TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS GIRARDOT Y MARIO BRICEÑO IRAGORRY DEL ESTADO ARAGUA

PARTE ACTORA: MANUEL DE GOUVEIA y MARIA JOSE DE ABREU DE GOUVEIA, de nacionalidad Venezolano el primero y Portuguesa la segunda, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad N°s V-9.430.954 y E-660.500 respectivamente.
PARTE DEMANDADA: KATASSIA HALLAK DE DJABBOUR, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V-8.736.745.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: DORIS DE LUCA MENDOZA, LEONCIO VALERA BARRIOS, SALVADOR GAMBINO, JOHAN CASTELLANOS OSTOS, JUAN JOSE CASTRO YAMARTE y BRENDA MEJIAS, abogados en libre ejercicios e inscritos en el Inpreabogado Nºs. 26.743, 94.077, 94.105, 106.163, 94.284 y 94.129, respectivamente.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: ANGEL SANCHEZ ROJAS, Abogado en libre ejercicio, de este domicilio e inscrito en el INPREABOGADO bajo el N° 50.194
EXPEDIENTE: 10.287-09
MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO
SENTENCIA DEFINITIVA:

Se inicia el presente juicio por demanda interpuesta por la parte actora admitida por los trámites del juicio breve en fecha 15 Diciembre 2009.
En fecha 05 Marzo 2010, el Alguacil CESAR JOSE ORIA, consignó recibo de citación debidamente firmado por la demandada.
En fecha 09 Marzo 2010, la parte demandada consignó escrito de contestación a la demanda.
En fecha 12 Marzo 2010, la parte demandada consignó escrito de pruebas, negándose los testigos promovidos y admitiéndose el resto de las pruebas en fecha 15 Marzo 2010.
En fecha 17 Marzo 2010, la parte demandante consignó escrito de promoción de pruebas, admitiéndose las mismas en fecha 23 Marzo 2010.
En fecha 07 Abril 2010, se oye apelación en un solo efecto formulada por la parte demandada al auto de las pruebas de fecha 15 Marzo 2010.
En fecha 04 Junio 2010, se agregan a los autos la resultas de la apelación y fueron admitidas las testimoniales de la parte demandada.

ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA:
Alega la parte actora en su libelo de demanda que sus representados son legítimos propietarios de un lote de terreno y las bienhechurías sobre el construidas de un Edificio denominado Residencias Bella Vista, situado en la parte Oeste de la Avenida Bolívar, en esta ciudad de Maracay, Municipio Girardot del Estado Aragua. Que en fecha 13 Marzo 1980, uno de sus mandantes suscribió con la sociedad Mercantil Central Inmobiliaria C.A, un Mandato de Administración, a los fines que la misma se encargara de administrar la totalidad del Inmueble. Que en fecha 01 Junio 1.998, dicha inmobiliaria suscribió contrato de arrendamiento con la demandada. Que según cláusula tercera del referido contrato fue suscrito por un periodo de un año prorrogable por tiempos iguales, sufriendo desde la fecha en que se suscribió hasta la actualidad una serie de prórrogas consecutivas lo que lo convirtió en indeterminado. Que en fecha 04 Julio 2000, el referido contrato sufrió una modificación en lo que respecta a la Cláusula Segunda, donde se modifico el canon de arrendamiento el cual paso de ser de SETENTA BOLIVARES CON TREINTA Y CINCO CENTIMOS (Bs. 70,35), operando en esa oportunidad una Novación Contractual. Que mediante Notificación realizada por la empresa Central Inmobiliaria C.A., por telegrama por intermedio de IPOSTEL con acuse de recibo, de fecha 30 Septiembre 2008, y recibido en fecha 19 Septiembre 2008, se le hizo saber a la demandada la no renovación del contrato y que por ende empezaría a gozar de la prórroga legal. Que la demandada ha dejado de pagar en forma puntual los servicios públicos inherentes al referido inmueble como lo son el servicio de Luz Eléctrica y Aseo Urbano Domiciliario, adeudando la cantidad de OCHENTA Y NUEVE BOLIVARES CON TRECE CENTIMOS (Bs. 89,13). Es por ello que demanda la Resolución del contrato en virtud del incumplimiento y solicita que sea condenada por este Tribunal a: PRIMERO: Entregar el inmueble dado en arrendamiento libre de bienes y personas. SEGUNDO: Pagar la cantidad de OCHENTA Y NUEVE BOLIVARES CON TRECE CENTIMOS (Bs. 89,13), por concepto de Luz Eléctrica y CIENTO CUARENTA Y OCHO BOLIVARES CON VEINTE CENTIMOS (Bs. 148,20) por concepto de Aseo Urbano. TERCERO. Pagar la cantidad de TRES MIL BOLIVARES (Bs.3.000, 00) por concepto de daños y perjuicios. CUARTO: Pagar las costa y costos procesales. Fundamentó la presente acción en los artículos 1.160 y 1.167 del Código Civil, el artículo 41 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios.

