TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, cinco de mayo de 2010
200º y 151º

PARTE ACTORA: YUNEYDI BENIGNA VELASQUEZ AGUILERA, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nro. 10.818.191.-
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: YOLIMAR QUINTERO VASQUEZ, abogada en ejercicio, de este domicilio e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 66.473.-
PARTE DEMANDADA: NEYESKY MAGUAMPY MARTIN CONTRERAS, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nro. 18.498.942.-
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: FLABIO H CORTES, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 71.421.-
MOTIVO DE LA DEMANDA: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
SENTENCIA: DEFINITIVA
EXPEDIENTE: AP31-V-2009-002490
I
NARRATIVA
Se refiere la presente causa a una demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DEL TERMINO, incoada por YUNEYDI BENIGNA VELASQUEZ AGUILERA en contra de NEYESKY MAGUAMPY MARTIN CONTRERAS.-
La demanda fue admitida por este Tribunal, mediante auto de fecha 06 de agosto de 2009, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada, para el Segundo (2do) día de despacho siguiente a su citación, librándose la compulsa de citación en fecha 16 de septiembre de 2009.
Habiendo sido imposible la citación personal se ordenó la misma mediante la fórmula de carteles de citación.-
En fecha 24 de noviembre de 2009, compareció la ciudadana NEYESKY MAGUAMPY MARTIN CONTRERAS, asistida por el abogado FLABIO CORTES, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 71.421, y se dio por citada. Asimismo, otorgó poder apud acta al abogado antes señalado.-
En fecha 26 de noviembre de 2009, el apoderado judicial de la parte demandada, consignó escrito de contestación a la demanda.-
En el lapso probatorio solamente la parte actora cumplió con su carga procesal.-
II
TERMINOS DE LA CONTROVERSIA
ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA:
Alegó la representación de la parte actora, que su representada celebró un contrato de arrendamiento con la ciudadana NEYESKY MAGUAMPY MARTIN CONTRERAS, sobre un inmueble de su propiedad identificado como: Apartamento identificado con el Número 29, situado en la Quinta (5) planta del Edificio “Residencias Luis Alfredo”, ubicado en la Calle B, de la Urbanización Boleita, Los Ruices, Jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Miranda, por un (01) año fijo no renovable, autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha 24 de agosto de 2006, anotado bajo el N°7, Tomo 97 de los libros de autenticaciones..-
Que en la cláusula tercera del contrato se estableció que el mismo comenzaba a regir desde el día 15 de julio de 2006 hasta el 14 de julio de 2007, fecha desde la cual comenzaba a corre el lapso de la prórroga legal y que al vencerse la misma, el día 14 de julio de 2008, la arrendataria debería de entregar el inmueble antes identificado.
Que en el mes de mayo de 2008, su representada fue contactada con la arrendataria y la abogada de ésta, quien aprovechándose de la buena fe de su mandante suscribieron un documento en fecha 22-05-2008 por ante la Notaría Pública Vigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en la cual acordaron que daban por finiquito el contrato suscrito que venció el 14-07-2007, y acordaron que la prórroga legal sería de un (01) año y seis (06) meses contados a partir del 15-07-2007 hasta el 15-01-2009, con un canon mensual de Bs.F 600,00.-
Que llegado el día 15-01-2009, fecha en la cual venció la prórroga legal la arrendataria hasta la presente fecha no ha hecho entrega formal del mismo, por lo que demanda a la ciudadana NENESKY MAGUAMPY MARTIN CONTRERAS, ya identificada, en lo siguiente: Primero: En que se ha vencido desde hace seis (06) meses la prórroga legal, así como en que ha incumplido con las obligaciones pactadas en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento y en el documento suscrito en fecha 22-05-2008, al no realizar la entrega del inmueble en la fecha establecida y en consecuencia deberá hacer entrega del inmueble.- Segundo: A pagar las costas y costos del proceso.-
Fundamentó su demanda en los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.264 y 1.292 del Código Civil, artículos 38 y 39 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario.-

