TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
EL JUZGADO DECIMOCTAVO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Años: 200º y 151

EXP. No. AP31-V-2010-003978
DEMANDANTE: GALERÍAS MANELLA, S.A, inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 31/12/1986, bajo el Nº 73, Tomo 91-A-Sgdo; representada judicialmente por el abogado MAURICIO DE JESÚS MÉNDEZ MÉNDEZ, IPSA Nº 75.231.

DEMANDADOS: MANUEL RAUL SIRA ESCALONA, J RANDY REDER PANTOJA, KATIANA DEL CARMEN PEREIRA HERNÁNDEZ, venezolanos, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nros. 9.483.169, 16.880.202 y 14.166.535, respectivamente. SIN APODERADO JUDICIAL CONSTITUIDO.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO Y RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

I
Se inicia este procedimiento mediante libelo de demanda interpuesto por el abogado MAURICIO DE JESÚS MÉNDEZ MÉNDEZ, apoderado judicial de la parte actora, contra MANUEL RAUL SIRA ESCALONA, J RANDY REDER PANTOJA, KATIANA DEL CARMEN PEREIRA HERNÁNDEZ, correspondiéndole el conocimiento de la presente causa a este Juzgado Décimo Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Como hechos constitutivos de la pretensión procesal sometida a la consideración de este Tribunal, afirma el apoderado judicial de la parte actora entre otras cosas lo siguiente:

LOS HECHOS:
Que su representada es propietaria del Apartamento Nº 27, situado en el Edificio denominado MANELLA, ubicado dicho Edificio en la Avenida José Félix Sosa, Urbanización Bello Campo, Chacao, Distrito Sucre del Estado Miranda, Caracas.

Que en fecha 01/07/2005, la Administradora Aragón, empresa que para ese entonces y hasta los actuales momentos se encarga de la administración del apartamento objeto de esta demanda, celebró con el ciudadano MANUEL RAÚL SIRA ESCALONA, (antes identificado), contrato privado de arrendamiento sobre el ya identificado apartamento, con una duración de un (1) año, contado a partir del 01/07/2005, prorrogable automáticamente por periodos sucesivos de un (1) año, considerándose las prorrogas como tiempo fijo.

Que en fecha 02/05/2007, se procedió a notificar al arrendatario de que el contrato de arrendamiento suscrito en fecha 01/07/2005, no sería prorrogado.

Que la parte demandada no cumplió con la obligación contraída, igualmente, abandonó y autorizó a terceras personas a ocupar el inmueble objeto del presente litigio.
Que las personas que ocupan el inmueble sin autorización son: J RANDY REDER PANTOJA y KATIANA DEL CARMEN PEREIRA HERNÁNDEZ, (antes identificados).

Que el canon de arrendamiento convenido por las partes fue de SETENTA Y TRES BOLÍVARES CON DIECIOCHO CÉNTIMOS (Bs. 73,18).

Por todo lo antes expuesto, es que procede en nombre de su mandante a demandar a MANUEL RAÚL SIRA ESCALONA, J RANDY REDER PANTOJA, KATIANA DEL CARMEN PEREIRA HERNÁNDEZ, por CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO Y DE LA PRORROGA LEGAL Y SUBSIDIARIAMENTE POR RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO A TIEMPO DETERMINADO, suscrito en fecha 01/07/2005, sobre el inmueble antes mencionado, por haber incumplido el arrendatario con la entrega del inmueble al vencer la prorroga legal, que debió realizar el 01/07/2008, además e incumplir con las cláusulas 2 y 4 del contrato de arrendamiento.

