TSJ Regiones - Decisión

Expediente Nº AP31-V -2009-004259

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO QUINTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS

PARTE ACTORA: FUNDACION PARA LA PROMOCION Y DESARROLLO DE LA UNIVERSIDAD DE ORIENTE (FUNDAUDO), inscrita ante la Oficina Subalterna de Registro del Tercer Circuito del Departamento Libertador del Distrito Federal, en fecha 03 de noviembre de 1.964, bajo el Nº 38, Tomo 5; Protocolo Primero, con sucesivas modificaciones de sus estatutos, siendo la ultima la protocolizada según documento registrado en la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito Sotillo (hoy Municipio Autónomo) del Estado Anzoátegui, en fecha 20 de enero de 2.005, bajo el Nº 38, Tomo 4, Protocolo Primero, Primer Trimestre de 2.005.
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: ROSALBA ALCALA CALDERON, Abogado en ejercicio de este domicilio e inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 3.432.
PARTE DEMANDADA: FRANCISCO DE PONTE LOPEZ, de nacionalidad Portuguesa, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº E-041.497.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: HERMAN ROJAS ARTEAGA, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 107.626.

MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
I
Conoce este Tribunal por distribución que hiciera la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil de Municipio de esta Circunscripción Judicial, de la demanda que por Resolución de Contrato de Arrendamiento, incoara la abogado ROSALBA ALCALA CALDERON, actuando como apoderado judicial de la FUNDACION PARA LA PROMOCION Y DESARROLLO DE LA UNIVERSIDAD DE ORIENTE, contra el ciudadano FRANCISCO DE PONTE LOPEZ.
Admitida la demanda mediante auto de fecha 08 de diciembre de 2009, se ordenó el emplazamiento de la parte demandada para que diera contestación a la demanda al segundo (2) día de despacho siguiente a que constara en autos su citación.
En fecha 14 de enero de 2010, la representación judicial de la parte actora consigno las copias fotostáticas para la elaboración de la compulsa de citación de la parte demandada y los emolumentos necesarios para la práctica de la citación.
Conforme nota de Secretaria de fecha 18 de enero de 2.010, se dejó constancia de haberse librado la compulsa respectiva.
En fecha 02 de marzo de 2.010, compareció el Alguacil designado por la Coordinación de Alguacilazgo y dejo constancia de la practica de la citación de la ciudadana YOLANDA DE APONTE AGUIAR, y de que ésta se negó a firmar el recibo de citación.
En fecha 09 de marzo de 2010, la representación judicial de la parte actora solicito se libre boleta de notificación a la parte demandada, conforme a lo previsto en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.
Mediante auto de fecha 15 de marzo de 2.010, se acordó la notificación de la parte demandada conforme a lo previsto en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, librándose la boleta de notificación respectiva.
En fecha 23 de marzo de 2.010, compareció la ciudadana YOLANDA DE PONTE AGUIAR, titular de la cédula de identidad Nº E- 757.953, asistida por el abogado HERMAN ROJAS ARTEAGA, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 107.626 y otorgo poder apud acta al abogado que lo asiste.
En fecha 05 de abril de 2.010, compareció la representación judicial de la parte demandada y consigno escrito de contestación a la demanda.
En fecha 08 de abril de 2.010, la representación judicial de la parte demandada consigno escrito de pruebas, las cuales fueron admitidas por este Tribunal conforme auto de esa misma fecha.
En fecha 15 de abril de 2.010, la representación judicial de la parte actora consigno escrito de pruebas, las cuales fueron admitidas por este Tribunal conforme auto de esa misma fecha, ordenándose su evacuación con el resultado que mas adelante se analizara.
En fecha 26 de abril de 2.010, la representación judicial de la parte demandada presento escrito de oposición a las pruebas de la parte actora.
Por último, en fecha 29 de abril de 2.010, la representación judicial de la parte actora consigno escrito de pruebas, las cuales fueron admitidas por este Tribunal conforme auto de esa misma fecha.
