TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
CIRCUITO JUDICIAL DE JUZGADOS DE MUNICIPIO DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
JUZGADO VIGÉSIMO CUARTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

JUEZ: VICTOR MARTIN DIAZ SALAS

ASUNTO PRINCIPAL: AP31-V-2010-002900

PARTE DEMANDANTE:
FUNDACIÓN EUGENIO MENDOZA, debidamente registrada por ante la oficina subalterna del segundo circuito del Distrito Capital en fecha 21 de Febrero de 1.952, bajo el Nº 34, Folio 80, Tomo 13, Protocolo Primero.-

APODERADOS JUDICIALES
DE LA PARTE DEMANDANTE:
ENRIQUE PEREZ OLIVARES, CARLOS EDUARDO RIVAS, GABRIEL TRUJILLO RAMIREZ, MIGUEL ANGEL PEREZ, CARLOS EDUARDO GARCIA, GIUSEPPE ROSITO ARBIA, LUIS FERNANDO RODRIGUEZ, KAREN HART ESSER y MIGUEL SANTELMO BRAVO, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 320, 14.731, 2.934, 22.839, 27.986, 39.729, 46.725, 85.217 y 107.324, respectivamente.-

PARTE DEMANDADA:

INVERSIONES CARCILIA C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 10 de Mayo de 2005, bajo el Nº 98, Tomo 1092-A.-

JOSE TEIRUS FIGUERA, JESUS ESTEBAN HERNANDEZ, JOSE GABRIEL VERDE, DOUBEL UGUETO PATIÑO y DOUGLAS UGUETO PINTO, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 11.552, 9.137, 38.895, 86.833 y 25.073, respectivamente.-

APODERADOS JUDICIALES DE LA
PARTE DEMANDADA:

MOTIVO:
DESALOJO.-

I
Se inicio la presente causa mediante demanda propuesta en fecha 19 de julio de 2010 por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de este Circuito Judicial, asignándose su conocimiento al Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio que mediante auto de fecha 20 de julio de 2010 la admite y ordena su tramite conforme a las reglas del juicio breve.- Cumplidos los trámites procesales se pasa a dictar sentencia definitiva.-
ALEGATOS DE LAS PARTES
Los apoderados judiciales de la parte actora sostienen que su representada la FUNDACION EUGENIO MENDOZA, es arrendadora de un inmueble constituido por el local de oficia PH ubicado en el edificio Ávila, ubicado en la Avenida Principal de Las Mercedes, Municipio Baruta del Estado Miranda y que es arrendataria del mismo la sociedad mercantil INVERSIONES CARCILIA C.A.-
Continúan alegando que el contrato fue suscrito por la sociedad mercantil ADMINISTRADORA DORTA C.A. como mandataria de la propietaria y que en mismo se convino que el inmueble se destinaría para ejercer la actividad de representaciones.- Que se fijó una duración de un (1) año fijo contado desde 01 de marzo de 2005 que podría ser prorrogado de común acuerdo de las partes por periodos de un (1) año.- Que el contrato fue renovado en varias oportunidades y que la última de ellas fue por el periodo del 01 de marzo de 2007 al 28 de febrero de 2008 luego no ocurrieron más prórrogas y el contrato se derivó en por tiempo indeterminado.- Que en fecha 01 de octubre de 2007 se notificó a la arrendataria que conforme a nueva regulación contenida en Resolución 011149 de la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura el canon es de SEIS MILLONES DOSCIENTOS SESENTA Y TRES MIL SEISCIENTOS OCHENTA Y SIETE CON CINCUENTA CENTIMOS (Bs. 6.263.687,50).- Que el contrato de arrendamiento no tiene ninguna prohibición que impida solicitar la Regulación del inmueble al Órgano Administrativo.-
Siguen alegando que notificada la arrendataria ésta se niega a pagar el nuevo canon y procede a consignar por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción la cantidad de DOS MILLONES NOVECIENTOS SESENTA Y CUATRO MIL QUINIENTOS TREINTA BOLIVARES (Bs. 2.964.530,00) y que dejo de consignar a partir del mes de marzo de 2010.-
Concluye significando que con fundamento en tales hechos y en lo dispuesto en el literal a) del artículo 34 del Decreto Ley Sobre Arrendamientos Inmobiliarios que se refiere a la falta de pago y pide se acuerde el desalojo y que se le pague por concepto de canon de arrendamiento la cantidad de CIENTO NOVENTA Y CUATRO MIL CIENTO SETENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON OCHO CÉNTIMOS (BS. 194.174,08) más los que se sigan causando hasta la fecha en la que la sentencia quede firme.-
Por su parte la demandada en su contestación niega, rechaza y contradice la demanda y en especial que el contrato se haya convertido en un arrendamiento por tiempo indeterminado.- También niega haya dejado de pagar el canon convenido en el contrato de arrendamiento.-
Afirma que ante la negativa de la arrendadora de recibir el canon convenido y derivado del contrato de arrendamiento procedió a efectuar las consignaciones ante el Juzgado Vigésimo quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial por lo que niega que adeude treinta y dos (32) mensualidades como afirma la demandante.-
Niega que haya convenido en un canon de SEIS MILLONES DOSCIENTOS SESENTA Y TRES MIL SEISCIENTOS OCHENTA Y SIETE CON CINCUENTA CENTIMOS (Bs. 6.263.687,50) por cada mes.- Igualmente niega que es no se haya establecido prohibición de acudir a solicitar la regulación del inmueble, significando que lo cierto es que las partes decidieron segregar de dicho procedimiento regulatorio y señalan el canon convenido para cada una de las prórrogas.-
Que en la actualidad cursa por ante el Juzgado Superior Décimo de lo Contencioso Administrativo de la Región Capital expediente 0368-07 relativo al recurso de anulación que interpusiera y que se adhirió como tercero coadyuvante la FUNDACIÓN EUGENIO MENDOZA y la ADMINISTRADORA DORTA C.A. -
Continua significando que el inmueble solo tiene conformidad de uso residencial que siendo así le son aplicables los efectos de las Resoluciones dictadas por el Ejecutivo Nacional que mantienen congeladas las pensiones de arrendamiento.-
En esta oportunidad propone reconvención afirmando que el inmueble tiene una Regulación de su canon del año de 1971, fijando el canon máximo de arrendamiento y que no obstante le ha pagado a la arrendadora desde 1 de marzo de 2005 hasta septiembre de 2010 en exceso del canon un monto que el total asciende a CIENTO OCHENTA MIL TREINTA Y TRES BOLIVARES CON SETENTA Y NUEVE CENTIMOS (Bs. 180.033,79) por lo cual con fundamento en esta circunstancia y el artículo 58 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios pretende se le reintegre la referida cantidad pidiendo que la misma sea corregida por la pérdida de valor que ha sufrido y pide además los intereses de las cantidades entregadas como deposito los cuales fueron ajustados en cada aumento de canon.-
Así garantizado y ejercido el derecho a la defensa por las partes en el curso del iter procesal, tenemos que en estos términos ha quedado planteada la controversia y definido el “tema decidemdum” y a la resolución del conflicto existente en la relación de derecho material se dedicaran los siguientes capítulos del fallo y para ello se observa:
II
PRUEBAS
1. Cursa del folio dieciocho (18) al folio diecinueve (19) del expediente copia simple de instrumento autenticado por ante la Notaria Vigésima Cuarta de Caracas en fecha 10 de marzo de 1994, bajo el numero 64, tomo 11, por el cual la Fundación Eugenio Mendoza adquiere la propiedad del inmueble Edificio Ávila y la parcela de terreno sobre la cual está construido.- Esta probanza se tiene como fidedigna a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se valora conforme a la norma contenida en el artículo 1363 del Código Civil y se aprecia como plena prueba de la existencia de la propiedad en el patrimonio de la actora.-
