TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Décimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, dieciocho de octubre de dos mil diez
200º y 151º
ASUNTO Nº AP31-V-2010-000062.
“VISTOS” CON SUS ANTECEDENTES.
Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento.
-I-
-DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS JUDICIALES-
De conformidad con lo previsto en el ordinal Segundo (2°) del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pasa este Juzgado de Municipio a determinar a las partes y sus apoderados judiciales que intervienen en la presente causa, a cuyo efecto observa:
-PARTE DEMANDANTE: Constituida por el ciudadano JUAN MARTIN ALEGRIA AYERDI, venezolano, mayor de edad, portador de la Cédula de Identidad Nº V-6.333.849. Representado en la causa por los profesionales del derecho, abogados Gustavo Mata Borjas, Bernardo Priwin Aguerrevere, Albino Ferreras Garza, Carmen Verónica Carreño Fermín, David Goncalves Fernández, Norka Mujica, Miriam González, Claudio Turola Y Julio Cesar Pérez Palella, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 15.186, 15.351, 24.425, 65.375, 118.752, 100.065, 110.136, 137.782 y 122.494, respectivamente, según se evidencia de documento poder autenticado ante la Notaria Pública Primera del Municipio Baruta del estado Miranda, en fecha 09-12-2009, bajo el Nº 27, Tomo, 127, de los Libres de Autenticaciones llevados por esa Notaria.
-PARTE DEMANDADA: Constituida por la ciudadana ODALIS BALBINA MENGO PATIÑO, venezolana, mayor de edad, portador de la Cédula de Identidad Nº V-6.902.612. Asistida en la causa por el abogado Ángel Eduardo Yánez Pereira, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 13.695.
-II-
-SINTESIS DE LA CONTROVERSIA-
Conoce de la presente causa este Juzgado de Municipio en virtud de la pretensión que por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por vencimiento del término incoara el ciudadano el ciudadano JUAN MARTIN ALEGRIA AYERDI, en contra de la ciudadana ODALIS BALBINA MENGO PATIÑO
En efecto, mediante escrito de fecha 13 de enero de 2010, la parte actora incoó la pretensión que ocupa a este Juzgador, argumentando, en síntesis:
1.- Que suscribió contrato de arrendamiento a tiempo determinado con la demandada, sobre el apartamento distinguido con el Nº 10 del edificio Victoria, situado en la calle San Ignacio de Loyola de Chacao, Jurisdicción del Municipio Chacao, del Estado Miranda, en fecha 01 de noviembre de 1.995.
2.- Que en la Cláusula Tercera del contrato de arrendamiento se estipulo que seria por un periodo de un (01) año, prorrogable automáticamente por periodos iguales y consecutivos y que su vigencia iniciaría el 01-11-1995. 3.- Que si era voluntad de alguna de las partes no prorrogar el contrato se debía manifestar dicha voluntad con por lo menos sesenta (60) días de anticipación a la fecha de su vencimiento o de la respectiva prorroga.
3.- Que el canon de arrendamiento establecido fue de doce bolívares con Cuarenta y Ocho Céntimos (12,48 Bs.) mensuales.
4.- Que en fecha 31 de octubre de 2005, la parte actora manifestó temporáneamente y en forma autentica su voluntad de no renovar y/o prorrogar nuevamente el contrato de arrendamiento, mediante notificación judicial evacuada por el Juzgado Vigésimo de Municipio de la Circunscripción Judicial.
5.- Que la prorroga legal venció el 01 de noviembre de 2009, de conformidad con lo establecido en el artículo 38 Literal d, de La Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, correspondiente a la relación arrendaticia con duración superior a los diez años y sin embargo a pasar de ya haber finalizado la relación arrendaticia y de múltiples gestiones amigables, la demandada no ha hecho entrega del inmueble libre de personas y cosas.
6.- Fundamentó su pretensión en lo dispuesto en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, 1.579, 1.594, 1.159 y 1.264 del Código Civil, estimándola en la suma de Dos Mil Noventa y Seis Bolívares con Sesenta y Cuatro Céntimos(2.096,64 Bs.). (Folios 01 al 04).
-DE LA CONTESTACIÓN A LA DEMANDA:
1.- Por su parte, la parte demandada, al momento de proceder a contestar la pretensión incoada en contra de sus defendidos, alegó, grosso modo:
2.- Negó, rechazó y contradijo, tanto los hechos narrados como el derecho alegado por ser falso todo lo allí narrado, menos su condición de inquilina del inmueble constituido por un apartamento N 10, del edificio VICTORIA, situado en la calle San Ignacio de Loyola, Jurisdicción del Municipio Chacao del Estado Miranda.
