PÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
CIRCUITO JUDICIAL DE JUZGADOS DE MUNICIPIO DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
JUZGADO VIGÉSIMO CUARTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

JUEZ: VICTOR MARTIN DIAZ SALAS

ASUNTO PRINCIPAL: AP31-V-2010-002481

PARTE DEMANDANTE:
ELIANA GALINDO MOLINA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de Cédula de Identidad Nº V-12.687.244, en su carácter de representante de los sucesores de los ciudadanos HORACIO MOLINA RAMIREZ, BLANCA ZAMBRANO DE RENDON, por derecho de representación de la ciudadana IDA LELE ZAMBRANO DE SIMONS (fallecida) su única heredera ciudadana AMANDA JOSEFINA SIMONS ZAMBRANO, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nros. V-3.549.082, V-4.677.253, V-3.972.579, V-2.111986 y V-6.961.017, de la sucesión de la ciudadana MARIA MELANIA RAMIREZ DE MOLINA, titular de la cédula de identidad Nº V-1.513.111 respectivamente.-

APODERADA JUDICIAL
DE LA PARTE DEMANDANTE:
DEYARLITH GIL LOPEZ, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 97.054.-

PARTE DEMANDADA:



XIOMARA GARCIA, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V-5.001.071.-


ARGENIS WILFREDO CASTILLO MASS, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 50.871.-


APODERADO JUDICIAL DE LA
PARTE DEMANDADA:


MOTIVO:
DESALOJO.-

I
Se inicio la presente causa mediante demanda propuesta en fecha 22 de junio de 2010 por ante la Unidad de Recepción y Distribución de documentos de este Circuito Judicial que se asignó al Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio que mediante auto de fecha 28 de junio de 2010 la admite y dispone su tramite conforme a las normas del procedimiento breve.
Narra en su libelo la apoderada judicial de la parte actora que la ciudadana BLANCA ZAMBRANO RENDON, como miembro de la sucesión que conforman sus representados, dio en arrendamiento a la ciudadana XIOMARA GARCIA el Apartamento 8, ubicado en el Bloque 7, Letra A, de la Urbanización La Rinconada, Municipio Bolivariano Libertador del Distrito Capital, mediante contrato privado autenticado en el cual se convino una duración de tres (3) meses, prorrogables por tres (3) meses más.- Continua la actora significando que en fecha 18 de septiembre de 2009, se notifico a la arrendataria que no se prorrogaría el arrendamiento y del inicio de la prórroga legal y que además se le informo esta circunstancia con la intervención de la Dirección de Inquilinato.- Que la arrendataria alegaba que se encontraba depositando en el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción, pero que este Órgano le ha expedido una certificación de que no había un procedimiento consignatario por ese inmueble por lo cual afirma que la arrendataria se encuentra insolvente respecto a las pensiones de arrendamiento desde el mes de abril de 2009 hasta el mes de mayo de 2010.-
Sigue la parte actora significando que en vista de este incumplimiento pretende el desalojo que fundamenta en la causal contenida en el literal a del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pretendiendo además el pago de las pensiones de arrendamiento desde el mes de abril de 2009 hasta el mes de mayo de 2010.-
La demandada comparece en fecha 05 de agosto de 2010 y se da por citada, luego en fecha 09 de agosto de 2010, en la oportunidad legal para la contestación de la demanda lo hace mediante escrito que consigna alegando:

En primer término la falta de cualidad de la actora para proponer la demanda por carecer de capacidad para comparecer en juicio ya que la misma esta propuesta por los integrantes de la sucesión, cuando la arrendadora es la ciudadana BLANCA ELENA ZAMBRANO.-

Impugna la estimación del valor de la demanda afirmando que la actora señala como cuantía la cantidad de DIECIOCHO MIL DOSCIENTOS BOLIVARES (BS. 18.200,00) pero que la aplicación de la regla contenida en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, en lo referido a los contratos que la anualidad de arrendamientos es la cantidad de DOCE MIL BOLIVARES (BS. 12.000,00).

En cuanto al fondo del litigio alega que no adeuda ninguna cantidad por pensión de arrendamiento ya que personalmente se le pagó el canon a la arrendadora y en este sentido presenta recibos que dice le han sido expedidos por ella y concluye pidiendo se declare sin lugar la demanda intentada.-

Así, garantizado y ejercido el derecho a la defensa por cada una de las partes durante el iter procesal, ha quedado definido el thma decidemdum y a la resolución del conflicto existente en la relación de derecho material se dedicaran los siguientes capítulos del fallo, para lo cual se observa:

II
PRUEBAS

Aportadas por el demandante:
1. Copia Certificada de instrumento privado autenticado en fecha 11 de marzo de 2009 por ante la Notaria Pública Cuadragésima Cuarta del Municipio Libertador del distrito Capital bajo el número 10, Tomo 15, en el cual está contenido el contrato de arrendamiento que las partes afirman las vinculan, que cursa del folio nueve (9) al folio doce (12) del expediente.- Esta probanza se valora conforme a la norma contenida en el artículo 1353 del Código Civil y se aprecia como plena prueba de la existencia de la relación locativa y en especial del contenido de la cláusula segunda que prevé:
“El monto del alquiler es por la cantidad de Mil Bolívares fuertes mensuales (Bs. 1.000,00) los cuales serán cancelados por mensualidad adelantada.”

