TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Décimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, trece de octubre de dos mil diez
200º y 151º

ASUNTO : AP31-V-2010-002400
ASUNTO: PARTE ACTORA: BLUMA CHIZER DE BADLER, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº 3.184.371.-
APODERADOS DE LA PARTE ACTORA: VICTOR ORTEGA CORONEL inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 8494
PARTE DEMANDADA: EDGAR BUJOSA DEÑO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 3.473.649.-
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: NORMA SAUDE DE LIBERA, abogada en ejercicio e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 3318
MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.-
SENTENCIA: DEFINITIVA
I
NARRATIVA

Mediante libelo presentado en fecha 16 de junio del 2010, el ciudadano Víctor Ortega Coronel, quien actúa como apoderado judicial de la ciudadana BLUMA CHIZER DE BADLER, demanda al ciudadano EDGAR BUJOSA DEÑO, por Resolución de Contrato de Arrendamiento.
Expresa el actor en su libelo que celebró contrato de arrendamiento con el demandado en fecha 24 de noviembre de 1999, por ante la Notaria Primera del Municipio Autónomo Chacao del Estado Miranda, sobre un inmueble constituido por una casa quinta denominada Villa Carmen, situada en la Avenida Licenciado Sanz, esquina con Avenida Alejandro Humbolt, de la Urbanización San Bernardino, Jurisdicción de la Parroquia San José, Municipio Libertador del Distrito Capital; que el lapso de duración del citado contrato fue por un año fijo contado a partir del 1 de diciembre de 1999, cuyo termino a su vencimiento de se considera prorrogado automáticamente por periodos fijos de un año, a contar de la misma fecha a menos que una cualquiera de las partes notifique a la otra, con sesenta (60) días de anticipación de su voluntad de no renovar dicho contrato; que en contrato esta a tiempo determinado; que en la cláusula tercera del referido contrato se convino originalmente que el canon de arrendamiento mensual a pagar por el arrendamiento mensual a pagar es de Bs. 900.000,00 cuyo monto con motivo al proceso de reconversión monetaria equivale a la suma de Bs. 90.000,00, este monto de alquiler se aplico durante el primer año de vigencia contractual, quedando convenido para el año de prorroga correspondiente a 2009 la suma de Bs. 1.300,00; que el arrendatario se obligo voluntariamente a pagar por mensualidades adelantadas; que en la cláusula Décima Cuarta, dispone que el arrendatario no deberá adeudar ni una sola de las pensiones de arrendamiento convenidas; que podrá exigir la resolución del referido contrato y en consecuencia también exigir la inmediata desocupación de la casa quinta alquilada; que en virtud de ello y por cuanto el inquilino Edgar Lujosa Deño, ha dejado de pagar las mensualidades de alquiler correspondientes a septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2009 y la de enero, a razón de Bs. 1.300,00 cada una, dando lugar a la resolución del aludido contrato de alquiler con vigencia a partir de 1º de diciembre de 1999, por incumplimiento de su principal obligación es decir, la de pagar puntualmente las respectivas mensualidades de alquiler, pudiendo el arrendador o quien sus derechos represente ocurrir a la vía judicial para obtener la desocupación del inmueble; que el ciudadano Edgar Lujosa Deño, antes identificado reconoció y acepto el canon de arrendamiento vigente para esas mensualidades por Bs. 1.300,00 pues procedió a consignar los cánones de arrendamiento insolutos en esa cantidad, pero de forma extemporánea por ante el Tribunal Décimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que demanda al ciudadano EDGAR BUJOSA DEÑO, para que convenga o a ello sea condenado en la Resolución del Contrato de Arrendamiento y en la entrega inmediata del inmueble objeto del presente juicio, en las mismas buenas condiciones en que lo recibió y pagar por vía subsidiaria la suma de BS. 6.500,00, que corresponden a las mensualidades de alquiler vencidas de septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2009 y la de enero del año 2010.Finalmente solicita medida preventiva de secuestro sobre el inmueble objeto de la presente demanda-

Admitida la demanda en fecha 22 de junio del 2010, se ordenó el emplazamiento de la parte demandada para el segundo día de despacho siguiente a su citación, a fin de que tuviera lugar el acto de contestación a la demanda, librándose la respectiva compulsa en fecha 9-7-2010.

En fecha 26 de Julio del 2010, el alguacil dejó constancia de haber citado personalmente a la parte demandada.
