TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Segundo de Municipio de la
Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, dieciséis (16) de noviembre de dos mil diez (2010).
200º y 151º

PARTE DEMANDANTE: “NOEL HUMBERTO GINES y HAYDEE JOSEFINA FERNÁNDEZ de GINES”, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad números V- 3.408.257 y V- 5.421.514, respectivamente, con domicilio procesal entre las esquinas de Truco a Balconcito, Residencias Baralia, piso Mezzanina, apartamento MD, Av. Baralt, Parroquia Altagracia.

REPRESENTANTE JUDICIAL
DE LA PARTE DEMANDANTE: “IRIS DEL VALLE MAESTRE DE ARANGUREN”, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 29.585.

PARTE DEMANDADA: “BELKIS JOSEFINA MARCANO MARCANO”, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° V- 6.146.735.

REPRESENTANTE JUDICIAL
DE LA PARTE DEMANDADA: Sin representación judicial acreditada en autos.

JUICIO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.

SENTENCIA: INTERLOCUTORIA.

ASUNTO: AP31-V-2010-004294.

-I-
Recibido y visto como ha sido el libelo de demanda y sus respectivos anexos, presentado para distribución en fecha 3 de noviembre de 2010, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de Juzgados de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, con sede en Los Cortijos de Lourdes, que suscribe la abogada Iris Del Valle Maestre de Aranguren, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 29.585, actuando en su carácter de apoderada judicial de los ciudadanos Noel Humberto Gines y Haydee Josefina Fernández de Gines, titulares de las cédulas de identidad números V-3.408.257 y V-5.421.514, respectivamente, mediante el cual pretende la entrega material de un inmueble que según afirma es propiedad de sus representados; “el saneamiento de ley”; y el cumplimiento de lo pactado en el documento de opción de compra venta suscrito en fecha 21 de julio de 2007.
En tal sentido, el Tribunal a los fines de su admisión observa:

-II-
La representación judicial de la parte demandante alega en el libelo de demanda, dentro del elenco de afirmaciones de hecho en que basa su petición, entre otras cosas, lo siguiente:
Alega, que en fecha 21 de julio de 2007, sus mandantes Noel Humberto Gines y Haydee Josefina Fernández de Gines, en su condición de propietarios de un inmueble situado en la Urbanización Ruiz Pineda, procedieron a ofrecer en venta a la ciudadana Belkis Josefina Marcano Marcano, titular de la cédula de identidad N° V- 6.146.735, el apartamento que tenia ocupado con su familia en su condición de arrendataria; notificándoles que el precio convenido para esta negociación era de Bs. 135.000,00.
Asevera, que la arrendataria, antes identificada, no disponía de medios económicos para la adquisición de dicho inmueble, y de mutuo acuerdo convinieron, concederle un lapso de veintisiete (27) meses a partir del 21 de julio de 2007, para que le desocupara el inmueble.
Arguye, que la ciudadana Belkis Josefina Marcano Marcano, en su calidad de arrendataria, perdió la prorroga legal celebrada por sus mandantes y su persona, por cuanto ésta no dio cumplimiento a su obligación de entregar el inmueble en la fecha estipulada.
Por lo antes expuesto, es por lo que demanda a la ciudadana Belkis Josefina Marcano Marcano, para que convenga o en su defecto sea condenada por este Tribunal a hacer entrega a sus representados del inmueble descrito en el libelo de demanda; cumpla con el saneamiento de ley; y de igual modo, pretende que de cumplimiento al documento de opción de compra venta suscrito en fecha 21 de julio de 2007, y haga entrega del inmueble, libre de personas y de bienes a sus legítimos propietarios, los ciudadanos Noel Humberto Gines y Haydee Josefina Fernández de Gines, por haber incurrido la demandada en el incumplimiento del contrato de opción de compra venta.
Señala como fundamentos de derecho los artículos 1133, 1134, 1160, 1161, 1211, 1264, 1159 y 1167, del Código Civil.

