TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO OCTAVO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS.-
200° y 151°
I. PARTE NARRATIVA
PARTE ACTORA: Sociedad Mercantil SINDICATO FAEMAR, S.A., inscrita ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 09-10-1989, bajo el Nº 27, Tomo 9-A-Pro.
PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil REGALOS COCCINELLE. C.A., antes denominada COCCINELLE, S.R.L., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 04-03-1981, bajo el Nº 127, Tomo 13-A-Pro.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: ANDRES TRUJILLO ANGARITA, JAVIER YÑIGUEZ ARMAS, abogados en ejercicio, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad Nos. V- 9.645.138 y V- 7.683.943, e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 44.194 y 39.163; respectivamente.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: JUDITH GARRIDO LEAL, abogada en ejercicio, de este domicilio, titular de la cédula de identidad No. V- 11.405.460, e inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 66.660.
MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTOy DAÑOS Y PERJUICIOS
Tipo de Sentencia: SENTENCIA DEFINITIVA

a) Planteamiento de la controversia: Se plantea la controversia cuando la representación judicial de la parte actora abogado ANDRES TRUJILLO ANGARITA, demanda por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO y DAÑOS Y PERJUICIOS a la sociedad mercantil REGALOS COCCINELLE. C.A., por encontrarse terminado el contrato y haber expirado el término de duración convencional del mismo y su prorroga legal ejercida a partir del 01-09-2006 y vencida el 01-09-2008. Además, que la inquilina no paga el canon de arrendamiento desde diciembre del año 2007, más sin embargo continua ocupando el inmueble propiedad de su representada sin pago de contraprestación alguna; siendo por esta razón que demanda la resolución del contrato con la indemnización de daños y perjuicios respectivos, por la falta de pago de los cánones correspondientes desde septiembre de 2008 a febrero de 2009. Por su lado, la representación judicial de la parte demandada en su escrito de contestación, reconoció la existencia del contrato suscrito entre las partes, pero señala es a tiempo indeterminado en cuanto a su duración y que no existe mora alguna en el pago de los cánones de arrendamiento, por existir una indemnización pactada entre las partes por gastos y costos de remodelación al inmueble objeto de litis. Además alegó, que la parte actora plantea en su libelo de demanda pretensiones que se excluyen entre sí y que intentó una acción equivocada. De igual forma denunció la posible comisión de fraude procesal.
b) Desarrollo del procedimiento: En fecha 04 de diciembre del año 2009, se introdujo por ante el Juzgado Distribuidor de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, demanda por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, quedando asignada a este Juzgado Octavo de Municipio de esta Circunscripción Judicial en esa misma fecha.
Por auto de fecha 14 de diciembre del año 2009, se admite la demanda por los trámites del procedimiento breve y se ordenó el emplazamiento de la parte demandada (folio 25).
En fecha 28 de enero del año 2010, compareció la representación judicial de la parte actora y consignó reforma de escrito de demanda, con lo cual se tiene por sustituida la acción inicial incoada. Por auto de fecha 11 de febrero del año 2010, se admite la reforma de demanda por los trámites del procedimiento breve y se ordenó el emplazamiento de la parte demandada (folio 33). Se hace constar que este emplazamiento sustituye el del libelo inicial que se tiene como no presentado.
Consta que en fecha 02 de marzo del año 2010, compareció la representación judicial de la parte demandada y se dio por citada expresamente en el presenta proceso (folio 36).
En fecha 08 de marzo del año 2010, siendo la oportunidad para dar contestación a la presente litis, la parte demandada reconoció la existencia del contrato suscrito entre las partes, y negó los hechos que fundamentan la demanda.
Abierto el juicio a pruebas, ambas partes hicieron uso de su derecho.
