TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO DECIMOQUINTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

PARTE ACTORA: INVERSIONES BOMILL, C.A., sociedad mercantil inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda en fecha 06/08/2004, bajo el N° 52, Tomo 128-A-Pro.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: ELIO CASTRILLO e INÉS RODRÍGUEZ VARGAS, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los números 49.195 y 44.599, respectivamente.-

PARTE DEMANDADA: UNIGARAGE, C.A., inscrita en el Registro Mercantil I de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, Bajo el N° 68, Tomo 8-A-Pro., de fecha 05/02/1981.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: CARLOS MOSQUERA ABELAIRAS, abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el inpreabogado bajo el N° 15.509.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO

SENTENCIA: DEFINITIVA

EXPEDIENTE: AP31-V-2010-000745
CAPITULO I
DE LA NARRATIVA

Se inició la presente causa mediante demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO fue interpuesta por el abogado ELIO CASTRILLO en su carácter de Apoderado Judicial de INVERSIONES BOMILL, C.A. contra UNIGARAGE,C.A., la cual fue presentada por ante el sistema de distribución de causas, correspondiéndole el conocimiento de la misma a este Tribunal.

Alegó el Apoderado Judicial de la parte actora en su escrito libelar, que según contrato de arrendamiento celebrado ante la Notaría Pública Décima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 08/03/2002, la empresa INMOBILIARIA LA FLORIDA, C.A. dio en arrendamiento a la empresa UNIGARAGE, C.A., Dos (2) áreas para estacionamiento que se distinguen como ESTACIONAMIENTO NORTE y ESTACIONAMIENTO SUR, que forma parte del Centro Comercial “Unidad Comercial La Florida, de esta ciudad de Caracas. Que posteriormente las partes en fecha 12/03/2002, suscribieron un nuevo contrato de arrendamiento por ante la Notaría Pública Décima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, donde reconocen el inicio de la relación arrendaticia desde el año 1981, así como la modificación del canon de arrendamiento, el cual quedó fijado en la suma de CUATRO MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 4.500.000,00), quedando vigente las demás cláusulas del contrato. Que en fecha 01/10/2008, la Dirección General de Inquilinato dictó Resolución N° 012505 en la cual se fija como canon de arrendamiento a la empresa UNIGARAGE, C.A., la cantidad de CATORCE MIL DOSCIENTOS DOS BOLÍVARES (Bs. 14.202,00). Que en la cláusula quinta del contrato de arrendamiento quedó establecido que el mismo fue celebrado por cinco (5) años contados a partir del 01/03/2002, concluyendo el día prefijado sin necesidad de desahucio, estableciéndose asimismo una penalización del Diez por ciento (10%) del valor del canon de arrendamiento por cada día de retraso en la entrega del inmueble una vez concluido el contrato. Que su representada en fecha 14/05/2007, su representada por medio del Juzgado Décimo Séptimo de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, procedió a notificar a la arrendataria sobre la no prorroga del contrato. Que una vez vencida la prorroga legal, la arrendataria no ha hecho entrega del inmueble que le fue arrendado, el cual debió realizar el día 01/03/2010, razón por la cual procede a demandar a la empresa UNIGARAGE, C.A., para que convenga o sea condenada por el Tribunal a lo siguiente: PRIMERO: La entrega material del inmueble objeto del presente juicio. SEGUNDO: Al pago del equivalente del 10% del canon de arrendamiento diario, por cada día de mora en la entrega del inmueble arrendado. TERCERO: Al pago de las costas y costos del proceso.-

Por auto de fecha 18/03/2010, este Juzgado admitió la demanda y ordenó la citación de la empresa UNIGAREGE, C.A., en la persona de su Director Gerente ciudadano AMADOR GARCÍA GONZÁLEZ, para que compareciera por ante este Tribunal al segundo (2do) día de despacho siguiente a su citación y constancia en autos de la misma, a fin de dar contestación a la demanda.- (Folios 50 y 51).-

Mediante diligencia de fecha 05/04/2010, el Abogado ELIO CASTRILLO, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora consignó las copias fotostáticas para la elaboración de la compulsa, la cual fue librada en fecha 06/04/2010. (Folio 53 y vto del55).-

Por medio de diligencia de fecha 05/04/2010, el ciudadano NELSON MATOS, en su carácter de Coordinador de Alguacilazgo de los Juzgados de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial con sede en el Edificio José María Vargas, dejó constancia de haber recibido los emolumentos para la practica de la citación de la parte demandada. (Folio 29).

Mediante escrito de fecha 15/04/2010, la parte demandada debidamente asistida por el Abogado CARLOS MOSQUERA ABELAIRAS, procedió a dar contestación a la demanda, la cual en síntesis se contrae a lo siguiente:

Opuso la falta de Cualidad de la parte demandante INVERSIONES BOMILL, C.A. para ejercer la presente acción, por no ser cierto que se haya cedido el contrato de arrendamiento objeto del presente juicio suscrito entre INMOBILIARIA LA FLORIDA, C.A. y UNIGARAGE, C.A. Alegó que la parte actora no acompañó al libelo de demanda el documento de la cesión del contrato de arrendamiento del cual se originó su cualidad para demandar y sostener el presente juicio. Que los cánones de arrendamiento de arrendamiento del inmueble objeto del presente juicio y los gastos compartidos, los hace su representada a favor de la empresa INVERSIONES NODELFI, C.A., según recibos de pago consignados a los autos, por lo que surgió una nueva relación contractual arrendaticia a tiempo indeterminado con la empresa INVERSIONES NODELFI, C.A., que sustituyó a la relación arrendaticia ya existente a tiempo determinada. Solicita que se declare nulo el auto de admisión de la demanda, por haber señalado el Tribunal se refiere a un juicio de cumplimiento de contrato, ya que la demandante no señaló en su escrito libelar que se tratará de una acción de cumplimiento de contrato, ya que al hacer este señalamiento se estaría violando el dispositivo legal que establece que el Juez debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. Asimismo solicita la anulación del auto de apertura del Cuaderno de Medidas, por las mismas razones en que fundamenta la solicitud de nulidad del auto de admisión de la demanda. Asimismo opone las Cuestiones Previas contenidas en el Ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por no haber llenado en el libelo los requisitos que indica el artículo 340 contenida en los ordinales: Segundo (2do.), al no expresar la parte actora en su escrito libelar, el domicilio del demandante y del demandado tal como lo establece el referido artículo; Ordinal 4to, al no determinar la parte actora en su demanda con precisión, la situación y linderos del objeto de la pretensión; Ordinal 5to, al no presentar la parte actora en su demanda, las pertinentes conclusiones; Ordinal 6to, al no expresar la parte actora en su demanda, los instrumentos en que se fundamenta la pretensión, es decir, el documento de cesión del contrato de arrendamiento. Asimismo opuso la Cuestión Previa contenida en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir, la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, por tratarse de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado ya que después de vencido el término fijo de cinco (5) años, su representada continuó en posesión del inmueble y la arrendadora continuó cobrando los cánones de arrendamiento. Asimismo procedió a dar contestación a la demanda alegando que no es cierto que la entrega del inmueble debió realizarse el 01/03/2010, ya que el contrato fue suscrito por un lapso fijo de Cinco (5) años contados a partir del 01/03/2002, por lo que venció en fecha 28/02/2007, pero que una vez vencido el contrato se mandante continuó en el inmueble y la arrendadora continuó cobrando los cánones de arrendamiento, por lo que el contrato pasó a ser a tiempo indeterminado, razón por la cual su representada no incumplió obligación alguna ni tampoco nació ningún derecho para la actora a solicitar el equivalente al 10% señalado. Que de haber existido prorroga legal, la misma sería de Dos (2) años, de conformidad con lo establecido en el artículo 38 numeral C de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Que la parte actora no hizo gestión alguna para cumplir con la obligación de entrega del inmueble, ya que lo único que se efectúo fue una notificación judicial realizada por una empresa distinta a la arrendadora. Que su representada desde el año 1981, viene suscribiendo contratos de arrendamientos con la empresa INMOBILIARIA LA FLORIDA, C.A. sobre el inmueble objeto del presente juicio, siendo el último de éstos en celebrado en fecha 01/02/2002, en el cual se estableció un lapso fijo de Cinco (5) años que concluyó el día 28/02/2007, el cual se renovó y sus efectos se regularon en lo sucesivo por lo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo, ya que la arrendadora continuó cobrando los cánones de arrendamiento hasta la fecha. Que en fecha 17/03/2010, la empresa INVERSIONES NODELFI, C.A. envió una carta a su representada, ordenándole que debe realizar la solicitud de suministro de de electricidad de CORPOLELEC a nombre de UNIGERAGE, C.A., con motivo de la situación de emergencia del país, tramite que se esta realizando y que evidencia la continuación de la relación contractual a tiempo indeterminado. Que recientemente INVERSIONES NODELFI, C.A., no ha querido recibir como venía haciendo el pago de los cánones de arrendamiento a partir del mes de marzo del año 2010, ni ha querido recibir el pago de los gastos compartidos de mantenimiento y consumo de electricidad, por lo que su representada consignó dichos pagos por ante el Tribunal de consignaciones a favor de INVERSIONES NODELFI, C.A.

Mediante escrito de fecha 27/04/2010, el Apoderado Judicial de la parte actora ELIO CASTRILLO, expuso lo siguiente:

Rechazó la falta de cualidad alegada por la parte demandada, alegando que la demandada pretende cuestionar la cesión del contrato de arrendamiento, aún cuando reconoce que entre ella y su representada existe la relación arrendaticia y se limita solo a cuestionar la duración o naturaleza del contrato. Que la propia demanda puede constituir la notificación de la cesión. Rechazó la solicitud de reposición de la causa al estado de la nueva admisión. Asimismo rechazó las cuestiones previas alegadas por la parte demandada contenidas en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, respecto a los Ordinales: Segundo (2do.), por haber indicado que la sociedad mercantil INVERSIONES BOMILL, C.A., está inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda. Que en el caso de UNIGARAGE, C.A., se indicó que esta inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda el 05/02/1981, representada por su Director Gerente AMADOR GARCÍA GONZÁLEZ, venezolano y de este domicilio. Que la exigencia del ordinal 2° es del domicilio no la dirección exacta; Ordinal 4to, que en el presente caso se esta discutiendo sobre la continuación o finalización de un contrato de arrendamiento sobre un inmueble, no sobre la propiedad del mismo; Ordinal 5to, que fue señalado los fundamentos de derecho que se encuentran principalmente en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y la conclusión jurídica fue el ejercicio de la acción de cumplimiento de contrato; Ordinal 6to, que fue acompañado al libelo todos los documentos de los cuales se deduce el derecho reclamado y que fue reconocido en este juicio, por cuanto la parte demandada reconoce haber celebrado el contrato y que su representada es su arrendadora, limitándose a discutir solo la extensión de tiempo del contrato y su naturaleza en determinado o indeterminado. En cuanto a la Cuestión Previa contenida en el Ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, la niega, rechaza y contradice en todas sus partes, por estar en presencia de un contrato fijo de cinco (5) años y por tanto es a tiempo determinado. Que al vencimiento del término contractual comenzó a computarse el lapso de tres (3) años para la prorroga legal, conforme a lo establecido en el artículo 38 literal d de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por cuanto aún cuando el último contrato tenía una duración de Cinco (5) años, la relación arrendaticia tenía mas de Diez (10) años. Que la propia arrendataria en su escrito de contestación reconoce que a partir del mes de marzo de 2010, su representada no ha recibido pago alguno, por lo que no hay ningún motivo para que se considere que haya operado la tácita reconducción del contrato, de acuerdo a lo pautado en el artículo 1.600 del Código Civil.

