REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas Caracas, dieciocho de noviembre de dos mil diez 200º y 151º PARTE DEMANDANTE: ANA MARIA MONSALVE DE GUZMAN, mayor de edad, con domicilio en la República de Chile y titular de la Cédula de Identidad N° E-81.325.862. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: SONIA ESTEVES LANDER Y PASCUAL OSWALDO CHIARINI RENNA, Abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los números 33.171 y 33.172, respectivamente. PARTE DEMANDADA: REINALDO JOSE FELIBERT GUZMAN, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº 5.096.570. APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: REINALDO ENRIQUE FELIBERT CENTENO, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 140.126. MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO SENTENCIA DEFINITIVA I Se inició el presente juicio por libelo de demanda incoada por la abogada Sonia Esteves Lander, quien en su carácter de apoderada judicial de Ana Maria Monsalve de Guzmán demando a Reinaldo José Felibert Guzmán por Cumplimiento de contrato. Por auto de fecha 28 de julio de 2010, el Tribunal admitió la demanda y ordenó el emplazamiento de la parte demandada. En fecha 2 de agosto de 2.010, la representación de la parte actora, consignó las copias para la elaboración de la compulsa. En fecha 11 de agosto de 2.010, la representación judicial de la parte actora consignó los emolumentos para la práctica de la citación de la parte demandada. Por diligencia de fecha 25 de octubre de 2010, el Alguacil del despacho dejó expresa constancia de haber efectuado las diligencias para citar a la parte demandada, quien habiendo sido localizada se negó a firmar la constancia de citación. En fecha 27 de octubre de 2.010, compareció la representación judicial de la parte demandada, consignó escrito dando contestación a la demanda instaurada en su contra, quedando citada a partir de dicha fecha de conformidad con lo dispuesto en el artículo 216 del Código de Procedimiento Civil. Abierto a pruebas el proceso, ambas partes hicieron uso de su derecho y promovieron las pruebas que creyeron pertinentes a sus respectivas alegaciones y defensas. Siendo la oportunidad para dictar sentencia el tribunal procede a hacerlo en base a las consideraciones siguientes: DE LA CONTESTACION ANTICIPADA. En relación a la presentación por anticipado de la contestación a la demanda, la Sala Constitucional en sentencia N° 2973 del 10 de octubre de 2005, caso: Servicios Halliburton de Venezuela, S. A., estableció lo siguiente: “…En la referida sentencia se declaró sin lugar el recurso de casación interpuesto contra una decisión de un Juzgado Superior que a su vez, había confirmado la confesión ficta de la compañía solicitante de la presente revisión, en el curso de un proceso de cobro de diferencia de prestaciones sociales desarrollado bajo la vigencia de la derogada legislación adjetiva laboral. Tal declaratoria, se fundamentó en el hecho de que al tercer día fijado para el acto de la contestación de la demanda, la compañía demandada en lugar de dar contestación, opuso una cuestión previa; sin embargo ese mismo día, el actor había reformado el libelo original de demanda y el tribunal de la causa ya había admitido dicha reforma, por lo que mal se podía, en criterio de la sentencia objeto de revisión, ejercer el derecho a la defensa el mismo día en el que se admitió la reforma. Al respecto, se estima pertinente citar la sentencia N° 1385 del 21 de noviembre de 2000, en la cual se estableció lo siguiente: ‘…Para decidir esta Sala tiene previamente que determinar el alcance que debe tener el derecho de defensa con relación al demandado, el cual lo establece como interpretación vinculante: 1. Siendo la defensa un derecho inviolable en todo estado del proceso, tal como lo reconoce el artículo 49 de la vigente Constitución, dentro de los elementos del debido proceso, derecho que además estaba consagrado en el artículo 68 de la derogada Constitución de la República de Venezuela de 1961, considera esta Sala que la manifestación inequívoca por parte del demandado de hacer uso de su derecho a contestar la demanda, debe siempre ser interpretado a su favor, ante cualquier ambigüedad y oscuridad de la ley. Resulta un absurdo jurídico que la ficción impere sobre la realidad, y que en situaciones ambiguas u oscuras, se prefiera considerar que el demandado no contestó la demanda, dejándolo sin la defensa de la recepción de sus alegatos, antes que reconocerle la utilización efectiva de su derecho. En fin, la Sala interpreta que en casos de duda, las normas deben interpretarse a favor de la parte que de manera expresa e inequívoca hace uso de sus medios de defensa. Es esta clase de interpretación la que garantiza la realización de la justicia, que como fin del proceso establece el artículo 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela. De allí que, cuando surja alguna duda sobre la preclusión de la oportunidad para contestar la demanda, y aparezca en autos la