2. Cursa del folio veintiuno (21) al folio veinticuatro (24) del expediente instrumento privado autenticado por ante por ante la Notaria Novena del Municipio Libertador del Distrito Federal, en fecha 31 de Mayo de 2005, bajo el numero 36, tomo 52, por el cual la ADMINISTRADORA DORTA C.A. arrienda a la sociedad mercantil INVERSIONES CARCILIA la Oficina PH del edificio Ávila ubicado en la Avenida Principal de Las Mercedes.- Esta probanza se valora conforme a la norma contenida en el artículo 1363 del Código Civil y se aprecia como plena prueba de la existencia de la relación locativa, especialmente que las partes convinieron respecto al canon en la cláusula tercera: “El canon convenido entre las partes a partir del 1° de marzo de 2005es por la cantidad mensual de Bolívares Un Millón Cuatrocientos Treinta Mil Setecientos Ochenta y Ocho (Bs. 1.480.788,00). Queda entendido que el veinticinco por ciento (25%) del canon de arrendamiento esta destinado a mantenimiento del inmueble. El Arrendatario, se obliga a pagar por mensualidades adelantadas y a mas tardar dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes en las oficinas ubicadas en el Centro Monaca, Avenida Principal de Los Ruices, Torre Sur, piso 1, Oficina D…” Igualmente que convinieron respecto a la duración en la cláusula cuarta: “La Vigencia de este contrato es de un (1) año fijo contado a partir del 1° de marzo de 2005, lapso este que podrá ser prorrogado de común acuerdo entre las partes por periodos sucesivos de un (01) año, contado a partir de su fecha de vencimiento, por escrito con sesenta días de anticipación a la fecha de su vencimiento.”.-
3. Cursante al folio veinticinco (25) del expediente instrumentos privado que contiene comunicación mediante la cual la ADMINISTRADORA DORTA, C.A. exige el canon de arredramiento fijado por la regulación de fecha 22 de junio de 2007.- Esta instrumental se valora conforme a las normas contenidas en el artículo 1363 del Código Civil y se valora como plena prueba de la exigencia del nuevo canon.-
4. Cursante al folio veintiséis (26) del expediente copia simple de la Resolución 011149 de la dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura por la cual se fija el monto del canon máximo para el edificio Ávila en la Avenida Principal de Las Mercedes.- Esta se tiene como fidedigna a tenor de la previsión del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y se valora conforme a la norma contenida en el artículo 1357 del Código Civil, se aprecia como plena pruebe de la fijación del canon máximo. -
5. Cursante al folio treinta (30) Constancia de Cumplimiento de Variables Urbanas para la edificación ubicada en la parcela 297-A de la Urbanización Las Mercedes Avenida Principal.- Esta instrumental se tiene como fidedigna a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se valora conforme a la norma contenida en el artículo 1357 del Código Civil y se aprecia como plena prueba de que la referida edificación admite ser utilizada para oficinas.-
6. Desde el folio sesenta y ocho (68) hasta el folio setenta y cuatro (74) del expediente, copias de expediente 2007-1587 del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial en la cual esta incorporada “certificación de consignaciones” tales instrumentales valoran conforme a la norma contenida en el artículo 1357 del Código Civil y se aprecia como plena prueba de las consignaciones realizadas por la arrendataria.-
7. Cursa desde el folio setenta y cinco (75) al folio ciento cinco (105) del expediente copia simple de actuaciones judiciales habidas en el procedimiento iniciado con ocasión del recurso de anulación contra el acto administrativo de la Dirección de Inquilinato por la cual se realiza la fijación del canon máximo del inmueble al que se ha hecho referencia en esta causa.- Estas se valoran conforme a la norma del artículo 1357 del Código Civil y se aprecian como plena prueba de la existencia del referido recurso y que el mismo fue conocido por la Fundación Eugenio Mendoza y la Administradora Dorta C.A. entidades que por órgano de su apoderada judicial intervinieron en esa causa.-
8. Copia simple de copia certificada de la decisión dictada por el extinto Tribunal de Apelaciones de Inquilinato realizando la fijación del canon máximo para el edificio Ávila ubicado en la Avenida Principal de las Mercedes.- Esta instrumental se tiene como fidedigna a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y se valora conforme a la norma del artículo 1357 del Código Civil y se aprecia como plena prueba de la existencia del acto que fija el monto máximo del canon del referido inmueble.-
9. Cursante desde el folio ciento treinta y ocho (138) hasta el folio ciento cuarenta y cinco (145) actuaciones administrativas y judiciales relativas a la fijación del canon máximo del inmueble, en especial decisión dictada en fecha 06 de julio de 1971, por el extinto Tribunal de Apelaciones de Inquilinato realizado la fijación del canon máximo para el edificio Ávila ubicado en la Avenida Principal de las Mercedes.-
10. Cursante del folio ciento cuarenta y seis (146) al folio ciento cuarenta y ocho (148) constancia de Cumplimiento de Variables Urbanas para la edificación ubicada en la parcela 297-A de la Urbanización Las Mercedes Avenida Principal.- Esta instrumental se tiene como fidedigna a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se valora conforme a la norma contenida en el artículo 1357 del Código Civil y se aprecia como plena prueba de que la referida edificación admite ser utilizada para oficinas.-
11. Cursa a partir del folio ciento sesenta y seis (166) del expediente copia de oficio 1602 de fecha 04 de octubre de 2010 por la cual entrega a la demanda copia de las actuaciones relativas a la constancia de cumplimiento de las variables urbanas del inmueble al que se ha hecho referencia.- Estas instrumentales se valoran conforme a la norma contenida en el artículo 1357 del Código Civil y se aprecian como plena prueba del procedimiento administrativo realizado con ocasión de la refacción y cambio de uso del inmueble.-
12. Cursan entre los folios ciento setenta y dos (172) y ciento ochenta y tres del expediente recibos por concepto de pago de la pensión de arrendamiento hecho por la sociedad mercantil INVERSIONES CARCILIA, C.A. a la sociedad mercantil ADMINISTRADORA DORTA, C.A. correspondientes a los meses desde julio de 2005 a julio de 2006, los meses de octubre y diciembre de 2006 y de enero a julio de 2007.- Estas instrumentales se valoran conforme a la norma contenida 1363 del Código Civil y se aprecia como plena prueba del pago hecho del canon de los referidos meses.-
13. Cursantes de folio ciento ochenta cinco (185) al folio ciento noventa y cinco (195) del expediente treinta y dos (32) planillas de depósitos bancarios realizados en la cuenta bancaria de del Banco Industrial de Venezuela del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial.- Estas tarjas se aprecian como plena prueba de la consignación de la pensión de arrendamiento efectuada en la oportunidad indicada en los mismos.-
14. Copia de un comprobante de depósito en la cuenta bancaria del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción en el Banco de Venezuela.- Esta se aprecia como plena prueba de la consignación de la pensión de arrendamiento efectuada en la oportunidad indicada en el mismo.-

