TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, veinte (20) de mayo de 2010
200º y 151º

PARTE DEMANDANTE: “PABLO MARTÍNEZ ORAMAS”, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-7.801. Con domicilio procesal en: Avenida Francisco de Miranda, Calle El Metro, Edificio Atlántida, Piso 2, Oficina 2-A, Chacao, estado Miranda.

REPRESENTACIÓN JUDICIAL
DE LA PARTE ACTORA: “JOSÉ SALAS SANTANA y OSCAR CARREÑO”, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 29.848 y 29.468, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: “HUGO MESA HERRERA”, colombiano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº E-82.021.574. Con domicilio procesal constituido en autos en: Residencias El Cigarral, Torre “B”, Apartamento PB-1, 11era Calle, Municipio El Hatillo del estado Miranda.

REPRESENTACIÓN JUDICIAL
DE LA PARTE DEMANDADA: “Sin representación judicial acreditada en autos”; se hizo asistir del abogado Alberto Cedeño Rigual, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 3.169.

MOTIVO: DESALOJO

SENTENCIA: DEFINITIVA

CASO: AP31-V-2009-0002215

I
DESARROLLO DEL ITER PROCEDIMENTAL

El día 2 de julio de 2009, el ciudadano Pablo Martínez Oramas, titular de la cédula de identidad Nº V-7.801 y de este domicilio, asistido del abogado en ejercicio de su profesión Oscar Carreño, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 29.468, presentó ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de Juzgados de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, formal libelo de demanda mediante el cual pretende, con fundamento en el artículo 34 literal b) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el desalojo y consecuencialmente la entrega material de un inmueble cedido en alquiler al ciudadano Hugo Mesa Herrera, de nacionalidad colombiana, titular de la cédula de identidad Nº E-82.021.574, constituido por el apartamento PH-2, del Edificio Manapire, ubicado en la Avenida Raúl Leoni de la Urbanización El Cafetal, Municipio Baruta del estado Miranda.
Por auto de fecha 13 de julio de 2009, se admitió la demanda conforme el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con el artículo 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada para el segundo día de despacho siguiente a que conste en autos su citación, a los fines de la contestación a la demanda.
Mediante diligencia del 30 de julio de 2009, la parte accionante consignó los fotostatos respectivos a los fines de la elaboración de la compulsa.
En fecha 4 de agosto de 2009, se libró la compulsa.
Así las cosas, el día 8 de octubre de 2009, el ciudadano Alguacil Ricardo Palmieri informó mediante diligencia, que le fue imposible localizar el edificio donde debió verificar la citación de la parte demandada.
Luego, en fecha 20 de enero de 2010, el ciudadano Alguacil Mario Díaz dejó constancia en autos de haber citado personalmente al demandado, Hugo Mesa Herrera, consignando a tales efectos el recibo de citación debidamente firmado.
En vista de esta actuación, fecha 22 de enero de 2010, la parte demandada presentó escrito de contestación a la demanda, alegando todo cuanto creyó pertinente en defensa de sus derechos e intereses.
En fecha 3 de febrero de 2010, el abogado de la parte actora Oscar Carreño, presentó escrito de promoción de pruebas.
El día 8 de febrero de 2010, el ciudadano Hugo Mesa Herrera, parte demandada, promovió igualmente medios de pruebas.
Por auto de fecha 9 de febrero de 2010, se providenciaron los medios de pruebas ofrecidos por las partes en litigio.
Posteriormente, el día 23 del mismo mes y año, se difirió por cinco (5) días de despacho la publicación del fallo definitivo.
Por lo tanto, vistas las actas que conforman el presente expediente, el tribunal procede a resolver el fondo de la controversia, sobre la base de las siguientes consideraciones:
II
LIMITES DE LA CONTROVERSIA

La parte actora, dentro del elenco de afirmaciones fácticas en que basa su pretensión, alega en el libelo de la demanda lo siguiente:

