TSJ Regiones - Decisión

Asunto: AP11-R-2010-000087 Aux.: WM.-
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

PODER JUDICIAL

Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, veinte (20) de octubre de dos mil diez (2010).
Año 200º de la Independencia y 151º de la Federación.
Visto:
PARTE DEMANDANTE: ESTEBAN ALEXANDER AYALA PERDOMO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titulara de la cedula de identidad Nº V.-4.279.196.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: TERESA BORGES GARCIA, YASMINY PEREZ SILVA y NORA ROJAS JIMENEZ, venezolanas, mayores de edad, titulares de las cedulas de identidad Nros. V.- 5.959.579, V.-8.161.339 y V.-10.878.273, abogadas en ejercicio, inscritas en el inpreabogado bajo los Nros. 22.629, 111.327 y 104.901 respectivamente.
PARTE DEMANDADA: NAKHLE KHAWAN, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cedula de identidad Nº E.-81.620.551.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDA: FADI KHAWAN FRANGIE, JORGE DICKSON y ALBERTO PARRA MAURERA, abogados en ejercicio, inscritos en el inpreabogado bajo los Nros. 63.527, 64.595 y 33.643 respectivamente.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (Recurso de Apelación).-
SENTENCIA: DEFINITIVA.-
-I-
Conoce este órgano jurisdiccional del presente asunto proveniente del Juzgado Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en virtud de la apelación interpuesta por la representación judicial de la parte accionante en fecha diez (10) de agosto de dos mil nueve (2009) contra la decisión dictada por ese juzgado en fecha veintiuno (21) de mayo de dos mil nueve (2009).
Se inicio el presente juicio mediante escrito libelar presentado por las abogadas en ejercicio YASMINY PEREZ SILVA y NORA ROJAS JIMENEZ, antes identificada, en sus carácter de apoderadas judiciales del ciudadano ESTEBAN ALEXANDER AYALA PERDOMO, supra identificado, en fecha veinte (20) de septiembre de dos mil siete (2007) ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U. R. D. D.) de los Juzgados de Municipio de la circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, correspondiéndole previa su distribución su conocimiento al Juzgado Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
En fecha veintiséis (26) de septiembre de dos mil siete (2007) el a-quo admitió la presente acción y ordeno el emplazamiento de la parte demandada.
En fecha cuatro (04) de octubre de dos mil siete (2007) previa la consignación de los fotostatos necesarios se libro compulsa de citación a la parte demandada.
En fecha treinta (30) de octubre de dos mil siete (2007) comparece ante el a-quo el ciudadano FADI KHAWAN FRANGIE, abogado en ejercicio, inscrito en el inpreabogado bajo el Nº 63.527, quien actuando en su carácter de apoderado judicial del demandado se da por citado en la presente acción, consignando al efecto, original de poder que acredita sus representación.
En fecha primero (1º) de noviembre de dos mil siete (2007) comparece ante el a-quo el ciudadano FADI KHAWAN FRANGIE, abogado en ejercicio, inscrito en el inpreabogado bajo el Nº 63.527, quien actuando en su carácter de apoderado judicial del demandado consigna escrito de contestación de la demanda junto con cuestiones previas.
En fecha nueve (9) de noviembre de dos mil siete (2007) comparece ante el juzgado de merito la representación judicial del accionante y consigna escrito de contradicción a la cuestión previa opuesta por el accionado.
En fecha quince (15) de noviembre de dios mil siete (2007) compareció ante el tribunal de merito la representación judicial de la parte demandada y consigno escrito de promoción de pruebas, pronunciándose el a-quo sobre su admisión en la misma fecha.
Mediante diligencia de fecha veintidós (22) de noviembre de dos mil siete la representación judicial de la parte accionante hizo oposición y desconoció los depósitos efectuados por el accionado, impugnando las copias de las planillas de depósitos consignadas.
En fecha veintiséis (26) de noviembre de dos mil siete (2007) el a-quo fijo oportunidad para dictar sentencia.
En fecha veintisiete (27) de noviembre de dos mil siete (2007) el juzgado de merito libro oficio Nº 554-2007 dirigido al Representante Legal del Banco de Venezuela, a los fines de la evacuación de la prueba de informes promovida por la parte accionada.
En fecha seis (6) de diciembre de dos mil siete (2007) comparece ante el juzgado de merito el ciudadano DAVID ALEXIS BERMUDEZ, quien en su carácter de alguacil titular de esa instancia judicial, consigna a los autos recibo de oficio debidamente firmado.
En fecha veinte (20) de mayo de dos mil ocho (2008) la representación judicial de la parte accionada consigno oficios provenientes del Banco de Venezuela
En fecha veintiuno (21) de mayo de dos mil nueve (2009) el a-quo dicto sentencia definitiva mediante la cual declaro SIN LUGAR la cuestión previa opuesta por la parte demandada contenida en el ordinal 11º del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil y CON LUGAR la demanda intentada por el ciudadano ESTEBAN ALEXANDER AYALA PERDOMO, contra el ciudadano NAKHLE KHAWAN, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR VENCIMIENTO DEL TERMINO Y LA PRORROGA LEGAL y como consecuencia condeno al demandado a la entrega material del inmueble dado en arrendamiento y al pago de setenta bolívares (Bs. F 70.000,00) mensuales, a partir del primero (1º) de agosto de dos mil siete (2007) hasta el día de la entrega definitiva del inmueble, por concepto de indemnización por los daños y perjuicios causados por el incumpliendo de la prorroga legal. Condenando de la misma forma al demandado al pago de las costas procesales y ordenando la notificación de las partes.
En fecha cuatro (04) de junio de dos mil nueve (2009) comparece ante el juzgado de merito la representación judicial de la parte accionante y se da por notificada de la sentencia dictada por dicho órgano jurisdiccional en fecha veintiuno (21) de mayo de dos mil nueve (2009) y solicita la notificación de la parte demandada.
