TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
Juzgado Décimo Sexto Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas

DEMANDANTE: RICARDO ALFREDO MARTIN FUENTES, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad N° V-1.742.362.

DEMANDADO: DARWIN SALOMON JIMENEZ BASTIDAS, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad N° V-12.071.177.

APODERADOS
DEMANDANTE: Silena Josefina Gamboa Manzzini, abogada en ejercicio e inscrita en el I.P.S.A, bajo el No. 36.800.

APODERADOS
DEMANADADO: Wiliam Aristides Rebolledo Martinez, Henán Josñe Varela y Priscila Victoria Barrios Ruda, abogados en ejercicio e inscritos en el I.P.S.A., bajo los Nos. 118.500, 20.474 y 110.268, respectivamente.

MOTIVO: Cumplimiento De Contrato De Arrendamiento.

EXPEDIENTE: AP31-V-2009-001006

- I –
- NARRATIVA-
Se inicia el presente proceso por libelo de demanda presentado por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (URDD) del Circuito Judicial de Los Juzgados de Municipio, Los Cortijos, en fecha 24 de Abril de 2.009, correspondiéndole el conocimiento de la causa a éste Juzgado previo sorteo de Ley.
En fecha 08 de Mayo de 2.009, fue admitida la demanda, ordenándose emplazar a la parte demandada, a fin que compareciera por ante este Tribunal al Segundo (2°) día de despacho siguiente a que constare en autos haberse practicado su citación (folio 53 y 54).
En fecha 16 de Abril de 2.010, Wiliam Aristides Rebolledo Martinez, abogado en ejercicio de su profesión e inscrito en el Insteituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 118.500, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada se da por citado en la causa y consigna documento porder que acredita su representación en la causa. (Folio 101 al 103).
En fecha 28 de Abril de 2010, la apoderada judicial de la parte demandante, consignó escrito de oposición a la contestación de la demanda.
En fecha 28 de Abril y 03 de mayo de 2.010, la apoderada judicial de la parte actora consignó escrito de promoción de pruebas, las cuales fueron sustanciadas por el Tribunal, mediante auto de fecha 30 de abril y 03 de mayo de 2010.
En fecha 03 de mayo de 2.010, el apoderado judicial de la parte demandada consignó escrito de promoción de pruebas, las cuales fueron sustanciadas en fecha 04 de mayo de 2010.
Estando en la oportunidad legal para dictar sentencia en la presente causa, este Tribunal pasa a hacerlo en los siguientes términos:

-II-
- MOTIVA –
-ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA-

Manifiesta la parte actora que en fecha 15 de julio de 2006, celebró contrato de arrendamiento con el ciudadano Darwin Salomón Jimenéz Bastidas, sobre un inmueble identificado con el Nº 5, destinado para vivienda, que forma parte de la casa Nº 60 ubicada en Quebrada Honda, entre las Esquinas de San Julián a Tejerías, Jurisdicción de la Parroquia EL Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital, por un lapso de seis (06) meses fijos sin renovación, a partir del 15 de julio de 2006, al 15 de enero de 2007.
Que el canon de arrendamiento fijado de de Doscientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 250,000), hoy, Doscientos Cincuenta Bolívares Fuertes (250,00).
Que le fue notificado al ciudadano Darwim Salomón Jiménez Bastidas, verbalmente la necesidad que entregara el inmueble, habiendo hecho uso de su prórroga legal, la cual venció en fecha 15 de Julio de 2007, y se ha negado a entregar el inmueble.
Que el ciudadano Darwin Salomón Jiménez, ha incumplido al no entregar el inmueble, a pesar de los intentos realizados extrajudicialmente.
Que en fecha 24 de abril de 2008, el ciudadano Darwin Salomón Jiménez, se comprometió con la ciudadana Rosa Herminia Otaiza de Martín y ante el funcionario de la Jefatura Civil de la Parroquia El Recreo a realizar la entrega del inmueble el día 15/11/2008.
Que en fecha 01/10/2008, se le notificó a fin de recordarle la entrega del inmueble.
Que llegó el día 15-11-2009 y no hizo entrega del inmueble, llegó el 15 de febrero de 2009 y tampoco hizo entrega del inmueble.
Que en fecha 06 de febrero, se le citó a la Jefatura Civil de la Parroquia el Recreo y se negó a cumplir y a no firmar ni siquiera la asistencia estando presente.
Que el ciudadano Darwin Salomon Jiménez, ha disfrutado de la prórroga legal que le concede la ley suficientemente y ha suscrito compromisos extrajudiciales, obligándose a abandonar el inmueble y entregarlo en las mismas buenas condiciones de habitabilidad que lo recibió, libre de muebles y personas.
Que el 15 de julio de 2007, se extinguió la prórroga pactada, y se le ha dado suficiente tiempo mucho mñas de la legal, incumpliendo la Cláusula Cuarta, Séptima, Octava, Décima Primera.
Que en virtud del incumplimiento por parte del ciudadano Darwin Salomo Jimenez, procede a demandarlo para que entregue el inmueble arrendado, según lo establecido en la Cláusula Cuarta.
Que fundamente su pretensión en la Cláusula Cuarta, Séptima, Octava, Décima Primera, del contrato, en los artículos 1.264, 1.579, 1.167, del Código Civil y 891 al 894 del Libro Cuarto del Código de Procedimiento Civil, así como en los artículos 33, 38 y 39 de la Ley Orgánicade Arrendamientos.
Que estima la pretensión en la cantidad de Cuarenta Mil Bolívares Fuertes (40.000,00) es decir; 800 Unidades Tributarias.

-ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA-
Alega la parte demandada en su escrito de contestación al fondo de la demanda, lo siguiente:
Que rechaza, niega y contradice por ser falsos los argumentos de hecho aducidos por la parte actora, como también la aplicación, interpretación y extensión de los fundamentos de Derecho invocados en la demanda.
Que en fecha 15 de julio de 2006, suscribió contrato de arrendamiento sobre un inmueble ubicado en Quebrada Honda, entre las esquinas de San Julian a Tejería, que en la cláusula cuarta se estableció el tiempo de duración de seis meses fijos sin prórrogas y que su vencimiento sería el 15 de enero de 2007, cláusula que desconoce, a partir del 15 de julio de 2007, fecha en la cual dicho contrato se indetermina modificando el espíritu del acuerdo inicial, porque nació como determinado y se indetermina por la conducta de las partes.
Que niega, rechaza y contradice, tanto en los hechos como en el derecho por ser completamente falso, tenga que ser demandado o deba convenir por cumplimiento de contrato alguno, como lo establece la temeraria demanda incoada.
Que niega, rechaza y contradice, tanto en los hechos como en el derecho por ser completamente falso, que que tenga que realizar la entrega material del inmueble, en las mismas buenas condiciones de mantenimiento y limpieza, libre de cualquier persona y bienes.
Que niega, rechaza y contradice, tanto en los hechos como en el derecho por ser falso, que deba realizar pago alguno por concepto de costas y costos causados al ciuddano Ricardo Martin, y honorarios de abogado causados en el presente juicio;
Que niega rechaza y contradice, que deba pagar indemnización de daño por la desocupación del inmueble libre de muebles y personas y bienes contados a partir del 15 de junio de 2007 y la entrega del inmueble arrendado;
Que niega, rechaza y contradice que deba cancelar cantidad alguna por concepto alguno relacionado en el presente juicio;