Siendo la oportunidad legal para dar contestación a la demanda, en fecha 28-7-2010, el demandado asistido de abogado, rechazó, negando y contradiciendo tanto los hechos como el derecho invocados por la parte actora, hizo valer el argumento que la falta de pago es infundada ya que los pagos, se efectuaron a través de consignaciones hechas ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial.-
En fecha 28 de julio del 2010, la parte demandada confirió poder apud acta a la aboga Norma Saume de Libera.-
Abierto el juicio a pruebas únicamente la parte actora hizo uso de tal derecho, promoviendo en fecha 2-8--2010, las pruebas que creyó pertinentes, admitiéndose las mismas por auto de fecha 3-8-2010.
En fecha 24 de Septiembre de 2010, el Tribunal difirió el dictamen de la sentencia para dentro de los cinco (5) días siguientes de despacho.-
Siendo la oportunidad para dictar sentencia el tribunal pasa a hacerlo previas las consideraciones siguientes:
II
MOTIVACION PARA DECIDIR
Señala el apoderado judicial de la parte actora que consta en contrato de alquiler suscrito por su representada con el ciudadano EDGAR BUJOSA DEÑO, le concedió en calidad de arrendamiento un inmueble constituido por una casa quinta, denominada VILLA CARMEN, situado en la Avenida Licenciado Sanz, esquina con Avenida Alejandro Humboldt, de la Urbanización San Bernardino, Jurisdicción de la Parroquia San José ; Municipio Libertador del Distrito Capital, que de acuerdo con la cláusula cuarta del contrato la duración se fijo por un termino fijo de un (1) año contados del primero (1) de diciembre de 1999, cuyo termino a su vencimiento se consideraría prorrogable automáticamente por periodos de un año, a menos que con sesenta (60) días de anticipación, de su voluntad de no renovar dicho contrato, que en virtud de lo expuesto estamos en presencia un contrato a tiempo determinado, que conforme a la cláusula tercera el ambas partes convinieron que el canon de arrendamiento sería por la cantidad de Novecientos Mil Bolívares (Bs.900.000) mensuales hoy por efecto de la reconversión monetaria Novecientos Bolívares (Bs.900,00) mensuales, que este monto de alquiler se aplico durante la vigencia contractual, quedando convenido para el año de prorroga correspondiente a 2009, la suma ascendería a Un mil Trescientos bolívares (BS.1.300,00)que el inquilino debía cancelar dicho monto por mensualidades adelantadas. Igualmente señaló que en la cláusula Vigésima Primera del aludido contrato establece que en caso de incumplimiento de una cualquiera obligaciones daría derecho al arrendador a pedir la resolución del contrato y por ende la desocupación del inmueble.
Igualmente alega el apoderado actor, que el inquilino dejo de pagar y cumplir con su obligación de cancelar el canon de arrendamiento, correspondiente a Septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2009 y la de enero del 2010 a razón de Un mil Trescientos Bolívares (BS.1.300,00) cada una, que el inquilino reconoce y acepta el canon de arrendamiento ya que procedió a consignar los cánones de arrendamiento insolutos en esa cantidad pero en forma extemporánea,, razón por la cual procedió a demandar al ciudadano EDGAR BUJOSA DEÑO, ya identificado, para que conviniera o en su defecto fuese condenado por el Tribunal en lo siguiente:
Primero: En dar por resuelto el contrato de arrendamiento, suscrito.
Segundo: En pagar por concepto de indemnización de daños y perjuicios la cantidad de Seis mil Quinientos Bolívares (BS.6.500,00) que corresponde al importe mensual de alquileres insolutos , vencidos
Tercero: Entregar sin plazo alguno, y completamente desocupado de personas y bienes, en las mismas buenas condiciones de uso, conservación y funcionamiento en que le fue entregado.
Cuarto: En pagar las costas, costos y honorarios profesionales.
Por otra lado los apoderado judiciales de la parte demandada al momento de contestar la demanda, rechazaron y contradijeron la demanda, porque no son cierto los derechos alegados, por lo que mal puede pretender aplicar norma de derecho alguna.
El demandado reconoce que celebró un contrato de arrendamiento referido a la Casa Quinta denominada VILLA CARMEN, situada en la Avenida Licenciado Sanz, esquina con Avenida Alejandro Humboldt, de la Urbanización San Bernardino, Jurisdicción de la Parroquia San José ; Municipio Libertador del Distrito Capital.