Alegatos esgrimidos por la parte actora:

a) Alega, que es propietario de un inmueble constituido por el apartamento PH-2, del Edificio Manapire, ubicado en la Avenida Raúl Leoni de la Urbanización El Cafetal, Municipio Baruta del estado Miranda; y que conforme contrato suscrito en fecha 14 de febrero de 2001, ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 52, tomo 9 de los libros respectivos, lo cedió en arrendamiento al ciudadano Hugo Meza Herrera.
b) Asevera, que en el juicio seguido ante el Juzgado Séptimo de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, sustanciado en el expediente Nº AP31-V-2006- 00288, las partes suscribieron una transacción debidamente homologada por auto de fecha 13 de julio de 2006; en la cual establecieron en su cláusula tercera que “…Si la parte demandada diere cumplimiento a lo establecido en las Cláusulas anteriores se tendrá por renovado el contrato que cursa a los folios 07 y 08 de los autos, pero su duración será por períodos de Seis (6) meses renovables automáticamente…”. Asimismo, manifiesta que en esta cláusula no se estableció la fecha desde que deben contarse los seis (6) meses; y ante esta situación deduce que el contrato de arrendamiento tiene una duración indeterminada.
c) Aduce, que tiene un hijo que conjuntamente con su nieto se mudó al apartamento donde actualmente reside, encontrándose cuatro (4) personas en condiciones incomodas y con necesidades diversas, motivo por el cual en fecha 4 de noviembre de 2008, notificó al arrendatario por intermedio del Juzgado Duodécimo de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, su voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento.
d) Afirma, que debido a esas circunstancias la solución es mudarse al apartamento de su propiedad denominado PH-2 del Edificio Manapire, ubicado en la Avenida Raúl Leoni de la Urbanización el Cafetal, por ser el mismo mucho más grande que donde actualmente reside; planteándole al arrendatario Hugo Mesa Herrera la situación por la que atraviesa, quien ha manifestado su negativa a desocupar el inmueble en virtud de que aduce tener “un contrato indefinido de arrendamiento que nunca finalizara mientras pague”.
e) Que por lo antes expuesto, demanda por desalojo al arrendatario Hugo Mesa Herrera, de acuerdo en el artículo 34 literal b) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para que convenga en desalojar el inmueble objeto del contrato de arrendamiento accionado, y proceda a su entrega material.

A los fines de enervar los hechos libelados, la parte demandada alegó en el escrito de contestación a la demanda, todo cuanto creyó pertinente en defensa de sus derechos e intereses; a tales efectos sostuvo los siguientes hechos:

Alegatos esgrimidos por la parte demandada

a) Promovió la cuestión previa del artículo 346 ordinal 11º del Código de Procedimiento Civil, referida a la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta. En tal sentido, manifiesta que no procede la acción, por cuanto la parte actora fundó su reclamación en el artículo 34 literal b) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y resulta que las partes contratantes se vienen rigiendo por un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, fundamentado en la clausula tercera de la transacción a que llegaron en fecha 11 de julio de 2006, ante el Jugado Séptimo de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial.
b) Alega, que cumplió con las condiciones impuestas en las cláusulas primera y segunda del citado acuerdo transaccional, en particular con el pago de las cantidades de dinero allí previsto; y que el arrendador nunca hizo reclamación alguna respecto al último de esos pagos, efectuado el 10 de noviembre de 2006.
c) Alega, que la parte actora para sustraer al demandado de la prorroga legal, plantea una situación de imprecisión y duración indeterminada; y sostiene que a favor del demandado rige el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En este sentido, aduce que la relación arrendaticia que existe entre las partes es a tiempo, determinado por períodos de seis (6) meses renovables automáticamente; y que por tanto no procede la acción de desalojo.

