TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO DECIMO TERCERO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS

AP31-V-2010-001997
(Sentencia Definitiva )
I
PARTES Y APODERADOS

DEMANDANTE ASUNDA LONGO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de Identidad Nº V- 11.918.154
DEMANDADO: CARLOS TORO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de las Cédula de Identidad Nº V-6.518.277.
APODERADOS DE LAS PARTES: por la parte actora, la abogado Anabel Rojas Ramírez, inscrito en el inpreabogado bajo el Nº 140.707, y por la parte demandada el abogado Miguel Eduardo Romero, inscrito en el inpreabogado bajo el Nº 110.620.
MOTIVO: Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento
II
PLANTEAMIENTO DE LA CONTROVERSIA
Se inicia el presente juicio en virtud del libelo de demanda interpuesto por la abogado Anabel Rojas Ramírez, inscrita en el inpreabogado bajo el Nº 140.707, quien actúa con el carácter de apoderadas judicial de la ciudadana ASUNDA LONGO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de Identidad Nº V- 11.918.154, tal y como consta instrumento poder consignado anexo al libelo marcado “A”
Como hechos constitutivos de la pretensión procesal sometida a consideración de este tribunal la parte actora indicó en su libelo que:
Consta de documento debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Trigésima Novena del Municipio Libertado, en fecha 01 de Agosto de 2008, anotado bajo el Nº 57, Tomo 197 de los Libros de Autenticaciones llevado por esa Notaria, que su representada y el ciudadano CARLOS TORO, suscribieron un contrato de arrendamiento sobre un inmueble identificado como un (01) apartamento destinado a vivienda signado con el Nº 12-D-21, que forma parte del inmueble denominado Conjunto Residencial El Trapiche, situado en la Urbanización Nueva Casarapa, Sector El Trapiche, Guarenas, Estado Miranda.
Que el termino de duración del referido contrato de arrendamiento era de 06 meses contados a a partir de la fecha de suscripción del referido contrato, esto es desde el día 1 de agosto de 2008 hasta el 1 de febrero de 2009, que sin embargo, el día 01 de febrero de 2009 ambas partes, por medio de documento privado, prorrogaron la vigencia del referido contrato por un plazo de 06 meses adicionales, a partir del 01 de febrero de 2009 hasta el 01 de agosto de 2009.
Que en fecha 15 de junio de 2009, ambas partes suscribieron un acuerdo privado, según el cual daban por finalizado el referido contrato de arrendamiento y establecieron la fecha de entrega del inmueble objeto del mismo para el día 01 de agosto de 2009, a solicitud de el arrendatario, en este caso el señor CARLOS TORO, anteriormente identificado.
Alega la parte actora que, el 16 de septiembre de 2009, intentó contra el ciudadano CARLOS TORO, demanda por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, cuyo cocimiento correspondió al Juzgado Vigésimo Primero de Municipio de esta Circunscripción Judicial, el cual en fecha 09 de Marzo de 2010, dictó sentencia definitiva declarando sin lugar la referida demanda, y pronunciándose sobre el fondo de la controversia en los siguientes términos:
“Con fuerza en los fundamentos precedentemente expuestos, este Juzgado Vigésimo Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, actuando en sede Civil, administrando justicia en nombre de la Republica Bolivariana de Venezuela declara:
Primero: que en el presente caso la relación arrendaticia ha tenido una duración de un (01) año, contado a partir del 1º de Agosto de 2008 hasta el 1º de agosto de 2009, fecha esta en que expiró el termino del acuerdo suscrito en fecha 1º de Febrero de 2009: en consecuencia, la prorroga legal del contrato de arr3endamiento celebrado entre las partes el 1 de agosto se encontraba trascurriendo para el momento de interposición de la presente demanda, conforme a lo previsto en el literal “a” del articulo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual se cumplió el 1º de Febrero de 2010.”
Que de acuerdo a los términos en que fue dicta la referida sentencia, la prorroga legal del contrato de arrendamiento venció en fecha 1º de Febrero de 2010, fecha en la cual el arrendatario, estaba obligado hacer entrega a la parte actora del inmueble objeto del contrato de autos, por así establecerlo la sentencia antes referida, la cual es del pleno conocimiento de la parte accionada, pero, que es el caso, que la hoy demandada ha incumplido con esa obligación.
