TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, once (11) de octubre de dos mil diez
200º y 151º

PARTE DEMANDANTE: “MARIANO CARRASQUEL GONZÁLEZ y CARMEN DE LEÓN DE CARRASQUEL, titulares de las cédulas de identidad números 2.767.668 y 5.534.686, respectivamente; con domicilio procesal en: Avenida Libertador, Edificio Nuevo Centro, Piso 4, Oficina E, Municipio Chacao del estado Miranda.

REPRESENTACION JUDICIAL
DE LA PARTE DEMANDANTE: “JAIME GARCÍA RENGEL, CARLOS ZAVARSE PAVÓN, JOSÉ LUIS UGARTE y JOSÉ CONTRERAS VEGA”, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 15.821, 31.777, 28.238 y 36.481, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: “RAÚL YAQUER RUÍZ, ROSA YAQUER VALERA, JORGE YAQUER VALERA, BELKIS YAQUER, MANUEL JOSÉ YAQUER, CARLOS EDUARDO YAQUER Y CESAR ENRIQUE YAQUER, miembros integrantes de la sucesión de Manuel Yaquer Bolívar, titulares de las cédulas de identidad números 3.159.907, 5.304.979, 5.304.980, 5.961.404, 5.118.138, 6.096.656 y 6.202.358, respectivamente; con domicilio procesal en: Plaza Brión, Edificio Royal Palace, Piso 2, Oficina 202, Chacaito, Caracas.

REPRESENTACIÓN JUDICIAL
DE LA PARTE DEMANDADA: “GUSTAVO PINTO y OVIDIO PÉREZ PRADA”, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 25.663 y 23.241, respectivamente.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO

SENTENCIA: DEFINITIVA

CASO: AP31-V-2009-0003341

I
Antecedentes de los Hechos
El día 5 de octubre de 2009, el abogado en ejercicio de su profesión Jaime García Rengel, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 15.821, con el carácter de mandatario judicial de los ciudadanos Mariano Carrasquel González y Carmen de León de Carrasquel, presentó ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de Juzgados de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, formal libelo de demanda contra la sucesión del ciudadano Manuel S. Yaquer Bolívar, integrada por los ciudadanos Raúl Yaquer Ruíz, Rosa Yaquer Valera, Jorge Yaquer Valera, Belkis Yaquer, Manuel José Yaquer, Carlos Eduardo Yaquer y Cesar Enrique Yaquer, ambas partes ut supra identificadas, pretendiendo el cumplimiento de la obligación de firmar ante el Registro competente el documento definitivo de compraventa, contenida en el contrato autenticado ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Sucre del estado Miranda, en fecha 17 de abril de 2007, bajo el N° 56, tomo 54 de los libros respectivos.
Por auto de fecha 14 de octubre de 2009, se admitió la demanda por las reglas del juicio oral previsto en el artículo 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada para dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a la constancia en autos de su citación.
El día 20 del mismo mes y año, la representación judicial de la parte actora consignó los recaudos para la elaboración de la compulsa; de igual modo, dejó constancia de haber sufragado los emolumentos necesarios para la citación personal de la parte demandada.
El día 27 de octubre de 2009, se libró la compulsa.
En fecha 17 de noviembre de 2009, el ciudadano Alguacil Edgar Zapata, estampó una diligencia mediante la cual informó que logró citar solamente a la co-demandada Belkis Yaquer García, consignando el correspondiente recibo de la compulsa con la orden de comparecencia, debidamente firmado.
Así las cosas, en fecha 18 de noviembre de 2009, la representación judicial de la parte actora solicitó la citación por carteles, de acuerdo con lo previsto en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
El día 7 de diciembre de 2009, se libró cartel de citación conforme lo solicitado.
Cumplidas las formalidades de publicación y fijación del cartel de citación, sin que la parte demandada compareciese a darse por citada, se le designó defensora judicial ad litem a la abogada Belkis Cottoni Dieppa, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 40.300, quien aceptó el cargo y prestó el juramento de cumplir bien y fielmente con los deberes inherentes al mismo, según consta en la diligencia estampada en fecha 25 de marzo de 2010.
