REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL Juzgado Décimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas Caracas, cuatro (04) de noviembre de dos mil diez (2010). 200º y 151º ASUNTO N° AP31-V-2010-001064. “VISTOS” CON SUS ANTECEDENTES. Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra-venta. -I- -DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS JUDICIALES- De conformidad con lo previsto en el ordinal Segundo (2°) del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pasa este Juzgado de Municipio a determinar a las partes y sus apoderados judiciales que intervienen en la presente causa, a cuyo efecto dispone: -PARTE DEMANDANTE: Constituida por la Sociedad Mercantil CONSTRUCTORA RIVELEX, C.A., inscrita su acta constitutiva estatutaria en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, según asiento N° 35, de fecha 16 de mayo de 1.984, inserto bajo el Tomo 25-A-SDO, de los Libros llevados por esa oficina Registral. Representada en la causa por la profesional del derecho, abogada Miriam Contreras, venezolana, mayor de edad e inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 54.000, conforme se evidencia de instrumento poder otorgado por ante la Notaria Pública Segunda del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 12 de marzo de 2010, anotado bajo el N° 14, Tomo 31 de los Libros de Autenticaciones respectivos y cursante a los folios 68 al 69 del expediente. -PARTE DEMANDADA: Constituida por los ciudadanos JUAN ENRIQUE CASTEROT CARDOZO Y JONI MARBELLA MILANO DE CASTEROT, venezolanos, mayores de edad y portadores de las cédulas de identidad Nros. V-3.478.838 y V-3.184.974. Representados por el Abogado Pedro A. Bello, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 36.282, según se evidencia de documento poder Apud-Acta, cursante al folio 213 del expediente. -II- -SINTESIS DE LA CONTROVERSIA- Conoce de la presente causa el Juzgado Décimo Cuarto de Municipio en virtud de la pretensión que por Cumplimiento de Contrato de Opción Compra-venta incoara la Sociedad Mercantil CONSTRUCTORA RIVELEX, C.A., en contra de los ciudadanos JUAN ENRIQUE CASTEROT CARDOZO Y JONI MARBELLA MILANO DE CASTEROT, ambas partes plenamente identificadas en el fallo. En efecto, mediante escrito presentado en fecha 23 de marzo de 2010, la parte actora incoó la pretensión de marras, argumentando, en síntesis: 1.- Que mediante documento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Baruta, del Estado Miranda, de fecha 23 de mazo de 2009, anotado bajo el N° 61, Tomo 10, suscribió con los demandados, un contrato de opción de compra-venta. 2.- Que el mencionado contrato de opción de compra-venta tuvo por objeto un inmueble constituido por un apartamento distinguido con las siglas y números D-08-C, ubicado en la octava planta de la Torre D, del conjunto habitacional del Edificio Residencias Club Cigarral, que además, al señalado apartamento le corresponde un puesto doble de estacionamiento de vehículos automotores tipo compacto, distinguidos con los números 656 y 657, situados en el sótano 2 de la Torre “D”, así como un maletero, distinguido con las siglas y números M-266, ubicado en el sótano 2, Torre D, de la antes señala edificación. 3.- Que el precio estipulado por las partes para la proyectada negociación de compraventa, fue de la cantidad de Setecientos Cincuenta Mil Bolívares (750.000,00 Bs.), para ser pagado por los compradores de la siguiente manera: 3.1.- Un primer aporte de Ciento Cuarenta Mil Bolívares (140.00, 00 Bs.), ya recibidos por la parte actora, al momento de suscribir el mencionado contrato de opción de compraventa. 3.2.- Un segundo aporte de Setenta Mil Bolívares (70.000,00 Bs.), pagaderos por los compradores el día 26-03-2009. 3.3.- El saldo restante de Quinientos Cuarenta Mil Bolívares (540.000,00 Bs.), a ser pagados por los compradores (demandados), al momento de firmar el documento definitivo de compraventa ante la competente oficina registral, para lo cual se estableció un plazo perentorio de ciento veinte (120) días calendarios a partir de la fecha de firma del mencionado contrato de opción de compraventa. 4.- Que para los efectos derivados del contrato, las partes eligieron la ciudad de Caracas como domicilio especial, exclusivo y excluyente, quedando ellas sometidas a la jurisdicción de los Tribunales competentes. 5.- Que los compradores incumplieron flagrantemente el contrato descrito, y de conformidad con lo establecido en el literal B, de la cláusula quinta no pagaron el monto de la cuota de setenta mil bolívares (70.000,00 Bs.), a ser imputada el precio definitivo de la venta proyectada, cuyo pago debió efectuarse para el día 26-03-2009. 6.- Que habiendo transcurrido en su totalidad el término de ciento veinte días calendario, contemplados en la misma cláusula quinta, del contrato accionado, los compradores tampoco honraron su obligación de pagar el remanente del saldo deudor, estipulado en la cantidad de quinientos cuarenta mil bolívares, (540.000, 00 Bs.), sin existir para ellos, causas justificadas o aparentes para que los demandados inobservaran las exigencias del mencionado de compraventa. 7.- Que en base de las anteriores consideraciones procede a demandar a los ciudadanos JUAN ENRIQUE CASTEROT CARDOZO Y JONI MARBELLA MILANO DE CASTEROT, para que convenga o a ello sean condenados por el Tribunal en: A.- La Resolución del Contrato de Opción de Compra-Venta celebrado entre las partes, autenticado en fecha 23-03-2009, ante la notaria Pública Segundo del Municipio Baruta del Estado Miranda, bajo el N° 61, Tomo 10, y como consecuencia de ello, que los mencionados ciudadanos restituyan inmediatamente, sin plazo alguno, el bien inmueble objeto de la nombrada convención, constituido por un apartamento distinguido con las siglas y números D-08-C, ubicado en la octava planta de la Torre D, del conjunto habitacional del Edificio Residencias Club Cigarral, Así como el puesto doble de estacionamiento de vehículos automotores tipo compacto, distinguidos con los números 656 y 657, situados en el sótano 2 de la Torre “D”, y el maletero, distinguido con las siglas y números M-266, ubicado en el sótano 2, Torre D, de la antes señala edificación, los cuales formaron parte de la negociación, totalmente desocupado de bienes y de personas, en las mismas buenas condiciones de aseo, uso conservación y mantenimiento en que les fue entregado al inicio del contrato; B.- Que la cantidad de ciento cuarenta mil bolívares (140.000,00 BS.), entregada por los demandados como aporte inicial a la referida operación de compraventa, quede en beneficio, como justa compensación por los daños y perjuicios que le fueran ocasionados, derivados del incumplimiento culposo en que incurrieron los demandados, al dejar de pagar injustificadamente o sin causa aparente, el remanente del saldo deudor estipulado en el contrato como precio de venta; y C.- En pagar las costas y costos del proceso incluyendo los honorarios de abogados correspondientes. 8.- Fundamentó su pretensión en lo dispuesto en los artículos, 1527, 1167, 1264 y 1160 del Código Civil, estimándola en la suma de Noventa y Siete Mil Quinientos Bolívares (97.500,00 Bs.). (Folios 02 al 09). -DE LA CONTESTACIÓN A LA DEMANDA Y RECONVENCIÓN Por su parte la parte demandada, mediante escrito de fecha 25 de mayo de 2010, procedió a contestar la pretensión incoada en su contra, argumentando en su defensa, grosso modo, lo siguiente: 1.- negaron y contradijeron en todas y cada de sus partes por infundada la pretensión incoada en su contra, por no ajustarse a la verdad verdadera los hechos reclamados. 2.- Alegaron que en fecha 06 de mayo de 2005, fue suscrito por ante la Notaria Pública Segunda del Municipio Baruta del Estado Miranda, un contrato de arrendamiento sobre el inmueble constituido por un apartamento distinguido con las siglas y números D-08-C, ubicado en la octava planta de la Torre D, del conjunto habitacional del Edificio Residencias Club Cigarral, que integraban de manera indivisible dos puestos de estacionamiento, distinguido con los números 656 y 657, así como el maletero N° M266, contrato suscrito a tiempo determinado, por el lapso de un año contado a partir del 05 de mayo de 2005, prorrogables por periodo de un año, habiéndose convenido el canon o pensión de arrendamiento en la cantidad de Mil Trescientos Bolívares (1300.00,00 Bs.c/m). 