605, la oferta de venta del fondo de comercio Sociedad mercantil NOUVEAU CAFÉ RESTAURANT S.A.
• Que en fecha 29 de enero de 2008, celebró un contrato de opción de compra venta de las acciones de la Sociedad mercantil NOUVEAU CAFÉ RESTAURANT S.A, así como del fondo de comercio denominado “NOUVEAU CAFÉ RESTAURANT” con los ciudadanos JOSÉ JUAN CASTRO de nacionalidad española, con pasaporte español N° X-399.843 y JOSÉ LUÍS SEIJAS venezolano y titular de la cédula de identidad V-9.918.421.
• Que en la cláusula primera de la referida opción de compra venta, se perfeccionaba la obligación del accionista y administrador único de NOUVEAU CAFÉ RESTAURANT S.A, JUAN BAUSTISTA LLEDÓ ESCODA de vender sus acciones en NOUVEAU CAFÉ RESTAURANT S.A, a los señores JOSÉ JUAN CASTRO SILVA y JOSÉ LUÍS SEIJAS, así como vender el fondo de comercio sociedad mercantil NOUVEAU CAFÉ RESTAURANT S.A, a dichos ciudadanos, de manera que se contrajo la obligación de vender tanto las acciones de la compañía como el fondo de comercio a terceras personas, en contravención a lo previsto en las cláusulas séptima, octava y novena de los contratos de arrendamiento.
• Que en la cláusula segunda del referido contrato, se estableció el precio de venta tanto de las acciones como del fondo de comercio en la cantidad de QUNIENTOS MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs 500.000,00) de lo cual produce el pago de parte de dicho precio en la cantidad de CIENTO QUINCE MIL BOLÍVARES SIN CENTIMOS (Bs 115 000,00), que el ciudadano JUAN BAUSTISTA LLEDÓ ESCODA recibió de los compradores, los ciudadanos JOSÉ JUAN CASTRO SILVA y JOSE LUIS SEIJAS.
• Que en la cláusula tercera, las partes acuerdan un plazo de cuarenta y cinco (45) días contados a partir de su autenticación de la opción de compra venta, es decir a partir del día 29 de enero de 2008 para la firma del documento definitivo de compra venta.
• Que en la cláusula octava JUAN BAUSTISTA LLEDÓ ESCODA se comprometía a obtener de sus representados, los arrendadores demandantes, la autorización expresa a los fines de perfeccionar la venta de las acciones y del fondo de comercio.
• Que una vez celebrado el contrato de opción de compra venta, el ciudadano JUAN BAUSTISTA LLEDÓ ESCODA, dando cumplimiento a lo establecido en el artículo 151 del Código de Comercio de las formalidades establecidas para la enajenación del fondo de comercio denominado NOUVEAU CAFÉ RESTAURANT S.A, realizó tres (03) publicaciones en intervalos de diez (10) días en el periódico “El Universal” los días 9 de febrero de 2008, 19 de febrero de 2008 y 29 de febrero de 2008 respectivamente.
• Que en las mencionadas publicaciones, el ciudadano JUAN BAUSTISTA LLEDÓ ESCODA actuando en su carácter de administrador único de la sociedad mercantil NOUVEAU CAFÉ RESTAURANT S.A, declaró tener pactada la venta de la totalidad de las acciones de dicha empresa y del fondo de comercio con los ciudadanos JOSÉ JUAN CASTRO SILVA y JOSÉ LUÍS SEIJAS, sin que los arrendadores MARÍA ANGÉLICA LEÓN ROUX, EDUARDO JOSÉ LEÓN ROUX y RÓMULO GUILLERMO LEÓN ROUX, estuvieran en conocimiento de dicha opción de compra venta y es en el mes de enero de 2008 que se percatan que el restaurante NOUVEAU CAFÉ RESTAURANT S.A, se encontraba cerrado por remodelación sin su consentimiento.
• Que el ciudadano JUAN BAUSTISTA LLEDÓ ESCODA llamó en varias oportunidades al ciudadano RÓMULO GUILLERMO LEÓN ROUX, para informarle que existían algunas personas interesadas en comprarle el fondo de comercio. Que en esa misma semana celebró la opción de compra venta y se con los ciudadanos JOSÉ JUAN CASTRO SILVA y JOSÉ LUÍS SEIJAS.
• Que el ciudadano RÓMULO GUILLERMO LEÓN ROUX se reunió con los ciudadanos JUAN BAUSTISTA LLEDÓ ESCODA, JOSÉ LUÍS SEIJAS y el abogado Freddy Amaya, quienes estaban interesados en comprar el fondo de comercio. Posteriormente, se reunieron nuevamente sin la presencia del ciudadano JUAN BAUSTISTA LLEDÓ ESCODA.
• Que la venta de las acciones y del fondo de comercio ya se había perfeccionado y los supuestos interesados se encontraban en posesión de los inmuebles desde el 28 de de enero de 2008, realizando remodelaciones a los locales con el fin de reinaugurar el restaurante con nueva administración y personal lo que constituiría la entrega material del fondo de comercio vendido a los ciudadanos JUAN CASTRO SILVA y JOSÉ LUÍS SEIJAS.
• Que en fecha 28 de enero de 2008, se realizó la tercera reunión en la cual el aparente administrador y único accionista de sociedad mercantil NOUVEAU CAFÉ RESTAURANT S.A, ciudadano JUAN BAUSTISTA LLEDÓ ESCODA les comunica a los arrendadores de la existencia de la opción de compra venta de las acciones y del fondo de comercio celebrado entre él y los supuestos potenciales compradores.
• Que en fecha 03 de marzo de 2008, se les daría una respuesta sobre la aprobación o no por parte de los arrendadores a la negociación.
• Que los ciudadanos JOSÉ JUAN CASTRO SILVA y JOSÉ LUÍS SEIJAS, nunca salieron de los inmuebles, ni paralizaron sus trabajos de remodelación, tal como le fue solicitado por los arrendadores, ni entregaron la información adicional, a lo cual previa evaluación de la poca información que tenían sobre los posibles compradores, los arrendadores decidieron no autorizar la venta de las acciones y del fondo de comercio y tal decisión fue comunicada a través de correo electrónico enviado en fecha 03 de marzo de 2008.
• Que procedieron a notificar a la sociedad mercantil NOUVEAU CAFÉ RESTAURANT S.A por intermedio de la Notaría Pública Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital lo siguiente:
 Primero: Que no autorizan el propuesto traspaso de las acciones en la compañía NOUVEAU CAFÉ RESTAURANT S.A a los señores JOSÉ JUAN CASTRO SILVA y JOSÉ LUÍS SEIJAS, por no estar de acuerdo con la misma, por tener los mencionados contratos carácter de INTUITU PERSONAE, de conformidad con la cláusula séptima en los contratos de arrendamiento.
