TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, veintiocho (28) de mayo de 2010
200º y 151º

PARTE DEMANDANTE: “ELBA PAULINO CARELA”, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-15.020.785. Con domicilio procesal fijado en la sede del Tribunal.

REPRESENTACION JUDICIAL
DE LA PARTE DEMANDANTE: “ENRIQUE LUIS FERMIN VILLALBA” inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 12.792.

PARTE DEMANDADA: “MERCEDES GONZÁLEZ FLORES”, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-3.949.099. Con domicilio procesal en: Centro Comercial Ciudad Tamanaco, Torre Pirámide Invertida, Primera Etapa, Oficina 633-A, Chuao, Caracas.

REPRESENTACIÓN JUDICIAL
DE LA PARTE DEMANDADA: “JONATHAN DOMÍNGUEZ DÍAZ”, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 104.462.

MOTIVO: DESALOJO

SENTENCIA: DEFINITIVA

CASO: AP31-V-2009-001886

I
DEL ITER PROCEDIMENTAL

El 12 de junio de 2009, la abogada en ejercicio de su profesión Luzmila Calcurian, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 44.974, con el carácter de mandataria judicial de la ciudadana Elba Paulino Carela, presentó ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de Juzgados de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, formal libelo de demanda conforme al cual pretende, con fundamento en el artículo 34 literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el Desalojo de un inmueble constituido por el apartamento destinado a vivienda, distinguido con el número y letra 2-B, ubicado en el piso 2 del Edificio “Centro Tres”, situado en la Calle Oeste 16, entre Lazarinos y Aguacate, Parroquia San Juan, Caracas, alegando como causa petendi que la arrendataria Mercedes González, ha incumplido con el pago de los cánones de alquiler, de acuerdo con lo pactado en la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento que sirve de título a su pretensión.
Por auto de fecha 19 de junio de 2009, se admitió la demanda conforme el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada para el segundo día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación.
Posteriormente, en fecha 7 de julio de 2009, la representación judicial de la parte actora presentó escrito de reforma de la demanda.
Por auto de fecha 14 de julio de 2009, si admitió la reforma de la demanda
En fecha 20 del mismo mes ya año, previa consignación de los fotostatos respectivos, se libró la compulsa.
En este estado, el día 24 de noviembre de 2009, compareció el ciudadano Alguacil Edgar Zapata, informando mediante diligencia que citó personalmente a la parte demandada, consignado el respectivo recibo de citación.
Luego, en fecha 26 de noviembre de 2009, la parte demandada ciudadana Mercedes González Flores contestó la demanda, alegando todo cuanto creyó pertinente en defensa de sus derechos e intereses. Asimismo, procedió a reconvenir a la parte actora; la cual fue negada por auto del día 27 del mismo mes y año.
Durante la fase probatoria, la representación judicial de la parte actora en fecha 8 de febrero de 2010, promovió los medios de pruebas que estimó idóneos y pertinentes a sus afirmaciones de hecho.
Por auto de fecha 19 de febrero de 2010, el Tribunal fijó un acto conciliatorio entre las partes.
El día 24 de febrero de 2010, la representación judicial de la parte demandada promovió igualmente medios de pruebas.
En fecha 25 del mismo mes y año, se dejó constancia en autos de la inasistencia de las partes al acto conciliatorio fijado por el Tribunal.
Por auto de fecha 8 de marzo de 2010, por razones urgentes y preferentes se difirió por cinco (5) días de despacho la publicación del fallo.
Por lo tanto, vista las actas que conforman el presente expediente, este Juzgador pasa a dictar la sentencia de merito, previa las siguientes consideraciones:

II
HECHOS CON RELEVANCIA JURÍDICA

La representación judicial de la parte demandante alega en la reforma del libelo de la demanda, dentro del elenco de afirmaciones de hecho en que basa su pretensión, lo siguiente:

Alegatos en que se fundamenta la pretensión de la parte demandante

a) Sostiene, que su representada celebró un contrato de arrendamiento a tiempo determinado con la ciudadana Mercedes González Flores, mediante documento autenticado ante la Notaría Pública Décimo Sexta del Municipio Libertador, Caracas, el día 12 de diciembre de 2005, bajo el Nº 42, tomo 52 de los libros respectivos, que tiene por objeto el apartamento distinguido con el número y letra 2-B, ubicado en el piso 2 del Edificio “Centro Tres”, situado en la Calle Oeste 16, entre Lazarinos a Aguacate, Parroquia San Juan, Caracas; en cuya cláusula cuarta las partes acordaron las condiciones de tiempo y modo del canon de arrendamiento.
b) Alega, que no se previó en una cláusula específica el lapso para pagar el referido canon, “sino que se infiere clara y perceptiblemente, que el canon se cancela y entrega de una y por una sola vez, POR ADELANTADO, por LA ARRENDATARIA a LA ARRENDADORA, quien así lo declara y acepta recibir cada Seis (6) Meses, o sea, el mismo período fijo de duración del contrato de arrendamiento el cual es de seis meses”.
c) Asevera, que tal modo de pago semestral fue cumplido por la arrendataria en los semestres que se subsiguieron al semestre originario o primigenio (10-12-2005 al 10-6-2006), es decir los semestres siguientes: 1) del 11-6-2006 al 11-12-2006; 2) 12-12-2006 al 12-6-2007; y 3) 13-06-2007 al 14-12-2007, a favor de la arrendadora.
d) Afirma, que la arrendataria sin que mediara causa alguna para su proceder futuro, concurrió al Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, en fecha 3 de marzo de 2008, para pretender pagar el semestre por vía del procedimiento de consignación inquilinaria, mediante la consignación de tres (3) meses correspondiente a enero, febrero y marzo de 2008, y en los meses subsiguientes consignándolos por cada mes, en distintas fechas, es decir mes a mes hasta enero de 2009.
e) Arguye, que la conducta asumida por la arrendataria al pretender pagar por consignación, bien de modo trimestral, o bien del modo por mes, constituye un incumplimiento de la cláusula cuarta contractual y por ende, del pago por adelantado semestral, considerando que no ha cumplido con su obligación haciendo procedente el Desalojo del inmueble.
f) Que, en vista del incumplimiento de la arrendataria es por lo que procede de acuerdo con el artículo 34 literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y demanda a la arrendataria para que convenga o en su defecto sea condenada por el Tribunal en: el desalojo del inmueble que ocupa en condición de arrendataria; en pagar de manera subsidiaria y en concepto de compensación monetaria por el uso del inmueble, la suma de Bs. 2.400 a partir del mes de julio de 2009, hasta la entrega del inmueble; en pagar la suma de Bs. 2.400 por concepto de daños y perjuicios derivados de su incumplimiento, según el artículo 1.167 del Código Civil; pagar las costas procesales.

Frente a estos hechos libelados, la parte demandada en el escrito de fecha 26 de noviembre de 2009, a fin de enervar la pretensión que en su contra hace valer la parte actora, alega las siguientes excepciones de fondo:

Alegatos esgrimidos por la parte demandada

a) Rechaza, niega y contradice en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el Derecho, la demanda en su contra incoada por la parte accionante.
b) Luego, admite que suscribió el contrato de arrendamiento que sirve de título a la demanda; sin embargo, amparada en la cláusula tercera niega que el mismo haya sido siempre a tiempo determinado, aduciendo que las partes lo prorrogaron desde julio de 2006, hasta la presente fecha.
c) Sostiene, que en la cláusula cuarta contractual las partes acordaron la forma de pago del canon de alquiler, la cual sería mensual “pero establecimos un pacto voluntario donde yo le pagaba el dinero por adelantado y ellos me los aceptaban en el contrato determinado que se firmo (sic) el 12 de diciembre de 2005”. Asimismo, asevera que el contrato se convirtió a tiempo indeterminado al momento que no hubo otro contrato, las partes de común acuerdo y respetando las voluntades se permitieron seguir pagando de forma semestral como así lo manifiesta la parte demandante.
d) Finalmente, arguye que a partir del mes de enero de 2008, realizó diligencias amistosas para pagarle nuevamente a la arrendadora las cantidades que de forma voluntaria habían pactado, y es entonces cuando a finales de febrero ésta le manifiesta no aceptar dicho pago, motivo por el cual acudió al Tribunal de consignaciones “a los fines de realizar las cantidades que en forma MENSUAL establecía el contrato original y de forma mensual”.

