TSJ Regiones - Decisión

ASUNTO: AP31-V-2009-003772
Se refiere el presente caso a una demanda de cumplimiento de contrato por razón del vencimiento de la prórroga legal que han presentado: las ciudadanas JAIMAR NACARI ORNELA CAMPEROS Y BELKIS COROMOTO AGUILERA SEGOVIA, mayores de edad, la primera con domicilio en Mérida y la segunda con domicilio en Estado Miranda, C.I. Nos. V-16.445.796 y V-6.035.196 respectivamente, representadas por los abogados en ejercicio Dixie A. Cruces S., Oscar Briceño Guedez y Ángel Manuel Madriz Díaz, IPSA # 115.882, 3280 y 3363, quienes representan también—dicen—a los socios del “Restaurant Victoria” c.a. quienes son: Astrid Carolina Ornela Camperos C.I. V- 18.309.871, Wendy Haskelet Ornela Camperos, C.I. V-18.309.870, Bárbara Isabel Ornela Camperos C.I. V-18.309.873 y Ruben Alberto Ornela Camperos, C.I. V-18.309.869; contra el ciudadano FAIZAR ALI AMARO FERNANDEZ, mayor de edad, con domicilio en Valencia, C.I. No.3.490.830.
Planteamiento de la litis
Libelo de demanda (Reforma al folio 91 y ss)
Refieren los apoderados actores que sus defendidas dieron al demandado en arrendamiento “un espacio” para la venta de comida, donde funciona la empresa con denominación social “Restaurant Victoria c.a.”—cuyos datos de registro menciona—según contrato, que en documento privado acompañan, de fecha 3 de abril de 2007, con un plazo de tres meses y luego por un plazo de seis, es decir, hasta el 3 de enero de 2007 , que es cuando comenzó a cursar la prórroga legal, finalizando ésta el 3 de julio de 2008.
Acompañan el documento notariado de propiedad de las bienhechurías que conforman el inmueble donde funciona el Restaurant Victoria c.a .
También presentan Declaración Sucesoral y certificado de Solvencia, con la finalidad de demostrar—dicen—la titularidad del local y de la razón social.
Van mencionando y transcribiendo diferentes cláusulas del contrato y artículos de Ley, supuestamente violados por el demandado, para concluir diciendo que el contrato de arrendamiento comenzó a regir el 3 de abril de 2007 y se prorrogó por (¿?) meses fijo hasta el 3 de enero de 2007 , y la prorroga legal feneció el 3 de julio de 2008, que es cuando el demandado debió entregar el espacio que le fuera alquilado.
Por tal motivo formula el petitorio donde demanda al arrendatario el cumplimiento del contrato, entregando el espacio arrendado, por motivo—vuelve a repetir—de que el contrato suscrito el 3 de abril de 2007, era inicialmente por tres meses y luego por seis meses, es decir hasta el día 3 de enero de 2007, fecha en la cual se dio inició a la prórroga legal que finalizó el 3 de julio de 2008.
Contestación de la demanda (al folio 116 y ss )
La parte demandada se hizo representar por el abogado en ejercicio Carlos Eduardo Díaz Colmenarez, IPSA # 98.534, quien en la oportunidad legal rechazó y contradijo la demanda bajo los siguientes argumentos o defensas:
I.- Promovió la cuestión previa No.1 del art. 346 CPC, de la incompetencia del Tribunal por razón de la cuantía; y de la litispendencia.
Ambas cuestiones fueron declaradas sin lugar en nuestra sentencia de fecha 11 de mayo de 2010, la cual riela al folio 149y ss.
II.- Promovió la cuestión Previa No.3 del art. 346 CPC, que fundamentó en la circunstancia de que no se acreditó la representación que Jaime Ornela y Belkis Aguilera ostentan sobre la persona Jurídica Restaurant Victoria c.a.
Corresponde resolver esta cuestión previa diciendo:
Los abogados que suscriben el libelo (Abs. Dixie A. Cruces S., Oscar Briceño Guedez y Ángel Manuel Madriz Díaz) se presentan como apoderados de Jaimar Nacari Ornela Camperos y Belkis Coromoto Aguilera Segovia, según poder “A” y el abogado Dixie A. Cruces S dice también representar a los propietarios socios del Restaurante Victoria c.a, (que van mencionando con sus nombres y cédulas de identidad); pero en el libelo no se dice en ningún momento que Jaimar Nacari Ornela Camperos y Belkis Coromoto Aguilera Segovia estuviesen representando a esta empresa, y con esa condición hubieren otorgado el poder a nombre de ella; ya que quien dice representarla, es el abogado Dixie A. Cruces S
En efecto, en el documento poder que riela al folio 09 lo que se dice es que Jaimar Nacari Ornela Camperos y Belkis Coromoto Aguilera Segovia son propietarias del Restaurant Victoria c.a; y que ellas otorgan el poder para que los referidos abogados defiendas “sus” derechos en la mencionada empresa; pero no, para que defienda los derechos de dicha empresa, que son cosas distintas.
