TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA

JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS GIRARDOT Y MARIO BRICEÑO IRAGORRY DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA.

Exp. N ° 8957-10

Demandante: GILNAIDA HELENA GONZALEZ DE GARCIA, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-12.990.327, asistida en este acto por la Abogada ANA YOLET NIEVES TESORERO, Inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 74.027.-
Demandado: ALVARO RUIZ CURCHO, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-3.190.036.
Motivo: RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO CON RESERVA DE VENTA

La presente acción se inició con libelo de demanda presentado por distribución en fecha 24 de febrero de 2010, por la ciudadana GILNAIDA HELENA GONZALEZ DE GARCIA, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-12.990.327, asistida en este acto por la ciudadana ANA YOLET NIEVES TESORERO, Inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 74.027. Manifiesta la demandante que en fecha veintiocho de octubre del año dos mil nueve (2009) celebró contrato con el ciudadano ALVARO RUIZ CURCHO, mayor de edad, titular de al cédula de identidad Nº V-3.190.036, y debidamente autenticado por ante la Notaría Publica Quinta de Maracay, anotado bajo el Nº 74, Tomo 298 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, sobre un inmueble de su propiedad, constituido por un Apartamento distinguido con el número 14-A, ubicado en la décima Cuarta Planta y el Puesto de Sótano Nº 24, que forma del edificio denominado Centro de especialidades y Residencias Calicanto, ubicado en la Urbanización Calicanto, cruce con la Avenida 19 de abril con Calle López Aveledo, jurisdicción del entonces Municipio Crespo, Distrito Girardot, actualmente Municipio Girardot del Estado Aragua, cuyo Contrato consigno marcado con la letra “A”. El apartamento tiene una superficie aproximada de Ciento Cuarenta y Cuatro Metros Cuadrados (144,00 Mts.), con las siguientes dependencias, cuatros dormitorios, tres salas de baño, solón, comedor, cocina, lavadero, balcón, jardinera, con las puertas de entrada del apartamento desde el hall de circulación del piso respectivo; estando comprendido dentro de los siguientes linderos particulares: Norte y Este: Con fachada Norte y Este de la Torre; Oeste: Con fachada Oeste del Edificio y hall de circulación; Sur: Con apartamento 14-B, el puesto de sótano tiene una superficie aproximada de Quince metros cuadrados (15,00 mts.), y está comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte: Patio de ventilación; Sur: Puesto Nº 35; Este: Caja de ascensor de la Torre Norte; y Oeste: Pasillo de circulación, el referido le pertenece al ciudadano ALVARO RUIZ CURCHO, según se evidencia del documento debidamente Protocolizado por ante el Registro Inmobiliario del primer Circuito del Municipio Girardot del Estado Aragua, en fecha 26 de mayo de 2006, quedando registrado bajo el Nº tres (3), Folio veintinueve (29) al folio treinta y nueve (39), Protocolo Primero, Tomo Décimo Octavo, Segundo Trimestre del año 2006, el cual presento en copia simple marcado con la letra “B”. En fecha 29 de diciembre de 2009, procedió a llamar al ciudadano ALVARO RUIZ CURCHO, para manifestarle que ya se había cumplido el lapso estipulado para la entrega del dinero expresado en la cláusula cuarta; es decir, la cantidad de Ciento Cincuenta y Cinco Mil Bolívares (Bs.155.000,oo), y que para ello debía proceder a realizar el documento de opción compra-veta, para su respectiva firma, recibiendo como respuesta por parte del ciudadano ALVARO RUIZ CURCHO, que le hiciera entrega del dinero para el dárselo a una persona que le estaba vendiendo otro inmueble, por lo cual le indicó que preparase el respectivo documento de opción compra-venta como es bien sabido la obligación de realizar dicho documento es de propietario del inmueble ya quien realiza la convención en los término que este fija; por lo tanto le solicitó