voluntad de contestar, esta voluntad debe imperar sobre la duda, y el término preclusivo debe interpretarse en el sentido que permite la recepción de la contestación de la demanda que efectivamente conste en autos y que por motivos interpretativos se duda que se haya realizado dentro del término destinado por la ley para ello. No solo en aras de salvaguardar el derecho de defensa de las partes, en este caso del demandado, sino del mantenimiento de la transparencia y la responsabilidad en la administración de justicia (artículo 26 de la vigente Constitución), la interpretación de las normas debe contener la regla in dubio pro defensa…’. (Negrillas de la Sala). Como se puede apreciar del anterior extracto, esta Sala Constitucional ha sido muy rigurosa en cuanto a la protección del derecho a la defensa, especialmente cuando está en juego la principal oportunidad que tienen las partes para hacer ejercicio efectivo del mismo, como lo sería, en el caso de la parte demandada, la oportunidad para dar contestación a la demanda, hasta el punto de que se considera como de orden público todo lo que le sea inherente. (Subrayado de este fallo). En este sentido es pertinente citar la sentencia N° 1011 del 26 de mayo de 2004, en la cual esta Sala Constitucional expresó lo siguiente: ‘…La violación en comento involucra como se mencionó anteriormente al orden público, por estar dirigida hacia el núcleo mismo del derecho a la defensa, como lo es el de dar contestación a la demanda, y esa lesión puede producirse bien por acción u omisión…’ (Subrayado del presente fallo). Con respecto a la mencionada regla in dubio pro defensa, y al reconocimiento efectivo del derecho a la defensa, esta Sala Constitucional recientemente en sentencia N° 3189 del 15-12-04, señaló: ‘…no debe entenderse que el formalismo se encuentra desterrado del proceso, ya que las formalidades esenciales son garantías del derecho a la defensa; y en situaciones como la presente, resulta contrario a la regla in dubio pro defensa que, en situaciones ambiguas u oscuras, se prefiera considerar que el demandado no promovió las pruebas tempestivamente -conforme a la sentencia ya señalada-, dejándolo sin la defensa de sus probanzas a la parte apelante, antes que reconocerle la utilización efectiva de su derecho…’ En el caso bajo estudio, estando quien aquí decide en sintonía con el criterio anteriormente citado, considera el Tribunal que la contestación a la demanda, no obstante haber sido efectuada el mismo día que la parte compareció a darse por citada y no el segundo día de despacho después de su citación, como lo prevé la Ley especial que rige la materia, fue efectuada en forma tempestiva, al evidenciarse con esta actuación la voluntad de la parte demandada de acudir a ejercer su derecho a la defensa, consagrado constitucionalmente. Así se decide. DEL FONDO II De la revisión a las actas del expediente constata el Tribunal que la pretensión de la parte actora en el presente proceso, es el cumplimiento del contrato de arrendamiento suscrito con la parte demandada, sobre el cubículo distinguido con el número dos (2) que forma parte del local distinguido con las letras CC-3-68 de la etapa C-2-2, ubicado en el Centro Comercial CENTRO PLAZA, situado en la Avenida Francisco de Miranda, Urbanización Los Palos Grandes Municipio Chacao del Estado Miranda, fundada dicha pretensión en el argumento, de que vencida la prórroga legal, la parte demandada no ha hecho entrega a la actora del inmueble objeto del contrato. En ese aspecto expuso la representación judicial de la parte actora como fundamento de su pretensión lo siguiente: Que su representada es propietaria de un inmueble identificado con las letras y números CC-3-68, de acuerdo con las normas de designación previstas en el artículo 3-1 del documento público complementario N° 3, del Centro Comercial Centro Plaza, Edificaciones de la etapa C-2-2, ubicado en la Avenida Francisco de Miranda, intersección de la Prolongación de la Avenida Andrés Bello de la Urbanización Los Palos Grandes, Municipio Chacao del Estado Miranda. Que dicho inmueble fue dividido en cubículos destinados al ejercicio de la odontología, arrendándolos a profesionales odontólogos como es el caso del cubículo identificado con el número 2, el cual ha venido siendo arrendado al odontólogo Reinaldo Felibert, cuyo último contrato de arrendamiento tenía una duración de un año fijo, que se cumplo el 1 de agosto de 2.007, comenzando a correr a partir de dicha fecha la prorroga legal, de dos años, por cuanto la relación arrendaticia tuvo una duración de ocho años. Que al empezar a correr la prorroga legal, por desavenencias ocurridas con el arrendatario, este comenzó a depositar los cánones de arrendamiento en el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial. Que llegado el vencimiento de la prorroga legal el 1 de agosto de 2.009 y pese a las constantes solicitudes que le ha hecho al arrendatario para que devuelva el cubículo arrendado, este se ha negado en forma reiterada