TSJ Regiones - Decisión

Narrativa REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
199º y 150º
Caracas, 01 de noviembre de 2010

PARTE ACTORA: LOURDES HERRERA BARRIOS, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° 630.655, abogada en ejercicio e inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 11.358.--
PARTE DEMANDADA: NORMA CASTRO GONZÁLEZ, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nro. 3.471.776.-
APODERADO JUDIAL DE LA PARTE DEMANDADA: MIRYORG MARTINEZ ROA, abogado en ejercicio de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 95.472.-
MOTIVO DE LA DEMANDA: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
SENTENCIA: DEFINITIVA
EXPEDIENTE: AP31-V-2010-003186

I
NARRATIVA

Se refiere la presente causa a una demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO, incoada por LOURDES HERRERA BARRIOS, en contra de NORMA CASTRO GONZÁLEZ.-
La demanda fue admitida por este Tribunal, mediante auto de fecha 05 de agosto de 2010, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada, para el Segundo (2do) día de despacho siguiente a su citación.-
En fecha 01 de octubre de 2010, el alguacil consignó compulsa de citación debidamente firmada por la parte demandada.-
En fecha 05 de octubre de 2010, compareció la ciudadana Norma Castro González, parte demandada, debidamente asistida por el abogado Miryorg Martínez Roa, Inpreabogado N° 95.472, y consignó escrito de contestación a la demanda, y su vez le otorgó poder apud-acta al mencionado abogado.--
En el lapso probatorio solamente la parte demandada cumplió con su carga procesal.-
II
TERMINOS DE LA CONTROVERSIA

ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA:

Alegó la parte actora, que en fecha 17 de julio de 2009, dio en arrendamiento a la ciudadana NORMA CASTRO GONZÁLEZ, ya identificada, un apartamento distinguido con el número y letra 7-A, perteneciente al Edificio Residencias Don Julio III, situado entre las Esquinas Pinto a Viento, Parroquia de Santa Rosalía, del Municipio Libertador, del Distrito Capital, que la duración sería de un (01) año y que el canon de arrendamiento fue por la cantidad de Bs.F 400,00, para ser cancelado dentro de los 15 días luego de vencido cada mes.-
Alega la parte actora que la arrendataria le adeuda los cánones correspondientes a los meses de febrero, marzo, abril, mayo y junio del 2010, por lo que demanda a la ciudadana NORMA CASTRO GONZÁLEZ para que sea condenada en lo siguiente: primero: A dar por Resuelto el Contrato celebrado en fecha 17-07-2009. Segundo: A entregare el apartamento libre de bienes y personas y en las mismas buenas condiciones en que lo recibió.- Tercero: Al pago de las costas y costos del procedimiento. Que en forma subsidiaria demanda a la arrendataria a los fines de que le cancele la cantidad de Bs.F 400,00 por cada mes que han transcurrido desde el mes de febrero hasta el mes de julio de 2010, como justa compensación por el uso, goce y disfrute que ha hecho del precitado apartamento, así como por cada mes que trascurra hasta la entrega del inmueble.-
Estimó la demanda en la cantidad de Bs.F 2.000,00 y por último solicitó que se decrete medida preventiva de secuestro sobre el inmueble objeto del juicio.-

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA:
En la oportunidad correspondiente para dar contestación a la demanda, la parte demandada alegó que en fecha 17 de julio de 2009, celebró un contrato de arrendamiento por ante la Notaría Pública Décima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, sobre el inmueble objeto del juicio y que en la cláusula tercera del contrato se convino que la mensualidad sería de Bs.F. 400,00 y que en ese mismo acto entregó al arrendador la cantidad de Bs.F 1.200,00 por concepto de tres (03) meses de depósito.-
Aduce que en la cláusula segunda del contrato se contempla que la duración es de una año a partir del registro de dicho documento y éste nunca fue registrado solamente notariado y, que tampoco señala el contrato que es improrrogable y que deba entregarle el inmueble libre de bienes y personas, por lo que resulta improcedente el pedimento de la actora.
Negó rechazó y contradijo que el pago de los cánones debía realizarse dentro de los quince (15) días luego de vencido cada mes, en virtud de que en ningún momento consta en el contrato dicho señalamiento y que por el contrario se hizo costumbre entre las partes efectuar el pago al acumularse tres (03) cánones de arrendamientos, según lo estipula la cláusula sexta del contrato, tal y como lo demuestra recibo que consigna de fecha 25-11-09 a razón de pago de los meses de agosto, septiembre y octubre de 2009 y recibo de fecha 2-5-10, a razón del pago de los meses de noviembre y diciembre de 2009 y enero de 2010.-
Negó rechazó y contradijo que adeude los cánones de arrendamientos correspondientes a los meses de febrero 2010 al mes de junio de 2010, en virtud de que dichos cánones de arrendamiento se encuentran consignados en el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio, en virtud de la negativa por parte del arrendador de recibirle el pago de los mismos.-
Por último solicita se abstenga el Tribunal de decretar la medida preventiva de secuestro solicitada por la parte actora y sea declarada sin lugar la acción intentada.-
III
MOTIVA
DE LAS PRUEBAS:

DE LAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA:
1. Original del Contrato de Arrendamiento suscrito entre LOURDES HERRERA DE BIAGGI y la ciudadana NORMA CASTRO GONZÁLEZ, autenticado por ante la Notaría Pública Décima Octava del Municipio Libertador, en fecha 17 de julio de 2009, inserto bajo el N° 36, Tomo 66, de los libros llevados por esa Notaría.- Dicho contrato no fue tachado de falso por la adversaria, razón por la cual se le otorga valor probatorio conforme al artículo 1.363 del Código. Con dicha prueba quedó demostrada la relación locativa existente entre las partes, así como las obligaciones contenidas en el mismo, Y ASI SE DECLARA.

DE LAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA:

• Dos (02) recibos en original de pago de fechas 25-11-2009 y 02-05-2010, expedidos por la actora a la demandada, correspondientes al alquiler de los meses de agosto 2009 a enero de 2010. El Tribunal desecha del proceso dichas pruebas por impertinentes, toda vez que no es materia controvertida el pago de dichos meses, Y ASI SE DECIDE.
• Siete copias de recibos de depósitos bancarios efectuadas en la cuenta corriente llevada por el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial en el Banco de Venezuela, con sello húmedo de dicho tribunal correspondiente a los meses que van desde el mes de febrero de 2010 a julio 2010.- El Tribunal le otorga el valor probatorio que de ellos deriva.
• Un ejemplar del Diario Ultimas Noticias de fecha 12-10-2010, donde se evidencia una cartel de Notificación librado por el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial (Consignaciones) a la ciudadana Lourdes Herrera Barrios.- El Tribunal le otorga el valor probatorio que de él deriva, de conformidad con el artículo 432 del Código de Procedimiento Civil, Y ASI SE DECIDE.
• Certificación de las consignaciones que por cánones de arrendamiento efectúa NORMA CASTRO GONZALEZ a favor de la ciudadana LOURDES HERRERA, y que cursa en el expediente N° 20101589, expedida por el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial (Consignaciones), donde aparecen reflejadas las consignaciones de los meses que van desde febrero de 2010 a septiembre de 2010. El tribunal le atribuye pleno valor probatorio, de conformidad con el artículo 1.359 del Código Civil y, ASI SE ESTABLECE.-

