TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, 09 de noviembre de 2010
200º y 151º

PARTE ACTORA: MANUEL NAVARRO ARAGONES, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° 2.101.191.-
ABOGADO ASISTENTE DE LA PARTE ACTORA: MILAGRO MAITA GARCIA, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 20.310.
PARTE DEMANDADA: JOSE LIENDO LIENDO E IGMA VILLEGAS DE LIENDO, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las Cédulas de Identidad Nros. 3.471.996 y 7.647.007, respectivamente.-
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: FRANCISCO JAVIER SANDOVAL y CAROLINA ALEMAN, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 42.442 y 41.636, respectivamente.-
MOTIVO DE LA DEMANDA: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
SENTENCIA: DEFINITIVA
EXPEDIENTE: AP31-V-2009-003555
I
NARRATIVA
Se refiere la presente causa a una demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, incoada por MANUEL NAVARRO ARAGONES en contra de los ciudadanos JOSE LIENDO LIENDO E IGMA VILLEGAS DE LIENDO.-
La demanda fue admitida por este Juzgado mediante auto de fecha 11 de noviembre de 2009, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada, para el Segundo (2do) día de despacho siguiente a su citación.-
En fecha 27 de noviembre de 2009, se libró la respectiva compulsa de citación y se ordenó abrir el cuaderno separado de medidas.-
Posteriormente en fecha 08 de diciembre de 2009, el alguacil adscrito a este Juzgado consignó recibo de citación debidamente firmado por la parte demandada.-
En fecha 10 de diciembre de 2009, comparecieron los ciudadanos JOSE LIENDO LIENDO E IGMA VILLEGAS DE LIENDO, parte demandada en el presente juicio, y consignaron escrito de contestación a la demanda, asimismo otorgaron poder apud-acta a los abogados FRANCISCO JAVIER SANDOVAL y CAROLINA ALEMAN, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 42.442 y 41.636, respectivamente.-
En el lapso probatorio ambas partes cumplieron con su carga procesal.-
En fecha 07 de enero de 2010, la Secretaria dejó constancia de haberse remitido el cuaderno separado de medidas, al Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, en virtud de la apelación ejercida por la parte actora.-
En fecha 03 de agosto de 2010, siendo la oportunidad fijada para el acto conciliatorio, tuvo lugar el mismo, solicitando las partes la suspensión de la presente causa por un lapso de 60 días continuos, el cual le fue concedido.-
En fecha 02 de noviembre de 2010, se recibieron las resultas de la prueba de informes promovida por la parte demandada.-
II
TERMINOS DE LA CONTROVERSIA
ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA:
Alegó la parte actora, que su representado es propietario de un inmueble comprendido por el terreno y la casa de dos (02) plantas sobre éste construida, ubicado en Catia, urbanización Nueva Caracas, Calle El Perú, callejón San Rafael N° 5, Parroquia Sucre del Municipio Libertador.-
Que es el caso que uno de los cuartos de habitación de la Planta Alta o nivel Superior del inmueble antes identificado, fue arrendado en fecha 12-09-1992, por la ciudadana DOLORES ARAGONES, madre de su representado, a los ciudadanos JOSE LIENDO LIENDO E IGMA VILLEGAS DE LIENDO, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nos. 3.471.996 y 7.647.007, respectivamente, mediante documento privado, alegando que al fallecer la progenitora de su representado éste continuó en la relación arrendaticia pero con la salvedad, de que los arrendatarios celebraran un nuevo contrato pero que éstos se negaron en todo momento a renovarlo.-Que en vista de que el tiempo seguía transcurriendo sin que los arrendatarios se decidieran a celebrar un nuevo contrato se vio en la necesidad de dar por terminada la relación contractual por lo que conforme a la cláusula tercera del contrato notificó mediante comunicación a los arrendatarios firmada por ellos mismos en fecha 11-08-2006 y ratificada mediante correo certificado con aviso de recibo, de fecha 22-08-2006, donde les comunicaba a los arrendatarios que la prorroga legal de tres (03) años vencía el 12-09-2009.-
Alegó la representación de la parte actora que habiéndose verificado el vencimiento de la prórroga legal, su representado ha solicitado la entrega del inmueble sin haberse logrado el mismo.-
Que por todo lo antes expuesto demanda a los ciudadanos JOSE LIENDO LIENDO E IGMA VILLEGAS DE LIENDO, ya identificados, en lo siguiente: Al desalojo del cuarto de habitación que le fue arrendado en la segunda planta o nivel superior del inmueble, libre de personas y bienes, exceptuando los muebles y enseres que estén ubicados dentro de dicha habitación, que todo el mobiliario que se encuentra en el resto de ese nivel superior o segunda planta son propiedad de su representado.-Asimismo demanda a los arrendatarios al pago de los honorarios profesionales por la suma de Bs.F 20.000,00, así como el pago de las costas y costos del procedimiento.-
Por ultimo solicitó se decrete medida de secuestro sobre el inmueble y estimó la demanda en la cantidad de Bs.F 40.000,00.-

PUNTOS PREVIOS
DE LA REPOSICIÓN DE LA CAUSA
La parte demanda solicita la reposición de la causa al estado de notificar al Municipio Libertador en aplicación de lo ordenado por el Decreto N° 31 del 05 de marzo de 2009 promulgado por el Alcalde del Municipio Libertador del Distrito Capital, publicado en Gaceta Municipal N° 3119-2.