En fecha once (11) de junio de dos mil nueve (2009) se libro boleta de notificación a la parte demandada.
En fecha quince (15) de junio de dos mil nueve (2009) comparece ante el a-quo la representación judicial de la parte demandada, se da por notificada de la sentencia dictada, apela de la misma, solicita al juzgado de merito aclare lo relativo a la cantidad condenada en el segundo punto de la sentencia apelada y de la misma forma solicita se fije fianza.
Mediante auto de fecha ocho (8) de diciembre de dos mil nueve (2009) el a-quo aclaro el punto relativo a la cantidad condenada en el segundo punto de la sentencia apelada y fijo monto de la fianza solicitada.
En fecha once (11) de enero de dos mil diez (2010) comparece ante el a-quo la representación judicial de la parte accionada y apela e impugna el monto de la fianza, dándose por notificado del auto de fecha ocho (8) de diciembre de dos mil nueve (2009).
Por auto de fecha veintiocho (28) de enreo de dos mil diez (2010) el juzgado de merito oyó en ambos efectos la apelación de la sentencia de fecha veintiuno (21) de mayo de dos mil nueve (2009) realizada por la representación judicial de la parte accionada, ordenando al efecto remitir el expediente al Juzgado Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Transito y Bancario de esta Circunscripción Judicial; en esa misma fecha se libro oficio y se dio cumplimiento a lo ordenado.
En fecha veinticinco (25) de febrero de dos mil diez (2010) este juzgado habiéndole correspondido previa la distribución de ley el conocimiento de la presente causa en alzada, le dio entrada al presente expediente y por cuanto se evidenciaban para el momento de su recepción tachaduras en la foliatura se ordeno su devolución al tribunal de origen a los fines consiguientes.
En fecha veinticuatro (24) de marzo de dos mil diez (2010) este juzgado previa la corrección de las tachaduras señaladas fijo oportunidad para dictar sentencia.
En fecha veintitrés (23) de abril de dos mil diez (2010) la representación judicial de la parte acciónante consigno escrito de informes en alzada.
En fecha primero (1º) de julio de dos mil diez (2010), previa solicitud de las partes quien suscribe se aboco al conocimiento de la presente causa y estando en fase de sentencia ordeno notificar a las partes.
En fecha veinte (20) de julio de dos mil diez (2010) compareció ante este juzgado la representación judicial de la parte accionante, se dio por notificada del abocamiento de quien suscribe y solicito la notificación de su contraparte.
En fecha veintiocho (28) de julio de dos mil diez (2010) se libro boleta de notificación a la parte demandada, quien mediante su representación judicial en fecha cinco (05) de octubre se dio por notificado del abocamiento de quien suscribe y solicito se dicte sentencia en a presente causa.
En este sentido, siendo la oportunidad para decidir, pasa este sentenciador a analizar los alegatos esgrimidos por las partes en el decurso de la presente acción:
Expone la representación judicial de la parte actora en su escrito libelar que su representado en fecha veintisiete (27) de julio de dos mil cuatro (2004) celebro un contrato de arrendamiento escrito por un lapso fijo de un (1) año, contado a partir del primero (1º) de agosto de dos mil cuatro (2004) hasta el treinta y uno (31) de julio de dos mil cinco (2005) con el ciudadano NAKHLE KHAWAN, antes identificado, según se desprende del contrato de arrendamiento debidamente notariado ante la Notaria Publica Trigésima Segunda del Municipio Libertador del Estado Miranda en fecha veintisiete (27) de julio de dos mil cuatro (2004), bajo el Nº 07, Tomo 54 de los libros de Autenticaciones llevados por dicha notaria.
Alega de la misma forma la accionante que en fecha veinticuatro (24) de agosto de dos mil cinco (2005) las partes contratantes suscribieron un nuevo contrato de arrendamiento ante la Notaria Publica Primera del Municipio Sucre del Estado Miranda, anotado bajo el Nº 66, Tomo 97 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaria, fijándose en esa oportunidad el canon de arrendamiento en la cantidad de SETECIENTOS MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs. 700.000,00) y estableciéndose la duración por un (1) año mas, contado a partir del primero de agosto de dos mil cinco (2005) hasta el treinta y uno (31) de julio de dos mil seis (2006).
Arguyen los apoderados actores que el objeto de la contratación era un bien inmueble destinado a vivienda, propiedad de su mandante, constituido por un apartamento distinguido con el Nº y letra 6-D, ubicado en el piso 6 del edificio “A” situado en la Urbanización La California Norte, Jurisdicción de la Parroquia Petare, Municipio Sucre del Estado Miranda.
Alega la representación judicial del accionante que en fecha catorce (14) de febrero de dos mil siete (2007) su poderdante notifico por medio del Juzgado Noveno de Municipio de esta Circunscripción Judicial al arrendatario, ciudadano NAKHLE KHAWAN, antes identificado, su irrevocable decisión de no prorrogarle el contrato de arrendamiento a su vencimiento, hecho que aconteció el día treinta y uno (31) de julio de dos mil seis (2006), comenzando a correr en ese momento, según el alegato del accionante, el año de prorroga legal establecido en el literal b del articulo 38 del Decreto con Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual seria desde el primero (1º) de agosto de dos mil seis (2006) hasta el treinta y uno (31) de julio de dos mil siete (2007), debiendo el arrendatario entregar el inmueble al arrendador en fecha primero (1º) de agosto de dos mil siete (2007).
