TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO VIGÉSIMO PRIMERO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.
Caracas, a los veintidós (22) días del mes de Noviembre del año dos mil diez (2.010).
Años 200º de la Independencia y 151º de la Federación.
I
PARTE DEMANDANTE: JOSÉ MARÍA VARGAS VILLASFUERTE, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad número V-5.304.353.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: RAIMUNDO ORTA POLEO, RAYMOND ORTA MARTÍNEZ, ROBERTO ORTA MARTÍNEZ, MARÍA ALEJANDRA PILGAR MOLERO, CARLOS ALBERTO CALANCHE BOGADO, INDIRA MOROS RESTREPO, MARÍA DE LOS ANGELES PÉREZ NÚÑEZ e IRENE MURILLO LÓPEZ, Abogados en ejercicio, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad números V-2.069.382, V-9.965.651, V-10.801.131, V-11.194.526, V-14.061.079, V-14.872.376, V-14.891.386 y V-15.394.512, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 7.982, 40.518, 63.275, 60.060, 105,148, 110.298.119.895 y 115.784, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: HENRY RAMÍREZ CÁRDENAS, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad número V-15.205.622.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: LUÍS A. MACÍAS SALOM, R. FRANCO HERNÁNDEZ, AGUSTÍN B. GONCALVES ABREU y JACUQELINE R. DI GIOVANNI CANAVESSI, Abogados en ejercicio, de este domicilio, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 12.477, 33.393, 58.452 y 62.095, respectivamente.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
SEDE: CIVIL.
SENTENCIA: DEFINITIVA.
ASUNTO: AP31-V-2010-001942.
Se inició el presente proceso a través de libelo de demanda, presentado junto con los documentos que lo acompañan, el 17 de Mayo de 2.010 por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.) de los Juzgados de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas con sede en los Cortijos; sometido a distribución dicho libelo, le correspondió su conocimiento a este Tribunal, el cual lo recibió por Secretaría en fecha 19 de Mayo de 2.010.
Mediante auto dictado el 1º de Junio de 2.010, este Tribunal admitió la demanda a través del procedimiento breve.
El día 15 de Junio de 2.010 la parte actora otorgó poder apud acta.
El 21 de Junio de 2.010 la parte demandada presentó escrito de contestación a la demanda en el que opuso la cuestión previa prevista en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil referida a la prohibición legal de admitir la acción propuesta. El 28 de Junio de 2.010 la parte demandada presentó nuevamente escrito de contestación a la demanda en el que opuso la cuestión previa prevista en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil referida a la prohibición legal de admitir la acción propuesta
El día 6 de Julio de 2.010 la parte actora consignó escrito de contradicción de la cuestión previa opuesta por la parte demandada.
En fecha 20 de julio de 2.010 la parte demandada consignó escrito de promoción de pruebas así como también consignó escrito en el que denuncia a la parte actora de haber cometido fraude procesal en este proceso. Ese mismo día la parte demandada otorgó poder apud acta.
El 27 de Julio de 2.010 la parte actora presentó escrito en el que formuló oposición a las pruebas promovidas por la parte demandada y contra la denuncia de fraude procesal. En esa misma fecha la parte demandante presentó escrito de promoción de pruebas.
El día 2 de Agosto la parte demandada presentó escrito relacionado con la denuncia de fraude procesal.
Mediante auto dictado el 9 de Agosto de 2.010, se difirió por treinta días la oportunidad para dictar sentencia definitiva en conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
El 14 de Octubre de 2.010, la parte actora solicitó que se dictara sentencia.
II
Establecido el trámite procesal correspondiente a esta instancia, siendo la oportunidad para publicar la sentencia de mérito, el Tribunal observa que la litis quedó planteada en los siguientes términos:
PLANTEAMIENTO DE LA LITIS
La parte actora alegó en el libelo de demanda, que es propietario del inmueble constituido por la Quinta Noema ubicada en la Manzana G, Avenida Los Castaños, El Cementerio, Parroquia Santa Rosalía, Municipio Libertador del Distrito Capital. Que tal carácter lo adquirió por adjudicación del 100% como heredero abintestato del ciudadano Jorge Washington Vargas Cruz, titular de la cédula de identidad número V-5.301.557, a través de sentencia dictada por el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas anotada en la Oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 3 de Junio de 2.004 bajo el Nº 39, Tomo 17 del Protocolo Primero.