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA:
Por su parte el apoderado de la demandada Negó, y rechazó todas y cada una de sus partes la presente demanda. Desconoce e impugnó copia del contrato de arrendamiento consignado por la actora. Que la Notificación vía telegrama no es válida por cuanto tal contrato no existe. Que es contradictorio el escrito libelar y viola el derecho a la defensa. Que si existiera un contrato de arrendamiento en lo términos señalados se estaría hablando de la existencia de un arrendatario, al cual el arrendador le podrá solicitar la solvencia en cualquier momento. Que hasta la fecha la familia DE GOUVEIA en ningún momento se ha dirigido al inmueble ni a su representada de forma verbal ni por escrita a solicitar tales solvencias, trayendo a los autos unos supuestos estados de cuenta, los cuales desconoce. Que su representada se encuentra al día con los servicios.
DE LAS PRUEBAS:
La parte actora acompañó a su libelo y durante el lapso probatorio promovió las siguientes pruebas:
1.Copia simple de título supletorio evacuado por el JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL AGRARIO DEL ESTADO ARAGUA (folios 09 al 16)
2.Copia simple de Mandato de Administración emitido por MANUEL DE GOUVEIA a Central Inmobiliaria CEICA (folios 17 al 18).
3.Copia simple Contrato de Arrendamiento privado suscrito entre Central Inmobiliaria C.A CEICA y KATASSIA HALLAK DE DJABBOUR (folio 62 al 63)
4.Originales de Telegramas emitidos por IPOSTEL (Folio 22 y 23)
5.Copia simple de estado de cuenta detallado emitido por IARAGIR (folio 24 al 25)
6.Original de Contrato de Arrendamiento privado suscrito entre Central Inmobiliaria C.A CEICA y KATASSIA HALLAK DE DJABBOUR (folio 62 al 63).
7.Copia simple de escrito de consignación arrendaticia y auto de admisión del mismo por el Juzgado Segundo de los Municipios Girardot y MBI estado Aragua (folio 64 al 66)
8.Copia certificada expedida por la Coordinadora Regional del Instituto para la Defensa y Educación del Consumidor del Usuario (INDECU) (folio 67 y 68)
9.Informes (folios 72 al 74).

La parte demandada promovió:
1.Copia simple de Contrato de Arrendamiento privado suscrito entre Central Inmobiliaria C.A CEICA y KATASSIA HALLAK DE DJABBOUR (folio 48 y 49)
2.Copia simple de Carta emanada por Central Inmobiliaria C.A CEICA, dirigida a ABDUIMASSIH DJABBOUR SALOME (folio 50).
3.Informes (folio 52 al 53).
4.Testimoniales (folio 135 al 146)