Que a pesar de haberse vencido el lapso de la prorroga legal, el arrendatario no dio cumplimiento a su obligación de entregar el inmueble, razón por la cual demando al ciudadano NAKHLE KHAWAN, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR VENCIMIENTO DEL TERMINO Y DE LA PRORROGA LEGAL, para que convenga o sea condenado en lo siguiente: En que el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes por tiempo determinado se venció el día treinta y uno (31) de julio de dos mil seis (2006) y la prorroga legal el día treinta y uno (31) de julio de dos mil siete (2007) y que por lo tanto tenia la obligación de entregar el inmueble totalmente desocupado de personas y de bienes, en buen estado de conservación y mantenimiento, solvente de pago de condominio y los servicios públicos que disfruta el inmueble el día primero (1º) de agosto de dos mil siete (2007), que como secuela de lo anterior en entregar sin plazo alguno el inmueble supra identificado y pagar a titulo de daños y perjuicios la suma de SETECIENTOS MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs. 700.000,00) mensuales, a partir del primero (1º) de agosto de dos mil siete (2007) y hasta la entrega definitiva del inmueble, suma esta equivalente al canon mensual que hubiese devengado el inmueble, solicitando finalmente sea condenado el demandado al pago de las costas y costos del presente procedimiento.
En la oportunidad de dar contestación a la demanda la representación judicial del demandado negó, rechazo y contradijo la demanda intentada en contra de su representado tanto en los hechos como en el derecho por ser falsos los hechos alegados como improcedentes las consecuencias jurídicas que de ellos se pretenden deducir.
De la misma forma, convino expresamente en los siguientes hechos: Que es cierto que su representada es arrendataria de un inmueble un bien inmueble destinado a vivienda, propiedad de su mandante, constituido por un apartamento distinguido con el Nº y letra 6-D, ubicado en el piso 6 del edificio “A” situado en la Urbanización La California Norte, Jurisdicción de la Parroquia Petare, Municipio Sucre del Estado Miranda por un lapso de un año contado a partir del primero (1º) de agosto de dos mil cuatro (2004) hasta el treinta y uno (31) de julio de dos mil cinco (2005), suscribiendo un nuevo contrato en fecha veinticuatro (24) de dos mil cinco (2005) por un año mas hasta el treinta y uno (31) de julio de dos mil seis (2006).
Que es cierto que se estableció un canon de arrendamiento mensual en la cantidad SETECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 700.000,00) los cuales debían ser pagados por el arrendatario al arrendador directamente, por mensualidades adelantadas los cinco (5) primeros días de cada mes, alegando el apoderado demandado que las partes acordaron realizar los pagos de los cánones de arrendamiento en la Cta. Corriente Nº 01020501820109315978 del Banco de Venezuela, del cual es titular el arrendador, ciudadano ESTEBAN ALEXANDER AYALA PERDOMO, antes identificado, quien según lo alegado por el accionado recibió y sigue recibiendo los cánones de arrendamiento, en su cuenta corriente, tal y como se evidencia de las planillas de deposito que consigna anexas el accionante.
Narro de forma sucinta el accionado una serie de depósitos desde el mes de enero de dos mil siete (2007) hasta octubre del mismo año, identificándolos con numero de deposito, todos por la cantidad de de setecientos bolívares (Bs. 700,00).
Rechazo de forma especifica por considerarlo absolutamente falso que este operando la Prorroga Legal o que la misma se encuentre vencida, por cuanto no se puede hablar de prorroga legal, en su criterio, por cuanto el arrendador sigue y sigue recibiendo los pagos de los cánones de arrendamiento.
Alegando posteriormente al narrar los hechos que considera como reales, que el contrato suscrito se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado, en razón a la tacita reconduccion del mismo, debido a que una vez terminado su lapso, la parte actora siguió y sigue recibiendo los pagos relativos a las pensiones arrendaticias.
Opone posteriormente la representación judicial del accionado la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativo a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta.
Solicitando finalmente se declare sin lugar la acción propuesta y sea condenado en costas al accionante.
Llegada la oportunidad para dictar sentencia, el Juzgado Noveno de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, dicto sentencia definitiva mediante la cual declaro SIN LUGAR la cuestión previa opuesta por la parte demandada contenida en el ordinal 11º del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil y CON LUGAR la demanda intentada por el ciudadano ESTEBAN ALEXANDER AYALA PERDOMO, contra el ciudadano NAKHLE KHAWAN, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR VENCIMIENTO DEL TERMINO Y LA PRORROGA LEGAL y como consecuencia condeno al demandado a la entrega material del inmueble dado en arrendamiento y al pago de setenta bolívares (Bs. F 70.000,00) mensuales, a partir del primero (1º) de agosto de dos mil siete (2007) hasta el día de la entrega definitiva del inmueble, por concepto de indemnización por los daños y perjuicios causados por el incumpliendo de la prorroga legal. Condenando de la misma forma al demandado al pago de las costas procesales y ordenando la notificación de las partes.
Planteados así los términos del disenso, este Juzgado a los fines de resolver la CUESTIÓN PREVIA opuesta por la parte demandada, contenida en el ordinal undécimo (11mo) del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta observa:
La representación judicial de la parte accionada en la oportunidad de dar contestación a la demanda propuesta en contra de su representado, opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativo a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, fundamentándola en el contenido de los artículos 34 y 40 respectivamente del Decreto con Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, los cuales a manera ilustrativa este juzgado trascribe de seguido en el texto de la presente decisión:
El Ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil establece:
Artículo 346.- Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes gestiones previas:
11. La prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda.

