TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
EL JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Años 200° y 151°

DEMANDANTE: FILIPPO LUDOVICO TREVALE, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cedula de identidad Nº 4.088.700.
APODERADAS
JUDICIALES: ILVA LÓPEZ BALZA y MIRIAM ELENA GALLEGOS, abogadas en ejercicio, inscritas en el Inpreabogado bajo los Nos. 12.282 y 37.363, respectivamente.

DEMANDADA: OMAIRA RIGAUD YEPEZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº 4.822.710.
APODERADO
JUDICIAL: JOSÉ ALBERTO PALOMARES PINEDA, abogado en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo el Nº 82.781

MOTIVO: DESALOJO

SENTENCIA: DEFINITIVA

MATERIA: CIVIL

EXPEDIENTE: 10-10443

I
ANTECEDENTES

Corresponden las presentes actuaciones al conocimiento de esta alzada, en razón del recurso ordinario de apelación interpuesto en fecha 09 de febrero de 2010 por el abogado JOSÉ ALBERTO PALOMARES PINEDA en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada ciudadana OMAIRA RIGAUD YEPEZ, contra la decisión dictada en fecha 28 de enero de 2010 por el Juzgado Vigésimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró parcialmente con lugar la demanda por desalojo, incoada contra la mencionada ciudadana por el demandante ciudadano FILIPPO LUDOVICO TREVALE, y en consecuencia ordenó la entrega material del inmueble constituido por un apartamento identificado con el Nº 10, situado en el piso 10 de las Residencias Florida Palace, ubicadas en las Avenidas Andrés Bello, cruce con Avenida Las Acacias Urbanización La Florida, Caracas, Distrito Capital; ordenó a la parte demandada a pagar a la parte actora, la cantidad de Treinta Mil Bolívares (Bs. 30.000,oo), por concepto de cláusula penal, por cada día de atraso en la entrega del inmueble arrendado; sin imposición de costas, expediente signado con el Nº AP31-V-2009-003382 (nomenclatura del aludido juzgado).

El referido medio recursivo fue oído en ambos efectos por el a quo mediante auto de fecha 18 de febrero de 2010, ordenando la remisión del presente expediente al Juzgado Distribuidor de Turno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, para el sorteo de ley; correspondiendo su conocimiento al Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, quien por auto fechado 12 de marzo de 2010 le dió entrada al mismo y fijó la oportunidad para dictar sentencia, conforme a lo previsto en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil. Posteriormente, el Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial mediante decisión proferida en fecha 29 de abril de 2010, se declaró incompetente para conocer de la apelación ejercida contra el fallo dictado el 28 de enero de 2010 por el Juzgado Vigésimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, con base a la Resolución Nº 2009-0006 emanada de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia y al criterio atributivo de la competencia asentado en la sentencia proferida en fecha 10 de diciembre de 2009, por la Sala de Casación Civil de nuestro Máximo Tribunal, caso María Concepción Santana Machado contra Edinver José Bolívar Santana, que determinó que la competencia para conocer de los recursos ordinarios de apelación interpuestos contra los fallos dictados por los Juzgados de Municipio cuando estos actúen como primera instancia, correspondería a los Juzgados Superiores de la Circunscripción respectiva, razón por la cual ordenó la remisión del expediente al Juzgado Superior Distribuidor de Turno en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, quien mediante sorteo de rigor asignó en fecha 22 de julio de 2010 a este Juzgado Superior el conocimiento de la presente causa.

Este Tribunal mediante auto de fecha 02 de agosto de 2010, dió por recibido el expediente y fijó el décimo (10mo.) día de despacho siguiente a esa data para dictar sentencia, a tenor de lo dispuesto en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 33 del Decreto con Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
II
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA

Se inició el presente juicio mediante escrito libelar presentado en fecha 07 de octubre de 2009, por la abogada ILVA LÓPEZ BALZA en su condición de apoderada judicial del accionante ciudadano FILIPPO LUDOVICO TREVALE, con base a los siguientes alegatos:

Que el día 01 de mayo de 2005, la empresa Inmobiliaria Diana, C.A., en su carácter de administradora, dió en arrendamiento a la ciudadana Omaira Rigaud Yepez, titular de la cédula de identidad Nº 4.822.710, un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nº 10, situado en el piso 10 de las Residencias Florida Palace, ubicadas en la Avenida Andrés Bello cruce con Avenidas Las Acacias, Urbanización La Florida, Caracas, Distrito Capital.

Que el aludido contrato se convirtió a tiempo indeterminado dado que para el momento del cumplimiento del plazo establecido y convenido por las partes para la duración del mismo, así como su prórroga legal, la inquilina continuó ocupando el inmueble, lo cual se toma como tácita reconducción. Que el contrato fue cedido a su mandante por la empresa Inmobiliaria Diana, C.A. el día 07 de junio de 2007, tal y como se evidencia de cesión realizada en el cuerpo del contrato locativo.

Que la arrendataria desde el mismo momento que se celebró el contrato, solo pagaba a la Inmobiliaria Diana, C.A. un canon por la cantidad de Setecientos Mil Bolívares (Bs. 700.000,oo), que equivalen en la actualidad a la cantidad de Setecientos Bolívares Fuertes (Bs. F. 700), incumpliendo la cláusula segunda del contrato, por cuanto no respetó el pago de los cánones de arrendamiento, dado que lo convenido como canon de arrendamiento fue la cantidad de Ochocientos Cincuenta Bolívares Fuertes (Bs. F. 850,00), alegando siempre la inquilina que no iba a pagar ni medio más, hecho éste que era totalmente desconocido por su mandante ciudadano FILIPPO LUDOVICO TREVALE.

Que en fecha 07 de junio de 2007 el contrato de arrendamiento aludido fue cedido al ciudadano FILIPPO LUDOVICO TREVALE, momento en que se enteró que el canon, de acuerdo a los términos del contrato, era de Ochocientos Cincuenta Bolívares Fuertes (Bs. F. 850,oo); por lo que en forma inmediata contactó a la arrendataria manifestándole que debía pagar la diferencia de los cánones de arrendamiento desde el mes de mayo de 2005 hasta el mes de mayo de 2007, así como, que a partir del mes de junio de 2007 debía pagar la suma Ochocientos Cincuenta Bolívares Fuertes (Bs. F. 850,oo), como se había pactado en el contrato o en su defecto debía entregar el inmueble; obteniendo una negativa por parte de la inquilina al cumplimiento de dicha obligación.

Que la inquilina incumplió con el pago de los alquileres que según el contrato locativo estaba obligada a pagar, en consecuencia hasta la fecha adeuda a su mandante los cánones de arrendamiento correspondientes desde el mes de mayo de 2005 a septiembre de 2009, ambos inclusive, esto es, cincuenta y tres meses de mora, lo que asciende a la cantidad de Cuarenta y Cinco Mil Cincuenta Bolívares Fuertes (Bs. F. 45.050,oo), a razón de Ochocientos Cincuenta Bolívares Fuertes (Bs. F. 850,oo) mensuales; y es por todo ello que procede a demandar por desalojo a la ciudadana Omaira Rigaud Yepez para que convenga o a ello sea condenada por el Tribunal a lo siguiente: a) Que incumplió con las obligaciones pactadas en el contrato de arrendamiento celebrado el día 01 de mayo de 2005, sobre un apartamento distinguido con el Nº 10, situado en el piso 10 de las Residencias Florida Palace, ubicadas en la Avenida Andrés Bello cruce con Avenidas Las Acacias, Urbanización La Florida, Caracas, Distrito Capital, dado que no pagó el monto de los cánones de arrendamiento fijados en la cláusula segunda del aludido contrato, y en consecuencia debe hacer entrega del inmueble totalmente libre de personas y bienes y en perfecto estado; b) En pagar subsidiariamente la cantidad de Cuarenta y Cinco Mil Cincuenta Bolívares Fuertes (Bs. F. 45.050,oo), por los daños y perjuicios ocasionados a su mandante por el uso del inmueble, c) En pagar los intereses de mora causados por la falta de pago oportuno de los cánones de arrendamiento, a razón del uno por ciento (1%) anual o en su defecto a ello sea condenada por el Tribunal; d) En pagar las costas y costos del proceso asícomo los honorarios profesionales de abogado.