II. PARTE MOTIVA.
Este sentenciador pasa de seguidas a verificar los términos en que quedó planteada la controversia conforme al ordinal 3ero. del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil:
a) Alegatos de la parte demandante: La representación judicial de la parte actora alega que el inmueble es propiedad de su representado y que fue arrendado, a la sociedad mercantil REGALOS COCCINELLE. C.A., en fecha 22 de agosto del año 2001. Argumenta que el contrato celebrado según su cláusula segunda sería de cinco (05) años prorrogables automáticamente por períodos iguales a menos de que cualquiera de las partes con por lo menos sesenta (60) días de anticipación al vencimiento del plazo o de las prorrogas legales manifieste su interés de darlo por terminado, contados desde el 01/09/2001. Aduce que el arrendatario se encuentra insolvente en el pago de los cánones correspondientes desde el mes de diciembre de 2007, a la fecha de la redacción del libelo de demanda, a su vez alega el vencimiento de la prorroga legal y que además el arrendatario continua ocupando el inmueble sin pago de contraprestación alguna.
A tales fines, en su reforma plantea que REGALOS COCCINELLE, C.A. fue debidamente notificada en fecha 15 de febrero de 2006 a petición de SINDICATO FAEMAR, C.A. a través de juzgado Vigésimo de Municipio, que no le sería renovado el contrato, siendo que por esa consecuencia la prórroga de ley de dos años comenzaría el 01 de septiembre de 2006 y que vencía el 01 de septiembre de 2008. Por ese motivo, al vencerse la prórroga de ley, se demanda al inquilino por resolución del contrato derivado de la falta de pago de los cánones correspondientes a los meses de septiembre, octubre, noviembre, diciembre de 2008 y enero y febrero de 2009.
b) Alegatos de la parte demandada: Reconoció la existencia del contrato de donde deriva su condición de inquilino de la quinta Tun-Tun; pero en cuanto al fondo negó que exista deuda alguna vencida desde 2007 y pretendida por la parte actora por concepto de cánones, por existir un acuerdo de indemnización pactado entre las partes. De igual forma alegó, que la parte actora plantea en su libelo de demanda pretensiones que se excluyen entre sí, como lo son la resolución de contrato de arrendamiento de fecha 22-08-2001, y por otra parte el cumplimiento del mismo, e intentó una acción equivocada como lo es la resolución de contrato de arrendamiento cuando lo correcto es el desalojo.
Asimismo, denunció además la posible comisión de un fraude procesal fraguado por la parte actora, manifestando que su representada ha sido demanda por ante tres (03) Juzgados distintos con el mismo argumento o pretensión, pues constan tales demandas, por ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de esta Circunscripción Judicial y por ante el Juzgado Décimo Séptimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial.
Respecto al fondo del litigio, el apoderado judicial de la parte demandada reconoce el contrato suscrito entre las partes desde el 22-08-2001, el cual sería de cinco (05) años prorrogable automáticamente por períodos iguales a menos de que cualquiera de las partes con por lo menos sesenta (60) días de anticipación al vencimiento del plazo o de las prorrogas legales, manifieste su interés de darlo por terminado. Alega que el cumplimiento del contrato y la subsiguiente entrega del inmueble, es un petitorio confuso e inexacto, toda vez que pareciera demandar una acción mero declarativa.
Expone que el canon de arrendamiento había sido convenido entre las partes durante los primeros seis (06) meses contados a partir del 01-09-2001 al 28-02-2002, se entenderían como exonerados en virtud de reformas y bienhechurías que construiría la arrendataria al inmueble objeto de litis por encontrarse –según su decir- en estado que lo hacía inhabitable; argumento que pretende comprobar por Inspección Judicial practicada el 08-09-2001, por el Juzgado Duodécimo de Municipio del Área Metropolitana de Caracas. Que la referida exoneración fue aceptada y convenida por la ciudadana NANCY MAWAD, que previamente acordaban al vencimiento del contrato o su prorroga, que dicha remodelación y adecuación le costó a su representada la cantidad de CUATROCIENTOS MIL DOLARES AMERICANOS (US$ 400.000,00), que equivalen a UN MILLON SETECIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 1.720.000,00).
