TSJ Regiones - Decisión

ASUNTO: AP31-V-2009-003613

En el juicio por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por Vencimiento de la Prórroga Legal, intentado por la ciudadana ELOISA ALVAREZ CAPRILES, titular de la cédula de identidad Nº 8.580.678, representada judicialmente por los abogados Ramón Alvins Santi, Victorino Tejera Pérez, Bernardo Wallis Hiller, Pedro Saghy, Henry Torrealba Araque e Isabel Bello, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 26.304, 66.383, 81.406, 85.559, 107.269 y 117.854, en ese orden, contra el ciudadano JEITANI TALAL MOHSEN, titular de la cédula de identidad Nº 16.247.594, asistido por los abogados Olga Fuentes Sillero y Carlos Gottberg, inscritos en el inpreabogado bajo los números 13.253 y 51.871, en ese orden, se inició por libelo de demanda incoado el 22 de octubre de 2009 y se admitió el 28 de ese mismo mes y año, por los trámites del juicio breve.
PRIMERO
En el libelo de demanda, la parte actora alegó que por documento del 09 de octubre de 2002, se pactó contrato de arrendamiento a tiempo determinado con la demandada sobre el apartamento ubicado en la calle Río Torbes, Residencias Río Torbes apartamento 51-A, piso 5, Torre A, urbanización Colinas de Bello Monte, Municipio Baruta, Estado Miranda, por un (1) año fijo contado a partir del 15 de octubre de 2002, que podía prorrogarse por periodos iguales de un (1) año, salvo que alguna de las partes avisara a la otra por escrito, con por lo menos sesenta (60) días continuos de anticipación a la fecha de vencimiento del periodo inicial del contrato o de su prórroga, su voluntad de no prorrogarlo.
Que al vencimiento del plazo inicial que terminó el 15 de octubre de 2003, como ninguna de las partes manifestó a la otra su voluntad de terminar el contrato, se prorrogó un (1) año más hasta el 15 de octubre de 2004 y así sucesivamente hasta el 15 de octubre de 2007.
Que el 09 de agosto de 2007, notificó al arrendatario por documento escrito su voluntad de no renovar el contrato. Que el contrato se prolongó por cuatro (4) años.
Que el 20 de noviembre de 2008, intentó demanda de cumplimiento de contrato, la cual fue declarada inadmisible por el Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, por encontrarse en curso la prórroga legal.
Que la prórroga legal venció el 15 de octubre de 2009, por lo que tiene derecho a intentar la presente demanda, dado que ha agotado infructuosamente la vía amistosa a los fines de lograr la entrega del inmueble, todo de conformidad con lo previsto en los artículos 1159 y 1167 del Código Civil, a los fines que la demandada cumpla con el contrato de arrendamiento respecto a la entrega del inmueble arrendado y al pago de las costas procesales.
La demanda se estimó en la suma de cuatro mil quinientos bolívares (Bs. 4.500).
Agotadas las diligencias necesarias a los fines de lograr la citación personal del demandado sin que fuese posible, a petición de parte se ordenó el emplazamiento mediante carteles y no habiendo comparecido a darse por citado, a petición de parte se le designó como defensor judicial a la ciudadana Jenny Labora, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 73.844, quien luego de las formalidades de notificación, aceptación, juramentación el 23 de julio de 2010, se le citó.
Sin embargo, en la oportunidad legal para la contestación, acudió personalmente el demandado asistido de abogado, propuso cuestiones previas y contestó a la demanda intentada en su contra.
En efecto, alegó la cuestión previa contenida en el artículo 346, ordinal 6º del Código de Procedimiento Civil, alegando defecto de forma del libelo de demanda, al no determinarse con precisión los linderos del inmueble objeto de la pretensión ni la relación de los hechos y fundamentos con sus conclusiones.
Asimismo, impugnó las notificaciones practicadas por notaría en el inmueble en referencia.
Respecto al mérito del asunto y bajo el mismo argumento por las cuales impugnó las actuaciones cumplidas por la Notaría, rechazó y negó tanto los hechos como el derecho invocados en el libelo de demanda. Admitió haber pactado el contrato de arrendamiento con la actora el 09 de octubre de 2002, sobre el inmueble descrito con antelación, pero alegó ser falso que se le haya notificado de la no prórroga del contrato. Que de una simple lectura de las presuntas notificaciones, se observa que no se identificó a la persona que la recibió, resultando falso dicha notificación.
