República Bolivariana de Venezuela
En su Nombre
Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial
del Área Metropolitana de Caracas
PARTE ACTORA: Inversiones Boulplaza C.A., de este domicilio e inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 17.03.1992, bajo el N° 52, Tomo 98-A-Pro.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: Antonio Brando, Federica Alcalá, Mario Brando, Pedro Nieto y Domingo Medina, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, abogados en ejercicio, titulares de las cédulas de identidad Nros. 3.666.807, 16.115.915, 16.027.541, 15.082.073 y 17.797.644, e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 12.710, 101.708, 119.059, 122.774 y 128.661, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: Bozidar Tomicevic, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° 18.601.322.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Ernesto Lesseur Rincón, Daniela Caruso, Alfredo Altuve Gadea, Gualfredo Blanco y Fernando Gonzalo, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, abogados en ejercicio, titulares de las cédulas de identidad Nros. 3.189.906, 14.689.906, 4.083.560, 6.233.857 y 9.120.339, e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 7.558, 117.758, 13.895, 53.773 y 62.223, respectivamente.
MOTIVO: Resolución de Contrato de Arrendamiento.
Corresponde a este órgano jurisdiccional pronunciarse respecto a la acción resolutoria ejercida por la sociedad mercantil Inversiones Boulplaza C.A., en contra del ciudadano Bozidar Tomicevic, sobre el contrato de arrendamiento suscrito privadamente en fecha 01.06.2008, entre la sociedad mercantil Administradora Hardy S.A., en su condición de arrendadora, por una parte y por la otra, el demandado, en su condición de arrendatario, el cual tiene como objeto el bien inmueble constituido por el apartamento distinguido con el N° 42, situado en el piso 04 del Edificio Cadore, ubicado en la Avenida San Juan Bosco de la Urbanización Altamira, Municipio Chacao del Distrito Capital, en virtud del alegado incumplimiento del arrendatario en el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de diciembre de 2.008, enero, febrero y marzo de 2.009, a razón de setecientos diecinueve bolívares fuertes con noventa y siete céntimos (BsF. 719,97) cada uno, que ascienden a la cantidad de dos mil ochocientos setenta y nueve bolívares fuertes con ochenta y ocho céntimos (BsF. 2.879,88).
En tal virtud, efectuado como ha sido el estudio individual de las actas procesales, procede este Tribunal a dictar la máxima sentencia procesal de la primera instancia, previas las consideraciones siguientes:
- I -
ANTECEDENTES
El presente procedimiento se inició mediante escrito presentado en fecha 02.04.2009, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil de los Tribunales de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, en funciones de distribuidor, quién luego de verificar el trámite administrativo de distribución de expedientes, correspondió su conocimiento a este Tribunal, siendo que en esa misma oportunidad la parte actora presentó las documentales con las cuales fundamentó su pretensión.
A continuación, el día 06.04.2009, se admitió la demanda interpuesta por los trámites del procedimiento breve, ordenándose la citación de la parte demandada, a fin de que diese contestación de la demanda, al segundo (2º) día de despacho siguiente a la constancia en autos de haberse practicado su citación, durante las horas destinadas para despachar.
Luego, en fecha 05.05.2009, el abogado Antonio Brando, consignó las copias fotostáticas necesarias para la elaboración de la compulsa. En esa misma oportunidad, la Coordinación de la Unidad de Alguacilazgo dejó constancia de haber sido provista por la parte actora de los recursos necesarios para llevar a cabo la práctica de la citación personal de la parte demandada.
Después, el día 19.05.2009, se dejó constancia por Secretaría de haberse librado la compulsa.
De seguida, en fecha 25.06.2009, el alguacil informó acerca de la práctica de la citación personal de la parte demandada.
Acto continuo, el día 30.06.2009, el ciudadano Bozidar Tomicevic, debidamente asistido por el abogado Fernando Gonzalo, consignó escrito de contestación de la demanda.
De seguida, en fecha 09.07.2009, los abogados Antonio Brando y Federica Alcalá, consignaron escrito de promoción de pruebas, así como escrito a título de contradicción en contra de las cuestiones previas y falta de cualidad opuestas en la contestación.
Acto continuo, el día 13.07.2009, se dictó auto por medio del cual se admitieron las pruebas promovidas por la parte actora, siendo que en relación a la prueba de informes, se ordenó oficiar a la sociedad mercantil Administradora Hardy S.A., para que informara sobre lo pretendido con dicha probanza, ordenándose remitir copias certificadas del escrito de promoción de pruebas y del auto de admisión de las mismas, una vez constase en autos las copias fotostáticas necesarias para certificar.
Luego, en fecha 21.07.2009, la abogada Federica Alcalá, consignó copias fotostáticas del escrito de promoción de pruebas y del auto de admisión de las mismas, a los fines de la evacuación de la prueba de informes, siendo que el día 30.07.2009, se dejó constancia por Secretaría de haberse librado oficio N° 278-09 y copias certificadas.
Por lo tanto, en fecha 22.09.2009, el alguacil dejó constancia de haber entregado a su destinatario el oficio N° 278-09.
De seguida, el día 24.09.2009, la abogada Daniela Caruso, consignó escrito en el cual refutó la representación judicial que ejerce en el presente juicio la abogada Federica Alcalá.
Acto continuo, en fecha 08.10.2009, se agregó en autos la comunicación de fecha 26.08.2009, procedente de la sociedad mercantil Administradora Hardy S.A., con ocasión a la evacuación de la prueba de informes. En esa misma oportunidad, se dictó auto por medio del cual se difirió la oportunidad de dictar sentencia definitiva para dentro de los cinco (05) días de despacho siguientes a esa fecha.
Acto seguido, el día 22.10.2009, el abogado Antonio Brando, consignó diligencia por medio de la cual ratificó todas las actuaciones efectuadas en nombre de su representada por la abogada Federica Alcalá, así como confirió poder apud-acta a los abogados Federica Alcalá, Mario Brando, Pedro Nieto y Domingo Medina.
- II -
FUNDAMENTO DE LA PRETENSIÓN
El abogado Antonio Brando, actuando con el carácter de Director de la sociedad mercantil Inversiones Boulplaza C.A., en el escrito de la demanda contentivo de la pretensión deducida por su representada, aseveró lo siguiente:
Que, en fecha 01.06.2008, la sociedad mercantil Administradora Hardy S.A., en su carácter de administradora, dio en arrendamiento al ciudadano Bozidar Tomicevic, el bien inmueble constituido por el apartamento distinguido con el N° 42, situado en el piso 04 del Edificio Cadore, ubicado en la Avenida San Juan Bosco de la Urbanización Altamira, Municipio Chacao del Distrito Capital.
Que, en la cláusula sexta de la convención locativa se estableció el canon de arrendamiento por la cantidad de setecientos diecinueve bolívares fuertes con noventa y siete céntimos (BsF. 719,97), que el arrendatario se obligó pagar dentro de los cinco (05) primeros días de cada mes anticipado, en moneda de curso legal, en la oficina de la arrendadora.
Que, en la cláusula séptima del contrato de arrendamiento se pactó su duración por el plazo de un (01) año fijo, contado a partir del día 01.06.2008, prorrogable automáticamente por períodos iguales, siempre que alguna de las partes no notificare a la otra, con por lo menos dos (02) meses de anticipación, antes del vencimiento del plazo fijo, su deseo de no prorrogarlo.
Que, el arrendatario ha dejado de pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de diciembre de 2.008, enero, febrero y marzo de 2.009, a razón de setecientos diecinueve bolívares fuertes con noventa y siete céntimos (BsF. 719,97) cada uno, que ascienden a la cantidad de dos mil ochocientos setenta y nueve bolívares fuertes con ochenta y ocho céntimos (BsF. 2.879,88).
Que, la sociedad mercantil Administradora Hardy S.A., cedió en su totalidad a la sociedad mercantil Inversiones Boulplaza C.A., el contrato de arrendamiento suscrito con el ciudadano Bozidar Tomicevic, según lo establecido en la cláusula décima segunda, cuya cesión legitima a su representada para incoar la presente acción.
Fundamentó jurídicamente la pretensión deducida por su representada en los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.264, 1.270 y 1.592 del Código Civil.