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA:
En la oportunidad correspondiente para dar contestación a la demanda, la parte demandada admitió la relación arrendaticia que data desde el 15 de julio de 2006, admitiendo además que suscribió ante la Notaría Pública el contrato de arrendamiento, en el cual se estableció un contrato determinado de un año cuya vigencia fue desde el 15 de julio de 2006 hasta el 15 de julio de 2007.
Señaló que según el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios le correspondió hasta el 14 de enero de 2008, una prórroga de seis (06) meses. Y, la arrendadora no ejerció su derecho de exigir la devolución del inmueble al término de la prórroga legal, convirtiéndose en un contrato a tiempo indeterminado según el artículo 1.600 del Código Civil.
Aduce, que el finiquito del contrato de arrendamiento se establece mediante contrato notariado suscrito por las partes en fecha 22 de mayo de 2008, en el cual dieron por concluido el contrato y, que el contrato se convirtió a tiempo indeterminado. Que en el finiquito se estableció una prórroga legal de un año y seis meses que no existe en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Señala además, que no puede demandarse el vencimiento de la prórroga legal cuando se está en presencia de un contrato de arrendamiento verbal o indeterminado
Negó, rechazó y contradijo tanto los hechos como el derecho la demanda presentada por la parte actora.
Negó que esté vencida la prórroga legal y que su representada deba hacer entrega del inmueble ya que existe una relación de contrato verbal a tiempo indeterminado.-
Negó que deba pagar los gastos ocasionados por costas y costos procesales, ni por horarios profesionales.
III
MOTIVA
DE LAS PRUEBAS:

• Original del documento de propiedad del inmueble identificado como: Apartamento identificado con el Número 29, situado en la Quinta (5) planta del Edificio “Residencias Luis Alfredo”, ubicado en la Calle B, de la Urbanización Boleita, Los Ruices, Jurisdicción del Municipio Sucre del estado Miranda, nombre de la ciudadana YUNEYDI BENIGNA VELASQUEZ AGUILERA, debidamente registrado por ante la Oficina Subalterna del Cuarto Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, en fecha 15 de marzo de 1993. El tribunal toda vez que dicho documento no fue tachado de falso por la adversaria en la oportunidad legal, le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil. Con la presente prueba quedó demostrada la propiedad de la actora sobre el inmueble objeto del contrato cuyo cumplimiento se pide. Y ASI SE DECIDE.
• Copia certificada del contrato de arrendamiento suscrito por las partes por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Autónomo Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha 24 de agosto de 2006, bajo el N° 07, Tomo 97, cuyo objeto es el inmueble identificado como: Apartamento identificado con el Número 29, situado en la Quinta (5) planta del Edificio “Residencias Luís Alfredo”, ubicado en la Calle B, de la Urbanización Boleita, Los Ruices, Jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Miranda. El Tribunal, toda vez que el adversario en la oportunidad legal no procedió a tacharlo de falso, le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con el artículo 1.364 del Código Civil, quedando demostrado con el mismo la existencia de la relación locativa, así como las obligaciones asumidas por las partes y, la naturaleza del contrato, Y ASI SE DECIDE.
• Copia certificada del contrato de finiquito del contrato de arrendamiento de marras, suscrito por las partes por ante la Notaría Pública Vigésima Tercera Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 22 de mayo de 2008. . El Tribunal, toda vez que el adversario en la oportunidad legal no procedió a tacharlo de falso, le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con el artículo 1.364 del Código Civil, Y ASI SE DECIDE.
• Posiciones juradas a la parte demanda, las cuales no se evacuaron.
IV
DE LA DECISION DEL TRIBUNAL
La parte actora, con la presente acción pretende el CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, suscrito entre la ciudadana YUNEYDI BENIGNA VEASQUEZ AGUILERA y la ciudadana NEYESKY MAGUAMPY MARTIN CONTRERAS, cuyo objeto es un inmueble propiedad de la actora identificado como: Apartamento identificado con el Número 29, situado en la Quinta (5) planta del Edificio “Residencias Luis Alfredo”, ubicado en la Calle B, de la Urbanización Boleita, Los Ruices, Jurisdicción del Municipio Sucre del estado Miranda, que según señala es a tiempo determinado, pues alega que el contrato suscrito a tiempo determinado el día 24 de agosto de 2006, establecía un (01) año de duración que comenzaba en fecha 15 de julio de 2006 al 14 de julio de 2007, pero que en fecha 22 de mayo de 2008, firmaron las partes un documento de finiquito del contrato de arrendamiento mediante el cual acordaron una prórroga legal de un año y seis meses, que comenzaba el 15 de julio de 2007 hasta el 15 de enero de 2009, que solicita a la inquilina-demandada la entrega material del inmueble arrendado.-
A los fines de demostrar sus alegatos, la parte actora trajo a los autos Contrato de Arrendamiento suscrito entre las partes, al cual este Tribunal le atribuyó valor probatorio, quedando demostrado con el mismo la relación contractual existente entre las partes, así como las obligaciones asumidas en él, también trajo copia certificada del documento público del cual se desprende su propiedad sobre el inmueble objeto del contrato cuyo cumplimiento se pide, así como copia certificada de documento suscrito en fecha 22 de mayo de 2008, por las partes, que llamaron finiquito del contrato de arrendamiento, en el cual finiquitan el contrato de arrendamiento que terminó el 14 de julio de 2007, y establecen como prórroga legal un lapso de un año y medio a partir del 15 de julio de 2007 al 15 de enero de 2009 y, que seguirían vigentes las obligaciones contraídas en el contrato, a excepción de canon que lo fijaron en Bs.600 que lo venia cancelando la inquilina desde el mes de febrero de 2008. Todas estas pruebas fueron valoradas.
Por su parte la demandada admitió la relación arrendaticia, así como haber suscrito el contrato de arrendamiento y, el documento de finiquito de fecha 22 de mayo de 2008, empero señaló que el contrato se indeterminó toda vez que se le dejó en posesión del inmueble luego de vencida la prórroga legal que le correspondía de seis (06) meses y, negó que deba hacer entrega del inmueble ya que existe una relación de contrato verbal a tiempo indeterminado, por lo que no puede estar vencida la prórroga legal.
La parte demandada no aportó pruebas al proceso.-
Ahora bien, señala la cláusula TERCERA del contrato de arrendamiento de marras: “El presente contrato de Arrendamiento será por un (1) año No Renovable entendiéndose y así expresamente lo acepta la arrendataria, que al cumplirse el año comenzará a correr automáticamente la prórroga legal contenida en el 37 de la Ley de Alquileres y Arrendamientos Inmobiliarios, por lo cual no será necesaria notificación alguna de no renovación de este contrato de arrendamiento a su vencimiento. Este contrato comenzará a regir desde el quince (15) de julio del presente año hasta el 14 de julio del año 2007, fecha desde la cual comienza a correr el lapso de prórroga y al vencerse ésta “LA ARRENDATARIA “ deberá devolver el inmueble totalmente desocupado de bienes y personales, en las mismas buenas condiciones en que lo recibió.” Entendiendo esta juzgadora, que la relación arrendaticia comenzó a regir el 15 de julio de 2006 con una duración de un (01) año que culminó el 14 de julio de 2007, sin prórroga convencional alguna, por lo que vencido el plazo de un (01) año comenzó a correr la prórroga legal que contempla la Ley especial que rige la materia, de seis (06) meses, contada desde el 15 de julio de 2007 al 14 de enero de 2008, tal y como lo estable el literal a) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios Y ASI SE ESTABLECE,
Conforme a la cláusula analizada le correspondía entonces a la arrendataria seis (06) meses de prórroga legal y no como erróneamente lo establecieron las partes en el documento de fecha 22 de mayo de 2008, que le correspondía un año y seis meses , por lo que al haberse vencido la prórroga legal de seis meses, en fecha 14 de enero de 2008 y, haber la arrendadora dejado a su inquilina en el inmueble, recibiéndole además un canon de arrendamiento de Bs.600, tal y como lo señalaron en el documento de fecha 22 de mayo de 2008, el contrato de arrendamiento se indeterminó por haber operado en el caso que nos ocupa la tácita reconducción establecida en los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil que señalan:
Artículo 1.600.- “Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo”.
Artículo 1.614.- “En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado”, Y ASI SE ESTABLECE.
Ahora bien, independientemente que la autonomía de las partes deba respetarse en asuntos donde se ventilan intereses privados siendo ley entre las mismas, la materia arrendaticia y, todo absolutamente lo que lo rodea está protegida por normas de orden público, que según lo establece el artículo 7° de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que rige la materia
que señala: “Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos.”, también lo ha señalado el Tribunal Supremo de Justicia, por lo que
las disposiciones tanto sustantivas como adjetivas que regulan los arrendamientos inmobiliarios, son de orden público; no pudiendo dichas normas ser vulneradas o conculcadas por convenios de los particulares ni por ningún Órgano del Estado, ni siquiera por los propios Órganos Jurisdiccionales.
y siendo de eminentemente Orden Público; lo que significa que las mismas no se pueden relajar, modificar, conculcar ni violar, independientemente que las partes contratantes hayan señalado como prórroga legal el tiempo de un año y medio, la ley especial establece seis (06) meses y, ese es el lapso aplicable de manera obligatoria, no pudiendo pretender la arrendadora-actora, solicitar la entrega del inmueble arrendado por vencimiento de una prórroga legal que no existe, pués como ya se dijo éste es de seis meses y venció el 14 de enero de 2008, operando en el presente caso la tácita reconducción, Así se establece.
La Sala Constitucional del Máximo Tribunal, en sentencia de fecha 24 de abril de 2002, cuyo ponente el Magistrado Dr. Pedro Rafael Rondón Haaz, que en sentencia 834, estableció:

“En criterio de la Sala…, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato…
Ese error jurídico en la calificación de la demanda la hace inadmisible” (Exp. No. 02-0570.)

En aplicación de la sentencia parcialmente transcrita al caso que nos ocupa, resulta imperativo concluir que lo procedente en derecho y en justicia es declarar inadmisible la presente demanda que da origen a este proceso, conforme a los dispuesto en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil.- ASÍ SE DECIDE.-
V
PARTE DISPOSITIVA
En mérito a los anteriores razonamientos, este Juzgado VIGÉSIMO SEGUNDO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara INADMISIBLE la acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO intentada por YUNEYDI BENIGNA VELASQUEZ AGUILERA en contra de la ciudadana NEYESKY MAGUAMPY MARTIN CONTRERAS, ambas partes suficientemente identificadas en el cuerpo de esta decisión.
Se condena en costas a la parte actora, por haber resultado totalmente vencida en la presente demanda, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Se ordena la notificación de las partes, toda vez que la presente decisión fue dictada fuera del lapso establecido, de conformidad con el artículo 251 ejusdem.
REGÍSTRESE, PUBLÍQUESE Y NOTIFIQUESE
Dada, firmada y sellada en la Sala de despacho del Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Los Cortijos de Lourdes, a los cinco (05) días del mes de mayo de 2010. 200° años de Independencia y 151° años de Federación.
LA JUEZ,

Abg. FLOR DE MARIA BRICEÑO BAYONA
LA SECRETARIA,

IDALINA PATRICIA GONCALVES

En la misma fecha, siendo las 12:50 P.M., se registró y publicó la sentencia que antecede.
LA SECRETARIA,

IDALINA PATRICIA GONCALVES

FBB/IPG/daliz***

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