TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 10 de Noviembre de 2010
200º y 151º

ASUNTO: AH14-V-2008-000265

PARTE ACTORA: Ciudadana ISBELIA DEL CARMEN LUGO LEON, Venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cedula de identidad Nº V-4.013.952.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: Ciudadano GARETH JOHNSTON REYES Abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el INPREABOGADO bajo el No.21.684.-
PARTE DEMANDADA: Ciudadano GUILLERMO GERARDO TORRES, Venezolano, de este domicilio, titular de la cedula de identidad Nº V-7.206.597.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: NELLY VIVAS MALDONADO y PABLO SOLORZANO ESCALANTE, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nos. 33.426 y 3194, respectivamente.-
MOTIVO: DESALOJO.
SENTENCIA: DEFINITIVA.

-I-
Se inicia la fase de introducción de la causa mediante escrito de demanda presentado por el abogado GARETH JOHNSTON REYES Abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el INPREABOGADO bajo el No.21.684, en su carácter de Apoderado Judicial de la Ciudadana ISBELIA DEL CARMEN LUGO LEON, antes identificada, mediante el cual solicita el desalojo del inmueble arrendado y el pago de los daños y perjuicios derivados del mismo.
Cumplidos los trámites inherentes a la distribución se le asignó a este Juzgado el conocimiento de la presente causa.-
Alega la parte actora en su libelo, que es propietaria de un bien inmueble constituido por un apartamento destinado a la vivienda, ubicado en el piso 4, de las Residencias San Luís, identificado con el Nº 23, situado en la Avenida La Trinidad de la Urbanización la Trinidad, Municipio autónomo baruta, del Distrito capital.
Que la parte actora Ciudadana ISBELIA DEL CARMEN LUGO LEON, antes identificada, suscribió contrato de arrendamiento con la parte demandada, ciudadano GUILLERMO GERARDO TORRES, por ante la Notaria Publica Segunda del Municipio Baruta, en fecha 23 de Abril de 2.004, quedando anotado bajo el Nº 57, Tomo 29, de los Libros de autenticaciones llevados por ese Despacho.
Que en el referido contrato de arrendamiento se estipuló una cláusula penal de SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 60.000.00) diarios, lo que para esta fecha viene siendo la cantidad de SEIS BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 6) diarios, a titulo de indemnización por cada dia de retrazo en la entrega del referido inmueble.
Asimismo alego la representación judicial de la parte actora, que en virtud que la ciudadana ISBELIA DEL CARMEN LUGO LEON, antes identificada, vive en estos momentos en calidad de arrendataria en otro inmueble, es por lo que demanda al ciudadano GUILLERMO GERARDO TORRES, arriba identificado, para que este le entregue el inmueble antes descrito, en atención a lo preceptuado en el ordinal “b” del articulo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Posteriormente en fecha 20 de marzo de 2.007, este Tribunal dictó auto, donde admitió la presente demanda, ventilando la misma por el procedimiento breve, a los fines que comparezca al segundo (2º) día siguiente a que conste en autos la citación de la parte demandada, a dar contestación a la demanda incoada en su contra.
Culminados los tramites inherentes a la citación de la parte demandada, este Tribunal, observando la imposibilidad de citación a la parte demandada, en fecha 06 de Noviembre de 2.007, se dicto auto donde se designa Defensor Judicial a la parte demandada, recayendo dicho nombramiento, en el profesional del Derecho ciudadano VICTOR RIOS, Abogado en ejercicio debidamente inscrito en el INPREABOGADO bajo el Nº 124.621.
Así las cosas, y justo antes del momento de la contestación de la demanda, en fecha 29 de Enero del 2.008, compareció la representación Judicial de la parte demandada y consigno documento Poder, el cual acredita su representación; seguidamente y dentro de la oportunidad correspondiente, dicha representación Judicial contesto la demanda incoada en contra del ciudadano GUILLERMO GERARDO TORRES, antes identificado, donde rechazaron y negaron la demanda en todos y cada uno de sus puntos.
