TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
JUZGADO PRIMERO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Caracas, tres (3) de mayo de dos mil diez
200º y 151º

ASUNTO N°: AP31-V-2010-000167
PARTE ACTORA: ÁNGEL ENRIQUE MÁRQUEZ BURGUERA y NORELIA CAROLINA MÁRQUEZ BURGUERA
APODERADOS JUDICIALES: MARIO JOSÉ CÁRDENAS PACHECO, NORMA EUMELIA BURGUERA DE MÁRQUEZ y JOSÉ SANTIAGO DE LOS RÍOS MONTERO
PARTE DEMANDADA: EFIGENIA HERNÁNDEZ ROMERO
APODERADOS JUDICIALES: FELIPE CARRASQUERO RODRÍGUEZ y TIBISAY VELÁSQUEZ
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
SENTENCIA DEFINITIVA.-

Se inició el presente procedimiento mediante demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, interpuesta por el abogado Mario José Cárdenas Pacheco, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 10.864, actuando como apoderado judicial de los ciudadanos ÁNGEL ENRIQUE MÁRQUEZ BURGUERA y NORELIA CAROLINA MÁRQUEZ BURGUERA, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de la Cédula de Identidad números V- 12.832.195 y V- 13.832.196, en carácter de propietarios y arrendadores; contra la ciudadana EFIGENIA DEL CARMEN HERNÁNDEZ ROMERO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad No. V- 3.150.175, en carácter de arrendataria.
Expuso el abogado referido que consta de documento anexo que sus representados adquirieron un apartamento destinado a vivienda, distinguido con el número 82, del Edificio CONOSCA, ubicado en el sector Lomas del Mirador, avenida Boulevard, El Cafetal, Municipio Baruta del Estado Miranda, de los ciudadanos Otto Seiler Lazarovic y Manuela Carreira de Seiler. Que consta de documentos privados anexados, que el 12 de octubre de 1996, que la ciudadana EFIGENIA DEL CARMEN HERNÁNDEZ ROMERO celebró con el ciudadano Otto Seiler Lazarovic, un contrato de arrendamiento sobre el mismo apartamento, con inventario de bienes muebles anexo.
Que con la compra del apartamento, el día 4-7-2005, sus representados se subrogaron en las obligaciones y derechos señalados en el Código Civil, la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y todo lo que implica el contrato de arrendamiento en cuestión, de fecha 12-10-1996, del cual cabe destacar los siguientes puntos: A.) Duración del Contrato. B.) Su transformación en un contrato a tiempo indeterminado. Que en el referido contrato se estableció que el mismo fue suscrito por un plazo de seis (06) meses fijos, contado a partir del 12 de octubre de 1996 y su expiración sería el día 12 de abril de 1997 y así lo aceptaron las partes. Que sin embargo, al vencimiento del referido plazo fijo, la arrendataria continuó ocupando el inmueble sin oposición del ciudadano Otto Seiler Lazarovic, quien siguió recibiendo el pago de los cánones de arrendamiento, en virtud de lo cual dicho contrato, si bien continuó vigente bajo las mismas condiciones en que fue suscrito, pero en lo que respecta a su duración, se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado, tal como lo establece el artículo 1.614 del Código Civil.
Que tal como consta en copia marcada con la letra “E”, del documento autenticado ante la Notaría Pública Vigésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 16-9-2005, los ciudadanos ÁNGEL ENRIQUE MÁRQUEZ BURGUERA y NORELIA CAROLINA MÁRQUEZ BURGUERA, identificados como los nuevos propietarios del apartamento en cuestión, notificaron a la ciudadana EFIGENIA DEL CARMEN HERNÁNDEZ ROMERO, su derecho al retracto legal arrendaticio que le correspondía, por no habérsele hecho la preferencia ofertiva por parte del anterior propietario. Que en vez de ejercer, en cuarenta (40) días tal derecho, la notificada respondió demandando este derecho para sí, actualmente en espera de sentencia ante el Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, de Caracas (sic), expediente Nº 22.660.
Que desde el mes de julio de 2005, cuando se produjo la compra del apartamento, los demandantes no han percibido cánones de arrendamiento por parte de la arrendataria, por lo que ésta no ha honrado su obligación, tal como se lo impone el artículo 1592 del Código Civil. Que ante la falta de pago, los nuevos propietarios procedieron a demandar el DESALOJO por falta de pago del referido inmueble, y el 24-4-2006, el Tribunal Vigésimo de Municipio del Área Metropolitana de Caracas admitió la demanda.
