REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE EL JUZGADO DECIMOTERCERO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS Exp. N° AP31-V-2010-1078 (Sentencia . Interlocutoria) I DEMANDANTE: Sociedad Mercantil INVERSIONES 2618, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, el 06 de marzo de 2009, anotada bajo el Nº 67, Tomo 30-A-Cto. DEMANDADA: Sociedad Mercantil BAR RESTAURANT CHINA HOUSE, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 1 de julio de 1998, numero 25, Tomo 256-A Sgdo. APODERADOS: Por la parte actora los abogados en ejercicio Antonio Brando, Mario Brando y Domingo Medina, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 12.710, 119.059 y 128.661, respectivamente. Por la parte demandada los abogados en ejercicio Víctor Manuel Santos Rodríguez, Bárbara Isabel Martínez Vidal y Maria Carolina Bali Bendek, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 143.062, 140.042 y 113.484, respectivamente. Asunto: Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento. II Se inicia el presente juicio por libelo de demanda interpuesto por los abogados Antonio Brando, Mario Brando y Domingo Medina, quienes actúan con el carácter de apoderados judiciales de la Sociedad Mercantil INVERSIONES 2618, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, el 06 de marzo de 2009, anotada bajo el Nº 67, Tomo 30-A-Cto., condición que fue acreditada en autos mediante la consignación de instrumento poder debidamente autenticado por ante la Notaria Publica Cuarta del Municipio Autónomo de Chacao del Distrito Capital del estado Miranda , de fecha 22 de marzo de 2010, inserto bajo el no. 42, tomo 80. Como hechos constitutivos de la pretensión procesal sometida a consideración de este tribunal la parte actora indico los siguientes acontecimientos. Que su representada es legitima propietaria de un bien inmueble constituido por una casa quinta denominada “VIRGINIA” y la parcela de terreno donde está constituida, identificado con el numero 42 del Plano de la Urbanización Las Mercedes, ubicado en la Avenida Madrid de la referida Urbanización, Municipio Baruta del Estado Miranda, según documento de propiedad debidamente registrado por ante la Oficina de Registro Publico del Primer Circuito del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 25 de marzo de 2009, bajo el Nº 241.13.16.1.1481 y correspondiente al libro de folio real del año 2009. Que dicho inmueble ha venido siendo ocupado, en condición de inquilino desde el 1 de septiembre de 1998, por la Sociedad Mercantil BAR RESTAURANT CHINA HOUSE, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 1 de julio de 1998, numero 25, Tomo 256-A Sgdo. Que el comienzo de la mencionada relación arrendaticia se evidencia de contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaria Publica Décima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 1 de Octubre de 1998, anotado bajo el Nº 24, Tomo 84 de loas Libros de autenticaciones llevados en esa Notaria. Que la relación arrendaticia antes mencionada se prorrogó en varias oportunidades en virtud de la celebración de nuevos contratos de arrendamiento, teniendo, el último de ellos, una duración de un año fijo contado a partir del 3 de Marzo de 2007, autenticado por ante la Notaria Publica Décima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 2 de Abril de 2007, anotado bajo el Nº 49, Tomo 25 de los libros de autenticaciones llevados en esa Notaria. Aduce la parte actora, haber consignado en este expediente, tanto el primero como el último de los contratos de arrendamiento celebrados por la Sociedad Mercantil BAR RESTAURANT CHINA HOUSE, C.A., por ser estos los únicos relevantes a los fines de determinar la duración de la relación arrendaticia y el vencimiento de la prorroga legal, y que , de igual forma consignaron notificación judicial mediante la cual se le informó al mencionado arrendatario, la compra del inmueble que ocupa por parte de la Sociedad Mercantil INVERSIONES 2618, C.A., Que de una revisión del último de los contratos de arrendamientos celebrados, se evidencia que este tuvo su vencimiento el 2 de Marzo de 2008, por cuanto en él no se estableció la posibilidad de prorrogas convencionales automáticas; que habiendo comenzado la relación arrendaticia el 1 de Septiembre de 1998, esta tuvo una duración de nueve años, seis meses y dos