TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, quince (15) de octubre de 2010
200º y 151º
ASUNTO N°: AH1C-V-2008-000146
PARTE ACTORA: KATHERINE CECILIA LEHOFER CONVIT., venezolana, mayor de edad, de este domicilio, de estado civil soltera y titular de la cédula de identidad N° V-9.967.838.
APODERADA JUDICIAL: MARIA CONSTANZA CASTILLO y ELIZZETH DÍAZ GUIA, abogadas en ejercicio, inscritas en el Inpreabogado bajo los Nº 16.168 y 123.529, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: ATELIER CONFIANZA, C.A. sociedad mercantil inscrita por ante el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, el 20 de octubre de 2005, bajo el No. 05, Tomo 144 2A, de los libros llevados por esa oficina de Registro, en la persona de ALBERTO TEIXEIRA GÓMEZ, en su condición de Administrador.
APODERADOS JUDICIALES: SOL MARINA HIDALGO TRUJILLO, abogada en ejercicio e inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 14.067.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
SENTENCIA: DEFINITIVA

I
Antecedentes
El 12 de noviembre de 2008, las apoderadas judiciales de la ciudadana KATHERINE CECILIA LEHOFER CONVIT, presentó por ante el Juzgado Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial, demanda por Resolución de Contrato de Arrendamiento en contra de la sociedad mercantil ATELIER CONFIANZA, C.A., la cual previa distribución de ley, le correspondió conocer a este Juzgado, que procedió a admitirla en fecha 06 de abril de 2009, ordenando tramitarla por el procedimiento breve.
El 10 de julio de 2009, el Alguacil dejó constancia de la imposibilidad de practicar la citación personal del demandado.
El 02 de octubre de 2009, previa solicitud de la parte actora se dictó auto ordenando la citación por carteles publicados en prensa.
El 03 de diciembre de 2009, la parte actora consigna carteles debidamente publicados en los diarios “El Universal” y “El Nacional”.
El 15 de marzo de 2010 la Secretaría de este Tribunal dejó constancia de haber fijado un ejemplar del cartel de citación, de conformidad con el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
El 26 de mayo de 2010, previa solicitud de la parte demandante mediante auto designó al abogado Rafael Barrueta, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 15.400, como Defensor Judicial, quien se dio por notificado el 29 de junio de 2010.
El 02 de julio de 2010, comparece ALBERTO TEIXEIRA GOMES en el presente juicio y se da por citado.
El 08 de julio de 2010, la parte demanda procede a contestar la demanda.
El 15 y 21 de julio de 2010, las partes involucradas presentan escrito de promoción de pruebas; las cuales fueron admitidas el 21 y 22 de julio de 2010, respectivamente.
El 02 de agosto de 2010, la parte demandada presentó escrito de oposición y evacuación de pruebas.
II
De La Demanda
Alega la parte demandante que es propietaria de un inmueble constituido por un local comercial para depósito, ubicado en el Edificio El Tejar del conjunto denominado Parque central, Zona 1, N° DS-8, Planta Libre Sótano, entre los ejes 11-2 B-D, Nivel 866.25, Municipio Libertador del Distrito Capital, que suscribió un contrato de arrendamiento con la sociedad mercantil ATELIER CONFIANZA, C.A. representada por ALBERTO TEIXEIRA GOMES, sobre esté inmueble, el 01 de diciembre de 2006.
Que se convino el canon mensual en la cantidad de Quinientos Cincuenta Bolívares (Bs.F. 550,00), pagaderos por mes adelantado y dentro de los cinco primeros días del mes, así como en la duración del contrato en un (1) año, prorrogable automáticamente por periodos de 1 año.
Que la arrendataria no ha dado cumplimiento al pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de octubre del año 2007 hasta Noviembre de 2008, siendo el monto de los cánones de arrendamientos dejados de cancelar la cantidad de Siete Mil Setecientos Bolívares (Bs. 7.700,00), a razón de Bs. 550,00 mensuales, por lo que procede a demandarla por resolución de contrato.
Fundamentó su demanda en los artículos 1.159, 1.160, 1.167 y 1592 del Código Civil.