Que el 3-10-2006, compareció el apoderado judicial de la parte demandada y consignó escrito de contestación, oponiendo la cuestión previa a que se refiere el ordinal 8º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por estarse ventilando ante el Tribunal Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el procedimiento de Retracto Legal Arrendaticio y consignó el pago extemporáneo por atrasado y acumulativo, el 23 de agosto de 206, de una vez, once (11) meses de cánones de arrendamiento a nombre del ciudadana Otto Seiler Lazarovic, anterior propietario, ante el Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio del Área Metropolitana de Caracas. Que el Juzgado Vigésimo de Municipio declaró con lugar la cuestión previa opuesta por la demandada y ordenó la suspensión del procedimiento sobre el fondo de esa causa hasta tanto se resolviera la cuestión prejudicial, sin que hasta el día de hoy ninguna de las partes “se ha dado por notificados de esta sentencia interlocutoria”.
Que como consta en documento original y copia que anexa marcada con la letra “H”, los ciudadanos ÁNGEL ENRIQUE MÁRQUEZ BURGUERA y NORELIA CAROLINA MÁRQUEZ BURGUERA, notificaron el día 10 de septiembre de 2009, a través de la Notaría Pública Cuarta del Municipio Chacao del Distrito Capital, a la ciudadana EFIGENIA HERNÁNDEZ ROMERO, la no prórroga del contrato de arrendamiento, al vencimiento el 12-10-2009, con la necesaria advertencia de que en este caso no operará ninguna prórroga legal, por haber incumplido ella con sus obligaciones contractuales o legales, prueba de ello, la consignación de los cánones de arrendamiento en el Juzgado 25 de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, en forma acumulativa y extemporánea, a nombre de un tercero, el señor Otto Seiler Lazarovic, anterior propietario, y no como debe ser, a nombre de los ciudadanos MÁRQUEZ –BURGUERA, actuales propietarios.
Que tal notificación de la no prórroga o vencimiento del término del contrato de arrendamiento de fecha 12-10-1996, se hizo basado en el principio de la autonomía y el carácter excluyentes de las dos (2) demandas antes citadas: La del retracto legal arrendaticio, y la de desalojo por falta de pago y fundamentado en la necesidad que tienen los señores ÁNGEL ENRIQUE MÁRQUEZ BURGUERA y NORELIA CAROLINA MÁRQUEZ BURGUERA, como propietarios de ocupar el inmueble adquirido, en concordancia con la decisión de resolver el contrato en referencia ya que no han percibido desde su adquisición el 4-7-2005 hasta el día de hoy, los cánones de arrendamiento alguno, con fundamento en el literal b) y principalmente el Parágrafo Segundo del Artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Que por las razones de hecho y de derecho expuestas, y por la causal de vencimiento del contrato en fecha doce (12) de octubre de 2009, sin prórroga alguna por incumplimiento, por parte de la arrendataria, de obligaciones legales y contractuales, en nombre de sus representados, ocurre ante esta competente autoridad, para demandar la resolución del contrato de arrendamiento inmobiliario en referencia por vencimiento del término de duración del mismo a la ciudadana EFIGENIA HERNÁNDEZ ROMERO, en los términos siguientes: 1.- Para que convenga o en su defecto sea condenada por este Tribunal, en: La resolución del contrato de arrendamiento en referencia por el vencimiento del término de duración del mismo, el 12-10-2009, y a desalojar y hacer entrega a sus representados, desocupado de bienes y personas y de los bienes muebles que no estén en el inventario anexo al contrato de arrendamiento suscrito el 12 de octubre de 1996 y en las mismas buenas condiciones en que declaró haber recibido el inmueble objeto del contrato. 2.- Para que convenga, o en su defecto el Tribunal la condene a pagar a la demandada las costas del juicio.
Estimó el valor de la demanda en la cantidad de UN MIL QUINIENTAS UNIDADES TRIBUTARIAS, que equivalen a OCHENTA Y DOS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 82.500,00).
La parte demanda fue admitida el día 5 de febrero de 2010 y se ordenó el emplazamiento de la parte demandada, quien fue debidamente citada según la constancia dejada en el expediente por el Alguacil del Tribunal, el día 5 de abril de 2010.