 Segundo: Que no autorizan la cesión o traspaso del fondo de comercio NOUVEAU CAFÉ RESTAURANT S.A a los señores JOSÉ JUAN CASTRO SILVA y JOSÉ LUÍS SEIJAS, de conformidad a lo previsto en la cláusula octava numeral 8 del contrato de arrendamiento.
 Tercero. Que no podría traspasar, ceder o subarrendar total o parcialmente los locales comerciales arrendados a los derechos sobre éste a terceras personas, de conformidad con la cláusula octava numeral 9 del contrato de arrendamiento.
 Cuarto: Que no podría traspasar ni cede en forma alguna los mencionados contratos de arrendamiento, de conformidad con la cláusula octava numeral 10 de los contratos de arrendamiento.
• Que en contra de la voluntad de sus mandantes, la venta o cesión tanto de las acciones como del fondo de comercio NOUVEAU CAFÉ RESTAURANT S.A, a los ciudadanos JOSÉ JUAN CASTRO SILVA y JOSÉ LUÍS SEIJAS, se perfeccionó, por cuanto el ciudadano JUAN BAUSTISTA LLEDÓ ESCODA, actuando como administrador único, realizó las tres publicaciones exigidas por el artículo 151del Código de Comercio en el diario “El Universal” de modo que hizo cesar los negocios de su anterior dueño y quedado como nuevos propietarios los ciudadanos JOSÉ JUAN CASTRO SILVA y JOSÉ LUÍS SEIJAS del fondo de comercio y de las acciones de NOUVEAU CAFÉ RESTAURANT S.A.
• Que la sociedad mercantil NOUVEAU CAFÉ RESTAURANT S.A. sigue siendo la arrendataria de los inmuebles, pero ha dejado de ser la dueña del fondo de comercio por haberlo vendido a sus nuevos accionistas JOSÉ JUAN CASTRO SILVA y JOSÉ LUÍS SEIJAS.
• Que en fecha 02 de abril de 2008, la Junta de Condominio y Administradora del Edifico YURUARY, lugar donde se encuentra uno de los dos locales dados en arrendamiento a la sociedad mercantil NOUVEAU CAFÉ RESTAURANT S.A, le envía comunicación a los arrendadores manifestándoles que están en conocimiento de la venta del restaurante y que tiene nuevo dueños a los cuales califica de inquilinos.
• Que en fecha 18 de abril de 2008, el Notario Público Tercero del Municipio del Municipio Libertador del Distrito Capital se trasladó y constituyó en los inmuebles arrendados y dejó constancia de lo siguiente:
 Presencia de veinticinco (25) personas naturales, las cuales fueron debidamente identificadas con sus respectivas cédulas de identidad.
 Que entre las personas presentes se encontraban JOSÉ JUAN CASTRO SILVA y JOSÉ LUÍS SEIJAS, sin embargo, entre todas las personas no se encontraba el accionista único de sociedad mercantil NOUVEAU CAFÉ RESTAURANT S.A., el ciudadano JUAN BAUSTISTA LLEDÓ ESCODA, lo cual evidenciaba que el ya no tenía nada que ver con el fondo de comercio que funciona en los inmuebles arrendados.
 Por otra parte, dejó constancia que en los mencionados inmuebles arrendados se estaban realizando mejoras, modificaciones y cambios en la decoración, y que la apertura del restaurante estaba prevista para el día jueves 24 de abril de 2008.
• Que los nuevos propietarios del fondo de comercio, así como de las acciones en la arrendataria sociedad mercantil NOUVEAU CAFÉ RESTAURANT S.A., estaban realizando los trabajos de mejoras, modificaciones y redecoración, consistente en el balanceo de las cargas eléctricas, cambio de breaker, destape de tuberías, pintura en general, friso nuevo en varias paredes, cableado de teléfono, cableado nuevo eléctrico de dos breaker, plastificado del piso de madera, arreglo de puertas, arreglo de las plantas de la terraza, cambio de extractor de aire de cocina, cambio de tapicería de los muebles, colocación de rodapiés y arreglo de la terraza, entre otras cosas, en contravención a lo dispuesto en el numeral 7 de la cláusula octava de los contratos de arrendamiento, debido a que dichos trabajos no habían sido autorizados ni consentidos por sus representados.
• Que en fecha 15 de abril de 2008, intentaron una denuncia ante la Dirección de Ingeniería Municipal-División de inspección y Contratación de la Alcaldía del Municipio Baruta del Estado Miranda, tramitada bajo la solicitud N° 00908, por no tener dichos trabajos la debida permisología por parte de la mencionada autoridad para realizar las mencionadas mejoras, modificaciones y redecoración en los inmuebles supra señalados, en contravención a lo estipulado en la cláusula octava numeral 11 de ambos contratos de arrendamiento, que obligaba a la arrendataria a solicitar los permiso necesarios para realizar tales trabajos.
• Que en fecha 28 de marzo de 2008, se inscribió en el expediente N° 502918 de la compañía que se lleva en el Registro Mercantil Quinto (V) de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, el acta de Asamblea General Extraordinaria de Accionistas de la compañía arrendataria sociedad mercantil NOUVEAU CAFÉ RESTAURANT S.A., celebrada en fecha 12 de marzo de 2008, en la cual estuvieron presentes JUAN BAUTISTA LLEDÓ ESCODA como el supuesto único accionista de la compañía y los compradores de las acciones y el fondo de comercio, los ciudadanos JOSE JUAN CASTRO SILVA y JOSE LUÍS SEIJAS, como invitados especiales en dicha asamblea.
• Que los puntos tratados y aprobados en la asamblea por todos los presentes, se modificaron los estatutos en la cláusula décima relacionada con la convocatoria a la asamblea por cualquier miembro de la Junta Directiva, décima tercera relacionada con la administración de la compañía, siendo sustituida la figura de administrador único por la Junta Directiva, conformada por tres miembros, integrada por un Director Gerente, un Director Operativo y un Consultor Financiero, Contable y Administrativo, y la cláusula décima Quinta relacionada con la duración de la Junta Directiva, que sería de diez (10) años y décima novena en la cual fueron incorporados a la administración, junto al vendedor JUAN BAUTISTA LLEDÓ ESCODA con amplias facultades, y los dueños de las acciones y del fondo de comercio JOSÉ JUAN CASTRO SILVA y JOSÉ LUÍS SEIJAS quienes actuando conjuntamente obligan a la compañía sin necesidad de contar con la voluntad del vendedor JUAN BAUTISTA LLEDÓ ESCODA.
