REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas Caracas, nueve de noviembre de dos mil diez 200º y 151º PARTE DEMANDANTE: ANA DOLORES MAESTRI MIJARES, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad N° 3.718.287. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: ALI JOSE NAVARRETE, Abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el número 64.631. PARTE DEMANDADA: OLGA MAILING GUERRERO DE BARRIOS, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº 7.954.256. APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: HECTOR DE JESUS PEREZ, abogado en ejercicio e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 91.635. MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO SENTENCIA DEFINITIVA I Se inició el presente juicio por libelo de demanda incoada por el ciudadano Ángel José Calzadilla Todero, quien en su carácter de apoderado judicial de Ana Dolores Maestri De Mijares, compareció al proceso debidamente asistido del abogado Alí José Navarrete a demandar a Olga Mailing Guerrero Barrios por Cumplimiento de contrato. Por auto de fecha 8 de enero de 2010, el Tribunal admitió la demanda y ordenó el emplazamiento de la parte demandada. En fecha 14 de enero de 2.010, la representación de la parte actora, consignó las copias para la elaboración de la compulsa. En fecha 1 de febrero de 2.010, la representación judicial de la parte actora, consignó escrito de reforma de la demanda. Por auto de fecha 4 de febrero de 2.010, el Tribunal admitió la reforma de la demanda. Por diligencia de fecha 18 de marzo de 2010, el Alguacil del despacho dejó expresa constancia de haber efectuado las diligencias para citar a la parte demandada, quien habiendo sido localizada se negó a firmar la constancia de citación. Por auto de fecha12 de abril de 2010, previa solicitud de la parte actora se ordenó la notificación de la parte demandada de conformidad con lo dispuesto en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 12 de mayo de 2010, el secretario designado, dejó expresa constancia de no haber podido cumplir las formalidades previstas en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, al no poder localizar a la demandada. Vista la manifestación efectuada por el Alguacil del Tribunal, la representación judicial de la parte actora, solicitó al Tribunal la citación por carteles de la parte demandada, cuya tramitación se verificó en fecha 16 de julio de 2.010. Vista la no comparecencia de la parte demandada a darse por citada, el Tribunal previa solicitud de la representación judicial de la parte actora, designó defensor judicial a la parte demandada, cargo que recayó en la persona de la abogada Angélica Solórzano Núñez, quien notificada de su designación, compareció al Tribunal y prestó juramento de cumplir la misión encomendada. En fecha 14 de octubre de 2.010, compareció la parte demandada debidamente asistida de abogado, se dio por notificada de la demanda instaurada en su contra, quedando citada a partir de dicha fecha de conformidad con lo dispuesto en el artículo 216 del Código de Procedimiento Civil y otorgó poder apud acta al abogado Héctor de Jesús Pérez. En fecha 18 de octubre compareció la representación judicial de la parte demandada y consignó escrito dando contestación a la demanda. Abierto a pruebas el proceso, sólo la parte actora hizo uso de su derecho. Siendo la oportunidad para dictar sentencia el tribunal procede a hacerlo en base a las consideraciones siguientes: DE LA CONTESTACION ANTICIPADA. En relación a la contestación por anticipado de la contestación a la demanda, la Sala Constitucional en sentencia N° 2973 del 10 de octubre de 2005, caso: Servicios Halliburton de Venezuela, S. A., estableció lo siguiente: “…En la referida sentencia se declaró sin lugar el recurso de casación interpuesto contra una decisión de un Juzgado Superior que a su vez, había confirmado la confesión ficta de la compañía solicitante de la presente revisión, en el curso de un proceso de cobro de diferencia de prestaciones sociales desarrollado bajo la vigencia de la derogada legislación adjetiva laboral. Tal declaratoria, se fundamentó en el hecho de que al tercer día fijado para el acto de la contestación de la demanda, la compañía