REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 18 de Octubre de 2010
200º y 151º
ASUNTO: AH11-R-2007-000010
PARTE DEMANDANTE: OLGA MARÍA GAMEZ, titular de la cédula de identidad nº 1.871.797.
APODERADA DE LA PARTE DEMANDANTE: MILAGRO MAITA GARCÍA, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 20.310.
PARTE DEMANDADA: YOLANDA EMIRA COLMENARES DE DIEZ, titular de la cédula de identidad Nº 1.573.089.
APODERADOS DE LA PARTE DEMANDADA: RAMÓN IGNACIO ZAMBRANO ROMERO, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 10.735.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO. (Apelación)
I
Se recibió el presente expediente proveniente del Juzgado distribuidor de turno de primera instancia, el cual a su vez fuera remitido por el Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en virtud de la inhibición del juez de dicho Tribunal, quien conocía de la apelación propuesta contra la sentencia dictada por el Tribunal Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, en virtud de la apelación propuesta por el apoderado de la parte demandada, contra la sentencia dictada en fecha 19 de octubre del año 2006.
En fecha 19-10-2006 el a quo dictó sentencia con motivo del juicio que por cumplimiento de contrato incoara la ciudadana OLGA MARÍA GAMEZ, contra la ciudadana YOLANDA EMIRA COLMENARES DE DIEZ, declarándola Con Lugar. Contra dicha sentencia la demandada a través de su apoderado, ciudadano Ramón Zambrano, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 10.735 propuso formal recurso de apelación, el cual fuera oído por el a quo, en ambos efectos, en fecha 26-10-2006.
En fecha 20-12-2006 el Juzgado 12º de Primera Instancia en lo civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial recibió el expediente fijando el 10º día para dictar sentencia y el 21-11-2007 el Juez se inhibió de conocer el asunto, recibiéndose el expediente en este juzgado el 11-2-2008, constando la última de las notificaciones de las partes el 11-6-2008.
II
Siendo ésta la oportunidad para dictar sentencia, este Tribunal pasa a hacerlo con fundamento en lo dispuesto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, con base en las siguientes consideraciones:
D E L A P R E T E N S I Ó N D E L A P A R T E A C T O R A
Afirma la parte actora en su libelo de demanda que es propietaria de un inmueble constituido por un apartamento identificado con el Nº 23, ubicado en el piso 2 del edificio San Jorge, situado de Castan a Palmita, Parroquia Santa Rosalía, de esta ciudad; que el referido inmueble le fue arrendado a la ciudadana Yolanda Emira Colmenares, mediante contrato de arrendamiento autenticado en la Notaría Pública Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 10-5-2005, bajo el Nº 37, Tomo 29 de los libros respectivos; que el contrato de arrendamiento tendría una duración de 6 meses a contar desde el 15-5-2005, venciendo el 15-11-2005; que conforme el literal a del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la arrendataria tenía derecho a una prórroga legal de 6 meses que venció el 15-5-2006; que vencida la prórroga legal, exigió a la arrendataria el inmueble, sin que ésta hiciera entrega del mismo. Por tales razones y con base en lo previsto en los artículos 33, 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en armonía con el artículo 881 del Código de Procedimiento Civil, demanda a la ciudadana Yolanda Emira Colmenares de Diez, para que convenga o en defecto de ello sea condenada en el cumplimiento del contrato por vencimiento de la prórroga legal y como consecuencia de ello en la entrega del inmueble arrendado desocupado de bienes y personas. . Acompañó a la demanda copia del documento de propiedad del inmueble; y, contrato de arrendamiento.
D E L A C O N T E S T A C IÓ N A L A D E M A N D A
Citada personalmente la demandada, ésta en la oportunidad legal correspondiente, a través de su apoderado, opuso las cuestiones previas contenidas en los numerales 5 y 6 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, atinentes a la falta de caución y defecto de forma de la demanda.
Rechaza, niega y contradice la demanda. Indica que la accionante en fecha 1-8-1968 celebró contrato de arrendamiento con la ciudadana ADELA ROBLES DE COLMENARES, por un año prorrogable por periodos iguales, salvo que mediara notificación de no prórroga, cuestión que nunca ocurrió; que la arrendataria, ciudadana Adela de Colmenares, falleció el 8-9-2004, constando en el acta de defunción que dejó 8 hijos de nombres Olga María, Ligia Esperanza, Manuel Augusto, Juan José, Juana Adela, Yolanda Emira, Gustavo y Emperatriz; que en dicha acta consta que la Sra. Adela de Colmenares falleció en su casa situada de Palmita a Castan, edificio San Jorge piso 2, apartamento 23 de esta ciudad; que comoquiera que de acuerdo al artículo 1603 del Código Civil el contrato de arrendamiento no se resuelve por la muerte del arrendador o del arrendatario debe concluirse que los sucesores de la arrendataria al fallecimiento de ésta se subrogaron en los derechos y obligaciones de su madre; que la ciudadana Olga María Gámez a sabiendas de la existencia del contrato celebrado en el año 1968 con la ciudadana Adela de Colmenares, celebró contrato con uno de sus sucesores, con la sola intención de obtener la entrega del mismo, razón por la cual pide la nulidad del segundo contrato de arrendamiento. Por tales razones pide que la demanda de cumplimiento de contrato sea declara sin lugar con la expresa condenatoria en costas. Acompaña poder que acredita su representación.