II
Siendo la oportunidad para decidir, este Tribunal pasa a hacerlo, para ello observa:
Alega la representación judicial de la parte actora, en su escrito de demanda que en fecha 01 de septiembre de 1.989, su representada dio en arrendamiento al ciudadano FRANCISCO DE PONTE LOPEZ, de nacionalidad portuguesa, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº E-041.497, un inmueble consistente en un (01) apartamento identificado con el Nº 14 del Edificio SAVELA, ubicado en la Avenida Principal de la Urbanización La Carlota, jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Miranda, según consta en la Cláusula Primera del contrato de arrendamiento privado de fecha 01 de septiembre de 1.989.
Asimismo, señaló la representación judicial de la parte actora que según la cláusula tercera, convinieron en que… “La pensión o canon de arrendamiento, es por la cantidad de OCHOCIENTOS TREINTA Y TRES BOLIVARES (Bs. 833,00) mensuales, que el arrendatario se obliga a pagar puntualmente en las oficinas de la arrendadora, dentro de los cinco (05) días siguientes al vencimiento de cada mes…” Igualmente se convino en la cláusula décima tercera, en su ultima parte…” Ambas partes se someten al resultado de cualquier modificación de alquiler que pudiere ser solicitada aceptando la aplicación de la nueva regulación, emanada de los organismos competentes desde la fecha en que esta sea promulgada”. Posteriormente se fijo nuevo canon de arrendamiento en la cantidad de OCHENTA Y OCHO MIL QUINIENTOS NOVENTA Y TRES BOLIVARES CON SETENTA Y CINCO CENTIMOS (Bs. 88.593,75), en acatamiento de la Resolución Administrativa Nº 003908, de fecha 11 de diciembre de 2.001, emanada de la Dirección General de Inquilinato del entonces Ministerio de Infraestructura, que es la que se aplica actualmente por el Decreto por todos conocidos, que declara suspendidos los efectos en cuanto a lo que se refiere a vivienda, quedando así exigible la Resolución de fecha 11 de diciembre de 2.001. Actualmente existe una nueva regulación emanada del Ministerio de Infraestructura, Resolución Nº 008289 de fecha 08 de septiembre de 2.004, la cual no puede aplicarse en razón de la suspensión mencionada.
Igualmente, la parte actora alega que el contrato referido de fecha 01 de septiembre de 1.989, en su cláusula quinta…. Serán por cuenta del arrendatario aquellos gastos que por Ley o costumbre le corresponden, tales como aseo urbano, excesos de agua, etc.…Consumos de agua que se agrega al monto de alquiler regulado, en los recibos correspondientes.
Asimismo, la parte actora alega que en abril del 2.009 tuvieron conocimiento de que el arrendatario, ciudadano FRANCISCO DE PONTE LOPEZ, falleció en Caracas en fecha 12 de abril de 2.009, a través de su hija ciudadana YOLANDA DE PONTE AGUIAR y para la fecha del deceso del ciudadano FRANCISCO DE PONTE LOPEZ se adeudaba a su representada los alquileres correspondientes a los meses de julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2.008; enero, febrero y marzo de 2.009, así como los alquileres que se continuaron venciendo con posterioridad a la fecha de dicho deceso, es decir, los alquileres correspondientes a los meses de abril, mayo, junio, julio agosto, septiembre, octubre y noviembre de 2.009.
Igualmente, la parte actora alega que a pesar de las gestiones realizadas con el fin de que se cancelaran los cánones adeudados, correspondiente a los indicados meses con el monto de la regulación actual, las mismas resultaron infructuosas, por cuanto no ha recibido pago alguno su representada, a pesar de ser de plazo vencido y estar obligado a ello.