que lo elaborara en la brevedad posible para el hacerle entrega de la antes mencionada cantidad de dinero quien le contestó que sí, que el mandaría a preparar el documento y para cuando estuviera listo el lo llamaba y así el poder realizar los trámites pertinentes por ante la entidad financiera correspondiente a los fines de obtener un crédito hipotecario que otorga Banhavit para completar así la cantidad de Cuatrocientos Ochenta Mil Bolívares (Bs.480.000,oo) que es el monto pactado de la venta. Alega el demandante que para realizar los trámites necesarios para solicitar el crédito hipotecario del mencionado inmueble, debía estar libre de todo tipo de gravamen, recordándole que era de imperiosa necesidad para gestiones bancaria que debía realizar, y manifestándole que a su decir la cantidad de Cuarenta y Cinco Mil Bolívares (Bs.45.000,oo) que el le había entregado en arras para la cancelación de la hipoteca de primer grado que mantiene con el banco Occidental de Descuento, Banco Universal C.A, Hipoteca esta que para la fecha en que solicitó la certificación de gravamen emitida por el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Girardot del estado Aragua, de fecha 25 de enero de 2010, registrada bajo el Nº 28, folio 28 del cuaderno de comprobantes respectivo, no había sido liberada. Es el caso, que hasta la fecha no han firmado el respectivo contrato de opción compra-venta estipulado en el contrato de reserva, aunado a lo anterior, en el mes de enero de 2010, recibió una llamada de parte del ciudadano ALVARO RUIZ CURCHO, indicándole que se reunirían en el inmueble objeto del contrato porque tenía que hablar con ella, como así fue, dicha reunión tenía la finalidad para él, manifestarle que en virtud de la crisis económica por la que pasa el país, y por cuanto a él le habían aumentado el monto de la venta de un inmueble que estaba negociando le iba a incrementar la cantidad de Cincuenta Mil Bolívares (Bs.50.000,oo), al precio total de la venta, a lo que se negó en forma total y rotunda primero: por no tener ese dinero, y segundo porque en el documento de reserva venta (autenticado), no establece en ninguna de sus cláusulas aumento del precio total de la venta y que se le debía dar cumplimiento, en continuidad a lo manifestado por mi persona éste le respondió que ella debía entonces hacerle entrega del dinero restante de inicial, para lo cual le indicó como en líneas atrás se observa, que para ella darle dicha cantidad de dinero era imperativo firmar el contrato de opción compra-venta tal y como fue pactado en el contrato de reserva en su cláusula cuarta, ya que ya había cumplido con su obligación en el mes de diciembre de tener la cantidad de ciento cincuenta y cinco mil bolívares (Bs.155.000,oo) y fue ella quién lo llamó en los términos establecidos en el contrato y hasta la presente fecha no ha recibido llamada ni información alguna por parte del ciudadano ALVARO RUIZ CURCHO antes identificado, para la autenticación respectiva del contrato de opción compra-venta y como lo ha manifestado y de conocimiento de máxima experiencia, la obligación es del propietario del inmueble aunado al hecho que se había obligado igualmente a la liberación de la hipoteca de primer grado que pesa sobre el inmueble cosa que él no lo ha realizado incumpliendo así con las referidas cláusulas, y como en forma reiterada ha manifestado que los actuales momentos el ciudadano ALVARO RUIZ CURCHO, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-3.190.036, no ha cumplido con la elaboración del documento de opción de compra venta por medio de su abogado y menos aun la liberación de hipoteca que pesa sobre el inmueble, constituido por un apartamento distinguido con el número 14-A, ubicado en la décima Cuarta Planta y el Puesto de Sótano Nº 24, que forma parte del Edificio denominado Centro de especialidades y Residencias Calicanto, ubicado en la Urbanización Calicanto, cruce con la Avenida 19 de abril con Calle López Aveledo, jurisdicción