PARA DECIDIR SE OBSERVA:
DE LA RESOLUCIÓN DEL CONTRATO
La parte accionante pide la resolución del contrato de arrendamiento basado en la falta de pago de OCHENTA Y NUEVE BOLIVARES CON TRECE CENTIMOS (Bs. 89,13) por concepto de electricidad correspondiente al mes de noviembre de 2009 y de CIENTO CUARENTA Y OCHO BOLIVARES CON VEINTE CENTIMOS (Bs. 148,20) de aseo urbano de los meses de octubre a diciembre de 2008, respecto a lo cual la parte accionada afirma encontrarse solvente.
Al respecto observamos: Cursa a los folios 10 y 11 instrumento contentivo del contrato de arrendamiento, el cual no fue desconocido, por lo que se aprecia plenamente, quedando así demostrada la existencia de la relación arrendaticia, y así se declara.
Del referido contrato se constata, que en la cláusula décima tercera se pautó lo siguiente: “Será por exclusiva cuenta de “EL ARRENDATARIO” todo lo relativo al servicio y pago del suministro de agua, alumbrado y fuerza eléctrica, teléfono y aseo domiciliario y cualquiera otro servicios públicos o privados prestados al inmueble. “LA ARRENDADORA” podrá exigir en cualquier momento, prueba de solvencia de dichos servicios. “EL ARRENDATARIO”, al finalizar el presente contrato deberá demostrar estar solvente con todos los dichos servicios.”
Al respecto se ha señalado que “Cuando el incumplimiento es parcial o de una obligación accesoria, si ello ha sido expresamente previsto por las partes como causa específica de resolución, ésta opera sin necesidad de valoración por el Juez, quien sólo podrá constatar posteriormente si se produjo o no la causa de la resolución” (Maduro, Luyando Eloy, Curso de Obligaciones, Derecho Civil III, tomo II, Universidad Católica Andrés Bello, 12ª ed., Caracas 2002, Pág. 988).
Asimismo se ha indicado que “Álvarez Vigaray concluye, pues, en el sentido de no haber un criterio de validez universal y absoluto para determinar cuándo el incumplimiento de una obligación accesoria es causal suficiente de resolución del contrato, y luego de señalar que, en consecuencia, ello queda al arbitrio judicial, a modo de orientación ofrece las siguientes pautas: 1) La resolución deberá ser pronunciada cuando el incumplimiento de la obligación accesoria implique o lleve consigo, el incumplimiento de la obligación principal. 2) Igualmente deberá serlo cuando el incumplimiento de las obligaciones accesorias haya sido previsto por las partes en el contrato como causa de resolución, siempre que ello no atente contra el principio de la buena fe que debe presidir la ejecución de los contratos (Art. 1160 del C.C. Venezolano). 3) En los demás casos, los Tribunales atendrá la importancia que asume el incumplimiento de la obligación accesoria…” (Mélich-Orsini, José, La resolución del contrato por incumplimiento, Anauco ediciones, Caracas 2003, Pág. 237.)
En el caso de marras observa esta juzgadora que en el contrato, en la cláusula trigésima se dispuso: “La falta de Cumplimiento de alguna de las Clausulas del presente Contrato, o de sus anexos será causa suficiente para que “LA ARRENDADORA” lo considere rescindido y pueda exigir la inmediata desocupación del inmueble arrendado.
En dicho caso “EL ARRENDATARIO” se compromete a pagar a “LA ARRENDADORA” los daños y perjuicios a los cuales haya dado lugar con su incumplimiento, sin que tenga “LA ARRENDADORA” que probar dichos daños y perjuicios, y desocupar el inmueble sin más demora.”
Como se observa en el presente caso, fue previsto por los contratantes que el incumplimiento de cualquiera de las obligaciones del arrendatario, entre ellas el pago de los servicios públicos podría dar lugar a la desocupación, acuerdo que entra dentro del marco de la autonomía de las partes al momento de contratar. De tal manera que al estar previsto esa posibilidad para la parte arrendadora, es potestativo accionar basado en ese incumplimiento.
En el caso bajo examen se pide la resolución del contrato basado en el incumplimiento de la cláusula décima tercera, por la falta de pago del servicio de electricidad y aseo urbano del inmueble arrendado. En este sentido se constata lo siguiente: cursa al folio 93 y 94 comunicación emanada de CORPOELEC (Corporación Eléctrica Nacional) conjuntamente con CADAFE (Compañía Anónima de Administración y Fomento Eléctrico), la cual, es apreciada por no haber sido desvirtuada, en donde la referida empresa señala que en el caso del Apartamento Nº 9, piso 05, del Edificio Bella Vista, para el 27-11-2009 no existe deuda alguna y en cuanto a los años 2.008 y 2.009 detalla las fechas de pagos, constatándose que en fecha 12-11-2.009 se canceló facturas del 05-11-09 y el 13-11-09 se canceló factura del 05-12-09 evidenciándose el pago del servicio eléctrico de esos periodos, y así se declara.
Igualmente tenemos que cursa al folio 141 y 142 informes solicitados a IARAGIR (Servicio Autónomo de Recolección de Tasas de Aseo Urbano), donde se nos remite estado de cuenta correspondiente al año en curso, señalando que para el sistema arrojar la deuda actual, se sobreentiende que ya los años anteriores fueron cancelados, es decir que lo correspondiente a los años 2.008 y 2.009 la demandada esta solvente, y así se decide.
Como se observa en el presente caso la parte demandada acreditó su solvencia respecto a los servicios de electricidad e IARAGIR, con lo cual es suficiente a los efectos establecidos en el contrato, siendo irrelevante si el pago fue tardío o no, pues para que ello sea causal de resolución del contrato debió ser previsto expresamente por los contratantes y en el caso de autos solo previeron el incumplimiento no el retardo. Por lo tanto, la acción no puede proceder, y así se declara.