REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, diecinueve de noviembre de dos mil diez
200º y 151º

ASUNTO: AP31-V-2010-002829


PARTE DEMANDANTE: DUBRASKA ENRIQUETA MARRERO GONZALEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 15.362.094, representada en juicio por los abogados, Eliana C. Barcenas Ortiz y Rudys A. Delgado Bolívar, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 143.014 y 97.053, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: GUILLERMO DE JESÚS TASCON, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 15.842.879, representado en el presente juicio por el abogado en ejercicio, Víctor A. Marrero Santaella, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 29.775.

MOTIVO: DESALOJO POR NECESIDAD.

I

Se inicia el presente procedimiento por demanda presentada por la parte actora ya identificada, en fecha 14 de julio de 2010, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de este Circuito, correspondiéndole el conocimiento de la misma a este Juzgado, previa distribución.

Sostiene la representación de la actora en el libelo de la demanda, entre otras cosas, lo siguiente:

1.- Que el de cujus Fernando E. Marrero Delgado, titular de la cédula de identidad No. 4.249.777, progenitor y causante de su representada, dio en arrendamiento verbal al ciudadano GUILLERMO DE JESUS TASCON, antes identificado, un apartamento que forma parte del edificio FINCA I, entrada C, distinguido con el No. 1, planta baja, situado en la Urbanización Urdaneta, Catia, Municipio Libertador, el cual le pertenecía según documento de propiedad debidamente registrado.
2.- Que en fecha 05 de marzo de 2007, falleció el padre de su mandante, por lo que el inmueble fue heredado por su patrocinada, a favor de quien el arrendatario ha venido pagando el canon arrendaticio, en cuanta bancaria, de la cual es titular.
3.- Que en este momento su representada, dado que no posee una vivienda principal de su propiedad distinta al inmueble dado en arrendamiento, ya que se encuentra residenciada actualmente en una habitación de la casa de un pariente, ubicada en Lomas de Propatria, calle 2 entre calle 3 y prolongación de la avenida 1, Casa Marisol, No. 5, Parroquia Sucre del Distrito Capital; habitación de la cual le están pidiendo la desocupación, requiere el inmueble de su propiedad.
4.- Que ante dicha necesidad procedió a accionar el desalojo con fundamento en el literal b) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a los fines de obtener la entrega del inmueble. Señaló domicilio procesal.

A través de auto dictado el día 26 de julio 2010, el Tribunal admitió la demanda por los trámites del procedimiento breve, ordenando la citación de la parte demandada. Igualmente, se participó al Síndico Procurador Municipal, del presente juicio, cuyo acuse de recibo cursa a las presentes actuaciones.

Citado el demandado, en la oportunidad procesal correspondiente, por intermedio de apoderado judicial constituido en autos, presentó escrito, a través del cual dio contestación a la demanda, en los términos siguientes:

Rechazó, negó y contradijo en todas sus partes la demanda incoada, ya que no es cierto que la actora no tenga vivienda distinta a la arrendada, y que se haya visto obligada a residenciarse en una habitación, de la cual la están desalojando. La actora vive durante mucho tiempo en España.
Solicitó se acordara el beneficio de la prorroga legal ya que tiene en el inmueble 18 años.
Solicitó igualmente sea decretada la preferencia ofertiva, derecho que aduce la asiste a su mandante por estar ocupando el inmueble y solvente en el pago, y estar de acuerdo con las aspiraciones del propietario.
Señaló domicilio procesal.

Abierto el juicio a pruebas, solo la actora promovió pruebas, el último día del referido lapso. Sobre las cuales este Juzgado se pronunció por auto expreso.

II

Del estudio realizado al libelo de demanda, constata este Despacho que, la parte actora intentó acción de desalojo, con fundamento en el literal b) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es decir, la necesidad de ocupar el inmueble, pretendiendo la entrega del inmueble de su propiedad, constituido por un apartamento que forma parte del edificio FINCA I, entrada C, distinguido con el No. 1, planta baja, situado en la Urbanización Urdaneta, Catia, Municipio Libertador, que aduce fue dado por su padre en arrendamiento verbal al ciudadano GUILLERMO DE JESUS TASCON; con fundamento en la necesidad que tiene de ocuparlo, ya que no tiene ningún otro inmueble, y vive actualmente en una habitación de la cual le han pedido desocupación.

Vista la pretensión deducida y los términos en que fue planteada la contestación, destaca este Tribunal que tanto la doctrina como la jurisprudencia nacional han sido contestes al señalar que el acto de la contestación a la demanda es un evento concebido por el legislador en beneficio del demandado, en el cual y de conformidad a lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, se le permite desplegar una verdadera actividad defensiva para el resguardo de sus derechos e intereses en el juicio de que se trate.