Invocó como fundamentos de su acción, los artículos 1.592 y 1.264 del Código Civil en concordancia con el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; estimando la demanda en la cantidad de Cincuenta Mil Bolívares (Bs. F. 50.000).

A los fines de ser admitida la demanda impetrada, la representante judicial del accionante, consignó los siguientes recaudos:

• Marcado con letra “A”, instrumento poder que acredita el carácter de apoderada judicial de las abogadas ILVA LÓPEZ BALZAR y MIRIAM ELENA GALLEGO, otorgado en la Notaría Pública Vigésimo Quinto del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 27 de noviembre de 2007, bajo el Nº 71, Tomo 93.

• Marcado con la letra “B”, contrato de arrendamiento celebrado en fecha 01 de mayo de 2005, entre la empresa Inmobiliaria Diana y la ciudadana Omaira Rigaud Yepes, sobre el apartamento distinguido con el Nº 10, situado en el piso 10 de las Residencias Florida Palace, ubicadas en la Avenida Andrés Bello cruce con Avenidas Las Acacias, Urbanización La Florida, Caracas, Distrito Capital.

La demanda in comento aparece admitida en fecha 13 de octubre de 2009, por el Juzgado Vigésimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada Omaira Rigaud Yepez, titular de la cédula de identidad Nº 4.822.710, a fin de que compareciera al segundo (2do.) día de despacho siguiente a la constancia en autos de las resultas de su citación que hiciere la Unidad de Coordinación de Alguacilazgo, para que diera contestación a la demanda (f. 10).

Se constata al folio 12 de este expediente, que la representación judicial del demandante consignó los fotostatos respectivos para la elaboración de compulsa; evidenciándose igualmente que el día 27 de octubre de 2009 el Coordinador de Alguacilazgo del Circuito Judicial de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, ciudadano NELSON MATOS, dejó constancia de haber recibido los emolumentos necesarios por parte de la apoderada judicial de la parte actora a fin de practicar la citación de la accionada (f. 14).

El día 16 de noviembre de 2009 (f. 16), la ciudadana VILMA IZARRA ROYERO, Alguacil de la Unidad de Coordinación de Alguacilazgo del Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dejó constancia de que el día 10 de noviembre de 2009, practicó la citación de la demandada ciudadana Omaira Rigaud Yepez.

El día 19 de noviembre de 2009 (f. 19 al 22), compareció ante el a quo la parte accionada ciudadana OMAIRA RIGAUD YEPEZ y asistida de abogado, consignó escrito de contestación a la demanda constante de cuatro (4) folios útiles y anexos que van desde el folio 23 al 105, a través del cual negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho, la demanda impetrada en su contra. Alegó, que celebró contrato de arrendamiento con la Administradora Inmobiliaria Diana, C.A. a partir del día 01 de mayo de 2004 por un canon de arrendamiento mensual en la cantidad de Setecientos Bolívares Fuertes (Bs. F. 700,oo), lo cual consta de fotocopia de contrato que anexaría marcado con la letra “A”. Que anexa fotocopia del recibo de cobro de los cuatro meses de depósito por la Administradora Diana C.A. de fecha 30 de abril de 2004, por la cantidad de Bs. F. 2.800,oo cancelado bajo el cheque Nº 91766031 del Banco Industrial de Venezuela, y un segundo recibo por comisión por haberle alquilado el inmueble de fecha 30 de abril de 2004, ambos marcados con la letra “B”, y no como lo señala la parte actora quien pretende engañar al Tribunal, presentando un contrato donde la obligaron a un aumento de Ochocientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 850.000,oo) bajo amenazas de desalojo. Que posteriormente la empresa Inmobiliaria Diana, C.A. se percató de que no era procedente dicho aumento por haberse decretado la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en la Gaceta Oficial Nº 37.941 de fecha 19 de mayo de 2004, conjuntamente con la Resolución de fecha 06 de abril de 2004 y en la Gaceta Oficial Nº 37.914, y el segundo decreto Nº 38.069 de fecha 19 de noviembre de 2004, el Tercer decreto Nº 38.189 de fecha 18 de mayo de 2005 y el cuarto decreto Nº 38.316 de fecha 17 de noviembre de 2005, donde se determinó la congelación de alquileres en todo el Territorio Nacional; lo que conllevó a que la Administradora dejara sin efecto el aumento y procedió a emitir los recibos por el mismo monto de Setecientos Bolívares Fuertes (Bs. F. 700,oo), correspondiente a los meses del año 2005 y los recibos correspondientes a los años 2006 y 2007, por lo que anexa recibos de pago del alquiler cada uno por un monto de Setecientos Bolívares Fuertes (Bs. F. 700,oo), correspondiente al periodo de mayo de 2004 hasta mayo de 2007, emitidos por la Administradora, con lo que se demuestra que el demandante pretende engañar al Tribunal. Que los demás meses fueron cancelados en el Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, correspondiente a los meses de mayo de 2007 hasta octubre de 2009, y fueron cancelados como consta en el expediente Nº 2007-0942, donde se hace constar que no he dejado de cancelar el canon de arrendamiento, lo cual ha realizado hasta la fecha conforme lo dispone el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Arguyó que la Administradora en vista de que tenía conocimiento de los decretos de congelación de alquileres, le manifestó que el aumento y el contrato que firmó no era procedente, que aceptaba el pago del canon de arrendamiento de Setecientos Bolívares Fuertes (Bs. F. 700,oo), dado que le habían quitado el derecho de administrar el inmueble, y eso contradice todo lo que ha expresado la parte actora en el reverso del primer folio del escrito libelar, dado que la administradora siempre recibió el pago conforme y emitió los recibos de cobro por el monto ya mencionado, por lo tanto el canon de Ochocientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 850.000,oo) no es procedente. Igualmente informa al Tribunal, que el propietario que realizó el acuerdo de la Inmobiliaria fue el ciudadano SERGIO TREVALE SCARPATI (padre), dado que existe un documento donde el padre le vende a los dos (2) hijos pero el padre gozaba del usufructo del inmueble, y por eso es que le traspasan y le cedieron los derechos al ciudadano FILIPPO LUDOVICO TREVALE en el mes de junio de 2007, y ello demuestra que el referido ciudadano desconocía la verdadera razón que existía en el contrato del año 2004, y para ese año ya existía una congelación de alquileres, y por encima de un Decreto Presidencial no se puede imponer amenazas de desalojos ni obligar a firmar contratos en contravención a la ley.

