TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
Juzgado Décimo Sexto Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas

DEMANDANTE: JORGE ANDRÉS SAKUMOTO YOGUI, de nacionalidad peruano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad No E-82.141.321.

DEMANDADA: CELINA DIONILDE ARAUJO, venezolana,
mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No V-12.957.304.

APODERADO
DEL
DEMANDANTE: Roger Piña Sarmiento y Vladimir Piña Sarmiento, abogados en ejercicio e inscritos en el I.P.S.A bajo los Nos. 2.935 y 89.715, respectivamente.

APODERADO
DE LA
DEMANDADA: Manuel Mesón Ruiz, abogado inscrito en el
I.P.S.A. bajo el No 3.076

MOTIVO: DESALOJO

EXPEDIENTE No: AP31-V-2010-000286

- I –
- NARRATIVA-
Comienza el presente juicio mediante demanda incoada en fecha 29 de enero de 2.010, la cual fuere debidamente admitida en fecha 03 de febrero de 2.010, por los trámites del juicio breve establecido en el Código de Procedimiento Civil, con las modificaciones establecidas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ordenándose el emplazamiento del demandado.
En fecha 26 de marzo de 2.010, comparece ante este Tribunal el Alguacil Francisco Javier Abreu, y mediante diligencia hace saber a este Tribunal que logró citar a la demandada, quien no quiso firmar el recibo de citación.
En fecha 12 de abril de 2.010, por solicitud de parte, se acuerda librar boleta a la demandada haciéndole saber de la declaración del Alguacil.
En 30 de abril de 2.010, la Secretaria de este Juzgado deja constancia de haberse dado cumplimiento con todas las formalidades para la citación de conformidad con lo establecido en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 04 de mayo de 2.010, comparece el apoderado de la parte demandada y consigna escrito de contestación a la demanda y plantea reconvención.
En fecha 04 de mayo de 2.010 el Tribunal inadmite la reconvención planteada.
En fecha 10 de mayo de 2010, el apoderado de la parte demandada consigna escrito de promoción de pruebas, las cuales son providenciadas el 11 de mayo de 2010.
En fecha 18 de mayo de 2010, el apoderado de la parte actora consigna escrito de promoción de pruebas, el cual es providenciado en fecha 18 de Mayo de 2010.
En fecha 21 de mayo de 2.010, se le toma la declaración testimonial al ciudadano César Criollo.
Abierto como se encuentra el lapso para que sea dictada sentencia definitiva que resuelva sobre el mérito de la causa, este Tribunal pasa a hacerlo en los siguientes términos:

-II-
- MOTIVA –

- DECISIÓN DE FONDO –
Alega el actor en su escrito de demanda que es propietario de un inmueble apartamento de la parte alta de la casa No 51, situada en la Parroquia Altagracia, Municipio Libertador del Distrito Capital, y que dicho inmueble es ocupado por la demandada en su carácter de arrendataria, y que ésta última ha dejado de pagar los cánones de arrendamiento desde el 26 de diciembre de 2.008 hasta la fecha de presentación de la demanda, a razón de (Bsf.200,00) mensuales.
Que por todos estos hechos demanda por desalojo a la arrendataria, en consecuencia pretende: 1) Que la demandada haga entrega del inmueble arrendado; 2) Que pague la suma de (Bsf.2.600,00) por concepto de cánones de arrendamiento insolutos; 3) En pagar las costas procesales.
Ante este pretensión, la demandada en la oportunidad de la contestación señaló:
- Que fue arrendataria del inmueble por más de 15 años, muchos antes de que el hoy actor lo adquieriera;
- Que para la oportunidad de la venta del inmueble ella manifestó a la arrendadora su deseo de adquirir en legítima propiedad el inmueble arrendado, pero que sin embargo la negociación no se materializó y que el arrendador “NO VOLVIO POR EL INMUEBLE y dejó voluntariamente de cobrar el canon” (Lo subrayado y las negritas son del escrito original).
- Que en su derecho de poseer una vivienda apropiada, previsto y garantizado en el artículo 82 de la Constitución Nacional en relación con el artículo 1579 del Código Civil, esa posesión legítima la comenzó a ejercer a partir del mes de septiembre del año 2007, de manera pública, continua no interrumpida, pacífica, no equivoca y con intención de verdadero propietario, esta posesión legítima se encuentra avalada por el artículo 7 de la Ley de Arrendamiento.
Vista como se ha planteado la presente controversia, las pruebas que fueron aportadas a los autos son:
- Marcado con la letra “A”, copia simple de instrumento poder debidamente autenticado ante la Notaría Pública Trigésima Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, documento que al no haber sido impugnado y que al tratarse de una de las copias señalas en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, el mismo es ampliamente valorado y apreciado por este Tribunal. Así se establece.-
- Marcado con la letra “B” y cursante de los folios 8 al 17, copia certificada del Expediente No 2007-1543 que cursa ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en el procedimiento de consignaciones de cánones de arrendamiento de la ciudadana Celina Araujo a favor del ciudadano Jesús Enrique Morao Lara, copia que no fueron impugnadas y que al tratarse de una de las copias señalas en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, el mismo es ampliamente valorado y apreciado por este Tribunal. Así se establece.-
- Marcado con la letra “C” y cursante a los folios 18 al 23, copia certificada de contrato de compra venta, el cual fuere debidamente registrado, documento que no fuere impugnado y que al tratarse de uno de los documentos señalados en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, el mismo es ampliamente valorado y apreciado por este Tribunal. Así se establece.-
- Cursante a los folios 50 al 52, copia simple de instrumento poder otorgado por la demandada en este juicio, copia que no fueron impugnadas y que al tratarse de una de las copias señalas en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, el mismo es ampliamente valorado y apreciado por este Tribunal. Así se establece.-
- Cursante a los folios 53 al 68, original de expediente contentivo de la solicitud de notificación judicial presentada por al hoy demandada, documento que no fuere impugnado y que al tratarse de uno de los documentos señalados en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, el mismo es ampliamente valorado y apreciado por este Tribunal. Así se establece.-
- Cursante a los folios 87 y 88, acta contentiva de la declaración testimonial rendida por el ciudadano César Criollo, declaración que será apreciada y valorada en concatenación con las demás pruebas de autos.

Planteada de esta manera la presente controversia se observa que la parte actora alegó que es propietario de una casa situada en la ciudad de caracas, Parroquia Altagracia, formando la esquina Noreste de la Intersección, lo cual prueba plenamente con el contrato de compra venta debidamente registrado.
De igual forma ha quedado plenamente demostrado que la demandada suscribió contrato de arrendamiento con el ciudadano Jesús Enrique Morao Lara, quien actuaba en nombre y representación de la ciudadana DIANA SOFÍA, quien era la antigua propietaria del inmueble. Ésta relación jurídica contractual fue expresamente reconocida por la parte demandada en su contestación.
Así las cosas, hay que señalar que el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece que:
“Si durante la relación arrendaticia, por cualquier causa, el inmueble arrendado pasare a ser propiedad de una persona distinta del propietario-arrendador, el nuevo propietario estará obligado a respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados, y las acciones relativas a la terminación de la relación arrendaticia sobre el inmueble sólo podrán tramitarse conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley.”