3.- Que vencido el primer año de vigencia del contrato, le fue aumentado el canon de arrendamiento convenido, en franca prohibición conforme al decreto de congelación de alquileres, pero ante la necesidad apremiante de vivienda los aceptaba, al punto de recibir a su entender una carta “amenazante” el 11 de Abril de 2007, en el que se le comunica que el contrato no le sería prorrogado a su vencimiento y por lo tanto estaba en la obligación de entregar el inmueble arrendado al 30 de Mayo de 2007, por lo que optó en aceptar un nuevo canon de arrendamiento. 4.- Aceptó haber cancelado la cuota inicial o reserva de Diez Mil Bolívares (10.000,00 Bs.), conforme al recibo N° 005881; variándose tanto el canon de arrendamiento como el precio de la venta, hasta llegar a la fecha con un canon de arrendamiento de cuatro mil quinientos bolívares (4.500,00 Bs.). 5.- Que en fecha 03 de Diciembre de 2008 y el 26 de Enero de 2009, canceló mediante recibos N° 009928 y 00999, la suma de cuarenta mil bolívares y cien mil bolívares respectivamente, por concepto de reserva inicial y cuota de pre-venta. 6.- Que para la fecha del 21 de Diciembre de 2008, aumentaron el precio de la venta a seiscientos cincuenta mil bolívares (650,00 Bs.) y agregan el maletero con la finalidad de llegar al precio de seiscientos ochenta y cinco mil bolívares (685,00 Bs.) y para el 15 de Diciembre de 2008 lo elevan a la suma de setecientos mil bolívares (700.000,00 Bs.). 7.- Que el contrato de compra venta se encuentra viciado de nulidad por su ilegalidad, vicios en el consentimiento y del objeto del contrato, al tratar de vender un inmueble con un precio superior al convenido (580.000,00 Bs.), al igual que en el aumento del canon de arrendamiento, el cual aceptaba bajo la presión de ser desalojado del mismo. 8.- Reconvino a la actora en la nulidad del convenio suscrito entre Constructora Rivelex C.A. y los ciudadanos Juan E. Casterot Cardozo y Yoni Marbella, en Nulidad por vicios del consentimiento como del objeto del contrato. (Folios 100 al 105). -DE LA CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN: Mediante escrito presentado en fecha 01 de Junio de 2010, la parte actora reconvenida presentó escrito de contestación a la reconvención ejercida en su contra, argumentando en su defensa: 1.- Que la reconvención propuesta resulta Improcedente en derecho por no cumplir con los requisitos establecidos en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, al no acompañar al libelo de demanda los documentos fundamentales en que se basa y no señalare en que consiste las violaciones y vicios de los que adolecería el negocio jurídico. 2.- Negó, rechazó y contradijo la reconvención propuesta en su contra. (Folios 215 al 219). En éstos términos quedó planteada la controversia sometida al conocimiento y decisión de éste Juzgado de Municipio. -III- -BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS PROCESALES- Mediante escrito de fecha 23 de marzo 2010, la parte actora incoó pretensión por Resolución de contrato de arrendamiento por vencimiento del término y su prórroga legal en contra de los ciudadanos JUAN ENRIQUE CASTEROT CARDOZO Y JONI MARBELLA MILANO DE CASTEROT. (Folios 01 al 09). Por auto de fecha 08 de abril de 2010, el Tribunal Décimo Cuarto de Municipio, de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, admitió cuanto ha lugar en derecho la pretensión incoada y consecuencialmente a ello, se acordó el emplazamiento de los demandados para la contestación a la demanda. (Folio 81). Mediante auto de fecha 04 de mayo de 2010, se ordenó librar las correspondientes compulsas de citaciones de las partes demandadas. (Folio 85). Mediante escrito de fecha 25 de mayo de 2010 los demandados presentaron escrito de contestación y reconvención en la presente causa. (Folios 101 al 105) Mediante diligencia de fecha 31-05-2010, el ciudadano Jean Carlos García, Alguacil Adscrito al Circuito Judicial del Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con sede en el Edificio José María Vargas, consignó sin firmar las compulsas y su orden de comparecencia. (Folios 130 y 152). En fecha 03 de junio de 2010, la parte demandada, consignó escrito de promoción de pruebas. (Folio 154) Mediante auto de fecha 08 de junio de 2010, se admitió la reconvención presentada por los ciudadanos JUAN ENRIQUE CASTEROT CARDOZO Y JONI MARBELLA MILANO DE CASTERO, y se ordenó la notificación de la Sociedad Mercantil CONSTRUCTORA RIVELEX C.A. Mediante escrito de fecha 01 de julio de 2010, la representación judicial de la Sociedad Mercantil CONSTRUCTORA RIVELEX C.A., dio contestación a la reconvención. Mediante diligencia de fecha 12 de julio de 2010, la representación judicial de los ciudadanos JUAN ENRIQUE CASTEROT CARDOZO Y JONI MARBELLA MILANO DE CASTERO, ratifico el valor probatorio de todas y cada una de las documentales acompañadas con el escrito de pruebas. En fecha 22 de julio de 2010 la representación judicial de la Sociedad Mercantil CONSTRUCTORA RIVELEX C.A., consignó escrito de promoción de pruebas. Mediante escrito de fecha 22 de julio la parte demandada ciudadanos JUAN ENRIQUE CASTEROT CARDOZO Y JONI MARBELLA MILANO DE CASTERO, procedieron a recusar a la Juez del Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Mediante sentencia de fecha 26 de julio de 2010, se declaró inadmisible la recusación planteada en fecha 22-07-2010. Mediante acta de fecha 26 de julio la Juez del Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, se inhibió de conocer el presente asunto. Mediante auto de fecha 29 de julio de 2010, la apoderada judicial de la Sociedad Mercantil CONSTRUCTORA RIVELEX C.A., consignó escrito de oposición y allanamiento. Mediante escrito de fecha 03 de agosto de 2010 el apoderado judicial de los demandados ejerció el recurso de apelación en contra de la sentencia de fecha 26 de julio de 2010, que declaró inadmisible la recusación propuesta.. Mediante auto de fecha 05 de agosto de 2010, se acordó oír en un solo efecto el recurso de apelación ejercido por la parte demandada. Mediante acta de fecha 24 de septiembre de 2010, la Juez del Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, se inhibió de conocer de la presente causa. Mediante auto de fecha 21 de octubre de 2010 este Juzgado de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, le dio entrada al expediente, correspondiéndole por Distribución realizada en fecha 20 de septiembre de 2010. -DEL CUADERNO DE MEDIDAS: Por auto de fecha 08 de abril de 2008, el Juzgado Décimo Cuarto de Municipio, acordó abrir cuaderno de medidas en la causa. (Folio 01) Mediante sentencia interlocutoria de fecha 13 de mayo de 2010, se decretó medida de secuestro sobre el inmueble objeto pasivo de la controversia, remetiendo oficio al Juzgado Distribuido de Turno de Municipio Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas de fecha 17 de mayo de 2010. Mediante escrito de fecha 27 de mayo de 2010, la parte demandada hizo oposición a la medida decretada en fecha 13 de mayo de 2010. En fecha 27 de mayo de 2010, se dejó constancia de haber recibido resultas de la comisión contentiva de la medida de secuestro decretada, emana del Juzgado Cuarto de Municipio Ejecutor de medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Mediante auto de fecha 08 de junio de 2010, se acordó abrir articulación probatoria de 8 días de despacho a fin que las partes promuevan pruebas y el 9 día se proceda a sentenciar. En fecha 28 de junio de 2010, la apoderada judicial de la parte actora consignó escrito de promoción de pruebas. Mediante auto de fecha 06 de julio de 2010, dictado por el Tribunal décimo Cuarto de Municipio admite las pruebas de la incidencia cautelar y en cuanto a la oposición a la medida presentada por la parte demandada, el tribunal se acordó resolver la incidencia cautelar en la oportunidad de emitir el fallo definitivo a los fines de evitar tocar materia de fondo. Mediante diligencia de fecha 12 de julio de 2010, el apoderado judicial de la parte demandada apeló del auto de fecha 06 de julio de 2010. Mediante auto de fecha 15 de julio de 2010, el Tribunal décimo Cuarto de Municipio oyó el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada. -IV- -MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR- De conformidad con lo previsto en el ordinal Cuarto (4°) del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pasa este Juzgado de Municipio de establecer los motivos de hecho y de derecho en base a los cuales fundamentará la presente decisión, a cuyo efecto observa: DEL JUICIO PRINCIPAL DE RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE COMPRA-VENTA- Como fundamentó principal de su pretensión de Resolución la parte actora adujo el incumplimiento por parte de la parte demandada al contrato suscrito por ambas en fecha 23 de Marzo de 2009, por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Baruta del Estado Miranda, anotado bajo el N° 61, Tomo 10 de los libros de autenticaciones, toda vez que el demandado (comprador) reconvincente, no habría cumplido con el pago del remanente del segundo aporte de setenta mil bolívares (70.000,00 Bs.) pagaderos al 26 de Marzo de 2009, así como el saldo restante de Quinientos Cuarenta Mil Bolívares (540.000,00 Bs.) al momento de la firma del documento definitivo de compra-venta, el cual se habría establecido en un plazo de ciento veinte (120) días calendarios a partir de la firma del contrato de opción. Contra dicha argumentación de incumplimiento, la parte demandada mediante escrito de fecha 25 de Mayo de 2010 procedió a rechazar la pretensión de la actora, aduciendo para ello la presunta nulidad por vicios de consentimiento y del objeto del contrato, toda vez que se habría ido aumentando el precio de la venta de manera ilegal y bajo “amenazas” de perder la vivienda centro de la negociación, lo que influiría soberanamente sobre la aceptación prestada a tales aumentos. Siendo resaltante a los fines de la resolución de la causa, tener presente: Conforme lo dispone el artículo 1.159 del Código Civil, los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes, no pudiendo revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley, normativa que debe ser adminiculada con lo dispuesto en el artículo 1.264 ejusdem, que dispone expresamente que “las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas”, siendo el deudor responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención. Por tanto, en opinión de quien decide, el principio fundamental de los contratos es el CUMPLIMIENTO DE LAS OBLIGACIONES CONTRAÍDAS POR LOS CONTRATANTES en los términos y condiciones asumidas en las mismas, por disposición del artículo 1.264 del Código Civil. Normativas éstas que encuentran a su vez, medio de ejecución en lo dispuesto en el artículo 1.167 del mismo cuerpo normativo, cuando dispone que “en el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ellos”. De cuyo articulado base, se desprende, indiscutiblemente, los elementos indispensables y concurrentes para la procedencia de la misma, a saber: a).- Debe tratarse de la resolución de un contrato bilateral, salvo en los casos de la renta vitalicia y la partición, los cuales el legislador estableció medios específicos para ello. b).- Es necesaria la existencia de un incumplimiento culposo de la obligación por una de las partes, dado que, si el incumplimiento es debido a una causa extraña no imputable a las partes, se aplican las normas de la teoría de los riesgos. c).- Debe existir un cumplimiento u ofrecimiento de cumplir su obligación por parte de quien incoa la acción de resolución. Y, d).- Debe ser declarada por un Juez, no pudiendo dejarse al arbitrio de las partes. Derivado de los anteriores señalamientos, debe tenerse que la Resolución es uno de los medios de terminación de los efectos de las obligaciones contraídas, derivada de un incumplimiento culposo de una de las partes contratantes en los contratos bilaterales, dada la inherencia a su naturaleza sinalagmática, en la que cada una de ellas sabe con exactitud los límites de su obligación. De igual forma, cabe observar que, la resolución del contrato no basta para desinteresar al actor, al recobrar o conservar lo que constituye el objeto de su obligación, ya que a menudo obtendrá menos de lo que le hubiese dado el cumplimiento efectivo del contrato, del que esperaba obtener un beneficio. Por esta razón, para compensar el perjuicio que experimente por esta ganancia dejada de percibir, puede pedir del Tribunal que se condene a su contrario a la indemnización de los daños y perjuicios a que hubiere lugar. Por último, la resolución decretada judicialmente produce efectos retroactivos, remontándose éstos más allá de la fecha de la demanda; el contrato desaparece aún en el pasado, como por efecto de una condición resolutoria. En otras palabras, el contrato bilateral terminado por resolución se considera extinguido, no desde el momento en que la resolución se declara, sino que mediante una ficción jurídica se considera como si jamás hubiese existido el contrato. Las partes que suscriben un contrato bilateral que después de declarado resuelto, vuelven a la situación precontractual como si jamás hubiesen celebrado contrato alguno. Sin embargo, en los contratos de ejecución sucesiva, como el arrendamiento de cosas o el de trabajo, la resolución sólo podrá producir efectos para el futuro. Así se establece. Presentando diferencias básicas con respecto a otros medios de terminación de los efectos de los contratos, entre los que se citan la disolución y la nulidad, a saber entre otras: A.- Mientras que la disolución de los contratos opera en principio hacia el futuro y no hacia el pasado, la Resolución tiene efectos retroactivos (muy al contrario de lo considerado por el Juzgado A-quo). El contrato bilateral terminado por resolución se considera extinguido, no desde el momento en que la resolución se declara, sino que mediante una ficción jurídica se considera como si jamás hubiese existido contrato alguno. Las partes que suscriben un contrato bilateral que después de declarado resuelto, vuelven a la situación precontractual como si jamás hubiesen celebrado contrato alguno. Igualmente la disolución de un contrato no supone el incumplimiento culposo de alguna de las partes contratantes, mientras que la Resolución sí requiere el incumplimiento culposo de alguna de las partes del proceso. Por último, conviene igualmente observar, que la resolución decretada judicialmente produce efectos retroactivos, remontándose éstos más allá de la fecha de la demanda; el contrato desaparece aún en el pasado, como por efecto de una condición resolutoria. En otras palabras, el contrato bilateral terminado por resolución se considera extinguido, no desde el momento en que la resolución se declara, sino que mediante una ficción jurídica se considera como si jamás hubiese existido el contrato. Las partes que suscriben un contrato bilateral que después de declarado resuelto, vuelven a la situación precontractual como si jamás hubiesen celebrado contrato alguno. Sin embargo, en los contratos de ejecución sucesiva, como el arrendamiento de cosas o el de trabajo, la resolución sólo podrá producir efectos para el futuro. B.- Respecto de la Nulidad, se observan dos diferencias fundamentales, a saber: 1.- El contrato nulo es un contrato que nace viciado, por lo cual no puede producir sus efectos normales, distinguiéndose entre la nulidad relativa (desde el momento de su pronunciamiento) y la absoluta (el contrato no produce ningún efectos, se tiene como inexistente); mientras que el contrato bilateral objeto de resolución es un contrato que ha nacido perfecto, sólo que en el curso de su desarrollo una de las partes incumple culposamente su obligación (con efectos ex tunc); y 2.