De acuerdo con todo lo antes expuesto, resulta de suyo evidente que la parte actora ejerce la acción, aspirando obtener una sentencia favorable de condena que acoja su pretensión de desalojo, alegando como hecho constitutivo que tiene necesidad de ocupar, junto con su hijo y nieto, el inmueble de su propiedad, que tiene arrendado al ciudadano Hugo Mesa Herrera; todo lo cual, a su entender, se subsume en el artículo 34 literal b) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En cambio, la parte demandada, no obstante admitir la existencia del vínculo jurídico arrendaticio entre él y la parte accionante, alega como hecho impeditivo que la relación arrendaticia es a tiempo determinado; y sobre la base de esta argumentación, promueve la cuestión previa del artículo 346 ordinal 11º del Código de Procedimiento Civil.
Por consiguiente, al confrontarse las afirmaciones de hecho que esgrimen las partes de la relación jurídica procesal, se colige que el thema decidendum queda circunscritoe a determinar los presupuestos materiales para la procedencia en Derecho de la pretensión de desalojo que hace valer la parte actora; sin embargo, antes de proceder al examen del merito de la causa, este sentenciador debe resolver como punto, previo la cuestión previa de inadmisibilidad, planteada en la contestación a la demanda.
Al respecto se observa:
El Dr. Arístides Rengel-Romberg, en su obra Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, Tomo III, página 82, al referirse a la cuestión previa sub examine, sostiene que “…También ocurre cuando la Ley prohíbe admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda. En estos casos, la casación, siguiendo una estricta posición objetiva, ha decidido que “debe aparecer clara la voluntad de no permitir el ejercicio de la acción”, y ha negado, v. gr., una pretendida prohibición de la acción de reivindicación entre comuneros, considerando que dicha prohibición se basa en un principio doctrinario, pero que ninguna disposición legal niega expresamente aquella acción. (Subrayado del Tribunal)”.
Se deduce entonces, que resultaría procedente la cuestión previa in comento, cuando la ley expresamente excluya en tales casos el derecho a la jurisdicción (carencia de acción), es decir, cuando sea el propio legislador quien establezca –expresamente- la prohibición de tutelar la situación jurídica invocada por la persona que en abstracto coloca la norma como actor, o bien, como lo ha indicado reiteradamente la Sala de Casación Civil, cuando aparezca claramente de la norma, la voluntad del legislador de no permitir el ejercicio de la acción.
Es necesario destacar, que el legislador patrio estableció en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, más que una cuestión formal, las diversas acciones derivadas de una relación arrendaticia distinguiendo, entre ellas, la de cumplimiento, resolución y desalojo; obedeciendo tal distinción a que precisamente, estas acciones son diferentes. En este sentido, el artículo 34 eiusdem consagra las causales para la desocupación de un inmueble arrendado bajo contrato verbal o escrito por tiempo indeterminado.
Así las cosas, resulta evidente la importancia que tiene la determinación previa de la naturaleza jurídica de una convención arrendaticia en cuanto a su temporalidad, pues de ello depende en gran medida la vía procesal idónea para obtener su revocación, resolución o cumplimiento, según los hechos y circunstancias que la motiven; y especialmente, tratándose de un contrato de arrendamiento por tiempo indeterminado, la única vía posible es la de desalojo, como atinadamente lo ha establecido la jurisprudencia suprema.
Para ilustrar este argumento, es menester invocar las siguientes sentencias:
Sentencia Nº 834, dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 24 de abril de 2002, con ponencia del Magistrado Dr. Pedro Rondón Haaz, estableciendo el siguiente criterio, que este Juzgado hace suyo:
“…En criterio de la Sala, la sentencia que fue impugnada no debió desestimar el escrito de pruebas de la demandada con fundamento en que no se demostró la contrariedad a derecho de la demanda, sino que se opusieron excepciones y defensas, cuando lo ajustado a derecho era declarar que la acción que incoó por el demandante sí era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato.
Por su parte, el demandado confeso sí cumplió con la demostración de la contrariedad a derecho de la demanda cuando argumentó que el contrato de arrendamiento objeto de la demanda no era por tiempo determinado, sino por tiempo indeterminado, este alegato fundamental ha tenido que ser apreciado por el tribunal de la causa, pues éste tiene que verificar la procedencia de la acción escogida por el demandante antes de darle curso a la misma. Esta falta de apreciación del Tribunal, determinante en el juicio como fue precisado anteriormente, debe considerarse incluida dentro de la noción del “Tribunal que actúe fuera del ámbito de su competencia”, que fue establecida como supuesto de procedencia del amparo contra decisiones judiciales que preceptúa el artículo 4 de la Ley Orgánica de Amparo sobre Derechos y Garantías Constitucionales. Efectivamente, la Sala debe reiterar que el amparo contra decisión judicial, establecido en el citado artículo 4 de la Ley Orgánica de Amparo sobre Derechos y Garantías Constitucionales, procede en los siguientes casos…En el caso de autos, se encuentra que el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual actuó como Tribunal de Alzada, si se hubiera percatado del error jurídico en la calificación de la demanda, debió declarar inadmisible la misma…”. (Negrilla del tribunal)