3.- Alega que es inquilina de dicho inmueble desde el mes de octubre de 1992, según contrato suscrito con el padre de sus hijos, ciudadano REINALDO JESUS BOLIVAR MADINA, portador de la cédula de identidad N 5.964.545.
4.- Impugnó la notificación judicial emanada del Juzgado Vigésimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolita de Caracas, de fecha 31 de octubre de 2005, por no ajustarse a derecho y estar realizada sobre hechos infundados ya que la relación arrendaticia del referido inmueble es de mas de quince años y el Código Civil en su artículo 1.580 establece que “…los inmuebles no pueden arrendarse por mas de quince años…”,
5.- Que si una relación arrendaticia por más de 15 años se considera como un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado y por lo tanto no opera la aplicación de la norma contenida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios relativo a la prorroga legal
6.- Que el padre de sus hijos suscribió un contrato de arrendamiento por el mencionado apartamento el día 01 de octubre de 1992 con el señor JUAN MARTÍN ALEGRIA, a través de su administrador, empresa Administradora HARDY S.A., representada por el ciudadano Adrián Hardi Pesquera y luego el mencionado contrato de arrendamiento se fue renovando sucesivamente.
7.- Impugnó el contrato de arrendamiento del año 1995, en cuanto a la fecha de culminación del mismo en virtud de lo establecido en el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios “… Los derechos que la presente ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos…” y solamente lo reconoce como una renovación más de la relación arrendaticia anterior el cual lo reconoce expresamente la ciudadana GABRIELA MONTERO DE RACHADELL.
8.- Que el propietario del inmueble ciudadano JUAN MARTIN ALEGRIA AYERDI, se encuentra domiciliado en San Sebastián; provincia de Guipuzcua, Reino de España, y nunca esta en Venezuela y que las reparaciones y gastos importantes que se le han realizado el edificio Victoria siempre ha corrido por cuenta de los inquilinos del edificio y que ahora llama poderosamente la atención su repentino interés en el inmueble y sobre todo haciendo la exigencia de la entrega de los inmuebles a través de un fraude a la Ley armado desde hace tiempo por la Administradora GABRIELA MONTERO DE RACHADELL.
9.- Que no es legitima ni valida la notificación judicial realizada por la parte actora por cuanto la relación arrendaticia se deriva directamente de su contrato original, después de haber superado los 15 años pasó a ser a tiempo indeterminado
10.- Que la parte actora fundamento su pretensión en los artículos 1.133 y 1.579 del Código Civil, lo cual es inaceptable por cuanto no han dejado de cumplir sus obligaciones contractuales.
11.- Alega que la demanda se encuentra dentro del supuesto de inadmisibilidad por ser contraria a derecho, tal y como lo estableció en decisión la Sala Constitucional en sentencia Nº 834 Exp 02-0570 del 24-04-2002.
-III-
-BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS PROCESALES-
Mediante escrito de fecha 13 de enero 2010, la parte actora incoó pretensión por Cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término y su prórroga legal en contra de la ciudadana ODALIS BALBINA MENGO PATIÑO. (Folios 01 al 04).
Por auto de fecha 19 de enero de 2010, se admitió cuanto ha lugar en derecho la pretensión incoada y consecuencialmente a ello, se acordó el emplazamiento de los demandados para la contestación a la demanda. (Folios 28 y 29).
Mediante constancia de fecha 19 de febrero de 2010, se dejó constancia de haberse librado las correspondientes compulsas de citaciones de las partes demandadas. (Folio 34).
Por auto de fecha 24 de mayo de 2010, se acordó la citación por Carteles de la parte demandada. (Folios 45 y 46).
Mediante diligencia de fecha 13 de agosto de 2010 la parte demandada se dio por citada en la presente causa. (Folio 58)
Mediante escrito de fecha 17 de septiembre de 2010, la parte demandada, procedió a contestar la pretensión incoada en su contra. (Folios 60 al 66).