días, lo que dio el derecho a la arrendataria de contar con dos años de prorroga legal, de conformidad con lo establecido en el Literal C del Articulo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual venció el 2 de marzo de 2010, pero que, la arrendataria no ha cumplido con su obligación de entrega del inmueble y la parte actora no ha consentido bajo ningún respecto su permanecía en él, dedicándose única y exclusivamente a realizar gestiones extrajudiciales tendientes a lograr la desocupación del mismo. Que siendo que el arrendatario se encuentra obligado a cumplir el referido contrato y entregar, en consecuencia, libre de bienes y de personas el inmueble arrendado, y ya que tiene más de veinte (20) días de mora, la parte actora acude a esta competente autoridad a los fines de lograr judicialmente tal desocupación, por lo que al amparo de los artículos 1159, 1160, 1167, 1264 y 1270 del Código Civil, en concordancia con los artículos 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios , la demandante ambiciona que la parte demandada convenga o en su defecto a ello sea condenada por este tribunal, a dar cumplimiento al aludido contrato de arrendamiento y en consecuencia entregue el bien inmueble constituido por la casa quinta Virginia de las características antes mencionadas, completamente desocupado libre de bienes y de personas en las mismas solventes condiciones en las cuales lo recibió al inicio de la relación contractual . . La demanda fue admitida por este despacho mediante auto de fecha doce (12) de Abril de 2010, por los trámites del procedimiento breve conforme lo establece el artículo 33 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y se acordó el emplazamiento de la parte demandada a fin de que tuviera lugar el acto de la litis contestación. Por diligencia de fecha veintisiete (27) de Abril de 2010, el ciudadano YUCHANG SHAM ZHENG, venezolano, mayor de edad, soltero, de este domicilio y titular de la cedula de identidad Nº V-13.735.872, en su carácter de Director de la empresa “ BAR RESTAURANT CHINA HOUSE, C.A”., asistido por la abogada Barbara Isabel Martínez Vidal, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 140.042, se dio por citado, y en ese mismo acto consignó recaudos atientes a la causa, y se reservó expresamente el lapso de comparecencia, confiriendo así mismo, en el carácter preanotado, poder apud acta a los abogados Víctor Manuel Santos Rodríguez, Bárbara Isabel Martínez Vidal y Maria Carolina Bali Bendek, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 143.062, 140.042 y 113.484, respectivamente, a los fines que lo representaran en esta causa En la oportunidad legal para dar contestación a la demanda, la abogada Barbara Isabel Martínez Vidal, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 140.042 opuso las cuestiones previas contenidas en el Ordinal 1º, 3º, 8º y 11º del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil, alegó la falta de cualidad de la accionante para intentar y sostener el presente juicio, y dio formal contestación a la demanda instaura en contra de su representada. Conforme lo dispone el articulo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios , la cuestión previa contenida en el ordinal primero del articulo 346 ejusdem , debe ser resuelta con preferencia a cualquier otro asunto y con los elementos que se hayan presentado o cursen en autos , en consecuencia, este tribunal pasa a emitir su pronunciamiento, previa las siguientes consideraciones: III CUESTIÓN PREVIA DE INCOMPETENCIA POR EL TERRITORIO La parte demandada opuso la Cuestión previa contenida en el ordinal primero del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil, el cual se refiere a la falta de jurisdicción del Juez, o la incompetencia de este o la litispendencia, o que el asunto deba acumularse a otro proceso por razones de accesioriedad , de conexión o de continencia. Como fundamento de esa cuestión previa, la parte demandada adujo que: “De acuerdo a lo dispuesto en el Ordinal 1º, del articulo 346 de Código de Procedimiento Civil, opongo como cuestión previa la falta de competencia del Juzgado Décimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por encontrarse inmueble objeto demanda en Jurisdicción del Estado Miranda. (omisis…) Es este mismo orden de ideas, es menester señalar, que el Artículo 