Que el 1º de Abril de 1.987 su causante celebró contrato de arrendamiento con el ciudadano Henry Ramírez Cárdenas, sobre un local comercial ubicado inmueble anteriormente descrito.
Que en la cláusula tercera del contrato, las partes convinieron que su duración sería de un año prorrogable automáticamente por períodos iguales si una de las partes no notificare a la otra su voluntad de no renovarlo, por lo menos con treinta días de anticipación a la expiración de cada período.
Que el contrato de arrendamiento se renovó sucesivamente hasta el año 2.007, cuando en cumplimiento de la cláusula tercera del mismo procedió el 6 de Febrero de 2.007, con casi dos meses de anticipación al vencimiento del contrato, a notificarle al arrendatario su voluntad de no prorrogar más el contrato de arrendamiento por lo que al expirar su término el 1º de Abridle 2.007, comenzaría a correr la prórroga legal regulada en el artículo 38 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Que la notificación la hizo por medio del Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Que el arrendatario disfrutó de tres años de prórroga legal por tener más de diez años en el inmueble, la cual comenzó a correr el 1º de Abril de 2.007 venciéndose el 2 de Abril de 2.010; que el arrendatario a pesar de estar en conocimiento que la prórroga legal ya se venció, no le ha entregado el inmueble arrendado.
Que por todo lo expuesto demanda al ciudadano Henry Ramírez Cárdenas por cumplimiento del contrato de arrendamiento y en consecuencia, entregue el inmueble arrendado libe de bienes y de personas, en las mismas buenas condiciones en que se le arrendó y pague las costas y costos procesales.
Fundamentó la demanda en los artículos 1.1.67, 1.264, 1.159, 1.160 del Código Civil; 33, 38 literal “d” y 39 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Estimó el valor de la demanda en la cantidad de cuatro mil quinientos Bolívares (Bs. 4.500,00) equivalente a 70 Unidades Tributarias.
Solicitó medida de secuestro sobre el inmueble arrendado y que se ordenara el depósito en la persona del propietario, con fundamento en el artículo 39 eiusdem.
La parte demanda, en la contestación de la demandada, opuso la cuestión previa prevista en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
Negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes; tanto los hechos como el derecho, la demanda intentada en su contra; ya que el contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se demanda es un contrato a tiempo indeterminado; por lo tanto, solo le son aplicables las normas especiales atinentes a los contratos sin determinación de tiempo y en ningún caso le es aplicable la prórroga legal regulada en el artículo 38 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes; tanto los hechos como el derecho, “el valor probatorio que pretende atribuirse a la notificación judicial” practicada el 6 de Febrero de 2.007 por el Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de esta Circunscripción Judicial, “por cuanto se fundamenta en la Prorroga de un contrato a tiempo INDETERMINADO”. Por los mismos motivos expuestos se opuso a la medida preventiva de secuestro solicitada por la parte demandante con fundamento en el artículo 39 eiusdem.
Analizadas como han sido las alegaciones formuladas por las partes, el Tribunal pasa previamente a resolver los siguientes planteamientos:
PUNTO PREVIO
1.- DEL FRAUDE PPROCESAL
Este Tribunal actuando de acuerdo con el criterio jurisprudencial asentado por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº 908 dictada el 4 de Agosto de 2.001, procede a decidir el fraude procesal delatado incidentalmente por la parte demandada y con tal propósito observa:
La parte demandada en el escrito que presentó el 20 de Julio de 2.010 denuncio la comisión de fraude procesal, el cual consiste según sus dichos: “en el forjamiento de una litis inexistente entre las partes, fundado sobre la base de maquinaciones realizadas por la parte Actora”….omissis…”al incoar por ante este Juzgado” …omissis…”Demanda de cumplimiento de contrato de Arrendamiento por vencimiento de prorroga legal, en contra de su Arrendatario”…omissis…”, utilizando el Proceso como instrumento ajeno a los fines de dirimir controversias, para crear, mediante engaño, una actividad dirigida a provocar la aplicación indebida del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sobre un contrato a tiempo indeterminad, con el objeto de contravenir el sentido y finalidad de la Ley, para forjar a través de engaño, una situación jurídica artificial, y mediante la cual logró que este Tribunal”…omissis…”dictara Auto de Admisión de la Demanda”….omissis.