Aduce, que los desalojos y procedimientos judiciales en materia arrendaticia en el Municipio Libertador fueron declarados de interés legítimo del Municipio a tenor de su artículo 6, que el Síndico Procurador ha debido ser notificado del presente procedimiento.
El Tribunal a los fines de Resolver observa:
Ha sido criterio pacífico y reiterado de la Sala de Casación Civil y de La Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia, al cual se acoge esta juzgadora el siguiente criterio contenido decisión N° 73 del 29 de marzo de 2000, de la Sala Social:
"Este Alto Tribunal ha señalado en diferentes oportunidades la necesidad de que las reposiciones deben perseguir una finalidad útil para corregir así los vicios ocurridos en el trámite del proceso. Ello conduce a que los jueces deben examinar exhaustivamente y verificar la existencia de algún menoscabo de las formas procesales, que implique violación del derecho a la defensa y del debido proceso, para acordar una reposición.
Por su parte, la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela en su artículo 26 dispone que el Estado garantizará una justicia gratuita, accesible, imparcial, idónea, transparente, autónoma, independiente, responsable, equitativa y expedita, sin dilaciones indebidas ni reposiciones inútiles, (...). (Resaltado de esa Sala)”.
De lo antes trascrito se evidencia la tendencia clara en considerar que las reposiciones inútiles, generalmente causan un gravamen irreparable, que debe ser subsanado en la medida de lo posible por el órgano jurisdiccional.
Observa esta Juzgadora que, la notificación del Síndico Procurador Municipal en el presente juicio no es un requisito esencial al procedimiento ni su omisión motivo de reposición de la causa, toda vez el presente juicio se esta tramitando conforme a las normas sustantivas y adjetivas aplicables al caso de marras, sin menoscabo de derecho alguno a las partes, no existiendo quebrantamiento de alguna norma que menoscabe las formas procesales, que implique violación del derecho a la defensa y del debido proceso, para acordar una reposición, por lo que la solicitud de reposición se declara SIN LUGAR, Y ASI SE DECIDE.

DE LA CUESTION PREVIA OPUESTA CONTENIDA EN EL ORDINAL 11 DEL ARTÍCULO 346 DEL CODIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL.
La demandada junto con su contestación al fondo de la demanda opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir la Prohibición de la ley de Admitir la Acción Propuesta en razón del contenido del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Para resolver el Tribunal observa:
Señala el Artículo 346 y su Ordinal 11º del Código de Procedimiento Civil.
“Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas:
(…) 11º La prohibición de la ley de admitir la acción propuesta o, cuando solo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda”
La Prohibición a que se refiere la norma, se refiere a toda norma que contrarie la atendibilidad de una pretensión determinada, sea en forma absoluta o en la causa de pedir. Así mismo, la prohibición de las Ley según el Dr. Abdón Sánchez puede ser absoluta o relativa, según que la pretensión de la demanda sea admisible o que solo se la admita en casos determinados.