D E L A S P R U E B A S
Abierto el juicio a pruebas, ambas partes hicieron uso de tal derecho. No puede pasar por alto esta alzada de señalar que en la oportunidad de promover pruebas la parte demandada, en fecha 25-9-2006, ésta sólo presentó el escrito de promoción sin acompañar anexo alguno, sin embargo, el a quo al momento de pronunciarse sobre la admisión, ordenó la intimación de la actora a los fines de la exhibición del documento a que se refiere la accionada sin constatar el cumplimiento de los extremos exigidos en el artículo 436 del Código Adjetivo, aunado a que en el auto de pruebas se estableció el 4º día a las 10:00 a.m., en la boleta se indicó el 3er día; y, a pesar de no haberse materializado tal intimación y no haberse llevado a cabo el acto en cuestión, en la sentencia se indicó que en la oportunidad de dicha exhibición no fue exhibido el documento, por tanto procederá este tribunal a valorar tal situación más adelante. Posteriormente la parte demandada (26-9-2006) luego de admitidas las pruebas aportó los documentos señalados en el escrito de promoción, consistentes en contrato de fecha 1-8-1968, recibos de pago de cánones de arrendamiento, copia del acta de defunción de la ciudadana Adela Colmenares, datos filiatorios; promovió posiciones juradas, exhibición y testimoniales de las ciudadanas Edita Ricardo y Marlene Uzcategui, siendo evacuada sólo la primera de las mencionadas.
La parte actora ratificó el contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento demanda.
III
La sentencia cuya revisión se pretende fue dictada por el a quo declarándola con lugar, con base en que el contrato cuyo cumplimiento fuese demandado tenía una duración de 6 meses gozando la arrendataria de una prórroga legal de 6 meses, debiendo la inquilina, vencida la misma hacer entrega del inmueble, considerando adicionalmente que con la suscripción del nuevo contrato quedó sin efecto el celebrado por la causante de la demandada en el año 1968 no pudiendo dársele continuidad a un contrato a través de los posibles herederos cuando la única que habita el inmueble es una de la coherederas que suscribió un nuevo contrato en su propio nombre.
La actora pretende la entrega del inmueble por vencimiento de la prórroga legal, basada en que celebró contrato con la demandada por 6 meses a contar desde el 15-5-2005 con vencimiento el 15-11-2005 y cuya prórroga legal venció el 15-5-2006; y, la demandada aduce que la relación arrendaticia data del año 1968, en virtud del contrato celebrado con la causante de la accionada por lo que la acción incoada ha de declararse sin lugar.
Observa quien decide que si bien es cierto que el contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se acciona, celebrado el 10-5-2005, es plenamente reconocido por las partes intervinientes en el presente juicio, no es menos cierto que a los fines de establecer el lapso de prórroga legal, el cual es de obligatorio cumplimiento por parte del arrendador, ha de determinarse el tiempo de duración de la relación locativa. Así se establece.
En el presente caso la parte demandada aportó a los autos copia fotostática de un contrato de arrendamiento celebrado el 1-8-1968 entre la ciudadana OLGA MARÍA GAMEZ DE GODOY y la ciudadana ADELA DE COLMENAREZ, instrumento que si bien se trata de una copia simple y carecería de todo valor probatorio ha de adminicularse con las restantes pruebas aportadas a los autos por la parte demandada, máxime cuando estamos en presencia de la materia arrendaticia, cuyas disposiciones son de orden público. Así se establece.
