TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, trece de mayo de dos mil diez
200º y 151º

PARTE ACTORA: MARIA NINFA PEREZ DE TORRES, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº V-2.092.758.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: ENDER ANTONIO FERNANDEZ, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 53.363.-
PARTE DEMANDADA: JEAN CARLO GONZALEZ CORREA, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº 13.088.813.
REPRESENTACIÓN JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: ROSARIO RODRIGUEZ MORALES, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 15.407.-
MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

SENTENCIA DEFINITIVA
I
Se inició el presente juicio por demanda presentada por ante la Unidad Distribuidora de Expedientes del Circuito Judicial Los Cortijos, siendo asignado el conocimiento de la misma, previa distribución de ley a este juzgado.
La demanda que dio inicio a las presentes actuaciones fue intentada por el abogado Ender Antonio Fernández, quien en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana María Ninfa Pérez de Torres, demandó al ciudadano Jean Carlo González Correa, a la resolución del contrato de arrendamiento suscrito, sobre un bien inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda que forma parte del Edificio bajo Régimen de Propiedad Horizontal denominado Nº 10, del Conjunto Residencial Mucuritas, (Terraza G), piso 3, apartamento 0302, situado en la Urbanización José Antonio Páez, (UD-4), Parroquia Caricuao, Municipio Libertador, Distrito Capital, Caracas.
Por auto de fecha 14 de abril de 2009, se admitió la demanda y se ordenó el emplazamiento de la parte demandada.
Mediante auto dictado en fecha 20 de abril de 2009, el Tribunal ordenó librar compulsa. Asimismo, ordenó la notificación del ciudadano Sindico Procurador Municipal del Municipio Libertador del Distrito Capital.
Por diligencia de fecha 07 de mayo de 2.009, el ciudadano Miguel Bautista, en su carácter de Alguacil adscrito a la unidad de Alguacilazgo del Circuito Judicial de los Cortijos de Lourdes, consignó la compulsa alegando no haber podido lograr la citación personal de la parte demandada.
En fecha 18 de mayo de 2009, el Tribunal ordenó la citación por carteles de la parte demandada, conforme al artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 17 de junio de 2009, la Secretaría Titular dejó constancia de haber fijado el cartel de citación.
Por auto de fecha 7 de julio de 2009, previa diligencia el Tribunal designó defensor judicial al demandado.
En fecha 1 de marzo de 2010, el Tribunal ordenó libra nueva boleta de notificación al defensor judicial.
Notificado como quedo el defensor judicial del accionado, aceptó el cargo recaído en su persona y juró cumplir bien y fielmente la misión encomendada.
En la oportunidad a la contestación a la demanda, la parte demandada se dio por citado en el presente juicio, consignó escrito mediante el cual promovió la cuestión previa prevista en el artículo 346, ordinal 11 del Código de Procedimiento Civil, impugnó la copia simple del documento acompañado al libelo de la demanda, y dio contestación al fondo de la misma. Asimismo, otorgó poder apud acta a la abogada en ejercicio Rosario Rodríguez Morales.
En fecha 23 de abril de 2010, el apoderado judicial de la parte actora consignó escrito mediante el cual rechazó la cuestión previa promovida por la parte demandada.
Abierto a pruebas el proceso, ambas partes hicieron uso de su facultad de promover las que creyeron convenientes.
Llegada la oportunidad procesal para la emisión del fallo, el Tribunal pasa a pronunciarse en orden a las alegaciones y defensas en los siguientes términos:
II
DE LA CUESTION PREVIA PROMOVIDA
Siendo la oportunidad de dar contestación a la demanda, la representación judicial de la parte demandada con su escrito de contestación a la demanda, promovió la cuestión previa prevista en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y por cuanto la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que es la ley especial que regula la materia, en su artículo 35 dispone que las cuestiones previas deben ser decididas con la sentencia definitiva, dado lo especial del presente asunto, este Tribunal procede a decidir la promovida por la parte demandada, en capitulo previo a la sentencia definitiva de la siguiente manera:
Alegó la representación judicial de la parte demandada la cuestión previa prevista en el numeral 11° del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, es decir, la prohibición de admitir la acción propuesta, sustentada en el argumento de que al momento de admitirse la demanda, no se advirtieron los requisitos a que se contrae el artículo 11 del Decreto N° 31, Publicado en la Gaceta Municipal del Municipio Bolivariano Libertador, publicado el 5 de marzo de 2.009, al no constar en autos que el inmueble se encuentre solvente con el Municipio.
El Tribunal para pronunciarse observa:
En el caso que se analiza nos encontramos en presencia de una acción de Resolución de contrato de arrendamiento fundada en el supuesto fáctico del el artículo 1.167 del Código Civil, acción esta plenamente tutelada en el ordenamiento jurídico venezolano y ante esta situación no encuentra quien aquí decide prohibición alguna de la Ley para admitirla ni que dicha acción deba ser intentada por determinadas causales taxativamente establecidas en la ley. En ese aspecto es preciso resaltar que una acción es prohibida por la ley, cuando existe una disposición legal que impida su ejercicio.