Pero que es falso de toda falsedad que adeuda los cánones de arrendamiento demandados como insolutos a razón de un Mil Trescientos (Bs.1.300,00) mensuales , por cuanto los cánones de arrendamiento han sido pagados de acuerdo a lo estipulado en la cláusula tercera del contrato suscrito por las partes en fecha 24 de noviembre de 1.999, ante la Notaria Pública Primera del Municipio Autónomo Chacao del Estado Miranda bajo el Nro.36, Tomo 168 del Libro de autenticaciones, que solo a partir del mes de mayo de este año, es cuando, de acuerdo a lo pactado el canon era por la cantidad de Un Mil Trescientos Bolívares (Bs. 1.300,00) porque los anteriores eran por la cantidad de Un Mil Doscientos Bolívares (Bs. 1.200.00) mensuales, que los meses demandados hasta la fecha han sido depositados en el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, ya que tuve que acudir a ese mecanismo por la negativa de la arrendadora de acudir al inmueble a cobrar el canon de arrendamiento de forma maliciosa a los fines de hacerlo incurrir en mora . Asimismo consignó comprobantes bancarios de los depósitos efectuados en el referido tribunal
Que la arrendadora se ha negado a hacer las reparaciones mayores requeridas en el inmueble, no obstante las numerosas veces en que así lo han solicitado, es por lo que solicitó sea declarada la presente demanda sin lugar.
Este tribunal a los fines de decidir esta controversia considera pertinente citar el Artículo 1.133 del Código de Civil que copiado textualmente señala:
“El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.”
Asimismo el artículo 1.167 del código civil establece lo siguiente:
“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.
La parte actora a los fines de probar la existencia de la relación arrendaticia trae a los autos original de contrato suscritos por las partes en fecha 24 de noviembre de 1.999, ante la Notaria Pública Primera del Municipio Autónomo Chacao del Estado Miranda bajo el Nro.36, Tomo 168 del Libro de autenticaciones, contrato que fue reconocido por la parte demandada en su escrito de contestación de la demanda, motivo por el cual es valorado como plena prueba de conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, de la cláusula cuarta: a del contrato de arrendamiento se estableció: “La duración del presente contrato de Arrendamiento es de un (1) año fijo contados a partir del primero 1ª de diciembre de mil novecientos noventa y nueve (1999). No obstante, el presente contrato se renovará automáticamente por periodos de un (01) año si cualquiera de las partes no notifica a la otra su deseo de darlo por terminado, por lo menos con sesenta días de anticipación al vencimiento del plazo estipulado en esta cláusula o de cualquiera de las prórrogas si las hubiera.” Ahora bien de la referida cláusula se evidencia que el contrato venció a 1 de diciembre de 2000, vencido el cual el contrato se renovó automáticamente año por año hasta la presente fecha entonces se debe concluir que en el presente caso estamos en presencia de un contrato a tiempo determinado. Y así se decide.-
Asimismo la parte actora alegó el incumplimiento del contrato de arrendamiento por falta de pago, dichos alegatos de la parte actora obligan a la demandada demostrar el hecho negativo del incumplimiento de la cláusula Tercera del referido contrato, es decir, que probada la existencia del contrato de arrendamiento en la forma señalada, es la demandada quien debe probar que cumplió con su obligación.
Ahora bien establece el artículo 1.592 del Código Civil lo siguiente:
“El arrendatario tiene dos obligaciones principales: (…)
1° Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia (…)
2° Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos”.
Se desprende de la norma parcialmente transcritas que la arrendataria debe pagar al arrendador el canon de arrendamiento de la forma convenida en el contrato de arrendamiento, ya que el contrato suscrito entre las partes tiene fuerza de Ley, tal como lo establece el artículo 1.159 del citado Código Civil.
De lo anterior se deriva entonces que lo estipulado entre el arrendador y el arrendatario, constituye el fundamento de derecho de la pretensión expuesta por el actor, pues todo lo convenido en los contratos tiene fuerza de ley entre las partes, siempre y cuando no se menoscaben normas de orden Público, en éste sentido pasa a analizar la cláusula Quinta del contrato que se ventila en la presente demanda, y al respecto se evidencia:
“ El canon mensual de arrendamiento es la cantidad de NOVECIENTOS MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs.900,00) mensuales, para el primer año de vigencia del contrato, quedando entendido que para el segundo año de vigencia del mismo, el monto del canon a cancelar por el “EL ARRENDATARIO” será incrementado conforme con el porcentaje estimado de la tasa inflacionaria que fije el índice de precios al Consumidor (I.P.C) que publique el Banco Central de Venezuela, para el año inmediato anterior. Igual formula se aplicará para las eventuales prorrogas que púdiera sufrir el presente contrato. El canon pactado los pagará “ EL ARRENDATARIO” puntualmente por mensualidades adelantadas los cinco (5) primeros días de cada mes, en moneda de curso legal, en la residencia de “LA ARRENDADORA” cuya dirección declara conocer.”