Por último, alegó la representación judicial de la parte actora que por cuanto para la fecha en que el arrendatario FRANCISCO DE PONTE LOPEZ falleció no había cumplido con su obligación de pago, es por lo que en nombre de su representada procedió a demandar al ciudadano FRANCISCO DE PONTE LOPEZ, en la persona de su hija, (en su carácter de heredera) ciudadana YOLANDA DE PONTE AGUIAR, titular de la cédula de identidad Nº E- 757.953, para que convenga o en su defecto sea condenado por este Tribunal en lo siguiente: PRIMERO: En la Resolución del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes. SEGUNDO: En la entrega del inmueble arrendado, como consecuencia, de la resolución del contrato, libre de bienes y personas, en el mismo buen estado en que lo recibió. TERCERO: Se condene en costas y costos del proceso a la parte demandada.
Por su parte, la representación judicial de la parte demandada, en la oportunidad de dar contestación a la demanda, consigno escrito de contestación a la demanda, oponiendo en primer término la falta de cualidad del demandado para sostener el presente juicio, señalando que consta de las actas del presente proceso que el ciudadano FRANCISCO DE PONTE LOPEZ, quien fue titular del contrato de arrendamiento objeto del presente juicio, falleció ad intestato en la ciudad de Caracas el día doce (12) del mes de abril de 2.009, como se evidencia de copia certificada del acta de defunción numero ochocientos cincuenta y dos (Nº 852), transcrita del libro 04, folio 102, correspondiente al año 2.009, asentada en los Libros de Registro Civil de Defunciones llevado por la Parroquia Petare del Municipio Sucre del Estado Miranda; que la sucesión DE PONTE FRANCISCO, se abrió en el momento de su muerte, es decir, el día 12 de abril de 2.009, y en consecuencia, “la posesión de todos los bienes del de cujus pasa de derecho a la persona del heredero, sin necesidad de toma de posesión material” de conformidad a los artículos 993 y 995 del Código Civil; que dicho contrato de arrendamiento la doctrina lo asimila a un derecho de crédito ejercitable contra o frente al arrendador, que en este caso es la FUNDACION PARA LA PROMOCIÓN Y DESARROLLO DE LA UNIVERSIDAD DE ORIENTE, y cuyo objeto es un apartamento identificado con el Nº 14 del Edificio Savela, ubicado en la Avenida Principal de la Urbanización La Carlota, en jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Miranda; que ese derecho de crédito que constituye un activo del patrimonio del causante FRANCISCO DE PONTE LOPEZ, entendido el patrimonio como el conjunto de derechos y obligaciones de una persona, por efecto de la Ley ha pasado al patrimonio de sus herederos como una integración de derechos y obligaciones, de ello resulta que en el presente caso son dos las personas que en este momento pueden demostrar, de conformidad al artículo 201 del Código Civil, la filiación paterna con el causante FRANCISCO DE PONTE LOPEZ; que la cualidad o legitimatio ad causam, debe entenderse como la idoneidad de la persona para actuar en juicio como único titular de la acción en su aspecto activo o pasivo, idoneidad que debe ser suficiente para que el órgano jurisdiccional pueda emitir un pronunciamiento de merito, pues es un requisito esencial para constitución de la relación procesal valida y en consecuencia las cotitulares del contrato de arrendamiento objeto de la presente demanda en carácter de arrendatarias son las herederas conocidas del causante FRANCISCO DE PONTE LOPEZ, ciudadana YOLANDA DE PONTE AGUIAR y la ciudadana MARIA DOLORES DE PONTE, en virtud de ello solicitó que de conformidad al ordinal 3º del artículo 146º del Código de Procedimiento Civil, en el presente caso se decrete el litisconsorcio pasivo necesario entre YOLANDA DE PONTE AGUIAR y MARIA DOLORES DE PONTE.