Y en documento poder que riela al folio 12 y ss lo que se dice es que los poderdantes allí identificados—que son las mismas personas que se señalan en el libelo como socios propietarios de Restaurante Victoria c.a—le dieron poder de representación a la abogada Dixie Alida Cruces Simanca, IPSA # 115.882, para que defienda sus derechos como causahabientes de Manuel Alberto Ornela
O sea, si hay alguna insuficiencia del mandato-poder de los abogados apoderados Oscar Briceño Guedez y Ángel Manuel Madriz Díaz, sería en todo caso respecto de la representación que dicen ellos tener con la empresa y/o sus socios; y no, respecto de la representación de Jaimar Nacari Ornela Camperos y Belkis Coromoto Aguilera Segovia con dicha empresa, dado que ellas no la tienen ni la ejercen en este juicio.
Por otra parte, este juzgador no entiende realmente qué rol o papel juega dicha empresa y sus socios en el problema del presente juicio, siendo que ni ella ni los socios allí mencionados suscribieron el contrato de arrendamiento objeto de juicio, en calidad de arrendador.
De todos modos esto último sería un problema de cualidad o ilegitimidad ad-causa; y no, de ilegitimidad ad- proceso.
No ha lugar a esta cuestión previa No.3 del art. 346 CPC Así se declara.
III.- Contestación al fondo de la demanda.
█ La parte demandada ahora alega la ilegitimidad de la parte actora, argumentando que el arrendamiento opera para el uso de un espacio físico, así como la denominación comercial “Restaurant Victoria c.a.”
De allí saca la conclusión de que la parte actora debe estar conformada por los propietarios del inmueble y por el Restaurant Victoria, c.a. En conclusión la parte actora no tiene cualidad.
Corresponde resolver esta cuestión de falta de cualidad, diciendo:
La cualidad o la legitimidad ad causa es la relación de identidad que debe existir entre los sujetos (actor y demandado) de la relación procesal con los sujetos de la relación material subyacente al juicio.
Por ejemplo en una causa arrendaticia de desalojo, como la presente, los demandantes y demandados deben ser los mismos que aparecen en el contrato de arrendamiento como arrendadores y arrendatarios. En un juicio de reivindicación, el actor y el demandado deben ser el propietario y el poseedor de la cosa a reivindicar. En un juicio de partición de comunidad, las partes deben ser comuneros de los bienes a dividir; y así sucesivamente, como en otros casos.
En el presente caso vemos que la partes actoras son, por una parte, Jaimar Nacari Ornela Campero y Belkis Coromoto Aguilera Segovia; y por la otra los propietarios socios del Restaurant Victoria c.a; a juzgar por lo que se lee del libelo de demanda.
Cuando lleguemos al contrato de arrendamiento objeto del presente juicio, vamos a darnos cuenta que quienes aparecen allí con la cualidad de arrendadores son las ciudadanas Jaimar Nacari Ornela Campero y Belkis Coromoto Aguilera Segovia. Nada se dice que haga pensar que quienes también dan en arrendamiento al demandado el espacio del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, son también los propietarios socios de Restaurant Victoria c.a.
Por lo tanto, estas personas mencionadas en el libelo como propietarios socios de Restaurant Victoria c.a., carecen de cualidad activa para accionar como demandantes; ni tampoco la misma persona jurídico Restaurante Victoria c.a. Así se declara.
█ En cuando al fondo de la controversia, en un acápite que llama “De los hechos”, alega:
1.- Que el contrato objeto del juicio fue suscrito el 3 de julio de 2007, y señala las particularidades del dicho contrato.
2.- Desconoce e impugna la comunicación que le cursaron, que transcribe.
3.- De la misma argumenta que no existe fecha cierta de que la arrendataria haya manifestado no desear continuar con el contrato.
4.- La supuesta prórroga legal jamás fue acordada.
5.- La parte actora (Jaimar Ornela y Belkis Aguilera) se dicen propietaria del inmueble; pero el comprador del inmueble falleció, dejando cinco herederos, por lo que el inmueble es propiedad de una comunidad hereditaria que permanece indivisa, y no de la parte demandante, que es solo un miembro de esa comunidad. El verdadero propietario del inmueble es la comunidad hereditaria. En el contrato no aparece que la comunidad haya autorizado a la demandante.
6.- La prórroga legal nunca fue otorgada a la parte demandada. Niega que se haya otorgado.
7.-Argumenta que el arrendador debe ser el propietario de la cosa. Añade que es necesario ser propietario de una cosa para ofrecerla en arrendamiento. Dice que es un delito que quien no es propietario la dé en arrendamiento.