• Que la designación de los integrantes de la Junta Directiva quedó constituida JUAN BAUSTISTA LLEDÓ ESCODA como Director Gerente, el comprador JOSÉ LUÍS SEIJAS como Director Operativo y el comprador JOSE JUAN CASTRO SILVA como Consultor Financiero, Contable y Administrativo.
• Que las modificaciones creadas en los estatutos de la arrendataria sociedad mercantil NOUVEAU CAFÉ RESTAURANT S.A., así como la participación activa dentro de la señalada asamblea de los adquirentes de las acciones y del fondo de comercio, ciudadanos JOSÉ JUAN CASTRO SILVA y JOSÉ LUÍS SEIJAS, quienes son incorporados en la administración de dicha compañía, con plenas facultades para obligar a la misma actuando conjuntamente sin necesidad de contar con la voluntad del supuesto accionista único y Director Gerente JUAN BAUSTISTA LLEDÓ ESCODA, quien revela que los verdaderos dueños y operadores tanto de la compañía como del fondo de comercio, son los ciudadanos JOSÉ JUAN CASTRO SILVA y JOSÉ LUÍS SEIJAS, quienes ni siquiera están obligados a informarle al ciudadano JUAN BAUSTISTA LLEDÓ ESCODA de sus actos dentro de la operación de la compañía.
• Que sus representados no habían autorizado la venta de acciones y el fondo de comercio, es la razón por la cual los nuevos propietarios de las acciones y el fondo de comercio, dejaron al ciudadano JUAN BAUTISTA LLEDÓ ESCODA como único accionista nominal de la arrendataria sociedad mercantil NOUVEAU CAFÉ RESTAURANT S.A., y que lo hayan nombrado como Director de dicha compañía, lo cual constituye una flagrante simulación de hechos, dirigidas a engañar a sus representados, quienes son los propietarios de los inmuebles arrendados objeto de la demanda y en tal carácter arrendatarios de los mismos, para evitar incurrir en una situación de incumplimiento de los contratos de arrendamiento.
• Que el ciudadano JUAN BAUTISTA LLEDÓ ESCODA y la arrendataria sociedad mercantil NOUVEAU CAFÉ RESTAURANT S.A., se obligaron frente a los adquirentes JOSÉ JUAN CASTRO SILVA y JOSÉ LUÍS SEIJAS, en el momento de celebrar la opción de compra venta de las acciones y el fondo de comercio, sin siquiera haber informado a los arrendadores y mucho menos haber recibido el necesario consentimiento previo de ellos para la venta de tales acciones y el fondo de comercio.
• Que con la incorporación de los compradores de dichas acciones de sociedad mercantil NOUVEAU CAFÉ RESTAURANT S.A., como del fondo de comercio que es operado dentro de los inmuebles arrendados, los ciudadanos JOSÉ JUAN CASTRO SILVA y JOSÉ LUÍS SEIJAS como miembros de de la Junta Directiva, con plenas facultades para actuar conjuntamente y obligar a la compañia y manejar el negocio que funciona dentro de los inmuebles arrendados, constituye una forma de encubrir la venta de las acciones y del fondo de comercio, permitiendo que de esta manera que dichos ciudadanos puedan fungir como los dueños del negocio.
• Razón por la cual demanda a la sociedad mercantil NOUVEAU CAFÉ RESTAURANT S.A, por Resolución de Contrato de Arrendamiento, de conformidad con lo establecido en los artículos 1159, 1160, 1161, 1167, 1264, 1266, 1616 del Código Civil en concordancia con el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y en consecuencia, para que convenga o en su defecto sea condenado a lo siguiente:
 Primero: En la resolución de los referidos contratos de arrendamiento celebrados con la sociedad mercantil NOUVEAU CAFÉ RESTAURANT S.A, en su carácter de arrendataria, con fundamento en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales de no hacer previstas en las cláusula séptima, cláusula octava numerales 7, 8, 9 y 11 y la cláusula novena numeral 4 de ambos contratos de arrendamiento.
 Segundo: La restitución y entrega material de los inmuebles referidos con todos sus accesorios, en las mismas buenas condiciones en que se encontraban, libre de personas y bienes muebles que no pertenezcan a los arrendadores y totalmente solventes en los servicios, y la devolución de los bienes muebles descritos en los inventarios de la cláusula primera de cada uno de los contratos de arrendamiento.
 Tercero: El pago por vía de daños y perjuicios del precio del arrendamiento por todo el tiempo que medie hasta que se pueda celebrar otro contrato de arrendamiento, incluyendo los gastos de condominio de conformidad a lo establecido en la cláusula tercera de ambos contratos en la cual se obligaba a pagar los gastos ordinarios de condominio, estimado en la cantidad de CIENTO TREINTA Y TRES MIL CUATROCIENTOS OCHENTA Y TRES BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs 133.483,00), que es la suma de todos los cánones de arrendamiento pendientes hasta la expiración natural de los contratos de arrendamiento hasta el 03 de diciembre de 2008, así como los gastos ordinarios de condominio causados durante los siete (07) últimos meses tal como lo dispone el artículo 1616 del Código Civil.
 Cuarto: El pago de las costas y costos procesales, incluyendo el pago de los honorarios profesionales de abogados.
• Estimó la demanda en la cantidad de CIENTO TREINTA Y TRES MIL CUATROCIENTOS OCHENTA Y TRES BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs 133.483,00).
La abogada YAJAIRA DA SILVA, defensor judicial de la demandada, Sociedad mercantil NOUVEAU CAFÉ RESTAURANT S.A., presentó escrito en el cual, negó, rechazó y contradijo en forma genérica la demanda tanto en los hechos como en el derecho. Impugnó denuncia inserta a los folios 100 y 101 del presente expediente.
Durante la etapa probatoria correspondiente hubo actividad solamente por parte de la actora, así en fecha veinticinco (25) de marzo de 2010, la representación judicial actora promovió las probanzas que consideró conducentes para la comprobación de sus argumentos de hecho y de derecho.
Este Tribunal pasa a analizar las pruebas aportadas por las partes al proceso, conforme lo dispone el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, siguiendo las reglas consagradas en los artículos 506 ejusdem y 1.354 del Código Civil.
-III-
ANALISIS PROBATORIO
PRUEBAS PRODUCIDAS POR LA DEMANDANTE
a) Original de Contrato de Arrendamiento celebrado entre MARÍA ANGÉLICA LEÓN ROUX venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad V--11.227.952, como arrendadora y sociedad mercantil NOUVEAU CAFÉ RESTAURANT S.A., como arrendataria; que tiene por objeto sobre un inmueble identificado como Local Comercial N° 1, Sección Cuyuní situado en la planta baja (P.B) del Edificio Cuyuní –Yuruary, en la avenida Valle Arriba cruce con Calle Orinoco, Urbanización Las Mercedes, Municipio Baruta del Estado Miranda, autenticado ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Baruta, Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha 03 de diciembre de 2004, anotado bajo el N° 90, Tomo 57, de los Libros de Autenticaciones.