Subsiguientemente y abierto de pleno derecho el presente Juicio a pruebas, la representación Judicial de la parte actora promovió escrito de pruebas y consigno documentales, a los fines que sean apreciadas por este Tribunal en el momento de decidir.
Por ultimo, en fecha 05 de Marzo de 2.008, este Tribunal admitió las pruebas promovidas por la parte actora y posteriormente en fecha 21 de Octubre de 2.009, quien aquí narra los hechos se avoco al conocimiento de la presente causa y se ordeno la notificación de las partes a los fines de proceder a dictar Sentencia.
-II-
Planteados como han sido los términos en la presente controversia esta Juzgadora pasa a decidir haciendo las siguientes consideraciones:
Procede, quien aquí decide, a valorar y analizar, a la luz de los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, los medios probatorios traídos a los autos, todo a los efectos de determinar si la parte actora cumplió con los requisitos que hacen procedente la pretensión en el presente juicio; y en este sentido observa y analiza al efecto las pruebas aportadas.
PRUEBAS APORTADAS DE LA PARTE ACTORA:
Produjo junto al libelo de la demanda, las siguientes probanzas:
1º- Contrato de arrendamiento suscrito por las partes intervinientes en el presente proceso por ante la Notaria Publica Segunda del Municipio Baruta, en fecha 23 de Abril de 2.004, quedando anotado bajo el Nº 57, Tomo 29, de los Libros de autenticaciones llevados por ese Despacho. Con respecto a esta probanza se observa que por cuanto dicho documento no fue impugnado, ni tachado en su oportunidad de ley, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.359 del Código Civil, se le otorga el valor de plena prueba. Y ASI SE DECIDE.
2º- Asimismo la representación Judicial de la parte actora reprodujo un contrato de arrendamiento, suscrito entre la ciudadana ISBELIA DEL CARMEN LUGO LEON y la Sociedad Mercantil AGENCIA FERRER PALACIOS, C.A., donde se puede observar que la inquilina o arrendataria es la ciudadana ISBELIA DEL CARMEN LUGO LEON, a su vez reprodujo una serie de comprobantes de pago los cuales corresponden al alquiler del contrato antes mencionado; con respecto a esta probanza se observa que por cuanto dicho documento no fue impugnado, ni tachado en su oportunidad de ley, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.359 del Código Civil, se le otorga el valor de plena prueba. Y ASI SE DECIDE.
3º- Por oto lado la representación Judicial de la parte actora, trajo a los autos una notificación Judicial practicada en fecha 10 de Noviembre de 2.006, por el Juzgado Noveno de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial; a tal efecto este Tribunal lo aprecia en lo que de ella se desprende y se le da el valor de plena prueba. Y ASI SE DECLARA.
Asimismo y llegado el lapso de promoción de pruebas la representación Judicial de la parte actora promovió el merito favorable de los autos, en este sentido, este Sentenciador hace un pronunciamiento en cuanto a la promoción del mérito favorable de los autos realizado por la parte actora en la presentación de las pruebas:
En cuanto a la promoción del mérito favorable de los autos, es procedente hacer algunas precisiones, si bien esta fórmula es frecuentemente utilizada en la práctica forense y aceptada por la gran mayoría de nuestros abogados litigantes, nuestro sistema probatorio esta regido por una serie de principios entre los que se encuentra el de la comunidad de la prueba también denominado principio de adquisición procesal, el cual explica el autor colombiano Jairo Parra Quijano, de la siguiente manera:
“El resultado de la actividad probatoria de cada parte se adquiere para el proceso y esta no puede pretender que solo a ella la beneficie. No se puede desistir de la prueba practicada; no se puede estar tan solo a lo favorable de la declaración de un testigo, ya que esta afecta conjuntamente a las partes, tanto en lo favorable como en lo desfavorable. En otras palabras, este principio consiste en que las pruebas son sustraídas a la disposición de las partes, para pertenecer objetivamente al proceso.”