En virtud de lo anterior, la sociedad mercantil Inversiones Boulplaza C.A., por intermedio de su representante legal, procedió a demandar al ciudadano Bozidar Tomicevic, para que conviniese o en su defecto, fuese condenada por este Tribunal, en primer lugar, en la resolución de la convención locativa accionada; en segundo lugar, en la entrega del bien inmueble arrendado; en tercer lugar, en el pago de la cantidad de dos mil ochocientos setenta y nueve bolívares fuertes con ochenta y ocho céntimos (BsF. 2.879,88), a título de daños y perjuicios, por concepto de cánones de arrendamiento reclamados como insolutos, así como los que continúen venciéndose hasta el momento de la entrega definitiva del inmueble; y, en cuarto lugar, en el pago de las costas procesales.
- III -
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA
El ciudadano Bozidar Tomicevic, debidamente asistido por el abogado Fernando Gonzalo, en el escrito de contestación de la demanda presentado en fecha 30.06.2009, adujo lo siguiente:
Que, alega la cuestión previa contenida en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir, el defecto de forma de la demanda, por no reunir el requisito contenido en el ordinal 4° del artículo 340 ejúsdem, ya que a su decir la parte actora omite mencionar en el libelo que ocupa el bien inmueble arrendado desde hace once (11) años, toda vez que la relación arrendaticia se inició en fecha 01.04.1998, cuando suscribió el primer contrato de arrendamiento con el ciudadano Giuseppe Da Vía, en su condición de propietario; que después suscribió tres (03) contratos de arrendamiento con la sociedad mercantil Administradora Urbis C.A., en fecha 02.05.2003, 02.05.2004 y 02.11.2005; que luego continuó contratando con la sociedad mercantil Administradora Hardy C.A., en fecha 01.05.2007 y finalmente suscribió la convención locativa consignada por la demandante con el libelo.
Que, la demandante incurre en el mismo defecto de forma cuando imputa el incumplimiento en el pago de cuatro (04) mensualidades, estas son, diciembre de 2.008, enero, febrero y marzo de 2.009, ya que aún cuando en la cláusula sexta del contrato se estableció el pago del canon de arrendamiento por meses anticipados, tanto la doctrina como la jurisprudencia han considerado nula tal previsión contractual, estableciéndose que las pensiones de arriendo deben pagarse por períodos vencidos y se permite al inquilino liberarse consignando quince (15) días después del vencimiento.
Que, habiéndose presentado el libelo de demanda ante el Tribunal Distribuidor, el día 02.04.2009, no podía considerarse en atraso el pago del mes de marzo de 2.009, ya que se podía pagar en los cinco (05) primeros días hábiles del mes de abril, lapso que no había transcurrido al presentarse la demanda.
Que, igualmente incurre en defecto de forma la demandante al omitir la estimación de la demanda en unidades tributarias, conforme lo exige obligatoriamente el artículo 2° de la Resolución N° 2009-0006, dictada en fecha 18.03.2009, por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia.
Que, otro defecto de forma del libelo lo constituye la confusión de la demandante al por una parte atribuirse la condición de cesionario del contrato y por otra de propietaria del inmueble, específicamente, cuando en el capítulo II del libelo se señala que la sociedad mercantil Administradora Hardy C.A., cedió en su totalidad a la demandante el contrato de arrendamiento, pero más adelante en el capítulo IV, referido a la Medida Cautelar, al solicitar el secuestro del inmueble, pidió se le nombrara depositaria en la persona de la propietaria o en uno cualquiera de sus apoderados judiciales.
Que, opone como defensa de fondo la falta de cualidad e interés de la demandante para intentar o sostener el juicio, puesto que la cesión del contrato de arrendamiento solo surte efecto entre las partes firmantes, vale decir, Administradora Hardy C.A. e Inversiones Boulplaza C.A., más no en su contra que como presunto deudor cedido, no es parte en dicho contrato, siendo un tercero y por mandato claro de lo establecido en el artículo 1.550 del Código Civil, la cesionaria Inversiones Boulplaza C.A., no tiene derechos en su contra, sino hasta que la cesión le haya sido notificada.
Que, si se pretende que la citación equivale a la notificación de la cesión, manifiesta inequívocamente su rechazo absoluto a la misma, ya que ignoraba la supuesta cesión, y la desconoce debido a que por ser un documento privado no resulta oponible en su contra.
Que, alega no adeudar las cantidades mencionadas en la demanda, ya que por exigencia del arrendador, ha pagado otras cantidades de dinero, sin causa legal, que se deben compensar con las otras que eventualmente pueda adeudar por cánones de arrendamiento, puesto que se constituyeron dos (02) depósitos en la cláusula vigésima sexta del contrato de arrendamiento, toda vez que se le obligó a entregar la cantidad de dos mil ciento cincuenta y nueve bolívares fuertes con noventa céntimos (BsF. 2.159,90), equivalentes a tres (03) meses de arrendamiento, a razón de setecientos diecinueve bolívares fuertes con noventa y siete céntimos (BsF. 719,97) cada uno, el cual podría pensarse de que constituye el depósito previsto en el artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, con la particularidad de que en dicha cláusula se indicó textualmente que el mismo no servirá para responder de todas y cada una de las obligaciones, por una parte y por la otra, se le obligó a entregar al ciudadano Giovanni Da Vía, en su condición de propietario del inmueble, la cantidad de dos mil ochocientos quince bolívares fuertes con treinta céntimos (BsF. 2.815,30), a los fines de garantizar el pago de cualquier deño que pudiere ocasionar al inmueble.
Que, al momento de la firma del contrato, se le obligó a pagar la cantidad de dos mil ciento cincuenta y nueve bolívares fuertes con noventa céntimos (BsF. 2.159,90), por una parte y por la otra, la cantidad de dos mil ochocientos quince bolívares fuertes con treinta céntimos (BsF. 2.815,30), las cuales totalizan la cantidad de cuatro mil novecientos setenta y cinco bolívares fuertes con veinte céntimos (BsF. 4.975,20), cuya causa es extraña, dudosa e ilegal, debido a que por mandato de lo previsto en el artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, no está permitida la existencia de dos (02) garantías simultáneas y el máximo que se puede exigir como depósito en garantía es de cuatro (04) meses, según lo establecido en el artículo 22 ejúsdem.
Que, el depósito en garantía no podía ser superior a la cantidad de dos mil ochocientos setenta y nueve bolívares fuertes con ochenta y ocho céntimos (BsF. 2.879,88), es decir, cuatro (04) meses de alquiler, sin embargo, fue obligado a entregar la cantidad de cuatro mil novecientos setenta y cinco bolívares fuertes con veinte céntimos (BsF. 4.975,20), es decir, la suma de dos mil noventa y cinco bolívares fuertes con treinta y dos céntimos (BsF. 2.095,32) en exceso, de tal forma que nunca ha incurrido en estado de insolvencia o incumplimiento de sus obligaciones contractuales, ya que los eventuales atrasos en el pago de los cánones de arrendamiento deben compensarse con las cantidades de dinero pagadas a la arrendadora y propietario sin causa legal.
Que, consigna copias certificadas del expediente distinguido con el N° 2009-0672, de la nomenclatura interna llevada por el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de la cuales se evidencia que depositó a favor de la sociedad mercantil Administradora Hardy C.A., los meses de diciembre de 2.008, enero, febrero y marzo de 2.009, que si bien se hicieron a partir del día 18.04.2009, no es menos cierto que fueron realizadas antes de la citación a este proceso, que ocurrió el día 17.06.2009, en vista de la negativa de su arrendadora Administradora Hardy C.A., de recibir el pago de la pensión de arriendo y ante su ignorancia sobre la supuesta cesión del contrato, demostrando con ello su voluntad de pagar y cumplir el contrato.
Que, su voluntad de pago se manifiesta en la carta que envió el día 30.03.2009, a la sociedad mercantil Administradora Hardy C.A., en la cual explicó las razones del atraso y su interés de comprar el apartamento.
Que, solicita sean llamados a intervenir como terceros en el presente juicio, la sociedad mercantil Administradora Hardy C.A. y el ciudadano Giovanni Da Vía, en sus caracteres de administradora y propietario del bien inmueble arrendado, respectivamente, de conformidad con lo establecido en los ordinales 4° y 5° del artículo 370 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto pretende un derecho de garantía respecto a ellos, derivado del doble depósito que sin causa legal le fue impuesto.