En este estado, el día 18 de mayo de 2010, compareció el abogado Gustavo Pinto, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 25.663, consignando sendos instrumentos poderes que lo acredita como mandatario judicial de la parte demandada, a los fines legales consiguientes.
En fecha 7 de junio de 2010, la representación judicial de la parte demandada presentó escrito de contestación a la demanda; al mismo tiempo, propuso reconvención.
Por auto de fecha 8 de junio de 2010, el Tribunal admitió la demanda reconvencional.
El día 22 de junio de 2010, la representación judicial de la parte actora reconvenida procedió a dar contestación a la reconvención.
Luego, el día 30 de junio de 2010, tuvo lugar la audiencia preliminar en juicio, con la sola presencia de la representación judicial de la parte actora reconvenida.
Como consecuencia de ello, en fecha 6 de julio de 2010, se realizó la fijación de los hechos y límites de la controversia, y durante la etapa probatoria ex artículo 868 del Texto Adjetivo Civil, ambas representaciones judiciales ofrecieron las probanzas que a su juicio consideraron conducentes para la demostración de sus alegatos.
Mediante diligencia de fecha 20 de julio de 2010, la representación judicial de la parte demandada reconviniente, impugnó las pruebas documentales aportadas por la parte antagonista.
Por auto de fecha 20 de septiembre de 2010, se fijó la oportunidad para la celebración del juicio o debate oral.
El día 29 de septiembre de 2010, siendo la oportunidad de hora y fecha para la realización de la audiencia o debate oral, la misma se realizó con la presencia ambas representaciones judiciales. En tal sentido, en uso de la palabra expusieron sus argumentos de hecho y de derecho, procediéndose a evacuar las pruebas promovidas en su debida oportunidad, conforme al principio de concentración que rige al juicio oral. Una vez concluida la referida audiencia oral, se dictó el dispositivo del fallo declarándose improcedente en Derecho la pretensión de cumplimiento de contrato incoada por la parte accionante reconvenida; con lugar la pretensión de resolución de contrato formulada por la parte demandada reconviniente; por consiguiente, se condenó al ciudadano Mariano Jesús Carrasquel, a indemnizar a la parte demandada reconviniente conforme lo previsto en la cláusula cuarta del contrato que sirve de título a la demanda.
Por lo tanto, estando dentro de la oportunidad legal, el Tribunal procede conforme lo dispuesto en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil, a extender por escrito el fallo completo, previa las siguientes consideraciones.
II
Motivaciones para decidir
La lectura y examen de los términos en que quedó planteada la litis, pone de manifiesto que la representación judicial del litisconsorcio activo, integrado por las ciudadanas Mariano Jesús Carrasquel y Carmen De León de Carrasquel, ejerce la acción aspirando obtener de este Órgano Jurisdiccional una sentencia favorable de condena que acoja su pretensión de cumplimiento de contrato, afirmando como hechos jurídicos constitutivos que mediante documento autenticado de fecha 17 de abril de 2007, sus patrocinadas celebraron con los miembros integrantes de la sucesión de Manuel S. Yaquer Bolívar un contrato de “opción de compraventa”, que tiene por objeto el inmueble constituido por una casa-quinta, distinguida con el número y letra 05-6, ubicada en la Manzana G, de la Urbanización Residencial Coral, situada en Tacarigua de Mamporal, Distrito Brión del estado Miranda, sobre la parcela N° 5, con una superficie de 350 M2, el cual pertenece a sus patrocinados según consta en el expediente N° 991683, del SENIAT.
De igual manera, asevera que en dicha opción las partes convinieron como precio de venta del inmueble la suma de Bs. 85.000,00, cuyo pago pactaron en un primer abono al precio de Bs. 25.000,00 en el acto de la firma del contrato, y el saldo del precio se estableció para ser pagado al momento de la firma del documento definitivo.