Visto lo anterior observa este sentenciador que nuestra Ley sustantiva establece:

Artículo 1.354 del Código Civil: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”

En ese sentido, siendo la oportunidad para promover pruebas en el presente juicio, ambas partes hicieron uso de éste derecho, por lo tanto corresponde a este Juzgador analizar las pruebas promovidas conforme a lo establecido en los artículos 506, 507, 508, 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil.

CAPITULO II
ANÁLISIS DE LAS PRUEBAS

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA:

1. Promovió el merito favorable del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 8/03/2002 entre INMOBILIARIA LA FLORIDA, C.A. y la empresa UNIGARAGE, C.A., por ante la Notaría Décima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, que cursa inserto a los folios 13 al 19 del presente expediente. Al respecto observa este Juzgador, que dicho documento no fue tachado ni impugnado durante la secuela del proceso, razón por la cual debe otórgasele valor probatorio, quedando demostrada la relación arrendaticia celebrada sobre el inmueble objeto del presente juicio entre INMOBILIARIA LA FLORIDA, C.A. y la empresa UNIGARAGE, C.A.

2. Promovió el merito favorable la cesión del contrato de arrendamiento objeto del presente juicio realizada en fecha 19/08/2004, según contrato de modificación del contrato de arrendamiento de fecha 08/03/2002 celebrada por ante la Notaria Décima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, que cursa inserto a los folios 19 al 21 del presente expediente. Al respecto observa este Juzgador, que dicha cesión no fue tachada de falsa ni demanda su nulidad durante la secuela del proceso, razón por la cual debe otórgasele valor probatorio, quedando demostrado que el contrato de arrendamiento objeto del presente juicio fue cedido a la empresa INVERSIONES BOMILL, C.A.

3. Promovió el merito favorable de la copia certificada del Contrato de Administración celebrado entre INVERSIONES NODELFI, C.A. y Sociedad de Comercio INVERSIONES BOMILL, C.A., que cursa inserta a los folios 161 al 164 del presente expediente. Al respecto observa este Juzgador, que dicho documento no fue tachado ni impugnado durante la oportunidad procesal, razón por la cual debe otórgasele valor probatorio, quedando demostrada la cualidad de administradora mandataria del arrendador INVERSIONES BOMILL, C.A., de donde deviene su legitimidad para recibir pagos a favor de cualquier deudor de INVERSIONES BOMILL, C.A.

4. Promovió el merito favorable de la copia certificada del documento de propiedad del inmueble objeto del presente juicio, que cursa inserta a los folios 165 al 185 del presente expediente. Al respecto observa este Juzgador, que dicho documento no fue tachado ni impugnado durante la secuela del proceso, razón por la cual debe otórgasele valor probatorio, quedando demostrado que la propietaria del inmueble objeto del presente juicio es la empresa INVERSIONES NODELFI, C.A.

5. Promueve el merito favorable de la Notificación Judicial practicada en fecha 14/05/2007 por el Juzgado Séptimo de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, que cursa inserta a los folios 27 al 49 del presente expediente. Al respecto observa este Juzgador, que dicho documento no fue tachado ni impugnado durante la secuela del proceso; sin embargo, siendo que en el contrato de arrendamiento objeto del presente juicio se estableció que el mismo concluiría en el día prefijado sin necesidad de desahucio, este Tribunal considera innecesaria dicha prueba.

6. Fue consignado junto con el escrito libelar, copia simple de la resolución N° 012505 emanada del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura, Dirección General de Inquilinato, que cursan insertas a los folios 22 al 26 del presente expediente. Al respecto observa este Juzgador, que dichas copias simples no fueron impugnadas de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo que considera que las mismas son fidedignas de sus originales y surten su valor probatorio, quedando demostrado que por solicitud de la Sociedad Mercantil INVERSIONES BOMILL, C.A., fue fijado el canon de arrendamiento del inmueble objeto del presente juicio en la suma de CATORCE MIL DOSCIENTOS DOS BOLÍVARES (Bs. 14.202, 00) mensuales.