- La Nulidad (al igual que la disolución) es susceptible de aplicarse a todo tipo de contrato, independientemente de su naturaleza. La Resolución es un medio específico de los contratos bilaterales. Con relación a ésta última (Nulidad) se entiende la ineficacia o insuficiencia de los contratos de producir los efectos deseados por las partes y que le atribuye la ley, respecto de las propias partes como respecto de terceros. La misma ocurre cuando falta alguno de los elementos esenciales a su existencia o validez, o cuando se viola el orden público o las buenas costumbres. Siendo éstos elementos, los siguientes: Requisitos o elementos esenciales de existencia de los contratos (artículo 1.141 del Código Civil): • Consentimiento de las partes; • Objeto que pueda ser materia de contrato; y • Causa lícita. Requisitos o elementos esenciales a la validez de los contratos (artículo 1.142 del Código Civil): • Capacidad contractual o negocial; y • Consentimiento Válido. Estipulándose normativamente como vicios del consentimiento, los siguientes: EL ERROR: el cual consiste en una falsa apreciación de la realidad; en creer falso lo verdadero y verdadero lo falso, siendo necesario que éste sea esencial al contrato para determinar el citado vicio y eventual nulidad de contrato, es decir, debe recaer sobre el objeto del contrato o sobre la cualidad de la prestación que deba considerarse determinante del consentimiento, cuando recae sobre la identidad o cualidades de otro contratante en los casos en que tales circunstancias hayan sido la causa única y principal del consentimiento, o cuando el contrato se haya efectuado en virtud de un error de derecho que haya sido la causa única y principal. Debe ser excusable en los términos que dispone el artículo 1.146 del Código Civil, en el sentido de que quien incurre en él haya procedido sin culpa, leve o levísima, más no grave o gravísima. EL DOLO: el cual ha sido definido por la Doctrina como las maquinaciones o actuaciones intencionales de una de las partes a fin de lograr que la otra decida un contrato, en otras palabras, es una conducta que intencionalmente provoca, refuerza o deja de subsistir una idea errónea en otra persona, con la conciencia de que ese error tendrá valor determinante en la emisión de su declaración de voluntad; siendo su fundamento legal lo dispuesto en el artículo 1.154 del Código Civil el cual textualmente dispone: “…El dolo es la causa de anulabilidad del contrato, cuando las maquinaciones practicadas por uno de los contratantes o por un tercero, con conocimiento, han sido tales que sin ellas el otro no hubiera contratado…”. LA VIOLENCIA: la cual puede ser definida como toda acción de tipo físico o de tipo moral destinada a obtener el consentimiento de un sujeto de derecho a fin de que celebre un determinado contrato, en cuyo primer supuesto se emplea la fuerza irresistible y en el segundo la intimación, el cual inspira en uno de los contratantes el temor racional y fundado de sufrir un mal inminente y grave en su persona o bienes o en las personas o bienes de su cónyuge, descendientes o ascendiente. Así, el autor Julián Bonnecase en su obra “Teoría General de las Obligaciones y de sus Fuentes”, dispone el torno al tema de la violencia como vicios del consentimiento de los contratos, lo siguiente: (SIC)”…Se trata de una coacción efectuada sobre la voluntad de una persona y que la neutraliza hasta el grado de obligarla a celebrar el contrato. La existencia de la violencia en cada caso determinado, será, evidentemente, una cuestión de hecho. Sin embargo, se advierte que el legislador indica al Juez las directrices que debe seguir. En primer lugar, exige que la violencia, por su naturaleza, sea capaz de impresionar a una persona razonable y ésta, según el Código Civil no corresponde a una noción abstracta, puesto que queda claro que, en cada caso, se tomarán en consideración la edad, sexo y la condición de las personas. En segundo lugar, la violencia debe engendrar el temor de un mal considerable e inminente, ya sea para la persona misma que es víctima de ella, o para su fortuna. La amenaza es también eficaz, cuando se refiere a los parientes de la víctima, que la ley cuidadosamente enumera… (…). Por otra parte, unánimemente se considera que ésta lista es enunciativa, pudiendo el Juez estimar que la voluntad ha sido viciada cuando la amenaza se refiera por ejemplo, a los hermanos, hermanas, novia o novio. Tales son los elementos que suponen la noción de violencia, a la cual el artículo 1.114 opone como inoperante el temor reverencial hacia los padres o ascendientes, es decir, el temor que resulta del respeto debido a la autoridad moral de estas personas… …En efecto, existe violencia en el sentido jurídico del término, únicamente cuando la amenaza que la constituye no es justificada, y por ello no puede hablarse de violencia cuando un acreedor mediante una acción civil, una queja o una vía de ejecución obtiene que su deudor le pague. De otro modo acontecería si, aprovechando del caso fortuito o de una fuerza mayor, como una tempestad que amenaza a un buque, un salvador exigiese del capitán en peligro una retribución que sobrepase en importancia, al servicio prestado. Dicho esto y contrariamente a lo que acontece con el dolo, la violencia es una causa de nulidad del contrato, que proviene de un tercero o de la parte contratante…” Posición que encuentra eco en los juristas Marcel Planiol y Goerges Ripert, en su libro “Derecho Civil”, cuando disponen expresamente: (SIC)”… la violencia consiste en inspirar en una persona el temor de un mal considerable para ella o para uno de sus parientes. La violencia mas bien, el temor que engendra (metus), es un vicio del consentimiento que concede la acción de Nulidad… …Los caracteres que debe reunir un acto de violencia para viciar el consentimiento son tres: 1.- La violencia debe ser capaz por su naturaleza de impresionar a una persona razonable… (…). El Código Francés atenúa en ésta materia la formula romana, que sólo consideraba como violencia los actos capaces de afectar a los hombres mas firmemente valerosos: Qui in hominem constantissimum cadat. Esto no es todo, la ley exige que se tome en consideración la edad, el sexo y la condición de las partes… …Estas atenuaciones destruyen el principio, puesto que en lugar de apreciar la violencia según la impresión que hubiera hecho, de una manera abstracta, en una persona razonable, se le aprecia de una manera concreta, según se efecto sobre un niño, un viejo, una mujer, un humilde o un ignorante. 2.- La violencia debe originar el temor de un mal considerable. …Este en el caso de repetir con los antiguos: De minimus non curat praetor. Por otra parte, es indiferente que el mal temido deba afectar a la persona o a los bienes: así, una amenaza de incendio constituye una violencia, tanto como una amenaza de muerte. Por una singular excepción difícil de justificar, los contratos impuestos a los patrones como consecuencias de las huelgas, que para ellos son una amenaza de ruina, no se consideran celebrados bajo el imperio de la violencia… 3.- Es necesario que la amenaza sea dirigida contra la misma persona que se atemoriza con motivo de ella, o por lo menos, contra sus parientes más próximos…”. Postulados de cuya observancia no escapa nuestra legislación Nacional, cuando en los artículos 1.151 y 1.152 del Código Civil se disponen como supuestos de procedencia los siguientes, a saber: A.- Debe ser determinante, en el sentido de que produzca una impresión en una persona sensata tal que llegue a inspirarle justo temor de exponerse su persona o sus bienes a un mal notable; y B.- Debe ser injusta: en el entendido que viola el ordenamiento jurídico positivo o las buenas costumbres. Por otro lado, el artículo 1.354 del Código Civil, señala en cuanto a la relación probatoria, lo siguiente: Articulo 1.354.- “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella por su parte debe probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.- (Fin de la cita). Principio de la carga probatoria, igualmente contenido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, que dispone: Articulo 506.