Así las cosas, conforme a lo anterior, en el presente caso, cuando el hoy actor adquiere la propiedad del inmueble del que forma parte el inmueble arrendado a la demandada, el hoy actor pasó a constituirse en el nuevo arrendador, debiendo respetar la relación arrendaticia en los términos pactados, pero de igual forma la arrendataria estaba en la obligación de respetar el contrato de arrendamiento en los términos pactados.
Así las cosas, la parte demandada alega que ella no posee el inmueble por el contrato de arrendamiento, sino que lo ocupa de manera legítima, continua, pacífica y con ánimo de ser dueña, pero esta apreciación es errada ya que ella inició la posesión en el inmueble con motivo de la relación contractual y sobre la misma no existe una declaratoria de resolución del contrato, por lo que no puede la demandada unilateralmente pretender la declaración de resolución del contrato de arrendamiento, ni mucho menos unilateralmente declarar que el mismo dejo de tener efectos entre las partes.
Habiendo quedado establecido en la presente decisión que a las partes las une un contrato de arrendamiento, ello trae varias consecuencias o efectos jurídicos fundamentales e importantes para ambas partes contratantes, entre las podemos mencionar:
1) Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes y en consecuencia no pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causales autorizadas por la Ley (artículo 1.159 del Código Civil); Tal como vemos, la obligatoriedad de los contratos emana de la propia ley que así lo establece, pudiendo decirse que el contrato es un acto o acción de los interesados y, además una norma o una regla de conducta a la que se someten. Para el autor español Luis Díez Picazo la razón por la cual la ley establece la obligatoriedad de los contratos, equiparándolos incluso a la propia ley “es una cuestión de política jurídica, a la que debe responderse señalando que las razones por las cuales el legislador instituye el contrato consiste en la conveniencia de dejar a los sujetos de derecho el cuidado de reglamentar ellos mismos sus intereses económicos o de otra índole, es decir, porque se estima que una reglamentación independiente y autónoma de esos mismos intereses representa la solución más justa y conveniente” (En: “Fundamentos del Derecho Civil Patrimonial” Tomo I, Sexta Edición, Ed. Thomson-Civitas, Madrid, 2007, pág.142)
2) Que ese contrato debe ser ejecutado de buena fe y obliga no solamente a lo estipulado en él, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley (artículo 1.160 del Código Civil);
3) Que de ser un contrato bilateral, como ocurre en el presente caso, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello (artículo 1.167 del Código Civil).

Así las cosas, ha quedado plenamente demostrada la existencia de la relación jurídico contractual, por lo que de conformidad con lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, cada parte tiene la obligación de probar sus respectivas afirmaciones de hecho y quien pretenda la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación, por lo que, en el presente caso, al haber quedado demostrada la existencia de la relación contractual, la demandada tenía la carga de probar que había dado cumplimiento al contrato, lo cual no hizo, sino que, en su contestación confesó no haber cumplido por que el arrendador dejó voluntariamente de cobrar, por lo que, si ella quería estar solvente la legislación venezolana, y en específico, la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios le otorga las vías para estar solvente, como lo es la figura de la consignación arrendaticia. Así se establece.-
Es por todo lo anterior que, al existir plena prueba de los hechos alegados por la actora, de conformidad con lo establecido en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, la presente pretensión debe ser declarada con lugar en la definitiva. Así se decide.-

- III -
- D I S P O S I T I V A -
Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial Del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la demanda que por Desalojo incoara el ciudadano JORGE ANDRÉS SAKAMOTO YOGUI, en contra de la ciudadana CELINA ARAUJO, ambas partes ya identificadas en este fallo, y decide así: PRIMERO: Se condena a desalojar el inmueble arrendado constituido por la parte alta de la Casa No 51, ubicado en la Avenida Este 3 con calle Pasaje Sevilla, Abanico a Socorro, Municipio Bolivariano Libertador del Distrito Capital, libre de bienes y personas y en las mismas buenas condiciones en que lo recibió. SEGUNDO: Se condena a la parte demandada a pagarle a la parte actora la suma de DOS MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES EXACTOS (Bs.2.600,00); TERCERO: De conformidad con lo dispuesto en el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena a la parte demandada al pago de las costas procesales, al haber resultado totalmente vencida en la presente litis. Así se decide.-
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.-
Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la ciudad de Caracas, a los TREINTA Y UNO (31) días del mes de MAYO del año DOS MIL DIEZ (2.010). Años 200º de la Independencia y 151º de la Federación.-
El Juez Titular,

Edgar José Figueira Rivas
El Secretario Acc.,
Edwin Díaz Acevedo
En la misma fecha, siendo las DOS Y TREINTA DE LA TARDE (2:30 p.m.), se publicó y registró la decisión anterior, previo cumplimiento de las formalidades de Ley y, dejándose copia de la misma en el Departamento de Archivo, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
El Secretario Acc.,
Edwin Díaz Acevedo

EJFR/nr.-