Fundamenta la denuncia en el artículo 7 del Decreto con rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, según el cual los derechos consagrados en esa Ley para beneficiar o proteger al arrendatario, son de orden público; así como también en el artículo 7 del Código de Ética Profesional del Abogado Venezolano.
Que la parte actora desvió el proceso hacia fines perversos por lo tanto, actuó con dolo, lo cual constituye una conducta contraria a la ética y probidad según lo prevé el artículo 17 del Código de Procedimiento Civil.
Que este “cúmulo de groseras violaciones a la ley no pueden, ser ajenas a los Órganos Jurisdiccionales de la República, por cuanto no utilizar al proceso contencioso para dirimir conflictos entre las partes, desnaturalizándolo, es un fraude que convierte a la Jurisdicción en una ficción y, permitir tal situación propende al caos social, ya que las instituciones no se utilizarían para el finque fueron creadas”…omissis…
Señaló que la conducta censurable de la representación judicial de la parte demandante es reincidente y señaló una serie de casos en los que han actuado.
La parte actora contradijo esta denuncia, alegando que debe interponerse por vía principal; que se pretende denunciar un fraude incoherente, infundado y carente de basamento lógico y jurídico. Solicitó a la representación judicial de la parte demandada que se abstuviera de proferir denuncias infundadas y mucho menos alegar “…a manera de advertencia la obligación de lo preceptuado en el artículo 7 del Código de Ética Profesional del Abogado Venezolano”…omissis.
Ahora bien, analizado de manera minuciosa el libelo de demanda se puede determinar que la causa petendi es el cumplimiento de un contrato de arrendamiento cuyo tramite debe ceñirse al procedimiento breve por mandato expreso del artículo 33 del Decreto con rango y fuerza de ley de Arrendamientos Inmobiliarios; mientras que, la denuncia del fraude procesal debe ser tramitada a través del procedimiento ordinario, de acuerdo con el criterio asentado por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia dictada el 27 de Diciembre de 2.001 en la sentencia número 2749, reiterada por la misma Sala el 6 de Noviembre de 2.005 en el expediente número 04-3305; según este criterio, en principio quien pretenda la inexistencia de un proceso por la existencia de fraude procesal debe acudir a la vía del juicio ordinario para que se resuelva la concreta controversia entre las partes que emerge del fraude delatado, ya que su fase cognitiva es más acorde con la pretensión de demostrar el fraude procesal, siempre que no se trate de una situación groseramente manifiesta en autos, caso en el que debe tratarse incidentalmente, criterio este último de la misma Sala asentado el 4 de Abril de 2.003 en la sentencia número 652.
Ahora bien, tal y como se estableció ut supra, la causa petendi de la demanda que dio inicio a este proceso es el cumplimiento de un contrato de arrendamiento por haber expirado su término y la prórroga legal que a decir de la parte actora le correspondía a la parte demandada por tratarse de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado; lo cual ha contradicho la parte demandada en su contestación alegando que la relación que existe entre las partes es la de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, razón por la cual, según sus dichos, no se le debe aplicar las disposiciones relacionadas con la contratación a tiempo determinado como lo pretende la parte actora.
Estas discrepancias están íntimamente vinculadas con la naturaleza del contrato de arrendamiento que existe entre las partes, ya que la parte demandante alegó la existencia de la relación arrendaticia que lo une a la parte demandada, relación que no negó la parte demandada, por el contrario, la admitió expresamente, de tal manera que la existencia de la relación no es un hecho controvertido en este proceso, empero si lo es, la naturaleza jurídica como ya se indicó.
Ahora bien, esta disparidad de interpretación que del contrato de arrendamiento hacen las partes, constituye el hecho controvertido en este proceso, por lo tanto, es motivo de análisis y decisión del Juez que es a quien le corresponde decidir si es o no un contrato de arrendamiento a tiempo determinado ; de tal manera que el Juez en la sentencia determinará si el demandado tiene la razón en su afirmaciones y excepciones, la demandada debe desecharse; si el demandante es quien tiene la razón en su afirmaciones y alegaciones, la demanda debe prosperar, y esa contradicción es precisamente lo que forma el thema decidendum, lo cual a todas luces está dentro de la legalidad. Así se declara.