8.-Argumenta que la Sucesión había celebrado con un tercero un contrato de opción de compra de la razón social y el inmueble, sin tomar en cuenta el derecho preferente del demandado, de conformidad con el art. 42 del Decreto ley de arrendamientos Inmobiliarios.
9.- No ha existido notificación de no prórroga del contrato.
10.- Solicita la nulidad del contrato de arrendamiento, por presentar vicios de consentimiento y vulnerar el orden público. Concretamente invoca la ausencia de consentimiento, por error en la persona del arrendador, ya que no era propietario, condición esencial; por cuanto la propiedad corresponde a una comunidad hereditaria, como se dijo anteriormente. Además añade para fundamentar la nulidad del contrato la causa ilícita del mismo, ya que la parte demandada suscribió el contrato en la creencia de que se encontraba contratando con el propietario del inmueble, siendo que Jaimar Ornela y Belkis Aguilera no lo son..
11.- Hace cita de terceros (art.370, No.4 CPC) que son las personas que aparecen como hijos en la Declaración Sucesoral de Manuel Alberto Ornela. También pide la cita del señor Alberto López Aparicio, como tercero por la violación de su derecho preferente.
Respecto a estas citas de terceros corresponde decir lo siguiente:
Por una inadvertencia involuntaria del Tribunal al no percatarnos sobre dichas citas, no nos pronunciamos en la oportunidad correspondiente—véase que fueron solicitadas al final del escrito de contestación—por lo que corresponde hacerlo ahora, negándolas, sin que ello conlleve reposición, de conformidad con el art.297 CPC. En efecto:
• En relación a los otros herederos, pedir que se llame al juicio unas personas por el solo hecho que aparecen en la Partida de Defunción y en la Declaración Sucesoral del difunto Manuel Alberto Ornela, adquiriente original del inmueble, no va a aportar nada útil a la presente controversia; desde el momento que el contrato de arrendamiento objeto de litigio no fue suscrito por ellos, sino solo por dos de los coherederos(arg-ex. arts 102 y 103 CC); que además al demandar están representando suficientemente al resto de la sucesión, de conformidad con de acuerdo 168 CPC.
Amén de que en el libelo por la parte actora parecen expresamente varios de los herederos, que al estar ya en juicio no tienen sentido que se les llame “como terceros”.
• En relación al tercero Alberto López Aparicio—quien supuestamente es la persona que habría suscrito un contrato de opción de compra sobre el inmueble—no tiene evidentemente ninguna relación con la presente causa; ya que el hecho de haber firmado una opción de compra no lo hace propietario del inmueble, ni parte del contrato de arrendamiento objeto del presente juicio.
En todo caso accederá a esa condición cuando adquiera el inmueble, de conformidad con el art. 20 del Decreto ley de Arrendamientos Inmobiliarios; pero mientras no se finiquite el contrato definitivo de compra venta es una persona ajena al contrato de arrendamiento objeto de litigio, y no tiene por qué ser llamado a este juicio.
Si la parte demandada considera que se le ha violentado su derecho preferente, puede ejerce las acciones que le corresponda; pero no tiene por qué llamarlo al juicio de desalojo que su arrendador le haya incoado
En conclusión se inadmiten las referidas citas, por las razones expresadas. Así se declara.
Examen de las pruebas
Visto como ha quedado trabada la litis, en cuanto al fondo de la controversia, y resuelto los temas incidentales que la entrababan, pasemos a examinar las pruebas traídas a los autos en relación al fondo, en cuya oportunidad haremos los pronunciamientos que correspondan a las demás defensas invocadas.
1.-
Al folio 14 y ss corre fotostato de documento privado representativo del contrato de Arrendamiento de fecha 03 de abril de 2007.
De conformidad con el art. 429 CPC, los fotostatos de documentos privados no tienen valor probatorio.
Sin embargo, vemos que la parte actora con la reforma de su libelo trajo el documento original, que corre al folio 95 y ss, el cual no fue desconocido, sino más bien la parte demandada lo reconoce.
Viniendo a los argumentos de prueba que se desprende de dicho documento, cabe decir en relación al tema del vencimiento de la prórroga legal., que la cláusula cuata del contrato se dice que “el plazo de duración de este contrato será de tres (3) meses, el cual se tomará como período de prueba, a partir de la fecha de su otorgamiento, prorrogable por lapso de seis meses siempre que las partes estén de acuerdo”
Podemos decir que, si la fecha del contrato es el 03 de abril de 2007, los primeros tres meses corren desde el 03 de abril de 2007 hasta el 3 de julio de 2007, de acuerdo con el art. 12 del Código Civil.
Para que corran los seis meses siguientes que se prevén como prórroga contractual, se requiere el acuerdo de las partes, según la referida cláusula.
