TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
EL JUZGADO DÉCIMO OCTAVO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Años: 200° y 151º

EXP. No. AP31-V-2009-001974.
DEMANDANTE: INVERSORA RETA CENTRO OCCIDENTAL C.A, de este domicilio, debidamente inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en fecha 03 de Junio de 1.997, bajo el número 45, Tomo 3-C, representada por el Abogado GONZALO CEDEÑO NAVARRETE, abogado en ejercicio, de este domicilio, inscrito en el lupreabogado bajo el número 8567, titular de la Cédula de Identidad número 3.225.199.

DEMANDADO: RICARDO ARTURO OSPINA JARAMILLO, quien es venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la Cédula de Identidad número 14.991.421, representado por el Abogado JOSE ANTONIO GONZALEZ, Inpreabogado Nº 123.248.

MOTIVO: DESALOJO

I

En el libelo de la demanda, el Apoderado de la parte actora alego, que mediante documento privado debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Trigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 15 de Octubre de 2003, anotado bajo el N° 52, tomo 58, y que posteriormente comenzó a regir el 15 de Noviembre de de 2003, su representada INVERSORA RETA CENTRO OCCIDENTAL, C.A., inicio y celebro contrato de arrendamiento con el ciudadano RICARDO ARTURO OSPINA JARAMILLO, por el inmueble N° 5-D, piso 5, torre Este, Edificio Residencias Rosal Classic, Calle o Avenida El Retiro, Urbanización El Retiro, Sector El Rosal, Municipio Chacao del Estado Miranda, el cual posee dos (2) puestos de estacionamiento, techados y ubicados en el sótano 2 del mismo Edificio, distinguidos con los números 14 y 14, así mismo, posee un (1) maletero distinguido con el N° M-26, que el 26 de Septiembre de 2005, se le notifico al arrendatario que el contrato de arrendamiento vencía el 15 de Noviembre de 2005, por lo tanto tenia derecho a gozar de la prorroga legal que comenzaría el 15 de Noviembre de 2005 y finalizaría el 15 de Noviembre de 2006, que vencido el contrato y la prorroga legal, el inquilino continuo ocupando el inmueble sin que las partes hayan previsto un termino adicional de la prorroga o renovación de la relación arrendaticia, razón por la cual, opero la tacita reconducción del contrato, pero es el caso, que el inquilino dejo de pagar los cánones de arrendamiento de los meses de Junio a Diciembre de 2007, todo el año 2008 y desde Enero a Mayo de 2009, razón por la cual procedió a demandar el Desalojo del inmueble fundamentado en el artículo 34 literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En fecha 29 de Junio de 2009, se admitió la demanda y se ordeno la citación de la parte demandada.
Cumplidos todos y cada uno de los tramites de Ley para la citación personal de la parte demandada, sin lograrse la misma, se procedió a ordenar la citación por carteles, previa solicitud de parte, cumpliéndose con todas las formalidades de Ley para la practica de la misma.
En fecha 05 de Octubre de 2010, compareció la parte demandada se dio por citada y otorgó poder apud acta.
En fecha 11 de Octubre de 2010, la parte demandada dio contestación a la demanda.
En fecha 18 de Octubre de 2010, la parte actora presento diligencia donde desconoció e impugno las documentales presentadas por la parte actora en la contestación de la demanda.
En fecha 01 de Noviembre de 2010, ambas partes presentaron escritos de pruebas y el Tribunal se pronuncio sobre las mismas en fecha 02 de Noviembre de 2010.
En fecha 18 de Noviembre de 2010, el Tribunal difirió la oportunidad para sentenciar por cinco (5) días continuos.

II

PUNTO PREVIO

Siendo la oportunidad para dictar sentencia definitiva, este Tribunal como punto previo pasa a decidir si la acción intentada es la idónea para obtener lo pretendido por la parte actora, previa las siguientes consideraciones:
En el libelo de la demanda, el Apoderado de la parte actora alego, que mediante documento privado debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Trigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 15 de Octubre de 2003, anotado bajo el N° 52, tomo 58, y que posteriormente comenzó a regir el 15 de Noviembre de de 2003, su representada INVERSORA RETA CENTRO OCCIDENTAL, C.A., inicio y celebro contrato de arrendamiento con el ciudadano RICARDO ARTURO OSPINA JARAMILLO, por el inmueble N° 5-D, piso 5, torre Este, Edificio Residencias Rosal Classic, Calle o Avenida El Retiro, Urbanización El Retiro, Sector El Rosal, Municipio Chacao del Estado Miranda, el cual posee dos (2) puestos de estacionamiento, techados y ubicados en el sótano 2 del mismo Edificio, distinguidos con los números 14 y 14, así mismo, posee un (1) maletero distinguido con el N° M-26, que el 26 de Septiembre de 2005, se le notifico al arrendatario que el contrato de arrendamiento vencía el 15 de Noviembre de 2005, por lo tanto tenia derecho a gozar de la prorroga legal que comenzaría el 15 de Noviembre de 2005 y finalizaría el 15 de Noviembre de 2006, que vencido el contrato y la prorroga legal, el inquilino continuo ocupando el inmueble sin que las partes hayan previsto un termino adicional de la prorroga o renovación de la relación arrendaticia, razón por la cual, opero la tacita reconducción del contrato, pero es el caso, que el inquilino dejo de pagar los cánones de arrendamiento de los meses de Junio a Diciembre de 2007, todo el año 2008 y desde Enero a Mayo de 2009, razón por la cual procedió a demandar el Desalojo del inmueble fundamentado en el artículo 34 literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Ahora bien, la cláusula quinta del contrato de arrendamiento establece:

“QUINTA: El termino de duración del presente contrato será de Dos (2) años fijos, prorrogables por periodos de Un (1) año, contados a partir de esta fecha; de producirse nuevas prorrogas, al vencimiento del termino fijo inicial, estas serán por lapsos de un (1) año y el canon de arrendamiento variara anualmente como esta previsto en la cláusula tercera. Si las partes no desean prorrogar este contrato deben darse aviso por escrito por lo menos con un mes de anticipación al vencimiento del plazo inicial, o de cualquiera de las prorrogas que este pudiera sufrir.”(Negrillas y subrayado del Tribunal)

Ahora bien, según lo establecido en el cláusula quinta, el contrato de arrendamiento comenzó a regir a partir de la fecha de su otorgamiento ante la Notaria Pública, es decir, el 15 de Octubre de 2003, tal y como lo establece el contrato de arrendamiento en su cláusula quinta: “QUINTA: El termino de duración del presente contrato será de Dos (2) años fijos, prorrogables por periodos de Un (1) año, contados a partir de esta fecha; ...”, toda vez, que el contrato fue notariado en fecha 15 de Octubre de 2003 y el texto del contrato señala lo siguiente: “…Se hacen dos (2) ejemplares de un mismo tenor y a un solo efecto en Caracas, a la fecha de su otorgamiento, por ante la Notaría Pública correspondiente…”, y no como lo señala el Apoderado de la parte actora en su libelo de la demanda, quien alega, que el contrato comenzó a regir el 15 de Noviembre de 2003, siendo, que lo que comenzó a regir el 15 de Noviembre de 2003, fue la pensión de arrendamiento según lo establecido en la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento, cuando señala: “CUARTA: La pensión de arrendamiento empezara a regir el día 15 de Noviembre de 2003…”.
Ahora bien, aclarada la fecha de inicio del contrato de arrendamiento, el cual comenzó a regir el 15 de Octubre de 2003, la notificación para la no renovación del contrato del mismo debió hacerse como lo indica la cláusula quinta del contrato de arrendamiento, que señala: “…Si las partes no desean prorrogar este contrato deben darse aviso por escrito por lo menos con un mes de anticipación al vencimiento del plazo inicial, o de cualquiera de las prorrogas que este pudiera sufrir.”, es decir, por lo menos con un (1) mes de anticipación al vencimiento del plazo inicial del contrato, el cual vencería el 15 de Octubre de 2005, observando el Tribunal, que la notificación de no prorroga del contrato de arrendamiento fue efectuada el 26 de Septiembre de 2005, tal y como se evidencia del texto de la misma que corre inserta al folio 27, es decir, entre el día de la notificación (26-09-05) y el vencimiento del contrato (15-10-05) mediaron dieciocho (18) días continuos, no efectuándose la notificaciòn de acuerdo a lo establecido por las partes en la cláusula quinta de contrato de arrendamiento, por lo que la misma no surtió ningún efecto legal, renovándose el contrato por periodos de (1) año, tal y como lo establece la ya citada cláusula quinta del contrato de arrendamiento, en tal sentido, al ser el contrato a tiempo determinado solo le es dable a la parte actora demandar la resolución del contrato de arrendamiento por falta de pago de cánones de arrendamiento, de conformidad con lo establecido en el artículo 1167 del Código Civil, que señala:

“Artículo 1167. En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”

Y no el desalojo, toda vez, que esta acción esta reservada a los contratos de arrendamientos a tiempo indeterminado, tal y como lo señala la misma norma:
“Artículo. 34. Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.
b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.
c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.
d) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
f) Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble.
En los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, el respectivo Documento de Condominio y el Reglamento de Condominio, previstos en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, se considerarán a los fines de este literal, como Reglamento Interno.
g) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
Parágrafo Primero:
Cuando se declare con lugar la demanda de desalojo de un inmueble, con fundamento en las causales señaladas en los literales b.¬ y c.¬ de este artículo, deberá concederse al arrendatario un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme.
Parágrafo segundo:
Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo.”.
Por lo que la presente demanda es inadmisible, en tal sentido, se hace innecesario que el Tribunal se pronuncie sobre las demás defensas alegadas en el presente juicio, así como las pruebas aportadas, y así se decide.
III

Por todos los razonamientos antes expuestos, este Tribunal Décimo Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: SIN LUGAR la demanda interpuesta por INVERSORA RETA CENTRO OCCIDENTAL. C.A. contra RICARDO ARTURO OSPINA JARAMILLO por DESALOJO.
SEGUNDO: Se condena a la parte actora en costas por haber resultado vencida en este proceso de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Regístrese, Publíquese y déjese copia certificada de la presente decisión en el archivo del Tribunal, a tenor de lo previsto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado Décimo Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas a los 23 días del mes de Noviembre de 2.010.- Años 200° y 151°
LA JUEZ TITULAR,

Abg. LORELIS SANCHEZ,

LA SECRETARIA ACCIDENTAL.,

FRANCYS GRANADOS

En esta misma fecha, previo el anuncio de ley, siendo las 3:15 de de la tarde, se publicó y registró la anterior sentencia.
LA SECRETARIA ACCIDENTAL.,

FRANCYS GRANADOS

EXP. No. AP31-V-2009-001974.