demandada en lugar de dar contestación, opuso una cuestión previa; sin embargo ese mismo día, el actor había reformado el libelo original de demanda y el tribunal de la causa ya había admitido dicha reforma, por lo que mal se podía, en criterio de la sentencia objeto de revisión, ejercer el derecho a la defensa el mismo día en el que se admitió la reforma. Al respecto, se estima pertinente citar la sentencia N° 1385 del 21 de noviembre de 2000, en la cual se estableció lo siguiente: ‘…Para decidir esta Sala tiene previamente que determinar el alcance que debe tener el derecho de defensa con relación al demandado, el cual lo establece como interpretación vinculante: 1. Siendo la defensa un derecho inviolable en todo estado del proceso, tal como lo reconoce el artículo 49 de la vigente Constitución, dentro de los elementos del debido proceso, derecho que además estaba consagrado en el artículo 68 de la derogada Constitución de la República de Venezuela de 1961, considera esta Sala que la manifestación inequívoca por parte del demandado de hacer uso de su derecho a contestar la demanda, debe siempre ser interpretado a su favor, ante cualquier ambigüedad y oscuridad de la ley. Resulta un absurdo jurídico que la ficción impere sobre la realidad, y que en situaciones ambiguas u oscuras, se prefiera considerar que el demandado no contestó la demanda, dejándolo sin la defensa de la recepción de sus alegatos, antes que reconocerle la utilización efectiva de su derecho. En fin, la Sala interpreta que en casos de duda, las normas deben interpretarse a favor de la parte que de manera expresa e inequívoca hace uso de sus medios de defensa. Es esta clase de interpretación la que garantiza la realización de la justicia, que como fin del proceso establece el artículo 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela. De allí que, cuando surja alguna duda sobre la preclusión de la oportunidad para contestar la demanda, y aparezca en autos la voluntad de contestar, esta voluntad debe imperar sobre la duda, y el término preclusivo debe interpretarse en el sentido que permite la recepción de la contestación de la demanda que efectivamente conste en autos y que por motivos interpretativos se duda que se haya realizado dentro del término destinado por la ley para ello. No solo en aras de salvaguardar el derecho de defensa de las partes, en este caso del demandado, sino del mantenimiento de la transparencia y la responsabilidad en la administración de justicia (artículo 26 de la vigente Constitución), la interpretación de las normas debe contener la regla in dubio pro defensa…’. (Negrillas de la Sala). Como se puede apreciar del anterior extracto, esta Sala Constitucional ha sido muy rigurosa en cuanto a la protección del derecho a la defensa, especialmente cuando está en juego la principal oportunidad que tienen las partes para hacer ejercicio efectivo del mismo, como lo sería, en el caso de la parte demandada, la oportunidad para dar contestación a la demanda, hasta el punto de que se considera como de orden público todo lo que le sea inherente. (Subrayado de este fallo). En este sentido es pertinente citar la sentencia N° 1011 del 26 de mayo de 2004, en la cual esta Sala Constitucional expresó lo siguiente: ‘…La violación en comento involucra como se mencionó anteriormente al orden público, por estar dirigida hacia el núcleo mismo del derecho a la defensa, como lo es el de dar contestación a la demanda, y esa lesión puede producirse bien por acción u omisión…’ (Subrayado del presente fallo). Con respecto a la mencionada regla in dubio pro defensa, y al reconocimiento efectivo del derecho a la defensa, esta Sala Constitucional recientemente en sentencia N° 3189 del 15-12-04, señaló: ‘…no debe entenderse que el formalismo se encuentra desterrado del proceso, ya que las formalidades esenciales son garantías del derecho a la defensa; y en situaciones como la presente, resulta contrario a la regla in dubio pro defensa que, en situaciones ambiguas u oscuras, se prefiera considerar que el demandado no promovió las pruebas tempestivamente -conforme a la sentencia ya señalada-, dejándolo sin la defensa de sus probanzas a la parte apelante, antes que reconocerle la