del entonces Municipio Crespo, Distrito Girardot, actualmente Municipio Girardot del estado Aragua. No obstante que ella cumplió con todas y cada una de las obligaciones contractuales que la Ley le impone como Oferida, es decir, cumplió con su obligación de dar las arras como medio idóneo de aseguramiento de la negociación pactada en el documento de reserva de venta (debidamente autenticado) y luego tener la cantidad de Ciento Cincuenta y Cinco Mil Bolívares (Bs.150.000,oo) para proceder a realizar la firma y autenticación del contrato de opción compra-venta antes de que venciera el lapso estipulado de (45) días hábiles lo cual constituía el monto de la inicial de adquisición del inmueble, es decir, completaría los Doscientos Mil Bolívares (Bs.200.000,oo) pactados, no siendo este el mismo caso o a misma aptitud del oferente ya que el mismo burlándose de su buena fé, incumplió con sus obligaciones contractuales como lo es la redacción y luego autenticación del respectivo contrato de opción compra-venta y gestionar lo pertinente para la protocolización de la liberación de la Hipoteca de Primer Grado que pesa sobre el inmueble. Cabe destacar que dicho incumplimiento por parte del ciudadano ALVARO RUIZ CURCHO, de gestionar la Liberación de Hipoteca del inmueble y su debida protocolización, objeto de la negociación de venta era una obligación primaria para la autenticación del documento de Opción de Compra-venta, y como se puede evidenciar de la Certificación de Gravamen de los últimos cinco (5) años del inmueble objeto de la negociación emitida por el Registro Inmobiliario del primer Circuito del Municipio Girardot del Estado Aragua, de fecha 25 de enero de 2010, registrada bajo el N° 28, Folio 28 del cuaderno de comprobantes respectivo la cual anexó marcada con la letra “C”, en la cual se observa que todavía persiste la Hipoteca de primer Grado a favor del Banco Nacional de Vivienda y Habitat (Banavih). Es el caso, que como consecuencia de las múltiples gestiones por ella hechas, y resultando toda ellas infructuosas con la finalidad de que el ciudadano ALVARO RUIZ CURCHO, cumpliera con su obligación de firmar el respectivo contrato de opción compra-venta o en su defecto le hiciera entrega del dinero entregado a titulo de arras conforme a lo preceptuado en el artículo 1.263 del Código Civil, se vio en la necesidad de demandar al ciudadano ALVARO RUIZ CURCHO, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-3.190.036, visto su incumplimiento de lo pactado en el Contrato de Reserva de Venta, y exigir así la Resolución del mismo y en consecuencia exigir el doble de lo entregado por ella en arras. Fundamento la demanda en los artículos 1.263, 1.167, 1.264 y 1.276 del Código Civil. Con fundamento en lo anteriormente expuesto, es por lo que formalmente en este acto demandó al ciudadano ALVARO RUIZ CURCHO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-3.190.036, a fin de que convenga, o en su defecto a ello sea condenado en que son ciertos todos los hechos narrados; en dar resuelto el contrato de reserva de venta, suscrito por ambas partes y autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de Maracay, anotado bajo el Nº 74, Tomo 298 de los libros de autenticaciones llevados por la referida notaría; a cancelar de acuerdo a los previstos en el artículo 1.263 Código Civil, como causa de penalidad por su incumplimiento el doble del monto dado a titulo de arras el cual asciende a la cantidad de Noventa Mil Bolívares con cero Céntimos (Bs.90.000,oo), más los intereses moratorios causados y que sigan causando hasta su real y efectiva cancelación, al pago de las costas y costos y honorarios de abogados. Estimó la demanda en la cantidad de Noventa Mil Bolívares (Bs.90.000,00).
Admitida la demanda en fecha 10 de marzo de 2010, se emplazó al ciudadano ALVARO RUIZ CURCHO, para que compareciera por ante este Tribunal al segundo (2do.) día de despacho siguiente a la constancia de haberse practicado su citación.