En la oportunidad prevista para hacerlo, comparecieron los abogados Felipe Carrasqueño Rodríguez y Tibisay Velásquez, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 35.893 y 44.797, actuando como apoderados judiciales de la demandada, y presentaron escrito de contestación a la demanda, en el que como asunto preliminar indican que nuevamente la parte actora en presente procedimiento, insiste de manera temeraria, pues no hay otra manera de calificarlo, tratando de atemorizar, intimidar, presionar y atropellar a una señora de tercera edad, de estado civil divorciada, a los efectos de abandonar o bien entregar el bien inmueble que utiliza como vivienda de habitación, objeto del presente juicio, y que además ha sido objeto de cinco procedimientos, los cuales relacionó, contestó al fondo de la demanda y promovió la cuestión previa del ordinal 8º del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la existencia de una cuestión prejudicial, que se está ventilando ante el Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, bajo el Expediente No. 22.660, por retracto legal.
Finalmente solicitaron al Tribunal que declare sin lugar la demanda, ya que lo alegado por la parte actora mediante el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, Parágrafo Segundo, no se fundamenta en supuestos diferentes a los previstos en el mencionado artículo 34 de la referida Ley, ya que su representada firmó un contrato de arrendamiento el cual se encuentra a tiempo indeterminado y además ha cumplido fiel y cabalmente con el pago de los cánones de arrendamiento establecido en el referido contrato.
Que a todo evento declare con lugar la cuestión previa de prejudicialidad y en consecuencia, quede suspendido este procedimiento hasta tanto el Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, conocedor del juicio de retracto legal ejercido por la demandada, dicte la correspondiente sentencia definitiva.
PUNTO PREVIO.-
DE LA ADMISIBILIDAD DE LA DEMANDA.-

La presente demanda fue admitida el día 5 de febrero de 2010. Sin embargo, ha sido reconocido por la doctrina de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, que la tutela judicial efectiva constitucionalmente garantizada queda condicionada por los presupuestos procesales que la ley ordinaria pueda establecer e igualmente la resolución de fondo se condiciona a la concurrencia de algunos requisitos de admisibilidad de los actos procesales; caso de no concurrir éstos deberá dictarse una resolución meramente procesal. Acorde con esta posición, se pronunció dicha Sala Constitucional, en sentencia No. 1.803, del 24-08-2004, bajo la ponencia del magistrado José Manuel Delgado Ocando, sosteniendo que el derecho al libre acceso a la jurisdicción no tiene un carácter absoluto, por cuanto es objeto de restricciones legales y en este sentido el legislador establece una serie de formas procesales esenciales para el logro de los fines del acto, que determinan el tiempo, modo y lugar de realización de los actos procesales que deben cumplirse. Así, en el presente caso, llaman la atención del Tribunal las siguientes afirmaciones contenidas en el libelo de demanda:
- Con relación al Contrato de Arrendamiento cuya resolución se pretende, el profesional del Derecho, MARIO JOSÉ CÁRDENAS PACHECO, expuso que del mismo cabía destacar los siguientes puntos: A.) Duración del Contrato. B.) Su transformación en un contrato a tiempo indeterminado. Afirmó que en el referido contrato se estableció que el mismo fue suscrito por un plazo de seis (06) meses fijos, contado a partir del 12 de octubre de 1996 y su expiración sería el día 12 de abril de 1997 y así lo aceptaron las partes. Que sin embargo, al vencimiento del referido plazo fijo, la arrendataria continuó ocupando el inmueble sin oposición del ciudadano Otto Seiler Lazarovic, quien siguió recibiendo el pago de los cánones de arrendamiento, en virtud de lo cual dicho contrato, si bien continuó vigente bajo las mismas condiciones en que fue suscrito, pero en lo que respecta a su duración, se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado, tal como lo establece el artículo 1.614 del Código Civil.