Indicó la accionada, que en relación a las disposiciones legales en que fundamenta la acción el demandante, esto es en los artículos 1.592, 1.264 del Código Civil y artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es un contrato a tiempo indeterminado, rechaza totalmente cada uno de los artículos señalados y los conceptos de los mismos, ya que siempre se ha servido de la cosa arrendada como un buen padre de familia y ha cancelado el canon de arrendamiento en los términos convenidos en el contrato celebrado en el año 2004, y no como pretende la parte actora violentar la congelación de alquileres que fue decretada por el Estado. Que en cuanto al artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en el cual se establece la forma o manera de demandarse el desalojo de un inmueble de un contrato a tiempo indeterminado, en este caso no se puede admitir en vista de que no se encuentra en ninguna de las circunstancias por cuanto siempre ha pagado el canon de arrendamiento por lo que tal solicitud no es procedente, y en cuanto al incumplimiento de las obligaciones legales y contractuales tampoco se encuentra en esas condiciones, ya que siempre ha sido una persona responsable y cumplidora con el pago puntualmente. En cuanto al artículo 1.264 del Código Civil, el propio demandante no respeta el contrato ni la Ley, ya que bajo amenazas de desalojo pretendió realizar aumentos y contratos que no eran procedentes en vista de que existía un decreto de congelación de alquileres, incumpliendo lo estipulado en el señalado artículo y tratando de pasar por encima de la ley, violando el decreto de congelación de alquileres, y en cuanto al artículo 599 del Código de Procedimiento Civil en el cual se apoya el demandante para solicitar que se decrete medida preventiva, rechaza dicha solicitud ya que la misma no es procedente por cuanto ha sido una persona responsable y cumplidora con el pago mensualmente, siendo improcedente tal solicitud, que hoy en día la palabra “secuestro” es inconstitucional y va contra el Texto Fundamental y los Convenios y Tratados Internacionales de los Derechos Humanos, por lo que pide que no se tome en cuenta dicha petición. Requirió que se anulara e impugnó el contrato de arrendamiento presentado por la parte actora con la demanda, dado que es improcedente por cuanto existe un decreto de congelación de alquileres, por lo que un aumento de canon de arrendamiento bajo amenazas de desalojo nunca puede estar por encima de una Ley, y además la administradora nunca llegó a materializar el canon de arrendamiento para evitarse problemas ante el INDEPABIS, razón por la cual la administradora emitió los recibos de cobro correspondientes al año 2004 al año 2007, por el mismo monto y eso contradice todo lo expuesto en la demanda. Solicitó la demandada, que no se tomara en cuenta la solicitud del demandante en cuanto a la condenatoria en las costas y costos que pudiesen surgir con motivo de la demanda. Manifestó que la solicitud de la parte actora no es procedente y de paso el inmueble se encuentra ubicado en el Municipio Libertador, el cual está protegido por el Decreto de la Alcaldía Municipio Libertador, bajo Gaceta Municipal. Que es por todo lo expuesto, solicita que se deje sin efecto la presente demanda interpuesta por la parte actora, dado que ni siquiera el accionante ha presentado la autorización emitida por la Dirección de Inquilinato para hacer el aumento del canon de arrendamiento, ya que por ser un edificio de vieja data está dentro del artículo cuarto de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y mucho menos está autorizado para violar los decretos de congelación de alquileres y hacer los aumentos y contratos; requiere que se analice el contrato del año 2004, y el recibo de depósito de los tres meses por adelantado y un último recibo por comisión por alquilarle el apartamento que cobró la administradora en el año 2004, ya que ello prueba que en el año 2004 alquiló el apartamento.

Mediante escrito presentado en fecha 30 de noviembre de 2009, la parte actora impugnó y desconoció las copias y recaudos consignados por la parte accionada con su escrito de contestación.

Abierto ope legis el juicio a pruebas, consta al folio 109 de este expediente, que mediante diligencia fechada 10 de diciembre de 2009 la abogada MIRIAM GALLEGOS en su condición de apoderada judicial del demandante ciudadano FILIPPO LUDOVICO TREVALE, promovió pruebas en los términos siguientes:

• Reprodujo e hizo valer el contrato de arrendamiento celebrado entre la ciudadana Omaira Rigaud Yepes y la Inmobiliaria Diana, C.A. en fecha 01 de mayo de 2005, el cual fue cedido al ciudadano FILIPPO LUDOVICO TREVALE en fecha 07 de junio de 2007.

• Reprodujo la confesión realizada por la demandada Omaira Rigaud Yepez en su escrito de contestación a la demanda, en cuanto a que reconoce que solo paga por concepto de cánones de arrendamiento la cantidad de Setecientos Bolívares (Bs. 700,oo) mensuales, y no como se estableció en el contrato de arrendamiento celebrado, de que el canon es la cantidad de Ochocientos Cincuenta Bolívares (Bs. 850,oo), en consecuencia hace plena prueba del incumplimiento del aludido contrato y de la obligación de pago; lo cual hace prosperar la acción intentada.

Se verifica desde el folio 111 al 114 de estas actuaciones, que mediante escrito fechado 14 de diciembre de 2009, la parte demandada OMAIRA RIGAUD YEPEZ, impugnó y desconoció el contrato adjunto al libelo de la demanda y el poder presentado por el demandante, dado que el mismo fue otorgado por uno de los propietarios del inmueble a las profesionales del derecho Ilva López Balza y Miriam Elena Gallegos en fecha 28 de noviembre de 2007 para demandar por cumplimiento de contrato y no por desalojo, y promovió pruebas así:

• Reprodujo e hizo valer el contrato de arrendamiento celebrado entre la ciudadana Inmobiliaria Diana, C.A. y la ciudadana Omaira Rigaud Yepez en fecha 01 de mayo de 2004.

• Consignó carta original de fecha 01 de mayo de 2005, emitida por la Gerente General de la Inmobiliaria Diana, C.A., ciudadana Nelly Josefina Moya, dirigida a la ciudadana Omaira Rigaud Yepez, para notificarle el aumento del canon de arrendamiento sobre el inmueble objeto del contrato locativo.

• Reprodujo e hizo valer copia certificada del expediente Nº 2007-0942 del Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, contentivo de las consignaciones por concepto de cánones de arrendamiento del inmueble objeto del presente juicio correspondiente a los meses comprendidos desde el mes de mayo de 2007 hasta el mes de octubre de 2009.

• Reprodujo los recibos de pagos emitidos por la Inmobiliaria Diana, C.A. por la cantidad de Setecientos Bolívares Fuertes (Bs. F. 700,oo), cuyos originales fueron presentados a efectun vivendi , y anexados a la contestación a la demanda.

• Reprodujo copias certificadas de las Gacetas Oficiales marcadas con la letra “C” y “F”, que fueron anexadas conjuntamente con el escrito contentivo de la contestación a la demanda.

Las mencionadas pruebas fueron admitidas por el a quo mediante autos dictados en fecha 15 de diciembre de 2009 (f. 121 y 122). En esa misma oportunidad, la parte actora desconoció en todas y cada una de sus partes la comunicación de fecha 01 de mayo de 2005, lo cual ratificó mediante escrito fechado 17 de diciembre de 2009.

El Juzgado Vigésimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó sentencia el día 28 de enero de 2010 en la cual declaró parcialmente con lugar la demanda por desalojo impetrada por el ciudadano Filippo Ludovico Trevale contra la ciudadana Omaira Rigaud Yepez; y en consecuencia ordenó la entrega material del inmueble constituido por el apartamento identificado con el Nº 10, situado en el piso 10 de las Residencias Florida Palace, ubicadas en las Avenidas Andrés Bello, cruce con Avenida Las Acacias Urbanización La Florida, Caracas, Distrito Capital. Contra dicho fallo ejerció apelación la parte demandada, la cual fue oída en ambos efectos por el a quo, por lo que verificada la insaculación de ley, el asunto fue sometido a revisión a este Juzgado Superior, y una vez concluida la sustanciación según quedo establecido en los antecedentes de este fallo, se entró en la fase para sentenciar que nos ocupa.