Esta prueba constituye un documento autentico, producido en original de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, que por no haber sido impugnado, desconocido, ni tachado, se aprecia con todo su valor de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1363 del Código Civil.
b) Original de Contrato de Arrendamiento celebrado entre MARÍA ANGÉLICA LEÓN ROUX, EDUARDO JOSÉ LEÓN ROUX y RÓMULO GUILLERMO LEÓN ROUX venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las de identidad V-11.227.952, 5.299.154 y 5.537.142 respectivamente, como arrendadores y la sociedad mercantil NOUVEAU CAFÉ RESTAURANT S.A., como arrendataria, sobre un inmueble identificado como Local Comercial N° 2, Sección Yuruary, situado también en la planta baja (P. B) del Edificio Cuyuní-Yuruary N° 2, sección Yuruary, en la avenida Valle Arriba cruce con Calle Orinoco, Urbanización Las Mercedes, Municipio Baruta del Estado Miranda, autenticado ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Baruta, Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha 03 de diciembre de 2004, anotado bajo el N° 98, Tomo 57, de los Libros de Autenticaciones.
Esta prueba constituye un documento autentico, producido en original de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, que por no haber sido impugnado, desconocido, ni tachado, se aprecia con todo su valor de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1363 del Código Civil.
De la prueba instrumental antes indicada, queda plenamente demostrada la existencia y el contenido normativo de los contratos de arrendamiento cuya resolución se demanda, que se resumen de la siguiente manera:
• La vigencia se estableció en cuatro (04) años fijos, contados a partir del día 03 de diciembre de 2004, fecha de su autenticación hasta el día 03 de diciembre de 2008.
• Que la CLÁUSULA SÉPTIMA de cada uno de los contratos, se estableció el carácter de INTUITU PERSONAE de los contratos.
• Que en la CLÁUSULA OCTAVA de ambos contratos en el numeral 7, la arrendataria sociedad mercantil NOUVEAU CAFÉ RESTAURANT S.A, se obligó a no efectuar mejoras o modificaciones a los locales arrendados sin previo consentimiento por escrito por los arrendadores. Asimismo, en el numeral 11 se obligó a obtener a su nombre por su sola cuenta y riesgo, todos aquellos permisos, licencias y autorizaciones que se requirieran para operar legalmente.
• Que en la CLÁUSULA OCTAVA NUMERAL 8, la arrendataria Sociedad mercantil NOUVEAU CAFÉ RESTAURANT S.A, se obligó a no traspasar ni ceder parcial o totalmente, sin la autorización de los arrendadores el fondo de comercio que haya instalado la arrendataria en los locales arrendados; En el NUMERAL 9 la arrendataria Sociedad mercantil NOUVEAU CAFÉ RESTAURANT S.A, se obligó a no traspasar, en ningún caso, subarrendar total o parcialmente los locales arrendados, ni efectuar ningún tipo de acto que implique el traspaso, cesión o transferencia de los locales arrendados o de los derechos sobre éstos a una tercera persona, y en el numeral 10, a no traspasar ni ceder en forma alguna los contratos de arrendamientos a terceras persona.
• Que en la cláusula novena de los contratos, en el numeral 4, las partes convinieron que el incumplimiento por parte de la arrendataria Sociedad mercantil NOUVEAU CAFÉ RESTAURANT S.A, de lo pactado en el contrato, daría derecho a los arrendadores a dar por resuelto el contrato de pleno derecho y sin necesidad de intervención o resolución judicial alguna, exigir la inmediata entrega de los locales arrendados y tal sanción procedería cuando la arrendataria Sociedad mercantil NOUVEAU CAFÉ RESTAURANT S.A, por acto entre vivos, transformara su composición accionaria o la distribución de su participaciones o cuotas sociales sin que mediara la autorización de los arrendadores.
c) Documento protocolizado debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer de Registro Público del Municipio Baruta del Estado Miranda en fecha 26 de diciembre de 2001, anotado bajo el N° 13, Tomo 30, Protocolo 1°.
Esta prueba constituye un documento público, producido en copia certificada de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, que se tiene por fidedigno y por no haber sido impugnado, desconocido ni tachado se aprecia con todo su valor de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1360 del Código Civil.
Esta prueba instrumental nada aporta al debate en este juicio, ya que en el mismo se discute sobre la Resolución de un Contrato de Arrendamiento y no sobre derechos de propiedad, aun cuando demuestra que la co-demandante MARIA ANGELICA LEON ROUX, adquirió por la negociación contenida en este instrumento público, un inmueble identificado como Local Comercial N° 1, Sección Cuyuní situado en la planta baja (P.B) del Edificio Cuyuní –Yuruary, en la avenida Valle Arriba cruce con Calle Orinoco, Urbanización Las Mercedes, Municipio Baruta del Estado Miranda.
d) Documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Primer Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda en fecha 20 de diciembre de 1993, anotado bajo el N° 29, Tomo 48, Protocolo 1°.
Esta prueba constituye un documento público, producido en copia certificada de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, que se tiene por fidedigno y por no haber sido impugnado, desconocido ni tachado se aprecia con todo su valor de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1360 del Código Civil.
Esta prueba instrumental nada aporta al debate en este juicio, ya que en el mismo se discute sobre la Resolución de un Contrato de Arrendamiento y no sobre derechos de propiedad, aun cuando demuestra que los co-demandantes EDUARDO JOSE LEON ROUX, ROMULO GUILLERMO LEON ROUX Y MARIA ANGELICA LEON ROUX, adquirieron por la negociación contenida en este instrumento público, un inmueble identificado como Local Comercial N° 2, Sección Yuruary, situado también en la planta baja (P. B) del Edificio Cuyuní-Yuruary N° 2, sección Yuruary, en la avenida Valle Arriba cruce con Calle Orinoco, Urbanización Las Mercedes, Municipio Baruta del Estado Miranda.
e) Documento protocolizado por ante el Registro V de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda en fecha 28 de octubre de 2004, bajo el N° 7, tomo 990-A, expediente 502918, correspondiente a la demandada sociedad mercantil NOUVEAU CAFÉ RESTAURANT S.A.
Esta prueba constituye un documento público, producido en copia certificada de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, que se tiene por fidedigno y por no haber sido impugnado, desconocido ni tachado se aprecia con todo su valor de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1360 del Código Civil.