- No obstante haber afirmado categóricamente que el contrato de arrendamiento es a tiempo indeterminado, posteriormente afirma que sus representados notificaron el día 10 de septiembre de 2009 a la ciudadana EFIGENIA HERNÁNDEZ ROMERO, la no prórroga del contrato de arrendamiento, al vencimiento el 12-10-2009, con la necesaria advertencia de que en este caso no operará ninguna prórroga legal, por haber incumplido ella con sus obligaciones contractuales o legales, prueba de ello, la consignación de los cánones de arrendamiento en el Juzgado 25 de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, en forma acumulativa y extemporánea, a nombre de un tercero, el señor Otto Seiler Lazarovic, anterior propietario, y no como debe ser, a nombre de los ciudadanos MÁRQUEZ –BURGUERA, actuales propietarios. Afirmó además, que tal notificación de la no prórroga o vencimiento del término del contrato de arrendamiento de fecha 12-10-1996, se hizo basado en el principio de la autonomía y el carácter excluyentes de las dos (2) demandas antes citadas: La del retracto legal arrendaticio, y la de desalojo por falta de pago y fundamentado en la necesidad que tienen los señores ÁNGEL ENRIQUE MÁRQUEZ BURGUERA y NORELIA CAROLINA MÁRQUEZ BURGUERA, como propietarios de ocupar el inmueble adquirido, en concordancia con la decisión de resolver el contrato en referencia ya que no han percibido desde su adquisición el 4-7-2005 hasta el día de hoy, los cánones de arrendamiento alguno, con fundamento en el literal b) y principalmente el Parágrafo Segundo del Artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
- Que por las razones de hecho y de derecho expuestas, y por la causal de vencimiento del contrato en fecha doce (12) de octubre de 2009, sin prórroga alguna por incumplimiento, por parte de la arrendataria, de obligaciones legales y contractuales, en nombre de sus representados, ocurre ante esta competente autoridad, para demandar la resolución del contrato de arrendamiento inmobiliario en referencia por vencimiento del término de duración del mismo a la ciudadana EFIGENIA HERNÁNDEZ ROMERO, en los términos siguientes: 1.- Para que convenga o en su defecto sea condenada por este Tribunal, en: La resolución del contrato de arrendamiento en referencia por el vencimiento del término de duración del mismo, el 12-10-2009, y a desalojar y hacer entrega a sus representados, desocupado de bienes y personas y de los bienes muebles que no estén en el inventario anexo al contrato de arrendamiento suscrito el 12 de octubre de 1996 y en las mismas buenas condiciones en que declaró haber recibido el inmueble objeto del contrato. 2.- Para que convenga, o en su defecto el Tribunal la condene a pagar a la demandada las costas del juicio.
En conclusión tenemos que, aun admitiendo y afirmando categóricamente que se está en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, el profesional del Derecho MARIO JOSÉ CÁRDENAS PACHECO, interpuso una demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, por:
- La causal de vencimiento del contrato en fecha doce (12) de octubre de 2009, sin prórroga alguna por incumplimiento, por parte de la arrendataria.
Y la explicación dada por el profesional del Derecho MARIO JOSÉ CÁRDENAS PACHECO, para realizar la notificación que a su entender, convirtió en determinada la duración de un contrato de arrendamiento que era indeterminado, la fundamentó en que “se hizo basado en el principio de la autonomía y el carácter excluyentes de las dos (2) demandas antes citadas: La del retracto legal arrendaticio, y la de desalojo por falta de pago y fundamentado en la necesidad que tienen los señores ÁNGEL ENRIQUE MÁRQUEZ BURGUERA y NORELIA CAROLINA MÁRQUEZ BURGUERA, como propietarios de ocupar el inmueble adquirido, en concordancia con la decisión de resolver el contrato en referencia ya que no han percibido desde su adquisición el 4-7-2005 hasta el día de hoy, los cánones de arrendamiento alguno, con fundamento en el literal b) y principalmente el Parágrafo Segundo del Artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En una situación análoga a la presente, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, precisó lo siguiente:
…”En el presente caso la parte actora denunció que le fue lesionado el debido proceso, en virtud de que los jueces de la instancia no se pronunciaron en cuanto a su alegato de que el contrato de arrendamiento se había convertido a tiempo indeterminado; omisión que produjo que el proceso fuese tramitado de conformidad con lo previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, siendo lo correcto el establecido en el artículo 34 eiusdem.
Al respecto, la Sala, de las actas del presente expediente, observa que efectivamente, ambas partes, además, de no reconocer que el contrato de arrendamiento celebrado se había convertido a tiempo indeterminado en virtud de las múltiples prórrogas de las cuales fue objeto, también quedó demostrado por el hecho de que el 8 de septiembre de 1995, la Inmobiliaria Inblasa, S.A., autorizada para celebrar el contrato de arrendamiento, le comunicó por escrito al ciudadano Gilberto Gerardo Remartini Romero, la voluntad de los propietarios y arrendatarios del inmueble allí especificado, de no prorrogar el contrato suscrito, razón por la cual debía entregar el inmueble libre de personas y bienes el 1° de noviembre de 1995 (folio n° 59); sin embargo, para esa fecha el arrendatario permaneció en posesión del inmueble y continuó cancelando los cánones de arrendamiento ante el Juzgado Tercero de Municipio Urbanos de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, los cuales fueron retirados por el arrendador, ello fue signo inequívoco de aceptar la continuidad de la relación arrendaticia.