En fecha 04 de octubre de 2010 compareció el apoderado judicial de la parte actora, mediante la cual consigno escrito de promoción de pruebas en la causa (Folios 76 y 77), el cual resulto proveído por auto de fecha 05 de octubre de 2010 (Folio 78). Lo propio hizo la parte demandada mediante escrito de fecha 07 de octubre de 2010 (Folios 80 al 82), proveído por auto de fecha 07 de octubre de 2010 (Folios 112)
-DEL CUADERNO DE MEDIDAS:
Por auto de fecha 14 de Junio de 2008, se acordó abrir cuaderno de medidas en la causa. (Folio 01).
-IV-
-MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR-
De conformidad con lo previsto en el ordinal Cuarto (4°) del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pasa este Juzgado de Municipio de establecer los motivos de hecho y de derecho en base a los cuales fundamentará la presente decisión, a cuyo efecto observa:
Alega la parte demandante como fundamento de su pretensión de cumplimiento por vencimiento del término, la existencia de una relación locativa sobre el inmueble objeto sub. litis con la arrendataria (hoy demandada) desde el 1° de Noviembre de 1995, habiendo sido notificada la no prorroga de la misma en fecha 31 de Octubre de 2005, por lo que le correspondía un plazo de tres (03) años de prorroga legal que ya habría disfrutado la arrendataria, razón por la cual fenecido el plazo del beneficio arrendaticio, debía ser entregado el inmueble arrendado sin que ello hubiere ocurrido a la fecha.
Situación que fue negada y rechazada por la apoderada judicial de la demandada, cuando mediante escrito de contestación de fecha 17 de Septiembre de 2010, adujo la existencia de una relación arrendaticia a tiempo indeterminado y no determinada como se pretende hacer valer en la causa, toda vez que al iniciarse la relación en el año 1992, tiempo en que le fuera arrendada la vivienda al padre de sus hijos, resultaría aplicable lo dispuesto en el artículo 1580 del Código Civil, mutando la relación de determinada a indeterminada en el tiempo.
Para ello, la parte demandada opuso a la parte actora original del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 10 de Octubre de 1992, entre el ciudadano Juan Martín Alegría Lasa, por intermedio de su representante en el acto, ciudadana Agustina Alcosta Urreti, en su condición de arrendadora, y el ciudadano Reinaldo Jesús Bolívar Medina, venezolano, mayor de edad y portador de la cédula de identidad Nº 5.964.545, en su condición de arrendatario, sobre el inmueble señalado en la cláusula Primera del mismo, el cual es del tenor siguiente:
(SIC)”…Objeto de éste contrato: El arrendador cede en arrendamiento al arrendatario, un inmueble constituido por un apartamento ubicado en la Ave. Mis Encantos, Edificio VICTORIA, piso 2 apto 10 Chacao…”. (Fin de la cita textual).
Inmueble que constituiría el inmueble arrendado a la hoy arrendataria demandada, ciudadana Odalis Balbina Mengo Patiño, venezolana, mayor de edad y portadora de la cédula de identidad Nº V-6.902.612.
Ahora bien , si bien existe la presunción de la existencia de la relación arrendaticia para el año 1992, entre las personas antes mencionadas, la parte demandada en ésta causa, pretende en amparo de la norma contenida en el artículo 1163 del Código Civil, hacer suya la posesión del inmueble iniciada por el ciudadano Reinaldo Jesús Bolívar Medina, quien aparece como padre del ciudadano Ricardo Javier, en unión con la ciudadana Odalis Balbina Mengo Patiño (parte demandada), cuya prueba emerge de la partida de nacimiento expedida por la Registradora Municipal del Municipio Chacao del Estado Miranda, anotada bajo el Nº 1399, Folio 395, Tomo 3 del Libro de Nacimientos del año 1993, valorada en la causa a tenor de lo previsto en los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil en concordancia con el artículo 11 de la Ley Orgánica de Registro Civil.
No obstante lo anterior, es evidente que a los fines de pretender la aplicabilidad de lo dispuesto en el artículo 1163 del Código Civil en concordancia con el artículo 1603 eiusdem, resultaba necesario que la demandada demostrara al Juzgador, un vínculo con el ciudadano Reinaldo Jesús Bolívar Medina, nacido del matrimonio o de una relación estable de hecho (concubinato) previamente declarada por un tribunal de la República, conforme lo preceptuara la Sala Constitucional de Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 15 de Julio de 2005, con ponencia del Magistrado Jesús Eduardo Cabrera, recaído en el expediente Nº 04-3301, más no con la sola partida de nacimiento del ciudadano Ricardo Javier Bolívar Mengo, pues ello sólo demostraría la cualidad de padre y madre respectivamente y no posesión sobre el inmueble; aunado al hecho cierto de no existir partida de defunción del ciudadano Reinaldo Jesús Bolívar Patiño, pues la norma indica “se presume que una persona ha contratado para sí y para sus herederos y causahabientes”, lo que presupone la existencia de la condición de heredero o causahabiente, la cual se adquiere con la muerte del causante; razón por la cual al inexistir tales probanzas, se desecha la defensa esgrimida por la actora en dicho sentido. Así se decide.