a devolverlo en las mismas condiciones en que lo recibió al inicio de la relación arrendaticia. Su pretensión estuvo fundada en las disposiciones contenidas en los artículos 1.133, 1.159, 1.160, 1.264 y 1,270, respectivamente del Código Civil y 38 y 39 respectivamente de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En razón a las argumentaciones fácticas y jurídicas expuestas demandó el cumplimiento del contrato de arrendamiento suscrito y que como consecuencia de ello el demandado cumpla o de no ser así el Tribunal lo condene a cumplir con el contrato y entregar el inmueble en las condiciones que le fue arrendado, así como pagar la suma de ochocientos bolívares fuertes mensuales por los daños y perjuicios causados por el uso del inmueble, de acuerdo con lo establecido en la cláusula cuarta del contrato. Frente a la pretensión de la parte actora, la representación judicial de la parte demandada, admitió la existencia del contrato suscrito originalmente con la parte actora sobre el inmueble objeto de la demanda el 1 de abril del año 2.001 y admitió la existencia del contrato suscrito el 1 de agosto del año 2.006, exponiendo como sustento de su excepción que su contrato se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado. Negó, rechazó y contradijo que su representado haya incumplido con alguna de las estipulaciones establecidas en el contrato de arrendamiento. Negó, rechazó y contradijo que su representado haya sido notificado de manera alguna de la voluntad de la actora de no continuar arrendando el inmueble y por tanto el inicio de la prorroga legal. Negó que la prorroga haya comenzado a correr a partir del 1 de agosto de 2.007. Negó que derivado de tal supuesto, su representado tenga que pagar compensación pecuniaria de ochocientos bolívares mensuales. Admitió que su representado a partir del 14 de agosto de 2.007, comenzó a depositar los cánones en el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial. Añadió que su representado ocupa el local como arrendatario y comenzó a realizar los pagos del canon como fue pactado, desarrollándose una excelente relación con la arrendadora, al punto que la relación se ha extendido por seis años y cuatro meses, hasta el día 1 de agosto de 2.007, fecha a partir de la cual la arrendadora se negó a recibir el pago del canon de arrendamiento, momento a partir del cual su representado decidió activar el procedimiento previsto en el articulo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para evitar la trampa de insolvencia que maliciosamente se pretendía gestar en su contra por parte de la arrendadora. Señaló que su representado sólo desea poder ejercer su profesión de manera pacífica, tal y como lo ha hecho durante más de nueve años den el cubículo mencionado anteriormente, el cual está siendo utilizado estrictamente para la actividad acordada en el contrato. Que el contrato se ha renovado en las mismas condiciones por el mismo plazo, prueba de ello es que durante el 2003 al 2.004, no se firmó contrato ya que bastó la comunicación enviada por la arrendadora donde cambiaba la fecha de celebración de los contratos. Precisó que la demandante miente al decir que su representado fue notificado de la prorroga legal y pretende establecerla de manera arbitraria, toda vez que está plenamente enterada de las consignaciones efectuadas a su favor. Que en esta causa se pretende demandar el cumplimiento de un contrato de arrendamiento por el presunto vencimiento de una prorroga legal que nunca inició, sino que la arrendadora no quiso recibir el pago para lograr un desalojo más expedito. Sostiene que el contrato sigue vigente por que su representado continúa depositando los cánones de arrendamiento en el Tribunal competente para ello y jamás ha sido notificado de la voluntad de la actora de no seguir arrendando. Citó el artículo 1.167 del Código de Procedimiento Civil y sostuvo que la pretensión de la actora es improcedente pues no tiene fundamento legal para ello ya que es a todas luces evidente que en el contrato en ningún momento estableció tratamiento de la prorroga legal. Por las razones expresadas solicitó al Tribunal que declare sin lugar la demanda incoada. El Tribunal vistas las alegaciones efectuadas procede a pronunciarse al fondo en los siguientes términos: En el caso bajo análisis, el merito de la presente controversia se contrae al cumplimiento del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes sobre el cubículo identificado con el número dos (2) ubicado en el inmueble distinguido con las letras y números CC-3-68, de acuerdo con las normas de designación previstas en el artículo 3-1 del documento público complementario N° 3, del Centro Comercial Centro Plaza, Edificaciones de la etapa C-2-2, ubicado en la Avenida Francisco de Miranda, intersección de la Prolongación de la Avenida Andrés Bello de la Urbanización Los Palos Grandes, Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 1 de agosto de 2.006, pues no obstante que no fue controvertida la existencia