utilización efectiva de su derecho…’ En el caso bajo estudio y en sintonía con el criterio anteriormente citado, considera el Tribunal que la contestación a la demanda, no obstante haber sido efectuada el primer día de despacho y no el segundo como lo prevé la Ley especial que rige la materia, fue efectuada en forma tempestiva, al evidenciarse con esta actuación la voluntad de la parte demandada de acudir a ejercer su derecho a la defensa, consagrado constitucionalmente. Así se decide. DEL FONDO II De la revisión a las actas del expediente constata el Tribunal que la pretensión de la parte actora en el presente proceso, es el cumplimiento del contrato de arrendamiento suscrito con la parte demandada, sobre el inmueble, constituido por un apartamento identificado con el número 325, ubicado en el piso 3, Letra G del Bloque 4, situado en la Urbanización 23 de Enero, Municipio Libertador del Distrito Capital, fundada dicha pretensión en el argumento, de que vencida la prórroga legal, la parte demandada no ha hecho entrega a la actora del inmueble objeto del contrato. En ese aspecto expuso la representación judicial de la parte actora como fundamento de su pretensión lo siguiente: Que su representada, suscribió un contrato de arrendamiento con la ciudadana Olga Mailing Guerrero Barrios, el 27 de septiembre de 2.002, en el cual dio en arrendamiento el inmueble propiedad de su representada a Olga Mailing Guerrero. Citó textualmente la cláusula tercera del contrato y añadió que cabe destacar que ese contrato de arrendamiento se ha ido renovando por el mismo término fijo. Que al concluir la duración del contrato de arrendamiento, se volvió a suscribir un nuevo contrato, el cual se autenticó el 18 de octubre de 2.006 y citó textualmente la cláusula tercera del precitado contrato, referida al plazo de duración pactado entre las partes. Que las partes acordaron mantener el canon pactado y el arrendatario se comprometió a manifestar por escrito al arrendador su deseo de firmar un nuevo contrato, de no ser así se presumiría que no estaba interesado en continuar dentro del inmueble, renunciando a cualquier prorroga adicional. Que su representada en fecha 23 de abril de 2.009, solicitó una notificación judicial, la cual fu asignada al Juzgado Séptimo de Municipio, quien la practicó el 28 de mayo de 2.009, en la cual le participó que el contrato de arrendamiento no sería renovado a la fecha de su vencimiento y asimismo le recordó que en comunicación fechada 1 de junio de 2.007, se le notificó que no se le prorrogaría el contrato y se le señaló que la prorroga legal que le correspondía era de dos años. Concluyó que es imperioso solicitar la desocupación del inmueble por que la prorroga legal concluyó el 29 de septiembre de 2.009, debiendo la ciudadana Olga Mailing Guerrero entregar el inmueble que le fue dado en arrendamiento. Que por la negativa de la arrendataria en la fecha antes indicada, es que además exige el cumplimiento de lo previsto en la cláusula cuarta. Que la arrendataria se ha rehusado a entregar el inmueble, ha evadido la misiva la notificación judicial y hasta la fecha de introducción de la demanda, han agotado todos los medios legales para que la mencionada ciudadana haga entrega formal del inmueble que le fue dado en arrendamiento. Su pretensión estuvo fundada en las disposiciones contenidas en los artículos 1.160, 1.159, 1.167 y 1.599, respectivamente del Código Civil y 33, 38 y 39 respectivamente de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En razón a las argumentaciones fácticas y jurídicas expuestas demandó el cumplimiento del contrato de arrendamiento suscrito y que como consecuencia de ello el demandado cumpla o de no ser así el Tribunal lo condene a cumplir con el contrato y entregar el inmueble en las condiciones que le fue arrendado, así como pagar la suma de veinte bolívares fuertes diarios por los daños y perjuicios causados por el uso del inmueble, de acuerdo con lo establecido en la cláusula cuarta del contrato. Frente a la pretensión de la parte actora, la representación judicial de la parte demandada, admitió la existencia del contrato suscrito originalmente con la parte actora sobre el inmueble objeto de la demanda el 27 de