REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
EL JUZGADO DÉCIMO OCTAVO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Años: 200° y 151º

EXP. No. AP31-V-2010-004086

DEMANDANTE: GLADYS TERESA MOLINA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, de estado civil soltera, titular de la cédula de identidad Nro.- V.-9.396.479, representada por VIACNEY VITALI MARCHANDET, venezolana, mayor de edad, de estado civil soltera, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nro.- V9.419.449, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro.- 73.168.

DEMANDADA: ZORAIDA MARGARITA REYES CABELLO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V.-7.954.592.

MOTIVO: DESALOJO.

En el libelo de la demanda la Apoderada de la parte actora alego:

“…..Mi Representada, ciudadana GLADYS TERESA MOLINA plenamente identificada, celebró con la ciudadana ZORAIDA MARGARITA REYES CABELLO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V.-7.954.592, Contrato de Arrendamiento Verbal, el pasado quince (15) de Octubre de 2006, el cual tiene por objeto un inmueble propiedad de mi representada, según se desprende de Documento de Propiedad debidamente Protocolizado por ante el Registro Inmobiliario Tercero Circuito Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha catorce (14) de Noviembre de 2005, quedando inscrito bajo el N° 46, Tomo: 31, Protocolo Primero, constituido por un apartamento destinado a vivienda principal, distinguido con las siglas 1-C, situado en la planta piso 1, del edificio N° 39, del sector 8B del CONJUNTO PARQUE RESIDENCIAL TERRAZAS DE LA VEGA, ubicado en la parroquia la vega, Municipio Libertador del Distrito Capital…….
De los acuerdos verbales entre las partes contratantes, se establecieron lo siguiente:
1.- TÉRMINO DE DURACIÓN: Seis (6) meses fijo, a partir del 15/10/2006.
2.- PENSION ARRENDATICIA: Estableciendo como Canon de Arrendamiento mensual, a razón de MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs.1.000,00), pagaderos de forma puntual, por adelantado, dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes, a la Cuenta Corriente N° 0102-0161-61-0100039713, Banco de Venezuela, a nombre de la propietaria ciudadana GLADYS MOLINA, ………..
3.-CLAUSULA PENAL: Se estableció entre las partes contratantes, que si existiera retardo o demora en la entrega del inmueble una vez finalizada la prorroga legal que diera fin a la relación arrendaticia y/o fuera devenida por el atraso en los pagos que por concepto de canon de arrendamiento estipularan, una suma de dinero equivalente al diez por ciento (10%) del canon de arrendamiento que rigiera para el momento de la solicitud, por cada día de atraso y/o mora, como estimación únicamente a los daños y perjuicios que pudieren generarse por su retraso y/o mora. (Fecha está que comienza a regir a partir del mes de abril del presente año).
4.- CARÁCTER INTUITO PERSONAE: La Arrendataria se comprometió, que bajo ningún concepto, podría ceder, traspasar ni subarrendar en forma alguna, el aludido inmueble.
5.-SERVICIOS: Se convino en que sería por cuenta de La Arrendataria, los pagos de los servicios públicos y privados que de forma directa o indirecta generara el inmueble dado en arrendamiento, incluso las cuotas condominiales del apartamento. Hasta la fecha existe una deuda condominial de (Bs. 3.490,30) correspondiente del mes 12/2008 hasta el mes 09/2010.
CAPITULO II
OBJETO DE LA PRETENSION
En el caso que nos ocupa ciudadano Juez, la ciudadana ZORAIDA MARGARITA REYES CABELLO, plenamente identificada, adeuda a mi mandante GLADYS TERESA MOLINA, parte actora en la presente demanda, la cantidad de OCHO MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs.- 8.000,00), suma esta líquida y exigible, por concepto de pagos de cánones de arrendamientos vencidos y no cancelados del apartamento distinguido con las siglas 1-C, situado en la planta piso 1, del edificio N° 39, del sector 8B del CONJUNTO PARQUE RESIDENCIAL TERRAZAS DE LA VEGA, ubicado en la parroquia la vega, Municipio Libertador del Distrito Capital, lo que equivale a OCHO (8) mensualidades de cánones de arrendamientos no cancelados correspondiente a los meses de MARZO, ABRIL, MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE Y OCTUBRE de 2010, a razón de MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs.-1.000,00) por cada mes, el cual debía la Arrendataria, depositar de forma mensual, consecutiva y oportuna en la Cuenta Corriente N° 0102-0161-61-0100039713 del Banco de Venezuela, a nombre de Gladys Molina, dichos cánones de arrendamiento, según lo acordado verbalmente entre las partes y no lo hizo.
De igual forma se sustenta el fundamento de derecho de lo aquí demandado en los artículos 1.264; 1.271; 1.273; 1.291; 1.295 y 1.297 del Código Civil, y en el artículo 881 del Código de Procedimiento Civil, así como los artículos 585, 588 ejusdem……..

