TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 1 de Noviembre de 2010
200º y 151º
ASUNTO: AH11-V-2008-000085
PARTE DEMANDANTE: AUTOMOTRIZ EL CAPI C.A., inscrita en el Registro Mercantil Quinto de esta Circunscripción Judicial, en fecha 7-9-2001, bajo el Nº 86, Tomo 584-A-Qto.
APODERADO DE LA PARTE ACTORA: Luis E. Camposano Gómez, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 4.313.
PARTE DEMANDADA: INVERSIONES 4P LA GUAIRITA C.A., Inscrita en el Registro Mercantil Primero de esta Circunscripción Judicial, en fecha 4-12-1991, bajo el Nº 3, Tomo 103-Pro.
APODERADOS DE LA PARTE DEMANDADA: Pedro Prada, Víctor Prada, Agustín Bracho, Armando Rodríguez, Sorelena Prada, Iris Acevedo y Rómulo Plata, inscritos en el Inpreabogado bajo los Números 32.731, 46.868, 54.286, 37.254, 97.170, 116.424 y 122.393 respectivamente.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
I
Se inicia la presente causa por libelo de demanda presentado ante el distribuidor de turno, en fecha 2-7-2008, a través del cual el Luis Camposano en su carácter de apoderado de la sociedad mercantil Automotriz El Capi C.A., demanda a la empresa Inversiones 4P La Guairita C.A., por cumplimiento de contrato a fin de que ésta la respete la prórroga legal que a su decir le corresponde, admitiéndose la demanda el 28-7-2008, ordenándose el emplazamiento de la demandada, en la persona de su director, ciudadano ONOFRIO PETRUZZELLA TRIDENTE, a fin de que al 2º día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación, tuviese lugar la contestación a la demanda.
Citado el representante de la demandada en los términos indicados en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, sus apoderados comparecieron en la oportunidad correspondiente a contestar la demanda. Abierto el juicio a pruebas, ambas partes presentaron escritos agregándose y admitiéndose en su oportunidad.
II
Siendo ésta la oportunidad para dictar sentencia se procede a ello, con base en lo dispuesto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, previas las siguientes consideraciones:
DE LA PRETENSIÓN DE LA PARTE ACTORA
Señala el apoderado actor en su libelo que su mandante, AUTOMOTRIZ EL CAPI C.A., por intermedio de su Presidenta, ciudadana LUISA STELLA CAMPOSANO RANGEL, ha mantenido desde el 1-2-2002, una relación arrendaticia, mal llamada transacción judicial, en su carácter de cesionaria de derechos litigiosos de un supuesto juicio que por resolución de contrato se llevó en el Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de esta Circunscripción Judicial con INVERSIONES 4P LA GUAIRITA C.A., la cual se ha venido prolongando en el tiempo de manera ininterrumpida hasta el 1-2-2007, fecha en que las partes decidieron celebrar un contrato de arrendamiento; que el 1-2-2007 como se señaló se suscribió un contrato de arrendamiento por un año hasta el 1-2-2008, por lo que independientemente que los años anteriores se haya denominado transacción se está en presencia de un arrendamiento, conforme lo dispuesto en el artículo 1579 del Código Civil de 6 años; que todos loa ños ajustaba el monto correspondiente al depósito de tres meses de acuerdo al nuevo canon de arrendamiento; que al estar en presencia de un arrendamiento de 6 años, tiene derecho a una prórroga legal de 2 años y no de 6 meses como estipularon las partes, ya que ello viola lo previsto en el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; que si bien la ciudadana Luisa Camposano firmó la prórroga legal por 6 meses, ello se debió al engaño de que fue victima. Indica que en la prórroga legal no está permitido establecer un canon mayor al estipulado en el contrato ya que ello implica desnaturalizar la esencia de la prórroga legal. Por tales razones demanda a la sociedad mercantil INVERSIONES 4P LA GUAIRITA C.A., para que convenga o en defecto de ello sea condenada por el tribunal en que la prórroga legal a que tiene derecho su representada es de dos años en virtud que la relación arrendaticia ha tenido una duración de 6 años; que el canon de arrendamiento a regir durante la prórroga legal debe ser el mismo fijado durante el último contrato vencido; que las cantidad fijada como canon durante el periodo de la prórroga legal constituye un sobrealquiler sujeto a reintegro. Estima la demanda en Bs. 12.000,00.
Acompañó a la demanda poder que acredita su representación; contrato de cesión y de permanencia en el inmueble por un año, ambos de fecha 14-5-2002, suscritos entre la demandada y la ciudadana Luisa Camposano; copia contrato de arrendamiento; recibo emanado del Escritorio Prada & Asociados; copia documento notariado suscrito por las partes intervinientes en el presente juicio contentivo de la prórroga legal de 6 meses.