En ese orden de ideas, el actor debe, en principio, probar la existencia de la obligación alegada por él, siempre que el demandado no alegue algo que le favorezca, pues en este último caso la prueba debe ser hecha por éste, no solo cuando se trate de la extinción de la obligación, que es lo previsto en el segundo caso del artículo l.354 del Código Civil, sino también cuando se alegue un hecho modificativo y aun impeditivo de la pretensión procesal en virtud del viejo aforismo "reus in excipiendi fit actor", invirtiéndose de esta manera la carga de la prueba. Ello induce a pensar, como ocurre en el presente caso, que el rechazo puro y simple de la demanda, no constituye una excepción en el sentido técnico de la palabra, pues las excepciones constituyen evidentes medios de defensa que no contradicen directamente la pretensión del actor, por cuanto quien se excepciona intenta anular los efectos de la pretensión mediante hechos que impidan o extingan su evidencia. En consecuencia, el rechazo puro y simple a la demanda no constituye una inversión de la carga de la prueba y, por tanto, como se dijo anteriormente, corresponde al actor la demostración de los hechos constitutivos de su pretensión, pues el peso de la prueba no puede depender de las circunstancias de afirmar o negar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en juicio, dado que ninguna demanda o excepción puede prosperar sino se demuestra.

Sostiene la representación actora en el libelo, concretamente, como fundamento de la causal de desalojo invocada, esta es, la necesidad de ocupar el inmueble arrendado, lo siguiente:

• Que su representada no tiene otro inmueble; que actualmente vive en una habitación de la casa de un pariente, ubicada en Lomas de Propatria, calle 2 entre calle 3 y prolongación avenida 1, casa Marisol, No. 5, Parroquia Sucre del Municipio Libertador, de la cual le están exigiendo la desocupación, por lo que necesita con urgencia el inmueble arrendado al demandado.

Por su parte, el demandado, además de rechazar, negar y contradecir de forma expresa los hechos alegados por la actora, señalando que no era cierto le necesidad que tiene del inmueble, y que viva actualmente en una habitación, de la cual le piden su desocupación. Solicitó se le concediera la prórroga legal y la presencia ofertiva, por reunir todos los extremos legales para ello.

En ese orden de ideas, debe –igualmente- destacarse que, de conformidad con lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho.

La parte actora acompañó al libelo, los siguientes instrumentos:

1.- Marcado con la letra “A”, Solicitud No. AP31-S-2010-002213, las cuales tiene valor en juicio, al no haber sido objetadas en forma alguna por el demandado, y de la cual se determina que previo el trámite correspondiente, el Juzgado Noveno de Municipio del área metropolitana de Caracas, a tenor de lo previsto en el artículo 937 del Código de Procedimiento Civil, declaró única y universal heredera del causante Fernando Enrique Marrero Delgado, a la ciudadana DUBRASKA ENRIQUETA MARRERO GONZALEZ.

2.- Documento registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Departamento Libertador, el 28 de mayo de 1980, no tachado en forma alguna por la demandada, por lo que este Juzgado le concede valor probatorio a tenor de lo previsto en el artículo 1.360 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; documento público con el cual se demuestra en juicio, la venta que se le hiciera al ciudadano Fernando Enrique Marrero Delgado, del inmueble en litigio, y así se establece.

3.- Marcado con la letra “C”, Carta de Residencia expedida por la Junta Parroquial del Concejo Municipal Bolivariano Libertador, el día 09 de marzo de 2007, la cual si bien tiene valor probatorio como documento administrativo, en cuanto a su contenido, cabe destacar que del propio texto se evidencia que la misma, tiene una validez de un año, por lo que para la fecha, en la cual es presentada la analizada prueba documental, el referido tiempo había transcurrido en exceso. Circunstancia por la cual este Despacho desecha dicho instrumento y no le concede valor probatorio alguno.

4.- Documento autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Estado Vargas, el 22 de marzo de 2010, contentivo del mandato conferido a los profesionales del derecho que actúan en nombre y representación de la actora.

5.- Acta No. 177, Libro 1, folio 177, documento con el cual se demuestra el fallecimiento del ciudadano Fernando Enrique Marrero Delgado.

