TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS GIRARDOT Y MARIO BRICEÑO IRAGORRY DEL ESTADO ARAGUA

PARTE ACTORA: Sociedad Mercantil INMOBILIARIA DON ANTONIO, S.A., inscrita en el Registro Mercantil Segundo del Estado Aragua en fecha 21-02-2003, bajo el N° 60, Tomo 03-A.
PARTE DEMANDADA: RITA MARIA CATANHO GASPAR, Venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° V-6.867.594 y de este domicilio.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: JOSÉ CASTILLO SUÁREZ, Abogado en ejercicio, inscrito en el INPREABOGADO bajo el N° 30.911 y de este domicilio.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: MILAGROS NELLY ZAMMOUR KELKATI y CARLO CUTICCHIA BARBERA, Abogados en ejercicio, inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nros: 67.418 y 24.205 respectivamente, y de este domicilio.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
EXPEDIENTE N°: 10.506
SENTENCIA DEFINITIVA

Se inicia el presente proceso, por demanda interpuesta por la parte actora, admitida por los trámites del juicio breve en fecha 29 de Abril de 2010.
En fecha 08 de junio de 2010, la parte demandada consigna escrito de contestación y cuestiones previas.
En fecha 18 de junio de 2010, la parte actora consignó escrito de promoción de pruebas, siendo admitidas en fecha 22-06-2010.
En fecha 21 de junio de 2010, la parte demandada consignó escrito de promoción de pruebas, siendo admitidas en fecha 22-06-2010.

ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA

Alega el Apoderado Judicial de la parte actora en su libelo de demanda que la demandante es propietaria de un apartamento ubicado en la Avenida Bolívar oeste cruce con Avenida Ayacucho, edificio Don Ángel, piso 01, apartamento 01, en la ciudad de Maracay del Estado Aragua; el cual fue Arrendado a la demandada. Que la relación arrendaticia comienza en fecha 1° de Enero de 2000, con prórrogas a través de sucesivos contratos anuales de arrendamiento, siendo la última convención arrendaticia celebrada en fecha 1° de Enero de 2007, venciéndose la misma en fecha 31 de Diciembre de 2007. Que debido a que el último contrato venció en fecha 31 de Diciembre de 2007, la arrendadora a través del Juzgado Primero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry del Estado Aragua, notificó a la arrendataria su voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento suscrito entre ellos, esto de acuerdo a la cláusula tercera del contrato suscrito entre las partes, la cual indica que será validad la notificación de no prorrogar el contrato cuando una de las partes dé aviso a la otra parte con no menos de treinta (30) días de anticipación a la fecha de vencimiento del perÍodo de vigencia contrato. Que luego de realizarse la notificación a la demandada de la intención de no prorrogar el contrato a tiempo determinado que venció en fecha 31 de Diciembre de 2007, a partir del día siguiente, 1° de Enero de 2008 comenzaría a correr el término de la prorroga legal, siendo el mismo de dos (02) años, venciéndose en fecha 31 de Diciembre de 2009. Que vencida la prórroga legal la demandada no ha procedido a la entrega voluntaria del inmueble ,por lo que demanda el cumplimiento del contrato y pide la entrega del inmueble