- “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”. (Fin de la cita). Estas reglas, a juicio de quien decide, constituyen un aforismo en el Derecho Procesal. El Juez no decide entre las simples y contrapuestas afirmaciones de las partes, ni según su propio entender, sino conforme a los hechos alegados y probados por las partes en el juicio. Así, la carga de la prueba, según nos dicen los principios generales del Derecho, no es una obligación que el Juzgador impone caprichosamente a una cualesquiera de las partes; esa obligación se tiene según la posición del litigante en la demanda. Así, al demandante le toca la prueba de los hechos que alega, partiendo del principio INCUMBI PROBATIO QUI DICIT NIN QUI NEGAT, o sea, que incumbe probar a quien afirma la existencia de un hecho, no a quien lo niega; más el demandado puede tocar la prueba de los hechos en que se basa su excepción, en virtud de otro principio de Derecho; REUS IN EXCIPIENDO FIT ACTOR, al tornarse el demandado actor, a su vez, en la excepción, éste principio se armoniza con el primero, y en consecuencia, sólo cuando el demandado alegue en la excepción hechos nuevos toca a él la prueba correspondiente. Por consiguiente, el peso de la prueba, no puede depender de la circunstancia de negar o afirmar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en el juicio, dado que, ninguna demanda o excepción alguna puede prosperar si no se demuestra. El principio, por tanto, regulador del deber de probar debe entenderse que, quién quiera que siente como base de su demanda o excepción la afirmación o la negación de un hecho, está obligado a suministrar la prueba de su existencia, toda vez que sin ésta demostración la demanda, o la excepción resulta infundada. La carga de la prueba como se ha señalado, se impone por Ley y la doctrina, pero además la ampara el interés de las partes pues si quien esta obligado a probar su afirmación no lo hace, su pretensión será desestimada dado que el Juez sólo procede según lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con los artículos 12 y 506 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece. Así las cosas, vistos los argumentos de las partes debe tenerse en consideración que el contrato de opción es en definitiva un contrato de oferta irrevocable, en el que las partes buscan establecer o garantizar por un margen o no de tiempo (plazo) que la oferta (promitente) se mantenga, de manera que el optante pueda dentro de éste, cumplir con los términos pactados para llegar al ulterior contrato, que en el caso de autos, lo constituiría el contrato definitivo de venta de traslación de la propiedad. Por ello se habla, que en los contratos de opción, la voluntad del optante es la que hace depender el nacimiento del contrato, pues es en definitiva quien debe cumplir con las condiciones pactadas dentro del plazo de la oferta, que se presenta como irrevocable para el promitente, quien en definitiva, deberá esperar que éste fenezca (plazo) para disponer de la cosa y ofrecerla en venta o cualquier otro tipo de negociación a otra persona. Tal argumentación la comparte el autor Mauricio Rodríguez Ferrara, cuando en su obra “El Contrato de Opción”, al tocar el tema que nos ocupa, explica: (SIC)”…Se parte del principio de que el contrato de opción tiene por objeto una oferta irrevocable. Oferta irrevocable que, indiscutiblemente, liga al promitente frente al optante. Entonces, sería fácil deducir que la obligación del promitente es mantener frente al optante su oferta irrevocable. Pero toda obligación tiene por característica que el puede ser incumplida por el deudor. No es concebible, en otras palabras, una obligación que no pueda ser incumplida. Así las cosas, mal podría decirse que la obligación del promitente es mantener su oferta, ya que la misma ley establece el principio de que la revocación antes de la expiración del plazo no es obstáculo para la formación del contrato… …Entonces ¿Cuál sería la obligación esencial del promitente? La solución no puede ser otra que la de afirmar que el promitente, principalmente, tiene una obligación de no hacer. Básicamente, tiene la obligación de no disponer del derecho que será objeto del contrato ulterior. Esta obligación si puede ser incumplida por el deudor, y en caso de culpa, este incumplimiento generará responsabilidad civil. En el contrato de opción de compra, por ejemplo, es el hecho de que el promitente venda el bien a un tercero, vigente el contrato de opción, lo que constituye su incumplimiento… …El promitente puede haber concedido la opción gratuitamente, pero también ha podido conceder la opción a cambio de un determinado sacrificio por parte del optante: una suma de dinero, ciertos bienes, etc. El premio vendrá a constituir el pago (o mejor dicho, la contraprestación) que el optante hace al promitente a cambio de lograr de éste la oferta irrevocable. El premio deberá pagarlo el optante en el momento convenido, y a falta de convenio al primer requerimiento del promitente. El premio debe pagarlo el optante independientemente de la conclusión o no del contrato ulterior, pues debe partirse de la presunción de que el premio constituye la contraprestación del optante frente a la obligación del promitente de no disponer del derecho al cual se refiere el contrato de opción... …El contrato de opción sólo tiene por objeto una oferta irrevocable…”. (Fin de la cita textual). (Mauricio Rodríguez Ferrara. El Contrato de Opción, 2da. Edición, Editorial Livrosca, 1998, Caracas-Venezuela, páginas 63 y 69). Contrato de opción que en el caso de autos, se perfeccionó en fecha 23 de Marzo de 2009, por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Baruta del Estado Miranda, anotado bajo el N° 61, Tomo 10 de los libros de autenticaciones y cursante a los folios 10 al 17 del expediente, cuya valoración probatoria en la causa se le confiere a tenor de lo previsto en los artículos 1357 y 1359 del Código Civil, como demostrativo del negocio jurídico pactado entre las partes, denominado como contrato N° 56D-08C, en la que la Sociedad Mercantil COSNRTUCTORA RIVELEZ C.A., se comprometió a venderle a los ciudadanos JUAN ENRIQUE CASTEROT CARDOZO y YONI MARBELLA MILANO DE CASTEROT, un inmueble constituido por el apartamento distinguido con las siglas y números D-08-C, ubicado en la octava planta de la Torre D, del conjunto habitacional del Edificio Residencias Club Cigarral, Así como el puesto doble de estacionamiento de vehículos automotores tipo compacto, distinguidos con los números 656 y 657, situados en el sótano 2 de la Torre “D”, y el maletero, distinguido con las siglas y números M-266, ubicado en el sótano 2, Torre D, de la antes señala edificación, en un plazo de ciento veinte (120) días contados a partir de la firma del contrato de “opción” (23 de Marzo de 2009), conforme se dispuso en las cláusulas Cuarta y Quinta del contrato, cuyo tenor es el siguiente: (SIC)”…CUARTA:- El precio indicado por el cual la propietaria venderá a el (los) contratante (s) el apartamento antes señalado, es por la cantidad de Setecientos Cincuenta Mil Bolívares Fuertes (Bs.f. 750.000,00). QUINTA: El precio indicado en la cláusula anterior será pagado por el (los) contratante (s) de la siguiente manera: A.- La cantidad de Ciento Cuarenta Mil Bolívares Fuertes (Bs.f 140.000,00) que se tendrá como cuota inicial que entrega en este acto y que la propietaria declara haber recibido según comprobantes de caja N°s 009928 y 009999. B.- La cantidad de setenta mil bolívares fuertes (Bs.f. 70.000,00) pagadera por los contratantes mediante una (01) cuota con vencimiento al 26-03-2009. C.- El saldo o sea la cantidad de Quinientos Cuarenta Mil Bolívares Fuertes (Bs.f. 540.000,00) más gastos de protocolización que serán cancelados al momento de la firma del documento de compra-venta por ante la Oficina Subalterna de Registro correspondiente que será cancelada a los 120 días a partir de la fecha de la firma de este documento…”. (Fin de la cita textual). (Folio 13). Por lo que en virtud de la convención suscrita entre las partes en fecha 23 de Marzo de 2009, los compradores estaban en la obligación de cancelar la suma de setenta mil bolívares (70.000,00 Bs.) por concepto de una (01) cuota con vencimiento al 26 de Marzo de 2009, así como el restante del saldo del precio de la venta, vale decir, la cantidad de Quinientos Cuarenta Mil Bolívares (540.000,00 Bs.), las que no constan en autos a tenor de lo previsto en el artículo 1264 del Código Civil haberse efectuado, pues la propia actora en modo alguno refutó dicho incumplimiento, sino que se limitó a señalar la presunta nulidad absoluta del contrato en cuestión, bajo la presunción de existir vicio en el consentimiento prestado así como en el objeto de éste. En tal sentido por objeto de los contratos debe entenderse el elemento esencial que dispone el artículo 1141 del Código Civil para su existencia, que esta formado por la prestación, vale decir, por la operación jurídica que se quiere realizar y esa operación jurídica está sometida a condiciones especiales distintas a las condiciones que debe reunir las prestaciones ofrecidas; debiendo ser éste objeto por tratarse del caso que nos ocupa de una prestación de transmisión de la propiedad, reunir las siguientes características: A.- Debe existir, B.- Debe estar en el comercio; C.- Debe ser determinado o determinable; y D.