Con respecto a la cuestión previa opuesta el Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de la Sala Político Administrativa Nº 00353 de Sala, expediente Nº 15121 de fecha 26 de febrero de 2002, señaló lo siguiente:
“…la referida cuestión previa, resulta necesario destacar que la misma, debe proceder en criterio de la Sala, cuando el legislador establezca expresamente- la prohibición de tutelar la situación jurídica invocada por la persona que en abstracto coloca la norma como actor, o bien, como lo ha indicado reiteradamente la Sala de Casación Civil, cuando aparezca claramente de la norma, la voluntad del legislador de no permitir el ejercicio de la acción. Siendo ello así debe entonces, precisarse en esta oportunidad que ?en sentido lato- la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, comprende tanto a las situaciones en las que una disposición legal no otorgue acción (la excluya expresamente) como cuando la ley la somete al cumplimiento de determinados requisitos de admisibilidad. En efecto, aunque en sentido estricto cabe diferenciar entre las demandas que estén prohibidas expresamente por la Ley o que bien aparezca clara la intención del legislador de prohibirlas, de aquellas demandas cuya admisibilidad está sujeta al cumplimiento de cierta clase de requisitos, lo cierto es que tanto en uno como en otro caso estamos en presencia de supuestos de inadmisibilidad de la demanda por así disponerlo la Ley. (...) el elemento común para considerar prohibida la acción es precisamente la existencia de una disposición legal que imposibilite su ejercicio. Cuando ello sucede así la acción y consecuentemente la demanda, no podrá ser admitida por el órgano jurisdiccional. No obstante, en criterio de la Sala no debe confundirse la existencia de una disposición expresa de la Ley que impide el ejercicio de la acción, con otras disposiciones del ordenamiento jurídico que exijan el cumplimiento de requisitos previos para poder admitirse las demandas. Efectivamente, existe una serie de normas procesales que exigen al actor el cumplimiento de requisitos previos o la presentación de documentos específicos para que el juez admita la demanda. Es lo que en doctrina se denomina como documentos-requisitos indispensables para la admisión de la demanda. En tales supuestos la ley asigna a esos instrumentos, no solo la función de medios de pruebas sino que los requiere para realizar un determinado acto procesal, como lo sería la admisión de la demanda…”
La demandada señala que debe ser declarada la acción inadmisible según las causales taxativas del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues el contrato se indeterminó conforme al artículo 1.580 que señala: “ Los inmuebles no pueden arrendarse por más de quince años. Los arrendamientos celebrados por más de aquel tiempo se limitan a los quince años. Toda estipulación contraria es de ningún efecto. Si se trata del arrendamiento de una casa para habitarla, puede estipularse que dure hasta por toda la vida del arrendatario. Los arrendamientos de terrenos completamente incultos, bajo la condición de desmontarlos y cultivarlos, si pueden extenderse hasta cincuenta años”.
Ahora bien en el caso que nos ocupa la acción pretendida por la parte actora es el cumplimiento del contrato de arrendamiento por vencimiento del término, pues afirma que su madre suscribió contrato de arrendamiento con los demandados en fecha 12-09-1992, por el período de seis (06) meses prorrogables, notificando la no prorroga del contrato en fecha 11-08-2006 y ratificado mediante correo certificado con aviso de recibo de fecha 22-08-2006, donde les comunicaba a los arrendatarios que la prorroga legal de tres (03) años vencía el 12-09-2009.
Ahora bien, de una revisión exhaustiva a los documentos acompañados a la demanda, específicamente a la cláusula Tercera del contrato de arrendamiento privado cuyo cumplimiento se pide, en fecha 12 de septiembre de 1992, al cual este Tribunal le otorga valor probatorio conforme al artículo 1.364 del Código Civil, toda vez que no fue desconocido ni tachado de falso por el adversario en su oportunidad legal, y que textualmente dice: “El término de este contrato es de seis meses fijos, prorrogables automáticamente por períodos se seis meses convenidos desde ahora, siempre que una parte no notificare a la otra por escrito, por lo menos con un mes de antelación, antes del vencimiento del plazo fijo o de cualquiera de las prórrogas, su deseo de no prorrogarlo más: las prórrogas se considerarán a término fijo y así lo aceptan los arrendatarios.”.