Expone, que en la cláusula tercera se estableció que el contrato de opción de compraventa tendría una duración de 90 días calendarios, con una prorroga automática de 30 días contada a partir del vencimiento del plazo estipulado para que se firmara el documento definitivo. Y que, en la cláusula cuarta las partes acordaron una penalidad para el caso de incumplimiento de alguna de las obligaciones asumidas en el contrato.
Afirma, que sus representados comenzaron a realizar las gestiones pertinentes ante la entidad bancaria Banfoandes, a fin de obtener un préstamo bancario por la suma de Bs. 60.000,00; tramite de los cuales los vendedores fueron notificados como puede evidenciarse de la comunicación enviada por la “Dra. Leyla Montilla de Brito, apoderada para ese momento de los vendedores en fecha 02 de julio de 2007”; así como también, consta de la notificación interna de Banforandes fecha 3 de julio de 2007, suscrita por la ciudadana Nora Irazabal, subgerente de la sucursal Barlovento 128.
Aduce, que el Banco Banfoandes en fecha 25 de julio de 2007, aprobó el crédito para la compra del inmueble, lo cual consta en el documento definitivo de compraventa de fecha 19 de diciembre de 2007, firmado por el apoderado del Banco ciudadano Pablo Luis González Hernández, ante la Notaría Pública Undécima del Municipio Libertador del Distrito Capital, quedando pendiente el otorgamiento del mismo por parte de los compradores y vendedores ante la Oficina del Registro Inmobiliario correspondiente.
Arguye, que el día 26 de diciembre de 2007, fue presentado a la Oficina Subalterna de Registro de los Municipios Brion y Buroz del estado Miranda, el documento de compraventa para su firma por parte de los vendedores y compradores; y que el día 28 de diciembre de 2007, oportunidad fijada para tal acto, presentes todos los otorgantes incluyendo una representante del Banco Banfoandes, ciudadana Claudia Urbina, quien tenía la misión de entregar el cheque a los compradores por la suma de Bs. 60.000,00, el ciudadano Registrador informó que el otorgamiento del documento definitivo no se podía dar porque las copias certificadas de los poderes y la planilla de declaración sucesoral que fueron consignadas no eran recientes, y de igual manera señaló que faltaban las fotos del inmueble y el plano, difiriéndose el acto de otorgamiento para el día 8 de enero de 2008.
Afirma, que sin embargo los vendedores no cumplieron con lo solicitado por el Registrador ni tampoco se avinieron para finiquitar lo referente a la firma del documento definitivo de compraventa, a pesar de las múltiples gestiones que a tal efecto hicieron sus patrocinados; es decir, manifiesta que llegado el día 8 de enero de 2008, los vendedores no cumplieron con presentar los recaudos exigidos por el Registrador para poder efectuar la negociación.
Sostiene, que el contrato celebrado por las partes es de compraventa, y no una opción de compraventa pues hubo el acuerdo de voluntades, es decir los vendedores en vender y entregar el inmueble y los compradores en pagar el precio, tan es así que se adelanta parte del precio del mismo a la firma del contrato. En este mismo orden de alegaciones señala, que el hecho de haber comparecido los compradores en la primera oportunidad para el otorgamiento del documento de venta, esto es el día 28 de diciembre de 2007, “de manera tácita aceptaron la prórroga de la opción de compraventa hasta la culminación de la venta ante el Registro.
Por lo antes expuesto, es que procede a demandar a los vendedores para que convengan en que quedó pactada la venta del inmueble objeto del contrato en que fundamenta su pretensión, “lo cual se desprende del Contrato Preliminar de Compra Venta, que firmaron el 17 de Abril de 2007, ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda, quedando anotado bajo el Número: 56, Tomo: 54 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría.” Del mismo modo, aspira que convengan en firmar en el Registro Subalterno de los Municipios Brión y Buroz del estado Miranda, el documento definitivo de compraventa.