Adminiculando las probanzas anteriores se establece que entre las partes aquí en conflicto existe un arrendamiento que tiene por objeto un inmueble constituido por el Local de Oficia PH ubicado en el edificio Ávila, ubicado en la Avenida Principal de Las Mercedes, Municipio Baruta del Estado Miranda.- Que las partes convinieron un canon que hoy se expresa en la cantidad de UN MIL CUATROCIENTOS TREINTA BOLÍVARES CON SETENTA Y OCHO CÉNTIMOS (BS. 1.430,78) mensuales.- Que por acuerdos fue modificándose hasta la cantidad de TRES MIL CIENTO OCHENTA BOLÍVARES (BS. 3.180,00) mensuales.- Que a partir de en virtud de Regulación del canon de arrendamiento emanada de la Dirección de Inquilinato, este se fijó en la cantidad de SEIS MIL DOSCIENTOS SESENTA Y TRES BOLÍVARES CON SESENTA Y OCHO CÉNTIMOS (BS. 6.263,68) que se le exigieron pagar a la arrendataria desde el mes de noviembre de 2007.- Que la arrendataria efectuó la consignación de de las pensiones desde el mes de agosto de 2007 hasta el mes de agosto de 2010, a razón de TRES MIL CUATROCIENTOS SESENTA Y SEIS BOLÍVARES CON VEINTE CÉNTIMOS (BS. 3.466,20) mensuales.- Queda igualmente establecido que contra el acto de fijación del canon máximo del inmueble se ejerció un recurso contencioso administrativo de anulación y que el mismo se encuentra pendiente de decisión.- Quedo además demostrado que respecto al Edificio Ávila existía desde el año de 1971 una regulación del canon máximo.- Consta además que el edificio Ávila fue refaccionado y cambiado su uso para oficinas.-