- La cosa debe pertenecer a quien la transmite. Por lo que ha de evidenciarse que conforme al documento de condominio de la segunda y tercera etapa de las Torres “C”, “D”, “E” y “F” del Conjunto Residencial “Residencias Club Cigarral”, protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio El Hatillo del Estado Miranda en fecha 24 de Septiembre de 2002, bajo el N° 21, Tomo 19, Protocolo Primero (Folios 18 al 64); cuya valoración en la causa adquiere a tenor de lo previsto en los artículos 1357, 1359, 1920 y 1924 del Código Civil; el inmueble constituido por el apartamento distinguido con las siglas y números D-08-C, ubicado en la octava planta de la Torre D, del conjunto habitacional del Edificio Residencias Club Cigarral, Así como el puesto doble de estacionamiento de vehículos automotores tipo compacto, distinguidos con los números 656 y 657, situados en el sótano 2 de la Torre “D”, y el maletero, distinguido con las siglas y números M-266, ubicado en el sótano 2, Torre D, de la antes señala edificación, le pertenece en propiedad a la Sociedad Mercantil Constructora RIVELEX C.A. (parte actora en el proceso), siendo a su vez éste determinado, lícito y real (existente) por lo que la presunta falta de objeto alegada por la demandada debe sucumbir en la pretensión. Así se decide. Tan es así lo antes referido que la parte demandada al referirse al objeto del contrato y su presunta nulidad absoluta, señala que ella deriva de la ilegalidad del precio de la compra-venta pactada, el cual se habría ido aumentando progresivamente, pues éste se ofrecido inicialmente en la suma de Cuatrocientos Ochenta Mil Bolívares (480.000,00 Bs.) para lo cual consignó en copia simple marcada “H-1”, presunto anuncio de venta del inmueble donde aparecería el precio para operaciones de contado del referido inmueble en la suma de Cuatrocientos Ochenta Millones de Bolívares (480.000.000,00 Bs.) actualmente equivalentes a la suma de Cuatrocientos Ochenta Mil Bolívares (480.000,00 Bs.), documental que carece de valoración en la causa al no constar con la firma de cualquiera que pudiera obligar a la presunta promotora DI GERONIMO C.A., Inversiones Inmobiliarias, aunado a la violación de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, que le resta valoración probatoria en la causa a las documentales privadas aportadas en copia simple al proceso, por lo que no constaría en autos que el precio inicialmente pactado entre las partes haya sido uno distinto al convenido en el documento demandado en resolución de la suma de Setecientos Cincuenta Mil Bolívares (750.000,00 Bs.). Así se decide. De igual forma la parte demandada a los fines de demostrar el precio inicial pactado por el bien inmueble objeto de la negociación de compra venta, consignó marcado “I”, recibo de pago N° 005881 de fecha 11-03-2008, por la suma de Diez Millones de Bolívares (10.000.000,00 Bs.), actualmente equivalentes a la suma de Diez Mil Bolívares (10.000,00 Bs.) por concepto de “cancelación de reserva inicial” del inmueble ubicado en Residencias Club Cigarral, Torre D, Código 056D-008C, con un valor de Quinientos Ochenta Millones de Bolívares (580.000.000,00 Bs.), actualmente equivalentes a la suma de Quinientos Ochenta Mil Bolívares (580.000,00 Bs.), que incluiría los puestos de estacionamientos numerados 656 y 657, ubicado en el Sótano 2 Torre “D” y maletero N° M266, igualmente ubicado en el sótano 2 Torre “D”, cuya documental resultara impugnada tempestivamente por la parte actora mediante diligencia de fecha 01 de Julio de 2010 (Folio 221), por lo que se hacen las siguientes consideraciones a los fines de decidir tal impugnación: Dispone el artículo 1.356 del Código Civil: ARTÍCULO 1.356.- La Prueba por escrito resulta de un instrumento público o de un instrumento privado.- Es decir indica la manera como puede resultar la prueba escrita y cuales son los instrumentos para ello, discriminándolos entre públicos y privados. Así tenemos que por instrumento público la propia norma del artículo 1.357 del Código Civil, lo define, disponiendo para ello que éste es el que ha sido autorizado con las solemnidades legales por registrador, por un Juez u otro funcionario o empleado público que tenga facultad para darle fe pública, en el lugar donde el instrumento se haya autorizado. Pero para el caso de los instrumento privados, éste no es conceptualizado por el señalado cuerpo normativo, muy al contrario, sólo se limite en disponer que el instrumento privado reconocido o tenido por legalmente reconocido tiene entre las partes y respecto de terceros, la misma fuerza probatoria que el instrumento público en lo que se refiere al hecho material de las declaraciones; haciendo fe en consecuencia, hasta prueba en contrario, de la verdad de esas declaraciones. Ahora, si bien es cierto que la norma no señala el concepto de documento privado, puede inferirse que es uno de los medios humanos mas frecuentes para perpetuar las convenciones que por sí sola subsisten, y se forma por medio de la constancia escrita, emanada de una de las partes contratantes o de todas las partes contratantes, donde se narra lo que ha acaecido entre ellas, y se hace conocido lo narrado para los extraños o interesados, sin necesidad de que los intervinientes estén presentes para atestiguarlo o exponerlo. De aquí que, el concurso de las voluntades se perpetúa, o lo que es lo mismo, sale del dominio de las partes contratantes, por la reducción al escrito de lo pactado y el estampamiento de la firma de los que intervienen, comprobando así la conformidad de esas voluntades. Es por esto que los documentos tienen que componerse impretermitiblemente de dos partes: Una, la narración de lo acaecido, y la otra, la conformidad en lo narrado, o sea, en términos jurídicos, del contenido y de la firma; elementos éstos, estrechamente unidos entre sí, que no pueden existir el uno sin el otro, porque se llegaría a la convención anónima o a la firma en blanco. Así, el autor José Becerra Bautista, en su obra “La Prueba Instrumental en el Proceso Civil en México”, Editorial Porrúa, México, 1.980, estima que por documento privado ha de entenderse los (sic) “…escritos que consignan hechos o actos jurídicos realizados entre particulares…”, siendo en consecuencia su característica esencial, la ausencia de la intervención de una autoridad o de un fedatario en el momento de su otorgamiento. Concepto que se asemeja en cuanto a amplitud al esgrimido por Juan Montero Aroca, en su obra “La Prueba en el Proceso Civil”. Editorial Civitas, Madrid 1.998, cuando expresamente arguye que dada la definición positiva de los documentos públicos (definidos por ley), los documentos privados son los otros que no sean públicos, incluidas las escrituras públicas defectuosas, definición que sigue Lino Enrique Palacio, cuando dispone que (SIC)”…son privados todos aquellos documentos que no encuadran dentro del concepto de documento público. Por vía de exclusión, en consecuencia, revisten aquel carácter todos los documentos que provienen de personas privadas, sean partes o terceros con relación al proceso en el cual se hacen valer…”. (Derecho Procesal Civil. Tomo IV. Editorial Abeledo Perrot. Buenos Aires, 1.992, Págs. 430 y sigts). Por ello, mientras los documentos públicos tienen valor por sí mismos, no siendo por lo tanto necesario su reconocimiento por la parte a quien se oponen, los documentos privados carecen de aquel valor hasta tanto se pruebe su autenticidad mediante reconocimiento expreso o presunto de la parte a quien perjudique o a través de la práctica de cualquier medio probatorio, pues así se dispone expresamente en el artículo 1.364 del Código Civil, cuando dispone: ARTÍCULO 1.364.- Aquél contra quien se produce o a quien se exige el reconocimiento de un instrumento privado, está obligado a reconocerlo o negarlo formalmente. Si no lo hiciere, se tendrá igualmente por reconocido. Los Herederos o causahabientes pueden limitarse a declarar que no conocen la firma de su causante.” Disponiéndose incluso en el artículo 1.365 del mismo cuerpo normativo, que (SIC)”… cuando la parte que niega su firma o cuando sus herederos o causahabientes declaran no conocerla, se procederá a la comprobación del instrumento como se establece en el Código de Procedimiento Civil…”. Estatuyendo en consecuencia, los dos supuestos antes descritos en cuanto al documento privado, cuales son: A.