TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

CIRCUITO JUDICIAL CIVIL DE LOS JUZGADOS DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
JUZGADO PRIMERO
Caracas, veinticinco (25) de mayo de dos mil diez
200º y 151º

EXPEDIENTE No.: AP31-V-2008-000227
PARTE ACTORA: MARBELIS DEL VALLE DALIZ
APODERADO JUDICIAL: ERIC LORENZO PÉREZ SARMIENTO
PARTE DEMANDADA: ÁNGELA DE JESÚS FERREIRA
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRA-VENTA DE INMUEBLE.-
SENTENCIA DEFINITIVA.-

Se inició este procedimiento mediante libelo de demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRA-VENTA DE INMUEBLE, interpuesta por el abogado Eric Lorenzo Pérez Sarmiento, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 105.200, actuando como apoderado judicial de la ciudadana MARBELIS DEL VALLE DALIZ, venezolana, mayor de edad, soltera, domiciliada en Caracas, Distrito Capital y titular de la Cédula de Identidad número V- 9.938.164; contra la ciudadana ÁNGELA DE JESÚS FERREIRA, venezolana, mayor de edad, soltera, domiciliada en el Municipio Baruta del Estado Miranda, y titular de la Cédula de Identidad No. V- 12.069.457, abogada en ejercicio inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 109.996.
Por cuanto al acto fijado para que tuviese lugar la audiencia preliminar no comparecieron ninguna de las partes, el día 22 de febrero de 2010, de conformidad con lo previsto en el segundo aparte del artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, este Juzgado estableció los términos de la controversia, tomando en consideración tanto los hechos afirmados en el libelo, como en la contestación de la demanda, consignada tempestivamente en el expediente por la parte demandada.
Ahora bien, la demanda fue fundamentada en los siguientes hechos:
Que en el año 2006 la ciudadana ÁNGELA DE JESÚS FERREIRA concibió el propósito de adquirir el apartamento 6-B, ubicado en el piso 6 del Edificio Garcilazo, situado en la calle Garcilazo de la urbanización Colinas de Bello Monte, Municipio Baruta del Estado Miranda, el cual le fue ofrecido en venta por la suma de CIENTO VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 120.000.000,00), para lo cual suscribió un contrato de compra venta con el vendedor.
Que dicho contrato contemplaba una cláusula penal que estipulaba que si la compradora promitente no tenía listos todos los requisitos necesarios para finiquitar la operación de compra venta dentro de los noventa (90) días, tendría que pagar al vendedor promitente la cantidad de dieciocho millones de bolívares (Bs. 18.000.000,00).
Que la demandada se dirigió a las oficinas del Banco Mercantil, C.A. (Banco Universal), con la finalidad de solicitar un préstamo para completar el precio de compra del inmueble. Que como el Banco Mercantil no le autorizó el préstamo por el monto total de la operación de compra venta y sólo le prestó la suma de SETENTA Y SIETE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 77.000.000,00), la ciudadana ÁNGELA DE JESÚS FERREIRA le propuso a la demandante, asociarse para adquirir el inmueble.
Que en dicha sociedad, la ciudadana MARBELIZ DEL VALLE DALIZ aceptó aportar la diferencia entre el precio de adquisición y el monto de lo prestado por el Banco Mercantil, pero con la condición de aparecer como copropietaria del inmueble, y así lo aceptó la demandada.
Pero que al dirigirse al Banco Mercantil, les manifestaron que no podrían figurar en el documento de compra-venta como copropietarias del inmueble, cuya redacción estaría a cargo del Banco en calidad de acreedor hipotecario, en razón a que el préstamo fue otorgado conforme a las disposiciones de la Ley del Deudor Hipotecario que prohíbe conceder créditos conjuntos o mancomunados a personas que no fueran familiares cercanos o cónyuges.
Que en vista de ello, las ciudadanas MARBELIZ DEL VALLE DALIZ y ANGELA DE JESÚS FERREIRA convinieron en que el mismo día del otorgamiento del documento de compra venta del inmueble señalado, suscribirían un contrato en el cual la segunda aceptaría la condición de copropietaria de la primera.
Que el 6 de abril de 2006 fue protocolizado ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito de Registro del Municipio Baruta del Estado Miranda, el documento por el cual la demandada ÁNGELA DE JESÚS FERREIRA adquirió el apartamento antes identificado.