6.- Certificado de Solvencia de Sucesiones expedido por la Gerencia Regional de Tributos Internos, correspondiente a la Sucesión del ciudadano antes mencionado, identificándose como herededera a la actora, ciudadana DUBRASKA MARRERO GONZALEZ, y como parte de la masa hereditaria el inmueble, cuya entrega se pretende en juicio.

Luego del estudio de todas y cada una de las pruebas producidas en el expediente, señala este Despacho, que la más autorizada doctrina ha sostenido que, para la procedencia del desalojo por la causal consagrada en el literal b) del mencionado artículo 34, deben probarse los siguientes elementos: 1º.- la existencia de una relación arrendaticia a tiempo indeterminado o verbal; 2º.- la cualidad de propietario del inmueble; y 3º.- la necesidad del propietario de ocupar el inmueble arrendado, o algunos de sus parientes consanguíneos, dentro del segundo grado, sin cuya prueba no resulta procedente el desalojo.

El Dr. Gilberto Guerrero Quintero, en su obra “Tratado de Derecho Inmobiliario”, volumen I, página 195, UCAB, 2.003, señala:

“… La necesidad de ocupación tanto del propietario, como del pariente consanguíneo dentro del segundo grado, viene dada por una especial circunstancia que obliga, de manera terminante, a ocupar el inmueble dado en arrendamiento, que de no actuar así causaría un perjuicio al necesitado, no sólo en el orden económico, sino social o familiar, o de cualquier otra categoría, es decir, cualquier circunstancia capaz de obligar al necesitado a tener que ocupar ese inmueble para satisfacer tal exigencia, que de otra forma podría resultar afectado de alguna manera. Específicamente, la necesidad no viene dada por razones económicas, sino de cualquier naturaleza que, en un momento dado, justifican de forma justa la procedencia del desalojo. Se trata del hecho o circunstancia que en determinado momento se traduce por justo motivo, que se demuestra indirectamente en el interés indudable del necesitado para ocupar ese inmueble y no otro en particular. No sólo la persona natural que aparezca como propietario, sino el pariente consanguíneo en comento, o la persona jurídica dueña del inmueble, pues como ha admitido la Corte Primera de lo Contencioso-Administrativo, en decisión del 22 de octubre de 1991, la necesidad del propietario de ocupar el inmueble se materializa cuando el mismo demuestre que dicha necesidad de ocupación está en relación con el uso que haría a través de una sociedad mercantil en la cual el propietario y su cónyuge son los únicos accionistas. …”.

Debe sostenerse, entonces, en lo atinente a los tres elementos que deben concurrir para la procedencia de la acción de desalojo por necesidad, lo analizado a continuación:

En lo que respecta a la existencia de una contratación arrendaticia verbal o a tiempo indeterminado, señala este Juzgado que la demandada admitió el hecho que ocupaba el inmueble cuya entrega se pretende, precisamente en calidad de arrendatario, aduciendo que tal ocupación la ha realizado en estricto cumplimiento de sus obligaciones; por lo que debe declararse que, procesalmente en actas, quedó probada la relación locativa entre los litigantes, cumpliéndose así, con el primero de los requisitos para la procedencia de la acción intentada, así como quedó demostrado en autos, el segundo de los extremos, relativos a la propiedad que sobre el inmueble debe tener quien acciona, a través de las pruebas documentales previamente valoradas y así se establece.

Dicho lo anterior, no puede pasar por alto este Despacho, con vista a lo peticionado por el demandado al contestar la demanda, en primer lugar, en referencia al tiempo que según su dicho le asiste como prórroga legal, que de acuerdo a lo señalado en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el mencionado beneficio inquilinario está consagrado para los contratos de arrendamiento celebrados a tiempo determinado y no para contrataciones verbales o indeterminadas, como es el caso que nos ocupa. Circunstancia que conlleva a este Tribunal a desechar por improcedente en derecho el plazo alegado por el demandado a su favor, y así se establece.

En segundo lugar, el demandado invoca su derecho a que se le ofrezca en venta con preferencia el inmueble arrendado, aduciendo reunir con las exigencias legales para ello. Derecho que si bien está consagrado en la citada ley especial, en protección de los arrendatarios, tal derecho se hace exigible en el momento que el deseo del propietario sea vender el inmueble, conforme a las condiciones y requisitos de procedencia previstas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Lo que conduce a precisar, que tal pedimento sea desechado de actas, ya que a través de las mismas, se ventila precisamente un desalojo basado en la supuesta necesidad que tiene la propietaria de ocuparlo para su vivienda.