Que la ocupación real y efectiva del inmueble se produjo en el mes de septiembre del 2002, por las condiciones en que se encontraba el inmueble y los acontecimientos políticos sucedidos en el año 2002. Que la ciudadana NANCY MAWAD, le garantizó a su representada que en base al capital invertido en la remodelación y la tardanza en ocupar el inmueble, le condonaba treinta y seis (36) mensualidades, contadas a partir de enero 2008 hasta enero de 2011, que por tal razón su representada no se encuentra insolvente.
Por último, señala que se está en presencia de un contrato a tiempo determinado como lo plantea la parte actora en su reforma de demanda, sino en un contrato a tiempo indeterminado.
DE LAS PRUEBAS
Corresponde de seguidas analizar todo el material probatorio producido en autos, valorando todos y cada uno, desechando los medios ilegales e impertinentes, en acatamiento del artículo 509 del CPC:
a.) PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE:
Junto con el libelo de la demanda:
1.- A los folios 07 al 12 ambos inclusive, corre inserto en copia simple documento auténtico del CONTRATO DE ARRENDAMIENTO celebrado entre NANCY MAWAD como parte arrendadora y REGALOS COCCINELLE, C.A. como parte arrendataria, debidamente autenticado ante la notaría pública Segunda del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha 22-08-2001. Este documento auténtico además de ser tenido por existente por la parte demanda y no habiéndolo impugnado, se tiene por legal en aplicación del artículo 1357 del Código Civil siendo el instrumento fundamental de donde derivan los acuerdos de las partes, que hoy se somete a decisión de este órgano jurisdiccional.
Respecto a la pertinencia del medio, es idóneo para acreditar, a.) La existencia de la relación arrendaticia entre las partes en sus condiciones indicadas, pero en ocasión al motivo del juicio, es demostrativo especialmente de las siguientes circunstancias, b.) Que el plazo de duración es de cinco (5) años consecutivos computados desde el 01 de septiembre de 2001 hasta el 01 de septiembre de 2006 (cláusula 2ª); c.) Que el lapso inicial era posible de renovarse por igual período, a menos que cualquiera de las partes notificare a la otra lo contrario con al menos 60 días de anticipación a la culminación del tiempo (cláusula 2ª); d.) Que la arrendataria haría refacciones y bienhechurías en el inmueble “para adecuarlo a su actividad comercial” (cláusula 6ª).
2.- A los folios 13 al 16 ambos inclusive, corre inserto en copia simple documento de NOTIFICACIÓN JUDICIAL realizada a la sociedad mercantil REGALOS COCCINELLE, C.A., por el Juzgado Vigésimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 15-02-2006, a petición de NANCY MAWAD.
Este recaudo emanado de funcionario judicial siendo público, se tiene por legal al no ser impugnado su fotostáto a tenor de lo prevenido en el artículo 1357 del Código Civil, y es pertinente para probar que en la fecha indicada (febrero de 2006), se notificó a la arrendataria la voluntad de la arrendadora de no prorrogar más el contrato, y, que contrastando esta notificación con el contrato, evidencia que se hizo tal manifestación de voluntad con más de 60 días anteriores a la fecha de culminación (01 de septiembre de 2006).
Del respectivo documento judicial se establece además, que la voluntad de la arrendadora NANCY MAWAD fue:
“…deberá hacer entrega del inmueble el día 31 de agosto del 2006, o en su defecto hacer uso de la prórroga legal que le acuerda la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual, conforme a los años que lleva como inquilino, es de un (1) año, contados a partir de la fecha del vencimiento del contrato…”
(Subrayado del Tribunal).

Se hace esta salvedad, porque el actor usando el mismo recaudo, no obstante manifiesta en su libelo que:
“…REGALOS COCCINELLE, C.A. ejerció la prórroga legal establecida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual para el caso que nos ocupa, es de dos (2) años contados a partir del día 01 de septiembre de 2006…”
(Subrayado del Tribunal).