Al folio 31, cursa diligencia suscrita por la ciudadana GILNAIDA HELENE GONZALEZ DE GARCIA, mediante la cual otorgó poder apud acta a la abogada ANA YOLET NIEVES TESORERO, el cual se ordeno tener como apoderada judicial de la parte actora.
Al folio 33, cursa diligencia suscrita por la apoderada judicial de la parte actora a través de la cual ratificó la medida de Prohibición de Enajenar y Gravas, la cual se acordó en fecha 20 de abril de 2010, se libró oficio al Registro Inmobiliario del primer Circuito del Municipio Girardot del Estado Aragua.
Al folio 38, cursa diligencia suscrita por el Alguacil del tribunal consignando el recibo de citación con su compulsa y orden de comparecencia sin firmar por el ciudadano ALVARO RUIZ CURCHO (Folio 39 al 47, ambos inclusive).
Al folio 48, cursa diligencia suscrita por la apoderada judicial de la parte actora mediante la cual solicitó la citación de la parte demandada mediante carteles, la cual se acordó en fecha 01-06-2010, se libraron los carteles.
Al folio 51, cursa diligencia suscrita por la apoderada judicial de la parte actora mediante la cual consignó los carteles de citación, los cuales se agregaron a los autos en fecha 28-06-2010.
Al folio 55, cursa diligencia suscrita por la Secretaria del Tribunal haciendo constar que fijo uno de los carteles de citación de la parte demandada.
A los folios 56 y 57, cursa escrito de contestación a la demanda presentado por el ciudadano ALVARO RUIZ CURCHO, asistido de abogado, constante de Dos (02) folios útiles, el cual se agregó a los autos en fecha 02-08-2010.
Al folio 39, cursa diligencia suscrita por la apoderada judicial de la parte actora a través de la cual contradijo las cuestiones previas opuestas por la parte demandada.
Al folio 60, cursa diligencia suscrita por la apoderada judicial de la parte actora a través de la cual ratifico todas y cada una de las actuaciones realizadas por la ciudadana ANA YOLET NIEVES, en todo y cada una de sus partes el poder apud-acta.
A los folios 61 al 64, cursa escrito de contestación a la demanda presentado por el ciudadano ALVARO RUIZ CURCHO, constante de cuatro (04) folios útiles, el cual se agregó a los autos en fecha 22 de septiembre de 2010.
Al folio 66, cursa diligencia suscrita por la apoderada judicial de la parte actora a través de la cual solicitó el cómputo de los días de despacho del 28 de septiembre de 2010 hasta el día 28 de septiembre de 2010.
A los folios 67 y 68, cursa escrito presentado por la apoderada judicial de la parte actora, constante de Dos (02) folios útiles y Dos (02) anexos.
A los folios 88 y 89, cursa escrito de pruebas presentado por la apoderada judicial de la parte actora, las cuales se admitieron en fecha 01 de octubre de 2010.
A los folios 91 al 93, cursa decisión dictada por el Tribunal.
A los folios 95 y 96, cursa escrito de pruebas presentado por la apoderada judicial de la parte actora, las cuales se admitieron en fecha 28-10-2010.
Al folio 98, cursa escrito presentado por el apoderado judicial de la parte demandada.