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA:
Por su parte, la demandada en su escrito de contestación, opone las cuestiones previas de los ordinales 3° y 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, basado en que no consta en el presente expediente ningún documento de propiedad que acredite la condición de propietario, ni autorización para arrendar el inmueble en caso que no fuese el propietario y que la parte actora interpuso una demanda en su contra por Resolución de Contrato de arrendamiento, ante este mismo juzgado, la cual fue admitida en fecha 25 de Abril de 2008, en el expediente signado con el N° 9.678, y luego en sentencia emanada del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua fue declarada inadmisible por cuanto determina el juzgador que la relación contractual estribaba sobre un Contrato a Tiempo Indeterminado, afirmación que es confirmada por la parte actora en su libelo de demanda que encabeza el Expediente N° 9.678 cuando asegura que es un Contrato a Tiempo Indeterminado, así que tal como lo establece la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios el procedimiento a intentarse es otro distinto, y no la presente acción que es la que sigue a los contratos a tiempo determinado. Niega que haya sido notificada que contrato no sería renovado así como que se haya trasladado el tribunal al inmueble arrendado o se haya practicado personalmente la notificación. Rechaza la existencia de una prórroga legal de dos años fundamentado en la falta de notificación. Así mismo alega que en el supuesto negado que efectivamente se practicase la notificación en su persona, trascurrieron más de noventa (90) días entre la fecha de terminación de la prórroga legal y la interposición de la demanda, con lo que se convertiría en un Contrato a Tiempo Indeterminado de conformidad con el Artículo 1600 del Código Civil, produciéndose la tacita reconducción en concordancia del Artículo 1.614 eiusdem.
DE LAS PRUEBAS:
La parte actora promovió:
1. Original del Poder Notariado, otorgado por IRENE DLUZNIEWSKI DE RODRIGUEZ en su carácter de representante de la SOCIEDAD MERCANTIL “INMOBILIARIA DON ANTONIO, S.A.” a el Abogado JOSE A. CASTILLO SUAREZ, abogado en ejercicio e inscrito en el IMPREABOGADO bajo el N° 30.911. (Folios 11 y 12).
2. Copias Simples del Documento Registrado del Acta Constitutiva y Estatutos de la Sociedad Mercantil INMOBILIARIA DON ANTONIO, S.A. (Folios 14 al 25).
3. Original de Contrato Privado de Arrendamiento suscrito entre las partes. (Folios 26 y 27).
4. Original de la Notificación Judicial, efectuada por ante el Juzgado Primero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry del Estado Aragua. (folios 28 al 41).
5. Original de Documento Notariado de Notificación Judicial (Folios 44 al 49)
6. Original de Contrato Privado de Arrendamiento suscrito entre la Sociedad Anónima ADMICAPSA, S.A. y RITA MARIA CATANHO GASPAR. (Folio 51).

La parte demandada promovió
1. Copias certificadas emanadas del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua del Expediente N° 47499-08. (Folios 61 al 82).