3.- A los folios 17 al 24 ambos inclusive, corre inserto en copia simple documento público de PROPIEDAD del inmueble a favor de la sociedad mercantil SINDICATO FAEMAR, S.A. debidamente otorgado ante la oficina de registro respectiva. Observa quien decide, que no obstante de no estar discutiéndose la titularidad del inmueble, se tiene por legal no siendo impugnado su fotostáto por la parte contraria, según indica el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
Este medio es pertinente para acreditar que la empresa SINDICATO FAEMAR, S.A. es la propietaria del inmueble, que dio en arriendo la ciudadana NANCY MAWAD.

En la oportunidad del lapso probatorio:
1.- A los folios 91 al 103 ambos inclusive, corren insertos en copias simples recaudos contentivos de contrato de arrendamiento celebrado entre las partes así como la notificación judicial; ambos instrumentos presentados en el libelo y valorados con plenitud de pruebas.
2. Asimismo, se valió de una copia simple de documento administrativo público, contentivo de Resolución administrativa de la Dirección de Inquilinato que regula el inmueble de juicio en la suma de Bs.F.23.046.525,oo, sobre el que se deduce el presente litigio entre partes contratantes en alquiler. Este medio, no fue objetado por la parte demandada, siendo en tanto legal con respecto al artículo 429 CPC así como pertinente para demostrar que en fecha 15 de mayo de 2007, a solicitud de NANCY NAWAD se reguló en tope máximo el monto del alquiler de la referida quinta.
3. Promovió prueba de informes conforme al artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, solicitando copia certificada de la solicitud S-077-06 y de los asientos del libro diario correspondientes a los días 14, 15 y 20 de 2006 del Juzgado 20º de Municipio de esta Circunscripción. De la revisión de este medio, se desprende que es superflua (o excedentaria), toda vez que lo que se pretende probar con su objeto (la legalidad y existencia de una actuación judicial), ya quedó probada en autos debidamente por la referida notificación judicial que no fue objeto de impugnación por la parte contraria-demandada. Por tal motivo, se desecha del proceso.

b.) PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:
Una vez habiendo contestado la demanda, el demandado produjo el siguiente instrumento:
1.- A los folios 48 al 70 ambos inclusive, corre inserta INSPECCIÒN OCULAR de fecha 03-09-2001, practicada por el JUZGADO DUODÉCIMO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS. Para establecer la legalidad de este medio, se hace necesario acudir a lo que la jurisprudencia pacífica de la Sala Constitucional ha expuesto respecto a este tipo de inspecciones extra litem, antes del juicio donde se propone. En ese sentido, se tendría en principio como prueba indiciaria al adminicular su contenido, con otra prueba contentiva en la inspección judicial practicada en fecha 25 de marzo de 2010 a petición de la parte demandada; todo a tenor de lo previsto en el artículo 510 del CPC; pero sin embargo, esta prueba tampoco se puede adminicular como vemos. Resalta que solo es demostrativo que se hicieron unas reparaciones dentro del inmueble (año 2001, fecha de la inspección extra litem) y que al momento de constituirse este tribunal, el inmueble se encontraba en buen estado de mantenimiento y verificó la existencia de circunstancias relacionadas con tales construcciones (año 2010, fecha de la inspección judicial del presente juicio)-
No obstante, a decir de quien decide, estas pruebas en su conjunto tampoco son demostrativas del hecho de su objeto: probar las reparaciones que según el arrendatario/inquilino, lo exoneran del pago de cánones de 36 mensualidades contadas desde enero 2008 a enero 2011, según el hecho alegado como se lee del folio 44. En cualquier caso, estos medios en forma indiciaria se podrían conectar únicamente (respecto a este objeto indicado de las reparaciones/exoneraciones), con las pruebas testimoniales, pero resultan tales declaraciones que no son plena prueba.