Que en virtud de lo anteriormente expuesto, es por lo que acude ante este Juzgado, con fundamento en las normas contractuales y legales citadas, así como en la sentencia dictada por el Juzgado Vigésimo Primero de Municipio de esta Circunscripción Judicial, de fecha 09 de Marzo de 2010, a fin de demandar como en efecto demanda a l ciudadano CARLOS TORO, anteriormente identificado, para que convenga o a ello sea condenado por este Tribunal, en los pedimentos siguientes:
Primero: En dar cumplimiento al contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, al acuerdo de entrega, todo conforme a lo establecido en la sentencia dictada por el Juzgado Vigésimo Primero de Municipio de esta Circunscripción Judicial, en fecha 09 de Marzo de 2010, por vencimiento de la prorroga legal del contrato de arrendamiento, vencimiento que se produjo en fecha 1º de febrero de 2010 y como consecuencia de ello en hacer entrega a la parte actora el inmueble, constituido por un (01) apartamento destinado a vivienda signado con el Nº 12-D.21, que forma parte del inmueble denominado Conjunto Residencial El Trapiche, situado en la Urbanización Nueva Casarapa, Sector El Trapiche, Guarenas, Estado Miranda, totalmente desocupado de bienes y personas y en las mismas buenas condiciones en que el arrendatario lo recibió al contratar.
Segundo: En pagar por concepto de daños y perjuicios sufridos por su mandante, derivado de la indebida ocupación del inmueble antes identificado, la cantidad de Diez Mil Ochocientos Bolívares (Bs. 10.800,oo).
III
La demanda fue admitida por este despacho mediante auto de fecha 03 de Junio de 2010, y se acordó el emplazamiento a la parte demandada, constando que en fecha 22 de Junio de 2010 se libró compulsa a la parte demandada y se hizo entrega a la unidad de Coordinación de Alguacilazgo de lo Tribunales de Municipio con Sede en el Edificio José Maria Vargas.
En fecha 26 de Julio de 2010, el alguacil designando para llevar cabo la citación a la parte demandada, consignó diligencia mediante la cual deja constancia que se traslado al domicilio procesal de la parte demanda, siendo atendido por el ciudadano CARLOS TORO, quien firmó recibo citación.
En fecha 29 de Julio de 2010, la parte demandada consigno escrito de contestación oportunidad en la cual opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 8 del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil, para luego, con respecto al fondo, negar, rechazar y contradecir en forma pormenorizada la demanda interpuesta en su contra, esgrimiendo una serie de alegatos con los que pretende destruir la presunción de buen derecho de la demanda.
En fecha 12 de Agosto de 2010, parte actora consignó escrito de pruebas, siendo admitidas por este Juzgado en fecha en fecha 27 de Septiembre de 2010.
En fecha 28 de Septiembre de 2010, la parte actora consignó escrito de conclusiones, siendo agregadas por este Tribunal en fecha 05 de agosto de 2010, por lo que llegada la oportunidad para dictar sentencia, el tribunal una vez efectuado el estudio individual del expediente pasa a emitir su pronunciamiento previa las siguientes consideraciones:
1) Cuestión Previa ord. 8º.
La representación judicial de la parte demandada promovió la cuestión previa contemplada en el artículo 346, ordinal octavo, del Código de Procedimiento Civil, relativa a la existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un proceso distinto, para lo cual, entre otras consideraciones, indicó:
“… la ciudadana ASUNDA LONGO, parte actora en el presente juicio y suficientemente identificada en autos, instauro una demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento en contra del ciudadano CARLOS TORO, llevada por el Juzgado Vigésimo Primero de Municipio de esta Circunscripción Judicial, y fue dictada sentencia en fecha 09 de marzo de 2010, declarando sin lugar el recurso intentado de igual manera dicha sentencia fue apelada por la representación judicial de la ciudadana ASUNDA LONGO, anteriormente identificada, y en aquella oportunidad bajo los mismo argumentos esgrimidos hoy en el escrito libelar instauro aquella litis por lo que la presente oposición obedece a la cuestión prejudicial opuesta, que consiste en la existencia de un proceso distinto o separado que puede influir en la decisión de merito que se dictara e el juicio donde se opone… (omisis) .
… si en el Juzgado que le toque conocer el Recurso de Apelación interpuesto por la parte actora en la causa llevada en el Vigésimo Primero de Municipio de esta Circunscripción Judicial, contra la sentencia que le declaro sin lugar, la cual es en ambos efectos y que dicho tribunal en el supuesto declare con lugar dicha apelación se estaría en la presencia de un doble juzgamiento de mi patrocinado… “ .