Frente a estos hechos libelados, la representación judicial de los pretensos vendedores, parte demandada reconviniente, en la oportunidad de dar contestación a la demanda, luego de admitir la existencia del negocio jurídico celebrado entre las partes de la relación procesal, niega, rechaza y contradice la demanda en los términos expuestos; promoviendo la falta de cualidad de la codemandante Carmen de León de Carrasquel, de acuerdo con lo previsto en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil.
Arguye, que si bien es cierto se pactó mediante el contrato suscrito la venta del inmueble, la misma no se realizó en el plazo convenido debido a una causa no imputable a sus representados, y por lo tanto ellos no incumplieron el contrato como se afirma en el libelo de la demanda, pues el comprador nunca manifestó su voluntad de acudir a la oficina registral dentro del plazo convenido en el contrato.
Sostiene, que en el contrato no se manifiesta que el resto del dinero para cancelar el precio del inmueble, los compradores lo obtendrían mediante la solicitud de préstamo bancario ante entidad de esa naturaleza, pues solo se señaló la cantidad entregada al inicio y el restante se cancelaría al momento de la protocolización ante el registro correspondiente dentro del plazo convenido, sin que se indicara en el contrato ni verbalmente de que modo obtendrían el dinero para cancelar el resto del precio.
Niega, que la abogada quien redactó el contrato de nombre Leyla Montilla de Brito, sea apoderada de sus mandantes y si los compradores recibieron alguna información de dicha ciudadana, fue a título personal, de buena fe por parte de ella, con el ánimo de ayudar que la operación se llevara a cabo, pero nunca como apoderada.
Afirma, que sus representados fueron a la Oficina de Registro en fecha 28 de diciembre de 2007, con el propósito de ratificarle al comprador Mariano Jesús Carrasquel González, con quien se había hecho la negociación, su voluntad de no realizar esa operación de compraventa tal como se lo había manifestado la señora Belkys Yaquer Rodríguez en nombre propio y de sus representados y demás vendedores, varias veces después del vencimiento del plazo para la protocolización, y no para convalidar nuevo plazo o prorroga como ha querido hacer ver la parte actora.
Manifiesta, que en el caso que nos ocupa poco importa que la opción de compra sea considerada una compraventa, pues estima que se debate es el incumplimiento que afirma la parte actora, y la contradicción y rechazo que formula a este alegato es que sus representados no han incumplido con ese contrato.
Finalmente, procede a reconvenir al ciudadano Mariano Jesús Carrasquel González, con fundamento en el artículo 1.167 del Código Civil, para que convenga en que por haber incumplido con la obligación de adquirir el inmueble dentro del plazo convenido en el contrato accionado, el mismo ha quedado resuelto y por tanto sus patrocinados relevados de cumplir con el otorgamiento del documento definitivo, que transfiera la propiedad del inmueble ante la Oficina de Registro competente.
De acuerdo con todo lo antes expuesto se observa:

Corresponde a este operador jurídico resolver si alguna de las partes en litigio ha incurrido en el incumplimiento de una obligación contractual, en el contexto del negocio jurídico accionado; pues ello configuraría los extremos de procedencia de la pretensión que recíprocamente hacen valer, con las consecuencias patrimoniales que de allí se deriva.
Para resolver el merito del asunto debatido, debemos tener en cuenta que por imperativo procesal, a cada parte le corresponde la carga de probar los hechos que sirven de presupuesto a la norma legal que consagra el efecto jurídico por ella perseguido.
No obstante, previamente debe determinarse la cualidad de la codemandante ciudadana Carmen de León de Carrasquel para intentar el juicio, pues la representación judicial de los vendedores –parte demandada reconviniente- promovió la defensa perentoria de falta de cualidad ex artículo 361 del Código de Procedimiento Civil.