De la forma en que ha quedado trabada la litis:
Vista la contestación de la demanda, se observa que la parte demandada a pesar de haber negado, rechazado y contradicho en todas sus partes los hechos alegados por el actor, admite la existencia de la relación jurídica contractual entre las partes, consistente en un contrato de arrendamiento escrito en fecha quince (15) de junio de 2006, por lo que éste hecho se tiene como cierto y queda exento de prueba.
Así las cosas, hay que señalar que de conformidad con lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil y el artículo 1.354 del Código Civil, las partes en el proceso civil tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, y en consecuencia, quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
En este sentido a los autos corren insertas las siguientes probanzas:
- Marcado con la letra “A”, cursante al folio 11 al 12, original de instrumento poder debidamente autenticado, y el cual al no haber sido impugnado ni tachado y al tratarse de uno de los documentos a los que hace referencia el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, el mismo es ampliamente valorado y apreciado por este Tribunal. Así se establece.-
- Marcado con la letra “B”, cursante a los folios 13 al 45, original de título supletorio el cual fuere debidamente registrado, y el cual al no haber sido impugnado ni tachado y al tratarse de uno de los documentos a los que hace referencia el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, el mismo es ampliamente valorado y apreciado por este Tribunal. Así se establece.-
- Marcado con la letra “C”, y cursante a los folios 46 al 47, original de instrumento privado, el cual al no haber sido desconocido por el demandado, sino, todo lo contrario, ratificó en su contestación la suscripción del mismo, de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, el mismo es ampliamente valorado y apreciado, quedando probado plenamente con el mismo la existencia de la relación jurídico contractual entre las partes, consistente en un contrato de arrendamiento. Así se establece.-
- Marcado con la letra “E”, y cursante al folio 48, documento privado. En relación a este instrumento la parte demandada en su escrito de contestación señaló que: “…lo que se inicia con amistad y respeto se rompe y da paso a una relación incómoda hasta el punto que cita a mi poderdante a la Jefatura Civil del Recreo con la intención de intimidarlo y obligarlo a desalojar el inmueble, sin embargo el funcionario le indica que esta no era la instancia para tal petitorio que debía recurrir a los tribunales, y que lo único que él podía hacer era invitarlos a firmar una acta de compromiso o caución lo cual se realiza, y al mismo tiempo el arrendador produce un documento privado en el cual establece prorrogar por seis meses más a partir del día 24-04-2008 y tres más de prórroga, que vencerían el día 15-05-2009, prórroga esta que sería efectiva siempre y cuando el arrendador cumpliera con las normas de convivencia. Documento este que impugno y desconozco por cuanto la ley de Arrendamientos inmobiliarios es de orden público, aun exista la voluntad de las partes no puede ser relajada la Ley, presumimos que con este documento lo que se busca el propietario es burlar dicha Ley…”. Al respecto hay que señalar que de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, la parte contra quien se produzca en juicio un instrumento privado como emanado de ella, deberá manifestar formalmente si lo reconoce o lo niega. En el presente la parte demandada procede a señalar que efectivamente asistió ante la Jefatura Civil y que firmó el acta, y luego señala que lo desconoce, lo cual es contradictorio y siendo que no puede existir dudas sobre el desconocimiento de un documento, debiendo ser el mismo explícito y sin lugar a dudas, el mismo se tiene por reconocido, por lo que se le otorga el valor probatorio que establecen los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil por remisión el artículo 1.363 eiusdem. Así se establece.-
- Cursante de los folios 49 al 52, instrumentos privados que no haber sido suscritos por el demandado los mismos no le son oponibles por lo que no se les otorga ningún valor probatorio. Así se decide.-
- Cursante a los folios 110 y 111, copia simple de instrumento poder debidamente autenticado y que al tratarse de una de las copias a las que hace referencia el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y al no haber sido impugnadas, las mismas son ampliamente valoradas y apreciadas por este Juzgado. Así se establece.-
- Cursante a los folios 128 al 131 actuaciones relacionadas con la citación del demandado ante la Policía Metropolitana, y siendo que las mismas no guardan ninguna relación con el tema en discusión de este juicio, las mismas son desechadas por impertinentes. Así se decide.-
- Cursante al folio 139, original de documento privado suscrito por un tercero ajeno a la presente causa y que al no haber sido ratificada con la prueba testimonial, el mismo se desecha, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.-
- Cursante al folio 140, instrumento privado que se le opone a la parte actora, y en virtud a que el mismo no fue desconocido el mismo es ampliamente valorado y apreciado por este Tribunal, de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.-
- Cursante a los folios 143 y 144, instrumentos privados que no fueron opuestos como emanados de la parte actora, por lo que los mismos se desechan y no se les otorga ningún valor probatorio. Así se establece.-
- Cursante a los folios 146 al 148, copia simple de planillas de depósitos bancarios, realizados en la cuenta de la ciudadana Rosa Martín, los cuales son ampliamente valorados y apreciados por este Tribunal. Así se decide.-
- Cursante de los folios 149 al 178, copias certificadas del expediente signado con el No 2009-0521, llevado por el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, contentivo del procedimiento de consignaciones instaurado por el hoy demandado a favor del demandado, copias que al tratarse de las copias a las que se refiere el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y que al no haber sido tachadas ni impugnadas las mismas son ampliamente valoradas y apreciadas. Así se establece.-
- Cursante del folio 179 al 184, originales de planillas de depósito bancarios mediante las cuales se consigna en la cuenta del Juzgado de consignaciones (Vigésimo Quinto de Municipio de ésta Circunscripción Judicial) los cánones de arriendo, planillas que son ampliamente valoradas y apreciadas por este Tribunal.