III
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

Estando en la oportunidad legal para fallar, procede a ello este Tribunal con sujeción en los razonamientos y consideraciones que de seguida se exponen:

Corresponde las presentes actuaciones al conocimiento de esta alzada, en razón del recurso ordinario de apelación interpuesto en fecha 09 de febrero de 2010 por el abogado JOSÉ ALBERTO PALOMARES PINEDA en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada ciudadana OMAIRA RIGAUD YEPEZ, contra la decisión dictada en fecha 28 de enero de 2010 por el Juzgado Vigésimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró parcialmente con lugar la demanda por desalojo, incoada contra la mencionada ciudadana por el demandante ciudadano FILIPPO LUDOVICO TREVALE, y en consecuencia ordenó la entrega material del inmueble constituido por un apartamento identificado con el Nº 10, situado en el piso 10 de las Residencias Florida Palace, ubicadas en las Avenidas Andrés Bello, cruce con Avenida Las Acacias Urbanización La Florida, Caracas, Distrito Capital; condenó a la parte demandada a pagar a la parte actora, la cantidad acordada por concepto de cláusula penal, por cada día de atraso en la entrega del inmueble arrendado; sin imposición de costas. Ese fallo judicial es, en su parte pertinente, como sigue:

“…Quien aquí juzga de una revisión exhaustiva realizada a las actas que conforman el presente expediente y en especial las pruebas aportadas por las partes las cuales fueron debidamente valoradas en su oportunidad otorgándoseles todo el valor probatorio, observa de las pruebas aportadas por la parte actora que está demostró la existencia del relación contractual y por ende la obligación arrendaticia existente para con la demandada, asimismo observa que si bien es cierto la demandada alega que en fecha 01 de Mayo de 2.004, celebró un contrato de arrendamiento con la arrendadora, en el cual se fijo un canon de arrendamiento de SETECIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs.f 700,oo), por lo que el contrato traído por la actora a los autos celebrado en fecha 01 de Mayo de 2.005, en el cual se fijo un nuevo canon de arrendamiento por la cantidad de OCHOCIENTIOS CINCUENTA BOLIVARES FUERTES (Bs.f 850,oo), es nulo en vista de que existe un decreto de congelación de alquileres y no se puede violar la ley, no es menos cierto que al haber las partes celebrado de mutuo acuerdo un nuevo contrato en fecha 01-05-2.005, el contrato anterior quedó nulo siendo de obligatorio cumplimiento todas las estipulaciones pactadas en el nuevo contrato, tal y como quedo establecido en la cláusula decimocuarta del mismo. Ahora bien esta sentenciadora tomando en consideración el alegato de la parte actora referente al decreto de congelación de alquileres, observa que si bien es cierto dicho decreto es ley y no puede ser violado por las partes, no es menos cierto que si bien la demandada trajo a los autos recibos de pago, a los fines de demostrar su solvencia con los cánones de arrendamiento, los mismos fueron impugnados y desconocidos por la parte actora y por cuanto la demandada, no solicito ninguna prueba para hacer valer dichos recibos éstos fueron desechados en la valoración de la pruebas, de igual forma se observa que trajo a los autos consignaciones realizadas por ante el Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio, correspondiente a los meses de Junio de 2.007 a Octubre de 2.009, constatándose de un análisis efectuado a los mismos, que las consignaciones correspondientes a los meses de Enero de 2007 hasta Septiembre de 2.009, son extemporáneas por tardías, en virtud de que las mismas no fueron canceladas ni de acuerdo a lo pactado en el contrato de arrendamiento, es decir por mensualidades adelantadas dentro de los primeros cinco (05) días de cada mes, ni de acuerdo a lo previsto en el articulo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es decir dentro de los 15 días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad, siendo evidente el incumplimiento contractual por parte de la demandada, en virtud de que no realizo los pagos de la forma convenida en el contrato, ni de acuerdo a la ley, en consecuencia siendo que la parte actora demostró la existencia de la relación contractual con las pruebas aportadas, resulta procedente aplicar lo dispuesto en el artículo 1.160 del Código Civil…
…omissis…
Constituyendo el último artículo trascrito, el fundamento de la fuerza obligatoria del mismo; ya que las partes están obligadas a cumplir las prestaciones que de él emanen. De los hechos alegados y probados en autos, queda demostrado el incumplimiento de la obligación por una de las partes, ya que la arrendataria ciudadana OMAIRA RIGAUD YEPEZ, incumplió con dicho contrato, por cuanto no cancelo los cánones de arrendamiento de acuerdo a lo pactado en el contrato de arrendamiento y la ley, considerando está sentenciadora que lo mas procedente y ajustado a derecho, es declarar como efecto DECLARA PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por DESALOJO sigue el ciudadano FILIPPO LUDOVICO TREVALE, contra la ciudadana OMAIRA RIGAUD YEPEZ, partes ampliamente identificadas en este fallo. Y ASI SE DECIDE…”.

Corresponde en el sub examine determinar el thema decidendum, el cual está claramente enmarcado en los hechos alegados por las partes, así la representación judicial de la parte actora en el escrito libelar persigue el desalojo y consecuente entrega de un bien inmueble constituido por un apartamento identificado con el Nº 10, situado en el piso 10 de las Residencias Florida Palace, ubicadas en las Avenidas Andrés Bello, cruce con Avenida Las Acacias Urbanización La Florida, Caracas, Distrito Capital; con apoyo en que el día 01 de mayo de 2005, la empresa INMOBILIARIA DIANA C.A. dió en arrendamiento el inmueble ya identificado a la ciudadana OMAIRA RIGAUD YEPEZ, el cual tendría una duración de un (01) año fijo, comenzando a regir desde el día 01 de mayo de 2005 hasta el día 01 de mayo de 2006, convirtiéndose el mismo en un contrato a tiempo indeterminado, dado que una vez cumplido el plazo establecido por las partes para su duración así como su prorroga legal, la arrendataria continuó ocupando el inmueble, siendo el caso que el preindicado contrato le fué cedido a su mandante por la mencionada administradora en fecha 07 de junio de 2007, y entre otras estipulaciones, se pactó en la cláusula segunda del contrato locativo un canon de arrendamiento por la cantidad de Ochocientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 850.000), y la inquilina desde la celebración del contrato solo pagó a la Inmobiliaria Diana, C.A. la cantidad de Setecientos Mil Bolívares (Bs. 700.000), sin respetar lo pautado en el contrato, negándose en todo momento a pagar el monto acordado y convenido entre las partes, manifestando siempre que no iba a pagar ni medio más, hecho este desconocido por su mandante; que se enteró en el momento de llevarse a cabo la cesión que el canon de arrendamiento era la cantidad de Ochocientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 850.000), que contactó a la arrendataria y le manifestó que debía pagar la diferencia de los cánones de arrendamiento desde el día de la celebración del referido contrato hasta el mes de mayo de 2007, y a partir del mes de junio de 2007, debía pagar la suma acordada o en su defecto debía entregar el inmueble, obteniendo negativa por parte de la inquilina, incumpliendo su obligación todos esos años, motivo por el cual intenta la presente acción de desalojo en su contra.

Ante tal pretensión, la parte demandada en la oportunidad de la litis contestatio negó rechazó y contradijo la demanda intentada por el demandante, negó que la parte actora pueda solicitar la desocupación del inmueble que le fuera dado en arrendamiento, ya que celebró contrato de arrendamiento con la administradora Inmobiliaria Diana C.A. en fecha 01 de mayo de 2004, con un canon de arrendamiento de Setecientos Mil Bolívares (Bs. 700.000), y no como pretende engañar el accionante al Tribunal presentado un contrato donde la obligaron a un aumento de Ochocientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 850.000) bajo amenazas de desalojo, y la misma administradora en vista de que se percató de que no era procedente dicho aumento por el decreto del Estado de congelación de alquileres en todo el Territorio Nacional, procedió a dejar sin efecto el aumento y emitió los recibos por el monto de Setecientos Mil Bolívares (Bs. 700.000) desde el mes de mayo de 2004 hasta el mes de mayo de 2007, lo que demuestra – a su decir- que el accionante miente y trata de engañar al Tribunal. Que los demás meses fueron consignados en el Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de acuerdo con la Ley, motivo por el cual solicita la anulación e impugnación del contrato de arrendamiento presentado por el accionante dado que es improcedente, ya que existe un decreto de congelación de alquileres y un aumento viciado bajo amenazas de desalojo nunca puede estar por encima del decreto de congelación de alquileres.