42 del Código de Procedimiento Civil de manera precisa y clara, la noción de competencia que ha de aplicarse en materia de inmuebles, y ciertamente reza así: “Las demandas relativas a derechos reales sobre bienes inmuebles se propondrán ante autoridad judicial de lugar donde este situado el inmueble, la del domicilio del demandado, o la del lugar donde se haya celebrado el contrato, caso de hallarse allí el demandado; todo a elección del demandante. Cuando el inmueble este situado en territorio correspondiente a dos o mas jurisdicción, la demanda se podrá proponer ante la autoridad judicial de cualquiera de ellas, a elección del demandante.” Confiesa y declara la empresa INVERSIONES 2618, C.A., parte demandante en este Juicio, que el inmueble cuyo desalojo pretende, se encuentra fuera de la competencia por el territorio de este Tribunal, al decir, que el inmueble esta constituido por una quinta denominada “virginia” y una parcela de terreno identificada como el Nº 42, del plano de la urbanización Las Mercedes, ubicada n el Estado Miranda. No cabe duda, que es procedente la cuestión previa opuesta de incompetencia del Tribunal en razón del territorio, y de conformidad con el articulo 60 del Código de Procedimiento Civil, señaló que el Tribunal competente para conocer del curso de esta causa es el Juzgado de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en los Teques, pues la aludida ubicación esta bajo la tutela de los entes del Estado Miranda, fuera del llamado Área Metropolitana de Caracas. Para decidir el tribunal observa . El articulo 3 del Código de Procedimiento Civil dispone, que “La Jurisdicción y la competencia se determinan conforme a la situación de hecho existente para el momento de la presentación de la demanda y no tienen efecto respecto de ellas los cambios posteriores de dicha situación, salvo que la ley disponga otra cosa”. La competencia es la facultad que tienen ciertos órganos el estado de decidir derecho dentro del contexto de de una materia especifica, por un determinado monto económico y dentro de una porción de de territorio determinada. La competencia por la materia y la cuantía tienen carácter absoluto, por lo que su quebrantamiento hace nulo el juicio, mientras que la falta competencia por el territorio no afecta el orden público y cualquier puede relajar sus normas, dada la expresa facultad que en tal sentido le confiere el articulo 47 del ejusdem a la partes de un convenio, caso en el cual la demanda puede proponerse ante la autoridad judicial del lugar que se ha elegido como domicilio. En el caso de autos, la parte demandada alegó como fundamento de la incompetencia alegada, que los tribunales competentes para conocer del presente procedimiento son los Tribunales de la Jurisdicción del Estado Miranda, aduciendo para ello, que el inmueble objeto demanda se encuentra en esa Jurisdicción. Ahora bien, la cláusula DECIMA OCTAVA del contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento pretende la parte actora, acompañado a los autos conjuntamente con el escrito libelar, contiene el expreso sometimiento de las partes al domicilio de la ciudad de Caracas, a cuya jurisdicción de sus tribunales Civiles se someten, en cuyo caso debemos considerar que la demanda podrá proponerse en el lugar que se ha elegido como domicilio, por lo que resulta a todas luces la improcedencia de la cuestión previa que nos ocupa, dado que este tribunal resulta ser competente para el conocimiento de la causa. Así se decide. IV En vista de los razonamientos expuestos, éste tribunal Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela, DECLARA SIN LUGAR, la Cuestión previa propuesta por la parte demandada contenida en el ordinal primero del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil relativa la incompetencia del tribunal. REGÍSTRESE y PUBLÍQUESE. Dado, firmado y sellado en el recinto del Juzgado Décimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas, a los Once (11) Días del mes de mayo del año dos mil diez (2.010). Años 199° de la Independencia y 150° de la Federación. LA JUEZ Dra. MARÍA A GUTIÉRREZ C. LA SECRETARIA ACC. GUADALUPE VALECILLOS En esta misma fecha, siendo las 912:30 p.m., se registró y publicó la anterior sentencia dejándose copia certificada de la misma en el archivo del Tribunal, a los fines de Ley. LA SECRETARIA ACC.