Se desprende de esta prueba instrumental que para la fecha de suscribirse los contratos de arrendamiento cuya resolución se demanda, los únicos accionistas de la sociedad mercantil NOUVEAU CAFÉ RESTAURANT S.A., eran los ciudadanos JUAN BAUSTISTA LLEDÓ ESCODA y ARMANDO JOSÉ SALAZAR CEGARRA, quienes fungían como los Directores Gerentes de dicha sociedad durante un plazo de diez (10) años. Asimismo, se extrae de esta prueba instrumental que el ciudadano ARMANDO JOSÉ SALAZAR CEGARRA cedió la totalidad de sus acciones en la sociedad mercantil NOUVEAU CAFÉ RESTAURANT S.A., al ciudadano JUAN BAUSTISTA LLEDÓ ESCODA quien quedó como único accionista y designado como administrador único, según consta de la Asamblea General Extraordinaria de Accionistas de NOUVEAU CAFÉ RESTAURANT S.A., celebrada en fecha 02 de octubre de 2006 y debidamente inscrita ante el Registro Mercantil V de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda de fecha 19 de octubre de 2006, bajo el N° 10 tomo 1440-A. Y así se establece..
f) Copia certificada de documento de opción de Compra Venta de las acciones y fondo de comercio sociedad mercantil NOUVEAU CAFÉ RESTAURANT S.A., autenticado por ante la Notaria Pública Primera de Municipio Chacao, Distrito Metropolitano de Caracas, de fecha 29 de enero de 2008 anotado bajo el N° 48, tomo 15, de los libro de autenticaciones.
Esta prueba constituye un documento autentico, producido en original de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, que por no haber sido impugnado, desconocido, ni tachado, se aprecia con todo su valor de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1363 del Código Civil.
Se extrae de este instrumento:
• Que se celebró entre “NOUVEAU CAFÉ RESTAURANT”, representada por JUAN BAUTISTA LLEDÓ ESCODA como Administrador Unico de la Oferente y por los ciudadanos JOSÉ JUAN CASTRO y JOSÉ LUÍS SEIJAS, como Oferidos, UN CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA de las acciones de la Sociedad mercantil NOUVEAU CAFÉ RESTAURANT S.A, así como del fondo de comercio denominado “NOUVEAU CAFÉ RESTAURANT.
• Que en la cláusula primera de la referida opción de compra venta, se perfeccionaba la obligación del accionista y administrador único de NOUVEAU CAFÉ RESTAURANT S.A, JUAN BAUSTISTA LLEDÓ ESCODA de vender sus acciones en NOUVEAU CAFÉ RESTAURANT S.A, a los señores JOSÉ JUAN CASTRO SILVA y JOSÉ LUÍS SEIJAS, así como vender el fondo de comercio sociedad mercantil NOUVEAU CAFÉ RESTAURANT S.A, a dichos ciudadanos, de manera que se contrajo la obligación de vender tanto las acciones de la compañía como el fondo de comercio a terceras personas, en contravención a lo previsto en las cláusulas séptima, octava y novena de los contratos de arrendamiento.
• Que en la cláusula segunda del referido contrato, se estableció el precio de venta tanto de las acciones como del fondo de comercio en la cantidad de QUNIENTOS MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs 500.000,00) de lo cual produce el pago de parte de dicho precio en la cantidad de CIENTO QUINCE MIL BOLÍVARES SIN CENTIMOS (Bs 115 000,00), que el ciudadano JUAN BAUSTISTA LLEDÓ ESCODA recibió de los compradores, los ciudadanos JOSÉ JUAN CASTRO SILVA y JOSE LUIS SEIJAS.
g) Originales de correos electrónicos enviados a josecastrogims@gmail.com, freddy_amaya@cantv.net;amaya_freddy@hotmail;jlledo@proactiva.com.ve;por:mingarrelli @desolapete.com.
En criterio de este juzgador este tipo pruebas, deben ser accesibles ulteriormente, para permitir su búsqueda, obtención y determinación de la fuente que la origina, a través de un tercero (experto), conforme a la aplicación de lo previsto en los artículos 7 y 8 de la Ley de Mensaje de Datos y Firmas Electrónicas. En este sentido la parte que produce a su favor esta prueba debe promover la intervención de un experto para lograr la consulta posterior de la información promovida, lo cual se realizó en el caso bajo análisis, en cuya virtud este juzgador desecha esta prueba.
h) Original de Notificación emanada de la Notaría Pública Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 11 de marzo de 2008.
Esta prueba emana de funcionario público, producida en original de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, que por no haber sido impugnado, desconocido, ni tachado, se aprecia con todo su valor de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1363 del Código Civil.
Se desprende de esta prueba instrumental que los demandantes notificaron al ciudadano JUAN BAUTISTA LLEDO ESCODA:
 Que no autorizan el propuesto traspaso de las acciones en la compañía NOUVEAU CAFÉ RESTAURANT S.A a los señores JOSÉ JUAN CASTRO SILVA y JOSÉ LUÍS SEIJAS, por no estar de acuerdo con la misma, por tener los mencionados contratos carácter de INTUITU PERSONAE, de conformidad con la cláusula séptima en los contratos de arrendamiento.
 Que no autorizan la cesión o traspaso del fondo de comercio NOUVEAU CAFÉ RESTAURANT S.A a los señores JOSÉ JUAN CASTRO SILVA y JOSÉ LUÍS SEIJAS, de conformidad a lo previsto en la cláusula octava numeral 8 del contrato de arrendamiento.
 Que no podría traspasar, ceder o subarrendar total o parcialmente los locales comerciales arrendados a los derechos sobre éste a terceras personas, de conformidad con la cláusula octava numeral 9 del contrato de arrendamiento.
 Que no podría traspasar ni cede en forma alguna los mencionados contratos de arrendamiento, de conformidad con la cláusula octava numeral 10 de los contratos de arrendamiento.
I) Comunicación Privada emanada de la Junta de Condominio- Administradora Yuruary.
Este Tribunal no aprecia la carta misiva antes identificada por tratarse de una comunicación que emana de terceros, y no fue ratificada en este proceso a través de la prueba testimonial conforme a lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.
j) Inspección Ocular realizada por la Notaria Pública Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 18 de abril de 2008.
En torno al valor probatorio de la inspección judicial extralitem, ha sido reiterado y pacifico el criterio del Tribunal Supremo de Justicia, en el sentido de considerar valida y eficaz dicha prueba, cuando se ha dado cumplimiento al requisito exigido por el artículo 1429 del Código Civil, es decir, cuando se ha acreditado ante el Juez que haya de practicar la inspección judicial extra proceso o ante el juez ante quien se hace valer la Inspección, la necesidad de dicha practica por el peligro de que desaparezcan o se modifiquen los hechos sobre los que se quiere dejar constancia, y que de no hacerse así, se afectaría la legalidad de la prueba.