No percibe este Tribunal que los hechos que alega la parte demandada como constitutivos del fraude delatado, sean o constituyan en modo alguno actos dolosos ni colusivos. Así se declara.
Por los razonamientos expuestos, este Tribunal considera que el fraude procesal delatado incidentalmente por la parte demandada no puede prosperar en Derecho y así debe ser declarado. Así se decide.
2.- DE LA TEMPESTIVIDAD DE LA CONTESTACIÓN
DE LA DEMANDA
De acuerdo con el auto que admitió la demanda, la contestación debía verificarse el segundo día de despacho siguiente a la constancia en autos de haberse practicado la citación de la parte demandada por disponerlo así el artículo 883 del Código de Procedimiento Civil; siendo que ésta se verificó el 21 de Junio de 2.010 fecha en que compareció el demandado y consignó escrito de contestación a la demanda y oposición de cuestión previa, por lo que el 21 de Junio de 2.010 operó la citación tácita de acuerdo con lo preceptuado en el artículo 216 eiusdem; posteriormente, el 28 de Junio de 2.010, el demandado consignó nuevamente un escrito contentivo de la contestación de la demanda y de oposición de cuestión previa quedó citada la demandada. Así se declara.
Ahora bien, de acuerdo con los hechos expuestos, la contestación de la demanda debió efectuarse el 28 de Junio de 2.010 por ser el segundo día de despacho siguiente a la citación; en consecuencia, la contestación presentada el día 21 de Junio de 2.010 debe tenerse por no hecha al haberse presentado de manera extemporánea por anticipada, siendo tempestiva la contestación presentada el 28 de Junio de 2.010, razón por la cual se desecha la contestación de la demanda y oposición de cuestión previa formulada por la parte demandada el 21 de Junio de 2.010. Así se decide.
3.- DE LA CUESTIÓN PREVIA PREVISTA EN EL ORDINAL 11º
DEL ARTÍCULO 346 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL
La parte demandada en la contestación de la demanda, en conformidad con el artículo 35 en concordancia con el artículo 7 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, opuso esta cuestión previa referida a la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta; fundamentando su alegato en que el contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se demandada es un contrato a tiempo indeterminado ya que han transcurrido 19 años y diez meses contados a partir del 1º de Abril de 1.987 fecha de celebración del contrato hasta el 6 de Febrero de 2.007 momento en que se practicó la notificación judicial de la prórroga legal; de tal manera que al haber excedido de 15 años la relación arrendaticia, el contrato pasó a ser a tiempo indeterminado de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 1.580 y 1.600 del Código Civil, por lo tanto no puede aplicarse el artículo 38 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Que por lo expuesto es ilegal la acción de cumplimiento ejercida por la actora con fundamento en el artículo 39, la cual solo procede en los contratos a tiempo determinado.
La parte actora contradijo esta cuestión previa según lo prevé el artículo 351 del Código de Procedimiento Civil, alegando que de acuerdo con lo convenido por las partes en la cláusula tercera del contrato, su duración es de un año con prórrogas automáticas por períodos iguales; que en el contrato no se estipuló que la duración del mismo sería por más de quince años tal y como lo indica el artículo 1.580 del Código Civil; por lo tanto, el contrato es a tiempo determinado y no como lo ha señalado la parte demandada de que el contrato es a tiempo indeterminado al tratar de encuadrar sus alegaciones en lo previsto en los artículo 1.580 y 1.660 eiusdem, por cuanto solo se aplican a los casos en que las partes hayan convenido en el contrato una duración superior a los 15 años; que esas normas no se aplican a los contratos que nace a tiempo determinado y cuya renovación supera a los 15 años. Que no se debe confundir lo establecido en esas normas porque regulan situaciones diferentes a la del presente caso.
Que a la parte demandada se le respetaron todos sus derechos establecidos en el Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para las relaciones arrendaticias a tiempo determinado, ya que disfrutó la prórroga legal de 3 años prevista en el literal “d” del artículo 38 eiusdem a partir del 2 de Abril de 2.007 hasta el 2 de Abril de 2.010 por tener esa relación más de 10 años. Insistió en la legalidad de la medida cautelar solicitada y en la eficacia de la notificación judicial de la no prórroga convencional del contrato.