Fijado lo anterior, pasa este sentenciador a dilucidar el mérito de esta causa, previo el análisis de los medios probatorios válidamente aportados por las partes en este proceso, lo cual se hace en el siguiente orden:

PARTE DEMANDANTE: Con el escrito libelar, la parte actora consignó los siguientes documentos:

• Instrumento poder otorgado por el ciudadano FILIPPO LUDOVICO TREVALE, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 4.088.700, a las profesionales del derecho ILVA LÓPEZ BALZAR y MIRIAM ELENA GALLEGOS, inscritas en el Inpreabogado con los números 12.282 y 37.363, respectivamente, autenticado en la Notaría Pública Vigésimo Quinto del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 28 de noviembre de 2007, bajo el Nº 71, Tomo 93, el cual fue conferídoles para ejercer la representación judicial del accionante en forma especial para un juicio de cumplimiento de contrato, el cual se encuentra cursante en estas actas desde el folios 04 al folio 06. Este Tribunal observa, que si bien es cierto la parte demandada en el lapso de promoción de pruebas impugnó y desconoció el referido documento por no ser conferido para un juicio de desalojo, no lo es menos que dicha impugnación y desconocimiento resulta improcedente por ese motivo, dado que el mencionado poder consignado con el libelo de la demanda, dentro de las facultades conferidas se indica que es para intentar y contestar demandas y realizar todo tipo de actos contra la hoy accionada Omaira Rigaud Yepez. En consecuencia, por cuanto dicho documento es un instrumento público, el cual fue expedido por un funcionario público competente, quien dá fe de lo convenido entre las partes y respecto de la verdad de las declaraciones dadas por los otorgantes, el Tribunal le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, y demuestra la facultad que tienen las mencionadas abogadas para ejercer la representación legal del demandante en este proceso. Así se declara.

• Marcado con la letra “B”, contrato de arrendamiento celebrado en fecha 01 de mayo de 2005, entre la empresa Inmobiliaria Diana y la ciudadana Omaira Rigaud Yepez, sobre el apartamento distinguido con el Nº 10, situado en el piso 10 de las Residencias Florida Palace, ubicadas en la Avenida Andrés Bello cruce con Avenidas Las Acacias, Urbanización La Florida, Caracas, Distrito Capital. El Tribunal observa que dicho documento aparece suscrito en fecha 01 de mayo de mayo de 2005 entre las partes ya mencionadas, evidenciándose al reverso del mismo, que el día 07 de junio de 2007 la Inmobiliaria Diana C.A. cedió todos los derechos al ciudadano FILIPPO LUDOVICO TREVALE, lo que determina que éste último es el arrendador del inmueble objeto del contrato locativo. Ahora bien, si bien es cierto la parte demandada en el lapso de promoción de pruebas impugnó y desconoció el referido documento, no es menos cierto que dicha impugnación y desconocimiento son extemporáneos por cuanto la misma debió ejercer dichas acciones en la oportunidad legal, es decir en la oportunidad de la contestación a la demanda por cuanto el referido contrato fue consignado con el libelo de la demanda; en consecuencia por cuanto dicho instrumento tiene entre las partes la misma fuerza probatoria de un instrumento público, en lo que se refiere al hecho material de las declaraciones, el Tribunal le otorga pleno valor probatorio, conforme a lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, en concordancia con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y demuestra la relación arrendaticia señalada en el libelo de la demanda. Así se declara.

PARTE DEMANDADA: Promovió pruebas en el momento de dar contestación a la demanda con su escrito de fecha 19 de noviembre de 2009, las cuales fueron posteriormente ratificadas en el lapso probatorio, mediante escrito de fecha 14 de diciembre de 2009, en los siguientes términos:

• Copia fotostática de la sentencia dictada en fecha 19 de junio de 2008, por el Juzgado Décimo Séptimo del Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual corre inserta en este expediente desde el folio 23 al folio 35, el Tribunal observa que dicho fallo se profirió en el juicio que por cumplimiento de contrato se siguió entre las mismas partes, y con respecto al contrato de arrendamiento de fecha 01 de mayo de 2005, se dictaminó que el mismo lo era a tiempo indeterminado y se valora conforme a lo previsto en el artículo el artículo 1.359 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.

• Copia fotostática de sentencia proferida en fecha 14 de abril de 2009, por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual corre inserta en estas actas, desde el folio 36 al folio 50, el Tribunal observa que mediante este fallo se confirmó la sentencia antes analizada, y se valora conforme a lo previsto en el artículo el artículo 1.359 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.

• Copia fotostática de la Gaceta Municipal Nº 3119-2, de fecha 05 de Marzo de 2.009, emanada de la Alcaldía del Municipio Libertador, la cual corre inserta en autos desde el folios 51 al folio 56, y luego consignada en original. Este Juzgado observa que por cuanto la misma no guarda relación ni incide con lo que se discute en este juicio, se desecha del proceso. Así se declara.ç

• Copia certificada del expediente signado con el Nº 2007-0942 del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, contentivo de la certificación de las consignaciones efectuadas ante ese órgano judicial por la inquilina ciudadana Omaira Rigaud Yepez, por concepto de cánones de arrendamiento del apartamento identificado con el Nº 10, situado en el piso 10 de las Residencias Florida Palace, ubicadas en las Avenidas Andrés Bello, cruce con Avenida Las Acacias Urbanización La Florida, Caracas, Distrito Capital, correspondiente a los meses comprendidos desde mayo de 2007 hasta octubre de 2009, las cuales fueron realizas de la siguiente manera:

Fecha de consignación MES MONTO Número del Depósito
07/06/2007 Mayo Bs. F. 700,oo 0975516

06/07/2007 Junio Bs. F. 700,oo 0974107

06/08/2007 Julio Bs. F. 700,oo 0969268

18/09/2007 Agosto Bs. F. 700,oo 0979505

08/10/2007 Septiembre Bs. F. 700,oo 0950217

12/11/2007 Octubre Bs. F. 700,oo 1113573

06/12/2007 Noviembre Bs. F. 700,oo 1096744

17/01/2007 Diciembre Bs. F. 700,oo 1108835

15/02/2008 Enero Bs. F. 700,oo 1117809

06/03/2008 Febrero Bs. F. 700,oo 1112027

08/04/2008 Marzo Bs. F. 700,oo 1115098

08/05/2008 Abril Bs. F. 700,oo 1080270

13/06/2008 Mayo Bs. F. 700,oo 1052331

07/07/2008 Junio Bs. F. 700,oo 1075598

08/08/2008 Julio Bs. F. 700,oo 1070384

16/09/2008 Agosto Bs. F. 700,oo 1068201

15/10/2008 Septiembre Bs. F. 700,oo 1121054

09/12/2008 Octubre Bs. F. 700,oo 0998768

09/12/2008 Noviembre Bs. F. 700,oo
1026922

22/01/2009 Diciembre Bs. F. 700,oo 893472

17/02/2009 Enero Bs. F. 700,oo 893473

19/03/2009 Febrero Bs. F. 700,oo
1278950
20/04/2009 Marzo Bs. F. 700,oo 1278951

19/05/2009 Abril Bs. F. 700,oo 1162299

30/06/2009 Mayo Bs. F. 700,oo 1233108

21/07/2009 Junio Bs. F. 700,oo 1233109

14/08/2009 Julio Bs. F. 700,oo 1240828

29/09/2009 Agosto Bs. F. 700,oo 1186839

14/10/2009 Septiembre Bs. F. 700,oo 1269070

10/11/2009 Octubre
Bs. F. 700,oo 1291668

Respecto a las consignaciones descritas en el cuadro que antecede, las cuales fueron realizadas por la ciudadana Omaira Rigaud Yepez en el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolita de Caracas, el Tribunal observa que dichas pensiones por concepto de cánones de arrendamiento antes especificadas, debían realizarse de acuerdo a lo pactado por las partes en el contrato de arrendamiento de fecha 01 de mayo de 2005, esto es, por mensualidades adelantadas durante los primeros cinco (05) días de cada mes y en la oportunidad prevista en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Ahora bien, dado que tales copias certificadas no fueron objeto de tacha por el adversario, el Tribunal le otorga valor probatorio en cuanto al hecho de la consignación conforme a lo establecido en el artículo 1.359 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y su validez liberatoria será analizada más adelante. Así se declara.