septiembre del año 2.002, admitió la existencia del contrato suscrito en el año 2.006, exponiendo como sustento de su excepción que su verdadera prorroga legal se vence el mes de septiembre de 2.011, pues le notificaron la no prorroga del contrato en abril de 2.009 y que su contrato se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado. Señaló que la tácita reconducción es la continuación o renovación del contrato de arrendamiento, sea rustico o urbano, por el hecho de permanecer el arrendatario en el uso, goce de la cosa arrendada después de vencer el término pactado para el arriendo. Citó textualmente lo dispuesto en los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil y añadió que del 1.660 se desprende la necesidad de existencia de un contrato a tiempo determinado o fijo, dado que a su vencimiento es que puede dejársele en posesión del bien al arrendatario. Que no haya habido desahucio por parte del arrendador a su arrendatario. Que adicionado a los tres elementos indispensables o requisitos para la procedencia de la tácita reconducción en materia inquilinaria el autor Gilberto Guerrero formula otros dos elementos tales son el vencimiento de la prorroga legal y que en el contrato no exista expresa estipulación que permita o autorice la prorroga automática del contrato a plazo fijo. Precisó que en el caso de autos nos encontraríamos ante la existencia de un contrato a tiempo determinado o de plazo fijo, cuya duración o vigencia se estipuló conforme a lo pactado en la cláusula tercera, el termino de duración era de un año, improrrogable, es decir, una vez llegado el término de duración del contrato, este se prorrogaba automáticamente por un periodo igual de un año, al dejarme en posesión del inmueble desde el año 2007, por no haberse convenido nada en contrario en el contrato. (Negrillas del Tribunal) Que la parte demandante se encontraba obligada a permitir la prorroga automática del contrato. Que así las cosas debe determinarse que el contrato, suscrito por las partes, mantiene su vigencia, por lo tanto, es un contrato a tiempo indeterminado y por ende le corresponde una prorroga legal de dos años. (Negrillas del Tribunal). Por las razones expresadas solicitó al Tribunal que declare sin lugar la demanda incoada. El Tribunal, vistos los términos en los cuales la representación judicial de la parte demandada basó su excepción, donde señala por una parte que la prorroga legal se encuentra vigente y por el otro señala que el contrato se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado, que se encuentra actualmente vigente y que por ello tiene derecho a una prorroga legal de dos años; considera pertinente quien aquí sentencia, antes de emitir un pronunciamiento al fondo señalar a la representación judicial de la parte demandada lo siguiente: El artículo 361 del Código de Procedimiento Civil; exige de manera imperativa que la contestación a la demanda debe expresarse con claridad manifestando si se contradice la demanda en todo o en parte, o si conviene en ella absolutamente o con alguna limitación y las razones, excepciones o defensas perentorias que se consideren convenientes alegar. En tal sentido vale indicar que de la actividad cumplida por el demandado en la contestación, dependerá el desplazamiento de la carga de la prueba. Lo que hace surgir la necesidad de probar es la afirmación certera de un hecho capaz de originar una consecuencia jurídica que al haber sido afirmado, hubiere sido negado, rechazado o contradicho con la claridad que exige el artículo. Para que permanezca en cabeza del actor la carga de probar el hecho afirmado por el en el libelo, es necesario que exista lo que la doctrina ha denominado contradicción eficaz, pues la contradicción ineficaz tiene como consecuencia la inexistencia de la contestación a la demanda. Así lo ha venido sosteniendo la doctrina patria, en ese sentido el Dr. Jesús Eduardo Cabrera Romero en su libro Revista de Derecho Probatorio Nº 12 al referirse a la contradicción ineficaz sostuvo lo siguiente:” …A veces el nuevo hecho es un hecho modificativo como cuando ese demandado aduce la excepción non adimpleti contractus. Yo no cumplí porque UD. No me cumplió. Pues bien, el artículo 361 para ese