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA:

1. Promovió el merito favorable de los contratos de arrendamientos suscritos entre INMOBILIARIA LA FLORIDA, C.A. y la empresa UNIGARAGE, C.A., que cursan insertos a los folios 85 al 114 del presente expediente. Al respecto observa este Juzgador, que dichos documentos no fueron tachados, impugnados ni desconocidos durante la secuela del proceso, razón por la cual debe otórgasele valor probatorio, quedando demostrado que la relación arrendaticia sobre el inmueble objeto del presente juicio comenzó a regir a partir del 01/02/1981, estipulándose en cada uno de estos contratos un lapso de duración prorrogables, a excepción del contrato de fecha 08/03/2002, el cual establece un lapso fijo de Cinco (5) años, sin establecerse la posibilidad de prorroga alguna.-

2. Promovió el merito favorable de los recibos de pago de alquiler emitidos por INVERSIONES NODELFI, C.A., así como copia simple del deposito efectuado por ante el Tribunal de consignaciones, que cursan insertos a los folios 115, 116, 118, 119, 120 y 121 del presente expediente. Al respecto observa este Juzgador, que dichos documentos no fueron impugnados ni desconocidos durante la secuela del proceso; sin embargo, siendo que los pagos de cánones de arrendamiento no son objeto del asunto controvertido en el presente juicio, se desecha dicha prueba por impertinente.-

3. Promueve el merito favorable de la copia simple de la misiva enviada por INVERSIONES NODELFI, C.A. a UNIGARAGE, que cursa inserta al folio 117 del presente expediente, a fin de demostrar la falta de cualidad del actor por ser distinta la persona que recibe los pagos por concepto de alquiler. Al respecto observa este Juzgador, que dicha copia simple no fue impugnada de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; sin embargo, por cuanto el objeto de la prueba tiene que ver con la acción propiamente dicha, esta prueba se valorará adminiculada a otras pruebas aportadas al juicio.

4. Promueve el merito favorable de los documentos contentivos del acta constitutiva de la compañía mercantil UNIGARAGE, C.A. así como las Asambleas Generales extraordinarias de accionistas, que cursan insertas a los folios 63 al 84 del presente expedienta. Al respecto observa este Juzgador, que dichos documentos no fueron tachados, impugnados o desconocidos durante la secuela del proceso, quedando con ello demostrada la constitución de la sociedad mercantil demandada UNIGARAGE, C.A.

5. Promueve el merito favorable de la copia simple del cartel de notificación librado por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura de fecha 29/11/2004, que cursa inserta al folio 149 del presente expediente. Al respecto observa este Juzgador, que dicha copia simple no fue impugnada de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; sin embargo, siendo que la misma no guarda relación con los hechos controvertidos, se desecha dicha prueba por impertinente.

6. Promueve el merito favorable de la copia simple del memorando enviado por INVERSIONES NODELFI, C.A., que cursa inserta al folio 150 del presente expediente. Al respecto observa este Juzgador, que dicho documento carece de firma alguna, razón por la cual no se le puede otorgar valor probatorio alguno.

7. Promueve el merito favorable de la copia simple de la misiva enviada en fecha 28/11/2000 por INVERSIONES NODELFI, C.A. a UNIGARAGE, que cursa inserta al folio 152 del presente expediente. Al respecto observa este Juzgador, que dicha copia simple no fue impugnada de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo que considera que la misma es fidedigna de su original; sin embargo, siendo que dicho documento fue promovido a los fines de demostrar alegatos que no fueron señalados por la demandada al momento de dar contestación a la demanda, este Tribunal desecha dicha prueba por impertinente.-

8. Promovió el merito favorable de la copia simple del Contrato de Administración celebrado entre PLANIFICACIONES LEBASI, C.A. y la Sociedad Mercantil INMOBILIARIA LA FLORIDA, C.A., que cursa inserta a los folios 153 AL 155 del presente expediente. Al respecto observa este Juzgador, que dicha copia simple no fue impugnada de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo que considera que la misma es fidedigna de su original y surten su valor probatorio; sin embargo, considera este Juzgador que dicha prueba no guarda relación con los hechos controvertidos, razón por la cual se desecha la misma por impertinente.

9. Promovió el merito favorable del cheque N° 35387874 emitido en fecha 15/03/2010 por UNIGARAGE, C.A. a favor de INVERSIONES NODELFI, C.A., así como el recibo de pago de canon de arrendamiento, los cuales cursan insertos a los folios 189 y 190 del presente expediente. Al respecto observa este Juzgador, que dichas pruebas no surten valor probatorio, ya que el referido cheque se encuentra anulado y el recibo de pago carece de firma alguna.-

10. Promovió el merito favorable de la copia simple de la resolución N° 004564 emanada del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura, Dirección General de Inquilinato, que cursan insertas a los folios 195 al 203 del presente expediente. Al respecto observa este Juzgador, que dichas copias simples no fueron impugnadas de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo que considera que las mismas son fidedignas de sus originales y surten su valor probatorio, quedando demostrado que para el año 2002 inmueble objeto del presente juicio quedó regulado el canon de alquiler en la suma de SEIS MILLONES DIECIOCHO MIL TRESCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 6.018.300,00).-

CAPITULO III
PUNTO PREVIO
DE LA FALTA DE CUALIDAD

Antes de dictar el pronunciamiento sobre las cuestiones previas opuestas por la parte demandada y sobre el merito de la causa, corresponde a este Juzgador decidir sobre la defensa perentoria opuesta por la parte demandada al momento de dar contestación a la demanda, es decir, la falta de cualidad de la demandante para intentar el presente juicio, la cual fundamentó alegando que no es cierta la cesión del contrato de arrendamiento objeto del presente juicio, por no haber sido acompañado junto con el escrito libelar el documento de cesión del contrato, y que ha venido cancelando los cánones de arrendamiento a la empresa INVERSIONES NODELFI, C.A., por lo que ha surgido para UNIGARAGE. C.A., una nueva relación arrendaticia a tiempo indeterminada.