- IV -
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Planteada en estos términos la presente controversia, procede de seguida este Tribunal a decidirla con base en las consideraciones que se esgrimen a continuación:
- IV.I -
DE LA CUESTIÓN PREVIA
En la contestación de la demanda, el ciudadano Bozidar Tomicevic, debidamente asistido por el abogado Fernando Gonzalo, opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa al defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado en el libelo el requisito que indica el ordinal 4° del artículo 340 ejúsdem, referente a que el libelo de la demanda deberá expresar el objeto de la pretensión, el cual deberá determinarse con precisión, indicando su situación y linderos, si fuere inmueble; las marcas, colores, o distintivos si fuere semoviente; los signos, señales y particularidades que puedan determinar su identidad, si fuere mueble; y los datos, títulos y explicaciones necesarios si se tratare de derechos u objetos incorporales.
En el presente caso, la parte demandada fundamentó la cuestión previa en referencia en que la parte actora omitió mencionar en el libelo que ocupa el bien inmueble arrendado desde hace once (11) años, toda vez que la relación arrendaticia se inició en fecha 01.04.1998, cuando suscribió el primer contrato de arrendamiento con el ciudadano Giuseppe Da Vía, en su condición de propietario, siendo que después suscribió tres (03) contratos de arrendamiento con la sociedad mercantil Administradora Urbis C.A., en fecha 02.05.2003, 02.05.2004 y 02.11.2005, luego continuó contratando con la sociedad mercantil Administradora Hardy C.A., en fecha 01.05.2007, y finalmente suscribió la convención locativa consignada por la demandante con el libelo.
De igual manera, la parte demandada advirtió que la demandante incurre en el mismo defecto de forma cuando imputa el incumplimiento en el pago de cuatro (04) mensualidades, estas son, diciembre de 2.008, enero, febrero y marzo de 2.009, ya que aún cuando en la cláusula sexta del contrato se estableció el pago del canon de arrendamiento por meses anticipados, tanto la doctrina como la jurisprudencia han considerado nula tal previsión contractual, estableciéndose que las pensiones de arriendo deben pagarse por períodos vencidos, permitiéndose al inquilino liberarse consignando quince (15) días después del vencimiento.
Asimismo, la parte demandada aseveró que la accionante igualmente incurre en defecto de forma al omitir la estimación de la demanda en unidades tributarias, conforme lo exige obligatoriamente el artículo 2° de la Resolución N° 2009-0006, dictada en fecha 18.03.2009, por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia.
Y, además, la parte demandada afirmó que la demandante incurrió en otro defecto de forma del libelo cuando por una parte se atribuye la condición de cesionario del contrato y por otra de propietaria del inmueble, específicamente, cuando en el capítulo II del libelo se señala que la sociedad mercantil Administradora Hardy C.A., cedió en su totalidad a la demandante el contrato de arrendamiento, pero más adelante en el capítulo IV, referido a la Medida Cautelar, al solicitar el secuestro del inmueble, pidió se le nombrara depositaria en la persona de la propietaria o en uno cualquiera de sus apoderados judiciales.
Ahora bien, en lo que respecta a la carga que la ley impone a la demandante de expresar el objeto de la pretensión en el libelo de la demanda, tenemos que “…[p]ara determinar cuál es el objeto de la pretensión, es necesario atender a la naturaleza real o personal del derecho subjetivo cuyo cumplimiento se pretende. Así, de tratarse de un derecho real, el objeto de la pretensión es la cosa misma sobre la cual recae el derecho, pero, si se trata de un derecho personal, o sea de una obligación, el objeto de la pretensión es la conducta humana, o sea, la prestación de dar, hacer o no hacer debida por el deudor, o el contrato mismo…”. (Sentencia Nº 324 de la Sala de Casación Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia, del 15.10.1997, con ponencia del Magistrado Dr. Alirio Abreu Burelli, en el juicio de Miguel Angel Troya Ravelo y otros, contra Venezolana de Cal C.A., expediente Nº 96-136)
Así las cosas, observa este Tribunal que la reclamación invocada por la sociedad mercantil Inversiones Boulplaza C.A., en contra del ciudadano Bozidar Tomicevic, se patentiza en la acción resolutoria ejercida sobre el contrato de arrendamiento suscrito privadamente en fecha 01.06.2008, entre la sociedad mercantil Administradora Hardy S.A., en su condición de arrendadora, por una parte y por la otra, el demandado, en su condición de arrendatario, siendo el mismo determinado con precisión en el libelo de la demanda.
Así pues, el hecho de que la demandante no haya indicado en el libelo ni mucho menos consignado las anteriores convenciones locativas suscritas por el accionando, en principio, con el ciudadano Giuseppe Da Vía, luego con la sociedad mercantil Administradora Urbis C.A., y después con la sociedad mercantil Administradora Hardy S.A., en nada varían los hechos libelares, toda vez que no constituían una carga para la accionante aportarlos, puesto que se atribuye el incumplimiento de la cláusula sexta del contrato de arrendamiento suscrito privadamente en fecha 01.06.2008, el cual revocó el anterior contrato que regía la relación arrendaticia.
Tampoco puede constituir un fundamento válido de la cuestión previa opuesta, el hecho de considerar viciada de nulidad la cláusula sexta del contrato de arrendamiento suscrito privadamente en fecha 01.06.2008, cuando impone el pago del canon de arrendamiento por mensualidades anticipadas, ya que ello forma parte de la libertad que gozan las partes al contratar, conforme al principio de la autonomía de la voluntad de las partes, contemplado en el artículo 1.159 del Código Civil.
Mucho menos representa un defecto de forma la omisión de estimar la demanda en unidades tributarias, conforme a lo establecido en el artículo 2° de la Resolución N° 2009-0006, dictada en fecha 18.03.2009, por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, debido a que no se encuentra dentro del elenco de supuestos contemplados en el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, pero en todo caso tal omisión de la obligación impuesta por dicha Resolución quedó subsanada, cuando los abogados Antonio Brando y Federica Alcalá, en fecha 09.07.2009, señalaron en su escrito de contradicción de las cuestiones previas que siendo estimada la demanda en la cantidad de dos mil ochocientos setenta y nueve bolívares fuertes con ochenta y ocho céntimos (BsF. 2.879,88), la misma corresponde a cincuenta y dos con treinta y seis unidades tributarias (52,36 U.T.).
Aparte de ello, no constituye un defecto de forma del libelo cuando la parte actora se atribuye la condición de cesionaria del contrato de arrendamiento, puesto que tal condición se encuentra amparada por el contrato de cesión suscrito privadamente el día 17.02.2009, siendo que de la lectura pormenorizada realizada al libelo de demanda, no se desprende que la accionante se haya atribuido el carácter de propietaria del inmueble arrendado, puesto que al solicitar la medida preventiva de secuestro en el capítulo IV, peticionó “…se acuerde el depósito del inmueble en cuestión en la persona de la propietaria o en uno cualquiera de sus apoderados judiciales, en tanto hemos comprobado la propiedad del inmueble con el documento que acredita tal condición marcado con la letra ‘B’…”. Tal petición, en modo alguno evidencia que la demandante se haya endilgado el carácter de propietaria de la cosa arrendada, ni el documento de propiedad constituye un documento fundamental de la pretensión.
Por tales motivos, juzga este Tribunal que cada una de las afirmaciones hechas por la parte demandada en la contestación, en nada se corresponden con el supuesto de hecho a que se contrae la cuestión previa contenida en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo previsto en el ordinal 4° del artículo 340 ejúsdem, toda vez que en la demanda se determinó con precisión el objeto de la pretensión, este es, el contrato de arrendamiento cuya resolución ha sido reclamada, razón por la que esta circunstancia conlleva a desestimar la cuestión previa opuesta por el accionado, por carecer de una base argumentativa válida que la sostenga. Así se declara.