Se observa con meridiana claridad, de la cláusula transcrita que la duración del contrato de arrendamiento se estableció por un lapso de seis meses fijos, con prórrogas convencionales de seis meses fijos, desprendiéndose que la intención de las partes fue que el contrato se mantuviera a término fijo con las prórrogas convencionales de igual duración, es decir, no se estableció en el mismo una duración mayor a seis meses y mucho menos a más de quince años, razón por la cual se declara SIN LUGAR LA CUESTIÓN PREVIA OPUESTA, Y ASI SE DECIDE.

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA EN LA CONTESTACION AL FONDO DE LA DEMANDA:
alegó que en el supuesto negado de que se esté en un contrato a tiempo determinado, el arrendador los ha dejado en posesión del inmueble recibiendo voluntariamente el pago de los cánones de arrendamiento, lo que constituye una reconducción tácita e indefinida de dicho contrato, lo que haría improcedente esta acción.-
Alegó que al tratarse de un contrato a tiempo indeterminado la acción incoada debió ser el desalojo y no la del cumplimiento del contrato.-
Alegó que la presente acción ha sido admitida sin que el propietario demostrare la solvencia con el Municipio Libertador, por lo que invocando el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, solicita se declare inadmisible la demanda.-
Negaron, rechazaron y contradijeron la demanda en todos y cada uno de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho. Negaron que el contrato de arrendamiento sea a tiempo determinado ya que ellos han mantenido con el demandante una relación por más de quince (15) años, y que en fecha 12-09-1992, suscribieron el contrato de arrendamiento con vigencia de seis (06) meses prorrogables, según la cláusula tercera.-Que al supuesto fin de la prórroga legal ambas partes pactaron tácitamente la continuación del contrato puesto que ellos siguieron habitando el inmueble y el arrendador continuó recibiendo el canon de arrendamiento.
Alegaron que el arrendador pretende hacer valer una supuesta notificación de agosto de 2006, aun cuando sigue recibiendo el canon de arrendamiento.-
Negaron por falso que el arrendador les haya pedido el inmueble desde que se venció la prorroga legal, ya que al estar cobrando el canon de arrendamiento, les ha permitido seguir viviendo. Negaron por falso que el arrendamiento que les ocupa sea una habitación, que en un principio lo fue, pero desde hace mucho tiempo ocupan toda la casa.-
Que es cierto que se negaron a suscribir nuevo contrato ya que las condiciones del nuevo contrato variaban mucho con las del contrato original.-
Por último solicitaron que se declare sin lugar la demanda que el contrato es tiempo indeterminado y en el negado que fuese a término, éste no ha concluido.-
III
MOTIVA
DE LAS PRUEBAS:

DE LAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA:
1. Copia simple del documento de propiedad del inmueble identificado como: un inmueble comprendido por el terreno y la casa de dos (02) plantas sobre éste construida, ubicado en Catia, urbanización Nueva Caracas, Calle El Perú, callejón San Rafael N° 5, Parroquia Sucre del Municipio Libertador, donde consta la venta que le hiciera la ciudadana DOLORES ARAGONES DE NAVARRO al ciudadano MANUEL NAVARRO ARAGONES, protocolizado por ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el N° 15, protocolo 1°, Tomo 12, en fecha 07-08-2006. (F7-11).- El Tribunal, toda vez que no fue impugnada la copia, la tiene como fidedigna, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y le otorga pleno valor probatorio, a la prueba, de conformidad con el artículo 1.359 y 1.360 del Código Civil, Y ASI SE DECIDE.
2. Original del contrato de Arrendamiento privado suscrito entre DOLORES ARAGONES y los ciudadanos JOSE LIENDO LIENDO E IGMA VILLEGAS DE LIENDO.- Dicho contrato no fue desconocido ni tachado de falso por la adversaria, en la oportunidad legal, razón por la cual se le otorga valor probatorio conforme al artículo 1.363 del Código, quedando reconocido, de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. Con dicha prueba quedó demostrada la relación locativa existente entre las partes, así como las obligaciones contenidas en el mismo, Y ASI SE DECLARA.-
3. Copia de una comunicación de fecha 11-08-2006, dirigida a los ciudadanos JOSE LIENDO LIENDO E IGMA VILLEGAS DE LIENDO, donde se les notifica la no prorroga del contrato y de la prórroga legal que le corresponde.-(F 14-15). El Tribunal desecha del proceso dicha copia por carecer de valor probatorio alguno, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
4. Copia simple de telegrama emitido por el Instituto Postal telegráfico de Venezuela, dirigido a los ciudadanos JOSE LIENDO LIENDO E IGMA VILLEGAS DE LIENDO, de fecha 22-08-2006 (f-16).- La parte actora promovió informes sobre esta prueba mas adelante se analizará.