De no existir o no probarse ese acuerdo para prorrogarlo por seis meses más, sería menester pensar que el contrato habría finalizado definitivamente entonces el 03 de julio de 2007, que es cuando se cumplen los primeros tres meses que se le dió de vigencia. Y a partir de esa fecha estaría comenzando a correr de pleno derecho “la prórroga legal”;la cual, tomando en cuenta la antigüedad de la relación arrendaticia, sería de seis (6) meses, de acuerdo con el art.8, letra a) del Decreto ley de Arrendamientos Inmobiliarios; y estaría finalizando el 03 de enero de 2008.
De continuar las partes ejecutando el contrato después de esta última fecha, se actualizaría entonces el supuesto de la tácita reconducción del contrato, consagrada en los artículos. 1600 y 1614 del Código Civil
De acuerdo con el libelo allí se nos dice que la prórroga legal habría vencido el 3 de julio de 2008, cuando en realidad la prórroga legal habría fenecido seis meses antes, esto es el 3 de enero de 2008, como ya vimos.
Entonces el tiempo de arrendamiento que habría transcurrido después del 3 de enero de 2008 en adelante lo que habría actualizado es la reconducción del contrato, haciendo que para el futuro se le deba considerar a tiempo indeterminado. Así se declara.
Al ser indeterminado su tiempo de vigencia, no cabe entonces la acción de cumplimiento por vencimiento de la prórroga legal, que requiere necesariamente un contrato a tiempo determinado, de conformidad con el art. 38 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Debemos referirnos, aunque sea brevemente a la nulidad del contrato, que fuera invocada por la parte demandada .
Consideramos que dicha nulidad no se actualiza por el solo hecho de que la propiedad del inmueble arrendado este en cabeza de una comunidad hereditaria y no solo en cabeza de dos de sus herederos; habida cuenta que los herederos individualmente pueden perfectamente administrarlos, tomando posesión de los bienes hereditarios, de acuerdo con el art. 1003 CC; y los actos que realicen en tal sentido lo harán como “herederos aparentes” gozando de valor frente a los terceros con quienes contraten; en este caso, frente al “tercero-arrendatario” , de acuerdo con el art.1001 CC
Además, para mayor abundamiento, decimos que para celebrar contratos de arrendamientos no es necesario ser propietario de la cosa alquilada; es suficiente ser poseedor, incluso hasta “precario”. ¿Qué es el subarriendo sino un contrato de arrendamiento celebrado por el inquilino; y el inquilino qué es sino un poseedor precario? En el contrato de arrendamiento lo que se traspasa no es la propiedad, sino la posesión.
En el trafico inmobiliario venezolano existe una cantidad ingente de contratos de arrendamientos celebrados por empresas inmobiliarias, administradoras de inmuebles, que lo suscriben en su propio nombre, como si el negocio fuese suyo (art.1691 CC), sin que a nadie se le ocurra decir que dichos contratos son nulos porque ellas no son las dueñas.
Conclusiones
Visto que en los autos no existe otro contrato sino el examinado de fecha 93 de abril de 2007—que riela a los folios 91 y ss del expediente—debemos concluir que en dicho contrato ha ocurrido la tácita reconducción del mismo, motivo por el cual se ha indeterminado en su tiempo de vigencia; no siendo entonces posible accionarlo por cumplimiento de contrato por razón del vencimiento de su prórroga legal; ya que esta acción ha quedado reservada a los contratos a tiempo determinados, de acuerdo con el art. 38 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se declara
Por llegar a esta conclusión se haría innecesario seguir examinando todas las demás pruebas aportadas a los autos, ya que las mismas no podrían modificar la naturaleza del contrato “de indeterminado”; salvo que las partes hubiesen celebrado otro, que de existir debió haberse aportado a los autos; lo cual no ocurrió.
Parte dispositiva
En fuerza de las anteriores consideraciones, este Tribunal, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara sin lugar la demanda que han presentado Jaimar Nacari Ornela Camperos, Belkis Coromoto Aguilera Segovia; y también: Astrid Carolina Ornela Campero, Wendy Haskelt Ornela Campero, Bárbara Isabel Ornela Camperos y Rubén Alberto Ornela Campero, arriba identificados, como socios de Restaurant Victoria c.a; contra el ciudadano Faizar Ali Amaro Fernández, arriba identificados.
Hay condena en costas por razón del vencimiento, de acuerdo con el art. 274 CPC.
Publíquese, Regístrese y Déjese copia
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área metropolitana de Caracas, a los treinta y un días del mes de mayo de 2010, en los Cortijos de Lourdes,
El Juez
JOSE EMILIO CARTAÑÁ ISACH
La Secretaria
IVONE CONTRERAS
Nota:
En esta misma fecha, siendo las once y media de la mañana, se publicó el anterior fallo con su inserción del mismo en los autos del expediente.
La Secretaria