- IV.II -
DE LA FALTA DE CUALIDAD
En la contestación de la demanda, el ciudadano Bozidar Tomicevic, debidamente asistido por el abogado Fernando Gonzalo, también planteó la falta de cualidad de la accionante para intentar el presente juicio, conforme a lo previsto en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, con base a que la cesión del contrato de arrendamiento solo surte efecto entre las partes firmantes, vale decir, Administradora Hardy C.A. e Inversiones Boulplaza C.A., más no en su contra que como presunto deudor cedido, no es parte en dicho contrato, siendo un tercero y por mandato claro de lo establecido en el artículo 1.550 del Código Civil, la cesionaria Inversiones Boulplaza C.A., no tiene derechos en su contra, sino hasta que la cesión le haya sido notificada.
Al respecto, resulta pertinente precisar que en la contestación de la demanda verificada conforme al procedimiento breve inquilinario, el demandado deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas previstas en el Código de Procedimiento Civil, y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva (ver artículo 35 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios); por tal motivo, en dicha oportunidad el demandado deberá expresar con claridad si la contradice en todo o en parte, o si conviene en ella absolutamente o con alguna limitación y las razones, defensas y excepciones perentorias que creyere conveniente alegar; además, podrá hacer valer la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio y las cuestiones a que se refieren los ordinales 9°, 10º y 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, cuando estas últimas no las hubiese propuesto como cuestiones previas, conforme a lo previsto en el artículo 361 ibídem.
En virtud de la defensa perentoria de falta de cualidad del actor para sostener el juicio opuesta por la parte demandada en el escrito de contestación, debe este Tribunal hacer referencia a la legitimatio ad causam, cualidad necesaria para ser parte, cuya regla general es, que aquél que se afirma titular de un interés jurídico propio tiene legitimación para hacerla valer en juicio.
En tal sentido, los conceptos de cualidad e interés, están íntimamente ligados, pues tal y como lo afirmó el insigne Maestro Luis Loreto, en materia de cualidad, la regla es que “…allí donde se afirma existir un interés jurídico sustancial propio que amerite la protección del órgano jurisdiccional competente, allí existe un derecho de acción a favor del titular de ese interés jurídico, quien tiene por ello mismo, cualidad para hacerlo valer en juicio…”. (Loreto, Luis. Contribución al estudio de la excepción de la inadmisibilidad por falta de cualidad. Ensayos Jurídicos, Editorial Jurídica Venezolana, p. 189)
Al unísono, el citado autor ha referido a la legitimatio ad causam “…como la competencia o idoneidad legal que los sujetos de derechos tienen para figurar en nombre propio, como actores y demandados, en un proceso, referida a una cierta y determinada relación jurídica o pretensión religiosa concreta que constituye su objeto. Ella califica y define quiénes deben ser en un determinado juicio las personas que, según el ordenamiento positivo, deben integrar la relación jurídica procesal, esto es, quiénes deben ser de la misma las partes legítimas (no simplemente partes)…”. (Luis Loreto. Ensayos Jurídicos, Fundamento Roberto Goldschmidt, Editorial Jurídica Venezolana, p. 170)
Señala el autor en referencia, que la legitimación activa se fundamenta normalmente en que el actor se afirma ser el actual y propio titular de la relación o interés en litigio: res in indicium deducta, presentándose tal legitimación como simplemente supuesta y afirmada, deducida de una norma material abstracta, no en su existencia real o verdadera. Asimismo, afirma que tal legitimación “…se presenta, icto oculi, inseparablemente unida a la titularidad igualmente supuesta y afirmada de la relación jurídica o derecho que constituye el fondo de la controversia: merita causae…”.
Por su parte, el procesalista Jaime Guasp, respecto a la legitimación procesal, ha apuntado que “…es la consideración especial en que tiene la ley, dentro de cada proceso, a las personas que se hallan en una determinada relación con el objeto del litigio, y en virtud de la cual exige, para que la pretensión procesal pueda ser examinada en cuanto al fondo, que sean dichas personas las que figuren como partes en tal proceso…”. (Jaime Guasp, Derecho Procesal Civil. Instituto de Estudios Políticos. Gráficas González. Madrid. 1961, p. 193)
Por otro lado, el Dr. Hernando Devis Echandía, en cuanto a la legitimación, sostiene que “…es, en realidad, un presupuesto de la pretensión contenida en la demanda, entendiendo el concepto en su verdadero sentido; es decir, que sea procedente la sentencia de fondo. Forma parte de la fundamentación de la demanda en sentido general, pero si falta es más apropiado decir que ésta es improcedente, porque así se da mejor idea de la situación jurídica que se presenta; no procede entonces resolver sobre la existencia del derecho o relación jurídica material, y el juez debe limitarse a declarar que esta inhibido para hacerlo. Y se debe hablar de demanda infundada, cuando no se prueba el derecho material alegado o cuando aparezca una excepción perentoria que lo desvirtúe o extinga”. (Hernando Devis Echandía. Tratado de Derecho Procesal Civil. Tomo I. Editorial Temis. Bogotá. 1961, p. 539)
En cuanto a la legitimación para actuar en juicio como parte, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 5007, dictada en fecha 15.12.2005, con ponencia de la Magistrada Luisa Estela Morales Lamuño, expediente Nº 05-0656, caso: Andrés Sanclaudio Cavellas, expresó:
“...la legitimación es la cualidad necesaria para ser partes. La regla general en esta materia es que la persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerla valer en juicio (legitimación activa), y la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez legitimación para sostener el juicio (legitimación pasiva).
En ese sentido, la legitimación ad causam, es un problema de afirmación del derecho, es decir, está supeditada a la actitud que tome el actor en relación a la titularidad del derecho. Si la parte actora se afirma titular del derecho entonces está legitimada activamente, si no, entonces carece de cualidad activa.
Incluso la legitimación pasiva está sometida a la afirmación del actor, porque es éste quien debe señalar que efectivamente el demandado es aquél contra el cual se quiere hacer valer la titularidad del derecho.
El juez, para constatar preliminarmente la legitimación de las partes, no debe revisar la efectiva titularidad del derecho porque esto es materia de fondo del litigio, simplemente debe advertir si el demandante se afirma como titular del derecho -legitimación activa-, y si el demandado es la persona contra la cual es concedida la pretensión para la legitimación o cualidad pasiva.
La legitimidad se encuentra establecida en el ordenamiento jurídico venezolano en virtud de los principios de economía procesal y seguridad jurídica, debido a que ella le permite al Estado controlar que el aparato jurisdiccional sea activado sólo cuando sea necesario y que no se produzca la contención entre cualesquiera parte, sino entre aquellas que ciertamente existe un interés jurídico susceptible de tutela judicial. Es necesaria una identidad lógica entre la persona del actor en el caso concreto y la persona en abstracto contra la cual según la ley se ejerce la acción, lo que se manifiesta en la legitimación tanto activa como pasiva, lo cual puede ser controlado por las partes en ejercicio del derecho constitucional a la defensa...”.
En consonancia con lo establecido en el fallo parcialmente transcrito, la legitimación activa se encuentra supeditada a la actitud que tome el actor en relación a la titularidad del derecho, por tanto, si el actor, en el caso en concreto, se afirma titular del derecho entonces está legitimado activamente, de lo contrario, carecería de cualidad activa.
Por ende, si prospera la falta de cualidad o interés de alguna de las partes, no le es dable al juzgador entrar a conocer el mérito de la causa, sino desechar la demanda, ya que la persona que se afirma titular de un derecho, no es la persona a quien la ley le otorga la facultad para hacerlo exigible.
En el caso sub júdice, la parte demandada fundamentó la falta de cualidad por estimar que no surte efecto en su contra la cesión del contrato de arrendamiento hecha por la sociedad mercantil Administradora Hardy S.A., a la sociedad mercantil Inversiones Boulplaza C.A., mediante contrato suscrito privadamente entre ellas, en fecha 17.02.2009, ya que constituye un tercero, a quién debió notificarse de la misma, en atención de lo previsto en el artículo 1.550 del Código Civil.
Al respecto, el artículo 1.549 del Código Civil, dispone lo siguiente:
“Artículo 1.549.- La venta o cesión de un crédito, de un derecho o de una acción son perfectas, y el derecho cedido se transmite al cesionario, desde que haya convenido sobre el crédito o derecho cedido y el precio, aunque no se haya hecho tradición.