momento ( de contestar) está señalando que se escoja una de estas vías, defensa o excepción, porque si los hechos se afirman según la verdad como lo ordena el Art. 17 y el ordinal 1° DEL ARTÍ 170 CPC y además es necesaria su afirmación (AT 506 CPC), y las afirmaciones tal como lo dice la propia palabra, parten del señalamiento de que un hecho es verdadero, entonces no pueden existir contradicciones entre una defensa como es la contradicción y una excepción, ya que ambas situaciones facticas no pueden coexistir. Si existe el deber de afirmar los hechos, existe un deber de alegarlos positivamente según verdad, y esto también nos elimina en el actual proceso civil, la posibilidad de contestaciones condicionales como decir: Contradigo la demanda, y si pasa tal cosa, entonces alego tal cosa, que es lo que tipifica la contradicción ineficaz. Miren, eso se puede hacer con el derecho, porque podría ser que de acuerdo a cual sea el supuesto de hecho de normas parecidas o del juego entre sí de ellas, los hechos pueden subsumirse en una norma o en otra, y entonces funcionarían unas contestaciones subsidiarias con relación al derecho. Pero con relación a los hechos, esto es imposible porque los hechos son uno sólo; los hechos no se pueden descomponer, conforme a condiciones o supuestos negados para su existencia, porque entonces su afirmación no sería según verdad; ellos no se pueden estar descomponiendo de acuerdo a condiciones, si no sucedo esto es aquello, ya que los hechos existen o no. Yo he visto contestaciones donde el demandado dice: contradigo la demanda, pero desconozco el documento que se acompañó como fundamental y si el documento resultare mío, entonces alego tal cosa. Bueno, ¿Pero es que pueden existir hechos cuya realidad, que debe ser afirmada, está sujeta a una condición?.Los hechos son o no son verdad, ocurrieron o no. La cuestión es sumamente simple en ese sentido y además el ordinal primero del art 170 CPC está ordenando a las partes, como deber, afirmar los hechos según verdad.” (Negrillas y subrayado del Tribunal). Realizadas las precisiones anteriores, el Tribunal en obsequio al derecho a la defensa que asiste a las partes, procede a pronunciarse al fondo en los siguientes términos: En el caso bajo análisis, el petitum de la pretensión contenido en el libelo, se contrae al cumplimiento del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes sobre el apartamento identificado con el número 325, ubicado en el piso 3, Letra G del Bloque 4, situado la Urbanización 23 de Enero, Municipio Libertador del Distrito Capital, cuyo texto fue autenticado ante la Notaría Pública Trigésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 18 de octubre de 2.006, pues no obstante que no fue controvertida la existencia de la relación arrendaticia que vincula a las partes en el presente proceso, la duración de la misma y la naturaleza jurídica del contrato, pasaron a formar parte del mérito de la controversia, al afirmar la representación judicial de la parte demandada, como fundamento de su excepción por una parte, que el contrato se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado al permanecer el arrendatario en el inmueble después de vencido el lapso de duración del contrato y por la otra que su derecho a prorroga legal vence en septiembre de 2.011. En este aspecto debe señalarse, que la contestación de la demanda es un evento de especial trascendencia jurídica, por ser el acto mediante el cual el demandado ejercita directamente su derecho a la defensa consagrado constitucionalmente y ese derecho no se consume totalmente con la contestación, por que el propio Código de Procedimiento Civil, norma rectora en la materia establece a las partes la obligación de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. En efecto, en materia probatoria en el derecho positivo venezolano, las normas que establecen los parámetros que deben cumplir por las partes para obtener del órgano Jurisdiccional un pronunciamiento satisfactorio a sus pretensiones o excepciones, están contenidas en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil. De acuerdo con los postulados establecidos en las citadas disposiciones legales, quien alega la existencia