Igualmente, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nº 1391 del 28 de junio de 2005, con ponencia del Magistrado Dr. Francisco Carrasquero López, expediente Nº 04-1845, estableció lo siguiente:

“…Al respeto, es necesario precisar que el cumplimiento del contrato se exige sólo en aquellos casos en los cuales esté determinado el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, ya que allí sólo se está solicitando el cumplimiento de la obligación tal como ha sido contraída, pacta sunt servanda, de forma que la voluntad unilateral del arrendador de solicitar el cumplimiento o la desocupación no obedece a la voluntad unilateral de éste, sino a lo previsto y consentido por ambas partes en el contrato; en conclusión, el cumplimiento de un contrato de arrendamiento se puede demandar cuando: i) el término convenido ha expirado así como la subsiguiente prórroga -si el inquilino tiene derecho a ella- y, ii) por el incumplimiento de alguna de las obligaciones contractuales o legales; pero visto que en el caso planteado la relación arrendaticia se había convertido a tiempo indeterminado, no podía ser válida la notificación unilateral del arrendador de no continuar la relación y menos considerar que ello convirtió el contrato a tiempo determinado, por lo que no era posible que el demandante solicitara el cumplimiento del contrato y menos por vencimiento de la prórroga legal concedida, ya que la única vía para solicitar el desalojo en contratos sin determinación de tiempo es demandar de conformidad con alguna de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (….)
La doctrina ha señalado que las acciones que pueden intentarse por causal distinta a las previstas en el artículo 34, no puede ser la de resolución de contrato, pues dicha interpretación llevaría a hacer inoficiosa la enumeración puesta. De allí que las causales deban considerarse realmente taxativas. Lo que deja a salvo el parágrafo segundo del artículo 34 de la citada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, son las acciones diferentes a la del desalojo, como por ejemplo, la de daños y perjuicios por deterioros causados en el inmueble o por usarlo el inquilino con fines deshonestos.
En consideración a ello, esta Sala juzga que efectivamente, en el presente caso, hubo una subversión del procedimiento aplicado, ya que se tramitó y se declaró con lugar una demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado por presunto vencimiento del lapso de prórroga, y bajo el amparo de lo previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual es aplicable sólo para los contratos con determinación de tiempo, siendo ello violatorio del debido proceso y, por ende, contrario al orden público…” (Negrillas del tribunal).

Finalmente, sentencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia Nº 381, de fecha 7 de marzo de 2007, con ponencia del Magistrado Dr. Pedro Rondón Haaz, en el expediente Nº 06-1043,

“…3. El artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dispone que “[s]ólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, (…)”.
4. El referido artículo enumera las causales de procedencia del desalojo de inmuebles que han sido arrendados a tiempo indeterminado, con la mención expresa de los siete casos en que esta acción prospera, remuneración que debe considerarse como taxativa, es decir, que sólo por ellas puede solicitarse el desalojo judicialmente.
Ahora bien, esta Sala observa, de la revisión del expediente, que el contrato de arrendamiento que suscribió Inversiones Zazpiak C.A. con la ciudadana Myryam Cecilia Cacique de Cruz es a tiempo determinado, hecho importante para la escogencia del medio judicial procedente a incoar por parte del arrendador. En efecto, consta en las actas procesales que la parte actora afirmó que “(…); y por ser el contrato que vincula a las partes, un contrato a tiempo determinado, (…)”, lo que evidencia, que el demandante entiende que el contrato era de dicha naturaleza a lo cual debe agregarse que dicha calificación de la convención que se refirió no fue controvertida en juicio.
Por lo cual, considera esta Sala que el acto de juzgamiento que fue impugnado estuvo ajustado a derecho cuando declaró inadmisible la demanda de desalojo que fue interpuesta, pues, la referida pretensión, era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la acción de desalojo cuando el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado. En efecto, la acción que escogió por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato y la prohibición de la ley, pues como dicha convención es de una pretensión de cumplimiento o de resolución del contrato de arrendamiento y no una de desalojo. Así se decide…” (Negrillas del tribunal)