En el caso que nos ocupa, se desprende que la parte actora tenía la necesidad de realizar la inspección Judicial extralitem bajo análisis, ya que las circunstancias constatadas, podían variar o desaparecer en el transcurso inmediato del tiempo, en cuya virtud este Juzgador considera presente la necesidad de evacuarse dicha prueba antes de la iniciación del presente proceso y por ello le otorga valor probatorio a esta actuación extrajudicial, en cuanto a todo su contenido. Así se decide.
En el caso que nos ocupa, quedó demostrado en esta querella que la querellante tenía la necesidad de realizar en forma inmediata las reparaciones del lugar y en especifico de la cerca que fue objeto de inspección Judicial, razón por la que obviamente la circunstancia constatada en la inspección, debía desaparecer en el transcurso inmediato del tiempo, por razones de seguridad de la zona afectada, en cuya virtud este Juzgador considera presente la necesidad de evacuarse dicha prueba antes de la iniciación del presente proceso y por ello le otorga valor probatorio a esta actuación extrajudicial, en cuanto a todo su contenido. Así se decide.
De esta Inspección se desprenden los siguientes hechos:
• Que en los locales objeto de los contratos de arrendamiento cuya resolución se demanda se estaban haciendo mejoras, modificaciones y cambios de decoración.
• Que el Fondo de Comercio no esta funcionando actualmente.
K) Copia simple de Denuncia por ante la Dirección de Ingeniería Municipal –División de Inspección y Contratación de la Alcaldía de Baruta. Dicha copia fue impugnada por la defensora judicial.
Este instrumento no es apreciado, toda vez que constituye una declaración efectuada por un tercero ante la Dirección de Ingeniería Municipal del Municipio Baruta del Estado Miranda, que se acompaña en copia fotostática y adicionalmente no aparece firmada, ni por el declarante ni por ningún funcionario del Organismo receptor.
L) Documento protocolizado por ante el Registro V de la Circunscripción del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 28 de marzo de 2008, inscrito bajo el N° 83, tomo 1780-A.
Esta prueba constituye un documento público, producido en copia certificada de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, que se tiene por fidedigno y por no haber sido impugnado, desconocido ni tachado se aprecia con todo su valor de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1360 del Código Civil.
Se desprende de esta prueba instrumental la realización en fecha 12 de marzo de 2008, de la Asamblea Extraordinaria de la sociedad mercantil NOUVEAU CAFÉ RESTAURANT S.A., con la presencia de JUAN BAUTISTA LLEDO ESCODA como UNICO ACCIONISTA de esa Sociedad; adicionalmente se constata que esta asamblea se modifican las cláusula décima, décima tercera, décima quinta y décima novena y se designan la nueva Junta Directiva y los cargos de Director Gerente, Director operativo y Consultor Financiero, Contable y Administrativo.
LL) Inspección Judicial practicada en el lapso de prueba, en este juicio, el día 17 de mayo de 2010, cumpliendo con los principios de control y contradicción de las pruebas, razón por la que se aprecia con todo valor probatorio.
Se desprende de esta actuación que, en los Locales objeto de los contratos de arrendamiento cuya resolución se demanda, se observa un letrero en forma oval con el nombre de “NOUVEAU RESTAURANT CAFÉ”; que las puertas de acceso a dichos locales se encuentran cerradas; observándose a través de las mismas, materiales de desecho, hojas que hacen presumir que dichos locales se encuentran abandonados. Asimismo, el Tribunal dejó constancia de que en los locales frente a los cuales se encuentra constituido, no se encuentra funcionando ningún fondo de comercio destinado a la actividad restaurant y no se encontró persona natural alguna.
M) Pruebas de Informes al Diario “El Universal” de las publicaciones de fecha 09 de febrero de 2008, 19 de febrero de 2008 y 29 de febrero de 2008, relativas a la venta pactada por el ciudadano JUAN BAUSTISTA LLEDÓ ESCODA de las acciones y del fondo de comercio denominando sociedad mercantil NOUVEAU RESTAURANT CAFÉ con los ciudadanos JOSÉ JUAN CASTRO SILVA y JOSÉ LUÍS SEIJAS.
Se aprecia con todo su valor probatorio esta prueba de informes y con ello las publicaciones de prensa a que se contrae la misma, desprendiéndose de estas que JUAN BAUTISTA LLEDO ESCODA informa que tiene pactada la venta del 100% de las acciones y fondo de comercio denominada mercantil NOUVEAU RESTAURANT CAFÉ C.A., en cumplimiento de las formalidades contenidas en el artículo 151 del Código de Comercio.
PRUEBAS PRODUCIDAS POR LA DEMANDADA
No consta en autos que haya ejercido ese derecho.
-IV-
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
La pretensión propuesta es la resolución de dos (2) contratos de arrendamiento suscritos entre las partes, que tienen por objeto dos locales fusionados en los donde funciona NOUVEAU RESTAURANT CAFÉ. La resolución se fundamenta en el alegado incumplimiento de la demandada, de las obligaciones contractuales de no hacer previstas en la cláusula séptima, octava numerales 7, 8, 9 y 11 y la cláusula novena numeral 4 de ambos contratos de arrendamiento.
En el contrato bilateral como lo es el contrato de arrendamiento, una de las partes puede pedir a su elección la resolución o el cumplimiento del mismo, más los daños y perjuicios en ambos casos, si una de las partes no ejecuta sus obligaciones, conforme a lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil .
De la prueba instrumental antes indicada, quedó plenamente demostrada la existencia y el contenido normativo de los contratos de arrendamiento cuya resolución se demanda, que se resumen de la siguiente manera:
• La vigencia se estableció en cuatro (04) años fijos, contados a partir del día 03 de diciembre de 2004, fecha de su autenticación hasta el día 03 de diciembre de 2008.
• Que la CLÁUSULA SÉPTIMA de cada uno de los contratos, se estableció el carácter de INTUITU PERSONAE de los contratos.
• Que en la CLÁUSULA OCTAVA de ambos contratos en el numeral 7, la arrendataria sociedad mercantil NOUVEAU CAFÉ RESTAURANT S.A, se obligó a no efectuar mejoras o modificaciones a los locales arrendados sin previo consentimiento por escrito por los arrendadores. Asimismo, en el numeral 11 se obligó a obtener a su nombre por su sola cuenta y riesgo, todos aquellos permisos, licencias y autorizaciones que se requirieran para operar legalmente.