De la misma forma el artículo 34 del Decreto con Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece:
Artículo 34: Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualquiera de los siguientes causales:
a. Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.
b. En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.
c. Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.
d. En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
e. Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
f. Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble.
En los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, el respectivo Documento de Condominio y el Reglamento de Condominio, previstos en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, se considerarán a los fines de este literal, como Reglamento Interno.
g. Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
h.
Parágrafo Primero: Cuando se declare con lugar la demanda de desalojo de un inmueble, con fundamento en las causales señaladas en los literales b) y c) de este artículo, deberá concederse al arrendatario un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme.
Parágrafo Segundo: Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo.

Y finalmente el artículo 40 ejusden establece:
Artículo 40: Si al vencimiento del término contractual el arrendatario estuviere incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales, no tendrá derecho a gozar del beneficio de la prórroga legal.
En este sentido, analizado el soporte de la cuestión previa opuesta, teniendo en consideración que dichos alegatos y fundamentos de derecho comprometen el fondo de lo debatido, siendo el termino o duración de la relación arrendaticia el hecho controvertido de mayor interés en la esfera jurídica que vincula a las partes y que se materializa, en las pretensiones y contradicciones explanadas por ellas en la presente litis, es forzoso para quien suscribe declarar IMPROCEDENTE la cuestión previa opuesta, debiendo pronunciarse sobre dicho punto una vez realizada la valoración de el material probatorio habido en autos. Y así se decide.
DEL FONDO
Estando en la oportunidad procesal para resolver el fondo del asunto controvertido, este juzgado pasa a analizar las pruebas promovidas por las partes de la siguiente forma:

De las pruebas promovidas por la parte actora:
Promovió la accionante junto al libelo de la demanda lo siguiente:
 Copia simple fotostática de documento poder que acredita la representación judicial que realizan los apoderados judiciales de la parte accionante, la cual al ser al no haber sido objeto de tacha o impugnación alguna, este Tribunal le otorga pleno valor probatorio, desprendiéndose de la misma la facultad de los apoderados actores. Así se decide.
 Copia simple fotostática de contrato de arrendamiento, suscrito por las partes en fecha veintisiete (27) de julio de dos mil cuatro (2004) ante la Notaria Publica Trigésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el Nº 07, Tomo 54 del libro de autenticaciones respectivo, el cual al no haber sido objeto de tacha o impugnación alguna, y por ser el mismo de conformidad con el articulo 1357 y 1360 de nuestro Código Civil, reconocido como Instrumento Publico, este juzgador conforme a lo establecido en el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil le da pleno valor Probatorio, desprendiéndose del mismo la existencia de la relación arrendaticia de las partes sobre el bien inmueble arrendado, así como los términos primigenios en que fue celebrado dicho contrato. Así se decide
 Copia simple fotostática de contrato de arrendamiento, suscrito por las partes en fecha veinticuatro (24) de agosto de dos mil cinco (2005) ante la Notaria Publica Primera del Municipio Sucre del Estado Miranda, anotado bajo el Nº 66, Tomo 97 del libro de autenticaciones respectivo, el cual al no haber sido objeto de tacha o impugnación alguna, y por ser el mismo de conformidad con el articulo 1357 y 1360 de nuestro Código Civil, reconocido como Instrumento Publico, este juzgador conforme a lo establecido en el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil le da pleno valor Probatorio, desprendiéndose del mismo la existencia de la relación arrendaticia de las partes sobre el bien inmueble arrendado, así como los términos en que fue celebrado dicho contrato. Así se decide.
 Copia simple fotostática, de documento de propiedad del apartamento distinguido con el Nº y letra 6-D, ubicado en el piso 6 del edificio “A” situado en la Urbanización La California Norte, Jurisdicción de la Parroquia Petare, Municipio Sucre del Estado Miranda, protocolizado ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda en fecha veintinueve (29) de diciembre de dos mil tres (2003), bajo el Nº 40, Protocolo Primero, Tomo 37, el cual al ser al no haber sido objeto de tacha o impugnación alguna, este Tribunal le otorga pleno valor probatorio, desprendiéndose del mismo la propiedad que ostenta el ciudadano ESTEBAN ALEXANDER AYALA PERDOMO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titulara de la cedula de identidad Nº V.-4.279.196 sobre el bien inmueble dado en arrendamiento. Y así se decide.
 Copia Simple fotostática de Notificación judicial realizada por el ciudadano ESTEBAN ALEXANDER AYALA PERDOMO, al ciudadano NAKHLE KHAWAN en fecha veintisiete (27) de febrero de dos mil siete (2007) a través del Juzgado Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual al ser al no haber sido objeto de tacha o impugnación alguna, este Tribunal le otorga pleno valor probatorio, desprendiéndose del mismo la notificación de no prorroga de contrato del arrendamiento que realizara el hoy accionante al demandado. Y así se establece.