En el caso concreto de marras, surge la necesidad de establecer la naturaleza jurídico temporal de la relación arrendaticia existente entra las partes en conflicto. En efecto, la parte actora afirma que en la cláusula tercera de la transacción celebrada ante el Juzgado Séptimo de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, no se estableció la fecha desde que debe contarse los seis (6) meses de duración del contrato, es decir, si es desde que se firmó la transacción, desde su homologación o desde que el arrendatario se puso al día con sus obligaciones, y ante esta situación que califica de imprecisa, infiere que es a tiempo indeterminado.
En cambio, la parte demandada sostiene que la referida transacción es del año 2006, y que las condiciones que le fueron impuestas están contenidas en las cláusulas primera y segunda de dicha convención que lo obligaban a pagos de cantidades en dinero, que debía hacer en distintos meses; las cuales manifiesta cumplió, efectuando el último pago el día 10 de noviembre de 2006; motivo por el cual aduce que la relación arrendaticia es a tiempo determinado.
La situación antes descrita, conlleva a señalar que la cláusula primera, segunda y tercera del acuerdo transaccional judicial suscrito por las partes, homologado por el Juzgado Séptimo de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial en fecha 13 de julio de 2006, son del siguiente tenor:
“…PRIMERA: La parte demandada se obliga a pagarle a la parte actora, la cantidad de OCHO MILLONES TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 8.030.000), por concepto de las mensualidades de cánones de arrendamientos insolutos, los daños causados por la mora, el canon de arrendamiento correspondiente al mes de julio en curso; lo cual se pagará del modo siguiente: Un primer pago por la cantidad de (…) y un cuarto y último pago por la cantidad de DOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 2.000.000) el día 10 de noviembre del año en curso…”
SEGUNDA: A partir del día 1ero de agosto de 2006, la parte demandada además de las obligaciones estatuidas en la cláusula anterior deberá pagarle a la actora un canon de arrendamiento a razón de NOVECIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 950.000) mensuales, con vencimiento los cinco primeros días del mes siguiente; queda establecido que las relaciones concernientes al contrato de arrendamiento solo se aplicaran y entraran en plena vigencia una vez que la parte demandada cumpla con lo establecido en la cláusula anterior …”
TERCERA: Si la parte demandada diere cumplimiento a lo establecido en las cláusulas anteriores se tendrá por renovado el contrato que cursa a los folios 07 al 09 de los autos, pero su duración será por períodos de SEIS (06) meses renovables automáticamente si ninguna de las partes diera el desahucio y el canon de arrendamiento será el actual vigente, es decir de NOVECIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 950.000)…” (Destacado nuestro)