DEL FONDO
Desechada como ha quedado la cuestión previa denunciada y verificados los hechos que conforman el mérito de la controversia, constata el Tribunal que la pretensión de la parte actora, se contrae a la resolución del contrato de arrendamiento que de acuerdo con lo aducido por su representación judicial en el libelo de la demanda, fue celebrado con la parte demandada y cuyo objeto principal lo constituyó el apartamento destinado a vivienda que forma parte del Edificio bajo Régimen de Propiedad Horizontal denominado Nº 10, del Conjunto Residencial Mucuritas, (Terraza G), piso 3, apartamento 0302, situado en la Urbanización José Antonio Páez, (UD-4), Parroquia Caricuao, Municipio Libertador, Distrito Capital, Caracas., exponiendo la representación judicial de la actora como fundamento de la pretensión deducida, los siguientes supuestos fácticos:
Que consta de contrato de arrendamiento privado celebrado por la arrendadora María Ninfa Pérez De Torres y el arrendatario Jean Carlo González Correa, en fecha 2 de agosto de 2.002 hasta el 2 de agosto de 2.003, sobre el apartamento destinado a vivienda que forma parte del Edificio bajo Régimen de Propiedad Horizontal denominado Nº 10, del Conjunto Residencial Mucuritas, (Terraza G), piso 3, apartamento 0302, situado en la Urbanización José Antonio Páez, (UD-4), Parroquia Caricuao, Municipio Libertador, Distrito Capital, Caracas.
Citó lo dispuesto en las cláusulas segunda y tercera del contrato de arrendamiento al cual hizo referencia en el libelo.
Expresó que el bien arrendado pertenece a la ciudadana María Ninfa Pérez de Torres por ser un bien de la comunidad conyugal con su esposo Marcos Martín Torres Aristiguieta.
Que el arrendatario, siempre ha incurrido en las obligaciones de pagar oportunamente y conforme a las cláusulas del contrato el canon de arrendamiento mensual, en especial la cláusula segunda ha sido reiterada y flagrantemente incumplida, ya que constantemente pretende pagar a su manera, como se puede evidenciar de las consignaciones efectuadas ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio, donde consignó los cánones correspondientes a los meses de marzo, abril y mayo de 2.008.
Por las razones expresadas demandó la resolución del contrato de arrendamiento suscrito con el ciudadano Jean Carlo González Correa, fundando legalmente su pretensión en los artículos 1.159, 1.592, 1.160, 1.167, 1.264 y 1.603, respectivamente del Código Civil y 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Frente a la pretensión de la parte actora y los argumentos en los cuales la sustenta, la representación judicial de la parte demandada, admitió la existencia del contrato de arrendamiento y su naturaleza jurídica, de tal manera que estos hechos no resultaron controvertidos.
Negó, rechazó y contradijo la demanda incoada en contra de su representada en los siguientes términos:
Negó lo afirmado por la actora en el libelo, esto es que el arrendatario, siempre ha incurrido en las obligaciones de pagar oportunamente y conforme a las cláusulas del contrato el canon de arrendamiento mensual, en especial la cláusula segunda ha sido reiterada y flagrantemente incumplida, ya que constantemente pretende pagar a su manera, como se puede evidenciar de las consignaciones efectuadas ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio, donde consignó los cánones correspondientes a los meses de marzo, abril y mayo de 2.008.
Negó y adujo que no es cierto que existiera un irrespeto reiterado, de las obligaciones contractuales y legales.
Negó que su representado adeude las mensualidades de arrendamiento correspondientes a los meses de marzo, abril y mayo de 2.008.
Rechazó, negó y contradijo que tenga que pagar las mensualidades anticipadas, toda vez que de mutuo acuerdo las mensualidades eran efectuadas por mensualidades vencidas, tal y como se evidencia de recibos correspondientes a los años 2005, 2006, 2007 y 2008.
Precisó que la conducta de su representado como arrendatario se ajusta a la normativa contractual y legal, pago de alquiler puntual, mantiene y conserva el inmueble en buen estado de conservación, cuidándolo como un buen padre de familia.
Por último, basada en las consideraciones expuestas pidió al Tribunal declare sin lugar la demanda incoada en contra de su representada.