• Copia fotostática de los recibos de pago por concepto de cánones de arrendamiento del inmueble, objeto del presente juicio, correspondientes a los meses comprendidos desde mayo de 2004 hasta abril de 2007, los cuales corren insertos en este expediente desde el folio 62 al folio 79. Al respecto, se observa que el accionante impugnó y desconoció los mismos con fundamento en que provienen de un tercero que no es parte en este proceso y no corresponden al canon de arrendamiento convenido por las partes, por lo que correspondía a la parte demandada hacer valer el contenido de los mismos a través de la prueba testimonial prevista en el articulo 431 del Código de Procedimiento Civil, lo que no hizo la parte accionada en este caso; motivo por el cual el Tribunal desecha tales recibos de este juicio. No obstante lo anterior, de una revisión pormenorizada del contrato que se acciona, se evidencia del reverso del mismo que la anterior arrendataria Inmobiliaria Diana C.A. cedió el contrato locativo al ciudadano Filippo Trevale en fecha 07 de junio de 2007, lo que implica que el nuevo arrendador solo está facultado para reclamar las pensiones locativas desde el momento de la cesión y no antes. En atención a ello, considera este jurisdicente que los pagos de arrendamiento efectuadas con anterioridad a este negocio jurídico escapan al análisis de este juzgador. Así se declara.

• Copias certificadas de Gacetas Oficiales números 37.914, 37.941, 38.069, 38.189 y 38.316, de fechas 06 de abril de 2004, 19 de mayo de 2004, 19 de noviembre de 2004, 18 de mayo de 2005 y 17 de noviembre de 2007, respectivamente, emanadas del Ministerio del Poder Popular para la Comunicación y la Información, las cuales corren insertas en este expediente desde el folio 80 al folio 101, donde aparece publicada la resolución del Ministerio de la Producción y el Comercio y la Infraestructura, mediante la cual se dicta la medida de congelación de alquileres desde el año 2004; dado que las mismas no fueron de impugnación válida por el adversario, se tienen como fidedignas conforme al artículo 432 del Código de Procedimiento Civil, y se les otorga valor probatorio, Así se declara.

• Copia fotostática de recibos de pago por concepto de cuatro meses de depósito y un mes de comisión por el arrendamiento del inmueble, objeto del presente juicio, los cuales corren insertos en estas actas al folio 102. Al respecto, el Tribunal observa que la parte actora impugnó y desconoció dichos instrumentos, alegando que provienen de un tercero que no es parte en este juicio y no corresponden al canon de arrendamiento convenido por las partes; en consecuencia por cuanto tales instrumentos representan documentos privados emanados de un tercero que no es parte en el juicio, debió la parte demandada promover la prueba testimonial de conformidad con lo establecido en el articulo 431 del Código de Procedimiento Civil, a los fines de hacer valer el hecho que pretendía probar con los mencionados recibos, motivo por el cual este Juzgado los desecha de este proceso, y así se declara.

• Copia fotostática del contrato de arrendamiento de fecha 01 de mayo de 2004, celebrado entre Inmobiliaria Diana C.A. y la ciudadana Omaira Rigaud Yepez, el Tribunal observa que la parte actora impugnó y desconoció el referido documento, aduciendo que el mismo quedó anulado con ocasión de la celebración del nuevo contrato de fecha 01 de mayo de 2005, y por cuanto la parte demandada no hizo valer el contenido del mismo ni promovió la prueba de cotejo de conformidad con lo establecido en el articulo 445 del Código de Procedimiento Civil, el Tribunal considera que el contrato vigente es el que se acciona en el presente juicio, Así se declara.

• Con el escrito de promoción de pruebas de fecha 14 de diciembre de 2009, la parte accionada ratificó los recaudos acompañados con el escrito de contestación, y promovió original de la carta misiva de fecha 01 de mayo de 2005, emitida por Administradora Diana C.A., dirigida a la ciudadana Omaira Rigaud Yepez, la cual corre inserta en actas al folio 114, mediante la cual se le notifica que por decisión expresa de los propietarios del inmueble, se le aumenta el canon de arrendamiento a partir del mes de noviembre de 2005, y que debía actualizar el depósito con el nuevo canon de arrendamiento. Este Tribunal observa, que la parte demandada no promovió la misma de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil; motivo por el cual el Tribunal lo desecha. Así se declara.

Trabada la litis en los términos ya expuestos, se infiere que el punto neurálgico en este caso gira en torno a la pretensión del desalojo de un bien inmueble constituido por el apartamento identificado con el Nº 10, situado en el piso 10 de las Residencias Florida Palace, ubicadas en las Avenidas Andrés Bello, cruce con Avenida Las Acacias Urbanización La Florida, Caracas, Distrito Capital; evidenciándose en estas actuaciones, y en especial de las pruebas aportadas por la parte actora, que está en el proceso demostró la existencia de la relación contractual, y por ende la obligación arrendaticia existente con la demandada ciudadana Omaira Rigaud Yepez. Asimismo se observa que si bien es cierto, la accionada alegó que el día 01 de mayo de 2004 celebró un contrato de arrendamiento con la arrendadora, en el cual se fijó como canon de arrendamiento la cantidad de Setecientos Bolívares Fuertes (Bs. F. 700,oo), manifestando que el contrato traído por el accionante y celebrado el día 01 de mayo de 2005, en el cual se fijó un nuevo canon de arrendamiento por la cantidad de Ochocientos Cincuenta Bolívares (Bs. F. 850,oo), debe reseñarse que en la recurrida quedó claramente establecido, que en virtud de la Resolución del Ministerio de la Producción y el Comercio y la Infraestructura las pensiones de arrendamiento quedaban congeladas desde el año 2004, por lo cual era nula la estipulación que aumentaba el canon de arrendamiento, manteniéndose el canon de arrendamiento en la cantidad de de Setecientos Bolívares Fuertes (Bs. F. 700,oo); igualmente quedó fijado en la recurrida que al haber las partes celebrado de mutuo acuerdo un nuevo contrato el día 01 de mayo de 2005, no es menos cierto que el contrato anterior quedó nulo y sin efecto alguno; quedando obligada la inquilina a dar cumplimiento a todas las estipulaciones pactadas en el nuevo contrato, salvo lo referente al monto del canon de arrendamiento, tal y como quedó establecido en la cláusula decimocuarta del contrato de fecha 01 de mayo de 2005, y por cuanto la parte actora no apeló de este aspecto, el mismo escapa de la revisión de esta alzada a los fines de no incurrir en violación del principio “nom reformatio in peus”.

De igual forma se observa, que la accionada produjo a estas actas la certificación de las consignaciones que realizó en el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, correspondiente a los meses de mayo de 2007 a octubre de 2009, constatándose que las consignaciones correspondiente al mes de mayo de 2007 hasta el mes de septiembre de 2009 fueron efectuadas en forma extemporánea por tardías, en virtud de que las mismas no fueron canceladas ni de acuerdo a lo pactado en el contrato de arrendamiento, es decir dentro de los primeros cinco (05) días de cada mes, ni de acuerdo a lo previsto en el articulo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es decir dentro de los 15 días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad, por lo que resulta probado el incumplimiento contractual por parte de la demandada, en virtud de que no realizó los pagos de la forma convenida en el contrato ni de acuerdo a la ley. Siendo ello así, en este caso la parte accionante demostró la existencia de la relación contractual con la parte accionada con las pruebas aportadas, por lo que resulta procedente aplicar lo dispuesto en el artículo 1.160 del Código Civil, disposición legal según la cual:

“Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley”

De igual forma, estatuyen los artículos 1.159 y .592 del Código Civil lo siguiente:

Artículo 1159.- “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por causas autorizadas por la ley”.