En la presente causa la actora pretende se acuerde el desalojo conforme al literal a del artículo 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios al afirmar que la arrendataria no cumplió con el pago de pensión de los meses de abril y mayo de 2008, mientras la arrendataria alega en su descargo haber realizado la consignación de la pensión de arrendamiento y además reconviene haciendo valer la pretensión de reintegro de sobre alquileres.-
III
MERITO
En el presente caso el desalojo se solicita con fundamento en la causal de falta de pago de las pensiones de arrendamiento, pero el incumplimiento alegado es un hecho complejo que comprende por una parte el incumplimiento el pago menor o incompleto de las pensiones de noviembre de 2007 a marzo de 2010 y que a partir de esta fecha la falta de pago absoluta de las pensiones.-

Sobre el arrendamiento dispone el artículo 1.592 del Código Civil que el arrendatario tiene dos obligaciones pagar el canon y servirse de la cosa conforme al uso establecido en el contrato. En efecto dispone textualmente esta norma:

“Artículo 1.592.- El arrendatario tiene dos obligaciones principales:
1º Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias.
2º Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos”.-
En el caso que nos ocupa resulta establecido con las afirmaciones concurrentes de las partes que la pensión de arrendamiento se convino inicialmente en la cantidad de UN MIL CUATROCIENTOS TREINTA BOLÍVARES CON SETENTA Y OCHO CÉNTIMOS (BS. 1.430,78) mensuales, monto que luego fue variado en el tiempo, pero respecto a los cuales no existe controversia sobre su adecuado cumplimiento. Surge el conflicto a partir de haberse fijado un monto máximo por la Dirección de Inquilinato y su exigencia por el arrendador.-

Al respecto es necesario precisar en primer término que el inmueble que nos ocupa se trata de uno de los sometidos a regulación en los términos del artículo 2 del Decreto Ley Sobre Arrendamientos Inmobiliarios.-

Así el monto que las partes convengan como precio del arrendamiento está subordinado a la resolución de fijación.- Tales disposiciones estipuladas a favor de los arrendatarios tienen el carácter de irrenunciables y son nulos los pactos con los cuales pretenda desconocérsele conforme al artículo 7 del Decreto Ley Sobre Arrendamientos Inmobiliarios.-

Debe además significarse que la cláusula contractual que regula lo relativo a la pensión de arrendamiento, a juicio de quien suscribe en nada contiene un impedimento para que se exigiera el monto del canon conforme a la regulación emanada de la Dirección de Inquilinato.-

En esta misma línea debe además significarse que el acto por el cual se fija el canon de arrendamiento es un acto administrativo de efectos particulares de aquellos que agotan la vía administrativa por lo que al ser del conocimiento de sus destinatarios, adquiere el carácter de inmediatamente ejecutable en vista de los atributos de ejecutoriedad y ejecutividad que lo acompañan.-

Sobre este aspecto ampliamente trabajado en la doctrina los autores GILBERTO GUERRERO QUINTERO y GILBERTO ALEJANDRO GUERRERO sientan como premisa:

“…una vez que el acto administrativo arrendaticio definitivo (por haber culminado el procedimiento administrativo), contentivo de la fijación del canon máximo de arrendamiento es debidamente notificado al particular interesado; empieza contra él, a surtir plenos efectos jurídicos; indistintamente sea reputado como declarativo o constitutivo…”.-

Tal conclusión esta soportada en una larga línea de interpretación de la materia administrativa inquilinaria.-

Esta circunstancia de generar efectos respecto a los particulares por la sola firmeza en vía administrativa, nos lleva a la siguiente cuestión que ha de considerarse en el caso que nos ocupa, alegada como excepción por la demandada y es que ha de concluirse que el solo ejercicio del recurso de nulidad no produce la suplesión de los efectos del acto impugnado y ello por cuanto no estamos en materia de un recurso de apelación, nos encontramos como ya hemos dicho en materia contencioso administrativa y aquí la suspensión de los efectos es consecuencia de una resolución cautelar.- En el caso del contencioso especial de arrendamientos, tal facultad está recogida en el artículo 81 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.- Empero en autos nada se alego y demostró en este sentido.-