2. Respecto a los cuatro -4- testigos promovidos, solo consta las deposiciones de los ciudadanos GUSTAVO JOSÉ CASTRO ESCALONA y CATHERINE CHAFARTED y MARIBEL SOFIA DIAZ DE LA TORRE, y muy a pesar que la parte contraria demandante no ejerció su derecho a repreguntar a estos testigos como le correspondía, de sus deposiciones este juzgador, invalida sus dichos porque a pesar que pueden ser ciertos los hechos que narran o dicen conocer, las circunstancias que se relacionan a esos “supuestos” hechos, restan en su conjunto credibilidad al contenido de sus deposiciones (no en cuanto a los sujetos que en principio son hábiles). Y, al menos, sus dichos no se corresponden con los conocimientos que producto de las máximas de experiencia tiene este juzgador ante este tipo de contratos y sus consecuencias.
Pero para esos efectos, veamos estos elementos: Empecemos con el primero de los mencionados (Gustavo Castro, folios 118-119), quien dice haber ido al inmueble quinta Tun-Tun donde funciona Regalos Coccinelle; en donde dice saber lo siguiente:
a) Su conocimiento tanto del arrendador Nancy Mawad como del arrendatario Rubén Darío Colmenares; aunque no dijo las razones por las que conocía a ambos sujetos; no especificó en ocasión a qué los conocía, y como sabía que se trataban de “esas personas” y no de otras.
b) Su conocimiento a que el inquilino le pagaba a su arrendador el canon de arriendo; y dijo que “frecuentaba” esa Quinta y en una de esas visitas, vio el pago indicado. Sin embargo, no especificó este testigo cómo pagó el inquilino al arrendador el canon, tratándose del alto monto de la regulación o si pagó en dinero de curso legal/efectivo o en mediante cheques, o si fuere éste último, de qué banco; ni indicó la fecha en donde dice haber presenciado estas circunstancias.
c) Su conocimiento en otra “visita”, que presenció lo siguiente:
“…estaba en Regalos Coccinelle cancelando un producto de una lista de Boda y conversaba con el Sr. Rubén Darío Colmenares y en un momento determinado me indicó que estaba llegando al local la arrendadora del inmueble que resultó ser la Dra. Nancy Mawad, iniciaron una conversación en la que él le expresaba que había realizado gastos cuantiosos por la remodelación del inmueble que le había sido arrendado a la empresa y la arrendadora le manifestó que iba a ser compensado bien con cantidades de dinero o meses de arrendamiento para uso del local en virtud de los gastos que había realizado en la remodelación del local…”

Este juzgador considera que este testigo guarda alguna relación con el demandado o de confianza, porque de otro modo no hubiere presenciado cuando arrendador y arrendatario de un negocio de tal magnitud, llegaba a un fabuloso acuerdo en cuestión de “segundos” –de tiempo-, donde simplemente la una (arrendador) le manifestaba a la otra (arrendatario) en forma “pública”, que compensarían las sumas que aquél debía pagar por cánones. Dentro de las máximas experiencias de este juzgador, no conoce que se discuta un tipo de acuerdos “en público”, y menos en presencia de clientes y de hasta allegados a la tienda; a menos que sea alguien de mucha confianza de ambas partes como para estar presente en los momentos previos al acuerdo y al momento en que se consolida el acuerdo; en el momento se discuten los motivos de la propuesta del arrendatario y el momento en que la arrendadora acepta esa proposición sin discutir mayores detalles del negocio que se pacta. Esto, salvo que los contratantes hayan pedido al testigo presenciar estas circunstancias, bien por la confianza que le tienen ambos, bien para que sea “prueba” futura que se dio este negocio, lo cual parece poco probable. En cualquier caso, que el testigo efectivamente hubiere estado presente en la negociación y en el acuerdo final, tampoco sería idóneo para probar el objeto de la prueba: qué sumas iba a compensar la arrendadora frente al inquilino, y tampoco especificó por cuáles meses de arrendamiento, tratándose que el demandado quiere probar que está exonerado en pagar los cánones desde enero de 2008 a enero de 2010. Por estos motivos, se desecha todo valor de pruebas al testimonio que nos ocupa, de conformidad con lo previsto en el artículo 508 Código de Procedimiento Civil. Y así se declara.