Para resolver el Tribunal observa que la defensa opuesta por la parte demandada es la cuestión previa prevista en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil referida a la prohibición legal de admitir la acción propuesta; dicha cuestión dispone:
“La prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda”.
Al respecto el Dr. A. Rengel Romberg en su texto Tratado de Derecho Procesal Civil, Tomo III, señala:
“...Sólo hay carencia de acción según nuestro sistema, cuando la ley objetivamente la prohíba o niegue la tutela jurídica a la situación de hecho invocada” (omissis) “Esto ocurre, precisamente, con la caducidad de la acción establecida en la ley, cuyo lapso de casación ha considerado fatal, quedando extinguida la acción, sin que pueda discutirse en debate judicial.” (...) “También ocurre cuando la ley prohíbe admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda... En estos casos, la casación siguiendo una estricta posición objetiva, ha decidido que debe aparecer clara la voluntad de no permitir el ejercicio de la acción”.
Analizado minuciosamente el libelo de demanda, el Tribunal observa que la causa petendi de la demanda es el cumplimiento de un contrato de arrendamiento de un inmueble, la cual tiene raigambre en el artículo 1.167 del Código Civil, además y especialmente como lo es en te caso, en el artículo 39 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que debe considerarse que no es contraria a Derecho. Así se establece.
El hecho de discutir si el contrato de arrendamiento es o no a tiempo determinado no significa, que el ejercicio de la acción propuesta en este caso esté prohibida por la ley; las alegaciones formuladas por la parte demandada están vinculadas con la naturaleza jurídica del contrato como ya quedó establecida ut supra, la cual va a determinar si prospera o no la acción escogida por la parte demandante y están relacionadas con el mérito de la causa; en consecuencia, no constituye en modo alguno prohibición expresa de admitir la acción, sino un presupuesto de procedencia de la acción. Así se declara.
De tal manera, que no existiendo prohibición de la ley para ejercer la acción propuesta por la actora, no cabe lugar a dudas de que la presente cuestión previa no puede prosperar en derecho y así debe ser declarado. Así se decide.
4.- DE LA NATURALEZA DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
El Tribunal observa que la parte actora demanda el cumplimiento del contrato de arrendamiento celebrado el 1º de Abril de 1.987 entre su causante y el ciudadano Henry Ramírez Cárdenas. Alegó el demandante que en la cláusula tercera del contrato las partes convinieron que su duración sería de un año prorrogable automáticamente por períodos iguales mientras que una de las partes no notificare a la otra su voluntad de no renovarlo por lo menos con treinta días de anticipación a la expiración de cada período. Que el contrato de arrendamiento se renovó sucesivamente hasta el año 2.007, cuando en cumplimiento de la cláusula tercera del mismo procedió el 6 de Febrero de 2.007, con casi dos meses de anticipación al vencimiento del contrato, a notificarle al arrendatario su voluntad de no prorrogar más el contrato de arrendamiento por lo que al expirar su término el 1º de Abridle 2.007, comenzaría a correr la prórroga legal regulada en el artículo 38 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Que la notificación la hizo por medio del Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Que el arrendatario disfrutó de tres años de prórroga legal por tener más de diez años en el inmueble, la cual comenzó a correr el 1º de Abril de 2.007 venciéndose el 2 de Abril de 2.010; que el arrendatario a pesar de estar en conocimiento que la prórroga legal ya se venció, no le ha entregado el inmueble arrendado.
La parte demandada en su contestación a la demanda negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes, tanto los hechos como el derecho, la demanda intentada en su contra, alegando que el contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se demanda es un contrato a tiempo indeterminado, por lo que solo le son aplicables las normas especiales atinentes a los contratos sin determinación de tiempo y en ningún caso le es aplicable la prórroga legal regulada en el artículo 38 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes; tanto los hechos como el derecho, “el valor probatorio que pretende atribuirse a la notificación judicial” practicada el 6 de Febrero de 2.007 por el Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de esta Circunscripción Judicial, “por cuanto se fundamenta en la Prorroga de un contrato a tiempo INDETERMINADO”.