De las pruebas promovidas por la parte demandada:
Promovió la representación judicial del demandado junto al escrito de contestación de la demanda lo siguiente:
 Original de documento poder que acredita la representación judicial que realizan los apoderados judiciales de la parte demandada, la cual al ser al no haber sido objeto de tacha o impugnación alguna, este Tribunal le otorga pleno valor probatorio, desprendiéndose de la misma la facultad de los apoderados accionados. Así se decide.
 Legajo de depósitos bancarios en copias simples fotostáticas, las cuales el accionante desconoció expresamente mediante escrito de contradicción a las cuestiones previas de fecha nueve (09) de noviembre de dos mil siete (2007), razón por la cual este juzgador, no le otorga pleno valor probatorio, mas sin embargo, sin menoscabo del desconocimiento presentado por el accionante quien suscribe considera pertinente de ser posible en adelante, en el texto del presente fallo, valorar dicha prueba de conformidad con lo establecido en el articulo 510 del Código de Procedimiento Civil, adminiculada con el resto del material probatorio. Y así se establece.
En el lapso de promoción de pruebas el accionado promovió lo siguiente:
 El merito favorable de autos sin especificar a que pruebas hace referencia y que pretende probar, razón por la cual, siendo que su valoración constituiría una franca violación a lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, este juzgado lo desecha como medio probatorio. Y así se decide.-
 Prueba de informes a la Agencia del Banco Venezuela Grupo Santander, ubicada en la Avenida Universidad, Edificio Banco de Venezuela, la cual fue debidamente admitida y evacuada, no constando a los autos informe de respuesta en original, mas sin embargo, el accionado en fecha veinte (20) de mayo de dos mil ocho (2008) consigno a los autos constante de dos (2) folios útiles, impresiones de fax, contentivas de informe enviado por el Banco de Venezuela, al Juzgado Noveno de Municipio del Área Metropolitana de Caracas en fecha dieciocho (18) de diciembre de dos mil siete (2007), de la que este sentenciador evidencia un sello del juzgado antes identificado identificando la fecha de recepción del mismo como 8-1-08 y 7-1-08 respectivamente, razón por la cual, al no haber sido objeto de tacha o impugnación alguna, este Tribunal le otorga pleno valor probatorio, desprendiéndose de el la información suministrada por dicha entidad bancaria en relación a los depósitos efectuados en la cuenta corriente Nº 0102-0501-82-01-09315978. Y así se establece.
 Promovió nuevamente Legajo de depósitos bancarios en copias simples fotostáticas, los cuales adminiculados con la prueba de informes evacuada, permiten a este sentenciador constatar la existencia cierta de los siguientes depósitos en la cuenta Nº 0102-0501-82-01-09315978 del Banco de Venezuela, según planillas de depósitos Nros.: 18649218, 18649219, 18649220, 38719867, 58329344 y 60362451, realizados en las siguientes fechas respectivamente: 05-01-2007, 05-02-2007, 05-03-2007, 01-08-2007, 02-09-2007, 01-10-2007 y 01-11-2007, todos por la cantidad de SETECIENTOS MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs. 700.00,00). Y así se decide.
Así las cosas, evaluados los argumentos y alegatos de las partes, así como también el convencimiento del accionado en parte de los alegatos del actor, tiene quien suscribe por sentado y asi lo establece a los fines del presente fallo, la existencia de una relación arrendaticia entre las partes que conforman la presente litis, la cual comenzó con la celebración de un contrato de arrendamiento escrito, celebrado en fecha veintisiete (27) de julio de dos mil cuatro (2004) ante la Notaria Publica Trigésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, con vigencia desde el primero (1º) de agosto de dos mil cuatro (2004) hasta el treinta y uno de julio de dos mil cinco(2005), encontrándose en el referido contrato, cursante a los folios 9, 10 y 11 del presente expediente, las condiciones primigenias de la relación arrendaticia que vinculara a las partes. Y así se establece.
De la misma forma, quedo establecido que en fecha veinticuatro (24) de agosto de dos mil cinco (2005) las partes celebraron un nuevo contrato de arrendamiento ante la Notaria Publica Primera del Municipio Sucre del Estado Miranda, anotado bajo el Nº 66, Tomo 97 del libro de autenticaciones respectivo, con vigencia desde el primero (1º) de agosto de dos mil cinco (2005) hasta el treinta y uno de julio de dos mil seis (2006), en el cual dentro de las variaciones propias del contrato resalta este sentenciador a los fines del presente fallo las cláusulas segunda, tercera y sexta, las cuales pasa de seguido este juzgado a transcribir de forma parcial a fines ilustrativos:
SEGUNDA: El canon de arrendamiento mensual convenido es la cantidad de BOLIVARES SETECIENTOS MIL EXACTOS (Bs. 700.000,00) cantidad esta que “EL ARRENDATARIO” deberá pagar por adelantado dentro de los cinco primeros días de cada mes…
TERCERA: Ambas partes convienen que el término de duración es de UN (01) AÑO FIJO, iniciándose la vigencia desde el primero (1º) de agosto de dos mil cinco (2005) hasta el treinta y uno de julio de dos mil seis (2006)…
SEXTA: … se establece como CLAUSULA PENAL la siguiente obligación, para el caso de que EL ARRENDATARIO no hiciera entrega del inmueble a la fecha del termino que ha quedado claramente establecido, pagara al ARRENDADOR por concepto de indemnización por daños y perjuicios los cuales deberán considerarse causados en forma pura y simple por falta de entrega del inmueble arrendado a la fecha debida, la cantidad de BOLIVARES TREINTA Y CIBNCO MIL EXACTOS por cada día de retardo en el cumplimiento de la obligación legal y contractual.