Finalmente, solicitó en la resolución del contrato de arrendamiento y consecuencialmente en la entrega material del inmueble arrendado libre de personas o bienes, en las mismas condiciones de buen uso que lo recibió; el pago de Siete Mil Setecientos Bolívares (Bs. 7.700,00) por concepto de cánones de arrendamiento de los meses octubre de 2007 hasta noviembre de 2008, el pago de los cánones de arrendamiento que se sigan venciendo, indexación de las cantidades adeudadas, la condenatoria en costas y los honorarios de abogados causados.
III
De La Contestación De La Demanda
Por su parte, la demandada en su escrito de contestación realizó las siguientes defensas:
Niega, rechaza y contradice la demanda incoada tanto en los hechos como en el derecho, los argumentos esgrimidos por la demandante en su escrito libelar.
Que inició su relación arrendaticia con la demandante el 15 de abril de 2005, con una vigencia de 1 año, prorrogable automáticamente por periodos de un 1 año, por el inmueble de autos, con un canon mensual de arrendamiento de Quinientos Mil Bolívares (Bs. 500.000,00), actual Quinientos Bolívares (Bs. 500,00).
Que el 15 de abril de 2005 suscribió contrato de arrendamiento con vigencia de un año, es decir, el 15 de abril de 2006; que el 01 de abril de 2006, se suscribió nuevo Contrato de Arrendamiento, con vigencia hasta el 1 de noviembre de 2006, prorrogable igualmente automáticamente por 7 meses.
Que con motivo de la constitución de la sociedad mercantil ATELIER CONFIANZA, C.A. el 20 de octubre de 2006, se hizo necesario la suscripción de un nuevo contrato con vigencia desde el 01 de noviembre de 2006.
Que resulta falso que no haya cancelado los meses indicados por la actora, toda vez que efectuó los pagos en efectivo y cheques, negándose la Arrendadora a entregar recibos o constancias de pago. Que un estos pagos lo realizó a través de un cheque N° 80-23993188 del 8 de abril de 2008, a nombre de la apoderada judicial de la Arrendataria María Constanza Castillo por la cantidad de Un Mil Trescientos Bolívares (Bs. 1.300,00).
El 01de febrero de 2008, la arrendataria ofreció en venta el inmueble de auto, señalando que los cánones de arrendamientote los meses febrero, marzo, abril de 2008, serian descontados del depósito previsto en la Cláusula Vigésima Tercera del Contrato de Arrendamiento, en razón de lo cual el 07 de mayo de 2008, por documento autenticado ante la Notaria Pública Tercera del Municipio Chacao del Estado Miranda, bajo el N 56, Tomo 187, se suscribió un Contrato de Opción de Compra Venta por el inmueble objeto de esta causa, por un precio de Ciento Cincuenta Mil Bolívares Fuertes (Bs. 150.000,00), cancelando la cantidad de Cien Mil Bolívares (Bs. 100.000,00), la diferencia sería cancelada en la oportunidad de la firma del documento definitivo de compra venta en el Registro Público.
Que se estableció en el contrato un plazo de 60 días para concretar la Opción a Compra Venta, comprometiéndose la parte actora a tramitar los documentos y recaudos necesarios para la protocolización de la venta, que igualmente canceló los honorarios exigidos para la cancelación de la redacción del documento de compra venta, que vencido el plazo de la Opción de Compra Venta el 07 de julio de 2008, solicitó a la apoderada judicial de la parte actora información acerca del documento de compra venta, quien le informó que no tenía el documento definitivo para protocolizar la venta, de lo que se evidencia que la actora es la que ha incumplido con la Opción a Compra Venta, con la pretensión de quedarse con el dinero que recibió por concepto de compra venta.
Finalmente, solicita que la presente demanda se declarada sin lugar y la condenatoria en costa.
IV
De Las Pruebas

En este capitulo del presente fallo este Juzgado, analizara las pruebas de autos, de conformidad con lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, en razón a del criterio jurisprudencial reiterado, en la cual las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho

De La Parte Actora:

En los folios 07 al 09 original instrumento Poder otorgado por KATHERINE CECILIA LEHOFER CONVIT a las abogadas MARIA CONSTANZA CASTILLO y ELIZZETH DÍAZ GUIA, inscritas en el Inpreabogado bajo los Nº 16.168 y 123.529, respectivamente autenticado ante la Notaría Público Tercera del Municipio Chacao del Estado Miranda el 20 de octubre de 2008, el cual no fue impugnado, en consecuencia este Tribunal le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y en concordancia con el artículo 1360 del Código Civil Venezolano. Constatándose del mismo, la debida representación de las apoderadas judiciales en el presente juicio. Así se decide.
En los folios 10 al 13 original del contrato de arrendamiento suscrito entre KATHERINE CECILIA LEHOFER CONVIT y ATELIER CONFIANZA, C.A. por un inmueble constituido por un local comercial para depósito, ubicado en el Edificio El Tejar del conjunto denominado Parque central, Zona 1, N° DS-8, Planta Libre Sótano, entre los ejes 11-2 B-D, Nivel 866.25, Municipio Libertador del Distrito Capital, el cual no fue impugnado, en consecuencia este Tribunal le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y en concordancia con el artículo 1363 del Código Civil Venezolano. Y de cuyo contenido se corrobora la relación arrendaticia entre las partes de este proceso, por el inmueble antes identificado. Así se decide.
En los folios 14 al 20, copia simple de documento de partición de herencia de la sucesión de cujus Kart Lehofer Señor, el cual es desechado por este Tribunal, por cuanto no se encuentra controvertida en la presente causa la titularidad de propiedad del inmueble bajo análisis. Así se decide.
En los folios 103 al 109 copia del proyecto de documento de compra venta, acompañado por planillas de recaudos del Servicio Autónomo de Registros y Notarias (SAREN), las cuales son desechadas del presente juicio, por no presentar ni firma ni sello de las personas y organismo que emanan. Así se deciden.
De La Parte Demandada:
En los folios 75 al 78 originales del contratos de arrendamiento suscrito entre KATHERINE CECILIA LEHOFER CONVIT y ALBERTO TEIXEIRA GOMEZ, por un inmueble constituido por un local comercial para depósito, ubicado en el Edificio El Tejar del conjunto denominado Parque central, Zona 1, N° DS-8, Planta Libre Sótano, entre los ejes 11-2 B-D, Nivel 866.25, Municipio Libertador del Distrito Capital, el cual no fue impugnado, en consecuencia este Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil, en razón que, de cuyo contenido se corrobora la relación arrendaticia entre las partes desde el 15 de abril de 2005 hasta el 1° de noviembre de 2006, por el inmueble antes identificado, pero el Arrendatario concurre en estos 2 contratos como persona natural, mientras que el contrato aquí controvertido, quien concurre como Arrendatario es ATELIER CONFIANZA, C.A., quien es una persona jurídica, distinta e independiente de quien funja como Administrador y de sus accionistas. Así se decide.
En los folios 82 al 88 copia simple del Registro de Comercio de ATELIER CONFIANZA, C.A., el cual no fue impugnado, en consecuencia este Tribunal le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y en concordancia con el artículo 1360 del Código Civil Venezolano. Constatándose del mismo, la debida constitución de la parte demandada, así como, las competencias del Administrador para representar a la sociedad y nombrar apoderados judiciales. Así se decide.
En el folio 89 copia simple del Cheque N° 80-23993188 del Banco Fondo Común por Bs. 1.300,00 del 08 de abril de 2008, a favor de Maria Constanza Castillo, el cual no fue impugnado, en consecuencia este Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y en concordancia con el artículo 1363 del Código Civil Venezolano.
En los folios 90 al 93 y 117 al 120 copia certificada de Contrato de Opción de Compra Venta por el inmueble objeto de esta causa, por un precio de Ciento Cincuenta Mil Bolívares Fuertes (Bs. 150.000,00), autenticado ante la Notaria Pública Tercera del Municipio Chacao del Estado Miranda, bajo el N 56, Tomo 187, el cual no fue impugnado, en consecuencia este Tribunal le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y en concordancia con el artículo 1363 del Código Civil Venezolano. De cuyas cláusulas se constata la suscripción de una Opción a Compra Venta entre la parte actora y ALBERTO TEIXEIRA GÓMEZ, parte demandada, quien canceló la cantidad de Cien Mil Bolívares (Bs. 100.000,00), quedando pendiente la diferencia, la cual sería cancelada en la oportunidad de la firma del documento definitivo de compra venta en el Registro Público, siendo responsabilidad de la actora el trámite de todos los documentos necesarios para la protocolización de la venta.
En el folio 24 copia simple del Registro de Acceso a las Instalaciones del Edificio CAVENDES, el cual debe ser desechado por este Tribunal, por no guardar la misma relación con los hechos aquí controvertidos. Así se decide.
En el folio 95 Poder Apud Acta otorgado por ALBERTO TEIXEIRA GÓMEZ, en su condición de Administrador y socio mayoritario de ATELIER CONFIANZA, C.A. a la abogada SOL MARINA HIDALGO TRUJILLO, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 14.067, el cual no fue impugnado, en consecuencia este Tribunal le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y en concordancia con el artículo 1360 del Código Civil Venezolano. Constatándose del mismo, la debida representación de la apoderada judicial en el presente juicio. Así se decide.
V
Motivación Para Decidir
Valoradas como han sido las pruebas de autos, pasa este Tribunal a decidir sobre el fondo del asunto, en los siguientes términos:
Pretende la parte actora demanda la resolución del Contrato de Arrendamiento suscrito con la hoy demandante, por cánones insolutos, a lo que esta última opuso la suscripción de un Contrato de Opción de Compra Venta, ambos contratos referidos al inmueble ampliamente identificado en autos.
Para decidir observa este Tribunal, lo previsto en el artículo 1579 del Código Civil:
Artículo 1.579.- “El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla.
[…]”