Vencido el lapso de promoción y evacuación de pruebas, la causa entro en término para sentenciar, y siendo su oportunidad el Tribunal pasa a hacerlo y al efecto hace consideraciones:

- I -

Vistas las actas procesales que conforman el presente juicio, este Tribunal a los fines de decidir con conocimiento de causa observa: que la acción incoada se trata de una RESOLUCION DE CONTRATO CON RESERVA DE VENTA, intentado por la ciudadana GILNAIDA HELENA GONZÁLEZ DE GARCIA, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-12.990.327, asistida en este acto por la Abogada ANA YOLET NIEVES TESORERO, Inscrita en el Instituto de Previsión Social del Estado Aragua bajo el Nº 74.027, en contra del ciudadano ALVARO RUIZ CURCHO, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V3.190.036, en su carácter de propietario del inmueble constituido por Apartamento distinguido con el número 14-A, ubicado en la décima Cuarta Planta y el Puesto de Sótano Nº 24, que forma del edificio denominado Centro de especialidades y Residencias Calicanto, ubicado en la Urbanización Calicanto, cruce con la Avenida 19 de abril con Calle López Aveledo, jurisdicción del entonces Municipio Crespo, Distrito Girardot, actualmente Municipio Girardot del Estado Aragua, cuyas medidas y linderos se encuentran especificados en la parte narrativa y se dan aquí por reproducidos.-

Que como fundamento de su acción la demandante celebró contrato de reserva de venta con el ciudadano ALVARO RUIZ CURCHO, sobre el inmueble identificado en autos, arguyendo que ella cumplió con todas y cada una de las obligaciones contractuales que la Ley le impone como Oferida, es decir, cumplió con su obligación de dar las arras como medio idóneo de aseguramiento de la negociación pactada en el documento de reserva de venta (debidamente autenticado) y luego tener la cantidad de Ciento Cincuenta y Cinco Mil Bolívares (Bs.150.000,oo) para proceder a realizar la firma y autenticación del contrato de opción compra-venta antes de que venciera el lapso estipulado de (45) días hábiles lo cual constituía el monto de la inicial de adquisición del inmueble, es decir, completaría los Doscientos Mil Bolívares (Bs.200.000,oo) pactados, no siendo este el mismo caso o a misma aptitud del oferente ya que el mismo burlándose de su buena fé, incumplió con sus obligaciones contractuales como lo es la redacción y luego autenticación del respectivo contrato de opción compra-venta y gestionar lo pertinente para la protocolización de la liberación de la Hipoteca de Primer Grado que pesa sobre el inmueble. Cabe destacar que dicho incumplimiento por parte del ciudadano ALVARO RUIZ CURCHO, de gestionar la Liberación de Hipoteca del inmueble y su debida protocolización, objeto de la negociación de venta era una obligación primaria para la autenticación del documento de Opción de Compra-venta, y como se puede evidenciar de la Certificación de Gravamen de los últimos cinco (5) años del inmueble objeto de la negociación, en la cual se observa que todavía persiste la Hipoteca de primer Grado a favor del Banco Nacional de Vivienda y Habitat (Banavih).-
-II –
Cumplidas como fueron las formalidades atinentes a la citación de la demandada, otorgándosele un debido proceso y un derecho a la defensa consagrado en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela en su Artículo 49, compareció en su debida oportunidad procesal, el demandado asistido de abogado, por medio de escrito de fecha 30-07-2010, inserto a los folios 56 y 57, promovió las cuestiones previas contenida en el ordinal 3°, 6 del Artículo 346 del Código de procedimiento Civil y la del ordinal 7° del artículo 340 del indicado Código.
Las cuales fueron decididas por este Tribunal en fecha 13 de Octubre de 2010, sin lugar las cuestiones previas opuestas por el demandado de autos.