de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido liberado de ella debe por su parte probar el hecho extintivo o modificativo de su obligación. En tal sentido, constata el Tribunal que la representación judicial de la parte actora, a los fines de demostrar los hechos en los cuales fundamentó su pretensión promovió las siguientes pruebas: Aportó a los autos copia fotostática certificada de contratos suscritos en fechas 27 de septiembre de 2002 y 18 de octubre de 2.006, los cuales de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.360 del Código Civil, hacen plena prueba de las declaraciones en el contenidas y su existencia no formó parte de lo controvertido en la secuela del proceso, desprendiéndose de los citados instrumentos que la relación arrendaticia que vincula a las partes se inició el 30 de septiembre de 2.002 y concluyó el día 30 de septiembre de 2.007. Aportó Notificación Judicial efectuada por el Juzgado Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, instrumento que no obstante dar fe de las declaraciones contenidas en el mismo, nada abona al proceso por las razones que serán expuestas en el texto del fallo. Promovió original de misiva de fecha 1 de junio de 2.007, cuya firma de recibida no fue desconocida en modo alguno por la parte demandada en su debida oportunidad procesal, desprendiéndose del citado instrumento que la parte actora notificó a la parte demandada en fecha 2 de junio de 2.006 su voluntad de no prorrogar el contrato, hecho que a todas luces resulta irrelevante, del propio contrato se desprende que no se necesitaba desahucio alguno por parte del arrendador. Así se decide. El Tribunal, a los efectos de determinar la procedencia en derecho de la pretensión deducida, precisa que de una revisión al texto del contrato suscrito en fecha 18 de octubre de 2.006, cuya existencia como se señaló en el capitulo correspondiente a las pruebas, quedó plenamente demostrada en autos; en especial a la cláusula tercera del citado instrumento se lee textualmente lo siguiente: “El presente contrato tendrá una duración de un (1) año fijo e improrrogable y comienza a regir a partir del 30 de septiembre de 2.006, debido a que el mismo es una prorroga del contrato firmado en la Notaría Pública 32 de Caracas, en fecha 13 de septiembre de 2.005, inserto bajo el N° 53, Tomo 94 de los Libros respectivos, manteniéndose el mismo canon de arrendamiento durante dicho tiempo y debiéndose celebrar un nuevo contrato, anualmente con un mes de anticipación al vencimiento del mismo. El ARRENDATARIO, se compromete a manifestar por escrito AL ARRENDADOR, su deseo de firmar un nuevo contrato, de no ser así se presumirá que EL ARRENDATARIO no está interesado en continuar dentro del inmueble, renunciando en ese acto a cualquier prorroga adicional, así lo convienen las partes”. De acuerdo con el texto anteriormente citado se concluye que la voluntad de las partes manifestada expresamente en la cláusula tercera, fue la de prorrogar el contrato de arrendamiento que suscribieron originalmente en el año 2.002 y fueron renovando sucesivamente por periodos de un año, sobre el inmueble que es objeto de la presente demanda por un año más, es decir, hasta el día 30 de septiembre de 2.007, sin necesidad de desahucio, por que así se desprende con meridiana claridad de las condiciones expresadas en el texto del instrumento que contiene el negocio jurídico celebrado, en la cual; entre otras cosas se concedió al arrendatario la potestad de manifestar al arrendador al vencimiento del plazo establecido, su deseo de continuar con la relación arrendaticia y como consecuencia de ello celebrar un nuevo contrato de arrendamiento, por tanto, al no constar en actas ningún instrumento del cual se desprenda tal circunstancia, este indudablemente venció en esa fecha, sin necesidad de desahucio por que así lo pactaron las partes y a partir de su vencimiento, comenzó a correr el lapso de prorroga legal que de de acuerdo con lo dispuesto en el literal C del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios fue de dos años, contados a partir de dicha fecha, toda vez que de las actas procesales se desprende con meridiana claridad que la relación arrendaticia tuvo una duración de cinco años , como consecuencia de lo anterior se determina que la prorroga legal venció el 30 de septiembre de 2.009, fecha a partir de la cual surgió en la parte demandada la obligación legal de entregar el inmueble, desechándose por improcedente la alegación de cambio de naturaleza jurídica del contrato, pues evidentemente de las propias actas y las alegaciones de las partes, se desprende que la voluntad de la actora fue dar por concluido el contrato a la fecha de su vencimiento sin necesidad de desahucio. Sin perjuicio de lo anterior se observa que ciertamente como lo afirmó la actora en fecha 2 de junio de 2.007 la arrendadora notificó a la arrendataria su voluntad de no continuar con el contrato, que como se señaló anteriormente no era necesaria tal notificación. Así se decide. En tal sentido, debe expresamente acotarse que en Venezuela en materia arrendaticia, la regulación de los contratos de arrendamientos de viviendas urbanas y sub urbanas, está contenida en normas de especial y preferente aplicación a las normas de rango ordinario en razón del principio general de orden público contemplado en el artículo 7 del Decreto con Rango y Fuerza de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y de acuerdo con el artículo 38 ejusdem en los contratos celebrados por tiempo determinado, el arrendatario tiene derecho a una prórroga legal que es obligatoria para el arrendador y facultativa para el arrendatario, es decir, la prórroga legal no puede renunciarse al celebrarse el contrato, ni depende de la voluntad del arrendador, toda vez que al vencerse el contrato y hacerse exigible el derecho al goce de la prórroga legal, por estar el inquilino solvente en el cumplimiento de sus obligaciones, es a él a quien corresponde ejercer ese derecho a la prórroga consagrado legalmente, por tratarse de un derecho facultativo para él de continuar poseyendo el inmueble por determinado tiempo, aún en contra de la voluntad del arrendador. En concordancia con lo anterior, debe añadirse que la prórroga legal opera por imperio de la ley y su característica resaltante es que no desnaturaliza la temporalidad originariamente determinada en el contrato, lo cual significa, que durante la prórroga rigen las mismas condiciones que se aplican a los contratos celebrados por tiempo determinado. Ahora bien, prescribe el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que la prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado, en consecuencia; fenecido el plazo de prórroga legal en fecha 30 de septiembre de 2009, surgió para la arrendataria la obligación legal de cumplir con lo pactado y como consecuencia de ello entregar el inmueble a la parte actora, hecho este no verificado en autos, razón por la cual la demanda intentada debe prosperar, en derecho. Así se decide. III En virtud de los razonamientos antes expuestos este Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la demanda que por cumplimiento de contrato intento ANA DOLORES MAESTRI MIJARES contra la ciudadana OLGA MAILING GUERRERO BARRIOS, en consecuencia se condena a la parte demandada a cumplir con el contrato suscrito en fecha 18 de octubre de 2006 y como consecuencia de ello, entregar a la parte actora completamente desocupado de bienes y personas el apartamento identificado con el número con el número 325, ubicado en el piso 3, Letra G del Bloque 4, situado la Urbanización 23 de Enero, Municipio Libertador del Distrito Capital, A pagar la suma de veinte bolívares diarios contados a partir del día 30 de septiembre de 2.009, hasta que la presente decisión quede definitivamente firme, como indemnización por el uso del inmueble, conforme a lo pactado en la cláusula cuarta del contrato. Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado vencida. Dada, firmada y sellada en la Sala del despacho del juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los 9 días de noviembre de 2010. Años 200° de la independencia y 151° de la Federación. PUBLIQUESE, REGISTRESE Y DEJESE COPIA FOTOSTATICA CERTIFICADA DE LA PRESENTE DECISIÓN. LA JUEZ TITULAR LETICIA BARRIOS RUIZ LA SECRETARIA MARINA SANCHEZ GAMBOA. En esta misma fecha y siendo las se registro y publicó la anterior decisión. LA SECRETARIA, Exp AP31-V-2009-0004543.