El Código Civil en su artículo 1.600 expresa que “Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo”. Asimismo, el artículo 1.614 eiusdem establece que “En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado”.
Ahora bien, de ello se evidencia que en el presente caso operó la tácita reconducción, lo que implicó la renovación del contrato de arrendamiento pero sin determinación de tiempo, en tal virtud, el desalojo del inmueble debía solicitarse de conformidad con la normativa legal establecida en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios a los contratos sin determinación de tiempo, no obstante, el ciudadano José Laurencio Silva Barreto, interpuso su demanda por cumplimiento de contrato, al considerar que el contrato se había convertido a tiempo determinado al haberle notificado la decisión al arrendador de no prorrogar el mismo.
Al respeto, es necesario precisar que el cumplimiento del contrato se exige sólo en aquellos casos en los cuales esté determinado el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, ya que allí sólo se está solicitando el cumplimiento de la obligación tal como ha sido contraída, pacta sunt servanda, de forma que la voluntad unilateral del arrendador de solicitar el cumplimiento o la desocupación no obedece a la voluntad unilateral de éste, sino a lo previsto y consentido por ambas partes en el contrato; en conclusión, el cumplimiento de un contrato de arrendamiento se puede demandar cuando: i) el término convenido ha expirado así como la subsiguiente prórroga -si el inquilino tiene derecho a ella- y, ii) por el incumplimiento de alguna de las obligaciones contractuales o legales; pero visto que en el caso planteado la relación arrendaticia se había convertido a tiempo indeterminado, no podía ser válida la notificación unilateral del arrendador de no continuar la relación y menos considerar que ello convirtió el contrato a tiempo determinado, por lo que no era posible que el demandante solicitara el cumplimiento del contrato y menos por vencimiento de la prórroga legal concedida, ya que la única vía para solicitar el desalojo en contratos sin determinación de tiempo es demandar de conformidad con alguna de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a saber, a) que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas; b) por la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo; c) que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación; d) por el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador; e) que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador; f) que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble y, g) que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
No obstante, el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, aplicó para la resolución del caso, el artículo 38 de la señalada Ley de Arrendamientos, de conformidad con lo dispuesto por el parágrafo segundo del citado artículo 34, pues el mismo establece que “[Q]ueda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo”.
La doctrina ha señalado que las acciones que pueden intentarse por causal distinta a las previstas en el artículo 34, no puede ser la de resolución de contrato, pues dicha interpretación llevaría a hacer inoficiosa la enumeración puesta. De allí que las causales deban considerarse realmente taxativas. Lo que deja a salvo el parágrafo segundo del artículo 34 de la citada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, son las acciones diferentes a la del desalojo, como por ejemplo, la de daños y perjuicios por deterioros causados en el inmueble o por usarlo el inquilino con fines deshonestos.
En consideración a ello, esta Sala juzga que efectivamente, en el presente caso, hubo una subversión del procedimiento aplicado, ya que se tramitó y se declaró con lugar una demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado por presunto vencimiento del lapso de prórroga, y bajo el amparo de lo previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual es aplicable sólo para los contratos con determinación de tiempo, siendo ello violatorio del debido proceso y, por ende, contrario al orden público.” (Subrayados y negrillas de este Tribunal). Expediente No. 04-1845, del 28-6-2005. Ponente: magistrado Francisco Carrasquero López.
Se concluye de la citada jurisprudencia que no debe tramitarse un juicio que comenzó bajo el supuesto de hecho de que el contrato de arrendamiento es a tiempo indeterminado, pero sin embargo, se demanda su resolución o cumplimiento, por vencimiento de un término que no existe, sino que unilateralmente el arrendador pretendió establecerlo.
Siguiendo con este caso concreto, tenemos que también reconociendo ante este Tribunal que existen dos (2) juicios pendientes, vinculadas entre sí por el mismo inmueble arrendado y por las mismas partes, uno de las cuales está suspendido por razones legales, se atrevió el abogado MARIO JOSÉ CÁRDENAS PACHECO, a interponer una tercera demanda, faltando a los deberes de lealtad y probidad que deben imperar tanto en las partes, como en los abogados que les representan y asisten, pretendiendo además fundamentarse en causales que no están previstas en la Ley, pues si un contrato de arrendamiento se convirtió a tiempo indeterminado, no tiene fecha de finalización, como la que pretendieron darse los actores de esta demanda, representados por el profesional de Derecho MARIO JOSÉ CÁRDENAS PACHECO. Es imposible que una notificación unilateral de no prórroga cambie la naturaleza de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, en uno a tiempo determinado.