Artículo 1.592.- “El arrendatario tiene dos obligaciones principales:
1º Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias.
2º Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos”.

En el sub lite, la parte accionada se acogió al procedimiento de consignaciones arrendaticias establecido en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, disposición legal que expresamente dispone lo siguiente:

“Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actué en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad.”

Como se aprecia, la consignación arrendaticia tiene su fundamento en el derecho de todo arrendatario a libertarse o solventarse de la obligación impuesta por el artículo 1.592 numeral 2° del Código Civil, el cual establece que el arrendatario “debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos”.

En materia de arrendamientos se debe indicar que son varios los elementos que deben considerarse, como son: a) la existencia jurídica de la relación arrendaticia, b) la persona del consignante, c) el objeto de pago por consignación y d) lugar y el tiempo de pago para la consignación.

Las reglas sobre la carga de la prueba no solamente operan respecto a los hechos de la pretensión y la excepción, esto es, para los efectos sustanciales sino también en muchas cuestiones procesales, durante el trámite del proceso, pues siempre que se trate de aplicar una norma jurídica de carácter procesal que suponga presupuestos de hecho, debe recurrirse a la regla sobre la carga de la prueba para imponer la consecuencia desfavorable de la falta de la prueba a la parte que resulte beneficiada con los efectos jurídicos consagrados en el artículo 1.354 del Código Civil adminiculado con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, que disponen expresamente:

Artículo 1.354.- “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.

Artículo 506.- “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”.

La carga de la prueba no es una obligación que el legislador impone caprichosamente a cualquiera de las partes. Esa obligación se tiene según la posición del litigante en la litis y lo alegado por el demandado en su contestación, así, al demandante toca la prueba de los hechos que alega según el conocido aforismo “incumbit probatio qui dicit, non qui negat”, es decir, que incumbe probar a quien alega la existencia de un hecho, no a quien lo niega, más al demandado le puede corresponder la prueba de los hechos en que basa su excepción, en virtud de otro principio del derecho “reus in excipiendo fit”, al tornarse el demandado en actor de su excepción.

En el caso bajo estudio, con el libelo de la demanda el accionante aportó el contrato de arrendamiento celebrado en fecha 01 de mayo de 2005, siendo que su naturaleza es a tiempo indeterminado, del cual derivó la obligación que la parte actora pretende ejecutar, y al cual este sentenciador le otorgó todo el valor probatorio que del mismo se desprende, como ya fue analizado.

Dispone el artículo 1.579 del Código Civil que:

“El arrendamiento es un contrato bilateral mediante el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla”.

Según el precepto legal contenido en el artículo ya citado, el arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes se obliga a hacer gozar a otra de una cosa mueble o inmueble por un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella y el 1.592 eiusdem, establece como una de las obligaciones principales del arrendatario pagar la pensión de arrendamiento en los términos convencionalmente pactados.

El artículo 1.167 íbidem establece:

“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección, reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.

En cuanto al caso bajo estudio, debemos traer a colación el contenido del artículo 1.600 del Código Civil, que estipula:

“Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.”

En el sub examine, resulta que el accionante fundamentó su acción bajo la figura contenida en el literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establece que solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de los siguientes causales: a. Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.

Debe reseñarse, además de lo expresado que tratándose de un contrato privado de arrendamiento, en él predomina sin lugar a duda el principio de autonomía de la voluntad de las partes y dado que el contrato tiene fuerza de ley entre las partes; en el contrato locativo que nos ocupa se estableció que el pago de los cánones de arrendamiento debía efectuarse puntualmente durante los primeros cinco (5) días de cada mes, por lo que los pagos de los cánones de arrendamiento fueron efectuados por la parte demandada en forma incorrecta, como bien lo determinó el a quo.
En relación a las consignaciones de los cánones de arrendamiento, considera quien aquí decide, que al aplicarse el texto del artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se hace necesario analizar los requisitos que se deben cumplir por parte del arrendatario como medio de excepción cuando el arrendador se rehúsa a recibir el pago del canon de arrendamiento, en cuyo caso, la ley le concede al arrendatario el derecho de consignarlo en el tribunal de consignaciones respectivo, del lugar de ubicación del inmueble; cumpliendo los parámetros legales para que se pueda considerar en estado de solvencia, los cuales son:

• La consignación debe hacerse dentro de los quince días siguientes del vencimiento de la mensualidad convencionalmente pactada.

• Que exista mora del acreedor en recibir el pago, es decir, que se trate de una pensión exigible.

• Si el inmueble ha sido regulado, la consignación debe ser hecha en base a la regulación.

La obligación asumida en la relación arrendaticia que se examina, consta en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento según la cual la arrendataria debía pagar el canon de arrendamiento puntualmente durante los primeros cinco (5) días de cada mes, y todo lo no previsto expresamente en el contrato se regirá por las normas del Código Civil que regulen la materia así como la de la ley especial, es decir, de producirse una negativa por parte del arrendador de recibir el pago del canon de arrendamiento, se encuentra la vía alterna prevista en la ley, de acudir a consignarlo ante el Tribunal competente para ello, dentro de los quince (15) días siguientes al vencimiento de cada mensualidad, ello para no caer en estado de insolvencia.

Revisadas como han sido las consignaciones realizadas por la parte demandada en el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que se valoran conforme a lo dispuesto en los artículos 1.359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, ha quedado evidenciado en opinión de este juzgador que la consignación del canon de arrendamiento correspondiente al mes de junio de 2007 hasta el mes de septiembre de 2009 fueron efectuadas en forma extemporáneas por tardías, en virtud de que las mismas no fueron canceladas ni de acuerdo a lo pactado en el contrato de arrendamiento, es decir por mensualidades adelantadas dentro de los primeros cinco (05) días de cada mes, ni de acuerdo a lo previsto en el articulo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

En el sub examine y dadas las circunstancias fácticas ya reseñadas, no puede alegar la demandada su solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento ya que, se repite, los contratos deben ser cumplidos tal y como fueron pactados ya que son ley entre las partes, según señala el código sustantivo, motivo por el cual en opinión de este juzgador, las consignaciones realizadas por la parte demandada en el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas correspondientes al mes de junio de 2007 hasta el mes de septiembre de 2009 fueron realizadas en contravención a lo establecido en el contrato de arrendamiento y la ley, por lo que dichas pruebas de pago no generan estado de solvencia, incumpliendo así lo pactado en el contrato celebrado y en contravención a lo dispuesto en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; toda vez que de acuerdo con lo pactado en el contrato locativo, el pago debía ser efectuado dentro de los primeros cinco (05) días de cada mes, más el plazo de quince (15) días que concede la ley para consignar el pago del canon es decir, se tenía hasta el día veinte (20) de cada mes para realizarlas.