Del escrito presentado en fecha 13-08-2010, por el demandado de autos asistido de abogado, a través del cual procede a contestar la demanda
Ahora bien, que en fecha 30 de Julio de 2010, el demandado asistido de abogado mediante escrito opuso cuestiones previas, y en fecha 13-08-2010, procedió a contestar la demanda, es decir una vez vencido la oportunidad para la contestación de la demanda, por lo que el escrito de defensas presentado por el demandado de autos, asistido de abogado, en fecha 13-08-2010, se declara extemporáneo, todo en virtud que fue presentado antes de que se decidieran las cuestiones previas opuestas, las cuales se resolvieron en sentencia interlocutoria de fecha 13-10-2010 y en conformidad con el artículo 885, le correspondía contestar la demanda de acuerdo al calendario del Tribunal, en fecha 14 de Octubre del presente año, por lo que se tiene como no contestada la demanda, configurándose en contra del demandado el primer supuesto de la confesión ficta, contenido en el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, conforme al cual el demandado que no diere contestación a la demanda dentro del lapso legal se le tendrá por confeso, siempre que la demanda no sea contraria a derecho y nada probare que le favorezca. Siguiendo este orden de ideas, el hecho relativo a que la petición no sea contraria a derecho, tiene su fundamento en el entendido que, la acción propuesta no este prohibida por la Ley, o no se encuentre amparada o tutelada por la misma, ya que aunque resulten ciertos los hechos denunciados no existe un supuesto jurídico que los ampare y que genere una consecuencia jurídica requerida. Por lo anterior pasa este Juzgador a examinar la demanda, con el fin de establecer si la misma se encuentra ajustada o no a derecho y en consecuencia se observa que la acción intentada es la Resolutoria consagrada en el artículo 1.167 del Código de Procedimiento Civil, por lo que la demanda no es contraria a derecho por encontrase tutelada por nuestro ordenamiento jurídico. En este orden de ideas, en el supuesto relativo a si nada probare que le favorezca, hace referencia a que el demandado que no dio contestación a la demanda, podrá promover cuantas pruebas crea conveniente, siempre y cuando vayan dirigidas a hacer contraprueba a los hechos alegados por el actor.
En relación a la confesión ficta, en sentencia de fecha 4 de junio de 2000, expediente Nº 99-458, la Sala de Casación Civil, en sentencia de fecha 4 de junio de 2000, estableció:
“...La inasistencia del demandado a la contestación de la demanda o su comparecencia tardía al mismo, vale decir extemporánea, trae como consecuencia que se declare la confesión ficta, que por su naturaleza es una presunción iuris tantum, lo cual comporta una aceptación de los hechos expuestos en el escrito de la demanda; siempre y cuando, la pretensión intentada no sea contraria a derecho, por una parte y, por la otra, que nada probare el demandado que le favorezca, ni aparecieren desvirtuados las pretensiones del accionante por ninguno de los elementos del proceso, ya que puede en el lapso probatorio el accionado lograr, con los medios de pruebas admisibles en la Ley, enervar la acción del demandante. Es oportuno puntualizar que el contumaz tiene una gran limitación en la instancia probatoria. No podrá defenderse con alegaciones, hacer contra prueba a los dichos del accionante, que han debido ser esgrimidos en la contestación de la demanda por lo que sólo podrá realizar la contraprueba de las pretensiones del demandante; puesto que – tal como lo pena el mentado artículo 362 -, se le tendrá por confeso si nada probare que le favorezca; por tanto, las pruebas aceptadas para ser invocadas por el demandado, son limitadas…”

En tal sentido la jurisprudencia venezolana en una forma reiterada, ha venido señalando en muchísimos fallos, que lo único que puede probar el demandado en ese “algo que le favorezca”, es la inexistencia de los hechos alegados por el actor, pero igualmente se ha indicado en esta forma, que no puede nunca el contumaz probar ni excepciones perentorias, ni hechos nuevos que no ha opuesto expresamente, criterio que es compartido por quien decide. Es por lo que este Jurisdicente no entra a analizar dicho escrito. Y así se decide.-

DE LAS PRUEBAS APORTADAS EN EL PROCESO
PARTE ACTORA
La apoderada judicial de la parte actora consignó escrito de pruebas constante de Dos (02) folios útiles.