DE LA CONTESTACIÓN A LA DEMANDA
Por su parte la accionada fundamentó su contestación sobre la base de los siguientes argumentos:
Impugna la cuantía por exagerada y estima la misma en Bs. 3.250,00. Niega, rechaza y contradice la demanda en todas y cada una de sus partes. Niega que mantenga relación alguna con Automotriz El Capi C.A., desde el 1-2-2002 y como consecuencia de ello ésta tenga derecho a la prórroga legal de 2 años que pretende. Indica que las transacciones en que se fundamenta la actora han sido celebradas con terceros ajenos al juicio. Niega que se haya desnaturalizado el contrato de arrendamiento que regula la relación entre las partes. Niega que durante la prórroga legal deba mantenerse el mismo canon de arrendamiento que rija durante la relación locativa y menos aun que el monto a fijarse esté sujeto a repetición puesto que el inmueble arrendado no se encuentra regulado. Aceptan la celebración del contrato de arrendamiento entre su mandante y la actora en fecha 14-2-2007 el cual tuvo por objeto un lote de terreno pavimentado, cercado y techado de aproximadamente 300 metros cuadrados, el cual forma parte de un terreno de mayor extensión ubicado en el lugar denominado La Guairita, Municipio El Hatillo, estado Miranda; que el referido contrato tendría una duración de un año; que la arrendataria fue notificada de la no prórroga del contrato y ésta manifestó que haría uso de la prórroga legal de 6 meses. Que los contratos deben cumplirse exactamente como fueron contraídos. Pide se declare sin lugar la demanda.
III
En el lapso de pruebas la parte actora aportó una serie de recibos emitidos por la demandada en los años 2002, 2003 2004, 2005 y 2006 así como del Escritorio Prada y Asociados del año 2003 y 2005 todos a favor de la ciudadana Luisa Stella Camposano. La parte demandada hizo valer las documentales cursantes a los autos que fueran aportadas por la parte actora toda vez que ni en la oportunidad de contestar la demanda ni en el lapso de pruebas aportó a los autos prueba alguna.
IV
Establecidos los términos en que quedó planteada la controversia este tribunal observa:
P U N T O P R E V I O
DE LA IMPUGNACIÓN A LA CUANTÍA
Como punto previo debe este tribunal resolver la impugnación que efectuara la parte demandada a la cuantía atribuida por la parte actora a la presente acción.
En este sentido observa este tribunal que el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, es categórico al indicar que el demandado puede rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, debiendo indicar los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, aportar una nueva cuantía, para lo cual deberá, conforme lo ha sostenido nuestro máximo Tribunal demostrar que la cuantía por él aportada es la correcta o en su defecto que la estimación efectuada por el actor es exagerada o irrisoria a fin de que el juez finalmente determine el quantum.
Así, si nada prueba el demandado, en este único supuesto, queda firme la estimación hecha por el actor.
En función de ello, la doctrina y la jurisprudencia han dejado sentado que en los casos de impugnación de cuantía el demandado tenía la carga alegatoria de sostener lo exagerado o insuficiente de la estimación de la demanda, y por consiguiente la subsecuente carga de demostrar tal afirmación.
En el presente caso los apoderados de la parte demandada, señalaron que la estimación en Bs. 12.000,00 la consideraban exagerada; que la parte actora no hace una clara fundamentación de la cuantía y por tanto la estiman en Bs. 3.250,00 y por tanto decline la competencia; sin embargo, en el curso del proceso no aportaron los impugnantes de la cuantía ningún elemento probatorio en el cual se soportara el argumento de tal impugnación, y menos aun elemento de convicción alguno que permita inferir de donde obtuvieron tan irrisoria suma para considerar que este juzgado para el momento de la introducción de la demanda era incompetente por la cuantía. Así se establece.
Por tales razones, se desestima la impugnación efectuada por lo apoderados de la parte demandada y queda firme la estimación que hiciera la parte actora. Así se resuelve.
D E L F O N D O
Pretende la parte actora se reconozca que la relación arrendaticia que a su decir mantiene con la demandada, comenzó en febrero del año 2002 a través de la cesión que de derechos litigiosos por el uso de un inmueble se le hiciera y no desde que se celebró el contrato de arrendamiento el 1-2-2007 como pretende hacer ver su arrendador, lo que le acarrearía la pérdida de la prórroga legal de 2 años a que tiene derecho. Al mismo tiempo indica que su mandante presionada por el arrendador se vio obligada a reconocer que tenía derecho a una prórroga legal de 6 meses lo cual carece de validez puesto que ello implica una renuncia a un derecho consagrado en el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Asimismo pretende se reconozca que durante tal prórroga legal debe pagar el mismo canon fijado durante el contrato y cualquier otro monto está sujeto a reintegro. Por su parte la demandada afirma que los derechos que pretende hacer valer la demandante de la supuesta cesión de derechos litigiosos fueron suscritos por terceras personas ajenas al juicio. Niega que deba mantenerse un canon igual al de la contratación durante la prórroga y pide se declare sin lugar la demanda.