Ahora bien, tomando en consideración los hechos expuestos por las partes tanto en el libelo como en la contestación, se observa que no resultó un hecho controvertido la existencia del contrato de arrendamiento que vincula a las partes en el presente proceso, ni resultó controvertida la naturaleza del mismo, quedando centrado el Thema decidendum en el incumplimiento que por la presente acción se le imputa a la parte demandada al no pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de marzo, abril y mayo de 2.008, dentro de la oportunidad contractual prevista para ello, por ser este hecho el que resultó controvertido, al ser expuesto por la parte demandada como fundamento de excepción que se encuentra solvente en el pago de los mismos, al ser acordado entre las partes que los mismos se podían pagar por mensualidades vencidas.
En este aspecto debe señalarse, que la contestación de la demanda es un evento de especial trascendencia jurídica, por ser el acto mediante el cual el demandado ejercita directamente su derecho a la defensa consagrado constitucionalmente y ese derecho no se consume totalmente con la contestación, por que el propio Código de Procedimiento Civil, norma rectora en la materia establece a las partes la obligación de probar sus respectivas afirmaciones de hecho.
En efecto, en materia probatoria en el derecho positivo venezolano, las normas que establecen los parámetros que deben cumplir por las partes para obtener del órgano Jurisdiccional un pronunciamiento satisfactorio a sus pretensiones o excepciones, están contenidas en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil.
De acuerdo con los postulados establecidos en las citadas disposiciones legales, quien alega la existencia de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido liberado de ella debe por su parte probar el hecho extintivo o modificativo de su obligación.
A los efectos de demostrar sus respectivas afirmaciones de hecho, la parte actora promovió el mérito que se desprende del contrato de arrendamiento aportado como instrumento fundamental de la demanda, cuya celebración y naturaleza jurídica no resultó un hecho controvertido.
Promovió copia fotostática certificada de consignaciones efectuadas ante el Juzgado Vigésimo Quinto de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que tienen pleno valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.360 del Código Civil y cuyo aporte a la pretensión de la actora y excepción de la demandada, serán analizados en la motivación del presente fallo. Así se decide.
Promovió copia fotostática simple de sentencia dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, que al no ser impugnada se tiene por fidedigna y dicho instrumento da fe de las declaraciones en el contenidas de acuerdo con lo dispuesto en los artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.360 del Código Civil. Así se decide.
La parte demandada a los fines de demostrar los hechos en los cuales funda su excepción promovió el mérito de los recibos acompañados a su escrito de contestación a la demanda, correspondientes al pago de cánones de arrendamiento de los años 2.006, 2.007 y 2008, que nada abonan a la excepción expuesta por la parte demandada, por las razones que mas adelante se expresan. Así se decide.
Promovió el mérito de las consignaciones efectuadas ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio, cuyas copias había impugnado en la oportunidad de dar contestación a la demanda, por tanto, este Tribunal hace un llamado a reflexión a la representación judicial de la parte demandada, de la obligación que tiene de defender los intereses de su representado, de una manera proba y ajustada a derecho, ejerciendo los recursos que le otorgan las leyes para ello, pues como representante de ésta y en virtud de la profesión que ejerce, está en la obligación de poseer los conocimientos suficientes que le permitan sostener en el juicio los derechos de sus defendidos y exponerlos en forma congruente y conforme a las normas jurídicas que le son aplicables
Ahora bien, a los fines de resolver la pretensión deducida en el presente proceso, el Tribunal observa que de acuerdo con la previsión contenida en el artículo 1.579 del Código Civil, el contrato de arrendamiento, es un contrato por el cual una de las partes se obliga a hacer gozar a otra de una cosa mueble o inmueble por un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella y de acuerdo con la previsión contenida en el ordinal 2° del 1.592 ejusdem, el arrendatario tiene como obligación principal pagar el canon de arrendamiento en los términos convenidos.
En ese mismo orden de ideas, debe expresamente señalarse que, el contrato de arrendamiento, genera derechos y obligaciones, de tal manera que si la parte actora pretende la resolución o el cumplimiento del mismo, a los fines de lograr la satisfacción de su pretensión, debe demostrar la existencia de esa relación jurídica que a su vez obliga al demandado, sin estar compelida a demostrar el hecho negativo del mismo. Esto es, que si la pretensión de la actora es resolver un contrato de arrendamiento; que de acuerdo con lo que aduce en el libelo, celebró con la parte demandada, de resultar rechazada la celebración del mismo, de acuerdo con las reglas de la carga de la prueba; surge en cabeza de la parte actora la obligación legal de probar la existencia de ese contrato de arrendamiento cuyo incumplimiento imputa a la parte demandada y de resultar probada la existencia de tal relación jurídica, entonces corresponde al demandado probar los hechos que extinguen, modifican o impiden cumplir con las obligaciones que se le imputan como incumplidas y a las cuales está obligado por virtud del referido vínculo jurídico.
En el contrato bilateral como lo es el contrato de arrendamiento, una de las partes puede pedir la resolución del mismo, a causa del incumplimiento de las obligaciones contraídas por la otra parte y la acción que se deduzca es conforme a lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil que si una de las partes no ejecuta su obligación la otra puede a su elección, reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo.