-III-
Punto previo
La Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia número 102 del 6 de febrero de 2001, con ponencia del magistrado Dr. José Delgado Ocando, estableció lo siguiente:
“…Dentro de los presupuestos materiales de la sentencia de fondo, en particular de la sentencia favorable, se encuentran los presupuestos de la pretensión; a saber: a) la legitimatio ad causam; b) el interés para obrar; y c) en algunos casos, el cumplimiento de ciertos requisitos previos para que el juez pueda proveer sobre el fondo de la controversia, como podría ser, en nuestro ordenamiento procesal, algunos procedimientos especiales, tal la preparación de la vía ejecutiva. Ahora bien la legitimatio ad causam es uno de los elementos que integran los presupuestos de la pretensión, entendidos éstos como los requisitos para que el sentenciador pueda resolver si el demandante tiene el derecho a lo pretendido, y el demandado la obligación que se le trata de imputar; la falta de legitimación acarrea ciertamente que la sentencia deba ser inhibitoria; no se referirá a la validez del juicio ni a la acción, sólo será atinente a la pretensión, a sus presupuestos. Se trata pues, de una valoración que debe realizar el sentenciador sobre la pretensión, para poder proveer sobre la petición en ella contenida”.

Sobre la base del citado criterio jurisprudencial, estima este juzgador que en el caso de marras, correspondía a los ciudadanos Mariano Jesús Carrasquel González y Carmen de León de Carrasquel la carga de demostrar que están legitimados e integran un litis consorcio para hacer valer su pretensión frente a los vendedores, miembros de la sucesión de Manuel Yaquer Bolivar, pues es un presupuesto material de la sentencia favorable que tiene que acreditar el demandante, para de esta manera hacerse acreedor de los efectos de las normas jurídico positivas que invoca en sustento de su pretensión.
Así las cosas, aún cuando cursa en las actas del expediente copia simple del acta de la partida de matrimonio N° 266, inserta al folio 308 vto. y 310 del libro de registro civil de matrimonios llevado por la Alcaldía del entonces Municipio Leoncio Martínez, Distrito Sucre del estado Miranda, hoy Municipio Sucre del estado Miranda, la cual no fue impugnada y por ende se apreciaría conforme lo dispone el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en cuya virtud se desprende que el día 3 de diciembre de 1981, los ciudadanos Mariano Jesús Carrasquel González y Carmen de León de Carrasquel contrajeron matrimonio civil; no es menos cierto que por imperativo legal ex artículo 865 eiusdem, en el procedimiento oral la aportación de la prueba documental tiene carácter preclusivo, pues debe hacerse junto al libelo de la demanda o la contestación a la misma, carga con la cual no cumplió la parte interesada.
Corolario de lo antes expresado, a juicio de este operador jurídico, es que en el caso concreto de marras, la ciudadana “María” Carmen de León de Carrasquel no tiene cualidad ni es titular del derecho subjetivo de acción, y por ende no está legitimada para pretender el cumplimiento de la obligación contenida en el vínculo jurídico que da origen a las presentes actuaciones, fundamentado en el artículo 1.167 del Código Civil, pactado entre el ciudadano Mariano Jesús Carrasquel González y la sucesión de Manuel Yaquer Bolívar; ergo, se declara procedente en Derecho la defensa perentoria de falta de cualidad de la referida codemandante para intentar el juicio; así se decide.-
-IV-
Motivaciones para decidir
En la presente controversia, como ha sido expresado ut supra, el comprador -parte actora-reconvenida- ejerce la acción aspirando obtener una sentencia favorable de condena que acoja la pretensión de cumplimiento que hace valer contra los vendedores –parte demandada reconviniente-, fundamentada, causa petendi, en el incumplimiento de una obligación contractual referida a la materialización o ejecución del negocio jurídico pactado en el instrumento otorgado en fecha 17 de abril de 2007, ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Sucre del estado Miranda, bajo el N° 56, tomo 54 de los libros respectivos; es decir, en el otorgamiento del documento definitivo de compraventa ante el Registro Inmobiliario competente.