5. Copia de una comunicación de fecha 11 de septiembre de 2006, dirigida a los ciudadanos JOSE LIENDO LIENDO E IGMA VILLEGAS DE LIENDO.-, donde se les notifica sobre la prorroga legal.- (F 17).- ). El Tribunal desecha del proceso dicha copia por carecer de valor probatorio alguno, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
6. Certificación de telegrama enviado por la actora Manuel Navarro Aragonés en fecha 16 de agosto de 2006 a los ciudadanos JOSE LIENDO E IGMA VILLEGAS DE LIENDO, mediante el cual le notifican la no prórroga del contrato de arrendamiento. El tribunal le otorga valor probatorio, de conformidad con el artículo 1.364 del Código Civil, toda vez que no fue objeto de impugnación alguna.
7. Original de Planilla Única de Autoliquidación y Pago de Tributos Municipales, de la Alcaldía de caracas (F 105-109) y, estados de cuenta detallados. El Tribunal les otorga el valor que de ellos se desprende, Y ASI SE DECIDE.

DE LAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA:
• Cuatro (04) copias de recibos de pago de fechas 01-09-99, 01-02-99, 01-03-99 y 01-04-99, expedidos por la ciudadana DOLORES ARAGONES a la parte demandada.(F50). El Tribunal desecha del proceso dichas copias por carecer de valor probatorio alguno, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
• Cinco (05) originales de recibos de depósitos bancarios efectuadas por la demandada en la cuenta de ahorro perteneciente al actor, del Banco Plaza, así como un (01) original de recibo de depósito del Banco Mercantil . (F 51-52), todos por la suma de Bs.250,oo, de fechas 30-01-09; 02-03-09; 31-3-09; 30-04-09; 01-06-09 y 03-07-09, respectivamente. Asimismo, se promovió prueba de Informes a las Instituciones bancarias respectivas, desprendiéndose que efectivamente fueron realizados dichos depósitos. El Tribunal, les otorga valor probatorio, de conformidad con el artículo 1.364 del Código Civil, Y ASI SE DECIDE.
• Cuatro (04) recibos de pagos expedidos por el ciudadano Manuel Navarro a la parte demandada. (53), todos por la suma de Bs.250,oo, de fechas 08-09; CORRESPONDIENTE AL MES DE AGOSTO 2009; 07-09, CORRESPONDIENTE AL MES DE JULIO 2009; Y 21-10-09 y 21-10-09, respectivamente. El tribunal toda vez que no fueron desconocidos por la actora dichos recibos, los tiene por reconocidos, de conformidad con el artículo 444 del Código de procedimiento Civil, otorgándole valor probatorio, de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil, Y ASI SE DECIDE.
• Un original de depósito bancario de la cuenta corriente del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, con sello húmedo de dicho tribunal, por la suma de Bs.500, correspondiente a los meses de noviembre y diciembre. El Tribunal le otorga pleno valor probatorio a las mismas, Y ASI SE DECIDE.
• Prueba de Informes al Municipio Libertador para verificar la solvencia del actor con el Municipio Libertador. Dicha prueba aunque fue evacuada no se recibieron las resultas, prescindiendo esta juzgadora de la misma por ser irrelevante al mérito de la causa, Y ASI SE DECIDE.