Ante esta controversia suscitada en la causa, observa éste Juzgado que la relación arrendaticia sobre el inmueble en cuestión quedó demostrada con el original del contrato de arrendamiento aportado en la causa por la parte actora a los folios 13 al 17 del expediente, el cual aparece marcado “B”, cuya valoración probatoria en la causa adquiere a tenor de lo previsto en los artículos 1363 y 1368 del Código Civil, como demostrativo de las condiciones en que fue pacto el arriendo del bien inmueble objeto pasivo de la litis, desde el 1° de Noviembre de 1995.
No obstante el anterior señalamiento de existencia y reconocimiento de la relación arrendaticia entre las partes contendientes del presente juicio, resulta forzoso para este órgano jurisdiccional, atender, si se estaría frente a una relación arrendaticia con un tiempo de duración igual o superior a quince (15) años como lo señala la demandada., lo que en definitiva influiría sopesadamente sobre el fondo del asunto debatido. En efecto, tal determinación se realiza bajo las siguientes consideraciones:
El articulo 1.580 del Código Civil, si bien dispone expresamente que los inmuebles no pueden arrendarse por mas de quince (15) años y en caso de que ello ocurriera se le reducirían al termino de cinco (05) años, dicha regulación se encuentra prevista no solo para los contratos que en su inicio se estipulen un término superior al fijado por la norma, sino incluso para aquellos, en que por virtud de la prórroga automática de la duración del contrato, su vigencia se haya extendido por un término mayor, dado que pensar lo contrario, pudiera dar pié a un fraude a la ley, pues al amparo de la prórroga automática, se contrataría por un período superior al fijado normativamente, por lo que en cualquier caso, con vigencia o no de la prórroga automática, existiendo una relación arrendaticia superior a los quince (15) años, ésta se vería reducida al termino de cinco (05) años, en cuyo supuesto continuaría la relación locativa, pero sin determinación de tiempo. Así se decide.
En éste orden, las partes contratantes y hoy contendientes de la litis, al momento de estipular las cláusulas que regularían la relación locativa, y para cuya demostración aportaron al proceso, contrato de arrendamiento suscrito en fecha 1° de Noviembre de 1995, cuya valoración se le otorgara tal y como se dejara plasmado en párrafos anterior, a tenor de lo previsto en los artículos 1.363 y 1.368 del Código Civil, en su cláusula tercera, pactaron:
(SIC)”…TERCERA: El lapso previsto para lo duración del presente contrato es de un (01) año, prorrogable automáticamente por períodos iguales y consecutivos, a menos que cualquiera de las partes contratantes manifestare su voluntad de no prorrogar dicho contrato, por lo menos con sesenta (60) días de anticipación a su vencimiento o cualquiera de sus prórrogas. Es convenio expreso entre las partes que esta manifestación de voluntad en contrario a la prórroga contractual la podrá efectuar una parte a la otra en forma directa y personal dejándose constancia expresa de ello mediante la firma de recibo de ésta notificación; o por vía judicial conforme a lo previsto en el artículo 935 del Código de Procedimiento Civil. De igual manera la notificación a que se refiere ésta cláusula, también podrá hacerse en cualesquiera persona que se hallare en el inmueble arrendado y en forma alternativa a la personal y directa, ambas partes convienen en que para que la notificación dicha se podrá emplear la vía del correo certificado o el telegrama con aviso de recibo…”. (Fin de la cita textual). (Folios 13 al 17).

O lo que es lo mismo, convinieron en la prórroga automática del contrato por tiempo igual a un (01) año, contados a partir de la expiración del término inicial de duración del contrato, salvo que mediara con una anticipación de sesenta (60) días a la expiración del termino de duración, la voluntad inequívoca de cualquiera de las partes, de no querer prorrogarlo.