-III-
De acuerdo con lo antes expuesto, es evidente que la parte accionante ejerce la acción, aspirando obtener una sentencia favorable de condena que acoja su pretensión de cumplimiento judicial del contrato de opción de compra-venta que sirve de titulo a la demanda suscrito en fecha 21 de julio de 2007; aspirando al mismo tiempo, que se condene a la arrendataria Bekis Josefina Marcano Marcano, a la entrega del inmueble cedido en arrendamiento; que además cumpla con el saneamiento de ley.
Siendo así, este operador jurídico estima necesario realizar las siguientes precisiones:
En el caso de marras, se advierte que la representación judicial de la parte actora, en tutela del derecho que deduce en juicio, acumula simultáneamente en un mismo libelo pretensiones que resultan contrarias entre sí, pues aspira tanto la entrega material del inmueble por parte de la ciudadana Belkis Josefina Marcano Marcano, en condición de arrendataria, como con el saneamiento de ley, y el cumplimiento del documento de opción de compra venta, suscrito en fecha 21 de julio de 2007.
En primer lugar, es menester referir que la institución del contrato de arrendamiento se encuentra regida por el orden público ex artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a tenor del cual, los derechos que dicha ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables, siendo nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos. Norma jurídica que debemos analizar de manera concordada con lo dispuesto en el artículo 6 del Código Civil, en cuya virtud no pueden renunciarse ni relajarse por convenios particulares las leyes en cuya observancia están interesados el orden público o las buenas costumbres.
En este mismo orden de ideas, es oportuno destacar la importancia que tiene la determinación previa de la naturaleza jurídica temporal de una convención arrendaticia, pues de ello depende en gran medida la vía idónea para obtener su revocación, resolución o cumplimiento según los hechos y circunstancias que la motiven; y especialmente, tratándose de un contrato verbal de arrendamiento por tiempo determinado, la única vía posible es la de cumplimiento de contrato de arrendamiento, como atinadamente lo ha establecido la jurisprudencia suprema.
Por consiguiente, visto que no existe en autos la prueba escrita de la relación arrendaticia entre las partes del presente litigio, y de allí determinar su naturaleza temporal, infiere este Juzgador que la misma es verbal o a tiempo indeterminado.
Desde este punto de vista, se destaca que según el artículo 34 de la ley de arrendamientos inmobiliarios, resulta inadmisible aspirar el desalojo de un inmueble, por causales distintas a las allí previstas, y así lo estableció el Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio, en su auto de fecha 27 de abril de 2010, que se invoca por notierad judicial. Así se establece.-
En segundo lugar, del pretenso contrato de opción de compra venta, en el que la representación judicial de la parte accionante fundamenta su pretensión, se desprende que dicho negocio jurídico tuvo su fundamento en el artículo 42 y siguientes de la ley de arrendamientos inmobiliarios; por lo que atenta contra el orden público aspirar la entrega del inmueble objeto de arrendamiento, ante un evento de incumplimiento por parte de la arrendataria a la obligación de adquirir dicho inmueble, si fuese el caso, pues la condición de arrendataria se mantiene incólume, subsiste y trasciende a ese hecho.
También resultaría contrario a derecho condicionar la entrega del inmueble arrendado al incumplimiento del derecho que tiene la arrendataria de adquirir el inmueble, toda vez que se insiste, el artículo 34 de la ley de arrendamientos inmobiliarios señala las causales taxativas por las cuales obtener la desocupación del inmueble arrendado bajo contrato verbal o escrito a tiempo indeterminado.