Del análisis de la Cláusula antes señalada, se aprecia que las partes convinieron que el canon de arrendamiento sería pagado dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes por mensualidades adelantadas, en tal sentido la apoderada judicial de la parte demandada en su contestación de la demanda rechazó, negó y contradijo que su poderdante hubiese dejado de pagar los cánones de arrendamientos señalados por el actor en su escrito libelar, los cuales comprenden los meses desde septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2009 y la de enero del 2010, y al respecto la parte demandada consignó original de de planillas de depósitos Nro.1191562, 1174994, 1331106,74220014,,1413514, 1221954, 1378101, que dicho recibo de pago no fueron desconocido por la parte actora, motivo por el cual este Tribunal lo procede a valorar.
De lo anteriormente se evidencia que los meses demandados son de septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2009 y la de enero del 2010, motivo por el cual esta sentenciadora solo pasara a valorar los meses demandados como insolutos, entonces se aprecia de planilla de Deposito Nro. 1221654 que el demandado en fecha 21 de enero de 2010, deposito la suma de Seis Mil Quinientos Bolívares (BS.6500,00), que si el monto de canon de arrendamiento era por la cantidad de Un Mil Trescientos Bolívares (BS.1300,00) este monto se corresponde al pago de cinco mensualidades tal y como consta en la copia del expediente de consignaciones Nro. 2010-0130, donde se evidencia que el ciudadano EDGAR BUJOSA asume que el canon de arrendamiento es por la cantidad de (Bs.1300,00) y esta consignado los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2009 y la de enero del 2010, copia que es valorada por este Tribunal de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil por cuanto no fue impugnada por la contraparte, de los antes señalado se evidencia con mediana claridad que el deposito fue realizado por el ciudadano Edgar Bujosa a nombre de Bluma Chizer de Badler por un monto de BS.6.500 en fecha 19 de enero de 2010, y convalidada por el Tribunal el 21 de enero de 2010, que se infiere que el arrendatario debió pagar el canon de arrendamiento dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes, tal y como lo acordaron en el contrato de arrendamiento o dentro de la prorroga de quince (15) día que otorga la ley, es decir que el arrendatario disponía de veinte (20) días de cada mes para efectuar las consignación arrendaticias, tal y como lo establece el artículo 51 de la Ley de arrendamientos Inmobiliarios, en el caso de autos, es evidente que el inquilino EDGAR BUJOSA DEÑO consigno los meses reclamados por la parte actora, pero se evidencia que los meses fueron consignados fuera del lapso de los 20 días establecidos para que el inquilino realizara las consignaciones arrendaticias, toda vez que el mismo debió pagar los cánones dentro de los veinte días de cada mes, es decir que el arrendatario disponía hasta el 20 de cada mes para depositar cada uno de los meses demandados tal y como lo establece el artículo 51 de la de la leu de arrendamiento Inmobiliario, que se aprecia que el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, establece que para la procedencia de la acción de desalojo el arrendatario tiene que dejar de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas, entonces de lo antes señalado se evidencia que en el presente caso el demandado dejo de pagar dos mensualidades consecutivas, fuera del tiempo útil para ello, es decir dentro de los 20 días de cada mes, que era la oportunidad legal en la cual el arrendatario debió hacer las consignaciones arrendaticias, razón por la cual esto constituye un menoscabo que no puede ser avalado por este órganos jurisdiccional, ya que con ello se desvirtúa la naturaleza del Contrato de Arrendamiento, respecto a que el mismo es un contrato de tracto sucesivo, en el cual ambas partes, deben cumplir con sus obligaciones a lo largo del tiempo de manera periódica, por cuanto, permitir tal desorden en el pago de las consignaciones arrendaticias daría pie a que el arrendador durante largos períodos de tiempo no pudiera satisfacer su principal pretensión crediticia, como es el dinero entregado por concepto de pensiones arrendaticias. y así se establece.