En relación a la necesidad del propietario de ocupar el inmueble arrendado, es de hacer notar, que tal como se indicara, la causal de desalojo, fue justificada, bajo el hecho que la demandante en su carácter de propietaria, requiere el inmueble, ya que aunado a no tener otra vivienda para vivir, actualmente vive en una habitación de la casa de un pariente, de la cual le están exigiendo desocupación.

A la luz del criterio doctrinal antes referido, reitera este Juzgado, que la necesidad de ocupación obedece a una especial circunstancia que obliga, de manera terminante, a ocupar el inmueble dado en arrendamiento, que de no actuar así causaría un perjuicio al necesitado, no sólo en el orden económico, sino social o familiar, o de cualquier otra categoría, es decir, cualquier circunstancia capaz de obligar al necesitado a tener que ocupar ese inmueble para satisfacer tal exigencia, que de otra forma podría resultar afectado de alguna manera.

Observa este Despacho, que en el caso de autos, la actora no obstante de alegar hechos en los cuales basa la necesidad que tiene de ocupar el inmueble arrendado, no aportó a la controversia, ningún elemento probatorio con el que se demostrara en juicio, los hechos en los cuales sustenta la necesidad, como causal de desalojo. En otras palabras, no cumplió con su carga probatoria que a tenor de lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, le correspondía, del hecho concreto relativo a que vive en una habitación en la cual le están exigiendo su entrega, no se produjo ninguna prueba de dicha afirmación. Máxime si tomamos en consideración, que dicho hecho fue rechazado, negado y contradicho de forma expresa por el demandado al contestar la demanda.

Siendo así, insiste este Despacho, que la necesidad, si bien es cierto no obedece exclusivamente a razones de orden económico, el hecho en la cual es sustentada debe ser tan determinante y sin duda, que el propietario no pueda ocupar otro inmueble sino el que está bajo arrendamiento. Debe existir una circunstancia, que el hecho de no ocupar el inmueble de su propiedad, le ocasione un perjuicio de tal manera que esté por encima de ese interés social consagrado en el régimen inquilinario en protección del arrendatario, situación que el demandante se limitó a realizar sus alegatos fácticos, sin ninguna actividad probatoria que la hiciera constar y quedar plenamente demostrada

Es el caso que, al estudiarse los extremos necesarios y concurrentes para la procedencia de un desalojo bajo la causal de necesidad, se estableció que además de ese carácter de propietario que invoca el demandante respecto del inmueble, cuya entrega pretende, aunada a la indeterminación de la relación, se impuso no solo el alegato de la mencionada necesidad de ocupar el inmueble, sino que además por carga procesal, la parte debía probarla, toda vez que, sin la correspondiente prueba, no resulta procedente la acción de desalojo.

De manera que, la procedencia de la causal invocada por la parte actora, es decir, la necesidad de ocupar el inmueble, está estrechamente condicionada a la obligación de demostrar fehacientemente las razones fundadas que tiene para obtener esa desocupación, pues, si bien es cierto, que la propiedad es un derecho reconocido constitucionalmente, la legislación inquilinaria igualmente regula de forma expresa, las causales por las cuales resulta procedente la acción de desalojo. Actividad probatoria que no fue desarrollada en el asunto bajo estudio.

Visto el análisis previamente efectuado, y dado que en el caso de autos, no existe plena prueba de los hechos que sustentan la causal de desalojo invocada, debe concluirse desde el orden jurídico que la demanda contentiva de la acción desalojo, fundamentada en el literal b) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, con la cual se dio inicio a las presentes actuaciones resulta improcedente en derecho, y así se establece.

III

Por las razones de hecho y de derecho antes expuestas, este Tribunal administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, con fundamento en el literal b) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, declara SIN LUGAR la demanda que por DESALOJO incoara la ciudadana DUBRAZKA MARRERO GONZALEZ contra el ciudadano GUILLERMO DE JESUS TASCON. Se condena en costas a la parte demandante, de acuerdo a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Por cuanto la presente decisión ha sido dictada fuera de la oportunidad legal correspondiente, se ordena su notificación a las partes.

Publíquese. Regístrese. Notifíquese a las partes y Déjese copia.

Dada, firmada y sellada, en el Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los diecinueve (19) días del mes de Noviembre de 2010.
La Jueza,

Abg. Carmen Jolenne Goncalves Pittol
La Secretaria Accidental,

Abg. Karem A. Benitez Figueroa

En esta misma fecha, (19 de Noviembre de 2010), siendo las 11.05 a.m., se registró y publicó la anterior decisión, dejándose copia de la misma en el archivo del Tribunal, a los fines indicados en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
La Secretaria Accidental,


Abg.Karem A. Benitez Figueroa