Por otra parte, la parte demandada opuso la cuestión previa prevista en el ordinal 11º del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referente a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta o cuando solo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda”. En tal sentido alega que la presente acción es errónea ya que se subsume perfectamente en la norma prohibitiva y hace procedente la defensa de fondo opuesta, la que además se encuentra fundamentada en los siguientes hechos y sus consecuencias jurídicas, ya que señala que el día primero (01) del mes de septiembre de 1.989, el ciudadano FRANCISCO DE PONTE LOPEZ, celebró un contrato de arrendamiento a termino fijo de un año, contado a partir de esa fecha, como pudo verificarse del texto de la cláusula cuarta del documento “contrato de arrendamiento” aportado por la parte actora y que se encuentra en el expediente de la presente causa: de manera expresa se establece que el plazo de duración del presente contrato será de un año fijo, contado a partir de esa fecha. No obstante, puede prorrogarse por periodos iguales, si con treinta (30) días de anticipación a voluntad de ambas partes así lo acuerdan y establecen las nuevas condiciones de contrato”. Asimismo, la parte demandada alega que dicho contrato de arrendamiento, al llegar a su termino el día primero del mes de septiembre de 1.990, y continuar vigentes los requisitos de existencia de los contratos establecidos en el artículo 1141 del Código Civil, se transformo en un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, puesto que nunca acordaron de manera expresa la prorroga con treinta (30) días de anticipación, ni nunca establecieron las nuevas condiciones de contrato, como lo requería y establecía expresamente la referida cláusula cuarta del contrato de arrendamiento.
Continua alegando la parte demandada que la acción ejercida aplicada a un contrato de arrendamiento que adquirió y es en la actualidad un contrato de arrendamiento verbal a tiempo indeterminado, provoca en consecuencia el hecho jurídico de que la parte actora hizo una errónea interpretación de la temporalidad arrendaticia, lo que conduce a la improcedencia de la acción y como ha sido afirmada por la doctrina: “ el actor escogió mal la vía, es decir, ha debido solicitar el desalojo del inmueble fundamentando la acción en el literal a del Artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y no ha debido solicitar la Resolución de Contrato de Arrendamiento.
Por otro lado, la representación judicial de la parte demandada dio contestación a la demanda, negó, rechazo y contradijo el alegato de la parte actora expresado en su libelo de demanda respecto a la falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2.008; enero, febrero y marzo de 2.009, y así como el hecho donde se afirma que su representada no pago los alquileres correspondientes a los meses de abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre y noviembre de 2.009.
Asimismo, la parte demandada alega que es del perfecto y exacto conocimiento de la apoderada judicial de la parte actora, que su representada desde el año de 1.999, cumple con la obligación a que la contrae el contrato de arrendamiento objeto de la presente demanda a través del procedimiento consignatario, establecido al efecto en el titulo VII capítulos I y II de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, realizando la correspondiente consignación del canon de arrendamiento por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, bajo el expediente Nº 99012430.
Igualmente, la parte demandada alega que en fecha 03 de junio de 2.008, la parte actora solicito el retiro de las consignaciones de los cánones de arrendamientos correspondientes a los meses de abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2.007; así como procedió al retiro de las consignaciones correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo, abril mayo, junio de 2.008, lo cual, fue acordada por el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial en el mes de julio de 2.008 y la correspondiente emisión del cheque no endosable Nº 51697 de fecha 21 de julio de 2.008 contra el Banco Industrial de Venezuela por la cantidad de UN MIL TRESCIENTOS TREINTA Y CINCO BOLIVARES (Bs. 1.335,00), retirado por la parte actora.
Asimismo, la parte demandada alego que la parte actora hizo otras solicitudes de retiro de los cánones de arrendamientos ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, señalando que se encuentra solvente en el pago de los cánones de arrendamientos correspondientes a los meses de julio, agosto y septiembre de 2.008.
En virtud de ello, solicitó se declarara sin lugar la presente acción, con la consiguiente condena en costas a la parte actora.