• Que en la CLÁUSULA OCTAVA NUMERAL 8, la arrendataria Sociedad mercantil NOUVEAU CAFÉ RESTAURANT S.A, se obligó a no traspasar ni ceder parcial o totalmente, sin la autorización de los arrendadores el fondo de comercio que haya instalado la arrendataria en los locales arrendados; En el NUMERAL 9 la arrendataria Sociedad mercantil NOUVEAU CAFÉ RESTAURANT S.A, se obligó a no traspasar, en ningún caso, subarrendar total o parcialmente los locales arrendados, ni efectuar ningún tipo de acto que implique el traspaso, cesión o transferencia de los locales arrendados o de los derechos sobre éstos a una tercera persona, y en el numeral 10, a no traspasar ni ceder en forma alguna los contratos de arrendamientos a terceras persona.
• Que en la cláusula novena de los contratos, en el numeral 4, las partes convinieron que el incumplimiento por parte de la arrendataria Sociedad mercantil NOUVEAU CAFÉ RESTAURANT S.A, de lo pactado en el contrato, daría derecho a los arrendadores a dar por resuelto el contrato de pleno derecho y sin necesidad de intervención o resolución judicial alguna, exigir la inmediata entrega de los locales arrendados y tal sanción procedería cuando la arrendataria Sociedad mercantil NOUVEAU CAFÉ RESTAURANT S.A, por acto entre vivos, transformara su composición accionaria o la distribución de su participaciones o cuotas sociales sin que mediara la autorización de los arrendadores.
El artículo 1160 del Código Civil, establece:
“Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se deriven de los mismo contratos, según la equidad, el uso o la Ley”.
En tal sentido la demandada tiene la obligación de cumplir, por acción u omisión con las obligaciones contractuales previstas en la cláusula séptima, octava numerales 7, 8, 9 y 11 y la cláusula novena numeral 4 de ambos contratos de arrendamiento.
“CLAUSULA SÉPTIMA: El presente contrato se considera INTUITO PERSONAE, ya que la arrendadora ha tomado en cuenta para la firma del mismo cualidades y referencias de EL ARRENDATARIO…
CLÁUSULA OCTAVA: OBLIGACIONES DE EL ARRENDATARIO: …numeral (7) No podrá efectuar mejoras o modificaciones a EL LOCAL ARRENDADO sin el previo consentimiento, dado por escrito, de LA ARRENDATARIA; (8) No podrá traspasar ni ceder, parcial o totalmente el fondo de comercio en su conjunto que instale en EL LOCAL ARRENDADO sin autorización de LA ARRENDADORA (9) No podrá traspasar, en ningún caso, subarrendar, total o parcialmente, el LOCAL ARRENDADO ni efectuar ningún tipo de acto que implique el traspaso, cesión o transferencia del LOCAL ARRENDADO o de los derechos sobre éste a una tercera persona (10) No podrá traspasar ni ceder en forma alguna este contrato; (11) Deberá obtener, a su nombre, por su sola cuenta y riesgo, todos aquellos permisos, licencias y autorizaciones que se requieran para operar legalmente…
CLÁUSULA NOVENA: INCUMPLIMIENTO
…numeral (4) Si, por acto entre vivos o por causa de muerte, varia la composición accionaria o la distribución de las participaciones o cuotas sociales de EL ARRENDATARIO sin que medie la autorización de LA ARRENDADORA.
Imputado el incumplimiento de las citadas obligaciones contractuales por parte de la parte demandada y en virtud del rechazo puro y simple de los hechos narrados en el libelo de la demanda, formulado por la defensora judicial designada, era carga probatoria de la parte demandante la demostración de esas imputaciones.
En ese sentido la parte demandante desplegó una actividad probatoria capaz y suficiente para demostrar las violaciones contractuales en las que fundamente su pretensión de resolución, conforme se señala seguidamente:
En la CLÁUSULA SÉPTIMA de cada uno de los contratos, se estableció el carácter de INTUITU PERSONAE de los contratos, en virtud del cual NOUVEAU CAFÉ RESTAURANT S.A., se obligó en la CLAUSULA OCTAVA NUMERAL 8, a no traspasar ni ceder parcial o totalmente, sin la autorización de los arrendadores el fondo de comercio que hubiere instalado la arrendataria en los locales arrendados, que resultó ser NOUNEAU CAFÉ RESTAURANT, conforme se desprende del cúmulo probatorio; adicionalmente en el NUMERAL 9 de la misma CLAUSULA OCTAVA, la arrendataria Sociedad mercantil NOUVEAU CAFÉ RESTAURANT S.A, se obligó a no traspasar, en ningún caso, subarrendar total o parcialmente los locales arrendados, ni efectuar ningún tipo de acto que implique el traspaso, cesión o transferencia de los locales arrendados o de los derechos sobre éstos a una tercera persona, y en el numeral 10, a no traspasar ni ceder en forma alguna los contratos de arrendamientos a terceras persona.
Adicionalmente quedó pactado en los referidos contratos en la cláusula novena de los contratos, en el numeral 4, que el incumplimiento por parte de la arrendataria Sociedad mercantil NOUVEAU CAFÉ RESTAURANT S.A, de lo pactado en el contrato, daría derecho a los arrendadores a dar por resuelto el contrato de pleno derecho y sin necesidad de intervención o resolución judicial alguna, a exigir la inmediata entrega de los locales arrendados y tal sanción procedería cuando la arrendataria Sociedad mercantil NOUVEAU CAFÉ RESTAURANT S.A, por acto entre vivos, transformara su composición accionaria o la distribución de su participaciones o cuotas sociales sin que mediara la autorización de los arrendadores.
Púes bien tales obligaciones aparecen violadas y por ende incumplidas, por la arrendataria Sociedad mercantil NOUVEAU CAFÉ RESTAURANT S.A, toda vez que su composición accionaria cambio totalmente sin autorización de los arrendatario, ya que al momento de suscribirse los contratos cuya resolución se demanda, 03 de diciembre de 2004, los accionistas de la sociedad mercantil NOUVEAU CAFÉ RESTAURANT S.A., eran los ciudadanos JUAN BAUSTISTA LLEDÓ ESCODA y ARMANDO JOSÉ SALAZAR CEGARRA, quienes fungían como los Directores Gerentes de dicha sociedad durante un plazo de diez (10) años, conforme se desprende de prueba instrumental aportada, constituida por el ACTA CONSTITUTIVA Y ESTATUTARIA de la sociedad mercantil NOUVEAU CAFÉ RESTAURANT S.A. protocolizada por ante el Registro V de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda en fecha 28 de octubre de 2004, bajo el N° 7, tomo 990-A, expediente 502918, y luego consta en autos, en prueba instrumental, que por Asamblea de fecha 19 de octubre de 2006, JUAN BAUTISTA LLEDO ESCODA, adquiere el 100% de las acciones de la sociedad; manteniendo esta condición al menos hasta el 12 de marzo de 2008, oportunidad en la que se celebró Asamblea Extraordinaria de la sociedad mercantil NOUVEAU CAFÉ RESTAURANT S.A., aportada a los autos, en la que adicionalmente se designan la nueva Junta Directiva, integrada por Director Gerente, Director operativo y Consultor Financiero, Contable y Administrativo, cuyas decisiones se aprobarían con la firma conjunta e indistinta de dos directores, con lo cual JUAN BAUTISTA LLEDO ESCODA, pierde en principio el poder de decisión en la compañía.