En otro orden de ideas, vale acotar que mediante la acción ponemos en actividad la función jurisdiccional del Estado; y mediante la pretensión exigimos del demandado la satisfacción de nuestro derecho. Por ello, la eficacia de la pretensión esta condicionada con su debida actuación; es decir, por la necesidad de que el que la lleve a efecto no la acumule de forma indebida, y se halle en determinada relación con el interés que se alega como violado.
La inteligencia del artículo 78 del Código de Procedimiento Civil pone de manifiesto, que cuando se presenta un escrito libelar, las pretensiones no pueden excluirse entre sí. En efecto, en los escritos libelares pueden acumularse pretensiones periódicas, así como también acumularse pretensiones de varios demandantes o contra varios demandados, siempre que provengan de la misma causa, o versen sobre el mismo objeto o se hallen entre sí en relación de dependencia o deban servirse de las mismas pruebas, aunque sea diferente el interés de unos y otros.
Tal cual lo establece el Dr. Hernando Morales Molina (Curso de Derecho Procesal Civil. Parte General, Tomo I, Bogotá, 1.960, Pág. 353 y 354), para que puedan acumularse varias pretensiones en una demanda, estas deben ser conexas por la causa o por el objeto, o inconexas, más unas dependientes de las otras, o que deban servirse de las mismas pruebas, o que no tengan ninguno de éstos nexos sino sólo la unidad de partes, y a tal efecto, se exigen tres requisitos, a saber: a.- Que el Juez sea competente para conocer todas; b.- Que puedan tramitarse todas por un mismo procedimiento, esto es, que sigan el mismo tramite, y; c.- Que las pretensiones no se excluyan entre sí, salvo que se propongan como principales y subsidiarias.
En el caso de autos, si bien la parte actora aspira que la parte demandada le haga entrega del inmueble que ocupa en condición de arrendataria, lo cual se debe ventilar por el procedimiento breve previsto en el artículo 33 y siguientes de la ley de arrendamientos inmobiliarios, también aspira que dé cumplimiento “al saneamiento de ley”, como consecuencia del contrato de opción a compra venta aportado junto al libelo de demanda, lo cual debe tramitarse por un procedimiento distinto al especial, previsto en la referida ley de arrendamientos inmobiliarios.
De tal manera que, resulta forzoso para este operador de justicia declarar inadmisible las pretensiones incoadas por la parte actora, no solo por cuanto el incumplimiento de la arrendataria en el ejercicio del derecho de preferencia ofertiva, de ser el caso, no es una causal de desalojo de inmueble, ante una relación arrendaticia verbal o escrita a tiempo determinado, la que sólo puede deshacerse a través del juicio de desalojo ex artículos 33 y 34 de la ley de arrendamientos inmobiliarios, sino que demás, la pretensión de cumplimiento de contrato de opción de compra venta y saneamiento de ley, deben sustanciarse por las reglas del juicio breve u ordinario, dependiendo de la cuantía, distinto al juicio especial previsto en la ley de arrendamientos inmobiliarios, todo lo cual permite establecer la contrariedad a derecho por inepta acumulación de pretensiones, así se decide.-
-IV-
Con fundamento en las disposiciones legales, así como en la propia afirmación de hecho que esgrime la representación judicial de la parte actora en su escrito de demandada, este Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara Inadmisible la demandada incoada por los ciudadanos Noel Humberto Gines y Haydee Josefina Fernández de Gines, contra la ciudadana Belkis Josefina Marcano Marcano, de acuerdo al artículo 341 el Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 78 eiusdem y 34 de la ley de arrendamientos inmobiliarios.
Regístrese y Publíquese. Déjese Copia Certificada de la presente decisión en la sede del Tribunal de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas a los dieciséis (16) días de noviembre de dos mil diez (2010). Años 200º de la Independencia y 151º de la Federación.
El Juez,

Abg. Richard Rodríguez Blaise.
La Secretaria Temp.,

Abg. Johana Mendoza Rondón.

En la misma fecha siendo las 3:27 p.m., se registró y publicó la anterior decisión.-
La Secretaria Temp.,

Abg. Johana Mendoza Rondón.

ASUNTO: AP31-V-2010-004294
RRB/JMR