TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS GIRARDOT Y MARIO BRICEÑO IRAGORRY DEL ESTADO ARAGUA

PARTE ACTORA: YOLANDA ROSALÍA ROJAS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-3.409.686 y de este domicilio.
PARTE DEMANDADA: CELEDONIA GONZÁLEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de Identidad V-6.144.662 y de este domicilio.
ABOGADO ASISTENTE DE LA PARTE ACTORA: ALBERTO RAFAEL PINTO FERNÁNDEZ, Abogada en ejercicio, inscrito en el INPREABOGADO bajo el N° 128.898 y de este domicilio.
APODERADA DE LA PARTE DEMANDADA: SUAHIL LOPEZ HERRERA, Abogada en Ejercicio, inscrita en el INPREABOGADO bajo el Nº 102.501 y de este domicilio.
MOTIVO: DESALOJO
EXP. 10.749-2010.-

SENTENCIA DEFINITIVA
Se inicia el presente proceso, por la demanda interpuesta por la parte actora, admitida por los trámites del juicio breve en fecha 13 de Agosto de 2010.
En fecha 23 de Septiembre de 2010, le fueron cancelados los emolumentos al alguacil.
En fecha 28 de Septiembre fue librada la respectiva compulsa.
En fecha 11 de octubre de 2010, el alguacil consigna recibo de citación debidamente firmado por la parte demandada.
En fecha 14 de Octubre de 2010, la parte demandada consignó escrito de contestación de la demanda.
En fecha 18 de Octubre de 2010, la parte actora consignó escrito de promoción de pruebas, siendo admitidas las mismas en fecha 19 de Octubre de 2010.
En fecha 20 de Octubre de 2010, la parte demandada confiere Poder Apud acta a la Abogada Suahil Lopez.
En fecha 26 de Octubre de 2010 la parte demandada consignó escrito de promoción de pruebas.
En fecha 27 de Octubre de 2010, fueron admitidas las pruebas promovidas por la parte demandada.

ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA
Alega la parte actora en su libelo de demanda que dio en alquiler a la ciudadana Celedonia González, supra identificada, un inmueble de su propiedad constituido por una casa, planta alta, ubicada en Las Delicias, Pasaje Andrés Bello, Sector Camoruco N° 17-b, Municipio Girardot del Estado Aragua, mediante contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaria Pública primera de Maracay, en fecha 22 de nero de 2009, bajo el N° 66, tomo 07, de los libros llevados por esa Notaria, el cual le pertenece según documento autenticado en la Notaria Pública Primera de Maracay, anotado bajo el N° 41, Tomo 401, cuyas medidas y linderos son los siguientes: NORTE: Con pasaje Andrés Bello en siete metros con setenta y dos centímetros (7,72mts.), SUR: Con casa que es o fue de Virgilio Villegas Díaz en nueve metros con treinta centímetros (9,30 mts.); ESTE: Con el Rio Las Delicias, en siete metros con veinticinco centímetros (7,25 mts.) y OESTE: Con casa que es o fue de Francisco Diaz, en diez metros exactos (10 mts.). Que en la cláusula tercera del contrato quedo estipulado que la duración del mismo era de seis (06) meses a partir del seis (06) de enero de 2009, hasta el seis (06) de julio de 2009. Que el contrato venció el seis (06) de julio de 2009 y de mutuo acuerdo se estableció una prorroga legal de seis (06) que culminaría el 27 de julio de 2010. Que el contrato pasó a ser indeterminado por cuanto continúa todavía en el inmueble y no ha hecho la entrega material del mismo. Que en la cláusula segunda se fijó que el canon de arrendamiento era por la cantidad de Mil Quinientos Bolívares (Bs. 1.500,00), que serian cancelados por mensualidades vencidas los días 06 de cada mes. Que la arrendataria ha dejado de pagar las mensualidades correspondientes a los meses de Abril, mayo, Junio y Julio de 2010, por lo que le adeuda la cantidad de Seis mil Bolívares (Bs. 6.000,00). Que por otro lado no ha pagado los servicios de electricidad, agua, aseo. Que ha realizado múltiples gestiones amistosas para dar por terminado el contrato de arrendamiento y ha sido notificada de la no prorroga del mismo mediante acta por la Alcaldía, donde se compromete apagar los meses adeudados y ha hasta la fecha no ha pagado y se niega a abandonar el inmueble. Que la arrendataria ha sido muy condescendiente con la arrendataria y su familia por el lazo de amistad que los unía, pero ha sido muy contumaz y rebelde para no pagarle los canones adeudados. Que en vista de la situación planteada procede a demandar el desalojo por falta de pago, los daños y perjuicios, los costos judiciales y honorarios. Que fundamenta la presente acción en el articulo 34 Ordinal “A”, de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios en concordancia con los artículos 1159 y 1160 del Código Civil. Asimismo solicita le sea cancelada la cantidad de SEIS MIL BOLÍVARES (Bs. 6.000,00) por concepto de los canones vencidos y los que se sigan venciendo hasta la desocupación del inmueble. Que estima la demanda en la cantidad de OCHO MIL CIENTO VEINTICINCO BOLÍVARES (Bs. 8.125,00).