CAPITULO IV
PETITORIO
1. Infructuosas como han sido todas las gestiones pertinentes para lograr de forma extrajudicial el pago de la suma aquí demandada por la hoy demandada y vista la omisión de la ciudadana ZORAIDA MARGARITA REYES CABELLO, ya identificada, en cancelar de forma mensual, consecutiva y oportuna el pago de la cantidad ADEUDADA por concepto de las cancelaciones de los cánones de arrendamientos vencidos y no cancelados, ya señalados, convirtiéndose en una conducta temeraria para con mi defendida, es por lo que ocurro ante su competente autoridad para demandar como formalmente demando por DESALOJO, basado en la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, Artículo 34, Ordinal “A” y en el Artículo 881 del Código de Procedimiento Civil, (PROCEDIMIENTO BREVE) a la ciudadana ZORAIDA MARGARITA REYES CABELLO, previamente identificada, inquilina del Apartamento destinado a vivienda principal, distinguido con las siglas 1-C, situado en la planta piso 1, del edificio N° 39, del sector 8B del CONJUNTO PARQUE RESIDENCIAL TERRAZAS DE LA VEGA, ubicado en la parroquia la vega, Municipio Libertador del Distrito Capital, cuyas características, linderos y medidas y demás determinaciones constan en el documento de propiedad citado anteriormente y debidamente consignado marcado con la letra “B” , para que convenga o en su defecto sea condenado por este Tribunal a pagar la cantidad de OCHO MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs. 8.000,00) por concepto de cánones de arrendamientos vencidos y no cancelados, que a continuación se señalan: MARZO, ABRIL, MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE y OCTUBRE del presente año 2010.
2. Solicitamos sea condenada a entregar a nuestra representada, el bien inmueble objeto del presente juicio plenamente identificado, libre de bienes y personas de forma inmediata.
3. Solicitamos se condene a la demandada a pagar a nuestra mandante, la suma adeudada por concepto de cánones de arrendamientos vencidos y no pagados el cual asciende a la cantidad de OCHO MIL DOSCIENTOS BOLIVARES EXACTOS (Bs.-8.000,OO) y que sean estimados aquellos que se vencieran por el transcurso del presente juicio hasta su definitiva culminación.
4. Igual forma solicitamos respetuosamente, que sea condenada la demandada a cancelar lo establecido de forma verbal, como CLAUSULA PENAL, del aludido Contrato de Arrendamiento, por concepto de daños y perjuicios ocasionados por su incumplimiento a nuestro mandante hasta la terminación definitiva del presente juicio.
5. Que sea condenada a pagar los costos y costas procesales que se originen en el presente litigio.
6. En el DESALOJO del bien inmueble que viene ocupando en su condición de arrendataria plenamente identificado en autos y lo entregue libre de bienes y de personas y en el mismo buen estado de uso y condiciones en que lo recibió al momento de la celebración de la convención verbal. Así con también entregue las solvencias de todos y cada uno de los servicios públicos y privados que de forma directa o indirecta debía cubrir, de acuerdo al compromiso asumido por la aquí demandada….” (Negrillas del Tribunal)


Ahora bien, a los fines del Tribunal pronunciarse sobre la admisión de la presente demanda hace las siguientes observaciones:
La Apoderada de la parte actora alega la existencia de un contrato verbal, pero al mismo tiempo, dice que en ese contrato verbal se acordó lo siguiente:
“…De los acuerdos verbales entre las partes contratantes, se establecieron lo siguiente:
1.- TÉRMINO DE DURACIÓN: Seis (6) meses fijo, a partir del 15/10/2006.
2.- PENSION ARRENDATICIA: Estableciendo como Canon de Arrendamiento mensual, a razón de MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs.1.000,00), pagaderos de forma puntual, por adelantado, dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes, a la Cuenta Corriente N° 0102-0161-61-0100039713, Banco de Venezuela, a nombre de la propietaria ciudadana GLADYS MOLINA, ………..
3.-CLAUSULA PENAL: Se estableció entre las partes contratantes, que si existiera retardo o demora en la entrega del inmueble una vez finalizada la prorroga legal que diera fin a la relación arrendaticia y/o fuera devenida por el atraso en los pagos que por concepto de canon de arrendamiento estipularan, una suma de dinero equivalente al diez por ciento (10%) del canon de arrendamiento que rigiera para el momento de la solicitud, por cada día de atraso y/o mora, como estimación únicamente a los daños y perjuicios que pudieren generarse por su retraso y/o mora. (Fecha está que comienza a regir a partir del mes de abril del presente año).
4.- CARÁCTER INTUITO PERSONAE: La Arrendataria se comprometió, que bajo ningún concepto, podría ceder, traspasar ni subarrendar en forma alguna, el aludido inmueble.
5.-SERVICIOS: Se convino en que sería por cuenta de La Arrendataria, los pagos de los servicios públicos y privados que de forma directa o indirecta generara el inmueble dado en arrendamiento, incluso las cuotas condominiales del apartamento. Hasta la fecha existe una deuda condominial de (Bs. 3.490,30) correspondiente del mes 12/2008 hasta el mes 09/2010…”