Así las cosas, lo primero que hay que señalar es que la parte demandada reconoce que ha suscrito un contrato de arrendamiento con la parte actora, y que si bien es cierto que la demanda señaló que impugnaba la cláusula cuarta del contrato, no solicito la nulidad del mismo, ni mucho menos llegó a señalar las causas por las cuales impugnaba la cláusula cuarta del contrato de arriendo, que es la cláusula que establece el lapso duración del contrato, por lo que el contrato es plenamente válido entre las partes.
Así las cosas, las parte a pesar de haber establecido en la cláusula cuarta que la duración del contrato era de seis meses, desde el 15 de julio de 2006 hasta el 15 de enero de 2.007, no es menos cierto que al haber vencido el lapso establecido el inquilino quedó en posesión del inmueble con el consentimiento del arrendador, por lo que de conformidad con lo establecido en el artículo 1.614 del Código Civil se indeterminó.
No obstante lo anterior, las partes en fecha 24 de abril de 2.008 suscriben un documento privado en el que le establecen una fecha para la finalización del mismo, es decir, que el contrato que era indeterminado, le pusieron límite de tiempo, es decir, lo determinaron, lo cual es perfectamente válido y permitido, dada la autonomía contractual, no violentándose ninguna disposición de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se decide.-
En este orden de ideas, en ese documento privado de fecha 24 de abril de 2.008 se le concedió al arrendatario un lapso de seis (6) meses, hasta el 15 de noviembre de 2.008, con una prórroga optativa de tres (3) meses que dependía del comportamiento y las normas de convivencia, venciendo esta otra prórroga el 15 de febrero de 2.009.
Así las cosas, en el presente caso tenemos que el lapso fijado por las partes para el cumplimiento del contrato feneció el 15 de febrero de 2.009, fecha en que venció el lapso de la prórroga convencional establecida entre las partes, por lo que a partir del día siguiente, es decir, a partir del 16 de febrero de 2.009 comenzó a correr a favor del demandado el lapso de la prórroga legal, que en el presente caso le correspondía un lapso de prórroga legal de Un (1) año de conformidad con lo establecido en el artículo 38 numeral “b” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios al haber tenido la relación arrendaticia una duración de dos (2) años y siete (7) meses; prórroga legal que venció el 15 de febrero de 2.010. Así se establece.-
Establecido lo anterior, hay que señalar que de conformidad con lo establecido en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios la prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado.
Así mismo hay que señalar que, habiendo quedado establecido en la presente decisión que a las partes las une un contrato de arrendamiento, ello trae varias consecuencias o efectos jurídicos fundamentales e importantes para ambas partes contratantes, entre las podemos mencionar:
1) Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes y en consecuencia no pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causales autorizadas por la Ley (artículo 1.159 del Código Civil); Tal como vemos, la obligatoriedad de los contratos emana de la propia ley que así lo establece, pudiendo decirse que el contrato es un acto o acción de los interesados y, además una norma o una regla de conducta a la que se someten. Para el autor español Luis Díez Picazo la razón por la cual la ley establece la obligatoriedad de los contratos, equiparándolos incluso a la propia ley “es una cuestión de política jurídica, a la que debe responderse señalando que las razones por las cuales el legislador instituye el contrato consiste en la conveniencia de dejar a los sujetos de derecho el cuidado de reglamentar ellos mismos sus intereses económicos o de otra índole, es decir, porque se estima que una reglamentación independiente y autónoma de esos mismos intereses representa la solución más justa y conveniente” (En: “Fundamentos del Derecho Civil Patrimonial” Tomo I, Sexta Edición, Ed. Thomson-Civitas, Madrid, 2007, pág.142)
2) Que ese contrato debe ser ejecutado de buena fe y obliga no solamente a lo estipulado en él, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley (artículo 1.160 del Código Civil);
3) Que de ser un contrato bilateral, como ocurre en el presente caso, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello (artículo 1.167 del Código Civil).