Así tenemos que la parte demandada, aportó a los autos una serie de recibos de cancelación de cánones de arrendamiento que no fueron aportados como señala el a quo par demostrar cancelación de mensualidades, los mismos demuestran pagos durante periodos anteriores a la existencia de la relación locativa indicada por la demandante. En efecto cursan a los folios 38 al 46, pago de los meses de enero, junio, julio, septiembre, octubre, diciembre 2004, enero, marzo y abril 2005. Dichos comprobantes son apreciados por esta sentenciadora al no haber sido atacados por la parte actora y tratarse de originales, a tenor de lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, atribuyéndosele pleno valor probatorio, evidenciándose de los mismos que para tales fechas el inmueble era ocupado por la ciudadana Adela de Colmenares, causante de la demandada, carácter éste que se infiere de los datos filiatorios que se desprenden del documento cursante al folio 48, documento administrativo al cual se le atribuye pleno valor probatorio, del que se demuestra que la demandada, ciudadana YOLANDA EMIRA COLMENARES es hija de la ciudadana ADELA de COLMENARES. Así se resuelve.
Asimismo cursa a los autos partida de defunción de la ciudadana ADELA DE COLMENARES, de cuyo contenido se infiere que para el momento de su deceso, tenía 8 hijos, entre los que se encontraba la aquí demandada, ciudadana YOLANDA EMIRA COLMENARES. Así se establece.
Asimismo de la declaración de la ciudadana EDITA RICARDI DE QUEVEDO, a quien por su edad, profesión y conocimiento de los hechos este tribunal le otorga credibilidad, aunado a que no incurrió en contradicción alguna, al ser preguntada y repreguntada, se evidencia que ésta tenía conocimiento que la señora Adela de Colmenares ocupaba el inmueble objeto del contrato cuyo cumplimiento se acciona en el que falleció.
Tales probanzas adminiculadas demuestran la relación locativa existente entre la aquí demandante y la causante de la aquí demandada, siendo forzoso concluir que la misma tuvo una duración de más de 10 años, teniendo en todo caso derecho a una prórroga legal de tres años. Así se establece.
Demostrada plenamente en autos la filiación entre la demandada y la arrendataria primigenia, deben aplicarse las disposiciones contenidas en los artículos 1163 y 1603 del Código Civil que establecen lo siguiente:
“Artículo 1163.- Se presume que una persona ha contratado para sí y para sus herederos y causahabientes cuando no se ha convenido expresamente en lo contrario, o cuando no resulta así de la naturaleza del contrato”.
“Artículo 1603.- El contrato de arrendamiento no se resuelve por la muerte del arrendador ni por la del arrendatario”.
A tales disposiciones ha de adicionarse lo dispuesto en el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que prevé que las normas consagradas en dicha ley se dirigen a proteger a los arrendatarios cuyos derechos son irrenunciables y en virtud de ello es nula toda convención que implique menoscabo o disminución de tales derechos.
Asimismo para la procedencia de la demanda, debe existir, conforme lo prevenido en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, plena prueba a favor del demandante, de lo contrario ha de decidirse a favor del demandado; y, en caso de duda del poseedor.
En el presente caso no existiendo en autos plena prueba de los hechos alegados por la parte actora, y evidenciado como ha quedado el vínculo consanguíneo entre la demandada y la arrendataria original, debe este tribunal impretermitiblemente declarar con lugar la apelación propuesta por la demandada. Así se declara.
Asimismo debe quien decide ordenar la inmediata restitución de la demandada al inmueble arrendado. Así se establece.
IV
Por las razones antes expuestas este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara:
PRIMERO: CON LUGAR LA APELACIÓN propuesta por la parte demandada, ciudadana YOLANDA EMIRA COLMENAREZ DE DIEZ, a través de su apoderado, ciudadano Ramón Ignacio Zambrano Romero, contra la sentencia dictada el 19-10-2006 por el Juzgado Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial.
SEGUNDO: SIN LUGAR la acción que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, incoara la ciudadana OLGA MARÍA GAMEZ DE GODOY, contra la ciudadana YOLANDA EMIRA COLMENAREZ DE DIEZ, ambas partes identificadas al inicio de este fallo.
SE REVOCA la sentencia dictada por el Juzgado Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, en fecha 19-10-2006.
Dado el carácter revocatorio del fallo se condena a la parte actora en las costas del juicio, conforme lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Por cuanto la presente decisión se dicta fuera de lapso, se ordena la notificación de las partes, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese. Regístrese. Notifíquese. Déjese copia y en la oportunidad legal bájese el expediente al Tribunal de origen.
Dada, firmada y sellada, en la sala de despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los dieciocho (18) días del mes de octubre del año dos mil diez. Años 200º de la Independencia y 151º de la Federación.
La Juez.
Maria Rosa Martínez C.
La Secretaria.
Norka Cobis Ramírez.
En la misma fecha de hoy 18-10-2010 siendo las 12:20 p.m., se publicó y registró la anterior sentencia, previo el anuncio de ley.
La Secretaria.
Exp. AH11-R-2007-000010
45.137
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