PARA DECIDIR SE OBSERVA:
DE LAS CUESTIONES PREVIAS

Sobre la cuestión previa prevista en el ordinal 3° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, la parte demandada la fundamenta en que la actora carece de legitimidad para demandar porque la misma no tiene la representación que se atribuya. En este sentido resulta necesario transcribir el dispositivo invocado, cuyo texto establece:
Artículo 346.- Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes gestiones previas:
… 3º La ilegitimidad de la persona que se presente como apoderado o representante del actor, por no tener capacidad necesaria para ejercer poderes en juicio, por no tener la representación que se atribuya, o porque el poder no esté otorgado en forma legal o sea insuficiente…”
La anterior cuestión previa se refiere a la ilegitimidad de quien se presenta como apoderado de la parte actora, por los casos expresados taxativamente en dicho ordinal, que son: a) Por no tener capacidad necesaria para ejercer poderes en juicio, b) Por no tener la representación que se atribuye, o Porque el poder no esté otorgado en forma legal, o sea insuficiente. De la revisión de los autos se evidencia, que la causa alegada por la parte demandada para oponer esta cuestión previa, fue "Es el caso ciudadana Juez, que no consta en ninguno de los folios que integran el presente expediente N° 10.506, la fundamentación de la titularidad de la parte que se presenta como demandante, es decir, no consta en autos, la titularidad de la propiedad del inmueble arrendado…” En este sentido esta sentenciadora considera que la cuestión opuesta no está ajustada a los casos expresamente señalados en la norma, por lo que declara sin lugar , y así se decide.
Asimismo la parte demandada alega la cuestión del ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la prohibición de Ley de admitir la acción propuesta.
Para ello indica que “…es el caso que la demandante Inmobiliaria Don Antonio S.A., interpuso una demanda en mi contra por resolución de contrato de arrendamiento, ante el juzgado a su digno cargo, la cual fue admitida en fecha 25 de abril del 2008, en el Expediente signado con el N° 9678, y luego en sentencia emanada del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de esta Circunscripción judicial fue declarada Inadmisible, por cuanto se determinó que entre mi persona y la sociedad mercantil Inmobiliaria Don Antonio S.A., lo que existe es un contrato a tiempo indeterminado, lo cual conlleva a que la cuestión previa deba ser desestimada,…”
Dado lo anterior resulta necesario determinar la naturaleza del contrato. En este sentido tenemos que la cláusula tercera del primer contrato reza: “El término acordado para la vigencia del presente contrato es de un (1) año, a contar de la presente fecha 01-01-2000, prorrogables por periodos iguales y sucesivos de un (1) año, convenidos desde ahora, hasta que una de las partes dé aviso a la otra parte con no menos de treinta (30) días de anticipación a la fecha de vencimiento del periodo de vigencia correspondiente, manifestando su voluntad de no prorrogar. Llegada esta oportunidad “EL arrendatario”, deberá desocupar el inmueble inmediatamente, sin necesidad de desahucio ni de notificación alguna”.
De la misma forma la cláusula tercera del segundo contrato establece: “El término acordado para la vigencia del presente contrato es de un (1) año, o sea desde el 01 de enero de 2007 hasta el 31 de diciembre de 2007, convenidos desde ahora, hasta que una de las partes dé aviso a la otra parte con no menos de treinta (30) días de anticipación a la fecha de vencimiento del periodo de vigencia correspondiente, manifestando su voluntad de no prorrogar. Llegada esta oportunidad, “El arrendatario”, deberá desocupar el inmueble inmediatamente, sin necesidad de desahucio ni notificación alguna”.
Las cláusulas transcritas resultan para esta juzgadora claras, en el sentido que se pautó en principio un término fijo de un año con posibilidades de prórrogas sucesivas por el mismo período de tiempo salvo que con 30 días de anticipación se notificara la no prórroga, por lo que la relación arrendaticia es a tiempo determinado, y así se declara.

DE LA TACITA RECONDUCCION
Respecto a la tácita reconducción aducida por la parte demandada basada en que continuó en el inmueble y se le siguió recibiendo los cánones de arrendamiento observamos:
El artículo 1601 del Código Civil reza:
“Si ha habido desahucio, el arrendatario aun cuando haya continuado en el goce de la cosa, no puede oponer la tácita reconducción”
De conformidad con el dispositivo invocado el inquilino al tener conocimiento que no se le va a renovar el contrato, aun cuando continué en el goce de la cosa arrendada y pague los cánones no se considera que aplique la tácita reconducción. En el caso de autos observamos que cursa a los folios 28 al 41 actuación efectuada por el Tribunal Primero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry del Estado Aragua, no impugnada, conforme a la cual se le notifica a la demandada el deseo de la arrendadora de no prorrogar el contrato de arrendamiento. Así las cosas, oportuna y eficazmente realizada como fue la notificación o desahucio no operó la tácita reconducción y así se decide.

DEL CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO
Demostrada la relación arrendaticia y establecido que la misma es a tiempo determinado que se inició el 01 de enero 2000, al haberse notificado en fecha 08 de noviembre de 2007, según consta en actuación cursante a los folios 28 al 41 contentiva de notificación efectuada por el Tribunal Primero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry del Estado Aragua, el contrato venció en fecha 31 de diciembre de 2007, y comenzó a correr la prórroga legal de dos años, por aplicación de lo dispuesto en el artículo 38, literal c) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que venció el 31 de diciembre de 2009. De tal manera que vencido el contrato así como la prórroga legal, la parte demandada debió cumplir con la entrega del inmueble, por lo que la acción por cumplimiento resulta ajustada a derecho, según lo dispuesto en los artículos 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, 1159, 1579 y 1594 del Código Civil y 254 del Código de Procedimiento Civil, y así se declara.