De lo hasta aquí afirmado se concluye entonces que la Dirección de Inquilinato, dictó el auto fijando el monto del nuevo canon, este fue conocido e impugnado por el arrendatario y a pesar de que le era exigible opto por no cumplirlo sin que existiera acto judicial que suspendiera los efectos del mismo, consignando el monto del canon anterior al fijado por la regulación, debe además significarse a los efectos del presente fallo que las consignaciones suman la cantidad de CIENTO VEINTISIETE MIL NOVECIENTOS SESENTA Y TRES BOLIVARES CON VEINTE CENTIMOS (Bs. 127.963.20).-

Bajo esta óptica deben entonces analizarse las consignaciones invocadas por la demandada, pues como lo señala una pacífica y diuturna interpretación judicial, la validez de las consignaciones y el efecto de solvencia que de ellas deriva, está sujeta a que se cumplan los requisitos que la Ley fija para su validez, entre los cuales esta que esta sea por el monto del canon.-

Vale recordar el principio general del derecho civil, contenido en los artículos 1290 y 1291 relativos a que el acreedor no puede ser obligado ni a recibir una cosa distinta, ni a recibir parte aunque la obligación fuere divisible.- Nuestro sistema jurídico concibe el incumplimiento como cualquier diferencia entre la prestación prometida y la cumplida.- Siendo así es claro que en el presente caso la arrendataria no pago el canon en los términos convenidos y así se declara.-

En el caso de los contratos a tiempo indeterminado, como el que nos ocupa, advirtiendo al respecto que no consta que esté vigente una prorroga por tiempo determinado, la falta de pago de la pensión se ventila conforme a las previsiones del Decreto Ley Sobre Arrendamientos Inmobiliarios que en su artículo 34 literal a, prevé la falta de pago de la pensión como una causal de desalojo, disponiendo:
“Artículo 34 Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas…”.-

De modo que se encuentran llenos los extremos legales para estimar procedente el desalojo solicitado y así se declara.-

Pretende además la actora el pago de la cantidad de CIENTO NOVENTA Y CUATRO MIL CIENTO SETENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON OCHO CÉNTIMOS (BS. 194.174,08) por concepto de los cánones que ha dejado de percibir hasta el mes de mayo de 2010.- Pretende además las pensiones que se continuaron venciendo.- Este Tribunal, dado que tales pretensiones en nada resultan incompatibles, ya que son de la misma naturaleza arrendaticia, así lo acuerda empero dispone que a tal efecto la arrendadora queda autorizada para retirar las cantidades consignadas que ascienden a CIENTO VEINTISIETE MIL NOVECIENTOS SESENTA Y TRES BOLIVARES CON VEINTE CENTIMOS (Bs. 127.963.20) adeudándosele un saldo de SESENTA Y SEIS MIL DOSCIENTOS DIEZ BOLIVARES CON OCHENTA CENTIMOS (Bs. 66.210,80) al cual se suman las pensiones correspondientes a los meses de junio y julio de 2010 con lo cual asciende a la cantidad a razón de SEIS MIL DOSCIENTOS SESENTA Y TRES BOLIVARES CON SESENTA Y OCHO CENTIMOS (BS. 6.263,68) por cada mes, todo lo cual asciende a SETENTA Y OCHO MIL SETECIENTOS TREINTA Y OCHO BOLIVARES CON DIECISES CENTIMOS (Bs. 78.738.16).-
La demandada reconviene reclamando el reintegro de la cantidad de CIENTO OCHENTA MIL TREINTA Y TRES BOLIVARES CON SETENTA Y NUEVE CENTIMOS (Bs. 180.033,79) que dice haber pagado en exceso, dados los efectos de un acto regulatorio vigente para el inmueble desde 1971 y que antes hemos descrito.- La existencia de tal regulación es un punto no controvertido, de donde podemos establecer como canon aplicable empero sobre su eficacia los actores sostienen una serie de excepciones que se sintetizan en la reforma y cambio de uso que se realizó al edificio y el decaimiento por el transcurso del tiempo.-