Por otro lado, se observa que mientras exista una demanda de DESALOJO suspendida legalmente en estado de dictar la sentencia definitiva, por haberse declarado con lugar la cuestión previa de prejudicialidad, no se le puede permitir a la parte actora interponer una nueva demanda, cuya consecuencia sea la misma perseguida en aquél juicio, como lo es la desocupación del inmueble, independientemente de la causal que sea alegada, pues es un principio supraconstitucional reconocido a nivel mundial y especialmente en esta país, que los miembros de una sociedad no pueden tomarse la justicia por su propia mano, como pretendió hacerse en este caso, en que el profesional del Derecho MARIO JOSÉ CÁRDENAS PACHECHO, invoca un denominado “principio de la autonomía y el carácter excluyente de las dos demandas antes citadas: La del retracto legal arrendaticio, y la de desalojo por falta de pago”…
Otro aspecto que llama también la atención del Tribunal es que el profesional del Derecho MARIO JOSÉ CÁRDENAS PACHECO, justifica la presente acción en que aún las partes no se han dado por notificadas de la decisión dictada por el Juzgado de Municipio que está conociendo del juicio de DESALOJO, en el que fue declarada con lugar la cuestión previa de prejudicialidad. De lo cual se interpreta que consideró dicho abogado que era más fácil interponer una nueva demanda, que darse por notificado de aquella decisión y esperar que se decida el juicio que por retracto legal arrendaticio se encuentra en un Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, para que posteriormente le fuese resuelta la controversia planteada en el juicio de DESALOJO. En este caso, los arrendadores, representados por el referido abogado, pretendieron darse su propia sentencia, sin esperar que se resolviera la demanda interpuesta ante un órgano jurisdiccional.
Igualmente se observa, que entrar a conocer la cuestión previa de prejudicialidad interpuesta en este proceso por la parte demandada, es permitir que la parte actora siga interponiendo demandas como la presente, pues en caso de que este Tribunal declare con lugar dicha cuestión previa, que sería lo más probable visto que ambas partes han reconocido la existencia de los juicios previamente interpuestos, se suspendería la presente causa, cayendo en un círculo vicioso, al cual debe ponérsele coto y evitar proliferación de demandas que desgastan no sólo a las partes, sino a la administración de justicia del Estado venezolano, representada por sus órganos jurisdiccionales.
Por las razones que anteceden, este Juzgado considera que el libelo de demanda contiene afirmaciones que dan motivos suficientes para declarar que la demanda interpuesta por el abogado MARIO JOSÉ CÁRDENAS PACHECO, en representación de los ciudadanos ÁNGEL ENRIQUE MÁRQUEZ GURGUERA y NORELIA CAROLINA MÁRQUEZ BURGUERA, es contraria al orden público, por lo que de conformidad a lo previsto en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, se declara su INADMISIBILIDAD. En consecuencia, se declara la nulidad del auto de admisión dictado el día 5 de febrero de 2010. En vista de la decisión de inadmisibilidad de la demanda, no le es dable a este Tribunal pronunciarse sobre la cuestión previa promovida por la parte demandada, ni menos sobre el mérito de la controversia. Así se decide.
Visto que el presente juicio se tramitó totalmente hasta el estado de dictar sentencia definitiva, se condena en costas a la parte actora, en interpretación de lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Por cuanto se dicta dentro del lapso legalmente establecido para dictar la sentencia definitiva, no es necesaria su notificación a las partes. De acuerdo con lo dispuesto en los Artículos 247 y 248 del Código de Procedimiento Civil, publíquese y regístrese.
Dada, firmada y sellada a los tres (3) días del mes de mayo de dos mil diez (2010), en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Años 200º de la Independencia y 151º de la Federación.
LA JUEZA TITULAR,

ZOBEIDA ROMERO ZARZALEJO
LA SECRETARIA TITULAR,

VIOLETA RICO CHAYEB

En esta misma fecha, y siendo las (9:50) horas de la mañana, se publicó y registró la anterior sentencia.
LA SECRETARIA TITULAR,