A este respecto, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 05 de febrero de 2009, aplicable al caso bajo estudio, con ponencia del Magistrado Pedro Rafael Rondón Haaz, determinó en relación al artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo siguiente:

“En efecto, el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece lo siguiente:
Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad.
Esta norma ha dado lugar a criterios disímiles de interpretación por parte de los tribunales de instancia; para algunos, el cómputo de los quince días comienza cuando transcurre el último día del mes calendario que corresponda al canon de cuyo pago se trate y, para otros, comienza una vez que ha transcurrido el último día de la oportunidad que las partes hayan convenido para el pago…”.
…omissis…
En criterio de la Sala, cuando la norma hace alusión al lapso de quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad, lapso de gracia que se ofrece cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, se refiere, precisamente, al vencimiento que hubiere sido convencionalmente pactado, por cuanto tal convención no está expresamente prohibida en la ley, ni es contraria al orden público, razón por lo que entra dentro del ámbito de la autonomía de la voluntad de las partes contratantes, sin que exista ninguna de las limitantes a la libertad de contratación; en cambio, la interpretación según la cual ese lapso de gracia debe comenzar a contarse, siempre, desde el último día de cada mes calendario, con independencia de la oportunidad de vencimiento de la mensualidad que hubiere sido libremente pactada, irrespeta esa legítima autonomía de la voluntad en cuanto hace inútil esta estipulación a pesar de que goza de cobertura legal y, además, viola la garantía de acceso a la justicia del arrendador, quien debe tolerar el retraso del arrendatario por un lapso más largo que el que hubiere sido convenido. En forma paralela, el arrendatario se ve beneficiado, sin causa legal, por una prolongación del lapso para la consignación; así, si, como es común, se hubiere convenido el pago por mensualidades adelantadas dentro de los cinco días siguientes a cada mes, en vez de que disponga de hasta el día veinte para la consignación, disfrutaría de veinticinco días del mes en curso más quince días del mes siguiente para el cumplimiento con su obligación contractual de pago del canon arrendaticio, a pesar de haber acordado libre y legítimamente aquella forma de pago mensualidades adelantadas.” (Subrayado de la alzada).

En la obra del jurista Gilberto Guerrero Quintero titulada “Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario”, volumen I, pág. 423, se señala lo siguiente:

“La consignación inquilinaria puede entenderse como una forma excepcional de pago judicial y así lo hemos venido sosteniendo desde hace algún tiempo, lo que así recogió la nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su Titulo VII. En efecto, no se trata de una oferta para dar lugar a un contrato, sino que la consignación constituye un medio de excepción establecido por el legislador en beneficio del arrendatario cuando el arrendador rehúsa a recibir el pago del alquiler, en cuyo caso la Ley concede al arrendatario el derecho de consignarlo en los términos del artículo 51…”.

De lo anterior, se puede inferir que al momento en que las partes suscribieron el contrato de arrendamiento de fecha 01 de mayo de 2005 y que conforme al principio de autonomía de voluntad establecieron en la cláusula segunda como ley entre ellas, que la cancelación del canon de arrendamiento se realizaría por durante los primeros cinco (5) días de cada mes, rigiendo las normas del Código Civil y las de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, de modo que si la arrendataria hubiere estado en desacuerdo con dicha cláusula en un principio, pudo no haber convenido en ello.

En síntesis, ha quedado demostrada la existencia de la relación locativa a tiempo indeterminado como lo admitió en su contestación la propia parte accionada, evidenciándose que no logró la demandada con sus alegatos desvirtuar las afirmaciones realizadas por el demandante en el escrito libelar, en el sentido de que no probó haber cumplido con su obligación imputada como incumplida ex artículo 34 literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en lo que respecta a que estaba solvente en el pago de la totalidad de los cánones de arrendamiento reclamados.

Con relación a lo solicitado por el accionante en los particulares segundo y tercero de su petitum, mediante los cuales solicita que la accionada pague subsidiariamente la suma de Cuarenta y Cinco Mil Bolívares Fuertes (Bs. F. 45.050) por concepto de daños y perjuicios ocasionados por el uso del inmueble, y en pagar los intereses de mora causados por la falta de pago oportuno de los cánones de arrendamiento a razón del uno por ciento (1%) anual. El Tribunal luego de una revisión detallada de lo decido por el a quo, donde determinó que al haberse establecido en el contrato una cláusula penal, en la cual pactaron que la arrendataria quedaba obligada a entregar el inmueble una vez finalizado el mismo, y en caso de incumplimiento debía cancelar a la arrendadora la cantidad de Treinta Mil Bolívares (Bs. 30.000), diarios por concepto de daños y perjuicios ocasionados por el retardo en la entrega del inmueble; y que lo solicitado en los particulares antes mencionados y en la cláusula penal del contrato no coincidían entre sí, acordó el pago de dicha cláusula penal, no puede compartir este jurisdicente tal acerto, dado que el contrato al ser a tiempo indeterminado hace totalmente inaplicable dicha penalidad, siendo lo correcto en opinión de este juzgador, que se acuerde el pago de las pensiones de arrendamiento demandadas en forma subsidiaria como indemnización de daños y perjuicios, consideradas como insolutas, esto es desde el mes de junio 2007 hasta el mes de septiembre de 2009, que a razón de Setecientos Bolívares Fuertes (Bs. F. 700,oo) cada uno, arroja la cantidad de Diecinueve Mil Seiscientos Bolívares Fuertes (Bs. F. 19.600,oo), monto dinerario que por encontrarse depositado en el Tribunal de Consignaciones podrá ser retirado por la parte demandante, por lo que se modifica en ese aspecto lo decidido por el a quo. Así se decide.

En atención a lo anterior, resulta forzoso para quien aquí decide, declarar parcialmente procedente la pretensión de desalojo impetrada, lo que de suyo hace que deba declararse parcialmente con lugar la apelación ejercida por la demandada contra el fallo proferido por el a quo, el cual queda modificado con la motivación aquí expuesta, y así se dispondrá en forma expresa, positiva y precisa en la parte in fine de este fallo judicial. ASÍ EXPRESAMENTE SE DECIDE.

IV
DISPOSITIVO DEL FALLO

En mérito de las anteriores consideraciones, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad que le confiere la Ley, declara:

PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR el recurso ordinario de apelación interpuesto en fecha 09 de febrero de 2010 por el abogado JOSÉ ALBERTO PALOMARES PINEDA en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada ciudadana OMAIRA RIGAUD YEPEZ, contra la decisión dictada en fecha 28 de enero de 2010 por el Juzgado Vigésimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual queda modificada con la motivación aquí expuesta.

SEGUNDO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda por desalojo impetrada por el ciudadano FILIPPO LUDOVICO TREVALE contra la ciudadana OMAIRA RIGAUD YEPES, ut supra identificados; en consecuencia, se condena a la parte demandada a lo siguiente: a) Hacer entrega material a la parte actora el inmueble constituido por un apartamento identificado con el Nº 10, situado en el piso 10, de las Residencias Florida Palace, ubicadas en la Avenida Andrés Bello, cruce con Avenida Las Acacias, Urbanización La Florida de esta Ciudad de Caracas, Distrito Capital, y b) Pagar a la parte actora las pensiones de arrendamiento demandadas en forma subsidiaria como indemnización de daños y perjuicios consideradas como insolutas, esto es desde el mes de junio 2007 hasta el mes de septiembre de 2009, que a razón de Setecientos Bolívares Fuertes (Bs. F. 700,oo) cada uno, monto dinerario que por encontrarse depositado en el Tribunal de Consignaciones podrá ser retirado por la parte actora.

TERCERO: Dada la naturaleza de lo decidido, no se produce condenatoria en costas.

Expídase por Secretaría copia certificada de la presente decisión, a los fines de su archivo en el copiador de sentencias definitivas que lleva este Juzgado, tal y como lo dispone el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE

Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Años 200° Años de Independencia y 151° Años de Federación. En la ciudad de Caracas, a los once (11) días del mes de octubre de dos mil diez (2010).
EL JUEZ,

ARTURO MARTÍNEZ JIMÉNEZ LA SECRETARIA,

Abg. MILAGROS CALL FIGUERA

En esta misma data, siendo las tres y quince de la tarde (3:15 p.m.) se publicó, registró y se agregó al presente expediente la anterior decisión, constante de diecinueve (19) folios útiles.

LA SECRETARIA,

Abg. MILAGROS CALL FIGUERA

Expediente Nº 10-10443
AMJ/MCF/yz