El Tribunal para decidir observa:
Analizado el contrato de arrendamiento que la parte actora acompañó al libelo de demanda y que cursa a los folios 25 al 27 de este expediente, se puede determinar que se trata de la reproducción simple de un documento privado suscrito con firmas autógrafas, el cual hizo valer a su favor la parte demandada en la oportunidad en que promovió pruebas; de tal manera que al no haberlo rechazado, ni impugnado en la oportunidad procesal por la parte contra quien fue opuesto debe tenerse como cierto con todo el valor probatorio que le otorga el artículo 1.363 del Código Civil. Así se declara.
Del instrumento subexamine ha quedado plenamente demostrado que las partes contratantes convinieron en la cláusula tercera que la duración del contrato sería de un año prorrogable por períodos iguales si una de las partes no notificare a la otra su voluntad de no prorrogarlo por lo menos con treinta días de anticipación a la expiración del término o de cualquiera de sus prórrogas; igualmente quedó demostrado que el contrato de arrendamiento fue celebrado el mes de Abril de 1.987. Así se declara.
Es necesario destacar que la naturaleza del contrato de arrendamiento es de suma relevancia porque dependiendo de si es o no a tiempo determinado, será entonces el régimen legal que se debe aplicar, sobre todo, porque en a lo atinente a los derechos del arrendatario que están consagrados en el Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios son de orden público por disponerlo así el artículo 7 eiusdem; por lo tanto, este Tribunal debe hacer un pronunciamiento al respecto, y con tal propósito observa, luego de analizado el contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento es la causa petendi de la demandada, que las partes tuvieron la voluntad de que el término del contrato fuese de un año prorrogable sucesivamente por el mismo período, vale decir, tuvieron la intención de que el contrato fuese a tiempo determinado. Así se declara.
Ahora bien, el contrato de arrendamiento se ha prorrogado automáticamente a través de los años por los dichos de ambas partes, sin embargo, la parte demandada entre los argumentos que hace para sostener que el contrato pasó a ser a tiempo determinado es que la relación ha durado más de diecinueve años contados desde Abril de 1.987 hasta el 6 de Febrero de 2.007 día en que se le hizo la notificación judicial de no prórroga del contrato, de tal manera que se encuentra en el supuesto regulado en los artículos 1.580 y 1.600 del Código Civil.
Al respecto, la Sala Constitucional en sentencia Nº 834 dictada el 24 de Abril de 2.002 en el expediente Nº 02-0570, dejó asentado el criterio según el cual los contratos de arrendamiento que exceden de quince años, su tiempo determinado se limita a ese lapso, y que una vez cumplido los quince años el contrato se transforma a tiempo indeterminado. De tal manera que tal análisis y calificación es de suma importancia, ya que con ello se verifica la procedencia o no de la acción escogida por el demandante.
En el presente caso, tal y como ya quedo decido ut supra, las partes convinieron en la cláusula tercera que la duración del contrato sería de un año prorrogable por períodos iguales si una de las partes no notificare a la otra su voluntad de no prorrogarlo por lo menos con treinta días de anticipación a la expiración del término o de cualquiera de sus prórrogas; igualmente quedó demostrado que el contrato de arrendamiento fue celebrado el mes de Abril de 1.987 sobre un inmueble constituido por un local comercial, por lo tanto no entra en ninguna de las dos excepciones establecidas en el artículo 1580 del Código Civil; por lo tanto, no queda lugar a dudas que para el momento de verificarse la notificación judicial de no prórroga del contrato, ya había opera la reconducción del contrato por mandato expreso de los artículos 1.580 y 1600 del Código Civil, sin que se haya demostrado en este proceso, que las partes contratantes hayan realizado alguna otra contratación durante ese intervalo de tiempo, en cuanto a la duración del mismo, ni tampoco haber suscrito ningún contrato posterior al existente a los fines de mantener su relación arrendaticia en forma determinada, durante los más de veintitrés años que tiene de vigencia el contrato en cuestión; son circunstancias suficientes para que lleven a esta sentenciadora a la convicción que el contrato en cuestión ha adquirido naturaleza de indeterminado, toda vez que la parte demandada se ha mantenido ocupando el inmueble mucho después al vencimiento al lapso que establece la norma comentada así como también el haber continuado el arrendador cobrando los arrendamientos respectivos. Así se decide.