De acuerdo con todo lo antes expuesto, queda de manifiesto que en el presente caso, el thema decidendum se circunscribe a determinar sí efectivamente se encuentran satisfechos los presupuestos materiales para la procedencia en Derecho de la acción de Desalojo incoada por la parte actora, derivada del presunto incumplimiento que imputa a la parte demandada de pagar los cánones de arrendamiento en la forma prevista en la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento accionado.
Para ello, se advierte que es deber ineludible de los jueces realizar el examen de todo el material probatorio que cursa a los autos, a fin de que la verdad procesal surja del análisis y concatenación del conjunto de las pruebas ofrecidas por los litigantes. En tal sentido, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con el artículo 506 del Texto Adjetivo Civil, este juzgador pasa a valorar el material probatorio ofrecido por las partes, en los siguientes términos:

II.I Pruebas promovidas por la representación judicial de la parte actora

1. Promueve junto al primigenio libelo de la demanda, copia certificada del instrumento contentivo del contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Décima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 12 de diciembre de 2005, bajo el Nº 42, tomo 52 de los libros respectivos; el cual se admite conforme lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y se le otorga valor probatorio para demostrar el vínculo jurídico arrendaticio existente entre las partes en litigio, así como el contenido y alcance de las prestaciones por ambas asumidas; así se establece.-
2. Promueve, copia certificada del expediente de consignaciones de cánones de alquiler Nº 2008-0426, nomenclatura interna del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, la cual se admite y valora de acuerdo con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.384 del Código Civil, reputándose idónea y pertinente para demostrar los pagos efectuados por la arrendataria Mercedes González Flores, a favor de Elba Paulino Carela, en particular las fechas y por los montos que allí constan; así se establece.-
3. Promueve en el capitulo II de su escrito de pruebas, la confesión judicial espontánea en que, a su entender, incurrió la parte demandada al dar contestación a la demanda, sobre hechos relacionados con el contrato de arrendamiento accionado. Al respecto, aprecia este juzgador que la confesión judicial, es aquella que hace la parte o su apoderado dentro de los límites del mandato, ante un juez, aunque éste sea incompetente (Art. 1.401 del CC), produciendo plena prueba del hecho confesado. Sin embargo, las afirmaciones de hecho narradas en el libelo de demanda, en modo alguno constituyen una confesión; por el contrario, la parte demandada quien tiene interés en la obtención de una sentencia desestimatoria de la pretensión que en su contra se hace valer, afirma los hechos en que fundamenta su excepción relacionándolos con los preceptos normativos que invoca como causa jurídica, estableciendo así los límites de la controversia; pero no incurriendo en una confesión. Por otra parte, no debemos confundir la confesión con la admisión de hechos que se realiza en el libelo de la demanda o en el escrito de contestación, pues aquella es una prueba establecida en la ley, considerada como el testimonio (hechos de conocimiento) que una de las partes efectúa contra sí misma, es decir, el reconocimiento que uno de los litigantes hace de la verdad de un hecho susceptible de producir consecuencias jurídicas a su cargo. En el caso de marras, es evidente que los hechos afirmados por el actor en el libelo de la demanda, no son contrarios a su propio interés, y por ende no pueden subsumirse dentro de la prueba de confesión, como lo sostiene la representación judicial de de la parte demandante; y así se decide.-

II.II Pruebas promovidas por la representación judicial de la parte demandada

1) Se limita a reproducir el merito tanto del contrato de arrendamiento accionado, como del expediente de consignaciones de cánones de alquiler, examinados ut supra por el Tribunal; por tanto, se da por reproducido; así se establece.-