La interpretación concordada y armónica de las referidas disposiciones contractuales, tomando en cuenta el principio de la buena fe contractual previsto en el artículo 1.160 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 12 del Texto Adjetivo Civil, permite deducir que la voluntad real de las partes en litigio, conforme al principio de la libre autonomía para contratar, fue la de instrumentar su relación arrendaticia modificando el termino de duración, el cual fijaron en seis (6) meses renovables automáticamente si ninguna de las partes diera el desahucio; y además, modificar el canon de arrendamiento el cual fijaron en la suma de Bs. 950.000 mensuales.
Así las cosas, resulta de suyo evidente que el inicio de dicho plazo de duración quedó sujeto a una condición, cual es que la parte demandada cumpliese con las prestaciones dinerarias asumidas en el acuerdo transaccional; en concreto, la referente al pago del canon de arrendamiento exigible a partir del día 1 de agosto de 2006; y las establecidas en la cláusula primera a título de indemnización, cuyo última pago se acordó para el día 10 de noviembre de 2006.
Desde este punto de vista, se advierte que no es un hecho controvertido el cumplimiento de las obligaciones pecuniarias a cargo del arrendatario Hugo Mesa Herrera; en efecto, basta con apreciar la afirmación que en libelo esgrime la parte actora, aseverando que en fecha 4 de noviembre de 2008, notificó al arrendatario por intermedio del Juzgado Duodécimo de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, su voluntad de no renovar el contrato; asimismo, en el capítulo III, denominado relación de los hechos con el Derecho, manifiesta que el inquilino siguió ocupando el inmueble cobrándosele los cánones de arrendamiento.
De lo anteriormente se determina, a juicio de quien aquí decide, que se cumplió la condición para el inicio del lapso de duración del contrato de arrendamiento; es decir, que el lapso de seis (6) meses fijos, prorrogables automáticamente, debe computarse a partir de la fecha en que se hizo exigible el “…cuarto y último pago por la cantidad de DOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 2.000.000) el día 10 de noviembre del año en curso”; para la época, correspondiente al año 2006.
Por consiguiente, queda demostrado que entre las partes de la relación jurídica procesal, existe un vínculo arrendaticio sin solución de continuidad que data desde el 20 de febrero de 2001, que tiene por objeto el apartamento PH-2, del Edificio Manapire, ubicado en la Avenida Raúl Leoni de la Urbanización El Cafetal, Municipio Baruta del estado Miranda, propiedad del ciudadano Pablo Martínez Orama, y con una duración fija de seis (6) meses contados a partir del día 10 de noviembre de 2006, renovables automáticamente por períodos iguales salvo manifestación en contrario de alguna de las partes contratantes; así se establece.-
Sin embargo, el ciudadano Pablo Martínez Oramas, parte accionante, fundamenta su pretensión en la necesidad que tiene de ocupar el inmueble de su propiedad, cedido en arriendo al ciudadano Hugo Mesa Herrera, lo cual fundamenta en lo previsto por el artículo 34 literal b) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sin tomar en cuenta que la relación arrendaticia es a tiempo determinado, y sin cumplir con la carga de demostrar cuales fueron esos hechos que -a su entender- transformaron de manera categórica la naturaleza jurídica de la relación arrendaticia en cuanto a su duración; es decir, qué una vez vencido el término contractualmente estipulado, se produjo la indeterminación del contrato o tácita reconducción arrendaticia.
En este sentido, resulta menester referir que de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.600 del Código Civil, si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo. Tal precepto legal se debe adminicular con lo previsto en el artículo 1.614 eiusdem, en cuya virtud los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado.
Entonces, visto que Pablo Martínez Oramas y Hugo Mesa Herrera acordaron suscribir una relación arrendaticia por tiempo determinado, estima este sentenciador conforme lo previsto en los artículos 341 y 346 ordinal 11º del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que debe declararse con lugar la cuestión previa promovida por la parte demandada; y por consiguiente, resulta inadmisible la acción sub examine, pues la Ley no permite el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato escrito por tiempo determinado, como erróneamente pretende la parte accionante, y para ello se insiste en que solo podrá ejercerse la acción de desalojo, cuando el mismo se encuentre arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o escrito por tiempo indeterminado, lo cual no es el caso de autos; así se decide.-
La resolución anterior, impide al Tribunal descender al examen del merito de la causa; es decir, juzgar sobre los hechos que debieron ser demostrados, para de esta manera subsumirse en la causal de necesidad que invoca la parte actora como causa petendi, contemplada en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; ergo, debe sucumbir en el presente litigio como será establecido en la parte dispositiva del presente fallo, y así igualmente se decide.

III
DISPOSITIVA

En razón de todos los argumentos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara:
PRIMERO: INADMISIBLE la acción de desalojo hecha valer en la demanda incoada por el ciudadano Pablo Martínez Oramas, contra el ciudadano Hugo Mesa Herrera, ambas partes identificadas en el presente fallo, sobre la base de lo previsto en los artículos 341 y 346 ordinal 11º del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
SEGUNDO: Se condena en costas a la parte actora, de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Regístrese, Publíquese y Notifíquese. Déjese Copia Certificada de la presente decisión en la sede del Tribunal, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veinte (20) días del mes de mayo de 2010. Años: 200º de la Independencia y 151° de la Federación.
El Juez

Abg. Richard Rodríguez Blaise

La Secretaria

Abg. Kelyn Contreras

En la misma fecha siendo las 12:38 de la tarde se registró y publicó la anterior decisión.

La Secretaria