TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
TRIBUNAL TERCERO DE LOS MUNICIPIOS GIRARDOT Y MARIO BRICEÑO IRAGORRY DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA.

PARTE ACTORA: GLORIA VIRGINIA GARCÍA DE MILLER, Venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° V-4.229.045 y de este domicilio.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: OSCAR ENRIQUE BOHORQUEZ HURTADO, Abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 16.067 y de este domicilio.
PARTE DEMANDADA: CARLOS LUÍS BRACHO SÁNCHEZ, Venezolano, mayor de edad y titular de la Cédula de Identidad N° V-2.130.725 y de este domicilio.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: ARNALDO AVENDAÑO PÉREZ y JUAN JOSÉ MEDINA REYES, Abogados en ejercicio e inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nros. 34.733 y 49.727, respectivamente y de este domicilio.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO
EXP No. 10.477
SENTENCIA DEFINITIVA.
En fecha 05 de Abril de 2010, se inicia el presente juicio admitida por los trámites del juicio breve.
En fecha 25 de Mayo de 2010, la parte demandada, consignó escrito de contestación a la demanda.
En fecha 01 de Junio de 2010, la parte actora mediante su Apoderado Judicial consigna primer escrito de pruebas, siendo admitido en fecha 08-06-2010.
En fecha 02 de Junio de 2010, la parte actora mediante su Apoderado Judicial, consigna segundo escrito de pruebas, siendo admitido en fecha 08-06-2010.
En fecha 15 de Junio de 2010, la parte demandada mediante su Apoderado Judicial, consigna escrito de pruebas.

ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA:
Alega la parte actora en su libelo de demanda, que en fecha ocho (08) de Enero de 2009, celebró contrato de arrendamiento mediante documento privado, con el ciudadano CARLOS LUÍS BRACHO SÁNCHEZ, sobre un inmueble constituido por una casa ubicada en el Callejón de Servicio con acceso a la Calle Niño Jesús, N° 02-B, del sector Niño Jesús, El Limón, Municipio Mario Briceño Iragorry del Estado Aragua, cuyas medidas y linderos son los siguientes: NORTE: Con Callejón de Servicio, que es su frente, en Treinta y Tres Metros con Cincuenta Centímetros (33,50 mts); SUR: Con sucesión Gutiérrez, Línea Quebrada, en Treinta y Un Metros con Treinta Centímetros (31,30 mts); ESTE: Con Juan de Dordi, en Veintitrés Metros (23,00 mts) y OESTE: Con Orlando García Núñez, en Veintiocho Metros con Treinta Centímetros (28,30 mts). Que el tiempo de duración del citado contrato se pactó en la cláusula segunda del mismo, el cual establece: “…la duración del presente contrato será de Diez (10) meses, plazo fijo, contado a partir del 08 de Marzo del presente año y terminará el día 08 de enero de 2009, comprometiéndose el arrendatario a entregar el inmueble en las mismas condiciones de funcionamiento en que lo recibió”. Que una vez que ocurrió la terminación del periodo contractual de Diez (10) meses, tomando en cuenta que el arrendatario no llegaba a un año como inquilino ocupando el inmueble, comenzó a correr la Prórroga Legal Arrendaticia de seis (06) meses, en forma obligatoria para el Arrendador y en forma potestativa para el inquilino, periodo de prórroga legal que concluyó el 08 de julio de 2009. Que en razón que la parte arrendadora no consentía en la ocupación del inmueble por parte del inquilino después de vencida la Prórroga Legal Arrendaticia, se le notificó formalmente y por escrito al inquilino en fecha 23 de Julio de 2009, y recibida y firmada en fecha 27 de julio de 2009. Que a pesar de haberle notificado a la arrendataria que la parte arrendadora no consentía en la ocupación del inmueble por parte del inquilino después de vencida la Prórroga Legal Arrendaticia, sin embargo, la arrendataria, no ha cumplido con su obligación de hacer la entrega del inmueble, totalmente desocupado y en perfecto buen estado. Por tal motivo demanda al ciudadano CARLOS LUIS BRACHO SÁNCHEZ, fundamentando la acción en las siguientes disposiciones legales: 1.159, 1.160, 1.592, 1.167, del Código Civil y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y estima la presente demanda en la cantidad de Cien Mil Bolívares (Bs. 100.000,00), equivalente a 1.538,46 Unidades Tributarias.