Para decidir, se observa:
El ordinal octavo del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, al hacer referencia al instituto jurídico de la prejudicialidad, no hace más que hacer notar la posibilidad de considerar la modificación de la competencia por razón de conexión y continencia, en la que se supedita el resultado de un determinado juicio a las resultas de otro procedimiento judicial ya en curso, que involucre a las mismas partes en conflicto, pero con influencia determinante en el desenlace de la nueva reclamación judicial.
El concepto atinente a la prejudicialidad, ha sido muy debatido en la doctrina y en la legislación, al extremo de que el concepto y naturaleza de las cuestiones prejudiciales no ha sido definido de una manera precisa por los tratadistas, sino que se han dado diversas definiciones y clasificaciones que la confunden con las cuestiones puramente previas; haciéndose clasificaciones más o menos incompletas, lo cual es una demostración evidente de que es una materia difícil y compleja, y al mismo tiempo de suma importancia. En ese sentido, el autor Fernando Villasmil, en su obra Los Principios Fundamentales y las Cuestiones Previas en el nuevo Código de Procedimiento Civil, sostiene:

“…La octava cuestión previa, es la existencia de una Cuestión Prejudicial que deba resolverse en un proceso distinto. A propósito de esa cuestión previa, es útil y oportuno citar un fragmento del Maestro Borjas que admirablemente nos explica qué es la prejudicialidad: “En la legislación patria, aunque toda cuestión prejudicial es previa, no todas las cuestiones previas son prejudiciales. Lo que caracteriza a estas (a las cuestiones prejudiciales) es que no son como aquellas (las cuestiones previas), meros incidentes en una litis, sino que siendo por lo común la materia principal de un juicio y tener carácter y existencia propia hasta el punto de poder ser promovidas independientemente en un proceso separado, se encuentra tan íntimamente ligadas a la cuestión de fondo de otro juicio pendiente y son de tal modo inseparables de dicha cuestión, que exigen una decisión previa, porque de ella depende o a ella debe estar subordinada la decisión del proceso en curso. Plantea Borjas aquí, el problema de la prejudicialidad, que no tiene que ver con el tiempo, sino con la ligazón, con la vinculación entre dos asuntos que se tramitan por Tribunales distintos, hasta el extremo de que la decisión de uno es condición para la decisión del otro”. (Fin de la cita).

De igual manera, nuestro más Alto Tribunal, sobre el tema que nos ocupa, ha sostenido lo siguiente:

(omissis) “…la existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un proceso distinto exige: a) La existencia efectiva de una cuestión vinculada con la materia de la pretensión a ser debatida ante la jurisdicción civil; b) Que esa cuestión curse en un procedimiento judicial distinto de aquél en que se ventilará dicha pretensión, y c) Que la vinculación entre la cuestión planteada en el otro proceso y la pretensión reclamada en el presente proceso influya de tal modo en la decisión de ésta, que sea necesario resolverla con carácter previo, a la sentencia del juez civil, sin posibilidad de desprenderse de aquélla. (Vid. Sentencias de la Sala Político Administrativa de 9 de octubre de 1997, 28 de mayo de 1998 y 10 de junio de 1999, entre otros numerosos fallos).
En el caso concreto si bien es cierto que está demostrada la existencia de un procedimiento administrativo, esta clase de procedimiento no constituye de acuerdo con la jurisprudencia pacífica y reiterada de este alto tribunal, una cuestión prejudicial que deba resolverse en un “proceso distinto”, pues para que se declare procedente esta cuestión previa y que el proceso continúe su curso hasta llegar al estado de sentencia y se suspenda hasta tanto que se resuelva la cuestión prejudicial que deba influir en él, es necesario que se trate de una controversia tramitada ante otro tribunal, cuya decisión con efectos de cosa juzgada debe influir en forma determinante en la decisión final a dictarse, lo cual no es el caso, porque lo pendiente es un procedimiento administrativo, razón por la cual esta Sala considera que no existe tal prejudicialidad que deba resolverse en un proceso distinto…” (Sentencia Nº APTEC323 dictada en fecha 14 de mayo de 2003 por el Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Social).

De lo expuesto, es de concluir que la prejudicialidad está referida al examen previo a la sentencia principal, se trata de un antecedente necesario de la decisión de mérito, porque influye en ella y la decisión depende de aquélla, es decir, están referida a la pretensión, en la cual han de influir. La cuestión prejudicial tiende a anular la pretensión y funciona como una forma de resistencia u oposición a ésta cuya resolución depende estrechamente de aquélla, por lo que debe tenerse presente lo que dispone el artículo 51 del Código de Procedimiento Civil, que es del tenor siguiente:

Artículo 51.- “Cuando una controversia tenga conexión con una causa ya pendiente ante otra autoridad judicial, la decisión competerá a la que haya prevenido.
La citación determinará la prevención.
En el caso de continencia de causas, conocerá de ambas controversias el Juez ante el cual estuviere pendiente la causa continente, a la cual se acumulará la causa contenida”.

Al aplicar estos conceptos al caso que nos ocupa, tenemos que la parte demandada pretende establecer una cuestión prejudicial derivada de una demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento, que involucra a las mismas partes hoy en conflicto por el mismo inmueble de autos .
Esa demanda, fue conocida en primera instancia por el Juzgado Vigésimo Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas que, mediante decisión de fecha 09 de marzo de 2010 se inclinó por desechar esa pretensión, frente a cuya decisión el hoy accionante interpuso formal recurso de apelación, conocido por el Juzgado Superior Quinto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de cuya actividad la parte demandada fundamenta la cuestión previa que nos ocupa al considerar que ese recurso, al no haberse decidido por el tribunal de alzada , pudiera influir sobre el merito de este asunto en vista que , conforme aduce , ese proceso fue instaurado conforme los mismos argumentos que sustentan el presente juicio.
Ahora bien, la representación judicial de la parte actora trajo durante el lapso probatorio copias fotostáticas no cuestionadas por su contraparte, de la diligencia estampada en fecha 28 de abril de 2010 consignada en el expediente no 9717 de la nomenclatura del Tribunal Superior Quinto de esta Circunscripción Judicial , de la que se evidencia el desistimiento del recurso de apelación interpuesto por la hoy demandante contra el fallo adverso a sus particulares intereses, y la decisión de ese tribunal de fecha 30 de abril de 2010, por medio de la cual homologa ese desistimiento, lo que implica considerar que no existe ningún asunto pendiente que pueda propiciar la declaratoria de prejudicialidad en la forma invocada por la mandataria judicial de la parte demandada, pues con ese desistimiento la hoy demandante se conformó con los términos del fallo proferido por el tribunal ad quo.
Sobre la base de las anteriores consideraciones, se juzga la improcedencia de la cuestión previa que nos ocupa y así será establecido en el dispositivo de este fallo. Así se decide.
I
DEL FONDO DE ESTE ASUNTO
En la oportunidad de la contestación a la demanda, la parte demandada adujo:

Primero: Niego, rechazo y contradigo que del acuerdo privado suscrito por ambas partes en fecha 15 de junio de 2009, el cual consignó la quejosa marcado “D”, en su escrito recursivo, queda evidenciado que mi representado haya decidido NO hacer uso de la prorroga legal establecida en el Articulo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que si se examina el instrumento privado, de allí no se desprende lo que esta arguyendo la demandante, el presente caso es una de las situaciones en las que el arrendador de manera sinuosa y artera, valiéndose de su posición de fortaleza frente al inquilino, pretende desconocer derechos sociales irrenunciables, tales como la prórroga legal a la que tiene derecho la parte demandada como arrendatario del inmueble constituido por un apartamento signado con el Nº 12-D-21, ubicado en la Urbanización Nueva Casarapa, Sector El Trapiche, Guarenas, Estado Miranda (…omisis…) .

Segundo: Niego , rechazo y contradigo que mi defendido haya incumplido con el contrato de arrendamiento celebrado con la demandante en cual acompaño con su libelo de demanda marcado con la letra ¡”B” , de igual forma, niego , rechazo y contradigo que mi representado haya incumplido “LA PORROGA” del contrato de arrendamiento primigenio el cual acompañó con su escrito recursivo marcado con al letra “C” . Ciudadana Juez, como explique en el punto Primero de la presente contestación, del “Acuerdo Privado”, que consigno la demandante en su escrito recursivo marcado “D” no se desprende el modo alguno, la renuncia del derecho a la prorroga legal de mi defendido, solo establece la terminación de un contrato bilateral sinalagmático perfecto suscrito entre la demandante y mi representado, asunto que ya de poder si había resuelto el contrato de arrendamiento y su prórroga ya identificados, por lo que niego que mi representado tenga que entregar el inmueble, ya que la parte demandada hasta ahora no ha hecho uso de la facultad que le otorga el Articulo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios de manera facultativa para el y que inexorablemente hace las pretensiones de la para actora infundadas y así pide se declare.

Tercero: Niego, rechazo y contradigo que mi representado tenga que pagar por concepto de daños y perjuicios supuestamente sufridos por la parte actora, bajo el falso argumento de la indebida ocupación del inmueble legalmente arrendado a mi mandante y que estimo en la cantidad de Diez Mil Ochocientos Bolívares (Bs 10.800,oo), lo cual deduce la demandante que supuestamente equivale a la suma de Cien Bolívares (Bs 100,oo) diarios desde el día 2 de Febrero de 2010, hasta el día 20 de Mayo de 2010, conforme a la cláusula Décima Segunda del contrato de autos, se niega, rechaza y contradice que mi patrocinado tenga que pagar dicha cantidad motivado a que simplemente los extremos de la cláusula décima Segunda, la cual arguye la demandante no se han cumplido sus extremos allí establecidos para que la parte demandada tenga que resarcir con dicha cláusula penal a la parte actora, motivado a el NO ejercicio por arte del arrendatario hoy demandado, del derecho irrenunciable a la prorroga legal, lo que no da por terminado la relación arrendaticia y que solo obliga a la parte demandada solo a pagar el alto costo del canon de arrendamiento establecido por las partes el cual asciende a la cantidad de Dos Mil Trescientos Veinte Bolívares Exactos (Bs. 2.320,oo) mensuales por un apartamento de setenta y cuatro metros cuadrados (74mys2)