Y al haber alegado la falta de pago de cánones de arrendamiento desde Marzo a Octubre de 2010, demanda el desalojo del inmueble y pide que la parte demandada sea condenada entre otras cosas a lo siguiente:
“…4. Igual forma solicitamos respetuosamente, que sea condenada la demandada a cancelar lo establecido de forma verbal, como CLAUSULA PENAL, del aludido Contrato de Arrendamiento, por concepto de daños y perjuicios ocasionados por su incumplimiento a nuestro mandante hasta la terminación definitiva del presente juicio….”


Por lo que se debe indicar, que los contratos de arrendamiento verbales son a tiempo indeterminado, es decir, que no tienen fecha de vencimiento, de hecho el legislador incluyo este tipo de contrato en la acción de Desalojo tipificada en el artículo 34 de la Ley e Arrendamientos Inmobiliarios, cuando señala:
Artículo 34. Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.
b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.
c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.
d) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
f) Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble.
En los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, el respectivo Documento de Condominio y el Reglamento de Condominio, previstos en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, se considerarán a los fines de este literal, como Reglamento Interno.
g) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
Parágrafo Primero:
Cuando se declare con lugar la demanda de desalojo de un inmueble, con fundamento en las causales señaladas en los literales b.¬ y c.¬ de este artículo, deberá concederse al arrendatario un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme.
Parágrafo segundo:
Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo.

Por otra parte, se debe indicar, que por ser los contratos de arrendamiento verbales a tempo indeterminado, no gozan del beneficio de la prorroga legal establecido en el artículo 38 ejusdem y el cual se copia a continuación:
Artículo 38 En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto¬Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:
a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.
b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.
c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.
d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años.
Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación.
Por lo que mal podían las partes haber acordado la siguiente cláusula penal:

3.-CLAUSULA PENAL: Se estableció entre las partes contratantes, que si existiera retardo o demora en la entrega del inmueble una vez finalizada la prorroga legal que diera fin a la relación arrendaticia y/o fuera devenida por el atraso en los pagos que por concepto de canon de arrendamiento estipularan, una suma de dinero equivalente al diez por ciento (10%) del canon de arrendamiento que rigiera para el momento de la solicitud, por cada día de atraso y/o mora, como estimación únicamente a los daños y perjuicios que pudieren generarse por su retraso y/o mora. (Fecha está que comienza a regir a partir del mes de abril del presente año).

Y aunado a ello, demandar lo siguiente:

“…4. Igual forma solicitamos respetuosamente, que sea condenada la demandada a cancelar lo establecido de forma verbal, como CLAUSULA PENAL, del aludido Contrato de Arrendamiento, por concepto de daños y perjuicios ocasionados por su incumplimiento a nuestro mandante hasta la terminación definitiva del presente juicio….”

Claramente se observa que la presente demanda se encuentra dentro del supuesto de inadmisibilidad por ser “CONTRARIA A DERECHO”.
En consecuencia, es forzoso para este Tribunal declarar INADMISIBLE, por ser contraria a derecho la acción intentada por GLADYS TERESA MOLINA contra ZORAIDA MARGARITA REYES CABELLO por DESALOJO.
Regístrese, Publíquese la presente decisión y déjese copia.
Dada, firmada y sellada en Caracas, a los (2) días del mes de Noviembre de 2010. Años 200° y 151°.
LA JUEZ TITULAR,

Abg. LORELIS SÁNCHEZ.
LA SECRETARIA ACCIDENTAL.,

MACIEL CARRIZALES
En esta misma fecha, siendo las 11:59 de la mañana, se registró y publicó la anterior sentencia.
LA SECRETARIA ACCIDENTAL.,

MACIEL CARRIZALES



Exp N° AP31-V-2010-004086