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA:
Por su parte el demandado en su escrito de contestación niega, rechaza y contradice todos y cada uno de los hechos y derechos alegados por la parte actora en su escrito libelar. Propone la Inadmisibilidad de la presente acción Judicial de conformidad con lo establecido en los Artículos 136, 150, 154, 155, 162 y 164 del Código de Procedimiento Civil y 1.684 y siguientes del Código Civil, en razón de que considera que el instrumento Poder conferido al Abogado Oscar Enrique Bohórquez Hurtado por la parte actora, carece de ilegitimidad e ilegalidad, en virtud de que en ningún momento lo faculta para ejercer acciones judiciales en nombre de la ciudadana GLORIA VIRGINIA GARCIA DE MILLER, sino realmente en nombre y representación de otra persona distinta a la Arrendadora, como lo es la actora ciudadana DORA AMPARO GARCIA NUÑEZ, es decir, que solo esta facultado para representar en tales eventos a la ciudadana DORA AMPARO GARCIA NUÑEZ, tal como lo establece ciertamente el Poder otorgado, por tal motivo no puede ejercer demanda o procedimiento judicial alguno contra mi. Que la acción ejercida es improcedente, ya que en el supuesto Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, no existe en ningún momento el término contractual de la relación arrendaticia que me une con la ciudadana Arrendadora GLORIA VIRGINIA GARCIA DE MILLER, ya que en efecto suscribí contrato de arrendamiento privado vigente a partir de la fecha 08 de enero de 2008, por un lapso de diez (10) meses, los cuales concluyeron el día 08 de Enero de 2009, pero que jamás operó la aplicación de ninguna prorroga legal “inmediata” a partir del día siguiente al termino de la duración de tiempo contractual establecida a partir del día 09 de enero de 2009, en virtud que la relación arrendaticia se convirtió a tiempo indeterminado y no como pretende ver la parte actora que se me confirió el lapso semestral de prórroga legal. Niega, rechaza y contradice toda y cada una de las partes del libelo de demanda intentado en su contra. Niega, rechaza y contradice que esta ocupando ilegalmente y en contra del Contrato de Arrendamiento suscrito con la arrendadora del inmueble señalado en autos, por supuesto vencimiento del termino contractual inicial pactado y seguidamente por el vencimiento de la prórroga legal que como arrendatario se me otorga de conformidad al literal A, del Artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por ser la relación evidentemente de índole indeterminado. Niega, rechaza y contradice la ilegal, taimada, improcedente e injusta demanda o acción judicial intentada en su contra.

DE LAS PRUEBAS.
La parte actora promovió:
1) Original de la sustitución de Poder, otorgado a favor del Abogado Oscar Enrique Bohórquez Hurtado, debidamente Notariado (folios 11 al 14)
2) Original del Contrato de Arrendamiento suscrito entre las partes. (folios 15 y 16)
3) Copia Simple del Documento de Propiedad del terreno, debidamente Registrado. (folios 17 al 20).
4) Copia Simple del Titulo Supletorio de las bienechurías, evacuado por ante el Juzgado Primero de Primera Instancia Civil y Mercantil del Estado Aragua. (folios 21 al 34)
5) Original de la Notificación personal, dirigida al ciudadano Carlos Luís Bracho Sánchez, de fecha 23 de julio de 2009. (folio 35)
6) Original de la ratificación de sustitución de Poder, otorgado a favor del Abogado Oscar Enrique Bohórquez Hurtado, debidamente Notariado. (folios 86 al 89)
7) Copias certificadas de los folios insertos en el Expediente de Consignación Arrendaticia N° 4503, seguido por el Juzgado Tercero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry del Estado Aragua. (folios 91 al 94)