Cuarto: Niego, rechazo y contradigo que mi representado tenga que pagar por concepto de daños y perjuicios supuestamente sufridos por la hoy quejosa alegando falsamente una “indebida ocupación del inmueble”, establecidos por la cantidad de Cien Bolívares (Bs. 100,oo) diarios desde el 21 de Mayo de 2010 hasta la entrega real y efectiva del inmueble, lo niego, rechazo y contradigo ciudadana Juez por que la relación arrendaticia no se ha terminado ya que como indique anteriormente por la parte demandada no ha ejercido el derecho irrenunciable a la prorroga legal consagrada en el articulo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo que no da por terminado la relación arrendaticias ya que solo obliga a mi representado solo a pagar el canon de arrendamiento establecido por las partes de mutuo acuerdo. Ciudadana Juez , mi representado CARLOS LUIS TORO DELGADO antes identificado , en sui carácter de arrendatario no ha dejado de pagar a partir del mes de Agosto los cánones de arrendamiento correspondientes, pues el, ante negativa de su arrendador la ciudadana ASUNDA LONGO, anteriormente identificado de recibir el pago del canon de arrendamiento correspondiente al mes de Agosto, Septiembre, Octubre y Noviembre del presente año y a los fines de no incurre en mora, lo que conlleva a su vez a tener que pagar daños y perjuicios, se vio en la necesidad de realizar el procedimiento consignatario, y consignar por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de l Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, bajo el expediente Nº 20091389, de fecha de consignación 3 de Agosto de 2009, por la cantidad exacta de cánones de arrendamiento pactados en la prorroga del contrato, así como la debida notificación mediante telegrama emanado del Tribunal del consignación antes identificado, y los recibos de deposito en el Banco Industrial de Venezuela, cuya beneficiaria es la hoy parte actora, correspondiente a los meses de Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre del año 2009, así como las copias simples de los recibos de deposito de cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Enero, Febrero, Marzo Abril, Mayo y Junio del año 2010. Con lo cual se denota que no habido ninguna ocupación ilegal del inmueble arrendado no que se hayan ocasionado daños y perjuicios a la hoy demandante, en virtud de seguir vigente la relación arrendaticia así como no haber incumplido el contrato y su prorroga legal pactado por las partes y de igual manera quedar ya el contrato de arrendamiento con el carácter de indeterminado por haber cobrado la hoy demandante dichos canones desde la fecha de vencimiento del contrato hasta hoy y mi defendido no habérsele impuesto de la prorroga legal de ley por parte de la demandante y dueña del inmueble.”

Al analizar detenidamente lo ocurrido en la oportunidad de la litis contestación, advierte el Tribunal que las partes hoy en conflicto no discuten la naturaleza del nexo contractual que les vincula, pues ellas admiten, sin equívoco alguno, que las relaciones de índole negocial entre ellas existente derivan de un contrato de arrendamiento, que es el mismo incorporado por la actora a su libelo como instrumento fundamental de la pretensión deducida, autenticado ante la la Notaria Publica Trigésima Novena del Municipio Libertado, en fecha 01 de Agosto de 2008, anotado bajo el Nº 57, Tomo 197 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, cuyo recaudo no fue objetado en la forma legal por la parte demandada.
En ese sentido, el artículo 1.579 del Código Civil define el arrendamiento como un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla, lo que deriva en considerar que estemos en presencia de una modalidad contractual que se formaliza con el simple consentimiento de las partes, legítimamente manifestado, pues las partes son, precisamente, las llamadas a establecer y determinar el elemento de causa necesario para el logro particular de sus respectivos intereses, lo que, en definitiva, se adecua, en los términos plasmados por el artículo 1.159 eiusdem, al principio de ley que tiene entre las partes el contrato celebrado con sujeción a las exigencias consagradas en nuestro ordenamiento jurídico, en cuyo supuesto el inicio y fin de la relación contractual de que se trate sólo es posible, en principio, en la medida que las mismas partes así lo decidan, y cuando ello no fuere posible, debe acudirse a las causales expresamente establecidas en la ley para tal fin.
Siendo esto así, se observa que el objeto de la pretensión procesal sometida a la consideración de este Tribunal, persigue obtener una declaratoria judicial orientada a que se considere la terminación del contrato de arrendamiento que vincula a las partes hoy en conflicto, a cuyos efectos la mandataria judicial de la parte actora indicó que mediante decisión de fecha 09 de Marzo de 2010 el Juzgado Vigésimo Primero de Municipio de esta Circunscripción Judicial, dictó sentencia en el juicio que por cumplimiento de contrato instaurara por ante ese tribunal en contra del ciudadano CARLOS TORO, declarando sin lugar la referida demanda, en cuyo pronunciamiento el aludido tribunal, consideró que la relación arrendaticia ha tenido una duración de un (01) año, contado a partir del 1º de Agosto de 2008 hasta el 1º de agosto de 2009, fecha esta en que expiró el termino del acuerdo suscrito en fecha 1º de Febrero de 2009: en consecuencia, la prorroga legal del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes el 1 de agosto se encontraba trascurriendo para el momento de interposición de la presente demanda, conforme a lo previsto en el literal “a” del articulo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual se cumplió el 1º de Febrero de 2010.”
Aduce la parte demandante que, de acuerdo a los términos en que fue dicta la referida sentencia, la cual se encuentra definitivamente firme gozando por tanto de la autoridad de Cosa Juzgada, la prorroga legal del contrato de arrendamiento venció en fecha 1º de Febrero de 2010, fecha en la cual el arrendatario estaba obligado hacer entrega a la parte actora del, inmueble objeto del contrato de autos y que no ha cumplido con esa entrega.
De lo expuesto, se hace necesario considerar que la importancia de las decisiones proferidas por los operadores de justicia en el ámbito de sus respectivas competencias, tiene la virtud de contener la fijación de los hechos y, por lo tanto, la determinación de la causa real, específica y verdadera de los sucesos narrados por los intervinientes de la contienda judicial de que se trate. por ende, esas decisiones deben ser valoradas y estimadas no como prueba, sino en virtud del carácter de cosa juzgada que tales decisiones revisten como expresión de la soberanía del Estado en la dilucidación de conflictos entre partes, pues dotadas tales decisiones del carácter de cosa juzgada formal dentro de un determinado juicio, resulta forzoso tener por cierta e inmutable la fijación de los hechos plasmados en dichas decisiones a los fines de declarar el derecho, pues ningún sentido tiene dar carácter de inmutabilidad a los efectos y mandatos de derecho de la decisión pasada en autoridad de cosa juzgada, si los hechos allí fijados y establecidos por autoridades judiciales legítimamente constituidas pudieran desconocerse alegremente, y luego modificarse y hasta contradecir las razones de hecho y de derecho en que tal o tales dispositivos se fundamentan.