La tradición se hace con la entrega del título que justifica el crédito o derecho cedido”. (Subrayado y negrillas del Tribunal)
Clara e inequívoca es la norma transcrita en determinar que la cesión de un derecho es perfecta y el mismo se transmite al cesionario, desde la misma oportunidad en que conviene en él y su precio, cuya tradición se efectúa con la entrega del título que justifica ese derecho.
En lo que concierne al contenido y alcance del artículo 1.549 del Código Civil, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº 717, de fecha 27.07.2004, con ponencia del Magistrado Dr. Tulio Alvarez Ledo, expediente Nº 03-756, caso: Mireya Mercedes Pedauga de Osorio contra Desarrollos Urbanísticos Elean, C.A., precisó lo siguiente:
“…Según este artículo, la cesión de crédito nace de un contrato entre el acreedor original (cedente) y el nuevo acreedor (cesionario), mediante el cual el cedente se obliga a transferir y garantizar al cesionario el crédito u otro derecho, y esta última se obliga a pagar un precio en dinero, sin que sea obligatorio el consentimiento del cedido. Por esa razón, la doctrina patria ha sostenido que la cesión es una especie del género “venta” sometido a las reglas generales de ésta que le sean aplicables y que no estén contradichas por las reglas específicas de la cesión de créditos.
En este orden de ideas, podría sostenerse que la cesión de créditos es un contrato consensual, y el instrumento en el cual - eventualmente - puede constar, no constituye un requisito formal sino un medio probatorio; ello significa que ese contrato se perfecciona con el acuerdo de voluntades de la cedente y la cesionaria y el pacto sobre el precio. Entonces, si no aparece expresado el consentimiento del cesionario en el documento que contiene la cesión, no puede deducirse que ese consentimiento del cesionario no haya sido prestado; en todo caso, la firma de ese instrumento es la expresión más evidente de la manifestación de voluntad.
Le corresponde entonces a la Sala fijar criterio sobre este punto y al respecto observa:
En primer término, considera la Sala que de conformidad con lo previsto en el citado artículo 1.549, el acto que transfiere el derecho de crédito es una convención entre el acreedor primigenio (cedente) y el cesionario, que se perfecciona entre las partes por el simple consenso de éstas. Otra cosa muy distinta, es la notificación que ha de hacerse para que ésta surta eficacia frente a terceros, que en el caso que nos ocupa no era necesario, pues la demanda equivale a notificación.
En segundo lugar, considera la Sala que no hace falta que en el documento se mencione de manera expresa que el cesionario acepta la cesión, ya que no es un requisito de validez de la cesión que la manifestación de voluntad del cesionario conste en una cláusula del contrato, pues basta la firma como la más clara expresión de la aprobación de los contratantes. Sin embargo, resulta fundamental para la existencia de la cesión, que en él quede expresado el precio de esa cesión.
En tercer lugar, la tradición del derecho de crédito se efectúa con la entrega del título que contiene el crédito o derecho cedido, y con él se transfieren todos los accesorios del mismo, quedando también transferidas todas las acciones que pueda oponer el cesionario al deudor, después de su notificación…”. (Subrayado y negrillas del Tribunal)
Aplicando este criterio al caso bajo análisis, estima este Tribunal que la cesión suscrita en forma privada el día 17.02.2009, se efectuó de la manera prescrita en el artículo 1.549 del Código Civil, por cuanto quién aparece como arrendadora en el contrato de arrendamiento, es decir, sociedad mercantil Administradora Hardy S.A., cedió y traspasó el mismo a la sociedad mercantil Inversiones Boulplaza C.A., por la cantidad de un mil bolívares fuertes (BsF. 1.000,oo), de modo que la cesionaria constituye la actual arrendadora del bien inmueble objeto del mismo.
Sin embargo, observa este Tribunal que la sociedad mercantil Inversiones Boulplaza C.A., pretende la resolución del contrato de arrendamiento cedido, en virtud del alegado incumplimiento del ciudadano Bozidar Tomicevic, en el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de diciembre de 2.008, enero, febrero y marzo de 2.009.
En tal sentido, el artículo 1.550 del Código Civil, establece lo siguiente:
“Artículo 1.550.- El cesionario no tiene derecho contra terceros sino después que la cesión se ha notificado al deudor, o que éste la ha aceptado”. (Subrayado y negrillas del Tribunal)
Por su parte, la posición doctrinaria venezolana de la mano del Dr. José Aguilar Gorrondona, ha apuntado respecto a la cesión de derechos, lo siguiente:
“...La transferencia del crédito u otro derecho, en razón de la cesión, se rige por el Derecho Común. La propia ley dispone expresamente que la venta o cesión de un crédito, derecho o acción, es perfecta y el derecho cedido se transmite al cesionario, desde que haya convenio sobre el crédito o derecho cedido y el precio, aunque no haya tradición. Pero existen normas especiales en cuanto a la eficacia de la transferencia frente a terceros y al objeto de la obligación a transferir.
2° Eficacia de la transferencia frente a terceros.
(…omissis…)
d) La notificación o aceptación puede ser expresa o tácita; y anterior, simultánea o posterior a la cesión. La aceptación simultánea convierte al contrato en plurilateral;...
3° Objeto de la transferencia.
El objeto de la transferencia es el crédito o derecho vendido con sus accesorios...” (José Aguilar Gorrondona. Contratos y Garantías. Universidad Católica Andrés Bello, Caracas, 1996, páginas 268-273)
En atención de la norma jurídica y el criterio autoral antes transcrito, se puede determinar que la cesión requiere ser notificada para que surta sus efectos contra terceros, con el objeto de salvaguardar el derecho del deudor de conocer la persona a quién debe realizar el pago de su obligación o el cumplir con la prestación debida, toda vez que se vería desmejorado al desconocer a su nuevo acreedor, lo cual se traduciría en una especie de trampa que conduciría a la mora del obligado.
En el caso de marras, no se desprende que la arrendadora cedente ni la arrendadora cesionaria hayan notificado al arrendatario sobre la cesión del contrato de arrendamiento cedido, pero, sin embargo, se desprende de las actas procesales que en fecha 25.06.2009, el alguacil informó acerca de la práctica de su citación, la cual equivale a la notificación prevista en el artículo 1.550 del Código Civil, razón por la estima este Tribunal que resultaría un absurdo suponer que luego de cedida la convención locativa, la arrendadora cedente pueda ejercitar las acciones que nacen del contrato cedido, cuando los derechos y obligaciones que derivan del mismo fueron transferidos a la arrendadora cesionaria, quien después de esa oportunidad se encuentra plenamente legitimada para ejercer las acciones derivadas del incumplimiento contractual en que haya incurrido el arrendatario, lo que motiva a desestimar la falta de cualidad alegada en la contestación, por haberse acreditado la legitimidad activa que detenta la accionante como arrendadora cesionaria para sostener el presente juicio. Así se declara.
- IV.III -
DE LA IMPUGNACIÓN DEL PODER
En el escrito presentado en fecha 24.09.2009, la abogada Daniela Caruso, actuando en su condición de apoderada judicial del ciudadano Bozidar Tomicevic, solicitó se tuviesen como no presentados los escritos consignados por la abogada Federica Alcalá, en donde pretendió promover pruebas y contradijo las cuestiones previas opuestas en la contestación, debido a que no tiene la representación que se atribuye como apoderada judicial de la parte actora, ya que el poder apud-acta otorgado en fecha 12.05.2009, por el abogado Antonio Brando, actuando en su condición de Director de la sociedad mercantil Inversiones Boulplaza C.A., se refiere a un juicio distinto al presente, ya que se otorgó para todo lo relacionado con la demanda de resolución de contrato de arrendamiento seguida en contra de la ciudadana Carlota Hernández Blanco, cuando en este juicio la parte demandada es el ciudadano Bozidar Tomicevic.
En este sentido, el artículo 213 del Código de Procedimiento Civil, establece:
“Artículo 213.- Las nulidades que sólo pueden declararse a instancia de parte, quedarán subsanadas si la parte contra quien obre la falta no pidiere la nulidad en la primera oportunidad en que se haga presente en autos”. (Subrayado y negrillas del Tribunal)
Pues bien, de la inteligencia de la norma adjetiva antes transcrita, se puede colegir que la parte a quién afecta el acto de procedimiento anulable deberá solicitar su nulidad en la primera actuación que efectúe en el expediente, caso contrario, la falta de indicación expresa al respecto en esa ocasión, acarreará la convalidación del acto, pero, efectuada en esa oportunidad, la parte contra quién obra la impugnación podrá subsanar el defecto de que adolece el poder, dentro de los cinco (05) días siguientes a su ocurrencia.