Estableciendo según los alegatos de las partes y el contenido del referido contrato las condiciones que norman la relación arrendaticia de las partes, no siendo estos alegatos, así como la titularidad de la propiedad del inmueble dado en arrendamiento, sujetos a pruebas por no encontrarse controvertidos. Y así se establece.
Vencido el termino o vigencia establecida por las partes para la duración de su segunda contratación, tomando en consideración este sentenciador la copia simple fotostática de Notificación judicial realizada por el ciudadano ESTEBAN ALEXANDER AYALA PERDOMO, al ciudadano NAKHLE KHAWAN en fecha veintisiete (27) de febrero de dos mil siete (2007) a través del Juzgado Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante la cual, el hoy accionante manifiesta a su arrendatario, hoy accionado, su voluntad de no renovar la relación contractual arrendaticia existente entre ellos, nació para el arrendatario el derecho a uso y disfrute de la prorroga legal de la relación arrendaticia de la que forma parte. Y así se establece.
En este sentido el literal b del artículo 38 del Decreto con fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece lo siguiente:

Artículo 38: En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1° de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y postestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:
b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.

Correspondiéndole al arrendatario hoy demandado un (1) año de prorroga legal, ello en consideración que la relación arrendaticia existente entre las partes tenia para ese momento dos (2) años de duración, comenzando dicho año a correr el primero (1º) de agosto de dos mil seis (2006) y terminando el treinta y uno (31) de julio de dos mil siete (2007). Y así se establece.
En este estado, pese que la pretensión del accionante no comporta en si misma un reclamo de cánones de arrendamiento, ni de sus alegatos se desprende incumplimiento alguno del arrendatario en este sentido, considera pertinente quien suscribe realizar un análisis a la forma de pago y vigencia de los pagos realizados por el accionado, para lo cual observa:
Alega el demandado en su escrito de contestación que las partes acordaron realizar los pagos de los cánones de arrendamiento en la Cuenta Corriente Nº 0102-0501-82-01-09315978 del Banco de Venezuela, de la cual alega el accionado es titular el accionante; hecho este (titularidad de la cuenta) el cual fue admitido por la representación judicial del accionante, en su escrito de contradicción a la cuestión previa opuesta, representación la cual de la misma forma negó que los depósitos realizados fueran por concepto de pago de canon de arrendamiento y en su lugar los enmarco bajo el concepto de daños y perjuicios por la mora en la entrega del inmueble; pudiendo quien suscribe en base a las planillas de depósitos consignadas y la prueba de informes evacuada al efecto, evidenciar la existencia cierta de una serie de depósitos, con fechas tanto anterior como posterior a la fecha de termino de la relación contractual arrendaticia y su correspondiente prorroga legal, todos ellos por la cantidad de SETECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 700.000,00) monto este igual al establecido como canon de arrendamiento en la relación contractual que vincula las partes. Y así se establece.
Es menester destacar que, al alegar la parte accionante que los depósitos realizados por el accionado con posterioridad al termino de la prorroga legal correspondiente a la relación arrendaticia existente entre el y el accionado deben imputarse bajo el concepto de daños y perjuicios causados por el arrendatario al arrendador por la mora en la entrega del bien inmueble arrendado y no como pago de cánones de arrendamientos, la carga de la prueba estaba sobre el en referencia a ese alegato, siendo que dicha parte no probo que dichos depósitos correspondieran a tal concepto, pudiendo quien suscribe evidenciar de la misma forma, que dicho monto no se corresponde a lo estipulado en la cláusula penal contractual establecida en el contrato de fecha veinticuatro (24) de agosto de dos mil cinco (2005), del cual se demanda el cumplimiento. Y así se establece.
Ahora bien, en virtud de lo anteriormente expuesto, y a juicio de quien aquí sentencia, si bien es cierto, que quedo sentada la titularidad de la propiedad que detenta la parte accionante sobre el bien inmueble dado en arrendamiento, la relación arrendaticia existente entre ellos así como la vigencia y oportunidad de la prorroga legal de dicha relación arrendaticia, no es menos cierto que en base a los alegatos y pruebas aportados por la parte accionada, tomando en consideración los depósitos realizados por el accionado en la cuenta del accionante, debidamente ratificados mediante la prueba de informes evacuada al efecto y ante la aceptación de dichos depósitos por parte del accionado, dichos hechos representen a juicio de este sentenciador una presunción de pago, que realizado con posterioridad a la fecha en que culminaba la prorroga legal correspondiente, pudiesen modificar la temporaneidad de la relación arrendaticia existente entre las partes y por ende enervar el fundamento de derecho de la presente acción. Y así se establece.
En este sentido, el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil reza:
“Artículo 254.- Los Jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella. En caso de duda, sentenciarán a favor del demandado, y, en igualdad de circunstancias, favorecerán la condición del poseedor, prescindiendo en sus decisiones de sutilezas y de puntos de mera forma.
En ningún caso usarán los Tribunales de providencias vagas u oscuras, como las de venga en forma, ocurra a quien corresponda, u otras semejantes, pues siempre deberá indicarse la ley aplicable al caso, la formalidad a que se haya faltado, o el Juez a quien deba ocurrirse”.