La parte demandada promovió:
1) El merito favorable de las actas procesales y notoriedad judicial

PARA DECIDIR SE OBSERVA
La parte demandada en su contestación aduce la inadmisibilidad de la demanda basado en que el Abogado Oscar Bohórquez no está facultado para ejercer acciones judiciales en nombre de la parte actora, sino en nombre de Dora García. Al respecto debe señalarse lo siguiente:
El artículo 341 del código de Procedimiento Civil reza: Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa. Del auto del Tribunal que niegue la admisión de la demanda, se oirá apelación inmediatamente, en ambos efecto. (subrayado nuestro).
En el presente caso la eventual ilegitimidad del apoderado no resulta contraria a derecho ni a las buenas costumbre ni a disposición expresa de ley, siendo lo aducido por el apoderado de la parte demandada un argumento subsumible en una de las cuestiones previas a que se contrae el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Por lo tanto el argumento de inadmisibilidad es desestimado, y así se declara.
Por otro lado se señala que en presente caso la relación arrendaticia devino en indeterminada porque operó la tácita reconducción, por lo que siendo su afirmación le corresponde la carga de la prueba, por imperio de lo previsto en los artículos 1354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento civil, y así se declara.
En este sentido el artículo 1600 ejusdem, señala: “Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo”.
Asimismo, el artículo 1614 del Código Civil, establece: “En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero respecto al tiempo, se procederá como los que se hacen sin tiempo determinado”.
Los artículos in comento, establecen la tácita reconducción del contrato de arrendamiento y suponen la existencia de un contrato escrito, en la cual se ha fijado el tiempo de duración y éste tiempo o su prórroga ha expirado, quedando el arrendatario en ocupación del inmueble y dejándolo el arrendador en posesión del mismo; en cuyo caso el arrendamiento se presume que continúa bajo las mismas condiciones, excepto el tiempo de duración, el cual se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo
Como se observa la tácita reconducción configura una presunción de renovación de contrato, cuando a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, o el inquilino continua ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario.
De la revisión del contrato cursante a los folios 15 y 16, el cual no fue desconocido, y por lo tanto se valora plenamente tenemos que la cláusula segunda reza.”La duración del presente contrato será de diez (10) meses, plazo que será fijo, contado a partir del día 08 de Marzo del presente año y terminará el día 08 de enero de 2009, comprometiéndose el arrendatario a entregar el inmueble en las mismas condiciones de funcionamiento en que lo recibió”
De la cláusula trascrita tenemos que el contrato de arrendamiento venció el día 08 de enero de 2009, no previéndose la posibilidad de prórrogas automáticas ni la obligación del arrendador de notificar, por lo que vencido el mismo comenzó a correr la prórroga legal que por imperio del artículo 38, literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios era de seis meses que venció el 08 de julio de 2009, y así se declara.
En cuanto al resto del material probatorio se constata que al folio 35 cursa original de carta recibida por el demandado en fecha 27 de julio de 2009, la cual no fue desconocida, en donde la arrendadora le manifiesta que por cuanto venció el contrato y la prórroga no le serán recibidos los pagos y por tanto le pide la entrega del inmueble, instrumento que desvirtúa cualquier posibilidad de reconducción del contrato y así se declara.
Asimismo observamos que la parte demandada no desplegó ninguna actividad probatoria para demostrar su argumento, constatándose de las actas que no hay nada que demuestre que hubo tácita reconducción, y así se declara.
Por lo tanto probada la relación arrendaticia, su vencimiento y vencida la prórroga legal es obligación del demandado entregar el inmueble, por lo que la acción resulta procedente según lo dispuesto en los artículos 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, 1159, 1579 y 1594 del Código Civil y 254 del Código de Procedimiento Civil.