En ello radica, precisamente, el instituto jurídico de la cosa juzgada, consagrado en el artículo 1.395, ordinal tercero, del Código Civil y su correlativo adjetivo plasmado en el artículo 273 del Código Civil, pues la eficacia de esa presunción legal no solamente dispensa de prueba a quien la alega en su favor, sino que además establece el carácter vinculante que ella tiene entre las partes en todo proceso futuro, pues:

(omissis) “…la eficacia de la autoridad de la cosa juzgada, según lo ha establecido la doctrina de este máximo tribunal en numerosas oportunidades (Vid., entre otras, s. SCC-C.S.J. de 21-02-90), se traduce en tres aspectos: a) inimpugnabilidad, según la cual la sentencia con autoridad de cosa juzgada no puede ser revisada por ningún juez cuando ya se hayan agotado todos los recursos y demás medios de impugnación que confiera la ley, incluso el de invalidación (non bis in eadem). A ello se refiere el artículo 272 del Código de Procedimiento Civil, aplicable por la remisión que hace el artículo 21 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia; b) Inmutabilidad, según la cual la decisión no es atacable indirectamente, por cuanto no es posible la apertura de un nuevo proceso sobre el mismo tema; no puede ningún otro juez modificar los términos de un acto jurisdiccional pasado con autoridad de cosa juzgada; y, c) Coercibilidad, que consiste en la eventualidad de ejecución forzada en los casos de actos decisorios de condena; esto es, “la fuerza que el derecho atribuye normalmente a los resultados procesales” se traduce en un necesario respeto y subordinación a lo dicho y hecho en el proceso…” (Sentencia nº 2048, de fecha 27 de noviembre de 2.006, dictada por el Tribunal Supremo de Justicia en Sala Constitucional, recaída en el caso de INVERSIONES I.N.H.,c.a.).

Ahora bien, para decidir resulta indispensable transcribir la sentencia proferida por el aludido Juzgado Vigésimo Primero de Municipio de esta Circunscripción Judicial, el cual motivó su decisión en los siguientes términos:
“Del análisis realizado a las alegaciones formuladas por las partes y las pruebas aportadas al proceso, el Tribunal para decidir observar que de acuerdo con el planeamiento de la litis, la demandante pide el cumplimiento del contrato de arrendamiento que venció en fecha 1º de Agosto de 2009, vale decir, la entrega del inmueble arrendado en virtud a que el contrato original celebrado en fecha 1º de Agosto de 2.008 fue prorrogado en fecha 1º de Febrero de 2.009, por seis (06) meses mas, y conforme a dicha prorroga debería entregarse el inmueble al culminar la misma, alegando que el demandado mediante dicho acuerdo renunció al disfrute de la prorroga legal establecida en el Articulo 38 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
“La parte demandada alegó no haber renunciado al derecho de prorroga legal mediante el acuerdo firmado en fecha 1 de Febrero de 2.009 de tal manera que la relación que existe desde el 1º de Agosto de 2.008, fecha en que se inicio la relación arrendaticia entre las partes, sin que pueda incidir en ella la fecha de la prorroga del mismo como lo pretende hacer valer la parte actora, por imperio del Articulo 7 del Decreto con rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; de los que se concluye sin lugar a dudas que la relación de arrendamiento existen ente las partes es de un (01) año, contado a partir del 1º de Agosto de 2.008 hasta el 1º de Agosto de 2.009, fecha esta en que expiró el término del contrato de arrendamiento, tal y como lo señala el acuerdo suscrito en fecha 1º de Febrero de 2.009. Así se decide.
Ahora bien, acordado como ha sido por las partes de no continuar con la relación de arrendamiento, lo procedente en este caso es la aplicación del literal “a” del Artículo 39 eiusdem (…omisis…)
En consecuencia, la prorroga legal del contrato cuyo cumplimiento es la causa petendi de la demanda, debió verificarse el día 1º de Febrero de 2.010 con estricta sujeción de las disposiciones contenidas en el Literal “a” del Articulo 38 eiusdem y en el Articulo 40 ebídem; de tal manera que la fecha de interposición de la presente demanda se encontraba transcurriendo el lapso de la prorroga legal del contrato y así debe ser declarado. Así se decide”.
En la dispositiva de esa decisión ese tribunal dispuso que:
PRIMERO: en el presente caso la relación arrendaticia ha tenido una duración de un (1) año, contado a partir del 1º. de agosto de 2008 hasta el 1º. de agosto de 2009; en consecuencia, la prorroga legal del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes el 1º. de agosto de 2008 se encontraba transcurriendo para el momento de la interposición de la presente demanda , conforme lo previsto en el literal “a” del articulo 38 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual se cumplió el 1º. De febrero de 2010”