En el caso bajo estudio, no resultando controvertidas ni la celebración ni la naturaleza del contrato; los hechos expuestos por la parte demandada como fundamento de su excepción, no producen efectos liberatorios a su favor, al no aportar a los autos ningún elemento de prueba que haga surgir en quien aquí decide, la plena convicción de que se encuentra solvente en el pago de los cánones de arrendamiento que le fueron imputados por la parte actora como incumplidos., de tal suerte que siendo la obligación principal del arrendatario la de pagar el canon de arrendamiento en los términos convenidos, los hechos expuestos nada aportan a su favor, pues no logró desvirtuar en la secuela del proceso, las afirmaciones efectuadas por la actora en el libelo, en el sentido de que no probó que estaba solvente en el pago de los cánones correspondientes a los meses de marzo, abril y mayo de 2.008, pues de haber incurrido la parte actora en el supuesto fáctico previsto en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, esto es, haberse negado a recibirle el pago de los cánones de arrendamiento para hacerlo incurrir en mora; el ha debido consignarlos en el Juzgado competente para recibirlos, cumpliendo para ello los parámetros fijados por el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En este aspecto debe expresamente señalarse que respecto a la forma como debe efectuarse el pago de cánones de arrendamiento ante el Juzgado competente, el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece los requisitos que debe cumplir el arrendatario como medio de excepción cuando el arrendador rehúsa recibir el pago, en cuyo caso, la ley le concede al arrendatario el derecho de consignarlo cumpliendo los parámetros legales para que se pueda considerar en estado de solvencia, a saber:
.-La consignación hacerse dentro de los quince días siguientes del vencimiento del respectivo mes.
.- Debe existir mora del acreedor en recibir el pago.
.-Que se trate de una pensión exigible y que no contradiga la regulación.
De acuerdo con los parámetros antes citados, cuando el arrendador se niega a recibir el pago del canon de arrendamiento; surge en el demandado la obligación legal de acudir al Tribunal facultado para ello a consignarlos, dentro de los quince días siguientes al vencimiento del respectivo mes.
Las consignaciones efectuadas por el demandado ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio el día 5 de junio de 2.008, que de acuerdo con la revisión efectuada a la certificación aportada por la actora se desprende que corresponden a los meses de marzo, abril y mayo de 2.008, fueron efectuadas en forma acumulativa, de tal suerte que las mismas nada abonan a su excepción de solvencia al ser realizadas en forma extemporánea por estar vencidas, en razón de no haberse efectuado ninguna de ellas dentro de los quince días siguientes al vencimiento del respectivo mes y en cuanto a la excepción expuesta por la representación judicial de la parte demandada, de que por acuerdo entre las partes las mensualidades eran pagadas por mensualidades atrasadas, se hace necesario aclarar a la parte demandada que tal alegato en nada enerva la pretensión resolutoria de la parte actora, en primer lugar por las razones que se han dejado expuestas respecto a la forma de proceder cuando se deben consignar ante el Tribunal competente para ello y en segundo lugar por que el hecho de que el arrendatario se atrase en el pago y el arrendador lo reciba en determinada oportunidad, no implica que el mismo tenga que tolerar a todo lo largo del contrato el incumplimiento reiterado de las condiciones pactadas en el mismo, razón por la cual se hace forzoso desechar lo aducido en este sentido y declarar con lugar la procedencia en derecho de la demanda incoada. Así se establece.
III
En razón a la motivación efectuada, este juzgado Cuarto de Municipio, de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara CON LUGAR la demanda que por resolución de contrato intentó MARIA NINFA PEREZ DE TORRES contra JEAN CARLO GONZALEZ CORREA, en consecuencia se declara resuelto el contrato que les vinculaba con la parte actora y se condena a la parte demandada:
PRIMERO: A entregar a la parte actora el inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda que forma parte del Edificio bajo Régimen de Propiedad Horizontal denominado Nº 10, del Conjunto Residencial Mucuritas, (Terraza G), piso 3, apartamento 0302, situado en la Urbanización José Antonio Páez, (UD-4), Parroquia Caricuao, Municipio Libertador, Distrito Capital, Caracas.
Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
PUBLIQUESE, REGISTRESE Y DEJESE COPIA CERTIFICADA DE LA PRESENTE DECISIÓN
Dada, firmada y sellada en la Sala del despacho del juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los trece (13) días de mayo de dos mil diez. Años 200° de la independencia y 151° de la Federación.
LA JUEZ
LETICIA BARRIOS RUIZ

LA SECRETARIA
MARINA SANCHEZ GAMBOA,
En esta misma fecha, siendo las se publicó y registró la anterior decisión.
LA SECRETARIA,

MARINA SANCHEZ GAMBOA.

Exp AP31-V-2009-00790.
LBR/MSG/