2. Cursantes del folio trece (13) al folio dieciséis (16) del expediente copias simples correspondientes a las actuaciones relativas a la declaración sucesoral de la ciudadana RAMIREZ DE MOLINA MARIA MELANIA, esta instrumental constituye copia de un documento público administrativo que se tiene como fidedigno conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y se valora conforme a la norma del artículo 1357 del Código Civil y se tiene como plena prueba del carácter de los demandantes de adquirientes de la propiedad del inmueble apartamento 8, en el Bloque 7 letra A, Urbanización La Rinconada Municipio Bolivariano Libertador del Distrito Capital por sucesión y por tanto copropietarios.-
3. Cursa del folio veintiuno (21) al folio veintiocho (28) del resultas de solicitud de información evacuada por el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial en el cual consta que en la base de datos del sistema “SIGCO” no existe registro de consignación por el inmueble al que se ha hecho referencia en esta causa.- Esta instrumental se valora conforme a la norma contenida en el artículo 1357 del Código Civil y se aprecia como plena prueba de no haber registro informático en el mencionado sistema relativo a consignaciones vinculadas al inmueble.-
4. Expediente AP31-S-2010-000772, del Juzgado Décimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, en el cual obran las resultas de Notificación Judicial mediante la cual se le notifica a la arrendataria del curso de la prorroga legal.- Esta instrumental se valora conforme a la norma contenida en el artículo 1357 del Código Civil y se aprecia como plena prueba de la referida actuación.-
5. Instrumento privado autenticado en fecha 11 de Marzo de 2009 por ante la Notaria Pública Cuadragésima Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Capital bajo el número 10, Tomo 15, en el cual está contenido el contrato de arrendamiento que las partes afirman las vinculan, que cursa del folio ochenta (80) al folio ochenta y dos (82) del expediente.- Esta probanza se valora conforme a la norma contenida en el artículo 1353 del Código Civil y se aprecia como plena prueba de la existencia de la relación locativa y en especial del contenido de la cláusula segunda que prevé:
“El monto del alquiler es por la cantidad de Mil Bolívares fuertes mensuales (Bs. 1.000,00) los cuales serán cancelados por mensualidad adelantada.”
6. Instrumentos privados “Recibos” emitidos por concepto de alquiler de los meses desde Abril de 2009 hasta Mayo de 2010.- Estas instrumentales han sido desconocidas por la actora dentro de los cinco (5) días siguientes a que se hicieron valer en el expediente y respecto a ellos no se ha promovido el cotejo como prevé el artículo 445 del Código de Procedimiento Civil, por lo tanto se desechan.-
7. Cursantes desde el folio noventa y seis (96) al folio noventa y nueve (99) del expediente, comunicación que la representante de los actores dirige al Servicio Autónomo de Registros y Notarias para alegando la existencia de irregularidades en la autenticación del contrato de arrendamiento. Esta instrumental se desecha por impertinente.-
8. Del folio cien (100) al folio ciento tres (103) del expediente, actuaciones de las partes aquí en conflicto, relativas a un acuerdo para la entrega del inmueble.- Esta instrumental se desecha por impertinente ya que no guarda relación con el tema probatorio de la causa.-

Así adminiculando los elementos de pruebas aportados a la causa logra establecerse que entre las partes en conflicto existe un contrato de arrendamiento por tiempo indeterminado.- No existe prueba del pago alegado por el demandado, pues los recibos aportados han resultado desconocidos, conforme a estos hechos se procede a resolver la controversia así:

III
PUNTO PREVIO
FALTA DE CUALIDAD DE LA ACTORA
Debe resolverse prelativamente la falta de cualidad alegada y para ello recordamos que conforme a la tesis del maestro LUIS LORETO, la cualidad supone un relación de identidad lógica entre quien ejercer la acción y aquel a quien la Ley en abstracto se la atribuye.- Al efecto debemos recodar que el arrendador no requiere la condición de propietario para realizar válidamente el contrato, en este caso nos encontramos que el arrendamiento fue pactado por una de las comuneras que también se ha constituido como actora, así que la cuestión que surge no puede expresarse como un conflicto que de origen a un problema relativo a la cualidad, más cuando reiteradamente se ha reconocido al propietario el ejercicio de las acciones arrendaticias.-

En todo caso podría discutirse si para la celebración del contrato de arrendamiento que es un acto de administración, se adoptó el acuerdo por mayoría de comuneros como lo prevé el artículo 764 del Código Civil, empero tal cuestión escapa a los límites de este proceso.-

De modo que en el presente caso debe considerarse que la actora tiene la cualidad necesaria para ejercer y sostener la acción y por tanto se desecha la excepción de falta de cualidad.-