Al respecto observa este Juzgador, que la cualidad debe entenderse como la idoneidad de la persona para actuar válidamente en juicio, idoneidad que debe ser suficiente para que el órgano jurisdiccional pueda emitir un pronunciamiento de mérito a favor o en contra de las partes, y siendo que en el presente caso el actor se irroga la condición de arrendador y le imputa la condición de arrendatario al demandado, de aquí deviene la cualidad del actor para incoar su acción; quedando pendiente la prueba por parte del actor de su carácter de arrendador y la prueba del carácter de arrendatario del demandado.

En ese sentido observa este Juzgador, que la parte actora junto con su escrito libelar presentó contrato de arrendamiento suscrito entre INMOBILIARIA LA FLORIDA, C.A. y la empresa UNIGARAGE, C.A., el cual no fue impugnado ni desconocido durante la secuela del proceso, quedando demostrada dicha relación arrendaticia. Pero es el caso que en el contrato de arrendamiento consta le cesión que fue realizada a INVERSIONES BOMILL, C.A., según se evidencia de sendos sellos donde se señala que se cede y traspasa el contrato de arrendamiento a INVERSIONES BOMILL, C.A., estableciéndose el precio de la cesión, por lo que a criterio de este Juzgador tal cesión cumple con los requisitos contenidos en el artículo 1.549 del Código Civil, más aún cuando no consta a los autos que se haya accionado judicialmente contra la validez de dicha cesión, por lo que en razón de la referida cesión del contrato a INVERSIONES BOMILL, C.A., considera este Juzgador que allí deviene su legitimación activa para ejercer la presente acción, por lo tanto no puede prosperar la excepción perentoria opuesta. Así se decide.

CAPITULO IV
DE LAS CUESTIONES PREVIAS

La parte demandada en su escrito de contestación alegó la Cuestión Previa contenida en el Ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los ordinales 2°, 4°, 5° y 6° del Artículo 340 ejusdem, las cuales pasa seguidamente este Juzgador a decidir.

En cuanto al Ordinal 2° del Artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, la parte demandada fundamento dicha cuestión previa alegando que la parte actora no señaló en su escrito libelar el domicilio de las partes intervinientes.

Al respecto observa este Juzgador, que el escrito libelar la parte actora cumplió con su obligación de señalar su domicilio procesal el cual fue: Urbanización Los Caobos, Torre Phelps, Piso 25, Oficina 25-D, Plaza Venezuela, Caracas.

En cuanto al domicilio de la parte demandada, el Tribunal observa que aún cuando no aparece la dirección completa del demandado, la parte actora en su escrito libelar señaló expresamente que la citación de la empresa demandada se hiciera en la persona de AMADOR GARCÍA GONZÁLEZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, en la dirección del inmueble objeto del presente juicio, por lo que debe entenderse que el demandado es de este domicilio, razón por la cual no puede prosperar la cuestión previa opuesta.- Así se decide.-

En cuanto al Ordinal 4° del Artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, la parte demandada fundamento dicha cuestión previa, alegando que la parte actora no determinó en su escrito libelar con precisión, la situación y linderos del objeto de la demanda.

Al respecto, observa el Tribunal que ciertamente el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, dispone que en el libelo de demanda deberá expresarse la situación y linderos del objeto de la demanda si se tratase de inmueble; sin embargo; en atención al principio Constitucional que establece que la justicia no se sacrificará por formalidades no esenciales observa este juzgador que solamente se requiere estrictamente el cumplimiento de este requisito cuando se trate de acciones reales sobre la propiedad ó deslinde, siendo inútil la procedencia de tal cuestión previa en materia de discusión sobre la posesión, que solo serviría para retardar el proceso sin ninguna utilidad pues los datos de linderos del inmueble consta en las copias certificadas aportadas al proceso (folios 165 al 185) por la parte actora en relación a ese inmueble, y siendo que en las acciones que versan sobre resolución de contrato de arrendamiento, cumplimiento o desalojo, son atinente a la posesión y no a la propiedad, en base a lo anteriormente señalado considera este juzgador que la presente cuestión previa no debe prosperar. Así se decide.-

En cuanto al Ordinal 5° del Artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, la parte demandada fundamento dicha cuestión previa, alegando que la parte actora no expresó en su escrito libelar las pertinentes conclusiones.

Al respecto observa este Juzgador, que la parte actora en su escrito libelar señalo lo siguiente:

“Es el Caso Ciudadano Juez, que La Arrendataria aun estando en conocimiento del vencimiento del término de la Prorroga Legal, no ha hecho la entrega del inmueble libre de personas y bienes, la cual debió realizar el día 01 de Marzo de 2.010, incumpliendo con su obligación con la cual nace el derecho de mis representados a solicitar el equivalente al 10% del canon de arrendamiento diarios, por cada día de mora en la entrega de EL INMUEBLE, tal como se evidencia de la Cláusula Quinta del Contrato de Arrendamiento supra señalada.

Muchas fueron las gestiones realizadas para que la Empresa UNIGARAGE, C.A., antes identificada, cumpliera con su obligación, como era la entrega del bien inmueble objeto del contrato de arrendamiento, el día 01 de Marzo de 2.010, sin que hasta la fecha cumpliera con su obligación.”

De los dos párrafos anteriormente trascritos del escrito libelar, este Juzgador puede evidenciar que la parte actora plasmó las correspondientes conclusiones exigidas en el ordinal 2° del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, razón por la cual debe ser declara sin lugar la cuestión previa opuesta. Así se decide.

En cuanto al Ordinal 6° del Artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, la parte demandada fundamento dicha cuestión previa, alegando que la parte actora no expresó los instrumentos en que se fundamenta la pretensión, de los cuales se deriva inmediatamente el derecho deducido, los cuales debieron producirse con el libelo de demanda, referente al documento de cesión del contrato de arrendamiento.