Planteados así los terminos del disenso, pasa entonces, este Tribunal, como punto previo al fondo del asunto debatido a resolver la cuestión previa opuesta por la parte demandada, prevista en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, para lo cual observa:
La representación judicial de la parte demandada opuso la mencionada cuestión previa, referente a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta o cuando solo permite admitirla por determinadas causales, señalando que la parte actora interpuso una acción de Resolución de Contrato de Arrendamiento por tiempo indeterminado, siendo que lo procedente era la acción de desalojo por determinación expresa del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Al respecto, observa este Tribunal que no existe alguna norma que prohíba la admisibilidad de la presente acción por Resolución de Contrato de Arrendamiento, toda vez que dicha acción se encuentra regulada por la Ley de Arrendamientos de Inmobiliarios, conforme lo previsto en el artículo 33 de dicha ley; por otra parte, a los fines de determinar la procedibilidad del presente juicio, este Juzgado debe pasar a analizar la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento objeto del presente juicio, lo cual es materia de fondo; por lo que en virtud de ello, es improcedente la defensa perentoria opuesta por la parte demandada, debiendo declararse sin lugar la cuestión previa opuesta, y así se declara.
Siendo así las cosas, pasa este Sentenciador a resolver la presente litis, para lo cual procede a examinar el contrato de arrendamiento objeto del presente juicio, a los fines de determinar la procedibilidad de la presente acción así como la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, para lo cual observa:
Tal y como fue expresado en parte ut-supra, el contrato de arrendamiento que da origen a las presentes actuaciones fue suscrito por las partes en fecha 01 de septiembre de 1.989, a tiempo fijo de un año, pudiendo prorrogarse por periodos iguales, si con treinta (30) días de anticipación a voluntad de ambas partes así lo acordaran; asimismo, constata este Juzgador que la parte actora fundamenta su acción en el incumplimiento por parte de demandado, del pago de los meses de arrendamiento correspondientes a los meses de julio a diciembre de 2008 y los meses de enero a marzo de 2009.
En este orden de ideas, observa este Sentenciador en primer término que la relación contractual contaba para la fecha de interposición de la presente acción, con una duración de más de quince años, toda vez que tal como fue aducido por la parte actora en su demanda, dicho contrato fue celebrado en fecha 01 de septiembre de 1.989 por el término fijo de un año, pudiendo prorrogarse el mismo por periodos iguales, si con treinta (30) días de anticipación a voluntad de ambas partes así lo acordaran; continuando dicha relación contractual durante todos esos años, luego de vencido el termino contractual de duración del contrato de un año, y transcurrido el tiempo hubiere podido corresponderle por concepto de prorroga legal, llegando a durar hasta el fallecimiento del arrendatario. Ahora bien, el actor fundamenta su demanda en la resolución de dicho contrato de arrendamiento por falta de pago por parte del arrendatario. Al respecto, el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece:
“Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósitos en garantía, ejecución de garantías, prorroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciaran y sentenciaran conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Titulo XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía”

Asimismo, el artículo 34 ejusdem, señala:
“Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:” (sic).

Ahora bien, siendo que el contrato se venció en fecha 01/09/1990, no existiendo constancia en autos que entre las partes hubiere existido algun acuerdo para prorrogar en forma determinada la duración del contrato de arrendamiento que los vincula, y visto que el demandado continuo ocupando el inmueble arrendado y el actor percibiendo los cánones de arrendamiento posteriores a la fecha de vencimiento del contrato y su prorroga, es cuando el actor demandada la resolución del contrato de arrendamiento por la falta de pago de los cánones anteriormente señalados en el cuerpo de este fallo, entendiendo de ello este juzgador, que el arrendador consintió la permanencia del arrendatario en el inmueble arrendado luego de vencido dicho contrato de arrendamiento, lo cual convierte a criterio de quien aquí sentencia, dicha relación arrendaticia que vincula a las partes de tiempo determinado a tiempo indeterminado y así se declara.