PARTE DEMANDADA
La parte demandada no trajo pruebas.-

Una vez trabada la litis, tenemos que la parte actora, acompañó a los autos, el original de un documento autenticado por ante la Notaría Publica Quinta de Maracay, de fecha 28 de octubre de 2009, el cual por no haber sido tachado en la oportunidad procesal correspondiente, tiene la valor de plena prueba que le confiere el artículo 1.360 del Código Civil, por el mismo quedo establecido que: Entre ALVARO RUIZ CURCHO, demando en la presente litis, y la ciudadana GILNAIDA HELENA GONZALEZ DE GARCIA, PARTE ACTORA, CELEBRÓ Contrato de Opción de Compra Venta, sobre un inmueble constituido por Un Apartamento distinguido con el número y letra catorce raya A, (14-A), ubicado en el décimo cuarta planta y puesto de sótano numero veinticuatro (24) que forma parte del edificio denominado “Centro de Especialidades y Residencias Calicanto”, ubicado en la Urbanización Calicanto, cruce con Avenida 19 de Abril con Calle López Aveledo, que el apartamento objeto de esta reserva de venta cuenta con la siguiente superficie aproximada de Ciento Cuarenta y Cuatro Metros Cuadrados (144,oo), según se expresa en su cláusula segunda; que en su cláusula Cuarta, las partes convinieron en cancelar la cantidad de Ciento Cincuenta y Cinco Mil Bolívares (Bs.155.000,oo) para la firma del contrato de Opción Compra-Venta de dicho inmueble en un plazo no mayor de Cuarenta y cinco (45) días hábiles contados a partir de la presente autenticación del presente documento y así completar la cantidad de inicial convenida entre las partes Doscientos Mil Bolívares Fuertes con 00/100 (Bs.F. 200.000,oo); que en su cláusula quinta el oferente convino expresamente en entregar a la oferida la liberación de la hipoteca de primer grado que posee sobre el inmueble objeto de la negociación a favor del banco Occidental de Descuento, Banco Universal, C.A, debidamente registrada en un plazo de cuarenta y cinco (45) días continuos. Igualmente promovió la actora, Certificación de Gravamen emanad del Registrador Inmobiliaria del Primer Circuito del Municipio Girardot del Estado Aragua, cuyo instrumento publico aportado a los autos, es apreciado por esta Juzgadora como plena prueba, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.360 del Código Civil.
En el lapso probatorio la apoderada judicial de la parte actora, reprodujo e hizo valer el mérito favorable que se desprende de los documentos anexos marcados “A”, “B”, y “C” y del recibo de transferencia bancaria que riela al folio 29, de las actas procesales se denota, documento autenticado por ante la Notaria Pública Quinta de Maracay, Estado Aragua, de fecha, veintiocho (28) de Octubre de dos mil nueve (2009) bajo el Nº 74, Tomo 298 de los Libros de autenticaciones llevados por esa Oficina Notarial, del que se refleja que la ciudadana Ginaida Helene González de Garcia, ojooooooo por la compra de un inmueble constituido por Un Apartamento distinguido con el número y letra catorce raya A, (14-A), ubicado en el décimo cuarta planta y puesto de sótano numero veinticuatro (24) que forma parte del edificio denominado “Centro de Especialidades y Residencias Calicanto”, ubicado en la Urbanización Calicanto, cruce con Avenida 19 de Abril con Calle López Aveledo, que el apartamento objeto de esta reserva de venta cuenta con la siguiente superficie aproximada de Ciento Cuarenta y Cuatro Metros Cuadrados (144,oo), tal instrumento fue debidamente otorgado por las partes que integran esta litis, en fecha, Veintiocho (28) de Octubre del año dos mil nueve (2009) bajo el N° 74, Tomo 298 de los libros de autenticaciones llevados por la Notaria Pública Quinta de Maracay, Estado Aragua.
La parte demandada no promovió prueba alguna que desvirtuara lo aportado y alegado por la parte demandante, y en consecuencia, no existen pruebas que analizar respecto de la parte accionada.