Al respecto observa este Juzgador, que tal como fue señalado al momento del analizar las pruebas promovidas en el presente juicio, no solo consta en el contrato de arrendamiento objeto del presente juicio su cesión a la empresa INVERSIONES BOMILL, C.A., sino que dicha cesión no fue debidamente accionada su nulidad, por lo tanto la parte actora cumplió con su carga procesal de presentar dicho documento que en el caso de marras es fundamental en el juicio, ya que de él se deriva la capacidad del actor para intentar el juicio, razón por la cual dicha cuestión previa es improcedente.- Así se decide.-

Respecto a la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir, la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda.
En ese sentido observa este Juzgador, que la referida cuestión previa fue interpuesta alegando que por tratarse de un contrato de arrendamiento escrito a tiempo indeterminado, con motivo de que luego del vencimiento del termino fijo de cinco (5) años pactados el 28 de Febrero de 2007, quedó la arrendataria en posesión del inmueble y la arrendadora continuó cobrando los cánones de arrendamiento, la demanda de desalojo solo podía intentarse con fundamento en las causales consagradas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.-
Al respecto observa este Juzgador, que en relación a la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, el procesalista Arístides Rengel Romberg, en su Tratado de Derecho Procesal Civil, Edición de 1999, Tomo III, Página 83 sostiene:

“En estos casos, la cuestión previa correspondiente, no se refiere, como en los casos anteriormente contemplados, a la pretensión, ni se produce por parte del Juez un examen de ésta para determinar si la acoge o la rechaza; aquí la cuestión previa es atinente exclusivamente a la acción, entendida como el derecho a la jurisdicción para la tutela del interés colectivo en la composición de la litis, y tiende a obtener, no la composición de una litis, sino el rechazo de la acción contenida en la demanda, ya por caducidad de la misma, o bien por expresa prohibición de la Ley, que niega protección y tutela al interés que se pretende defender con aquélla. Por ello, el efecto de la procedencia de la cuestión previa declarada con lugar, en estos casos, es que la demanda queda desechada y extinguido el proceso. (Art, 356 C.P.C.)”

Señala el autor que esta cuestión previa no se refiere como en otros casos, a la pretensión, ni se produce por parte del juez un examen de ésta para determinar si la acoge o la rechaza, ya que aquí la cuestión previa es atinente exclusivamente a la acción, entendida como el derecho a la jurisdicción para la tutela del interés colectivo en la composición de la litis, y tiende a obtener, no la composición de una litis, sino el rechazo de la acción contenida en la demanda, ya por caducidad de la misma, o bien por expresa prohibición de la ley, que niega protección y tutela al interés que se pretende defender con aquélla.

Al analizar esta norma se debe dejar claro el alcance de la misma porque en ella se señala que cuando la ley prohíbe admitir la acción propuesta, se debe entender que debe aparecer clara la voluntad de no permitir el ejercicio de la acción. Esta prohibición no se puede derivar de la jurisprudencia, ni de principios doctrinarios, ni de analogías, sino de disposición legal expresa, como por ejemplo, el artículo 266 del Código de Procedimiento Civil prohíbe, temporalmente proponer la demanda en caso de desistimiento; igualmente, también se señala expresamente la prohibición de proponer la demanda después de verificada la perención hasta que transcurran 90 días continuos; así mismo (verbigracia), el artículo 1.801 del Código Civil señala expresamente
“…que la ley no da acción para reclamar lo que se haya ganado en juego de suerte, azar, o envite o en una apuesta, con excepción de las loterías autorizadas y garantizadas por el Estado.”

Para el caso de autos, aplicando el análisis antes señalado tanto de la norma como de la doctrina, es claro señalar que la cuestión previa opuesta en la presente causa por la demandada no debe prosperar, por cuanto no existe norma expresa alguna que señale la prohibición de admitir la acción de Cumplimiento de Contrato propuesta por el actor, ya que en todo caso lo alegado por la parte demandada al momento de interponer la referida cuestión previa, se refiere a una defensa de fondo que debe ser apreciada al momento de dictar la sentencia definitiva. Así las cosas, se observa que igualmente en las normas adjetivas procesales civiles que rigen el procedimiento aplicable en esta materia no existe ninguna prohibición que incida directamente en la presente acción, es por lo que debe ser declarada “Sin Lugar” la referida cuestión previa. Así se decide.-

CAPITULO V
DE LA MOTIVA

Decidida como ha sido le defensa de fondo y las Cuestiones Previas propuestas por la parte demandada, pasa seguidamente este Juzgador a pronunciarse respecto al mérito de la causa previo pronunciamiento sobre la solicitud de nulidad del auto de admisión, así como el auto que decretó la medida de secuestro dictada en el cuaderno de medida, y sobre el alegato de que el Tribunal se extralimitó el señalar que se trataba de un juicio de cumplimiento de contrato.