En cambio, la representación judicial de los vendedores –parte demandada reconviniente- se excepciona en su escrito de contestación a la demanda, aseverando que sus representados no han incumplimiento obligación alguna, siendo los compradores quienes por el contrario no cumplieron con la adquisición del inmueble objeto del contrato, dentro del plazo acordado; seguidamente, procede a formular demanda reconvencional aspirando la resolución del vínculo jurídico pactado entre el ciudadano Mariano Jesús Carrasquel González y la sucesión de Manuel Yaquer Bolívar, al cual se le calificó en el texto como una “opción de compraventa”.
Así las cosas, queda de manifiesto que no hay contradicción alguna en cuanto a la celebraron del negocio jurídico bilateral que sirve de título fundamental a las pretensiones que las partes hacen valer recíprocamente una frene a la otra, como tampoco existe debate en cuanto al plazo pactado en la cláusula tercera de dicho instrumento.
Del mismo modo, se aprecia que en la cláusula cuarta las partes pactaron como cláusula penal, que de no llevarse la operación de compraventa del inmueble objeto de la negociación por causas imputables a los vendedores, éstos devolverán al comprador la suma de Bs. 25.000,00 recibidos según la cláusula segunda; más la suma de Bs. 3.750,00 como indemnización de daños y perjuicios. En cambio, si la venta definitiva del inmueble no se realiza por causas imputables al comprador, éste dejará en beneficio de los vendedores la suma de Bs. 3.750,00, del dinero que entregara conforme a lo establecido en la cláusula segunda, a título de indemnización de daños y perjuicios.
Lo antes expuesto, se encuentra en armonía con el concepto de cláusula penal, que “es una simple indemnización sustitutiva de los daños y perjuicios causados por el Incumplimiento o por el retardo en el cumplimiento de la obligación”; y es por ello que, a diferencia de la indemnización convencional, “el acreedor no debe demostrar los daños y perjuicios causados por la inejecución de la obligación, ni siquiera es necesario haberlos experimentados, pues procede por el solo incumplimiento culposo, aunque éste no cause daño alguno.
Ahora bien, es menester precisar, en primer lugar, que en el caso concreto de marras, a juicio de quien aquí decide, resulta irrelevante la calificación del negocio jurídico accionado, esto es si se trata de una venta pura, simple, perfecta e irrevocable; o por el contrario, un precontrato o acuerdo preliminar de promesa bilateral de compraventa tal como lo asevera la representación judicial de la parte actora reconvenida, puesto que no solamente la representación judicial de los vendedores no debatió ni contradijo de manera concreta tal argumentación; sino que además, sin examinar las diferencias sustanciales que entre ambas figuras jurídicas reconoce tanto el ordenamiento jurídico, como la doctrina y la jurisprudencia suprema, es evidente que el meollo del debate judicial gira en torno a juzgar sobre el incumplimiento de una obligación contractual por alguna de las partes en litigio.
En el mismo orden de ideas, se advierte que la propia representación judicial de la parte actora reconvenida denota ambigüedad en su planteamiento, cuando manifiesta en el libelo de la demanda que el contrato accionado es una venta y no una opción de compraventa, para luego en el petitorio aspirar que los vendedores convengan en “que quedó pactada la venta del inmueble descrito en el presente libelo entre los demandados y mis mandantes, lo cual se desprende del Contrato Preliminar de Compra Venta, que firmaron el 17 de Abril de 2007”; y “cumplan y convengan en firmar en el Registro Subalterno de los Municipios Brión y Buroz del Estado Miranda (…) el documento definitivo de Compra-Venta”; pues en todo caso, de tratarse de una venta pura y simple, perfecta e irrevocable instrumentada en el documento denominado por las partes “contrato de opción de compraventa”, en el caso especifico de autos, estima quien aquí decide, carecería de sentido compeler judicialmente a los vendedores al otorgamiento de algún otro documento definitivo de compraventa; así se establece.-
Entonces, quedó demostrado en el juicio la existencia del vínculo jurídico del cual deriva la obligación asumida por el comprador, de pagar incondicionalmente un precio por la venta del inmueble objeto de la litis, en la suma de Bs. 85.000,00; en efecto, en las cláusulas segunda y tercera del contrato se estipuló con claridad meridiana -¬pacta sunt servanda-, que los vendedores reciben la suma de Bs. 25.000,00 al momento de la firma, y el saldo del precio, es decir la cantidad de Bs. 60.000,00, sería pagado en la fecha del otorgamiento del definitivo documento de compra venta en la Oficina Subalterna de Registro Correspondiente; y esto debió verificarse dentro de un plazo de noventa (90) días prorrogables por otros treinta (30) días, contados a partir de la fecha de autenticación del contrato, esto es el día 17 de abril de 2007; el cual caducó sin duda el 17 de agosto de 2007.