En este sentido, cuando las partes gestionan en el proceso civil por medio de apoderados, éstos deben estar facultados con mandato o poder, por lo que para actos judiciales debe otorgarse en forma pública o auténtica, en cuyo caso de que el otorgante no supiere o no pudiere firmar, lo hará por él un tercero, expresándose esa circunstancia en el poder. También, el poder puede otorgarse apud acta para el juicio contenido en el expediente correspondiente, ante el Secretario del Tribunal, quién firmará el acta junto con el otorgante y certificará su identidad. Además, si el poder fuere otorgado a nombre de otra persona natural o jurídica, o fuere sustituido por el mandatario, el otorgante deberá enunciar en el poder y exhibir al funcionario los documentos auténticos, gacetas, libros o registros que acrediten la representación que ejerce; en tal caso, el funcionario que autorice el acto hará constar en la nota respectiva, los documentos, gacetas, libros o registros que le han sido exhibidos, con expresión de sus fechas, origen o procedencia y demás datos que concurran a identificarlos, sin adelantar ninguna apreciación o interpretación jurídica de los mismos.
En el presente caso, observa este Tribunal que la impugnación del poder conferido a la abogada Federica Alcalá, fue planteada en el escrito presentado en fecha 24.09.2009, siendo tal momento la tercera oportunidad en que la parte demandada actuó en la presente causa, ya que la primera y segunda oportunidad se llevaron a cabo el día 30.06.2009, cuando consignó escrito de contestación de la demanda y otorgó poder apud-acta a los abogados que ejercen su representación en juicio, lo cual conlleva a determinar la extemporaneidad por tardía de la referida impugnación, ya que no se efectuó en la oportunidad procesal para ello. Así se declara.
- IV.IV -
DE LA COMPENSACIÓN
En la contestación de la demanda, el ciudadano Bozidar Tomicevic, debidamente asistido por el abogado Fernando Gonzalo, reclamó la compensación de la cantidad derivada de los cánones de arrendamiento reclamados como insolutos con la suma de dos mil noventa y cinco bolívares fuertes con treinta y dos céntimos (BsF. 2.095,32), correspondiente a la cantidad pagada en exceso por concepto de garantía, cuando suscribió el contrato accionado, en el cual se le obligó según su dicho a pagar la cantidad de dos mil ciento cincuenta y nueve bolívares fuertes con noventa céntimos (BsF. 2.159,90), por una parte y por la otra, la cantidad de dos mil ochocientos quince bolívares fuertes con treinta céntimos (BsF. 2.815,30), que totalizan la cantidad de cuatro mil novecientos setenta y cinco bolívares fuertes con veinte céntimos (BsF. 4.975,20), cuya causa es extraña, dudosa e ilegal, debido a que por mandato de lo previsto en el artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, no está permitida la existencia de dos (02) garantías simultáneas y el máximo que se puede exigir como depósito en garantía es de cuatro (04) meses, según lo establecido en el artículo 22 ejúsdem.
Al respecto, el artículo 1.331 del Código Civil, establece:
“Artículo 1.331.- Cuando dos personas son recíprocamente deudoras, se verifica entre ellas una compensación que extingue las dos deudas, de modo y en los casos siguientes”.
Por su parte, el artículo 1.332 ejúsdem, dispone:
“Artículo 1.332.- La compensación se efectúa de derecho en virtud de la Ley, y aun sin conocimiento de los deudores, en el momento mismo de la existencia simultánea de las dos deudas, que se extinguen recíprocamente por las cantidades concurrentes”.
Al unísono, el artículo 1.333 ibídem, preceptúa:
“Artículo 1.333.- La compensación no se efectúa sino entre dos deudas que tienen igualmente por objeto una suma de dinero, o una cantidad determinada de cosas de la misma especie, que pueden en los pagos sustituirse las unas a las otras, y que son igualmente líquidas y exigibles”.
Conforme a lo anterior, la compensación es un modo de extinguir las obligaciones que tiene lugar cuando dos (02) personas son deudoras la una de la otra, con el efecto, por ministerio de la ley, de extinguir las dos deudas hasta el importe menor, y requiere para su procedencia que acontezcan los supuestos siguientes: (i) Que las dos (02) personas estén obligadas recíprocamente con carácter principal; (ii) Que las dos (02) obligaciones consistan en entregar dinero o cosas fungibles de la misma especie y calidad; (iii) Que el objeto de las dos (02) obligaciones esté determinado, o que su determinación dependa sólo de una operación aritmética; (iv) Que las dos (02) obligaciones sean líquidas; (v) Que ambas obligaciones sean exigibles, y que sobre ninguna de ellas esté discutida o controvertida; y, (vi) Opera por el ministerio de la ley y aún sin consentimiento de los deudores.
En este sentido, observa este Tribunal que la parte demandada pretende la compensación de la cantidad derivada de los cánones de arrendamiento reclamados como insolutos con la suma de dos mil noventa y cinco bolívares fuertes con treinta y dos céntimos (BsF. 2.095,32), correspondiente a la cantidad pagada a su decir en exceso por concepto de garantía, cuando suscribió el contrato accionado, lo cual denota la iliquidez y falta de exigibilidad de esa cantidad de dinero en este proceso, puesto que constituye una situación controvertida que debe ser sometida ante la autoridad judicial competente, a los fines de determinar si efectivamente el pago realizado por tal concepto se hizo en exceso y en contravención con las normas que regulan la materia, razón por la que esta circunstancia conlleva a desestimar la compensación alegada en la contestación, por no reunir los requisitos que la ley dispone para su procedencia. Así se declara.
- IV.V -
DE LA CITA DE TERCERÍA
En la contestación también se propuso la cita a la causa de la sociedad mercantil Administradora Hardy C.A. y el ciudadano Giovanni Da Vía, en sus caracteres de administradora y propietario del bien inmueble arrendado, respectivamente, de conformidad con lo establecido en los ordinales 4° y 5° del artículo 370 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto la parte demandada pretende un derecho de garantía respecto a ellos, derivado del doble depósito que sin causa legal le fue impuesto en el contrato de arrendamiento accionado.
Al respecto, los numerales 4° y 5° del artículo 370 del Código de Procedimiento Civil, establece lo siguiente:
“Artículo 370.- Los terceros podrán intervenir, o ser llamados a la causa pendiente entre otras personas, en los casos siguientes:
1° Cuando el tercero pretenda tener un derecho preferente al del demandante, o concurrir con éste en el derecho alegado, fundándose en el mismo título; o que son suyos los bienes demandados o embargados, o sometidos a secuestro o a una prohibición de enajenar y gravar, o que tiene derecho a ellos.
2° Cuando practicado el embargo sobre bienes que sean propiedad de un tercero, éste se opusiere al mismo de acuerdo a lo previsto en el artículo 546.
Si el tercero sólo es un poseedor precario, a nombre del ejecutado, o si sólo tiene un derecho exigible sobre la cosa embargada, podrá también hacer la oposición, a los fines previstos en el aparte único del artículo 546.
3º Cuando el tercero tenga un interés jurídico actual en sostener las razones de alguna de las partes y pretenda ayudarla a vencer en el proceso.
4º Cuando alguna de las partes pida la intervención del tercero por ser común a éste la causa pendiente.
5º Cuando alguna de las partes pretenda un derecho de saneamiento o de garantía respecto del tercero y pida su intervención en la causa.
6º Para apelar de una sentencia definitiva, en los casos permitidos en el artículo 297”. (Subrayado y negrillas del Tribunal)
En tal sentido, la tercería es definida por el Diccionario de la Real Academia de la Lengua como el derecho que deduce un tercero entre dos o más litigantes, o por el suyo propio, o coadyuvando en pro de alguno de ellos.