Situación que generó que una vez vencida la vigencia inicial del contrato, éste se prorrogara automáticamente por un período similar y así sucesivamente, hasta alcanzar a la fecha de terminación de la relación arrendaticia (1° de Octubre de 2006), una vez verificada la notificación de no prórroga, efectuada por intermedio del Juzgado Vigésimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana el 31 de Octubre de 2005, cuya valoración probatoria se le confiere a tenor de lo previsto en los artículos 1357 y 1360 del Código Civil; una relación arrendaticia de once (11) años de duración, lo que derivaría en la inaplicabilidad de lo dispuesto en el artículo 1.580 del Código Civil, pues se insiste, el término de terminación de la relación debe tomarse desde el momento de terminación del contrato de arrendamiento antes del inicio del período de la prorroga legal, la que no se cuenta a los efectos de establecerse la duración de la relación, pues ya ha habido el desahucio que indica el artículo 1601 del Código Civil. Así se decide.
En éste sentido y vista la naturaleza determinada de la duración del contrato locativo de marras, resulta evidente la aplicabilidad al caso de marras de la notificación judicial de no prórroga del contrato de arrendamiento en cuestión, la cual fuere materializada por el Juzgado Vigésimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en fecha 31 de Octubre de 2005, por lo que al vencimiento de la vigencia de la última de las prórrogas automáticas acordadas (2005-2006), que ocurriría el 1° de Noviembre de 2006, nacía el beneficio arrendaticio a la arrendataria de la prorroga legal, que por tratarse de una relación superior a los diez (10) años -(11 años)- le era aplicable lo dispuesto en el literal “D” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, vale decir, la prorroga legal máxima de tres (03) años, contada a partir del 2° de Noviembre de 2006 al 1° de Noviembre de 2009. Así se decide.
Vencimiento de la prorroga legal que llegó a su termino sin que la parte demandada diera cumplimiento a su obligación de entrega material del bien inmueble arrendado, pues no trajo a los autos prueba de ello, naciendo para el arrendador (demandante), el derecho de obtener de su arrendataria el cumplimiento de la pactado en el contrato de arrendamiento de fecha 1° de Octubre de 1995, que se materializaría con la entrega material del bien inmueble arrendado, razón por la cual quien decide concluye que la pretensión de cumplimiento debe ser declarada CON LUGAR en la parte dispositiva del presente fallo, con los demás pronunciamientos que de ello deriva. Así se decide.
-DISPOSITIVO-
En virtud de los fundamentos anteriormente expuestos, este Juzgado Décimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela conforme a lo previsto en el artículo 253 del texto constitucional y por autoridad de la Ley, DECIDE:
-PRIMERO: Se declara CON LUGAR la pretensión que por Cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término y su prórroga legal, incoara el ciudadano JUAN MARTIN ALEGRIA AYERDI, en contra de la ciudadana ODALIS BALBINA MENGO PATIÑO, ambas partes plenamente identificadas en el presente fallo.
-SEGUNDO: Como consecuencia de particular anterior, se CONDENA a la parte demandada en el proceso, ciudadana ODALIS BALBINA MENGO PATIÑO, a efectuar a favor de la parte actora y/o sus apoderados judiciales, la Entrega Material, real y efectiva, en las mismas condiciones en que lo recibió, el bien inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nº 10, ubicado en el edificio denominado Victoria, situado en la calle San Ignacio de Loyola de Chacao, Jurisdicción del Municipio Autónomo Chacao del Estado Bolivariano Miranda.
-TERCERO: De conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas del proceso a la parte demandada en la causa, al resultar totalmente vencida en la misma.
-CUARTO: Se hace del conocimiento de las partes que el presente fallo es proferido dentro del lapso previsto en el artículo 890 del Código de Procedimiento Civil, por lo que resulta innecesaria su notificación.
-PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y DÉJESE COPIA CERTIFICADA-
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de éste JUZGADO DÉCIMO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS, a los DIECIOCHO (18) días del mes de OCTUBRE del año DOS MIL DIEZ (2010). Años 200° de la Independencia y 151° de la Federación.
EL JUEZ TITULAR.

NELSON GUTIERREZ CORNEJO.
LA SECRETARIA.

ABG. ERICA CENTANNI SALVATORE.
En la misma fecha, siendo las ONCE Y CINCUENTA Y NUEVE MINUTOS DE LA MAÑANA (11:59 A.M), se publicó y registró la anterior decisión.
LA SECRETARIA.

ABG. ERICA CENTANNI SALVATORE.