En este sentido, uno de los mayores puntos de interés que presenta la relación arrendaticia es en relación al tiempo de duración, pues en muchas circunstancias tanto el arrendador como el arrendatario se preguntan sobre el tipo de contrato otorgado en cuanto al tiempo; y de presentarse el conflicto de intereses en cuanto a si el contrato de arrendamiento celebrado es a plazo fijo o indeterminado, ante tales circunstancias, tal como es el caso que hoy nos ocupa, surge inevitablemente la necesidad de efectuar la interpretación de la naturaleza del contrato, ya que la pretensión del actor es “la resolución del contrato de arrendamiento, y en consecuencia la entrega del inmueble arrendado.
Ahora bien, observa este Sentenciador que la relación arrendaticia que nos ocupa, como ya quedo establecido, es a tiempo indeterminado, aunque a su inicio fue a tiempo determinado, siendo que se inicio en fecha 01 de septiembre de 1989 hasta el 31 de agosto de 1990 y con posterioridad a dicha fecha la parte demandada continuo habitando el inmueble, y la actora exigiendo el pago de los cánones, dándose así la tacita reconducción, indeterminándose de esta manera el contrato de arrendamiento suscrito por la partes; así las cosas, la parte accionante hizo una errónea interpretación de la temporalidad arrendaticia, lo que puede conducir a la improcedencia de la acción; y como ha sido afirmado por nuestra doctrina, si el actor escogió mal la vía, es decir, en lugar de pedir el “Desalojo”, solicitó la “Resolución del Contrato de Arrendamiento”, fundándola en la falta de pago del arrendamiento, se trata de un problema de determinación de la procedibilidad de la acción, y así se decide.
Determinar la procedibilidad de la acción, es dar a la misma la cualidad que real y evidentemente tiene a la luz de la ley, es decir, determinar que una acción sea exactamente tal o cual conforme a derecho, de modo que tratándose de “determinar la procedibilidad de la acción”, pueden observarse varias posiciones. Para saber cual es la acción ejercida, el elemento fundamental es la CAUSA PETENDI, la razón de pedir, tomando en cuenta las normas legales correspondientes, siendo también importante mencionar que al actor no le está permitido escoger la vía más conveniente para sus intereses, pues es facultad de los jueces determinar la procedibilidad de la acción y apartarse de la escogida por el actor.
El contrato de arrendamiento a tiempo determinado, es aquel mediante el cual el arrendador entrega al arrendatario un inmueble para que lo use, durante un periodo o tiempo determinado, tal como se inicio el contrato que existe entre los hoy litigantes, pero vencido el mismo y transcurrida la prorroga legal, las partes no suscribieron ningún acuerdo de prorroga, ni tampoco celebraron un nuevo contrato, y el demandado continuo habitando el inmueble y el actor exigiendo el pago de los cánones de arrendamiento, indeterminándose de esta manera la relación arrendaticia que tuvo su inicio determinadamente en el año 1989. y así se declara.
De acuerdo con lo antes establecido, en la actualidad la importancia de la distinción entre contratos a tiempo determinado y a tiempo indeterminado desde el punto de vista de las acciones a materializar, quedaría en los siguientes términos: Contratos a tiempo determinado, la acción judicial a ejercer sería la prevista en el artículo 1.167 del Código Civil, en concordancia con el articulo 33 de la Ley de arrendamientos inmobiliarios, relativa al incumplimiento por resolución de contrato, tal como es el que se pretenden hoy ejecutar, por los trámites del procedimiento breve; Contratos a tiempo indeterminado, cuando la acción se refiere a las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ésta será la norma sustantiva a invocar, y el procedimiento será lógicamente el procedimiento breve por disposición del artículo 33 de la misma ley.