Que no se le ha notificado de la no prórroga del contrato. Que nunca ha recibido una correspondencia donde se le exija la desocupación del mismo, pues nunca se le entregó. En consecuencia, el contrato ha continuado en cada uno de sus vencimientos por un año más, es decir, que viene renovándose desde su primer vencimiento, que se efectuó el 15 de octubre de 2003 hasta el 15 de octubre de 2009.
SEGUNDO
De acuerdo a la forma como ha sido planteada la controversia, la litis se centra en determinar si se da el supuesto legal a los fines que la demandada sea condenada al cumplimiento del contrato en cuanto a la entrega del inmueble por vencimiento de la prórroga legal, situación que debe resolverse luego que se resuelvan las cuestiones previas formuladas, entendiendo que ellas buscan desembarazar al proceso de aspectos formales. En el caso de la formulada atañe a aspectos formales.
En cuanto al primer supuesto de defecto de forma de la demanda, se aprecia que en el libelo de demanda, la parte indicó que el objeto del contrato de arrendamiento era el apartamento ubicado en la calle Río Torbes, Residencias Río Torbes apartamento 51-A, piso 5, Torre A, urbanización Colinas de Bello Monte, Municipio Baruta, Estado Miranda, por lo que no encuentra el Tribunal que haya defecto de forma en el libelo.
En cuanto a la falta de indicación de los hechos, los fundamentos de derecho con sus conclusiones, tampoco encuentra el Tribunal que tal escrito de demanda adolezca de ese defecto, dado que sí se indicó los hechos, los fundamentos de derechos y las conclusiones como aspiración de tutela. En efecto, señaló la situación particular respecto al contrato pactado entre las partes, la situación legal en que se encuentra dicha relación arrendaticia y las normas de derecho en que se subsumen su aspiración así como la consecuencia jurídica que solicitó se reconozca en su favor, razón por la cual no ha lugar la cuestión previa legada.
TERCERO
Junto al libelo de demanda, la parte actora aportó copia simple de instrumento autenticado, donde se evidencia que efectivamente las partes se ligaron jurídicamente por un contrato de arrendamiento sobre el inmueble arriba descrito, con una duración de un (1) año fijo contado a partir del 15 de octubre de 2002, prorrogables por períodos iguales, salvo que alguna de las partes manifestase por escrito a la otra, con por lo menos sesenta (60) días continuos de anticipación a la fecha de vencimiento del periodo inicial del contrato o de su prórroga, su voluntad de no prorrogarlo. Dicho instrumento merece fe su contenido a tenor de lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo previsto en los artículos 1359 y 1360 del Código Civil. Además, la existencia del contrato es un hecho admitido.
A pesar que la parte demandada admitió la existencia del contrato de arrendamiento negó que se le hubiese notificado de la voluntad de la parte actora de no renovar el contrato, pues impugnó las actuaciones cumplidas por la Notaría Pública.
A esos fines, la parte actora, aportó sendas actas levantadas por la Notaría Pública Décima Séptimo del Municipio Libertador, de fechas 09 de agosto de 2007 y 15 de agosto de 2008, respectivamente, mediante las cuales se dejó constancia del traslado y constitución del ciudadano Reinaldo Castillo, funcionario de dicha Notaría en la dirección de ubicación del inmueble arrendado y notificó a una persona que dijo ser esposa del arrendatario, de la voluntad del arrendador de no renovar el contrato de arrendamiento, pero a pesar que recibió la comunicación se negó a firmar y que se dejó igualmente en el interior del citado inmueble, comunicación donde la arrendataria ratificaba su voluntad de “exigirle la desocupación del inmueble”.
Dichas actuaciones merecen fe al Tribunal por haber sido hechas por funcionario competente para ello, pues a pesar que no intervino directamente la persona del Notario, la ley respectiva permite que dichas actuaciones se deleguen en un funcionario del órgano administrativo. Por ello, no basta impugnar genéricamente la actuación cumplida por dicho funcionario o Notaría para enervar su eficacia, sino que debe plantearse la tacha de falsedad para redargüir lo dicho por el funcionario, de acuerdo a lo previsto en el artículo 1380 del Código Civil, de lo contrario, la actuación debe tenerse como eficaz para producir efectos válidos.