Observa esta sentenciadora que las partes intervinientes en el presente juicio son AUTOMOTRIZ EL CAPI C.A., e INVERSIONES 4P LA GUAIRITA C.A., quienes admiten haber celebrado un contrato de arrendamiento, en fecha 14-2-2007, por órgano de sus representantes, ciudadanos LUISA STELLA CAMPOSANO RANGEL y ONOFRIO PETRUZZELLA TRIDENTE y TOMASO PETRUZZELLA TRIDENTE respectivamente, el cual tuvo por objeto un lote de terreno pavimentado, debidamente cercado, techado de aproximadamente 300 metros cuadrados el cual forma parte de un área de mayor extensión ubicado en el lugar denominado La Guairita, municipio El Hatillo, estado Miranda. Dicho contrato comenzaría el 1-2-2007 por un año. Tal contrato cursa en copia a los folios 18 al 25 y se le otorga a tal documento pleno valor. Asimismo cursa a los autos (folios 27 al 31) documento de fecha 10-4-2008) de donde se evidencia que luego de vencido el contrato de arrendamiento de un año la arrendataria manifestó ante Notario y conjuntamente con la arrendadora que haría uso de la prórroga legal la cual comenzó a correr el 2-2-2008 (cláusula tercera) y por tanto haría entrega del inmueble el 1-8-2008 y cancelaría la suma de Bs. 3.2.50,00 por concepto de canon de arrendamiento.
Tales instrumentos son valorados por esta sentenciadora a tenor de lo previsto en el artículo 429 del Código Adjetivo.
Cursan en autos dos documentos autenticados ambos de fecha 14-5-2002 en uno de los cuales se le ceden a la ciudadana Luisa Stella Camposano los derechos de un juicio transado y homologado en el año 1998, cuya parte actora en ese juicio es la aquí demandada, quien acepto la cesión a través de su apoderado ciudadano Pedro Prada, quien a través de otro documento le otorga un año a partir de 1-2-2002 para la devolución del inmueble, cuyas características coinciden en todo con el inmueble arrendado a AUTOMOTRIZ EL CAPI8 C.A., del que la ciudadana Luisa Camposano es su representante. Así se establece.
Tales hechos permiten concluir a quien decide que independientemente de que la llamada cesión de derechos litigiosos y el lapso de un año otorgado para la entrega se haya efectuado a nombre de la ciudadana Luisa Camposano, para suscribir finalmente un contrato por un año a favor de AUTOMOTRIZ EL CAPI C.A., todo ello buscaba burlar el derecho de la prórroga legal de la arrendataria. Por tanto se establece que la relación locativa entre AUTOMOTRIZ EL CAPI C.A., e INVERSIONES 4P LA GUAIRITA C.A., comenzó el 1-2-2002 hasta el 1-2-2008 y siendo la prórroga legal potestativa para el arrendatario independientemente que ésta haya manifestado que haría uso de una prórroga legal de 6 meses puede perfectamente hacer uso posteriormente del periodo máximo que le concede la ley, dado el carácter de orden público e irrenunciable de las disposiciones de la Ley Inquilinaria. Así se establece.
Respecto de la petición de la parte actora en el sentido que durante el lapso de la prórroga legal se mantenga el mismo canon de arrendamiento fijado durante la contratación, es menester señalar lo dispuesto en la última parte del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que prevé:
“Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación”.

Por tanto se declara improcedente dicho reclamo así como la solicitud de que cualquier otro incremento esté sujeto a reintegro. Así se decide.
V
Por las razones expuestas este Juzgado, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara:
PRIMERO: IMPROCEDENTE LA IMPUGNACIÓN A LA CUANTÍA formulada por la parte demandada.
SEGUNDO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, incoara la sociedad mercantil AUTOMOTRIZ EL CAPI C.A., contra la empresa INVERSIONES 4P LA GUAIRITA C.A., ambas partes identificadas al inicio de este fallo y se establece que la relación arrendaticia entre las partes intervinientes en el presente juicio comenzó el 1-2-2002 y venció el 1-2-2008 comenzando a partir de la referida fecha (exclusive) la prórroga legal de dos años.
TERCERO: Ante la declaratoria parcial de la demanda no ha lugar a costas.
Publíquese, regístrese notifíquese y déjese copia.
Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Primero de Primera instancia en lo Civil Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el primer (1er) día del mes de noviembre del año 2010. Años 200º de la Independencia y 151º de la Federación.
La Juez.
María Rosa Martínez C.
La Secretaria.
Norka Cobis Ramírez.
En la misma fecha de hoy 1-11-2010, previo el anuncio de ley, se publicó y registró la anterior sentencia siendo la 1:25 p.m.
La Secretaria.
AH11-V-2008-000085
Exp. 45.770