Asimismo se aprecia que la parte demanda alega que por la actitud maliciosa de la actora de no ir a cobrar los cánones de arrendamiento lo hizo incurrir en mora, esta sentenciadora aprecia que en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento se estableció que el canon se debía pagar por mensualidades adelantadas los primeros cinco días de cada mes, que no se evidencia en el contrato la forma o la manera como se iban a realizar esos pago, entonces el arrendatario debió actuar conforme lo dispone el artículo 51 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, motivo por el cual este tribunal desecha dicho alegato: Y así se decide.-
Así las cosas, en fuerza de los razonamientos anteriormente expuestos, es por lo que este Juzgado aprecia que emerge la insolvencia del inquilino toda vez que dejo de consignar dos mensualidades consecutivas en el tiempo útil para ello, es decir dentro de los veinte (20) de cada mes, por lo que con tales consignaciones no puede considerarse a la inquilina en estado de solvencia ya que los depósitos fueron realizados de forma extemporánea. Así se establece
Habida cuenta de la plena prueba de autos exigida en el artículo 254 Código de Procedimiento Civil la presente demanda debe prosperar pero en forma parcial, sólo respecto a la Resolución, pero no sobre el pago de las pensiones de arrendamiento demandadas, ya que en efecto en el presente caso quedó demostrado que el inquilino efectuó consignaciones a favor de la ciudadana BLUMA CHIZER DE BADLER, pero de forma extemporáneas, por lo cual sería una doble condena sancionarlo a pagar los cánones ya consignados, entonces la demandante es la única beneficiaria de tales consignaciones de conformidad con lo establecido en el artículo 55 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Y así se decide.-
Con relación a lo alegado por la parte demandada que el actor se ha negado a hacer las reparaciones mayores requeridas en el inmueble, no obstante las numerosas veces en que así lo han solicitado, esta sentenciadora observa que dicho alegato es un hecho nuevo que debió ser alegado por el demandado por vía de reconvención o a través de una acción autónoma, razón por la cual esta sentenciadora desecha este alegato por las consideraciones que se dejaron claramente extendidas. Y así se establece.-
III
DISPOSITIVO
De conformidad con los fundamentos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Juzgado DUODÉCIMO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, actuando en nombre de la república Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoara la ciudadana BLUMA CHIZAR DE BADLER, en contra del ciudadano EDAGR BUJOSA DEÑO, ambas partes plenamente identificadas en el presente fallo, en consecuencia se resuelve el contrato de arrendamiento suscrito por las partes en fecha 24 de Noviembre de 1999, inscrito bajo el Nro. 36, Tomo 168 de los Libros de Autenticaciones llevados por Notaria Pública Primera del Municipio Autónomo Chacao del Estado Miranda, condenándose a la parte perdidosa en lo siguiente:
-PRIMERO: Entregar el inmueble constituido por una casa quinta, denominada VILLA CARMEN, situado en la Avenida Licenciado Sanz, esquina con Avenida Alejandro Humboldt, de la Urbanización San Bernardino, Jurisdicción de la Parroquia San José ; Municipio Libertador del Distrito Capital, libre de bienes y personas y en las mismas buenas condiciones que lo recibió.
-SEGUNDO: Sin lugar la Indemnización de los daños y perjuicios Y se autoriza a la demandante a retirar las sumas de dinero contentivas de las consignaciones efectuadas por el ciudadano EDGAR BUJOSA DEÑO a favor de BLUMA CHIZER DE BADLER conforme con el artículo 55 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario
TERCERO: No hay condenatoria en costas por cuanto no hubo vencimiento total, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
CUARTO: Por cuanto la presente decisión se dicta fuera de los lapsos previstos para ello, se ordena la notificación de las partes, conforme lo previsto en los artículos 233 y 251 del Código de Procedimiento
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE. Y NOTIFIQUESE
Dada, firmada y sellada en la sede del Despacho del Juzgado Duodécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas a los trece (13) días del mes de Octubre de dos mil Diez (2010). Años 200º de la Independencia y 151º de la Federación.
LA JUEZ,
ABG. ANABEL GONZÁLEZ GONZÁLEZ
LA SECRETARIA
ABG. ARLENE PADILLA
En la misma fecha se publicó el presente fallo,
LA SECRETARIA
ABG.ARLENE PADILLA