Sobre el particular advierte el Juzgado que una vez realizada la regulación del inmueble por decisión del extinto Tribunal de Apelaciones de Inquilinato, ese acto adquirió eficacia que antes hemos referido y la conservara hasta tanto se dicte una nueva regulación.- La circunstancia de que el inmueble hubiere sido reformado y se variara su uso, no genera la pérdida de la eficacia de la primera regulación sino que confiere el derecho de solicitar ante la administración una nueve fijación del canon sobre la base de la nueve situación.- En efecto dispone el artículo 32 del Decreto Ley Sobre Arrendamientos Inmobiliarios que podrá solicitarse una nueva regulación “…cuando se cambie, total o parcialmente, el uso o destino para el cual fue arrendado el inmueble…” “…cuando el propietario o arrendador haya ejecutado en el inmueble, dentro del plazo indicado en el literal a del presente artículo, mejoras cuyo costo excedan del veinte por ciento (20%) del valor del inmueble…”.-

Aplicando los valores determinados por tal acto regulatorio, establecemos como valor por metro cuadrado para el arrendamiento la cantidad de SIETE BOLÍVARES CON SETENTA Y SIETE CÉNTIMOS (BS. 7.77) y ello nos lleva a determinar que el canon de la oficina PH en su máximo sería de UN MIL SEISCIENTOS CUARENTA Y OCHO BOLIVARES CON CINCUENTA CÉNTIMOS (BS.1648,50), aplicable como lo señala el acto del extinto Tribunal de Apelaciones de Inquilinato “…para vivienda y otros usos…”.-

Pero esa nueva regulación no fue dispuesta sino hasta el año 2007 y es la que da origen a la controversia entre las partes.- De modo que desde el inicio de la relación locativa y hasta esa nueva regulación la arrendadora cobro indebidamente sobre alquileres por la cantidad de SESENTA Y OCHO MIL SETECIENTOS NOVENTA Y UN BOLIVARES CON CUARENTA Y NUEVE CENTIMOS (Bs. 68.791.49).-
Dispone el artículo 63 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que los reintegros por sobrealquileres serán compensables con lo que al inquilino corresponda pagar por canon de alquiler, en aplicación de la referida regla se compensan estos montos resultando un saldo a favor de la actora por concepto de canon de arrendamiento de NUEVE MIL NOVECIENTOS CUARENTA Y SEIS BOLIVARES CON SESENTA Y SIETE CENTIMOS (Bs. 9.946,67) que se ordena pagar a la demandada.- Así se decide.-

IV
DISPOSITIVO
En virtud de las consideraciones que anteceden, este Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la demanda de DESALOJO incoada por la Sociedad Civil FUNDACION EUGENIO MENDOZA contra la Sociedad Mercantil INVERSIONES CARCILIA, C.A., y CON LUGAR LA RECONVENCION QUE PROPUSO ESTA ULTIMA, ambas partes identificadas en el cuerpo de la presente sentencia.- En tal virtud se condena a la demandada lo siguiente:

PRIMERO: A entregar libre de bienes y personas y en el mismo estado de conservación en que lo recibió el inmueble constituido por el Local distinguido como Oficina PH ubicado en el Piso 4 del Edificio Ávila, ubicado en la Avenida Principal de Las Mercedes, Urbanización Las Mercedes, Municipio Baruta del Estado Miranda.-

SEGUNDO: Igualmente se condena a la demandada al pago de la cantidad de NUEVE MIL NOVECIENTOS CUARENTA Y SEIS BOLIVARES CON SESENTA Y SIETE CENTIMOS (Bs. 9.946.67) como saldo de las pensiones de arrendamiento adeudadas.-

TERCERO: En relación a la condenatoria en costas se actuará conforme a lo dispuesto en el artículo 275 del Código de Procedimiento Civil, .-

Regístrese, publíquese y déjese copias de la presente decisión.-

Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, adscrito al Circuito Judicial de los Tribunales de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con sede en los Cortijos de Lourdes, a los dos (02) día del mes de Noviembre del año dos mil diez (2010) Años 200º de la Independencia y 151º de la Federación.-
El Juez,

Abg. Víctor Martín Díaz Salas.-
La Secretaria,

Abg. Nancy Tirado Jaramillo.-
En esta misma fecha 02 de Noviembre de 2010, siendo las 10:38 a.m., se dictó y publicó la anterior sentencia, previas las formalidades de Ley.- Conste.-
La Secretaria,

Abg. Nancy Tirado Jaramillo.-
VMDS/ntj*
EXP.Nº AP31-V-2010-002900