Siendo evidente la existencia de una anomalía procesal, la cual hace necesario para quien aquí sentencia, siendo el director de la contienda que aquí se dirime, en aras de mantener y procurar la estabilidad del juicio, de conformidad con lo establecido en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, donde sin duda alguna priva, la regla general, de que los Tribunales cuya jurisdicción, en grado de su competencia material y cuantía, sean utilizados por los ciudadanos a objeto de hacer valer judicialmente sus derechos, deben admitir la demanda, siempre que no sea contraria a las buenas costumbres o a la ley, bajo estas premisas legales no le está dado al Juez determinar causal o motivación distinta al orden establecido para negar la admisión in limite de la demanda, quedado legalmente autorizado para ello, siempre y cuando, dicha declaratoria se funde en la que la pretensión sea contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la Ley; y siendo que el contrato celebrado entre las partes tal y como fue establecido tuvo una duración de un (1) año, y concluido dicho lapso las partes no suscribieron ningún acuerdo de prorroga, ni tampoco celebraron un nuevo contrato, continuando la parte demandada habitando el inmueble, dándose de esta manera la tacita reconducción e indeterminándose de esta forma la relación arrendaticia; ahora bien, es forzoso para este administrador de justicia en apego a lo preceptuado en el artículo 49 de la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela, donde se constituye una de las más importantes garantías constitucionales “EL DEBIDO PROCESO”, el cual debe ser aplicado en todas las actuaciones judiciales y administrativas de la república, siendo mandato constitucional, declarar improcedente la misma, conforme a lo dispuesto en la Ley que regula la materia de arrendamientos inmobiliarios, y así se decide.
No obstante a ello, observa este Juzgador que para demandar la resolución del contrato de arrendamiento de un inmueble tenia que hacerlo bajo un contrato a tiempo determinado, por lo que seria improcedente la presente acción por resolución o en su defecto calificarla como tal, por haberse convertido dicho contrato a tiempo indeterminado, en este caso, el actor, al reclamar la insolvencia de los cánones de arrendamientos por parte del arrendatario, en tiempo posterior al vencimiento del termino del contrato, debió demandar el Desalojo y no la acción de Resolución de Contrato de Arrendamiento, tal como lo planteo en la presente demanda, toda vez que no se dan los supuestos de ley para intentar la misma, y así se declara.
Siendo así las cosas, resulta inoficioso para este Sentenciador pronunciarse respecto al punto previo señalado por la parte demandada, respecto a la falta de cualidad de la demandada para actuar en el presente juicio, así como a analizar las pruebas aportadas por las partes y decidir respecto al fondo del asunto debatido, y así se declara.
Conforme lo expuesto, a consideración de este Juzgador, no obstante que la presente acción se encuentra tutelada por el Código Civil y la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es forzoso declarar improcedente la misma, y así se declara.
-III-
Por todas las consideraciones que han quedado expuestas, este Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en nombre de la República y por Autoridad de la Ley, declara PRIMERO: SIN LUGAR la cuestión previa opuesta por la parte demandada establecida en el ordinal 11° del Articulo 346 del Código de Procedimiento Civil. SEGUNDO: Se declara IMPROCEDENTE la acción que, por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, sigue la FUNDACION PARA LA PROMOCION Y DESARROLLO DE LA UNIVERSIDAD DE ORIENTE, contra el ciudadano FRANCISCO DE PONTE LOPEZ, ambas partes suficientemente identificadas en el texto del presente fallo.
A tenor de lo señalado en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena a la parte accionante, por ser la parte perdidosa a pagar las costas y costos del proceso.
Publíquese y regístrese.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la ciudad de Caracas, a los cuatro (04) días del mes de mayo del año dos mil diez (2.010). Años: 200º de la Independencia y 151º de la Federación.
EL JUEZ,

Dr. LUIS TOMAS LEON SANDOVAL
EL SECRETARIO,

Ab. MUNIR SOUKI U.
En la misma fecha, siendo las 12:45 p.m., se publicó y registró la anterior sentencia.
EL SECRETARIO,

LTLS/MSU/ msg (7).
Exp: AP31-V-2009-004259