Al respecto observa este Juzgador, que la acción intentada por el actor en su escrito libelar fue fundamentada en la negativa de la arrendataria de entregar el inmueble objeto del contrato luego de vencida la prorroga legal, basando su acción en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo tanto solicita la entrega material del inmueble, en razón a ello considera este Juzgador que estamos ante una acción de cumplimiento de contrato en la cual no existe ningún tipo de duda o ambigüedad en cuanto a la misma, por estar completamente clara la acción de cumplimiento ejercida por parte del actor, razón por la cual mal puede la parte demandada en base a éste fundamento, solicitar la anulación del auto de admisión y del auto que decretó la medida de secuestro acordada en el escrito libelar, más aún cuando dicho auto cumplió con el fin para el cual estaba destinado, es decir, poner en conocimiento a la parta demandada sobre la acción ejercida en su contra, por lo tanto es rechazado por improcedente tal solicitud y rechazado el argumento de extralimitación del Tribunal de calificar la acción propuesta. Así se decide.-

Seguidamente este Tribunal pasa a dictar el pronunciamiento de fondo en la presente causa, analizando los supuestos de hechos y las normas de derecho aplicables al caso.

Observa este Juzgador que la acción intentada es la de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO por vencimiento del término del contrato de arrendamiento y de su prorroga legal, ello con motivo de la relación arrendaticia existente desde el año 1981 entre INMOBILIARIA LA FLORIDA,C.A. y UNIGARAGE, C.A., la cual fue cedida a la empresa INVERSIONES BOMILL, C.A.

Fue argumentado en contra de esta acción por la demandada al momento de dar contestación a la demanda la inexistencia de la cesión del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 8/03/2002 entre INMOBILIARIA LA FLORIDA,C.A. y UNIGARAGE, C.A. Asimismo alegó que el contrato de arrendamiento venció en fecha 28/Febrero 2007, pero el arrendador la dejó en posesión del inmueble y continuó recibiendo los cánones de arrendamiento, por lo que la relación arrendaticia pasa a ser un contrato a tiempo indeterminado, pero en caso de haber existido prorroga legal, la misma habría transcurrido, ya que solo le correspondía dos (2) años, de conformidad con lo establecido en el literal C del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por tratarse de un contrato fijo por cinco (5) años, por lo que no existe obligación como pretende la actora de cumplir con la entrega del inmueble el día 01/03/2010, no siendo correcta la fundamentación de la acción en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por ser el artículo 34 el aplicable por tratarse de un contrato a tiempo indeterminado.

Ahora bien, para analizar las condiciones o requisitos de procedencia de esta acción, lo primero que tenemos que dilucidar es si estamos ante un contrato a tiempo determinado o indeterminado, ya que la pretensión vertida en la demanda consiste en un cumplimiento de contrato por expiración del tiempo de duración del mismo y su prorroga.

Pues bien, de las actas procesales se observa que la relación arrendaticia por la posesión sobre el inmueble por la empresa UNIGARAGE, C.A. con su primer arrendador INMOBILIARIA LA FLORIDA, C.A; se remonta a el año 1981, tal como lo señala la parte actora en su escrito libelar y lo ratifica la parte demandada al traer a los autos junto con su escrito le contestación, cada una de los contratos suscritos durante la relación arrendaticia, evidenciándose del contenido de los mismos que siempre fueron suscritos a tiempo determinado, pero con facultad de prorrogas sucesivas.-

Ahora bien la doctrina patria y nuestra jurisprudencia ha sostenido pacíficamente el criterio que los contratos de arrendamiento que se extiendan por un tiempo superior a 15 años se entienden como si se indeterminaran en el tiempo; y esta doctrina la tomamos del texto la jurisprudencia texto EL CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO INQUILINARIO, edición mayo 1993 pag 609 y 610 del Ex magistrado de la Corte Primera Contencioso Administrativo. José Agustín Catalá en el cual se sostiene el siguiente criterio:

“Los inmuebles no pueden arrendarse por más de quince (15) años. Los arrendamientos celebrados por más de aquel tiempo se limitan a los 15 años. Toda estipulación contraria es de ningún efecto. ...( sic).

Cuando el tiempo del arrendamiento excede de los quince años, se reduce a este término (artículo 1580 del C.C. ), y vencido este plazo, si no se manifiesta la voluntad de no renovar el contrato, dentro de los plazos establecidos en la ley, opera la tácita reconducción, quedando la situación regulada como un arrendamiento por tiempo indeterminado de conformidad con el artículo 1.600 del Código Civil.

Sentencia CPCA
FECHA 14-08-91
Ponente : Magistrada Hildegar Rondón de Sansó.

“Las partes han estado de acuerdo a todo lo largo del procedimiento en la fecha de inicio del contrato, cuyo tiempo excedía del establecido en el citado artículo 1580. En consecuencia, la última prorroga en la cual se basa el inquilino no podía haberse producido, sino que la situación pasó a ser la regulada por el artículo 1.600 del Código Civil que contempla la llamada tácita reconducción que queda regulada como un arrendamiento por tiempo indeterminado.”

Este criterio lo ha hecho suyo este juzgador en reiteradas sentencia emanadas de este juzgado; sin embargo, en el caso de marras surge una situación que considera este juzgador es distinta y es que el inmueble dado en arrendamiento no es para uso exclusivo de vivienda; sino para uso de comercio, por lo que analizando pormenorizadamente la norma observamos que el artículo 1580 del Código Civil establece Tres situaciones distintas; veamos:

“Artículo 1.580.- Los inmuebles no pueden arrendarse por más de quince años. Los arrendamientos celebrados por más de aquel tiempo se limitan a los quince años. Toda estipulación contraria es de ningún efecto.

Si se trata del arrendamiento de una casa para habitarla, puede estipularse que dure hasta por toda la vida del arrendatario.

Los arrendamientos de terrenos completamente incultos, bajo la condición de desmontarlos y cultivarlos, si pueden extenderse hasta cincuenta años.”

En el primer aparte del artículo observamos una norma genérica rectora que limita los alquileres a 15 años; que pareciera aplicarse a cualquier tipo de contrato de alquiler.