A pesar de esta situación de hecho, el comprador –parte actora reconvenida- no demostró que dentro del plazo acordado, cumplió con su obligación de adquirir el inmueble pagando la totalidad de su precio; destacándose que en ninguna de las cláusulas contractuales se previó que dicho pago del saldo deudor se efectuaría a través de un crédito amparado en el sistema de la Ley de Política Habitacional; como tampoco demostró que los vendedores –parte demandada reconviniente- incurrieron en una aquiescencia tácita, al aceptar con su conducta que se prorrogara el término para el otorgamiento del documento definitivo ante la competente Oficina de Registro Público. Es decir, estima este juzgador que no existen en autos plenos elementos de convicción que permitan establecer una discordancia entre lo ocurrido en la práctica y lo que surge del documento suscrito por las partes, pues para ello se requiere de una reiteración en el tiempo de una determinada práctica o conducta, y la voluntad de las partes, esto es, que del comportamiento de las partes debe desprenderse inequívocamente que éstas tenían un conocimiento cabal y total certeza de la modificación del contrato que se estaba produciendo.
Por lo tanto, se colige que la parte actora reconvenida aún cuando cumplió con su carga de demostrar la existencia y validez del negocio jurídico denominado en el texto “opción de compraventa”, no demostró sin embargo que cumplió con sus obligaciones contractuales en las condiciones y dentro del término pactado; ni que fue la parte demandada reconviniente quien incurrió en un incumplimiento contractual conforme se le imputa; en otras palabras, no se verifica una conducta culposa por parte de los vendedores que haga procedente la pretensión de cumplimiento en especie, conforme lo hace valer la parte actora reconvenida. En tal sentido, se aprecia que el contrato tiene fuerza de ley entre las partes, y las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas.
Finalmente, teniendo en cuenta que en el proceso civil la responsabilidad del resultado del proceso recae sobre las partes, de manera tal que ninguna demanda o excepción podrá tener éxito si no se demuestra; y el juez debe tener por norte de sus actos la verdad, que procurará conocer en los límites de su oficio, debiendo atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados; sobre la base de los razonamientos de hecho y de Derecho precedentemente expuestos, inexorablemente debe declararse improcedente en Derecho la pretensión contenida en la demanda incoada por la parte actora reconvenida en contra de la parte demandada reconviniente, lo cual se reafirma con lo dispuesto en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, a tenor del cual los jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella. En caso de duda, sentenciarán a favor del demandado, y, en igualdad de circunstancias, favorecerán la condición del poseedor; así se establece.-
En cuanto a la acción de resolución de contrato que los vendedores, parte demandada reconviniente, hacen valer frente al comprador, ciudadano Mariano Jesús Carrasquel, la cual tiene como fundamento el mismo título de la demanda principal, se observa lo siguiente:
La acción resolutoria se encuentra prevista en el artículo 1.167 del Código Civil, a tenor del cual en el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello; como presupuesto procesal requiere a decir de nuestra mejor doctrina (Eloy Maduro Luyando, Curso de Obligaciones Derecho Civil III), de cualquier incumplimiento de obligaciones contractuales, que una vez detectado, produce por su sola declaración, la extinción del contrato el cual se da por terminado no desde el momento en que se declara la resolución, sino que se considera como si jamás hubiese existido, volviendo las partes a la misma situación en que estaban antes de contratar; por lo tanto deben devolverse mutuamente las prestaciones recibidas con motivo de las obligaciones que hubiesen ejecutado durante la vigencia del contrato