De la norma parcialmente transcrita se colige, que el contrato de arrendamiento, es un convenio que confiere el derecho de usar un bien por un período determinado. El arrendamiento típico es celebrado entre dos partes: el propietario (arrendador) y la parte que contrata el uso del bien (arrendatario). Por ventajas de origen impositivo, de flujos de efectivo, y de otro tipo, los arrendamientos han adquirido importancia como alternativas a la compra de bienes cuando la empresa (arrendataria) necesita obtener los bienes para operaciones.
Por otra parte, los contratos, identificados como promesas de venta, las cuales son conocidas también con el nombre de opciones de venta, pueden ser la promesa unilateral de venta, la promesa unilateral de compra y la promesa bilateral o reciproca de venta, las cuales producen particulares efectos jurídicos. La promesa unilateral (de compra o de venta) es un contrato que obliga a una persona a venderle o comprarle a otra, según el caso, una cosa o derecho, sin que la otra se comprometa a cumplir su obligación reciproca, a diferencia de la promesa bilateral, en donde ambos contratantes se comprometen a efectuar el negocio jurídico definitivo.
Es importante destacar aquí que cuando hablamos de contratos de Opción de Compra-Venta o de Promesa Bilateral de Compra-Venta, tales términos no deben ser considerados iguales ya que, el primero es un contrato donde una sola de las partes se obliga a cumplir con una o varias obligaciones, y el segundo, es un contrato mediante el cual ambas partes se obligan a ejecutar determinadas obligaciones.
En el caso de autos, la parte demandada opuso como defensa la suscripción de un Contrato de Opción de Compra Venta, la cual después de analizada detalladamente sus cláusula, considera esta Sentenciadora, con fundamento a las consideraciones precedentes y a la Sentencia de la Sala de Casación Social del 30 de abril de 2000, con ponencia de Franklin Arrieche G., caso Domingo Valladares vs. Felix Freitas M y otros, que el referido documento, mas allá de una promesa de compra venta, resulta un documento de compra venta, toda vez, que la actora se obligó a dar en venta el inmueble descrito en dicho instrumento, que se fijó precio del inmueble, recibiendo el 66,66% del precio pactado, la demandada se obligó en comprarlo.
No obstante, a lo largo del proceso la demandada insistió en que el documento era una opción de compra venta, no resultando tal omisión de orden público procesal, no le esta dado a quien aquí decide, suplir la voluntad de la parte, por lo que forzosamente este Tribunal debe desechar este documental, por no guardar relación con la causa controvertida en el presente juicio, el cual deberá ser atacado por un juicio distinto a este. Así se decide.
Decidido lo anterior, y de las anteriores disertaciones, se puede concluir que los contratos de arrendamientos y de promesa de venta, son en principio de distintas naturaleza jurídicas, por ende con efectos jurídicos disímiles.
En el caso de autos, se constata la existencia de un contrato de arrendamiento suscrito por las partes en este juicio. Que si bien resulta un documento privado, este no fue tachado ni desconocido por la parte accionada, por el contrario la reconoció, inclusive mas allá de la fecha señalada por la parte actora, quedando demostrada la relación arrendaticia entre las partes de esta causa. Así se decide.
Ahora bien, lo que se demanda es la insolvencia de los cánones de arrendamientos correspondiente a los meses de octubre de 2007, hasta noviembre de 2008, ante lo expuesto la parte demandada alegó que era falso, en razón de que alude haber cancelado, y que la actora se negó siempre a entregar los recibos de cancelación.
En tal sentido para demostrar lo alegado en ese respecto, la demandada trajo a los autos un instrumentos que corre inserto en el folio 89 del expediente, de la Entidad Bancaria Fondo Común, N-23993188 por un monto de MIL TRECIENTOS BOLIVARES (Bs 1.300,00), a favor de la apoderada de la parte demandante, sin que se evidencie del mismo el concepto de tal pago. Por ello esta sentenciadora no puede darle valor probatorio a dicho instrumento, por no ser esta la prueba idónea para demostrar haber quedado liberado de la obligación que hoy se reclama. ASI SE DECLARA