Del texto trascrito de esa decisión y del contenido de la misma que se evidencia de las copias certificadas no impugnadas por la parte demandada, consignadas por la parte acto anexas a su escrito libelar , se evidencia que por ante el Juzgado Vigésimo Primero de Municipio de esta Circunscripción Judicial, cursó demanda por cumplimiento de contrato entre las mismas partes contendientes en el presente juicio, sobre el mismo contrato de arrendamiento que las vincula sobre el inmueble constituido un (01) apartamento destinado a vivienda signado con el Nº 12-D-21, que forma parte del inmueble denominado Conjunto Residencial El Trapiche, situado en la Urbanización Nueva Casarapa, Sector El Trapiche, Guarenas, Estado Miranda. Se evidencia además, que ese tribunal emitió un verdadero pronunciamiento con autoridad de cosa juzgada respecto del verdadero lapso de prorroga legal que para el momento de la introducción de aquella demanda afectaba el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes y que es el mismo acompañado a los autos como fundamento de la demanda que nos ocupa. Aquella sentencia dictada por el Juzgado Vigésimo Primero de Municipio de esta Circunscripción Judicial, concluyó con la declaratoria sin lugar de la demanda por considerar que la prorroga legal del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes el 1 de agosto se encontraba trascurriendo para el momento de interposición de esa demanda, conforme a lo previsto en el literal “a” del articulo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, considerando que la misma había fenecido el 1º de Febrero de 2010. Esa circunstancia de hecho que dio por cierta la decisión proferida por ese juzgado adquirió inmutabilidad, y la misma no puede ser revisada ni modificada por este Tribunal, más por el contrario, siendo esa circunstancia el fundamento con el que se pretende hacer valer el derecho invocado en este juicio, solo le resta al tribunal determinar los elementos de procedencia de la petición actora con base a esa circunstancia, motivo por el cual, la principal defensa de la parte demandada debe ser desechada, ya que por otra parte, los argumentos con que se pretende desvirtuar los alegatos de la parte actora aluden a las mismas circunstancias que fueron examinadas por el aludido Juzgado en esa decisión . Así se decide.
Ahora bien, la especial legislación inquilinaria vigente estima de significativa consideración en beneficio del arrendatario, la concesión de un tiempo prudencial, acorde con la duración del arrendamiento, para que el inquilino adopte todas las previsiones que estime necesarias por manera que no se vea expuesto a un desalojo arbitrario por parte de su arrendador y, por ende, ser despedido tempestivamente en el goce de la cosa arrendada, y es en tales circunstancias que se erige el instituto jurídico de la prórroga legal, consagrado en el artículo 38 y siguientes del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo cual comporta considerar la existencia de una extensión del contrato de arrendamiento, destinada, como se dijo, a que el arrendatario pueda mudarse fácilmente, cuya prolongación en el tiempo se deriva del uso ultra convencional del arrendamiento de que se trate.
En el sentido expuesto, la decisión del Juzgado Vigésimo Primero de Municipio de esta Circunscripción Judicial, consideró que esa extensión ultra convencional del contrato se había verificado el 01 de febrero de 2010 con estricta sujeción de las disposiciones contenidas en el Literal “a” del Articulo 38 eiusdem y en el Articulo 40 ebídem; lo cual resulta del computo efectuado por ese tribunal respecto de los distintos lapsos previstos contractualmente por la partes , en el sentido que , si la partes previeron un lapso inicial de vigencia del contrato, por seis meses desde el 01 de agosto de 2008 al 01 de febrero de 2009 , y luego fue prorrogado convencionalmente el mismo, por un lapso igual hasta el 01 de agosto de 2009, según consta de documento privado de fecha 01 de febrero de 2009 que quedó reconocido en autos de conformidad con el articulo 144 del Código de Procedimiento Civil , es evidente que conforme lo dispone el aludido articulo 38 literal a), ese contrato se prorrogó por el lapso de seis meses más, feneciendo esa prorroga el día 01 de febrero de 2010 , por lo que a partir de esa fecha, una vez verificada la conclusión del plazo gracioso y de rango proteccionista concebido por el legislador en beneficio del inquilino, sin que éste hubiere cumplido con su obligación de restituir el inmueble que le fuera cedido bajo ese régimen legal, nace para el arrendador su indiscutible derecho a exigir en sede jurisdiccional el cumplimiento de específicas obligaciones emergentes derivadas del contrato de arrendamiento, referidas, sin duda, a la ejecución del contrato ya cumplido y, por ende, propender a la entrega del bien objeto del contrato de arrendamiento.
Respecto al argumento esgrimido por la parte demandada, para que se considere que el contrato de arrendamiento accionado lo es a tiempo indeterminado, no comparte quien aquí decide la tesis sustentada por la parte demandada para oponerse a las pretensiones de la parte actora, pues la tácita reconducción a que alude el artículo 1.600 del Código Civil implica considerar la existencia de una conducta que, imputable a los contratantes, sea capaz de introducir cambios sustanciales en la naturaleza intrínseca del contrato de arrendamiento, no bastando para ello que el inquilino hubiere quedado en posesión del inmueble arrendado a la expiración del tiempo estipulado en el contrato, sino que para ello se hace necesario ponderar la actitud tolerante del arrendador, y que las mismas partes sigan acometiendo el cumplimiento de las distintas prestaciones derivadas del mismo contrato que ellas estimaron como finalizado, lo que en el presente caso no se ha verificado, pues al revisar detenidamente las presentes actuaciones no se infiere que con posterioridad a la fecha prevista para la culminación del plazo de la prórroga legal, la arrendadora hubiere recibido de su arrendatario pagos por concepto de cánones de arrendamiento; más bien, por el contrario, la demanda iniciadora de las presentes actuaciones fue presentada para su distribución el día 20 de mayo de 2010, es decir, aproximadamente tres meses después de haber concluido el término de la prórroga legal reconocida al arrendatario, lo que explica la firme voluntad de la arrendadora en no mantener la vigencia de aquel nexo contractual, y de exigir la ejecución del contrato ya cumplido en los términos expresados por el artículo 1.167 del Código Civil.
En razón de lo expuesto, no habiéndose detectado en los autos del expediente ningún motivo que conduzca a establecer la veracidad de los hechos aducidos por el demandado en su contestación, es de concluir que la demanda iniciadora de las presentes actuaciones debe prosperar, y así se decide en conformidad a lo dispuesto en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, dada la plena prueba de la misma. Así se establece.