Siendo así, tenemos que si el contrato de arrendamiento se inició el 15 de octubre de 2002 y la notificación de la arrendataria de su voluntad de no renovar el contrato se hizo el 09 de agosto de 2007, se tiene que la relación perduró por cinco (5) años y de acuerdo a lo previsto en el literal “c” del artículo 38 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la prórroga legal era de dos (2) años, es decir, que habiéndose iniciado el 16 de octubre de 2007, venció el 15 de octubre de 2009, tomando en consideración que la notificación de no prórroga contractual se hizo dentro del lapso pactado entre las partes, es decir, con por lo menos sesenta días continuos de anticipación al vencimiento del contrato y en este caso, se hizo el 09 de agosto de 2007, esto es, con sesenta y siete (67) días continuos antes del vencimiento del contrato.
La parte actora aportó en copias simples documento registrado el 01 de diciembre de 1993 así como de sentencia del 14 de noviembre de 2002, proferida por la Corte Superior del Tribunal de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas y Nacional de Adopción Internacional, con ocasión de una solicitud de exequátur de una sentencia extranjera que, habiendo sido impugnadas por la otra parte, las aportó en originales producen sus efectos válidos. Sin embargo, las mismas resultan impertinentes dado que se refieren a hechos no controvertidos en este caso, donde no se discute ni la propiedad ni el estado civil de la actora.
La parte accionada promovió copias certificadas de actuaciones habidas en el expediente de consignaciones llevadas por el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, a los fines de probar que se encuentra solvente en el pago de las pensiones de arrendamientos, resultando impertinentes dichas pruebas, toda vez que en este caso no se discute la falta de pago de pensiones de arrendamientos, sino del cumplimiento del contrato por parte del demandado en cuanto a la entrega del inmueble por vencimiento de la prórroga legal, que constituye otra de las principales obligaciones del arrendatario.
CUARTO
La prórroga legal corre de pleno derecho una vez vencido el lapso fijo establecido contractualmente, o la prórroga contractual, pues habiendo pactado las partes que cualquiera de ellas podía comunicar a la otra su voluntad de no renovar el contrato a su vencimiento, efectivamente, la arrendataria comunicó su voluntad de darlo por terminado. De modo que, al vencimiento del último contrato empezó a correr la prórroga legal de dos (2) años y, a su vencimiento, la arrendataria debió hacer entrega del inmueble y en caso de no hacerlo, la arrendadora quedaba facultada para hacer ese requerimiento judicialmente.
Al vencimiento de la prórroga legal, conforme a lo dispuesto en el artículo 39 eiusdem, la arrendadora queda facultada para exigir de la arrendataria el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 1594 del Código Civil, que señala como una de las principales obligaciones del arrendatario “…devolver la cosa tal como la recibió…”. Además, los contratos como fuente por antonomasia de las obligaciones, tienen fuerza de ley entre las partes, deben ejecutarse de buena fe y las contraprestaciones en ellos asumidas deben cumplirse exactamente como han sido contraídas, según lo dispuesto en los artículos 1159, 1160 y 1264 eiusdem. De allí que, ante el incumplimiento de una de las partes en un contrato bilateral perfecto de las obligaciones asumidas, el legislador autorice a la otra a solicitar judicialmente el cumplimiento
QUINTO
En fuerza de los razonamientos que anteceden, este Juzgado Séptimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial en nombre de la República y por autoridad de la ley declara: PRIMERO: SIN LUGAR la Cuestión previa alegada por la parte demanda. SEGUNDO: CON LUGAR la pretensión de Cumplimiento de Contrato por Vencimiento de la Prórroga Legal intentado por la ciudadana ELOISA ALVAREZ CAPRILES contra el ciudadano JEITANI TALAL MOHSEN. TERCERO: Se CONDENA a la parte demandada a hacerle entrega a la actora, en las condiciones pactadas, el bien inmueble arrendado, constituido por el apartamento ubicado en la calle Río Torbes, Residencias Río Torbes apartamento 51-A, piso 5, Torre A, urbanización Colinas de Bello Monte, Municipio Baruta, Estado Miranda.
De conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 eiusdem, se condena en costas a la parte demandada por resultar totalmente vencida.
Regístrese y publíquese.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado, en el Distrito Metropolitano de la ciudad de Caracas, a los veinticinco (25) días del mes de octubre de dos mil diez (2010). Años: 200° de la Independencia y 151° de la Federación.
EL JUEZ

MAURO JOSÉ GUERRA
LA SECRETARIA

TABATA GUTIERREZ

En esta misma fecha, siendo las 03:15 p.m., se publicó el anterior fallo.
LA SECRETARIA

TABATA GUTIERREZ