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA

Por su parte, el demandado, propone la cuestión previa del artículo 346, numeral 2º del Código de Procedimiento Civil, “… La ilegitimidad de la persona del actor por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio” ya que la misma se atribuye la cualidad de propietaria del inmueble objeto de esta demanda y presenta como prueba copia certificada de documento de propiedad de la demandante, y el mismo señala que “… de propiedad Municipal…”., Que difícilmente los vendedores pudieron transferirle la propiedad que pretende atribuirse la demandante, puesto que el documento no es Registrado sino Autenticado y no puede ser oponible a terceros. Rechaza, Niega y contradice en todas y cada una de sus partes la demanda de desalojo incoada en su contra, por ser falsos los hechos narrados como el derecho invocado, por cuanto su representada ha pagado en forma continúa todos y cada uno de los canones de arrendamiento correspondientes a los meses señalados lo cual se demuestra con los depósitos anexos. Que la actora denota una actitud de mala fe y temeridad por la cual esta siendo demandada.

DE LAS PRUEBAS:

-La parte actora acompañó a su libelo de demanda y durante el lapso probatorio promovió las siguientes pruebas:
1.Copia certificada de documento de propiedad autenticado, (folios 6 al 13).
2.Copia certificada de contrato de arrendamiento suscrito entre las partes (folios 14 al 21).
3.Originales de Certificaciones Arrendaticias, efectuadas por ante los Juzgados Primero, Segundo y Tercero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry del Estado Aragua, (folios 25 al 36).
4. Copia al carbón de Acta de conciliación (folio 52).
5.Copia simple de documento privado de comunicación emitida por Yolanda Rojas a Celedonia González, (folio 53).
6.Copia simple de documento público Estado de cuenta de CADAFE, (Folio 54).
7.Copia simple de documento público estado de cuenta de Aseo Urbano, (folio 55).
8.Copia simple de documento público estado de cuenta de Hidrocentro, (folio 56).

-La parte demandada promovió:

1.Copias al carbón de depósitos bancarios y recibos de pago (folios 44 al 49).