III
DECISIÓN
Sobre la base de las consideraciones anteriormente expuestas, este Tribunal Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:
1.- SIN LUGAR la cuestión previa promovida por la representación judicial de la parte demandada en la oportunidad de la litis contestación, contenida en el artículo 346, ordinal octavo, del Código de Procedimiento Civil.
2.- CON LUGAR la demanda interpuesta por la ciudadana ASUNDA LONGO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de Identidad Nº V- 11.918.154..
En consecuencia, se condena a la hoy demandada a:
1. Dar cumplimiento al contrato de arrendamiento anexo al libelo de la demanda como instrumento fundamental de la pretensión procesal deducida por la actora, autenticado por ante la Notaria Publica Trigésima Novena del Municipio Libertado, en fecha 01 de Agosto de 2008, anotado bajo el Nº 57, Tomo 197 de los Libros de Autenticaciones llevado por esa Notaria, lo cual debe verificarse mediante la entrega del bien inmueble objeto de la convención locativa, constituido por un inmueble identificado como un (01) apartamento destinado a vivienda signado con el Nº 12-D-21, que forma parte del inmueble denominado Conjunto Residencial El Trapiche, situado en la Urbanización Nueva Casarapa, Sector El Trapiche, Guarenas, Estado Miranda, cuyo inmueble deberá ser restituido a la parte actora, libre de bienes y personas, en las mismas buenas condiciones en que declaró recibirlo la arrendataria al momento de contratar.
2. Así mismo, se le condena a pagar por concepto de indemnización por daños y perjuicios derivados de la indebida ocupación del inmueble antes identificado, la cantidad de Diez Mil Ochocientos Bolívares (Bs. 10.800,oo) , equivalentes a la suma de Cien Bolívares (Bs. 100) diarios desde el día 2 de febrero de 2010 hasta el día 2º de mayo de 2010 , conforme la cláusula segunda del contrato, así como, aquellas cantidades que se generen por el mismo concepto, desde el 21 de mayo de 2010 hasta la definitiva ejecución de este fallo , calculados a la misma cantidad de Cien Bolívares (Bs. 100,oo) diarios
3.- De conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se le imponen costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida en este juicio.
Dado, sellado y firmado en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, al primer (1º.) día del mes de noviembre de dos mil diez. Años: 200º de la Independencia y 151º de la Federación.
Regístrese y publíquese.
Déjese copia.
La Juez,

Dra. MARÍA AUXILIADORA GUTIÉRREZ.
La Secretaria

Abg. DILCIA MONTENEGRO.

En esta misma fecha, siendo las 11 p.m., se registró y publicó la anterior sentencia, dejándose copia certificada de la misma en el archivo del Tribunal, a los fines indicados por el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

La Secretaria,