Por los razonamientos expuestos, este Tribunal considera que el contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento demanda la parte actora es un contrato a tiempo indeterminado y así debe ser declarado. Así se decide.
Ahora bien, el artículo 34 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dispone:
“Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales...” (Subrayados del Tribunal).
Por su parte el artículo 1.167 del Código Civil, establece:
“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, a otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo...” (Subrayado del Tribunal).
El Dr. JOSÉ LUIS VARELA PÉREZ, en el Libro “Análisis a la nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios”, señala:
“...(omissis)...Si el contrato es a tiempo indeterminado o verbal tiene aplicación el Decreto-Ley de Arrendamiento Inmobiliarios en cuanto a las causas de desalojo y plazo para la desocupación (Art. 34º)...(omissis)...Si el contrato es a tiempo determinado no se aplica el articulo 34 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios sino las acciones de derecho común, resolutoria o de cumplimiento (Art. 1.167 C.C.) ...(omissis)...”
De la doctrina transcripta, y de la interpretación gramatical de la norma in comento, luego de analizado el libelo de demanda y el contrato de arrendamiento, se puede concluir en que la parte demandante manifestó en el libelo de demanda que celebró un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, y señala además el demandante que el mismo continúa siendo a tiempo determinado por lo que solicitó el cumplimiento por vencimiento de la prórroga legal, la cual no opera en este caso, ya que el caso subiudice se trata de una relación de arrendamiento a tiempo indeterminado tal y como se decidió anteriormente, por lo tanto, este Tribunal considera que la pretensión de la actora no encuadra en el supuesto de la norma contenida en el artículo 39 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; y ello es así dada la naturaleza de orden público que envuelve la normativa inquilinaria por imperio del artículo 7 eiusdem; lo que trae como consecuencia que la petición de la parte demandante no pueda prosperar en Derecho y así debe se declarado. Así se decide.
Como consecuencia de la presente decisión el Tribunal no puede entrar a decidir las demás alegaciones, cuestiones ni defensas formuladas por las partes, así como tampoco puede entrar a analizar ni valorar las demás pruebas aportadas al proceso. Así se decide.
III
Con fuerza en los fundamentos precedentemente expuestos, este Juzgado Vigésimo Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, actuando en sede Civil, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR LA DEMANDA que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE PRÓRROGA LEGAL intentó el ciudadano JOSÉ MARÍA VARGAS VILLASFUERTE, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad número V-5.304.353; representado en este proceso a través de su apoderados judiciales, ciudadanos RAIMUNDO ORTA POLEO, RAYMOND ORTA MARTÍNEZ, ROBERTO ORTA MARTÍNEZ, MARÍA ALEJANDRA PILGAR MOLERO, CARLOS ALBERTO CALANCHE BOGADO, INDIRA MOROS RESTREPO, MARÍA DE LOS ANGELES PÉREZ NÚÑEZ e IRENE MURILLO LÓPEZ, Abogados en ejercicio, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad números V-2.069.382, V-9.965.651, V-10.801.131, V-11.194.526, V-14.061.079, V-14.872.376, V-14.891.386 y V-15.394.512, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 7.982, 40.518, 63.275, 60.060, 105,148, 110.298.119.895 y 115.784, respectivamente, contra el ciudadano, HENRY RAMÍREZ CÁRDENAS, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad número V-15.205.622; representado en este proceso, a través de sus apoderados judiciales, ciudadanos LUÍS A. MACÍAS SALOM, R. FRANCO HERNÁNDEZ, AGUSTÍN B. GONCALVES ABREU y JACUQELINE R. DI GIOVANNI CANAVESSI, Abogados en ejercicio, de este domicilio, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 12.477, 33.393, 58.452 y 62.095, respectivamente.
Se condena a la parte demandante al pago de las costas procesales, en conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber resultado totalmente vencida en el presente proceso.
Notifíquese, publíquese, regístrese y déjese copia certificada de esta decisión, en conformidad con lo establecido en los artículos 251, 247 y 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Vigésimo Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Caracas, a los veintidós (22) días del mes de Noviembre del año dos mil diez (2.010). Años: 200º de la Independencia y 151º de la Federación.