El Código Procedimiento Civil, ha determinado la estructuración procesal que justifique y reglamente la intervención de terceras personas en el proceso, habida cuenta que aún cuando la relación procesal ideal solo debe vincular en el pleito al demandante con el demandado, independientemente que se pluralicen los términos de la relación en cualquiera de sus extremos o en ambos, no se puede obstaculizar o impedir la participación de otras personas al conflicto, por los relevantes intereses que puedan tener o alegar sobre las cosas que son objeto del pleito y aún hasta de sus propios resultados.
Es con ocasión de la existencia de esos intereses en cabeza de terceras personas, con definitivas influencias en los resultados del conflicto entre partes, que la legislación procesal siempre les ha concedido una entrada y un espacio para que puedan ventilar sus derechos y proteger los bienes comprometidos en las resultas de un juicio en que hasta el momento no son partes. Por estas razones, se legitiman igualmente con los mismos argumentos y motivaciones que justifican los derechos del demandante y del demandado, pues el procedimiento normativo dispone que podrán intervenir en las causas, a motus propio o ser llamados a dichas causas, entre cuyos supuestos se encuentra el hecho de que alguna de las partes pida la intervención del tercero por ser común a éste la causa pendiente.
En el caso sub júdice, se peticionó en la contestación la llamada a la causa de la sociedad mercantil Administradora Hardy C.A. y el ciudadano Giovanni Da Vía, en sus caracteres de administradora y propietario del bien inmueble arrendado, respectivamente, a los fines de procurar la parte demandada un derecho de garantía respecto a ellos, derivado según su dicho por el doble depósito que sin causa legal le fue impuesto en la convención locativa accionada.
En tal virtud, estima este Tribunal que no corresponde ventilar en la presente causa la legalidad o ilicitud de la cláusula contractual en la cual el demandado se comprometió a pagar la cantidad de dos mil ciento cincuenta y nueve bolívares fuertes con noventa céntimos (BsF. 2.159,90), por una parte y por la otra, la cantidad de dos mil ochocientos quince bolívares fuertes con treinta céntimos (BsF. 2.815,30), ya que habiéndose aquí reclamado la resolución del contrato de arrendamiento por la falta de pago de cánones de arrendamiento, la presente causa no resulta común a dichos terceros, ni tampoco puede pretenderse un derecho de saneamiento o de garantía respecto a ellos en este proceso, toda vez que su pretensión debe dilucidarla por demanda autónoma y principal, lo cual conlleva a declarar la inadmisibilidad de la cita de terceros planteada en la contestación. Así se decide.
- IV.VI -
DEL MÉRITO DE LA CONTROVERSIA
Esclarecido lo anterior, observa este Tribunal que la reclamación invocada por la sociedad mercantil Inversiones Boulplaza C.A., en contra del ciudadano Bozidar Tomicevic, se patentiza en la acción resolutoria ejercida sobre el contrato de arrendamiento suscrito privadamente en fecha 01.06.2008, entre la sociedad mercantil Administradora Hardy S.A., en su condición de arrendadora, por una parte y por la otra, el demandado, en su condición de arrendatario, el cual tiene como objeto el bien inmueble constituido por el apartamento distinguido con el N° 42, situado en el piso 04 del Edificio Cadore, ubicado en la Avenida San Juan Bosco de la Urbanización Altamira, Municipio Chacao del Distrito Capital, en virtud del alegado incumplimiento del arrendatario en el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de diciembre de 2.008, enero, febrero y marzo de 2.009, a razón de setecientos diecinueve bolívares fuertes con noventa y siete céntimos (BsF. 719,97) cada uno, que ascienden a la cantidad de dos mil ochocientos setenta y nueve bolívares fuertes con ochenta y ocho céntimos (BsF. 2.879,88).
En este sentido, dada la relación contractual que reviste la reclamación propuesta por la demandante, el artículo 1.133 del Código Civil, contempla que el contrato “…es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico…”.
Así pues, el Dr. José Melich Orsini, en su Obra “Doctrina General del Contrato”, llega a la conclusión que, el contrato es, pues, un negocio jurídico bilateral capaz de crear, reglamentar, transmitir, modificar o extinguir una relación jurídica de cualquier naturaleza entre las partes que concurren a su celebración, y no sólo es eficaz en lo que se refiere a vínculos de naturaleza personal (de contenido patrimonial o extra-patrimonial) entre las partes, esto es, derechos de créditos (lo que se llama eficacia personal del contrato), sino que también puede afectar el estado de los derechos reales (la llamada eficacia real del contrato).
Al unísono, resulta oportuno para este Tribunal precisar que el contrato de arrendamiento accionado, dado los efectos que produce, tiene fuerza de Ley entre las partes, el cual no puede revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley (ver artículo 1.159 del Código Civil).
Lo anterior, encuentra asidero en el principio de autonomía de la voluntad de las partes, que en apoyo a la doctrina apuntalada por el Dr. José Melich Orsini, es entendido como “…el poder que el artículo 1.159 del Código Civil reconoce a las voluntades particulares de reglamentar por sí mismas el contenido y modalidades de las obligaciones que se imponen…”, cuya limitación a las prestaciones pactadas radica en que no sean contrarias al orden público y a las buenas costumbres.
Además, advierte este Tribunal que el contrato de arrendamiento como fuente de las obligaciones, trae como consecuencia que las prestaciones plasmadas en cada una de las cláusulas que lo conforman, deben cumplirse exactamente como han sido contraídas (ver artículo 1.264 del Código Civil), ello con el fin de mantener a las partes contratantes la certeza de las relaciones jurídicas convenidas y sus consecuencias.
Al hilo de lo anterior, según el artículo 1.579 del Código Civil, el arrendamiento “…es un contrato por el cual una de las partes contratantes (arrendador) se obliga a hacer gozar a la otra (arrendatario) de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla…”.
En la exégesis de la anterior norma sustantiva se puede precisar que el arrendador está obligado a hacer gozar al arrendatario de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo, valga decir, la duración del contrato y, éste se obliga pagar a aquél un precio convencionalmente establecido o legalmente fijado por el órgano regulador competente, según sea el caso, así como servirse del bien arrendado como un buen padre de familia.
Así las cosas, nuestra Legislación consagra diversas vías a través de las cuales pueden terminarse los efectos que emergen del contrato, en virtud de la relación arrendaticia que une a las partes contratantes, vinculadas con el derecho de acción, el cual constituye la posibilidad jurídico constitucional que tiene toda persona de acceder a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses, tal y como lo precisa el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, entre las que se encuentra la acción resolutoria consagrada en el artículo 1.167 del Código Civil, el cual contempla lo siguiente:
“Artículo 1.167. En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”. (Subrayado y negrillas del Tribunal)
El anterior precepto legal faculta a las partes de un contrato bilateral a solicitar por vía judicial la ejecución del mismo o su resolución, cuando una de ellas incumple con los términos en que fueron estipuladas las obligaciones.
En atención a la doctrina apuntalada por el Dr. Eloy Maduro Luyando, la acción resolutoria “…es la facultad que tiene una de las partes en un contrato bilateral, de pedir la terminación del mismo y en consecuencia ser liberada de su obligación, si la otra parte no cumple a su vez con la suya; y pedir la restitución de las prestaciones que hubiere cumplido. La resolución es la terminación de un contrato bilateral motivada por el incumplimiento culposo de una de las partes, quien queda sujeta al pago de los daños y perjuicios que causa a la parte inocente, extinguiéndose todas las obligaciones nacidas del mismo…”. (Maduro Luyando, Eloy y Pittier Sucre, Emilio. Curso de Obligaciones. Derecho Civil III. Tomo II. Publicaciones Ucab; 11ª edición. Caracas, 2001, p. 978)
Pues bien, para determinar la temporalidad de la convención locativa accionada, a fin de establecer la idoneidad de la acción resolutoria ejercida por la demandante, observa este Tribunal que de acuerdo con la cláusula séptima su duración fue pactada entre las partes por el plazo de un (01) año fijo, contado a partir del día 01.06.2008, hasta el día 01.06.2009, prorrogable automáticamente y de pleno derecho por periodos iguales, si con dos (02) meses de anticipación, antes del vencimiento del plazo fijo, o de cualquiera de las prórrogas, una cualesquiera de las partes no notificare a la otra por escrito su deseo de no prorrogarlo.