de la relación arrendaticia que vincula a las partes en el presente proceso, la duración de la misma y la naturaleza jurídica del contrato, pasaron a formar parte del mérito de la controversia, al afirmar la representación judicial de la parte demandada, como fundamento de su excepción que el contrato se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado. En este aspecto debe señalarse, que la contestación de la demanda es un evento de especial trascendencia jurídica, por ser el acto mediante el cual el demandado ejercita directamente su derecho a la defensa consagrado constitucionalmente y ese derecho no se consume totalmente con la contestación, por que el propio Código de Procedimiento Civil, norma rectora en la materia establece a las partes la obligación de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. En efecto, en materia probatoria en el derecho positivo venezolano, las normas que establecen los parámetros que deben cumplir por las partes para obtener del órgano Jurisdiccional un pronunciamiento satisfactorio a sus pretensiones o excepciones, están contenidas en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil. De acuerdo con los postulados establecidos en las citadas disposiciones legales, quien alega la existencia de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido liberado de ella debe por su parte probar el hecho extintivo o modificativo de su obligación. En tal sentido, constata el Tribunal que la representación judicial de la parte actora, a los fines de demostrar los hechos en los cuales fundamentó su pretensión promovió las siguientes pruebas: Promovió el mérito del contrato de arrendamiento suscrito el 1 de agosto de 2.006, cuya existencia no pasó a formar parte de lo que fue controvertido, debido a la admisión expresa que de su celebración hiciera la representación judicial de la parte demandada. Así se establece. Promovió el merito del contrato suscrito en fecha 1 de agosto de 2.001, cuya existencia tampoco pasó a formar parte de lo controvertido, por las mismas razones que se han dejado expuestas en el particular anterior. Así se decide. Promovió copia del documento de propiedad del inmueble que es objeto de la presente demanda, donde consta la condición que ostenta la parte actora, hecho que tampoco formó parte de lo que fue controvertido. Así se establece. Promovió copia fotostática certificada de consignaciones efectuadas ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, cuyo análisis y valor probatorio que arroja a favor de las partes será analizado en la motivación del presente fallo. Promovió original de los contratos de arrendamiento suscritos entre la parte actora y la parte demandada, sobre el inmueble que es objeto de la presente demanda, cuya celebración no fue controvertida. Así se establece. Promovió el mérito de las consignaciones efectuadas por el ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, documentos que dan fe de las declaraciones allí contenidas y de cuyo texto se desprende que desde el mes de agosto del año 2.007, la parte demandada comenzó a depositar los cánones de arrendamiento ante dicho organismo y el merito favorable que arroja será analizado en la motivación del fallo. Así se decide. El Tribunal, a los efectos de determinar la procedencia en derecho de la pretensión deducida, precisa que de una revisión al texto del contrato suscrito en fecha 1 de agosto de 2.006, cuya existencia como se señaló en el capitulo correspondiente a las pruebas, quedó plenamente demostrada en autos; en especial a la cláusula novena del citado instrumento se lee textualmente lo siguiente: “El tiempo de duración de este contrato será de un (1) año fijo contado a partir del primero (01) de agosto del 2.006. Si ambas partes manifiestan por escrito, con dos (2) meses de anticipación al vencimiento, su voluntad de continuar la relación contractual, se redactará y firmará un nuevo contrato, ya que este quedará resuelto automáticamente al cumplirse el año… ”. De acuerdo con el texto anteriormente citado se concluye que la voluntad de las partes manifestada expresamente en la cláusula novena, fue la de celebrar un nuevo contrato de arrendamiento, sobre el inmueble que es objeto de la presente demanda por el plazo fijo de un año, contado a partir del día 1 de agosto de 2.006, con vencimiento el 1 de agosto de 2.007, sin necesidad de desahucio, por que así se desprende con meridiana claridad de las condiciones expresadas en el texto del instrumento que contiene el negocio jurídico celebrado, el cual es ley entre las partes, y en la cual; entre otras cosas ambas partes se reservaron la potestad de manifestar al vencimiento del plazo establecido, su deseo de continuar con la relación arrendaticia y como consecuencia de ello celebrar un nuevo contrato de arrendamiento, es decir, que para continuar con la relación arrendaticia debía celebrarse un nuevo contrato, por tanto, al no constar en actas ningún instrumento del cual se desprenda tal circunstancia, este indudablemente