Que el precio de la venta fue de CIENTO VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 120.000,00), tal como aparece en el documento; pero que el vendedor recibió realmente la suma de CIENTO TREINTA Y OCHO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 138.000.000,00), por cuanto la operación de compra venta se realizó cuando ya se había vencido el lapso concedido a la demandada, ÁNGELA DE JESÚS FERREIRA, en el contrato de opción de compra antes referido, por lo que fue necesario abonar al vendedor los DIECIOCHO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 18.000.000,00) establecidos en la cláusula penal
Que por esta razón, el 6 de abril de 2006, la demandada entregó al vendedor un cheque por el monto de SETENTA Y SIETE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 77.000.000,00), que le fue otorgado como préstamo por el Banco Mercantil; y MARBELIS DEL VALLE DALIZ le entregó el cheque No. 22352808, de la cuenta corriente No. 0134-0070-91-0701007115, de su empresa, MENSAJEROS DALIZ, C.A., por el monto de CINCUENTA Y TRES MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 53.000.000,00), además de la suma en efectivo de OCHO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 8.000.000,00).
Que ese mismo día ambas ciudadanas suscribieron un contrato privado, por el cual ÁNGELA DE JESÚS FERREIRA vendió a la ciudadana MARBELIS DEL VALLE DALIZ, el cincuenta por ciento (50%) del inmueble, por la suma de SESENTA Y NUEVE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 69.000.000,00).
Que a pesar de las múltiples gestiones realizadas por la ciudadana MARBELIS DEL VALLE DÍAZ, la demandada no ha cumplido lo pactado en el contrato referido, sino que se ha negado a hacerlo, rehusándose a reconocer o autenticar su obligación o la renegociación de la hipoteca que pesa sobre el inmueble y a la eventual protocolización de un documento de copropiedad, lo cual ha obligado a la demandante a ocurrir ante esta vía judicial.
Fundamentó legalmente la demanda en los artículos 1133, 1155, 1158, 1159, 1160, 1161 y 1166 del Código Civil.
Que en razón de lo antes expuesto, se declare con lugar la demanda y se condene a la demandada a protocolizar ante el Registro Público Inmobiliario, el documento por el cual vendió a la demandante el cincuenta por ciento (50) del inmueble identificado, o que en su defecto el Tribunal la condene a ello; o que subsidiariamente la condene al pago de la suma de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00).
Dentro del lapso previsto para contestar la demanda, la ciudadana ÁNGELA DE JESÚS FERREIRA, expuso que negaba, rechazaba y contradecía la demanda. Que no es cierto lo aseverado por el apoderado actor en el libelo, “de como (sic) sucedieron los hechos”.
Que no es cierto lo afirmado por la actora, por cuanto no ha visto a la ciudadana MARBELIS DALIZ desde finales de 2006 y no ha recibido comunicación alguna de su parte.
Que por tanto rechaza de manera categórica los hechos relatados por el apoderado actor, que le sirvieron de fundamento a sus pretensiones, por cuanto no se ajustan a la realidad.
Que tampoco explica el actor cuál es la naturaleza jurídica de la segunda pretensión, por qué causa debe la demandada pagar esa suma de dinero.
Que en base a los fundamentos precedentes, solicita al tribunal que declare sin lugar la demanda interpuesta contra ella, que ordene la inmediata suspensión de la cautelar decretada y que condene en costas “al demandante” por haber intentado demanda temeraria.
Los recaudos probatorios consignados por la parte actora con el libelo son los siguientes:
1) Copia de documento mediante el cual el ciudadano CALIXTO DORTA DAMAS, en carácter de Presidente de INVERSIONES DORTA, C.A., vende a la ciudadana ÁNGELA DE JESÚS FERREIRA, el apartamento No. 6-B, ubicado en la dirección antes señalada, protocolizado el 6 de abril de 2006, ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Baruta del Estado Miranda, bajo el No. 48, Tomo 1 del Protocolo Primero. Se observa que dicho documento se acompañó como copia certificada, sin embargo la nota de certificación no está firmada por el Registrador, motivo por el cual se le aprecia como copia simple y al ser de un documento público, se le tiene como fidedigna, de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que no fue impugnada por la parte contraria al contestar la demanda. Así las cosas, de dicho documento se evidencian los hechos alegados en el libelo, en relación a la compra por parte de la demandante del apartamento No. 6-B, ubicado en el piso 6 del Edificio Gracilazo, situado en la calle Gracilazo con calle Chama, Urbanización Colinas de Bello Monte, Municipio Baruta del Estado Miranda, por la cantidad de (Bs. 120.000.000,00), que el vendedor declaró recibir a su entera y cabal satisfacción; y al préstamo a interés que le fue otorgado por el Banco Mercantil, C.A., con sujeción a los lineamientos establecidos en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, en la Ley Especial de Protección al Deudor Hipotecario de Vivienda y otros instrumentos legales, así como las Resoluciones que dictasen los órganos previstos en dicho documento, por la cantidad de (Bs. 77.000.000,00); y para garantizar el pago de dicho préstamo y demás accesorios, se constituyó hipoteca de primer grado a favor del banco, sobre el inmueble.