La otra testigo (Catherine Chafarted, folios 121-122), aunque no dijo las razones por las que dijo conocer “…cuando nos dieron la casa estaba destruida…” (respuesta a la pregunta 5ª); ni manifestó si trabajó o no en la referida tienda, ni explicó en qué condiciones participó o en qué circunstancias estaría presente en el acuerdo que hubo entre la Dra. Mawad, el Sr. Colmenares, los Sres. Puig y “su persona”, para el tema del supuesto pago que se le haría al inquilino por el tema de las mejoras; lo que menos se corresponde con el objeto de la prueba, demostrar la causa de la exoneración de los cánones objeto de demanda. Por estos motivos, se desecha su dicho conforme dispone el artículo 508 CPC.
El mismo asunto ocurre con la tercer testigo (Maribel Díaz de La Torre, folios 123-124), quien no explicó cómo le constaban sus dichos, especialmente respecto a que les serían “recompensados” (esa fue la expresión que empleó) por todo el gasto de remodelación; ni indica a qué cantidades serían la supuesta “compensación” (que es el término legal) entre el arrendador y arrendatario.
A este juzgador le llama poderosamente la atención que tres testigos diferentes, que además no declararon conocerse ni estar juntos al momento de observar hechos que narran, hayan presenciados en varias y distintas oportunidades lo mismo: Lo que denota que los arrendadores y arrendatarios les tenían entre sus personas de confianza como para conversar negocios privados en forma pública y notoria, y además reiterados. Esto debe ser cuestionado por la máxima de experiencia de quien decide.
Por todos los motivos, los testigos no son convincentes para la demostración del hecho eximente del pago por vía de compensación, como pretende la parte demandada; a tenor de lo previsto en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil.
3.) Respecto a la prueba de experticia, a pesar de haber sido admitida en su oportunidad y que se designaren expertos en acta respectiva (folio 108), también consta que la promovente desistió practicar la prueba de marras (folio 176)

DE LAS CONCLUSIONES PROBATORIAS
De los hechos alegados junto al material probatorio producido en autos, este sentenciador pasa a verificar si los litigantes cumplieron con sus respectivas cargas alegatorias, esto es, si probaron lo que alegaron como corresponde según lo previsto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil:
I
En tal sentido estos son los hechos convenidos por ambas partes:
Primero, es un hecho incuestionable la relación arrendaticia que sobre el inmueble de autos, une a las partes, quienes se reconocen respectivamente en su condición de arrendador y arrendatario respectivamente.
Segundo, es un hecho aceptado el monto del canon del alquiler según aceptan las partes (contenida en la cláusula 3ª), siendo el último el derivado de la regulación de Inquilinato.
Tercero, la demandada convino lo que alega el actor, que dada la duración del contrato, la prórroga legal que le correspondía era de dos -2- años hasta el 01 de septiembre de 2008 en virtud de la notificación que le hiciere la arrendadora.
II
Ahora corresponde a los hechos controvertidos del fondo.
Primero, que el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado para el actor quien demandó en consecuencia la resolución y que es a tiempo indeterminado para el demandado, debiendo demandarse a su decir el desalojo;
Segundo, que a criterio del demandado, el actor acumuló pretensiones excluyente derivadas del cumplimiento y de la resolución;
Tercero, que el demandado invoca no haber pagado los cánones que le son reclamados por estar exonerado según acuerdo verbal con el arrendador, por vía de compensación por las bienhechurías que hiciera en el inmueble.
III
Entonces pasemos revista a lo que alegó el actor y lo que probó:
-Que el contrato era a tiempo fijo hasta 31 de agosto de 2006, prorrogable automáticamente por cinco años más del tiempo inicial.
-Que por vía de tribunales, quien fungiere como arrendador notificó al inquilino su voluntad de no prorrogar más el contrato; y que dicha notificación es tempestiva según el contrato (antes de los 60 días al vencimiento).
-Alegó que otorgó al inquilino dos -2- años de prórroga legal; aunque observa quien decide que en la notificación judicial que hiciera la arrendadora y que promoviera la accionante, se desprende otra cosa: Que se le otorgó al inquilino una prórroga de un (1) año.