Es por todo lo anterior que en el presente caso al demandado no haber hecho entrega del inmueble arrendado al momento de finalizar el lapso de la prórroga legal, y que al no existir prueba en autos que demuestre que después del vencimiento de la misma el arrendador hubiere aceptado su estadía en el inmueble, como pudiere ser el retiro de los montos consignados por cánones de arrendamiento, es por lo que al existir plena prueba de los hechos alegados por el actor en su libelo, la presente demanda debe ser declarada con lugar en la dispositiva, como efectivamente será declarado, así se decide.-
En relación a las indemnizaciones solicitadas, se observa que se solicita la condenatoria del demandado por concepto de cláusula penal “por cada día que ocupe el inmueble cualquier persona distinta a EL ARRENDATARIO, sin que haya mediado autorización dada por escrito por parte de EL ARRENDADOR, hasta la entrega definitiva del inmueble objeto de contrato” Al respecto hay que señalar que en el decurso del presente proceso y de las pruebas consignadas en autos no se evidencia que el inmueble se encuentre ocupado por una persona distinta al demandado, quien es el arrendatario, por lo que, al referirse la solicitud a la ocupación del inmueble por parte de cualquier persona distinta al arrendatario, y no haber sido esto probado, la indemnización pretendida se hace improcedente. Así se decide.-

- III -
- D I S P O S I T I V A -
Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial Del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento incoara el ciudadano RICARDO ALFREDO MARTÍN FUENTES, en contra del ciudadano DARWIN SALOMÓN, ambas partes ya identificadas en este fallo, y decide así: PRIMERO: Se condena a la demanda a cumplir con su obligación contractual de entregar el inmueble arrendado constituido por un apartamento identificado con el No cinco (5) que forma parte de la Casa No sesenta (60), ubicada en quebrada Honda, entre las esquinas de San Julián a Tejerías, Parroquia El Recreo Municipio Bolivariano Libertador del Distrito Capital, libre de bienes y personas y en las mismas buenas condiciones en que lo recibió. SEGUNDO: Se condena a la parte demandada a pagarle a la parte actora la suma de SEIS MIL BOLÍVARES FUERTES EXACTOS (BsF.6.000,00), por aplicación de la cláusula penal arrendaticia consagrada en la Cláusula Décima Primera, a razón de SESENTA BOLÍVARES FUERTES EXACTOS (BsF.60,00) diarios desde el 16 de febrero de 2.010 hasta la presente fecha. TERCERO: De conformidad con lo dispuesto en el Artículo 275 del Código de Procedimiento Civil, cada parte es condena a pagar las cosas de su contraparte. Así se decide.-
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.-
Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la ciudad de Caracas, a los VEINTISEIS (26) días del mes de MAYO del año DOS MIL DIEZ (2.010). Años 200º de la Independencia y 151º de la Federación.-
El Juez Titular,

Edgar José Figueira Rivas
El Secretario Acc,
Edwin Díaz Acevedo
En la misma fecha, siendo la UNA DE LA TARDE (1:00 p.m.), se publicó y registró la decisión anterior, previo cumplimiento de las formalidades de Ley y, dejándose copia de la misma en el Departamento de Archivo, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
El Secretario Acc.,
Edwin Díaz Acevedo

EJFR/nr.-