2) Original de documento privado mediante el cual la ciudadana ÁNGELA DE JESÚS FERREIRA, titular de la Cédula de Identidad No. 12.069.457, manifiesta dar en venta a la ciudadana MARBELIS DEL VALLE DALIZ, titular de la Cédula de Identidad No. V- 9.938.164, el cincuenta por ciento (50%) del apartamento antes identificado, por la cantidad de (Bs. 69.000.000,00), que la vendedora declaró recibir a su entera y total satisfacción. Dicho documento presenta dos firmas ilegibles, con los números de Cédula de Identidad antes expresados debajo de cada una de las firmas, y la fecha 06-04-2006. Por cuanto le fue opuesto a la parte demandada y no lo desconoció, se le aprecia de conformidad a lo previsto en el artículo 1.363 del Código Civil.
3) Copia simple de documento denominado Contrato de Promesa Bilateral de Compra-venta, celebrado entre las ciudadanas ÁNGELA DE JESÚS FERREIRA, como la promitente vendedora y la ciudadana CENAIRA DE JESÚS ZABALA, titular de la Cédula de Identidad No. V- 6.104.758, como la promitente compradora, quienes se comprometieron a vender la primera y la segunda a comprar el apartamento distinguido con el número 6-A, situado en el piso 6 del Edificio Gracilazo, autenticado ante la Notaría Pública Novena del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 30 de noviembre de 2006. Se evidencia que este documento no tiene relación con los hechos expuestos en el libelo, por lo cual no tienen valor probatorio en este proceso los hechos expresados en él.
4) Copia simple de documento protocolizado ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Baruta del Estado Miranda, el 20 de diciembre de 2005, mediante el cual el ciudadano Calixto Dorta Damas vende a la ciudadana Ángela de Jesús Ferreira el referido apartamento 6-A. Dicho recaudo tampoco tiene valor probatorio alguno en este proceso, por cuanto los hechos y declaraciones contenidos en él no están relacionados con los debatidos en este proceso.
5) Copia simple de documento privado celebrado entre la ciudadana Ángela Ferreira y Soluciones Inmobiliarias 2100, el cual no tiene valor probatorio alguno.
En el libelo fueron señalados como testigos los ciudadanos RICARDO ANDRÉS LUJAN PUIGBO, SERGIO ANTONIO LATORRE RIERA y JENNYS GABRIELA GONZÁLEZ RODRÍGUEZ. Sin embargo no comparecieron en la oportunidad de celebrarse la audiencia oral.
Celebrada la audiencia oral, compareció solamente el abogado Eric Lorenzo Pérez Sarmiento, apoderado judicial de la parte actora, se refirió nuevamente a los hechos alegados en el libelo, al mérito probatorio de las pruebas aportadas, así como a la prueba de informes solicitada a Banesco Banco Universal y finalmente solicitó que se declarase con lugar la demanda.
Ahora bien, se observa que la pretensión principal de la parte actora está dirigida a que la parte demandada le cumpla el contrato por el cual declaró venderle el (50%) del inmueble [de los derechos] antes identificado. De dicho contrato se evidencia que efectivamente la ciudadana ÁNGELA DE JESÚS FERREIRA declaró vender a la parte actora el (50%) del inmueble, por la cantidad de SESENTA Y NUEVE MILLONES DE BOLÍVARES, recibidos a su entera y cabal satisfacción.
De la contestación realizada por la parte demandada, este Juzgado observa que aunque ésta en principio afirma rechazar en todas y cada una de sus partes la demanda interpuesta contra ella, hay una admisión tácita de los hechos alegados en el libelo, toda vez que también afirma que no es cierto lo aseverado por el apoderado actor “de como [cómo] sucedieron los hechos”. Es decir, que de alguna forma reconoce que sucedieron unos hechos, pero no afirma cómo fue que sucedieron, sino que además afirmó que no ha recibido comunicación de parte de la demandante.
En consecuencia, este Juzgado debe tener por ciertos los hechos alegados en el libelo, en el sentido de que efectivamente dicho contrato privado fue firmado entre ambas ciudadanas, debido a que el resto del precio pactado por el inmueble, fue pagado con el dinero que recibió el mismo día la ciudadana ÁNGELA DE JESÚS FERREIRA de parte de la ciudadana MARBELIS DEL VALLE DALIZ, tal como lo declaró en el referido contrato privado, firmado el mismo día de operación de compra venta protocolizada; pues del Banco Mercantil sólo recibió por concepto de préstamo la cantidad de (Bs. 77.000.000,00).