En cuanto al segundo aparte observamos que la norma va dirigida exclusivamente a los inmuebles dados en alquiler para el uso de vivienda y aquí es expreso el legislador que permite la excepción a la norma arriba citada pues, mientras en ese primer aparte prohíbe los alquileres por más de quince años y en todo caso los limita a 15 años; en este segundo aparte cuando se trata de alquiler para vivienda no solo permite que exceda los quince años sino que este podrá estipularse hasta que dure la vida del arrendatario.

Por lo que es forzoso por exclusión entender que el primer aparte de la norma citada es exclusivamente aplicable solo a los inmuebles dados en alquiler para otro tipo de uso distinto al uso para vivienda.

Siendo el tercer caso el del último aparte de la referida norma, referido a arrendamiento de terrenos incultos; lo cual no representa interés para el asunto bajo estudio.-

De manera que no fue la intensión del legislador indeterminar el contrato cuando excediera de 15 años, fuere cual fuere su naturaleza, sino que este privilegio fue exclusivo para los alquileres para uso de vivienda, lo cual tiene sentido social y lógico por lo cual considera esta juzgador que esta es la interpretación que debe darse a la norma citada.

Siendo el caso bajo estudio un inmueble dado en arrendamiento para uso de comercio queda fuera de la aplicación de este beneficio y en consecuencia todo contrato de alquiler destinado a comercio no podrá exceder de 15 años tal y como lo pauta la norma prevista en el artículo 1580 primer aparte del Código Civil, de manera que los arrendamientos sobre inmuebles no destinados a vivienda podría indeterminarse si nacen en forma verbal o si vencido uno de los contratos o el primer contrato a plazo fijo, continuare el arrendatario en uso del inmueble con consentimiento del arrendador, pero tal indeterminación tiene un limite establecido en la norma citada. Correspondiéndole en todo caso el beneficio de la prorroga legal previsto en la ley. Así se decide.

Bajo tal razonamiento es forzoso para este tribunal considerar que la relación arrendaticia de los contratos de alquiler sobre el cual versa la pretensión de la parte actora es a tiempo determinada, por lo que solo queda analizar el contrato objeto de la presente acción, a fin de establecer el plazo de prorroga que corresponde. Así se decide.-

En ese sentido, de un examen del referido contrato se observa que las partes acordaron un lapso de duración de Cinco (5) años, pero con la particularidad de que éste no se prorrogaría, por lo que una vez vencido sin necesidad de desahucio tal y como fue también expresamente señalado en la cláusula Quinta, comenzaría a correr de pleno derecho la prorroga legal.-

Ahora bien, siendo que nos encontramos frente a una relación arrendaticia que permaneció en el tiempo por más de Diez (10) años, ya que comenzó a regir a partir del año 1981, correspondía al arrendatario una prorroga legal de Tres (3) años, tal como lo establece la norma prevista en el Artículo 38 Literal D de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, prorroga legal que comenzó a computarse desde el 28/02/2007, fecha en que venció el contrato objeto de la presente acción, la misma venció en fecha 28/02/2010, debiendo el actor entrega el inmueble objeto de la relación arrendaticia el 01/03/2010, por haber vencido tanto el contrato como la prorroga legal correspondiente.

En ese sentido, observa este Juzgador que correspondía a la parte demandada demostrar durante la secuela del proceso, el cumplimiento de la entrega material del inmueble arrendado, por lo que no habiendo demostrado a través de medio probatorio alguno, nada en contra de las afirmaciones realizadas por la demandante referente a la culminación del contrato y de su prorroga legal, considera quien aquí decide que la presente acción debe prosperar. Así se decide.-
CAPITULO VI
DE LA DECISIÓN

Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Décimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de conformidad con lo establecido en los artículos 12 del Código de Procedimiento Civil, 38 y 39 del Decreto Ley de Arrendamientos inmobiliarios y 1580 y 1600 del Código Civil Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara: PRIMERO: SIN LUGAR LA FALTA DE CUALIDAD alegada por la parte demandada. SEGUNDO: SIN LUGAR las cuestiones previas contenidas en el Ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el 340 Ordinales 2°, 4°, 5° y 6° del Código de Procedimiento Civil. CUARTO: CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO sigue INVERSIONES BOMILL, C.A. contra UNIGARAGE, C.A. QUINTO: Se condena a la parte demandada a entregar a la parte actora Dos (2) áreas para estacionamiento que se distinguen como ESTACIONAMIENTO NORTE y ESTACIONAMIENTO SUR, que forma parte del Centro Comercial “Unidad Comercial La Florida, de esta ciudad de Caracas. SEXTO: Se condena a la parte demandada a pagar a la parte actora la suma del Diez (10%) del canon de arrendamiento por día transcurrido desde el 01/03/2010 hasta la fecha en que sea entregado al actor el inmueble objeto del presente juicio, tal como lo establece la cláusula penal a que se refiere la cláusula quinta del contrato.

Se condena en costas a la parte demandada, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Déjese copia certificada de la presente decisión conforme a lo establecido en el artículo 248 ibidem.-

PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Veinte (20) de de Mayo de dos mil diez.
EL JUEZ TITULAR

RENÁN JOSÉ GONZÁLEZ
EL SECRETARIO

WALID JOSEPH YOUNES M

En esta misma fecha siendo las 12:25 p.m., se público y registró esta decisión.
EL SECRETARIO

WALID JOSEPH YOUNES M

Exp. N° AP31-V-2010-00745
JRG/yul*