-Que por regulación de Inquilinato el último canon fijado fue la cantidad de Bs.23.046.525,oo.
En cuanto a los hechos alegados y probados por el demandado:
-Que hizo unas reparaciones al inmueble como se desprende de inspección ocular extralitem (año 2001), nueve años antes de este juicio.
-Que el inmueble se encuentra en buen estado de conservación al momento de practicarse inspección judicial (año 2010), a nueve años de la primera inspección ocular.
IV
Ahora corresponde establecer cuáles hechos no quedaron probados por las respectivas partes:
-El demandante: No probó que el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado.
-El demandado: No probó que haya sido exonerado por el arrendador en el pago de cánones de arrendamiento desde enero de 2008 a enero de 2010.
Veamos entonces este análisis:
(i) Respecto al actor, no pudo probar que el contrato sea a tiempo determinado, de donde hace derivar su pretensión de resolución, en tanto, confesó espontáneamente en su escrito de libelo y su reforma que, la prórroga legal del arrendatario venció el 01 de septiembre de 2008; sin embargo, procedió a dejar (al arrendamiento) en el inmueble hasta que presenta demanda el 04 de diciembre de 2009; es decir, no incoó demanda alguna antes de esta oportunidad; lo que implica que respecto al arrendatario se constituye un tipo de posesión por contrato que se indetermina.
Ahora bien, independientemente que el arrendador no haya recibido pagos por concepto de cánones de arrendamiento, porque tal circunstancia no fue probada en autos por el demandado, desde la fecha en se venció la prorroga de ley (lo que sería un hecho negativo de imposible prueba), es evidente que con la actitud pasiva del arrendador en no demandar a su inquilino desde la fecha en que se vence la prórroga de ley, es demostrativo que lo dejó en el inmueble, con lo cual se cumple la premisa legal establecida en el artículo 1.600 del Código Civil, que establece:
“Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo”.

Esto hace que se tenga como indeterminado el contrato, por cuanto pasó sobradamente un -1- año después de vencerse la prórroga de ley (como lo confiesa el propio demandante), sin que se haya demandado a su inquilino, lo constituye la premisa legal señalada en la norma y de aplicación obligatoria respecto a que: “…el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada,…”
No deja de reconocer este juzgador, que si bien es cierto la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios no establece un lapso de caducidad para interponer las acciones derivadas del cumplimiento del contrato por vencimiento, o de la resolución contractual derivada del incumplimiento de la prórroga, es obvio que al momento de instaurarse la demanda ya el contrato se había convertido a tiempo indeterminado.
De manera que, aunque el accionante no pierda el derecho a demandar por esa vía (por no haber caducidad), resulta que, si no demandase en forma inmediata al vencimiento, incurre en la presunción legal antes señalada prevista en el artículo 1660 del Código Civil. Es decir, si bien no existe una regulación legal que obligue al arrendador a intentar una eventual acción en determinado lapso de tiempo so pena de caducar ese derecho; también es cierto, que dada la conducta pasiva del arrendador en no demandar, sugiere que desea dejar en el inmueble a su inquilino, lo cual se insiste, no es una inferencia del juzgador, sino el supuesto de la norma 1.600 en referencia (premisa o presunción legal).
En el presente asunto, la propia confesión espontánea del actor hace prueba su contra respecto a que se venció la prórroga el 01 de septiembre de 2008 (artículo 1.400 Código Civil), aunado a que por mandato de la ley, en materia de presunción legal –como el presente- se dispensa de toda prueba a quien la tiene a su favor (artículo 1.397 Código Civil).
Pero además, resulta de autos que si el accionante aduce que el arrendatario adeuda los cánones correspondientes a los meses de septiembre de 2008 en adelante (en cuya fecha termina la prórroga), e incluyendo los cánones de los meses de octubre, noviembre y diciembre de ese año, y enero y febrero de 2009, es evidente que al estar el propio actor reclamando tales cánones está aceptando que el contrato se recondujo, esto es, se convirtió a tiempo indeterminado, pues de otra manera no debe exigir un pago de cánones siguientes a la fecha del vencimiento de la prórroga legal.