En tal sentido, se desprende de las actas procesales que la demanda fue presentada para su distribución ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil de los Tribunales de Municipio del Area Metropolitana de Caracas, en fecha 02.04.2009, cuando aún no había vencido el plazo de duración del contrato pactado para el día 01.06.2009, lo cual motiva a calificar el contrato de arrendamiento a tiempo determinado, a tenor de lo previsto en el artículo 1.599 del Código Civil, en virtud de encontrarse determinada su duración.
Así las cosas, observa este Tribunal que la accionante imputa al demandado su incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de diciembre de 2.008, enero, febrero y marzo de 2.009, a razón de setecientos diecinueve bolívares fuertes con noventa y siete céntimos (BsF. 719,97) cada uno, en contravención a la obligación contraída en la cláusula sexta del contrato de arrendamiento accionado, la cual atribuye al arrendatario el deber de pagar la pensión de arriendo por mensualidades adelantadas, dentro de los cinco (05) primeros días de cada mes.
Pues bien, en vista del principio procesal de la carga probatoria, a la parte actora atañe ab initio el deber de probar los hechos que fundamentan su pretensión (onus probandi incumbit actori), ya que sólo a dicha parte corresponde en principio demostrar fehacientemente el derecho que aduce detentar al momento de presentar la demanda ante la autoridad judicial que conocerá de la controversia.
En el caso de marras, la parte actora produjo conjuntamente con el libelo de la demanda original del contrato de arrendamiento suscrito privadamente en fecha 01.06.2008, entre la sociedad mercantil Administradora Hardy S.A., en su condición de arrendadora, por una parte y por la otra, el demandado, en su condición de arrendatario, el cual se tiene como reconocido, ya que no fue tachado ni desconocido en la contestación, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.364 del Código Civil, en concordancia con lo previsto en los artículos 443 y 444 del Código de Procedimiento Civil, razón por la que tiene entre las partes y respecto de terceros, la misma fuerza probatoria que el instrumento público en lo que se refiere al hecho material de las declaraciones y hace fe, hasta prueba en contrario, de la verdad de esas declaraciones, en atención de lo dispuesto en el artículo 1.363 del Código Civil.
Así pues, se evidencia de la documental en referencia que la sociedad mercantil Administradora Hardy S.A., entregó en arrendamiento al ciudadano Bozidar Tomicevic, el bien inmueble constituido por el apartamento distinguido con el N° 42, situado en el piso 04 del Edificio Cadore, ubicado en la Avenida San Juan Bosco de la Urbanización Altamira, Municipio Chacao del Distrito Capital, cuyo canon de arrendamiento fue pactado por la cantidad de setecientos diecinueve bolívares fuertes con noventa y siete céntimos (BsF. 719,97), debiéndose pagar el mismo por mensualidades adelantadas, dentro de los primeros cinco (05) días del mes al que corresponda.
Por lo tanto, como consecuencia de la inversión de la carga probatoria que recayó en la parte demandada, en virtud del principio reus in excipiendo fit actor, quién se convirtió en demandante para el efecto de tener que probar a su turno los hechos que fundamentan su defensa, este Tribunal observa que en la contestación de la demanda, la parte demandada acreditó copias certificadas del expediente distinguido con el N° 2009-0672, de la nomenclatura interna llevada por el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a las cuales se atribuye el valor probatorio que dispensa el artículo 1.384 del Código Civil, en concordancia con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ya que fueron expedidas por un funcionario público con facultad de dar fe pública en el lugar donde se autorizaron.
Pues bien, se aprecia de la documental en referencia que en fecha 16.04.2009, la ciudadana Leonor Mayorca Valery, debidamente autorizada por el ciudadano Bozidar Tomicevic, procedió a consignar favor de la sociedad mercantil Administradora Hardy S.A., la cantidad de tres mil quinientos noventa y nueve bolívares fuertes con ochenta y cinco céntimos (BsF. 3.599,85), por concepto de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de diciembre de 2.008, enero, febrero, marzo y abril de 2.009, a razón de setecientos diecinueve bolívares fuertes con noventa y siete céntimos (BsF. 719,97) cada uno.
Al respecto, el artículo 51 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dispone:
“Artículo 51.- Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad”. (Subrayado y Negrillas del Tribunal)
En atención a la anterior disposición jurídica, cuando el arrendador rehusare a recibir la pensión de arriendo, el arrendatario cuenta con el procedimiento de consignaciones arrendaticias para liberarse de su obligación contractual y legal de pagar el canon de arrendamiento convencionalmente pactado o legalmente fijado, para lo cual cuenta con quince (15) días calendarios consecutivos siguientes al vencimiento de la mensualidad.
En el presente caso, se observa que en atención a la cláusula sexta de la convención locativa accionada, el pago del canon de arrendamiento debe efectuarse por mensualidades adelantadas, dentro de los primeros cinco (05) días de cada mes, por lo que en presencia del procedimiento de consignaciones arrendaticias, el arrendatario debió cancelar la pensión de arriendo hasta los días veinte (20) del mes correspondiente a la mensualidad, motivo por el cual se determina que las consignaciones hechas de forma conjunta de los meses de diciembre de 2.008, enero, febrero y marzo de 2.009, resultan extemporáneas por tardías.
Por consiguiente, juzga este Tribunal que ha quedado plenamente comprobado en autos el incumplimiento del arrendatario en el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de diciembre de 2.008, enero, febrero y marzo de 2.009, a razón de setecientos diecinueve bolívares fuertes con noventa y siete céntimos (BsF. 719,97) cada uno, conforme a las previsiones pactadas en la cláusula segunda de la convención locativa accionada, en relación a la regla que pauta el artículo 51 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que las consignaciones de tales mensualidades resultaron extemporáneas por tardías, lo cual conlleva a este órgano jurisdiccional a declarar la procedencia de la acción resolutoria elevada a su conocimiento, por haberse determinado la inobservancia del arrendatario a deberes contractuales y legales. Así se declara.
- V -
DECISIÓN
En virtud de los razonamientos precedentemente expuestos, este Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, emite los siguientes pronunciamientos:
Primero: Se declara CON LUGAR la pretensión de Resolución de Contrato de Arrendamiento, deducida por la sociedad mercantil Inversiones Boulplaza C.A., en contra del ciudadano Bozidar Tomicevic, de acuerdo con lo contemplado en el artículo 1.167 del Código Civil.
Segundo: Se declara resuelto el contrato de arrendamiento suscrito privadamente en fecha 01.06.2008, entre la sociedad mercantil Administradora Hardy S.A., en su condición de arrendadora, por una parte y por la otra, el ciudadano Bozidar Tomicevic, en su condición de arrendatario.
Tercero: Se condena a la parte demandada a entregar a la parte actora el bien inmueble constituido por el apartamento distinguido con el N° 42, situado en el piso 04 del Edificio Cadore, ubicado en la Avenida San Juan Bosco de la Urbanización Altamira, Municipio Chacao del Distrito Capital.
Cuarto: Se condena a la parte demandada a pagar a la parte actora la cantidad de dos mil ochocientos setenta y nueve bolívares fuertes con ochenta y ocho céntimos (BsF. 2.879,88), a título de daños y perjuicios, por concepto de cánones de arrendamiento reclamados como insolutos, correspondientes a los meses de diciembre de 2.008, enero, febrero y marzo de 2.009, a razón de setecientos diecinueve bolívares fuertes con noventa y siete céntimos (BsF. 719,97) cada uno, y los que continúen venciéndose, hasta el momento en que se declare definitivamente firme el presente fallo.
Quinto: Se condena en costas a la parte demandada, por haber resultado totalmente vencida en la litis, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese, déjese copia y notifíquese. Cúmplase lo ordenado.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la ciudad de Caracas, a los veintinueve (29) días del mes de noviembre del año dos mil diez (2.010).- Años: 200° de la Independencia y 151° de la Federación.
El Juez Titular,
César Luis González Prato
La Secretaria Accidental,
Xiomara Margarita García Delgado
En esta misma fecha, se publicó, registró y dejó copia de la anterior sentencia, siendo las doce de la tarde (12:00 p.m.).
La Secretaria Accidental,
Xiomara Margarita García Delgado
CLGP.-
Exp. Nº AP31-V-2009-000733
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