III
MOTIVACIONES PARA DECIDIR

Dispone el artículo 1.133 del Código Civil, que el contrato es una convención entre dos o más personas para reglar constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico. En este sentido, se afirma que los contratos constituyen en su conjunto una amplia categoría, la más amplia, sin duda, de los hechos constitutivos de obligaciones y de relaciones jurídicas en general; aquélla a través de la cual se desarrolla comúnmente la vida de los negocios.
En el presente caso, de acuerdo con el análisis del material probatorio quedó demostrado en el proceso, que existe entre las partes una relación jurídica arrendaticia sin solución de continuidad, instrumentada en el contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Décima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 12 de diciembre de 2005, bajo el Nº 42, tomo 52 de los libros respectivos; que tiene por objeto el inmueble cedido en arrendamiento por Elba Paulino Carela a Mercedes González.
En cuanto a la naturaleza temporal de esa relación arrendaticia, no existe controversia alguna que es a tiempo indeterminado, pues si bien es cierto comenzó siendo a tiempo determinado por el período de seis (6) meses fijos, contados a partir del día 10 de diciembre de 2005; posteriormente, de acuerdo con lo previsto en los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, se transformó a tiempo indeterminado; así se establece.-
Sin embargo, surge el debate en lo que respecta a las condiciones de pago del canon de arrendamiento, pues por un lado la representación judicial de la parte actora sostiene que no se previó en una cláusula especifica el lapso para pagar el referido canon, infiriendo que el mismo se “cancela y entrega de una y por una sola vez, por adelantado” de forma semestral; mientras la parte demandada alega, que la forma de pago se previó en la cláusula cuarta que sería mensual, “pero establecimos un pacto voluntario donde yo le pagaba el dinero por adelantado y ellos me lo aceptaban en el contrato determinado el cual se firmo (sic) el 12 de diciembre de 2005.”
Para resolver el punto controvertido, observa el Tribunal que la cláusula tercera y cuarta del contrato de arrendamiento accionado, son del siguiente tenor:

“TERCERA: El presente contrato tendrá una duración de Seis (6) meses contados a partir del diez (10) de diciembre de 2005 y finalizará el diez (10) de Junio del año 2006.
CUARTA: Se establece que el canon de arrendamiento mensual es la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 400.000,00) que LA ARRENDATARIA propone voluntariamente cancelar por adelantado y en cumplimiento al compromiso que adquiera voluntariamente, entrega (sic) este acto LA ARRENDADORA, quien declara y acepta recibir a su satisfacción, la cantidad de DOS MILLONES CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (2.400.000,00) que equivale a Seis (6) meses del canon establecido.” (Destacado nuestro)

La interpretación de las referidas disposiciones contractuales, tomando en cuenta el principio de la buena fe previsto en el artículo 1.160 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 12 del Texto Adjetivo Civil, permite deducir que la voluntad real de las partes en litigio, conforme al principio de la libre autonomía para contratar, fue la de instrumentar la relación arrendaticia por el lapso fijo de seis (6) meses sin prorroga; estableciendo con claridad meridiana, que el canon de arrendamiento, convenido en la suma de Bs. 400.000,00, hoy equivalente a Bs. 400,00, sería pagado por la arrendataria mensualmente y por adelantado.
En este mismo orden de idas, se aprecia que las partes no previeron prorrogas sucesivas de la relación arrendaticia, y nada estipularon respecto a la forma de pago del canon de alquiler a partir del vencimiento del único lapso establecido en la cláusula tercera, razón por la cual, evidentemente el arrendamiento ha continuado bajo las mismas condiciones, con la salvedad que deberá procederse como en aquellos hechos sin determinación de tiempo.
Entonces, a juicio de este sentenciador, no es posible establecer que las partes hayan pactado la exigibilidad del canon de arrendamiento en forma semestral; esto es, un solo pago para todo el semestre por adelantado, como lo afirma la representación judicial de la parte accionante, pues en la cláusula cuarta se convino que sería mensual, ni ello puede colegirse de la conducta que la arrendataria asumió, cuando en cumplimiento del compromiso pecuniario que adquirió voluntariamente al momento de suscribir el vínculo contractual, entregó a la arrendadora en un mismo acto la suma de Bs. 2.400,00, equivalente a seis (6) meses de cánones de arrendamiento; así se establece.-
Entonces, no hay duda que la arrendataria asumió una obligación esencial, que no puede eliminarse por convenio entre las partes pues sería una obligación sin causa, nula en resumen, de pagar mensualmente y por adelantado como contraprestación por el uso, goce y disfrute del inmueble, la cantidad de Bs. 400,00.
Ahora bien, una de las características del arrendamiento es la de ser un contrato de tracto sucesivo o de ejecución sucesiva, esto es, aquél en que las prestaciones de una de las dos partes son de cumplimiento reiterado o continuo. Siendo así, de acuerdo con lo convenido por las partes –pacta sunt servanda- la arrendataria Mercedes González, debió honrar su obligación de pagar los cánones de alquiler por adelantado, dentro del plazo de quince (15) días siguientes al inicio de cada mes, en aplicación de lo previsto por el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, –iura novit curia-.
Sin embargo, se observa que la arrendataria a los fines de enervar la pretensión que en su contra hace valer la parte actora, alegó en el escrito de contestación a la demanda, que “a partir de enero, de 2008, realice (sic) de forma amistosa todas las diligencias que fueran posible para pagarle nuevamente a LA ARRENDATARIA, las cantidades que de forma voluntaria habíamos pactado y es entonces que a finales de febrero me manifiestas no aceptar dicho pago.- Es por ello que acudo al tribunal de consignaciones como (sic) a los fines de realizar las cantidades que en forma MENSUAL establecía el contrato original y de forma mensual…”.
Así as cosas, al examinarse las pruebas aportadas al proceso se constata, que el día 3 de marzo de 2008, la ciudadana Mercedes González Flores consignó en un solo acto los cánones de alquiler correspondiente a los meses de enero, febrero y marzo de 2008, según se desprende del depósito bancario efectuado ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, expediente Nº 2008-426 de su nomenclatura interna; cánones estos que la representación judicial de la parte actora alega no fueron pagados de acuerdo con la cláusula cuarta contractual.
Congruente con lo antes expuesto, estima este operador jurídico, que el referido deposito de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de enero y febrero de 2008, no produce efectos liberatorios pues fue realizado de manera extemporánea por tardía, es decir luego de vencido el plazo señalado en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios el cual dispone lo siguiente:
“Artículo 51: Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad”. (Destacado nuestro).