DE LA DECISIÓN DEL TRIBUNAL

La parte actora, con la presente acción pretende la RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, suscrito entre la ciudadana LOURDES HERRERA BARRIOS y la ciudadana NORMA CASTRO GONZÁLEZ, cuyo objeto es un inmueble identificado como apartamento distinguido con el número y letra 7-A, perteneciente al Edificio Residencias Don Julio III, situado entre las Esquinas Pinto a Viento, Parroquia de Santa Rosalía, del Municipio Libertador, del Distrito Capital, cuya naturaleza es determinada, pues alega que la arrendataria, adeuda a su representada los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de febrero de 2010 hasta el mes de junio de 2010, a razón de Bs.F 400,00 cada mes.-
A los fines de demostrar sus alegatos, la parte actora trajo a los autos documento suscrito ante Notaría Pública contentivo del contrato de arrendamiento celebrado entre ambas partes en el presente juicio, en fecha 17 de julio de 2009, quedando demostrado con el mismo la relación contractual existente entre las partes, así como las obligaciones asumidas en él, con lo cual dio así cumplimiento a su carga probatoria, que no es más que demostrar la existencia de la relación de la cual se derivan las obligaciones del demandado, conforme a lo establecido en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil que copiados a la letra son del siguiente tenor: Artículo 1.354: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”. Artículo 506: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”.
Por su parte la demandada, admitió la relación arrendaticia, así como haber suscrito el contrato de arrendamiento, empero, negó que adeudare a la actora los cánones demandados insolutos correspondientes a los meses de febrero 2010 al mes de junio de 2010, en virtud de que dichos cánones de arrendamiento se encuentran consignados en el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio por la negativa de la arrendadora de recibir el pago.-
A los fines de demostrar sus alegatos, la demandada trajo a los autos copia de los depósitos realizados correspondientes a los cánones de arrendamiento, así como certificación de consignaciones realizada por el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de este misma Circunscripción judicial, correspondientes a los meses que van desde febrero de 2010 a septiembre de 2010, del cual se analizará solo los meses demandados insolutos, así como publicación en prensa ordenada por el tantas veces señalado juzgado donde se le notifica a la arrendadora-actora las consignaciones efectuadas a su favor.
Ahora bien, toca ahora a este juzgadora verificar si las consignaciones traídas a los autos por la arrendataria-demandada son liberatorias o no y, como quiera que no establece el contrato de marras la oportunidad en que debe la arrendataria cumplir con la obligación del pago del canon, tratándose el arrendamiento de un contrato de tracto sucesivo, debe necesariamente la arrendataria pagar el canon de arrendamiento por mensualidades vencidas, debiendo aplicarse el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que establece: “Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad”.
Observa quien aquí decide, que del análisis realizado a todas y cada una de las consignaciones de los meses demandados insolutos conforme al artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se desprende que los meses de febrero, marzo, abril, mayo y junio de 2010, fueron realizados extemporáneamente por tardíos, toda vez que fueron consignados ante el Tribunal de consignaciones en fecha 29 de septiembre de 2010, pues tenía la oportunidad de realizarlas hasta el día quince (15) del mes siguiente al mes vencido y disfrutado, considerándose a la inquilina-demandada insolvente con respecto a dichos meses, pues las consignaciones no fueron legítimamente realizadas, no siendo liberatorias. Y ASI SE ESTABLECE.
Verificándose con esta extemporaneidad que la inquilina-demandada incumplió con la norma contenida en el artículo 1.592, ordinal 2° del Código Civil que señala: “El arrendatario tiene dos obligaciones principales: …2° Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos”.. Los hechos señalados encuadran perfectamente con lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil que señala:”” En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”, razón por la cual la presente demanda debe prosperar en derecho.
Con respecto al señalamiento hecho por la demandada en el sentido que no es procedente la demanda porque la cláusula segunda del contrato señala que la duración es de una año a partir del registro de dicho documento y éste nunca fue registrado sino notariado y, que tampoco señala el contrato que es improrrogable y que deba entregarle el inmueble libre de bienes y personas, por lo que resulta improcedente el pedimento de la actora, le observa esta juzgadora que el contrato de arrendamiento es un contrato consensual que se perfecciona con el consentimiento de las partes, existiendo a partir de ese momento, amén que el contrato traído a los autos, el cual admitió la demandada haberlo suscrito, tiene fecha cierta al momento de su autenticación ante el Notario Público, no necesitando ser registrado, Y ASI SE DECLARA.
Asimismo, le observa esta juzgadora a la demandada, que cuando un contrato de arrendamiento no contempla prórrogas convencionales, éste es improrrogable y, además, al ser declarada con lugar la demandada de Resolución de Contrato de Arrendamiento, éste se declara extinguido, trayendo como consecuencia la entrega del inmueble objeto de éste, Y ASI SE ESTABLECE.
IV
PARTE DISPOSITIVA

En mérito a los anteriores razonamientos, este Juzgado VIGÉSIMO SEGUNDO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR a acción de RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO intentada por LOURDES HERRERA DE BIAGGI, en contra de NORMA CASTRO GONZALEZ, ambas partes suficientemente identificadas en el cuerpo de esta decisión. En consecuencia se declara extinguido el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes ante la Notaría Pública Décima Octava del Municipio Libertador, en fecha 17 de julio de 2009, inserto bajo el N° 36, Tomo 66, cuyo objeto es el inmueble identificado como: apartamento distinguido con el número y letra 7-A, perteneciente al Edificio Residencias Don Julio III, situado entre las Esquinas Pinto a Viento, Parroquia de Santa Rosalía, del Municipio Libertador, del Distrito Capital. Se condena a la parte demandada a:
PRIMERO: Entregar a la parte actora el inmueble identificado como: apartamento distinguido con el número y letra 7-A, perteneciente al Edificio Residencias Don Julio III, situado entre las Esquinas Pinto a Viento, Parroquia de Santa Rosalía, del Municipio Libertador, del Distrito Capital.
SEGUNDO: Pagar a la parte actora la suma de DOS MIL BOLIVARES (Bs.2.000,00), por concepto de justa compensación por el uso, goce y disfrute que ha hecho del inmueble desde el mes de febrero de 2010 al mes de junio de 2010, ambos inclusive, a razón de Bs.400,oo mensual, así como por cada mes que trascurra hasta que la presente sentencia quede definitivamente firme a razón de Bs.400,oo mensual.
De conformidad con lo dispuesto en el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada.
REGÍSTRESE y PUBLÍQUESE
Dada, firmada y sellada en la Sala de despacho del Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Los Cortijos de Lourdes, al primer (1er) día del mes de noviembre de 2010. 200° años de Independencia y 151° años de Federación.
LA JUEZ,

Abg. FLOR DE MARIA BRICEÑO BAYONA
LA SECRETARIA TEMPORAL

IDALINA PATRICIA GONCALVES

En la misma fecha, siendo las 03:00 p.m., se registró y publicó la sentencia que antecede.
LA SECRETARIA TEMPORAL,