Del análisis efectuado al anterior artículo, y por todo lo expuesto, partiendo de la idea de que la parte demandada es el débil jurídico en este proceso, y siendo que de las pruebas aportadas por la parte accionante se desprende, tal y como se estableció anteriormente, la presunción de la realización de pagos de cánones de arrendamiento con posterioridad a la fecha en que culminaba la prorroga legal correspondiente, los cuales pudiesen modificar la temporaneidad de la relación arrendaticia existente entre las partes y por ende enervar el fundamento de derecho de la presente acción, y por cuanto el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, establece que los Jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella y que caso de duda, sentenciarán a favor del demandado, es forzoso para este sentenciador declarar SIN LUGAR la acción intentada por la parte accionante, debiendo revocar como al efecto lo hace el fallo apelado. Y así se decide.
-III-
Por los razonamientos antes expuestos este Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR, la apelación interpuesta por la representación judicial de la parte demandada ciudadano NAKHLE KHAWAN, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cedula de identidad Nº E.-81.620.551, en fecha quince (15) de junio de dos mil nueve (2009), contra de la decisión de fecha veintiuno (21) de mayo de dos mil nueve (2009), emanada del Juzgado Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en consecuencia, se revoca el fallo apelado y en consecuencia se declaro: PRIMERO: Improcedente la cuestión previa opuesta por la parte demandada, contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta. SEGUNDO: Sin Lugar la acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR VENCIMIENTO DEL TERMINO Y DE LA PRORROGA LEGAL, intentada por el ciudadano ESTEBAN ALEXANDER AYALA PERDOMO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titulara de la cedula de identidad Nº V.-4.279.196, contra el ciudadano NAKHLE KHAWAN, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cedula de identidad Nº E.-81.620.551.
Por la naturaleza del presente fallo no hay especial condenatoria en costas.
Publíquese, regístrese, notifíquese y déjese copia, y una vez cumplidas con las presentes formalidades remítase el presente expediente al Juzgado Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Dada, sellada y firmada en la Sala del Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los veinte (20) días del mes de octubre de dos mil diez (2010). Año 200 de la Independencia y 151 de la Federación.
EL JUEZ.-

LUIS TOMÁS LEÓN SANDOVAL.-
EL SECRETARIO.-

Abg. MUNIR SOUKI.-
En la misma fecha anterior, siendo la 10:30 a.m., previa las formalidades de Ley, se registró y publicó la anterior decisión.
EL SECRETARIO.-

Abg. MUNIR SOUKI.

Exp. Nº AP11-R-2010-000087.-
LTLS/MS/WM.-