PARA DECIDIR SE OBSERVA:
-DE LA CUESTIÓN PREVIA

La parte demandada opone la cuestión previa del ordinal 2° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil basado en que el demandante se atribuye la cualidad de propietaria del inmueble objeto de esta demanda y presenta como prueba copia certificada de documento de propiedad de la demandante, y el mismo señala que “… de propiedad Municipal…”.
Al respecto resulta necesario transcribir el dispositivo invocado, 346 el cual reza:
Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas:
…2º La legitimidad de la persona del actor por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio…”
La falta de capacidad procesal a que se refiere el dispositivo señalado va dirigida a la ilegitimidad en el proceso del demandante. En este sentido el artículo 136 ejusdem señala que son capaces para obrar en juicio las personas que tengan libre ejercicio de sus derechos, los cuales pueden gestionar por sí mismas o por medio de apoderados, salvo las limitaciones establecidas en la ley. En efecto “Según este artículo 136 las partes pueden gestionar y obrar en juicio por sí mismas (con la asistencia correspondiente) o por medio de apoderados mandatarios, siempre que tenga el libre ejercicio de sus derechos, es decir, que no estén capitis-disminuidos, sometidos a la patria potestad, tutela o curatela, según la naturaleza y gravedad de esa disminución de la capacidad” (La Roche, Ricardo, Código de Procedimiento Civil, tomo I, Centro de estudios jurídicos del Zulia, Caracas 1995, Pág. 398)
En el caso de marras se invoca la cuestión previa basada en que la actora no es propietaria del inmueble, sino de propiedad Municipal, lo cual a todas luces no se subsume en la referida cuestión previa.
De tal manera que al no alegarse y menos haberse demostrado la incapacidad de la actora la Cuestión Previa debe ser desestimada y así se declara.
-DEL DESALOJO
Cursa a los folios 13 al 20, copia certificada de contrato de arrendamiento Autenticado, el cual no fue desconocido, ni impugnado por el demandado, donde se demuestra la relación arrendaticia entre las partes, por lo que se le da pleno valor probatorio, y así se declara.
En cuanto a la insolvencia en el pago de los cánones de arrendamiento de los meses de Abril, mayo, junio y julio de 2010, la parte accionada señala encontrarse solvente, por lo que siendo su afirmación le corresponde la carga de la prueba por imperio de lo establecido en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil. En este sentido observamos que cursa a los folios 44 al 49 copias al carbón de depósitos bancarios y recibos de pago, las cuales son apreciadas por no haber sido impugnadas, de donde se desprende que se realizaron pagos por concepto de depósitos, documentos y alquiler del mes de marzo de 2009. Así como depósitos en cuenta en los meses de junio, agosto, septiembre, octubre y noviembre de 2009, Enero, marzo y Octubre de 2010.
Al respecto tenemos que los recibos y depósitos del año 2009, no tienen relación con los meses señalados, como insolutos, por lo que se desestiman, y así se declara.
Con relación a los depósitos de los meses de Enero y Marzo de 2010, se deduce que se corresponde a los meses de Diciembre, Enero y Febrero de 2010, los cuales no están señalados como insolutos, por lo que se desestiman, y así se declara.
Al folio 52 cursa acta de Conciliación levantada por la Dirección de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Girardot, no desvirtuado, conforme al cual la demandada para la fecha del acta (10-06-10), se compromete a cancelar los cuatro meses de atraso del canon de arrendamiento de donde se deduce que para la fecha se encontraba atrasada en el pago.
Con relación al Deposito N° 10228286 de fecha 04-10-2010, por Bs. 2.600,00, donde señala en la parte posterior que corresponde a los meses de junio y julio de 2010 al respecto, observa este Tribunal que el mismo se realizó encontrándose el proceso en curso, es decir, que para la fecha de interposición de la demanda (27-07-10) ya la demandada estaba insolvente aunado a que el pago no se realizó en la forma prevista contractualmente.
En efecto la cláusula segunda del contrato reza: “La arrendataria cancelará la cantidad de MIL QUINIENTOS BOLÍVARES FUERTES (BS. 1.500,00) por concepto de canon de arrendamiento que serán cancelados por mensualidades vencidas los días seis (6) de cada mes…”. De manera que el depósito antes señalado fue cancelado en fecha 04-10-2010, resultando extemporáneo por tardío, toda vez que debió cancelar en fecha 06-06-10 por la suma de Mil quinientos bolívares (Bs. 1.500,00) y no como lo efectúo pagando dos mensualidades en una sola fecha e incompletas.
Sobre esta materia Eloy Maduro Luyando-Emilio Pittier Sucre, Curso de obligaciones Tomo I, Folio 413 señala: “El pago debe ser completo, comprender toda la prestación debida. Como consecuencia, el deudor no puede pretender cumplir en parte la prestación prometida: de allí que no puede constreñir al acreedor a recibir en parte el pago de la deuda, aunque esta fuere divisible…”.
De allí que la normativa es clara y el depósito efectuado por la demandada resulta a todas luces extemporáneo, por lo que se desestima, y así se decide.
Sobre los estados de cuenta cursantes a los folios 54, 55 y 56 observamos que los mismos no están sellados ni firmados por los entes competentes a saber, CADAFE, IARAGIR y C.A. HIDROLÓGICA DEL CENTRO, ni tampoco fueron ratificados según lo dispuesto en el artículo 433 del Código de Procedimiento civil, por lo que se desechan, y así se declara.
Ahora bien, dispone el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios reza:
“Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de los siguientes causales: a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas”
Como se observa la causal de desalojo sólo se configura cuando haya falta de pago de dos mensualidades consecutivas, constatándose que en el presente caso la parte demandada no probó el pago de los cánones de Arrendamiento que se demanda correspondientes a los meses de Abril, mayo, junio y julio de 2010, lo que hace que la acción de desalojo resulte ajustada a derecho según lo dispuesto en los artículos 34, literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, 1579, 1592 Código Civil y 254 del Código de Procedimiento Civil, y así se declara.