Ante la anterior conclusión, queda evidenciado el incumplimiento de la parte demandada, de las obligaciones contractuales previstas en la cláusula séptima, octava numerales 7, 8, 9 y 11 y la cláusula novena numeral 4 de los dos contratos de arrendamiento cuya resolución se demanda, razón por la que sin suda la pretensión de resolución de ambas convenciones debe prosperar y así se decide.
En relación a la indemnización de daños y perjuicios por el uso del inmueble, debe indicar este sentenciador que esta pretensión encuentra sustento en el citado articulo 1167 del Código Civil y fue estimada en la cantidad de CIENTO TREINTA Y TRES MIL CUATROCIENTOS OCHETA Y TRES BOLIVARES (Bs. 133.483,oo), que es el equivalente a la suma de todos los cánones de arrendamiento pendientes hasta la expiración natural de los Contratos cuya resolución se demandó, 03 de diciembre de 2008, así como un estimado de todos los gastos ordinarios de condominio hasta la misma fecha, este Juzgador considera procedente y ajustado dicha pretensión, toda vez que los co-demandantes se han visto impedidos de disponer de los Locales arrendados en virtud de estar comprometido su uso a favor de la demandada, por efectos de los contratos de arrendamiento que resuelve este fallo, y lo menos que hubieren recibido en arrendamientos similares a los resueltos, son estos mismos conceptos. Así se decide.
-V-
D I S P O S I T I V A
Con fuerza en los fundamentos de hecho y de derecho precedentemente expuestos, este Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, actuando en sede civil administrando Justicia en nombre la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR, la demanda que por Resolución de Contratos de Arrendamiento propuso la parte actora, ciudadanos MARÍA ANGÉLICA LEÓN ROUX, EDUARDO JOSÉ LEÓN ROUX y RÓMULO GUILLERMO LEÓN ROUX venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las de identidad V-11.227.952, 5.299.154 y 5.537.142 respectivamente contra la sociedad mercantil NOUVEAU CAFÉ RESTAURANT S.A registrada ante el Registro V de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda en fecha 28 de octubre de 2004, bajo el N° 7, tomo 990-A, ambas partes suficientemente identificadas en el texto del presente fallo. En consecuencia:
SEGUNDO: Se declara resuelto el contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Baruta, Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha 03 de diciembre de 2004, anotado bajo el N° 90, Tomo 57, de los Libros de Autenticaciones, celebrado entre MARÍA ANGÉLICA LEÓN ROUX , como arrendadora y sociedad mercantil NOUVEAU CAFÉ RESTAURANT S.A., como arrendataria; que tiene por objeto sobre un inmueble identificado como Local Comercial N° 1, Sección Cuyuní situado en la planta baja (P.B) del Edificio Cuyuní –Yuruary, en la avenida Valle Arriba cruce con Calle Orinoco, Urbanización Las Mercedes, Municipio Baruta del Estado Miranda, autenticado ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Baruta, Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha 03 de diciembre de 2004, anotado bajo el N° 90, Tomo 57, de los Libros de Autenticaciones. Se condena a sociedad mercantil NOUVEAU CAFÉ RESTAURANT S.A., a hacerle entrega material, libre de bienes y de personas a MARIA ANGELICA LEON RUOX, del inmueble antes especificado y la devolución de los bienes muebles descritos en los inventarios mencionados en la Cláusula Primera del Contrato de Arrendamiento resuelto en este particular.
TERCERO: Se declara resuelto el contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Baruta, Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha 03 de diciembre de 2004, anotado bajo el N° 98, Tomo 57, de los Libros de Autenticaciones, celebrado entre MARÍA ANGÉLICA LEÓN ROUX, EDUARDO JOSÉ LEÓN ROUX y RÓMULO GUILLERMO LEÓN ROUX venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las de identidad V-11.227.952, 5.299.154 y 5.537.142 respectivamente, como arrendadores y la sociedad mercantil NOUVEAU CAFÉ RESTAURANT S.A., como arrendataria, sobre un inmueble identificado como Local Comercial N° 2, Sección Yuruary, situado también en la planta baja (P. B) del Edificio Cuyuní-Yuruary N° 2, sección Yuruary, en la avenida Valle Arriba cruce con Calle Orinoco, Urbanización Las Mercedes, Municipio Baruta del Estado Miranda, autenticado ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Baruta, Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha 03 de diciembre de 2004, anotado bajo el N° 98, Tomo 57, de los Libros de Autenticaciones. Se condena a sociedad mercantil NOUVEAU CAFÉ RESTAURANT S.A., a hacerle entrega material, libre de bienes y de personas a MARÍA ANGÉLICA LEÓN ROUX, EDUARDO JOSÉ LEÓN ROUX y RÓMULO GUILLERMO LEÓN ROUX, del inmueble antes especificados y la devolución de los bienes muebles descritos en los inventarios mencionados en la Cláusula Primera del Contrato de Arrendamiento resuelto en este particular.
CUARTO: Se condena a la parte demandada NOUVEAU CAFÉ RESTAURANT S.A., a indemnizar a los demandantes MARÍA ANGÉLICA LEÓN ROUX, EDUARDO JOSÉ LEÓN ROUX y RÓMULO GUILLERMO LEÓN ROUX los daños y perjuicios por el uso del inmueble, estimados en la cantidad de CIENTO TREINTA Y TRES MIL CUATROCIENTOS OCHETA Y TRES BOLIVARES (Bs. 133.483,oo), que es el equivalente a la suma de todos los cánones de arrendamiento pendientes hasta la expiración natural de los Contratos cuya resolución se demandó, 03 de diciembre de 2008 así como un estimado de todos los gastos ordinarios de condominio hasta la misma fecha.
QUINTO: Se condena a la parte demandada al pago de las costas procesales por haber sido vencida.
Publíquese y regístrese
Dada, sellada y firmada en la sala de despacho del Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los VEINTISIETE (27) días del mes de mayo del año dos mil diez (2.010). Años 200º de la Independencia y 151º de la Federación.
El Juez,

Abg. Luis Ernesto Gómez Sáez
La Secretaria

Abg. Jenny González Franquis

En esta misma fecha, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil. La Secretaria

Abg. Jenny González Franquis

Asunto: AH1A-V-2008-000197
CAM/IBG/