IV
DE LA DECISIÓN DEL TRIBUNAL
La parte actora, con la presente acción pretende el CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, suscrito entre la ciudadana DOLORES ARAGONES y los ciudadanos JOSE LIENDO LIENDO e IGMA VILLEGAS de LIENDO, el cual adquirió en propiedad posteriormente el actor, cuyo objeto es un inmueble propiedad de la actora identificado como: “cuarto de habitación que forma parte del inmueble constituido por la casa N° 5, ubicado en Catia, urbanización Nueva Caracas, Calle El Perú, callejón San Rafael N° 5, Parroquia Sucre del Municipio Libertador”, toda vez que el contrato privado de arrendamiento suscrito en fecha 12 de septiembre de 1992, con un lapso de seis (06) meses renovables terminó el día 12 de septiembre de 2009, pues le notificó a los arrendatarios mediante comunicación firmada por ellos su no prórroga, en fecha 11-08-2006, correspondiéndole una prórroga legal de tres (03) años que culminó el 12 de septiembre de 2009, por lo que pide se condene a los inquilinos-demandados a la entrega material del inmueble arrendado.-
A los fines de demostrar sus alegatos, la parte actora trajo a los autos original del Contrato de Arrendamiento suscrito entre la anterior propietaria del inmueble ciudadana DOLORES ARAGONES y el actor, al cual este Tribunal le atribuyó valor probatorio, quedando demostrado con el mismo la relación contractual existente entre las partes, así como las obligaciones asumidas en él. Trajo además, el documento de propiedad del inmueble, el cual fue valorado por este Tribunal, desprendiéndose la subrogación arrendaticia, así como otras pruebas, unas de ellas desechadas del proceso.
Por su parte, los demandados en su Escrito de Contestación a la demanda admitieron la relación arrendaticia y haber suscrito el contrato de arrendamiento, empero, negaron que el contrato de marras fuera determinado, y que corresponda la acción de cumplimiento de contrato por cuanto el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes llegó a suscribirse a tiempo determinado en fecha 12-09-1992, pero que fue renovándose con los años y se indeterminó por efecto del artículo 1.580 del Código Civil, toda vez que desde que se suscribió han transcurrido más de quince 8159 años, además de que vencida la prórroga legal el arrendador continúo recibiendo los cánones de arrendamiento.
A los fines de demostrar sus alegatos la parte demandada trajo a los autos depósitos bancarios realizados a la cuenta de ahorros del arrendador-demandante en las Instituciones Bancarias Plaza y Mercantil, por concepto de cánones de arrendamiento desde el 30-04-09 al 31-07-09, y, recibos de pagos extendidos por el actor por concepto de cancelación de alquiler todos por la suma de Bs.250, correspondientes a los meses que van desde julio de 2009 a octubre de 2009, los cuales se promovieron junto con prueba de Informes a dichas Instituciones Bancarias, habiendo sido valoradas por este Tribunal. Trajo a los autos también depósito por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio, correspondiente al pago de los meses de noviembre y diciembre de 2009, por la suma de Bs. 250,oo. De las pruebas anteriores, se desprende que los inquilinos-demandados siguieron realizando los depósitos correspondientes a los cánones de arrendamiento, vencido el plazo del contrato, así como la prórroga legal, es decir, posterior al 12 de septiembre de 2009.
Ahora bien, señala la cláusula TERCERA del contrato de arrendamiento: ““El término de este contrato es de seis meses fijos, prorrogables automáticamente por períodos se seis meses convenidos desde ahora, siempre que una parte no notificare a la otra por escrito, por lo menos con un mes de antelación, antes del vencimiento del plazo fijo o de cualquiera de las prórrogas, su deseo de no prorrogarlo más. las prórrogas se considerarán a término fijo y así lo aceptan los arrendatarios.”.
Entendiendo esta juzgadora, que la relación arrendaticia comenzó a regir el 12-09-1992, con una duración de seis (06) meses contemplando prórrogas de seis (06) meses fijos, y, como quiera que le fue notificado por el arrendador a los inquilinos la voluntad de no prorrogar el mismo en fecha 11-08-2006, tal y como ambas partes señalan, comenzando a correr la prórroga legal que le correspondía de tres (03) años, conforme al literal “D” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en fecha 13 de septiembre de 2006 y culminando en fecha 12 de septiembre de 2009.
Ahora bien, de las pruebas aportadas al proceso, se desprende que vencidos como fueron el término del contrato así como la prórroga legal, dejó el arrendador sin oposición alguna a los inquilinos en el inmueble, aceptándole el canon de arrendamiento posterior a dicho vencimiento, es decir, aceptándole el pago del mes de octubre de 2009, según se desprende de los recibos de pago traídos a los autos por la demandada, los cuales no fueron desconocidos por la actora, por lo que en el presente caso operó la tácita reconducción establecida en los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil que señalan: Artículo 1.600.- “Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.” Artículo 1.614.- “En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado”, Y ASI SE ESTABLECE.