- Desconocimiento del contenido del documento y B.- Desconocimiento de la firma del documento. Es ésta la regla general para una u otra clase de documento; pero no se contenta el legislador con ésta manera de proceder y con ésta sanción, sino que deja a las partes la facultad de perseguir la falsedad por medio del procedimiento de tacha. Si el documento opuesto es público, puede atacarse de falsedad, ya por medio de la acción principal de falso, o ya incidentalmente, según la ocasión en que se haya opuesto el documento; lo cual respecto de los documentos privados, por no encerrar presunción de certeza, la simple impugnación o desconocimiento por parte de quien se le opone la prueba, resultaría suficiente para echar por tierra aquella presunción y arrojar la carga de la prueba al oponente, dado que el documento no es sino una afirmación que incumbe probarla al que tiene en su favor el documento, al igual que lo que pasa en las convenciones no escritas. En los documentos privados que consignan actos jurídicos, la autenticidad de los mismos proviene de las firmas o de la huella digital impresa, pero a diferencia de los documentos públicos, el que asevere su autenticidad debe acreditarla por medios preventivos o durante el procedimiento judicial mismo. Por su parte el artículo 1.381 del Código Civil, dispone: ARTICULO 1.381.- Sin perjuicio de que la parte a quien se exija el reconocimiento de un instrumento privado se limite a desconocerlo, puede también tacharlo formalmente, con acción principal o incidental: 1.- Cuando haya habido falsificación de firmas. 2.- Cuando la escritura misma se hubiese extendido maliciosamente, y sin consentimiento de quien aparezca como otorgante, encima de una firma en blanco suya. 3.- Cuando en el cuerpo de la escritura su hubiesen hecho alteraciones materiales capaces de variar el sentido de lo que firmó el otorgante. Estas causales no podrán alegarse, ni aún podrá desconocerse el instrumento privado, después de reconocido en acto auténtico, a menos que se tache el acto mismo del reconocimiento o que las alteraciones a que se refiera la causal 3° se hayan hecho posteriormente a éste…”. Es decir, dispone la obligación de aquél a quien se opone un documento de reconocerlo o negarlo formalmente, sin que pueda ser interpretado que es la única vía, por disponer en iguales condiciones del procedimiento de tacha por acción principal o vía incidental. Así, basta el simple desconocimiento del acto privado opuesto para quitarle el viso de veracidad que pueda encerrar, ya que el documento en sí mismo, no es sino una afirmación que incumbe probarla al que tiene a su favor el documento al igual de lo que pasa con las convenciones no escritas, tal y como lo dejó sentado éste Juzgador en líneas anteriores y reitera en las presentes. Basta en consecuencia que a la parte a quien se le desconozca un documento o se le niegue la firma, proceda a promover la prueba del cotejo y a señalar los documentos indubitados con los cuales debe hacerse, para que se de por contestado el desconocimiento del documento o de la firma, pues así debe inferirse de la interpretación armónica de lo dispuesto en los artículos 1.365 del Código Civil y 445 del Código de Procedimiento Civil. Este es el criterio asumido por el profesor José Becerra Bautista en lo obra ya antes citada, cuando dispone: (SIC)”…Cuando existen protocolos y se impugna la autenticidad o la exactitud, debe pedirse el Cotejo con los protocolos o archivos… …Cuando lo que se impugna es la autenticidad de la firma, el que pida el cotejo debe designar documentos indubitados en que ya conste la firma de la persona o pedirá que ésta firme en presencia del Tribunal con objeto de que la firma así puesta y las letras escritas, sirvan para el cotejo…”. Pues siguiendo la posición del jurista Lino Enrique Palacios y la cual se repite en ésta oportunidad (SIC)”…Los documentos privados carecen de valor probatorio por si mismos, a la parte que los presente le corresponde la prueba de su autenticidad…”. Ahora bien y conforme a las citas y planteamientos antes expuestos, se observa que en el caso de autos, la parte demandada en la causa una vez impugnada la anterior documental por la parte actora, procedió e insistió en hacerla valer en la causa sin promover para ello la prueba de cotejo que indica el artículo 445 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 446 eiusdem, restándole valoración probatoria no sólo a la anterior documental bajo análisis, sino incluso a las aportadas a la causa por la demandada marcadas “B” (folio 113), “C” (folio 114), “D” (folio 115,) “H” (folio 116), “I”, “K” (ambas folio 117), “J” (Folio 118), ER-4500-2 y FR-4500-1 (folio 119), E-R-2500-4 y E-R-2500-I (Folio 120), E-R-2500-2 y E-R-2500-3 (Folio 121), A-R-1300-1 y A-R-1300-2 (Folio 159), A-R-1300-3 Y A-R-1300-4 (Folio 160), Marcada “B” cursante al folio 161, B-R-1500-1 Y B-R-1500-2 (Folio 162), B-R-1500-3 Y B-R-1500-4 (Folio 163), marcada “D” cursante al folio 165, marcada D-R-1800-1 Y D-R-1800-2 (Folio 167); marcada D-R-1800-3 Y D-R-1800-4 (Folio 168), marcadas E-R-2500-1 Y E-R-2500-2 (Folio 169), marcadas E-R-2500-4 Y E-R-2500-3 (Folio 170), marcadas F-R-4500-1- Y F-R-4500-2 (Folio 171), marcada “G” cursante al folio 172, Marcadas G-1- Y G-2 cursante al folio 173, Marcada “H” cursante al folio 174, marcada I cursante al folio 176, marcada “J” cursante al folio 177 y marcadas “K” y “L” cursante al folio 178 del expediente, pues habiendo sido impugnadas por la actora tocaba a la demandada verificar su autenticidad mediante la prueba de cotejo, la que no fue evacuada en la causa. Así se decide. Con relación a la ficha catastral N° 121, emitida en fecha 24 de Septiembre de 2002 por la Dirección de Desarrollo Urbano- Catastro, Oficina Municipal de Catastro de la Alcaldía del Municipio El Hatillo, en la que hace constar el valor atribuido por la referido oficina municipal al bien inmueble objeto de la controversia, si bien constituye un documento administrativo público en los términos que disponen los artículos 1357 y 1359 del Código Civil, ella sólo determinaría el valor del inmueble a los fines del pago del correspondiente tributo municipal para la fecha del 24 de Septiembre de 2002, mal pudiendo establecerse que dicho valor sería el valor atribuido al inmueble al momento de la firma del contrato de opción de compra-venta cuya resolución se pretende. Así se decide. De igual forma la parte demandada adujo que el contrato en cuestión estaría afectado de Nulidad absoluta al estar viciado el consentimiento que prestara al momento de la firma del mismo, lo que sin duda no se evidencia haber sucedido en el proceso, pues de las pruebas aportadas no se evidencia que ésta haya sido “amenazada” por la vendedora para la firma del mismo, ni se evidencia alguna presión “psicológica” que pudiera derivar en un estado de angustia que le obligara a suscribir el contrato de opción compra venta pretendido en resolución, pues no cursa en autos documental alguna donde la vendedora ejerciere tal tipo de presión con el objeto de obtener la firma del documento de venta en un precio más elevado de la pactado, so pena de ser desalojo del inmueble. Así se decide. Lo anterior se adminicula con el alegato de la demandada de “amenaza” para la suscripción del documento de opción de compra venta, al cual habría renunciado expresamente mediante comunicación marcada “O” cursante al folio 188 del expediente, dirigida a Promotora Di Jerónimo C.A. en fecha 07 de Octubre de 2009, por el cual textualmente notifica: (SIC)”…Nos dirigimos a ustedes en la oportunidad de participarles nuestra decisión de retirarnos de la negociación por la compra del apartamento N° 8-C, Torre D del Conjunto Residencial Club Cigarral, del cual ustedes son propietarios. La razón de nuestro retiro fue debido a los incrementos que ha sufrido dicho inmueble durante la etapa de compra. Determinamos que, por el momento no esta a nuestro alcance la adquisición mencionada por lo tanto agradecemos a ustedes según lo conversado realizar la devolución del dinero entregado como inicial o reserva con los intereses correspondientes. Los montos a saber son: Bs. (F) 40.000,00 el 03/12/2008 y Bs. (F) 100.000,00 el día 26/01/2009…”. (Fin de la cita textual). (Folio 182). Cuya valoración probatoria en la causa carece a tenor de lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, al ser un documento privado vertido en el proceso en copia simple. Así se decide. Por todo lo antes expuesto, resultaba evidente que desde el momento en que fue suscrito el contrato de opción de compra-venta (23 de Marzo de 2009), el precio de la cosa ofrecida en venta no varió su precio, manteniéndose en la suma de setecientos cincuenta mil bolívares (750.000,00 Bs.), por lo que no se evidencia los incrementos denunciados no sólo como eximentes de cumplimientos de su obligación de pago del precio sino como fundamentos de la reconvención de nulidad pretendida, la que indiscutiblemente deberá ser declarada Sin Lugar, por inexistir en la causa, ello en atención a lo previsto en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide. Con relación al pago de la suma de Ciento Cuarenta Mil Bolívares (140.000,00 Bs.) pretendido por la parte actora por concepto de compensación por los daños y perjuicios sufridos que le fueran ocasionados por el contrato incumplido, conforme a lo pactado en la cláusula Décima. II por concepto de cláusula penal, se evidencia que en el mismo ambas partes convinieron que del dinero dado o adelantado por ocasión de la compra-venta a efectuarse, llámese cuota inicial u otros conceptos convenidos, que conforme a los hechos libelados se corresponden con la suma de ciento cuarenta mil bolívares, conforme la aceptación expresadas por ambas partes en sus escrito de demanda y contestación respectivamente, sin que ello se encuentre controvertido; resulta evidente en aplicación del porcentaje a retener por la vendedora, vale decir la suma del quince por ciento (15%) del valor del inmueble, al fijarse dicho valor de la cosa en la suma de Setecientos Cincuenta Mil Bolívares (750.000,00 Bs.), conforme al documento de opción, que la suma de retener por parte de la demandante asciende al monto de Ciento Doce Mil Quinientos Bolívares (112.500,00 Bs.), quedando un remanente a favor de los optantes compradores de Veintisiete Mil Quinientos Bolívares (27.500,00 Bs.), los cuales deberán ser reintegrados a éstos últimos en el plazo fijado en el contrato, es decir, sesenta (60) días hábiles contados a partir de la nueva venta del citado inmueble. Así se decide. En consecuencia, visto el incumplimiento por parte de la demandada al pago del precio de la cosa (inmueble objeto del contrato de opción de compra-venta) en los términos convenidos en la cláusula Quinta del contrato autenticado en fecha 23 de Marzo de 2009 por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Baruta del Estado Miranda, bajo el N° 61, Tomo 10 de los libros de autenticaciones, así como la obligación parcial de la demandada al pago de la suma de ciento doce mil quinientos bolívares (112.500,00 Bs.) por concepto de cláusula penal, resulta forzoso para quien decide, declarar PARCIALMENTE CON LUGAR la pretensión que por Resolución de Contrato de opción de compra venta incoara la Sociedad Mercantil CONSTRUCTORA RIVELEX, C.A., en contra de los ciudadanos JUAN ENRIQUE CASTEROT CARDOZO Y JONI MARBELLA MILANO DE CASTEROT, ambas partes plenamente identificadas en el fallo; e igualmente en ausencia de los vicios del consentimiento y objeto alegado por la demandada en su pretensión de nulidad de contrato contenida en la reconvención ejercida en contra de la actora, la misma debe ser declarada SIN LUGAR. Así se decide. -DISPOSITIVO- En virtud de los fundamentos anteriormente expuestos, este Juzgado Décimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela en lo términos que dispone el artículo 253 del texto constitucional y por autoridad de la Ley, DECIDE: -PRIMERO: Se declara PARCIALMENTE CON LUGAR la pretensión que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA incoara la Sociedad Mercantil CONSTRUCTORA RIVELEX, C.A., en contra de los ciudadanos JUAN ENRIQUE CASTEROT CARDOZO Y JONI MARBELLA MILANO DE CASTEROT, ambas partes plenamente identificadas en el fallo. -SEGUNDO: Como consecuencia del particular anterior se declara RESUELTO el contrato de opción de compra-venta suscrito en fecha 23 de Marzo de 2009 por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Baruta del Estado Miranda, anotado bajo el N° 61, Tomo 10 de los libros de autenticaciones, entre la Sociedad Mercantil CONSTRUCTORA RIVELEX, C.A., en contra de los ciudadanos JUAN ENRIQUE CASTEROT CARDOZO Y JONI MARBELLA MILANO DE CASTEROT, todos plenamente identificados en el fallo, el cual tuvo por objeto un apartamento distinguido con las siglas y números D-08-C, ubicado en la octava planta de la Torre D, del conjunto habitacional del Edificio Residencias Club Cigarral, que además, al señalado apartamento le corresponde un puesto doble de estacionamiento de vehículos automotores tipo compacto, distinguidos con los números 656 y 657, situados en el sótano 2 de la Torre “D”, así como un maletero, distinguido con las siglas y números M-266, ubicado en el sótano 2, Torre D, de la antes señala edificación -TERCERO: Se condena a la parte demandada en la causa, ciudadanos JUAN ENRIQUE CASTEROT CARDOZO Y JONI MARBELLA MILANO DE CASTEROT, plenamente identificados en el presente fallo, a efectuar a la parte demandante y/o a sus apoderados judiciales, la ENTREGA MATERIAL, real y efectiva del bien inmueble objeto del contrato cuya resolución se decreta en éste fallo, el cual esta constituido por un apartamento distinguido con las siglas y números D-08-C, ubicado en la octava planta de la Torre D, del conjunto habitacional del Edificio Residencias Club Cigarral, que además, al señalado apartamento le corresponde un puesto doble de estacionamiento de vehículos automotores tipo compacto, distinguidos con los números 656 y 657, situados en el sótano 2 de la Torre “D”, así como un maletero, distinguido con las siglas y números M-266, ubicado en el sótano 2, Torre D, de la antes señala edificación, quedando en beneficio de la parte actora en el proceso, por concepto de daños y perjuicio previsto en la cláusula penal pactada en el contrato, la suma de Ciento Doce Mil Quinientos Bolívares (112.500,00 Bs.) del total de Ciento Cuarenta Mil Bolívares (140.000,00 Bs.) dados por los demandados al momento de la suscripción del mencionado contrato resuelto por éste fallo, quedando un saldo a favor de los demandados de la suma de Veintisiete Mil Quinientos Bolívares (27.500,00 Bs.), los que serán reintegrados a éstos en el término fijado por ambas partes en la cláusula DÉCIMA . V del mismo, vale decir, en un término de sesenta (60) días contados a partir de la nueva venta del inmueble en cuestión. -CUARTO: De conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, no se hace especial condenatoria en costas del proceso, al inexistir vencimiento total en la pretensión principal de Resolución de Contrato de opción de compra-venta ejercida por la parte actora en contra de la demandada. -QUINTO: Se declara SIN LUGAR la RECONVENCIÓN que por Nulidad de contrato de opción de compra venta incoaran los ciudadanos JUAN ENRIQUE CASTEROT CARDOZO Y JONI MARBELLA MILANO DE CASTEROT en contra de la Sociedad Mercantil CONSTRUCTORA RIVELEX, C.A., ambas partes plenamente identificadas en el presente fallo. -SEXTO: De conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas de la Reconvención de Nulidad a la parte demandada reconvincente, al haber resultado totalmente vencida en la misma. -SEPTIMO: Se hace del conocimiento de las partes que el presente fallo es proferido fuera del lapso legal que dispone el artículo 890 del Código de Procedimiento Civil, por lo que en atención a lo previsto en el artículo 251 eiusdem, se acuerda su notificación, sin lo cual no comenzarán a correr los lapsos de ley para la interposición de los recursos ha que hubieren lugar. -PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y DÉJESE COPIA CERTIFICADA- Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de éste JUZGADO DÉCIMO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS, a los CUATRO (04) días del mes de NOVIEMBRE del año DOS MIL DIEZ (2010). Años 200° de la Independencia y 151° de la Federación. EL JUEZ NELSON GUTIERREZ CORNEJO. LA SECRETARIA. ABG. ERICA CENTANNI SALVATORE. En la misma fecha, siendo las OCHO Y CINCUENTA Y SIETE MINUTOS DE LA MAÑANA (08:57 a.m.), se publicó y registró la anterior decisión. LA SECRETARIA. ABG. ERICA CENTANNI SALVATORE.