VALOR DE LA DEMANDA

La demandada ha impugnado el valor de la demanda estimando que la actora no se ajustó a la regla contenida en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, ya que la aplicación de ésta para el caso de los arriendos a tiempo indeterminado lleva a que el mismo sea el equivalente a una anualidad de pensiones.- Para el caso que nos ocupa esto se resuelve en la cantidad de DOCE MIL BOLIVARES (BS. 12.000,00).-

En efecto un examen detenido de la cuestión nos lleva a ratificar que al tratarse de un arrendamiento por tiempo indeterminado procede la aplicación de la regla de la anualidad de pensiones, contenida en el artículo mencionado y siendo ello así se determina que el valor de la demanda es de la cantidad de DOCE MIL BOLIVARES (BS. 12.000,00) y así se declara.-

Ahora bien, la resolución de la cuestión no afecta en este caso no la competencia por la cuantía, ni el procedimiento aplicable, por lo tanto corresponde a este Juzgado seguir con la Resolución de la controversia.-

IV
MERITO

Dispone el artículo 1.592 del Código Civil que el arrendatario tiene dos obligaciones pagar el canon y servirse de la cosa conforme al uso establecido en el contrato.- En efecto dispone textualmente esta norma:
“Artículo 1.592.- El arrendatario tiene dos obligaciones principales:
1º Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias.
2º Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos”.-

En el caso de los arrendamientos por tiempo determinado la falta de cumplimiento entre otras de estas obligaciones, da derecho al arrendador a proponer la resolución del contrato de arrendamiento.- Mientras que en caso de los contratos a tiempo indeterminado la cuestión se ventila conforme a las previsiones del Decreto Ley Sobre Arrendamientos Inmobiliarios que en su artículo 34 literal a, prevé la falta de pago de la pensión como una causal de desalojo, disponiendo:
“Artículo 34 Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas…”.-
Ahora, nos ocupa un arrendamiento que en cuanto a su duración temporal se califica como indeterminado, por lo cual la falta de pago debe examinarse con miras a establecer la procedencia del desalojo invocado conforme a las previsiones del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.-
En este sentido, debe evaluarse como ha quedado distribuida la carga probatoria y así tenemos que el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1354 del Código Civil dispone que quien pida la ejecución de una obligación debe probar su existencia y que quien se pretenda libertado debe probar el pago u otro hecho extintivo.-
Así, en esta causa está establecida la existencia del arrendamiento, por lo tanto debía el arrendatario probar el pago u otro hecho extintivo de la obligación de pagar el canon de arrendamiento, lo cual no logró por cuanto los recibos aportados resultaron desconocidos y no se promovió el cotejo para mantener su eficacia dentro del proceso, en tal virtud debe tenérsele como insolvente respecto de las pensiones señaladas en el libelo, las cuales superan las dos mensualidades consecutivas.- Siendo así lo procedente en la presente causa es declarar con lugar el desalojo y así se decide.-
Se pretende además el pago de las pensiones de arrendamiento desde el mes de Abril de 2009 hasta el mes de Mayo de 2010 que a razón de UN MIL BOLÍVARES (BS. 1.000,00) cada una asciende al total de TRECE MIL BOLÍVARES (BS. 13.000,00).- Dado que no existe incompatibilidad entre la pretensión de desalojo y de pago, así se acuerda.-

V
DISPOSITIVA
En virtud de las consideraciones que anteceden, este Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la demanda de DESALOJO incoada por la ciudadana ELIANA GALINDO MOLINA contra la ciudadana XIOMARA GARCIA ambas partes identificadas en el cuerpo de la presente sentencia.- En tal virtud se condena a la demandada a lo siguiente:

PRIMERO: A entregar libre de bienes y personas y en el mismo estado que lo recibió a la parte actora el inmueble identificado como el Apartamento 8, ubicado en el Bloque 7, Letra A, de la Urbanización La Rinconada, Municipio Bolivariano Libertador del Distrito Capital.-

SEGUNDO: A pagar la cantidad de TRECE MIL BOLIVARES (BS.13.000,00) como indemnización por el pago de los cánones de arrendamiento insolutos, correspondientes a los meses desde Abril de 2009 hasta Mayo de 2010, a razón de MIL BOLIVARES (BS. 1.000,00) cada uno.-

TERCERO: Conforme a lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la demandada, por haber resultado vencida en el proceso.-

Regístrese, publíquese y Déjese copia de la presente decisión.-

Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, adscrito al Circuito Judicial de los Tribunales de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con sede en los Cortijos de Lourdes, a los dos (02) día del mes de Noviembre del año dos mil diez (2010) Años 200º de la Independencia y 151º de la Federación.-
El Juez,

Abg. Víctor Martín Díaz Salas.-
La Secretaria,

Abg. Nancy Tirado Jaramillo.-
En esta misma fecha 02 de Noviembre de 2010, siendo la 1:23 p.m., se dictó y publicó la anterior sentencia, previas las formalidades de Ley.- Conste.-
La Secretaria,

Abg. Nancy Tirado Jaramillo.-
VMDS/ntj*
EXP. Nº AP31-V-2010-002481