En el mismo sentido el tratadista Santiago Sentis Melendo, citando al autor italiano Aurelio Scardaccione, con respecto a este principio, nos dice:
“… principio de adquisición en virtud del cual las pruebas” una vez recogidas, despliegan su eficacia a favor o en contra de ambas partes, sin distinción entre la que las ha producido y las otras”. El Juez puede y debe utilizar el material probatorio prescindiendo de su procedencia…”

Esto quiere decir que al decidir la controversia el sentenciador no sólo va a apreciar la parte favorable de las pruebas por cada parte. Sino que tiene que apreciarlas en su totalidad tanto lo favorable como lo desfavorable que pueda contener la prueba con respecto a todas las partes involucradas en la controversia y no solo apreciar lo favorable de una prueba con relación a la parte que la incorporó en el proceso, respetando así los principios de adquisición procesal y el de unidad de la prueba. Y ASÍ SE DECLARA.-
Así las cosas y debidamente valoradas las pruebas promovidas por las partes, se observa que la parte actora en su libelo, señala que tiene suscrito con la parte demandada un contrato de arrendamiento escrito a tiempo determinado y que el mismo se indetermino en el tiempo en virtud de haberse operado la tácita reconducción, y que el arrendatario se ha negado ha entregarle dicho inmueble y por ende el arrendador demanda el desalojo del referido inmueble, por cuanto la ciudadana actora necesita el inmueble de marras.
Por su parte el demandado, en su escrito de contestación de la demanda, negó rechazó y contradijo de forma genérica la presente acción incoada en su contra; Ahora bien, siendo que resulta un elemento fundamental para intentar la acción de DESALOJO, la existencia previa de una relación arrendaticia verbal o escrita a tiempo indeterminada; quien aquí decide pasa hacer las siguientes consideraciones:
El Artículo 34 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios contempla lo siguiente:
Artículo 34: “…Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de Arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales:
b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo...” (Subrayado del Tribunal).

De la redacción del encabezado de este artículo se desprende que el legislador dispone que para que sea procedente la acción de desalojo, deberá versar ésta sobre un contrato de arrendamiento verbal o sobre un contrato escrito a tiempo indeterminado, y además dicha acción debe estar fundamentada en cualesquiera de las Siete (07) causales tipificadas en el artículo 34 Ejusdem; por ende es preciso señalar la posición doctrinaria con respecto a la figura de la tacita reconduccion de nuestra doctrina Patria: “…La figura de la tácita reconduccion en el derecho venezolano, esta prevista en tres artículos del Código Civil; el primero se encuentra en el Capítulo II del Título VIII, Libro II, este capítulo se refiere a “Reglas Comunes al Arrendamiento de Casas y de predios rústicos”, y es el artículo 1.600; el segundo artículo, o sea el 1.614, se halla en la Sección I del referido Capítulo II, “Reglas particulares sobre arrendamiento de casas”, y el tercero, o sea, el 1.627 (in fine), está contenida en la Sección Segunda, intitulada “Reglas particulares sobre el arrendamiento de predios rústicos”; si se analizan estos tres artículos, se observa que los dos primeros, o sea, el 1.600 y el 1.614, son casi iguales, con simples diferencias de redacción, pues ambos se refieren a contratos de arrendamiento por tiempo determinado en los cuales, a la finalización del término el inquilino queda y se le deja “en posesión de la cosa”, en el primer artículo, y “ocupando la casa”, en el segundo, sin oposición del propietario y en ambos el legislador declara que el arrendamiento se presume renovado, en las mismas condiciones, dice el artículo 1.614, más explicito en esto que el 1.600; y, finalmente en ambos se dice que su efecto se regula por las disposiciones relativas a los contratos por tiempo indeterminado…” (Estudios de Derecho Inquilinario, Isaac Bendayan Levy, segunda edición, Diciembre 1.976, Pág. 79 y 80).
Con vista a la doctrina antes explanada y de una revisión exhaustiva de las actas y autos del presente expediente este Juzgador observa que el contrato de marras se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado, por haber operado la tácita reconducción, en virtud que precluido el lapso de duración del contrato, junto con su prorroga, el actor, en este caso arrendador del inmueble en cuestión, siguió percibiendo las pensiones de arrendamiento y dejo en posesión del inmueble como arrendatario al ciudadano GUILLERMO GERARDO TORRES MARTINEZ, antes identificado, quien es parte demandada en el presente proceso; quedando así plenamente demostrada la relación arrendaticia que une a las partes intervinientes en el vigente Litigio y que fue alegada por la parte actora en su escrito Libelar. Y ASI SE DECLARA.
Ahora bien, dicho lo anterior, el punto a dirimir en la presente controversia es la necesidad que aduce tener la accionante y arrendadora, de habitar el inmueble, de modo que pueda demostrarse si es procedente o no la acción de desalojo demandada por la actora, y al respecto este Tribunal observa, que dentro de las pruebas promovidas por la representación Judicial se desprende que la hoy demandante ciudadana ISBELIA DEL CARMEN LUGO LEON, antes identificada, es inquilina en un inmueble debidamente descrito en los autos, y a su vez, se desprende que el propietario de dicho inmueble le solicito la desocupación, por ende con vista al racimo probatorio antes valorado por este Juzgador, se configura la necesidad extrema de la ciudadana ISBELIA DEL CARMEN LUGO LEON de habitar el inmueble objeto de la presente demanda el cual ella es la propietaria. Y ASI SE DECIDE.
Así las cosas y adentrándonos un poco en el concepto principal del arrendamiento, se puede acotar que doctrinariamente el Arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes llamada arrendador, se obliga a hacer gozar a la otra llamada arrendatario, de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella.
Como contrato presenta las siguientes características: Conmutativo: una vez celebrado las partes conocen las ventajas del mismo, así como las obligaciones a cumplir tanto de su parte como la contraprestación a recibir. Oneroso: ambas partes están obligadas a cumplir obligaciones dentro del contrato. No formal: sino más bien consensual a razón de que no tiene que cumplir formalidades esenciales para su formación. De Tracto Sucesivo: Su ejecución se verifica de manera continua y en este sentido, la obligación principal del arrendador es mantener al arrendatario en uso y disfrute de la cosa arrendada hasta que el contrato termine, mientras que la obligación del arrendatario es la cancelación consecutiva del canon de arrendamiento. Temporal: Sus efectos están limitados a un período de tiempo.
Asimismo, lo anterior se encuentra sustentado por la normativa del Código Civil en lo atinente a los artículos siguientes:

Artículo. 1159: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.” (Negrillas y subrayado del Tribunal)

Esto conduce a que el deudor de una obligación contractual está sujeto a cumplirla en la misma forma como esta sujeto a cumplir las leyes, todo ello en virtud del Principio de la Autonomía de la Voluntad de las Partes.

Articulo 1167: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”. (Subrayado y Negrillas de este Despacho).

La parte demandante basa su pedimento en el hecho de existir una necesidad imperiosa de habitar el inmueble objeto del presente Juicio, tal como lo refiere en su exposición Libelar. Observa esta Juzgadora, que efectivamente existe dicha necesidad, de ocupar el inmueble objeto de la presente Litis, por la arrendadora- actora, tal y como lo esgrimió en su pretensión plasmada en su escrito Libelar apoyándose en lo establecido el articulo 34 en su ordinal “b” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Y ASI SE DECIDE.
Aunado a esto, se tiene que al momento de realizar las probanzas reglamentarias, se observo que la representación de la parte demandada no esgrimió nada que pudiera desvirtuar la pretensión de la actora, trayendo como resultado una plena convicción que la demanda por Desalojo en cuestión tiene que prosperar en derecho, tal y como se dejara asentado en el dispositivo del presente fallo. Y ASI EXPRESAMENTE SE DECIDE.

-III-

Por todos los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, emite los siguientes pronunciamientos:

PRIMERO: Se declara CON LUGAR la Demanda que por DESALOJO incoara la Ciudadana ISBELIA DEL CARMEN LUGO LEON, contra el Ciudadano GUILLERMO GERARDO TORRES ambas partes suficientemente identificadas en el encabezado del presente fallo.
SEGUNDO: Se ordena al demandado hacer entrega material real y efectiva del inmueble constituido por un apartamento destinado a la vivienda, ubicado en el piso 4, de las Residencias San Luís, identificado con el Nº 23, situado en la Avenida La Trinidad de la Urbanización la Trinidad, Municipio autónomo Baruta, del Distrito capital; libre de personas y bienes en un plazo no mayor de Seis (06) Meses de conformidad con el artículo 34 en su Parágrafo Primero de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios.
TERCERO: Se condena en costas a la parte demandada, por haber sido totalmente vencida en la presente instancia de conformidad con lo establecido en el artículo 273 del Código de Procedimiento Civil.-
CUARTO: Por cuanto la presente decisión ha sido dictada fuera del lapso procesal respectivo, se ordena la notificación de las partes de conformidad con lo previsto en los artículos 251 y 233 ambos del Código de Procedimiento Civil.
PUBLIQUESE Y REGISTRESE
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado 4º de 1era Ins. C.M.T.B. En la Ciudad de Caracas, a los 10 Días del mes de Noviembre de 2010. Años: 200º y 151º.
El Juez,

Abg. Carlos A. Rodriguez Rodriguez
La Secretaria

Abg. Maitrelly Vanessa Arenas

En esta misma fecha, siendo las 2:07 PM, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.
La Secretaria

Abg. Maitrelly Vanessa Arenas

Asunto: AH14-V-2008-000265