Así las cosas, este Juzgado observa que tal como lo afirmó la parte actora, el inmueble objeto de litigio fue adquirido con un préstamo bancario sujeto a las disposiciones previstas en la Ley Especial de Protección al Deudor Hipotecario de Vivienda, puesto que el mismo está destinado a vivienda principal de la ciudadana ÁNGELA DE JESÚS FERREIRA. Esta Ley especial fue reformada en el año 2007, pero para la fecha de otorgamiento del préstamo, regía la inicialmente publicada en Gaceta Oficial No. 38.098, del 3 de enero de 2005, aplicable en este caso. El artículo 26 de esta Ley, establece que el inmueble objeto de la hipoteca quedará afectado a un patrimonio separado, excluido de la prenda común de los acreedores restantes del deudor del crédito hipotecario, y este inmueble no podrá ser enajenado sin la autorización del acreedor hipotecario, mientras el préstamo otorgado de conformidad con esa Ley no haya sido cancelado.
De conformidad a lo previsto en dicho artículo, este Juzgado declara que es imposible que a través de una sentencia judicial se ordene a la demandada y en su defecto, lo ordene directamente el Tribunal, protocolizar un documento de compra venta de inmueble, cuando hay una disposición expresa de ley que prohíbe su enajenación, más aún cuando el acreedor hipotecario no fue traído al presente procedimiento.
Es decir, que la demandada no podía vender el inmueble en cuestión, sin la previa autorización de su acreedor hipotecario. En razón a ello, se declara improcedente la pretensión principal de la parte actora.
Corresponde al Tribunal pronunciarse sobre la pretensión subsidiaria contenida en el petitorio del libelo, es decir, que se condenase a la demandada a pagar la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00). Ante dicha pretensión, la parte demandada alegó que el actor no explicó la causa por la cual debía pagar esa suma de dinero.
Al respecto, el Tribunal observa que en el libelo de demanda sí están suficientemente explicadas las causas por las cuales se persigue tal pretensión, antes expresadas, las cuales no fueron válidamente contradichas por la parte demandada, pues su contestación fue ambigua, tal como ya lo declaró este Tribunal, pues aunque negó los hechos, también afirmó que no habían sucedido como fueron expresados en el libelo.
No obstante ello, este Juzgado observa que el apoderado judicial de la parte demandante no explicó de dónde estableció la cantidad solicitada en el petitorio de (Bs. 100.000,00), pues en el documento privado firmado por ambas partes, se observa que la demandada declaró recibir la cantidad de (Bs. 69.000.000,00). En consecuencia, ésta debe ser la cantidad que la demandada deba pagar a la parte actora, por haberla recibido a su entera y cabal satisfacción, por una venta que no debió realizar.
Con fundamento a las consideraciones que anteceden, administrando justicia, en nombre de República Bolivariana de Venezuela y por la autoridad que le confiere la Ley, este Juzgado declara: SIN LUGAR, la pretensión principal de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRA VENTA DE INMUEBLE, interpuesta por la ciudadana MARBELIS DEL VALLE DALIZ contra la ciudadana ÁNGELA DE JESÚS FERREIRA, antes identificada; y PARCIALMENTE CON LUGAR, pretensión subsidiaria de COBRO DE BOLÍVARES. En consecuencia, se condena a la demandada a pagar a la ciudadana MARBELIS DEL VALLE DALIZ, la cantidad de SESENTA Y NUEVE MIL BOLÍVARES (Bs. 69.000.000,00), por concepto del precio recibido por la venta de los derechos que le corresponden sobre el inmueble antes identificado.
No hay condenatoria en costas, por cuanto a la parte actora no se le concedió todo lo solicitado en el petitorio del libelo, de acuerdo a lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Se publica dentro del lapso legalmente establecido para ello, en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil, por lo que no es necesaria su notificación a las partes. De conformidad con lo dispuesto en los Artículos 247 y 248 eiusdem, publíquese y regístrese.
Dada, firmada y sellada a los veinticinco (25) días del mes de mayo de dos mil diez (2010), en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Años 200° de la Independencia y 151° de la Federación.
LA JUEZA TITULAR,

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ZOBEIDA ROMERO ZARZALEJO
LA SECRETARIA TITULAR,

VIOLETA RICO CHAYEB

En la misma fecha (25-5-2010), y siendo las (11:30) de la mañana, se publicó y registró la anterior sentencia.
LA SECRETARIA,