Analizadas como han sido las pruebas promovidas, procede el Tribunal a determinar si el accionado incumplió con los términos y obligaciones establecidos en el contrato celebrado, y en tal sentido se observa, que aun cuando en la cláusula Cuarta del Contrato, es evidente que las partes sujetaron la firma del contrato de Opción Compra-venta del inmuebles identificado en la presente litis en un plazo no mayor de Cuarenta y cinco (45) días hábiles a partir de la autenticación del presente documento y en su cláusula quinta el oferente se convino expresamente en entregar a la oferida la liberación de la hipoteca de primer grado que posee el inmueble de al negociación a favor del Banco Occidental de Descuento, Banco Universal C..A, debidamente registrada en un plazo de cuarenta y cinco (45) días continuos. En tal sentido, se considera en primer lugar que dicha condición sería anulable, pues se trata de una obligación contraída bajo una condición que depende de la sola voluntad del que se obliga por lo que, a tenor de lo establecido en el artículo 202 del Código Civil, dicha condición podría reputarse nula, sin embargo, como quiera que ninguna de las partes alegó dicha nulidad de la condición, debe esta juzgadora analizar si se cumplió o no la condición, a los fines de determinar si nació o no la obligación del accionado de otorgar el documento definitivo de venta del inmueble, y en tal sentido se observa, que el artículo 1206 del Código Civil establece los distintos supuestos bajo los cuales se debe tener por cumplida o definitivamente por no cumplida una condición, establece dicha norma:
“Cuando una obligación se ha contraído bajo la condición de que un acontecimiento suceda en un tiempo determinado, esta condición se tiene por no cumplida si el tiempo ha expirado sin que el acontecimiento se haya efectuado. Si no se ha fijado tiempo, la condición puede cumplirse en cualquier tiempo, y no se tiene por no cumplida, sino cuando es cierto que el acontecimiento no sucederá… Omissis.”

En la parte final de dicha norma, y por argumento en contrario de lo literalmente expresado, el legislador reputa como cumplida definitivamente una condición, cuando es cierto que el acontecimiento ya no podrá suceder, es decir, cuando las circunstancias sean tales que, no importa el tiempo que transcurra, ya la condición no podrá verificarse, por lo que, se debe tener por cumplida la condición desde el momento en que fácticamente se pueda verificar que el acontecimiento ya no sucederá.
En el caso de autos, al Oferente convenir a entregar a la Oferida la liberación de hipoteca de primer grado que poseía el inmueble objeto de la negociación a favor del Banco Occidental de Descuento, Banco Universal, C.A , y de la Certificación de Gravamen rielante a los folios 11 y 12, es un hecho cierto que el acontecimiento (otorgamiento del documento de Opción compra-venta) ya no sucederá y en consecuencia desde esa fecha 25 de Enero de 2010, se debe tener por no cumplida la condición establecida en la Cláusula Cuarta del contrato para que naciera, en cabeza del vendedor, la obligación de otorgar el documento definitivo de venta, lo cual no cumplió, en consecuencia, se considera que el demandado ha incumplido con las obligaciones asumidas en el contrato.
Por otra parte establece el artículo 1.160 del Código Civil, que los contratos deben ejecutarse de buena fe, y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, por su parte el artículo 1.264 del Código Civil establece: “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas…” .
La parte demandada en la presente causa, se obligó en el contrato celebrado, a ENTREGAR LA LIBERACIÓN DE HIPOTECA DE PRIMER GRADO, es decir, a vender el inmueble identificado en autos, y en modo alguno se obligó, ni siquiera se previó la posibilidad de ello, y el hecho de que, ni el contrato, ni la ley le impidiesen otorgar el documento, en caso de que así fuese no desvirtúo el hecho cierto de que el accionado no cumplió con el contrato en los términos en que se obligó, tal como se lo ordenan los artículos 1.160 y 1.264 del Código Civil.
Al hilo, de lo analizado, razonado y argumentado anteriormente este Tribunal, ve viable que la demanda que inicia estas actuaciones DEBE PROSPERAR, de acuerdo a los artículos: 1.160, l.167, 1.263, 1.264 del Código Civil, y 12 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con las Cláusulas contractuales Tercera, Cuarta y Quinta. Y, así se decide.-

-III-