Dicho lo anterior y no existiendo alegatos y otras pruebas que desvirtúen la insolvencia de los cánones de arrendamientos indicados en el libelo de la demanda, se debe declarar los cánones correspondientes a los meses de octubre de 2007 a noviembre de 2008, como insolutos. Así se decide.
Establece la Cláusula Quinta del contrato bajo estudio, lo siguiente:
“La falta de pago de una mensualidad vencida o el incumplimiento de cualesquiera de las obligaciones que “EL ARRENDATARIO” adquiere por el presente contrato, dará derecho a “LA ARRENDADORA” solicitar la rescisión del mismo […]”
De la concatenación de los hechos aquí alegados y lo probado en autos, así como lo previsto en la parcialmente transcrita Cláusula Quinta, debe este Tribunal necesariamente, declarar la procedencia en derecho de la pretensión del accionante , en consecuencia declarar resuelto el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes del presente juicio. Así se decide.
Por todas las consideraciones precedentes se condena a las partes demandada al pago de la cantidad de el pago de Siete Mil Setecientos Bolívares (Bsf. 7.700,00) por concepto de cánones de arrendamiento de los meses octubre de 2007 hasta noviembre de 2008, a razón de Quinientos Cincuenta Bolívares Fuertes, (Bs 550,00) mensuales, así como, la indexación de la suma demandada. Así se decide.
En cuanto al pago de los cánones de arrendamientos que se sigan causando, observa este Tribunal que dicha solicitud resulta excluyente con la pretensión de resolución de contrato, toda vez, que se entiende que al solicitar la resolución se quiere dar por terminada la relación arrendaticia, mientras que la pretensión del pago de los cánones que se sigan generando, equivale a la continuación de la relación arrendaticia, en consecuencia este Tribunal debe declarar Improcedente lo solicitado. Así se decide.
VII
Decisión
Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y de Transito del Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela:
Primero: Parcialmente Con Lugar la demanda interpuesta por Resolución de Contrato de Arrendamiento por las abogadas MARIA CONSTANZA CASTILLO y ELIZZETH DÍAZ GUIA, inscritas en el Inpreabogado bajo los Nº 16.168 y 123.529, en su carácter de apoderadas judiciales de la ciudadana KATHERINE CECILIA LEHOFER CONVIT titular de la cédula de identidad N° V-9.967.838, en contra de ATELIER CONFIANZA, C.A., sociedad mercantil inscrita por ante el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, el 20 de octubre de 2005, bajo el No. 05, Tomo 144 2A,
Segundo:Se ordena a la parte demandada la entrega del bien inmueble constituido por un local comercial para depósito, ubicado en el Edificio El Tejar del conjunto denominado Parque central, Zona 1, N° DS-8, Planta Libre Sótano, entre los ejes 11-2 B-D, Nivel 866.25, Municipio Libertador del Distrito Capital.
Tercero: Se condena a la parte demandada al pago de la cantidad de Siete Mil Setecientos Bolívares (Bs. 7.700,00) por concepto de cánones de arrendamiento de los meses octubre de 2007 hasta noviembre de 2008.
Cuarto: Se niega el pago de los cánones de arrendamiento que se sigan causando después de la interposición de la presente demanda, así como el pago de honorarios de abogados.
Quinto: No hay condenatoria en costas, por no haber resultado totalmente vencida la parte demandada en el presente juicio, de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
Sexto: A los fines de determinar con precisión las cantidades a cancelar por intereses de mora e indexación se ordenan la realización de experticia complementaria al fallo de conformidad con el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
Publíquese, Regístrese, Notifíquese y déjese copia.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los quince (15 ) días del mes de octubre del año dos mil diez (2010). Año 200° de la Independencia y 151° de la Federación.
LA JUEZ

BELLA DAYANA SEVILLA JIMENEZ
LA SECRETARIA

SUSANA MENDOZA

En la misma fecha, siendo las ( p.m.), se publicó y registró la anterior Sentencia.

LA SECRETARIA,

SUSANA MENDOZA