venció en esa fecha, sin necesidad de desahucio por que así lo pactaron las partes y a partir de su vencimiento, comenzó a correr el lapso de prorroga legal que de de acuerdo con lo dispuesto en el literal C del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios fue de dos años, contados a partir de dicha fecha, toda vez que de las actas procesales se desprende con meridiana claridad, que la relación arrendaticia al día 1 de agosto de 2.007, tuvo una duración de seis años y cuatro meses, pues inició el 1 de abril de 2.001 y venció el 1 de agosto de 2.007, como consecuencia de lo anterior se determina que la prorroga legal venció el 1 de agosto de 2.009, fecha a partir de la cual surgió en la parte demandada la obligación legal de entregar el inmueble, desechándose por improcedente la alegación de cambio de naturaleza jurídica del contrato, pues evidentemente de las propias actas y las alegaciones de las partes, se desprende que la voluntad de la actora fue dar por concluido el contrato a la fecha de su vencimiento sin necesidad de desahucio. Debe añadirse además que las consignaciones efectuadas no enervan la acción intentada por no desprenderse de ellas la voluntad de la arrendadora de continuar con la relación arrendaticia, hecho que este que se hubiera patentizado con el retiro de los cánones de arrendamiento con posterioridad a la fecha de vencimiento de la prorroga legal, hecho que no se materializó en el caso que se analiza. Ahora bien, en Venezuela en materia arrendaticia, la regulación de los contratos de arrendamientos de viviendas urbanas y sub urbanas, está contenida en normas de especial y preferente aplicación a las normas de rango ordinario en razón del principio general de orden público contemplado en el artículo 7 del Decreto con Rango y Fuerza de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y de acuerdo con el artículo 38 ejusdem en los contratos celebrados por tiempo determinado, el arrendatario tiene derecho a una prórroga legal que es obligatoria para el arrendador y facultativa para el arrendatario, es decir, la prórroga legal no puede renunciarse al celebrarse el contrato, ni depende de la voluntad del arrendador, toda vez que al vencerse el contrato y hacerse exigible el derecho al goce de la prórroga legal, por estar el inquilino solvente en el cumplimiento de sus obligaciones, es a él a quien corresponde ejercer ese derecho a la prórroga consagrado legalmente, por tratarse de un derecho facultativo para él de continuar poseyendo el inmueble por determinado tiempo, aún en contra de la voluntad del arrendador. En concordancia con lo anterior, debe añadirse que la prórroga legal opera por imperio de la ley y su característica resaltante es que no desnaturaliza la temporalidad originariamente determinada en el contrato, lo cual significa, que durante la prórroga rigen las mismas condiciones que se aplican a los contratos celebrados por tiempo determinado. Ahora bien, prescribe el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que la prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado, en consecuencia; fenecido el plazo de prórroga legal en fecha 1 de agosto de 2009, surgió para el arrendatario la obligación legal de cumplir con lo pactado y como consecuencia de ello entregar el inmueble a la parte actora, hecho este no verificado en autos, razón por la cual la demanda intentada debe prosperar, en derecho. Así se decide. III En virtud de los razonamientos antes expuestos este Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por cumplimiento de contrato intento ANA MARIA MONSALVE DE GUZMAN contra el ciudadano REINALDO JOSE FELIBERT GUZMAN , en consecuencia se condena a la parte demandada a cumplir con el contrato suscrito en fecha 1 de agosto de 2006 y como consecuencia de ello, entregar a la parte actora completamente desocupado de bienes y personas el cubículo distinguido con el número dos (2) que forma parte del local distinguido con las letras CC-3-68 de la etapa C-2-2, ubicado en el Centro Comercial CENTRO PLAZA, situado en la Avenida Francisco de Miranda, Urbanización Los Palos Grandes Municipio Chacao del Estado Miranda Con relación a lo solicitado en el particular segundo, el Tribunal niega tal pedimento, toda vez que en el presente caso nos encontramos en presencia de una demanda de cumplimiento de contrato por vencimiento de prorroga legal, en el cual las partes nada acordaron respecto a la indemnización que se pretende reclamar. Dada la naturaleza de la decisión, no hay condena en costas procesales. Dada, firmada y sellada en la Sala del despacho del juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los 18 días de noviembre de 2010. Años 200° de la independencia y 151° de la Federación. PUBLIQUESE, REGISTRESE Y DEJESE COPIA FOTOSTATICA CERTIFICADA DE LA PRESENTE DECISIÓN. LA JUEZ TITULAR LETICIA BARRIOS RUIZ LA SECRETARIA MARINA SANCHEZ GAMBOA. En esta misma fecha y siendo las se registro y publicó la anterior decisión. LA SECRETARIA, Exp AP31-V-2010-0002990.