Por lo tanto, visto que de acuerdo con el análisis del material probatorio evacuado en este juicio, quedó demostrado que el comprador, parte actora reconvenida incumplió con la obligación asumida de adquirir el inmueble objeto de la negociación, pues no pagó dentro del término previsto en la cláusula tercera del contrato accionado, la totalidad del saldo precio convenido; resulta procedente declarar resuelto el contrato autenticado en fecha 17 de abril de 2007, ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Sucre del estado Miranda, bajo el N° 56, tomo 54 de los libros respectivos; ergo, se condena al ciudadano Mariano Jesús Carrasquel, a indemnizar a la sucesión de Manuel Yaquer Bolívar, por la suma de Bs. 3.750,00, monto que asciende a la penalidad pactada en la cláusula cuarta contractual, el cual deberá descontarse de la suma de Bs. 25.000,00 que entregó a los vendedores en calidad de adelanto de la negociación; y a su vez, por efecto de la resolución del vínculo entre las partes, la sucesión de finado Manuel Yaquer Bolívar, deberá devolver al comprador, parte actora reconvenida, la suma de Bs. 21.250,00, conforme lo pactado; así se establece.-
V
Dispositiva
En razón de todos los argumentos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: La falta de cualidad de la co-demandante Carmen De León de Carrasquel, ex artículo 361 del Código de Procedimiento Civil.
SEGUNDO: Improcedente en Derecho la pretensión de cumplimiento de contrato, contenida en la demanda incoada por el ciudadano Mariano Carrasquel González, contra la sucesión de Manuel S. Yaquer Bolívar, integrada por los ciudadanos Raúl Yaquer Ruíz, Rosa Yaquer Valera, Jorge Yaquer Valera, Belkis Yaquer, Manuel José Yaquer, Carlos Eduardo Yaquer y Cesar Enrique Yaquer, ambas partes suficientemente identificadas en autos.
TERCERO: Procedente en Derecho la pretensión de resolución de contrato e indemnización de daños y perjuicios, contenida en la demanda reconvencional incoada por los ciudadano Raúl Yaquer Ruíz, Rosa Yaquer Valera, Jorge Yaquer Valera, Belkis Yaquer, Manuel José Yaquer, Carlos Eduardo Yaquer y Cesar Enrique Yaquer, miembros integrantes de la sucesión de Manuel S. Yaquer Bolívar, contra el ciudadano Mariano Carrasquel González, ambas partes suficientemente identificadas en autos; por lo tanto, se declara resuelto el contrato que sirve de titulo a la demanda, autenticado ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Sucre del estado Miranda, en fecha 17 de abril de 2007, bajo el Nº 56, tomo 54 de los libros respectivos.
CUARTO: Se condena al ciudadano Mariano Carrasquel González, a indemnizar a los vendedores parte demandada reconviniente, por la suma de Bs. 3.750,00, monto que asciende a la penalidad pactada en la cláusula cuarta contractual, el cual deberá descontarse de la suma de Bs. 25.000,00 que entregó a los vendedores en calidad de adelanto de la negociación; y a su vez, por efecto de la resolución del vínculo entre las partes, la sucesión de finado Manuel Yaquer Bolívar, deberá devolver al comprador, parte actora reconvenida, la suma de Bs. 21.250,00.
QUINTO: Se condena en costas a la parte actora reconvenida, de acuerdo con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Regístrese y Publíquese. Déjese Copia Certificada de la presente decisión en la sede del Tribunal de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los once (11) días del mes de octubre de 2010. Años: 200º de la Independencia y 151° de la Federación.
El Juez

Abg. Richard Rodríguez Blaise
La Secretaria, Temp.

Abg. Johana Mendoza Rondón

En la misma fecha siendo las 2:00 de la tarde se registró y publicó la anterior decisión.-

La Secretaria