Establecido como ha quedado, la parte demandada alegó que la relación arrendaticia se indeterminó por cuanto el actor lo dejó en posesión del inmueble y le siguió cobrando el canon de arrendamiento, habiendo demostrando con las pruebas traídas a los autos que efectivamente se produjo la tácita reconducción conforme a los artículos arriba señalados, logrando enervar la acción de cumplimiento de contrato, con lo cual dio cumplimiento a su carga probatoria conforme a lo establecido en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil que copiados a la letra son del siguiente tenor: Artículo 1.354: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”. Artículo 506: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”.
En base a lo antes expuesto y, siendo que el demandado con las pruebas aportadas logró demostrar que en el caso que no ocupa el contrato de arrendamiento es de naturaleza indeterminada, la demanda de cumplimiento de contrato no puede prosperar en derecho, razón por la cual conforme lo previsto en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, que establece: “Los jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella. En caso de duda, sentenciarán a favor del demandado y, en igualdad de circunstancias, favorecerán la condición del poseedor prescindiendo en sus decisiones de sutilezas y de puntos de mera forma. En ningún caso usarán los Tribunales de providencias vagas u oscuras, como las de venga en forma, ocurra a quien corresponda, u otras semejantes, pues siempre deberá indicarse la ley aplicable al caso, la formalidad a que se haya faltado, o el Juez a quien deba ocurrirse”. Se declara SIN LUGAR la demanda, ASÍ SE DECIDE.
Así lo establece la sentencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 24-4-2002, con ponencia del Magistrado Dr. Pedro Rafael Rondón Haaz, que señala:
“En criterio de la Sala…., la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato… “
Aunado a lo antes establecido, en el caso que nos ocupa, se produjo la figura de la subrogación arrendaticia establecida en el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que señala: “Si durante la relación arrendaticia, por cualquier causa, el inmueble arrendado pasare a ser propiedad de una persona distinta del propietario-arrendador, el nuevo propietario estará obligado a respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados, y las acciones relativas a la terminación de la relación arrendaticia sobre el inmueble, sólo podrán tramitarse conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley. “, esto toda vez, que al la arrendadora originaria vende el inmueble arrendado a la parte actora, y siendo que, el contrato de arrendamiento documento fundamental de la presente acción, es un contrato privado, le es aplicable lo establecido en el artículo 1.605 del Código Civil, que señala: “Aunque el arrendamiento no conste de instrumento público, o privado con fecha cierta, si el arrendatario tiene el goce de la cosa arrendada con anterioridad a la venta, el comprador debe dejársela durante el tiempo por el cual se presumen hechos los arrendamientos en que no se ha determinado su duración. Caso de que el comprador quiera despedir al arrendatario a la expiración de ese tiempo, debe hacerle oportuna participación.“, pasando a ser de un contrato determinado a un contrato cuya naturaleza es indeterminada, Y ASI SE ESTABLECE

V
PARTE DISPOSITIVA
En mérito a los anteriores razonamientos, este Juzgado VIGÉSIMO SEGUNDO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: SIN LUGAR LA CUESTION PREVIA OPUESTA CONTENIDA EN EL ORDINAL 11 DEL ARTÍCULO 346 DEL CODIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL, SIN LUGAR LA REPOSICIÓN DE LA CAUSA Y SIN LUGAR la acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO intentada por MANUEL NAVARRO ARAGONES en contra de los ciudadanos JOSE LIENDO LIENDO E IGMA VILLEGAS DE LIENDO, ambas partes suficientemente identificadas en el cuerpo de esta decisión.
No hay condenatoria en costas por la naturaleza de la decisión.
REGÍSTRESE Y PUBLÍQUESE.
Dada, firmada y sellada en la Sala de despacho del Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Los Cortijos de Lourdes, a los nueve (09) días del mes de noviembre de 2010. 200° años de Independencia y 151° años de Federación.
LA JUEZ,

Abg. FLOR DE MARIA BRICEÑO BAYONA
LA SECRETARIA TEMPORAL
IDALINA PATRICIA GONCALVES

En la misma fecha, siendo las 03:00 p.m., se registró y publicó la sentencia que antecede.
LA SECRETARIA TEMPORAL

IDALINA PATRICIA GONCALVES

FBB/IPG/daliz***