Como consecuencia de lo explicado, por estos dos motivos: la premisa legal indicada en el artículo 1600 Código Civil y el reclamo del propio accionante sobre sumas siguientes al vencimiento del contrato, es de obviedad que el contrato de arrendamiento que en principio fue determinado celebrado entre NACY MAWAD y REGALOS COCCINELLE, C.A. se indeterminó, es decir, debe tratarse como uno sin determinación de tiempo.
La importancia de este asunto, deriva de la circunstancia que debió demandarse el desalojo y no la resolución por falta de pago, tal como se deduce de la jurisprudencia emanada de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, del 24 de abril de 2002, exp. Nº 02-0570, sent.Nº 834, con ponencia del Magistrado Dr. Pedro Rafael Rondón Haaz, donde se precisó:
“En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo…”

(ii) Aunque ya se debe desechar la demanda, cumpliendo con el rigor de este sentenciador, aclara que tampoco probó el demandado haber estado exonerado del pago de los cánones de arriendo, toda vez, que la única causa es la establecida en la cláusula 3ª relativa a “…Durante los primeros seis (6) meses contados a partir del 01-09-01…LA ARRENDADORA exonera a LA ARRENDATARIA de pago del canon de arrendamiento en virtud de reformas y bienhechurías que construirá LA ARRENDATARIA…”
Por otro lado, en cualquier caso, el accionante entra en contradicción cuando dice en el libelo que el demandado no paga desde el mes de diciembre de 2007 (vuelto folio 29) y no obstante, declara que la prórroga legal venció el 01 de septiembre de 2008 (vuelto folio 29 y folio 30); lo que es contradictorio, porque de ser así (que no paga desde 2007) no habría derecho a tal prórroga que dice que se venció el 01 de septiembre de 2008.
Habida cuenta de la falta de pruebas del actor respecto al carácter determinado del contrato de arrendamiento como la falta de pruebas del demandado respecto al pago exonerado, procede la presunción del artículo 254 CPC, en lo referente a que, en igualdad de circunstancias se debe sentenciar a favor del poseedor.
En cuanto al supuesto fraude procesal alertado por la parte demandada, no consta de autos otra demanda en donde aparezcan las mismas partes y por el mismo motivo.
III. PARTE DISPOSITIVA
Con las consideraciones de hecho y de derecho arriba indicadas este Tribunal Administrando Justicia en nombre de la República y por Autoridad de la Ley decide lo siguiente:
PRIMERO: Se declara SIN LUGAR la demanda que por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Y DAÑOS Y PERJUICIOS sigue la Sociedad Mercantil SINDICATO FAEMAR contra la Sociedad Mercantil REGALOS COCCINELLE. C.A., ambas partes identificadas en autos.
SEGUNDO: Se condena a la parte demandante al pago de las costas, por haber sido vencido en la litis, de conformidad con lo previsto en el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Déjese copia certificada de conformidad con lo preceptuado en el artículo 248 eiusdem.
Habiendo sido dictado el presente fallo fuera del lapso para dictar sentencia, se hace necesaria la notificación de las partes.
DADA, FIRMADA Y SELLADA EN LA SALA DE DESPACHO DEL JUZGADO OCTAVO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS. En Caracas, a los 3 de mayo de 2010. Años 200° y 151°
EL JUEZ TITULAR
Abg. LUIS ALBERTO PETIT GUERRA
LA SECRETARIA, ACC.
FABIOLA DOMÍNGUEZ
En la misma fecha y siendo las diez de la mañana (10:30 a.m.), se registró y publicó la anterior decisión, dejándose copia en el archivo del Tribunal. Se asentó en el libro diario bajo el No. 5.
LA SECRETARIA ACC,

LAPG-FD.
Exp.- N°AP31-2009-004326