En efecto, aún cuando la parte demandada manifiesta, en el escrito de contestación a la demanda, que acudió ante el Tribunal de consignaciones a depositar los cánones de arrendamiento en la forma establecida en el contrato original, esto es en forma mensual; no obstante, no aportó plena prueba capaz de desvirtuar los hechos afirmados por la representación judicial de la parte actora, respecto al incumplimiento de la cláusula cuarta del contrato accionado, toda vez que el término para pagar el canon de arrendamiento correspondiente al mes de enero de 2008, caducó el día 15 del mismo mes y año; y asimismo, el correspondiente al mes de febrero de 2008, caducó el día 15 del mismo mes y año.
Por consiguiente, queda demostrado que dejó de pagar al menos dos (2) mensualidades consecutivas de cánones de alquiler, conducta que resulta contraria a lo dispuesto en el artículo 1.592 del Código Civil, y por ende subsumible en el supuesto de hecho del artículo 34 literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
La situación procesal antes descrita evidencia, que la arrendataria incumplió con su carga procesal prevista en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, debiendo por tanto sucumbir en la contienda judicial como será establecido en la parte dispositiva del presente fallo; así se establece.-
En cambio, la parte accionante cumplió con demostrar los hechos constitutivos de su pretensión de Desalojo, conforme la máxima romana “incumbit probatio qui dicit, no qui negat”, la cual se traduce en que cada parte debe probar sus respectivas afirmaciones de hecho, pues en efecto, demostró la existencia de la obligación que alega incumplida por parte de la arrendataria. No así, en cuanto a los pretendidos daños y perjuicios que sobre la base del artículo 1.167 del Código Civil, aspira le sean indemnizados por la suma de Bs. 2.400,00, toda vez que sus causas no fueron alegadas ni probadas en el juicio; así igualmente se establece.-

IV
DISPOSITIVA

En razón de todos los argumentos de hecho y de Derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara:

PRIMERO: Parcialmente con lugar la pretensión de Desalojo contenida en la demanda incoada por la ciudadana Elba Paulino Carela contra la ciudadana Mercedes González Flores, ambas partes plenamente identificadas en autos

SEGUNDO: Se condena a la parte demandada a desalojar y entregar a la parte accionante, el siguiente inmueble: apartamento distinguido con el número y letra 2-B, ubicado en el piso 2 del Edificio “Centro Tres”, situado en la Calle Oeste 16, entre Lazarinos y Aguacate, Parroquia San Juan, Caracas.

TERCERO: Por la naturaleza del fallo no ha lugar a costas.

Regístrese, Publíquese y Notifíquese. Déjese Copia Certificada de la presente decisión en la sede del Tribunal de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veintiocho (28) días del mes de mayo de 2010. Años: 200º de la Independencia y 151° de la Federación.
El juez

Abg. Richard Rodríguez Blaise
La Secretaria

Abg. Kelyn Contreras González

En la misma fecha siendo las 11:16 a.m. de la mañana se registró y publicó la anterior decisión.-

La Secretaria