Planteada en estos términos la demanda propuesta por la accionante, procede este Tribunal a pronunciarse respecto a los presupuestos de admisibilidad de la misma, previas las consideraciones siguientes:
En el libelo de la demanda la parte actora señala textualmente:

“…Ahora bien Ciudadano(a) Juez(a), suficientemente vencida como está la prórroga legal a que se contrae el literal “B” del articulo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por haber tenido la relación arrendataria una duración de dos años y haberse cumplido el plazo de prorroga legal dispuesto “exclusivamente” para el arrendatario, desde el 30 de junio de 2008, debemos destacar que el mencionado arrendatario, incurrió en distintos causales que dan lugar a demandar como en efecto lo hacemos el cumplimiento y la resolución del presente contrato…
CAPITULO IV
PETITORIO
Por los razonamientos de hecho y de derecho antes expuestos, es por lo en nombre y representación de Sociedad Mercantil GALERÍAS MANELLA S.A., ya identificada, en su carácter de propietaria del inmueble objeto de la presente demanda, procedo a demandar como formalmente en este acto lo hago a los ciudadanos MANUEL RAUL SIRA ESCALONA, J RANDY REDER PANTOJA, KATIANA DEL CARMEN PEREIRA HERNANDEZ, quienes son venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad V-9.483.169, V-16.880.202 y V-14.166.535, respectivamente; por CUMPLIMIENTO del contrato y de la prorroga legal y subsidiariamente por RESOLUCIÓN del contrato de arrendamiento a tiempo determinado, suscrito en fecha Primero (01) de julio de 2005, sobre el apartamento N° 27 situado en el Edificio denominado Manella, ubicado dicho edificio en la Avenida José Félix Sosa, Urbanización Bello Campo Chacao, Estado Miranda, Caracas, por haber incumplido el arrendatario, con la entrega del inmueble al vencer la prorroga legal, que debió realizar el 1° de julio de 2008; además por incumplir con sus obligaciones contractuales a que se contraen las cláusulas segunda (2°) y cuarta (4°) del contrato de arrendamiento, al poner el inmueble sin autorización de mi mandante, al cuido de terceras personas e incumplir con el pago “puntual” de cánones de arrendamiento, que son obligaciones contractuales asumidas por el arrendatario; y a dos últimos ciudadanos aquí nombrados seguidamente y ya identificados, por ocupar de forma ilegal e ilegitima el apartamento 27 del Edificio Manella, para que CONVENGAN o en su defecto sean CONDENADOS por el Tribunal a:
1°) cumplir con su obligación de entregar el inmueble arrendado y constituido por un apartamento signado bajo el N° 27, situado en el Edificio denominado Manella, ubicado dicho edificio en la Avenida José Félix Sosa, Urbanización Bello Campo, Chacao, Distrito Sucre del Estado Miranda, Caracas, libre de bienes y de personas, en virtud de encontrarse desde data TREINTA (30) de junio de 2008, vencida la prórroga legal a que se contrae el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
2°) Declarar resuelto el contrato de arrendamiento a tiempo determinado, suscrito en fecha Primero (01) de Julio de 2005, sobre el apartamento N° 27 situado en el Edificio denominado Manella, ubicado dicho edificio en la Avenida José Félix Sosa, Urbanización Bello Campo, Chacao, Estado Miranda, Caracas; por incumplir el arrendatario con las convenciones contractuales de forma deliberada…” (Negrillas del Tribunal)

El artículo 1167 del Código Civil, que señala:
Artículo 1167. En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato ola resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”

Es el fundamento legal para intentar la acción de cumplimiento de contrato o resolución de contrato y si hubiere lugar a ello, con cada una de estas acciones los daños y perjuicios, acciones que se intentan cuando el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado, con la excepción, de que también se puede demandar la resolución de un contrato de arrendamiento, siendo el contrato a tiempo indeterminado, cuando el incumplimiento del contrato verse sobre una causa no establecida taxativamente en los literales del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Entendiéndose que cuando se demanda el cumplimiento de un contrato, lo que se busca es que se cumpla con lo establecido o acordado por las partes en el mismo y tiene efectos hacia el futuro, caso contrario ocurre, cuando se demanda la resolución de un contrato, ya que el efecto que produce la misma, es volver la situación al estado en el que se encontraba antes de celebrar el contrato, como si este no se hubiese firmado, tal y como lo estableció el Dr. ELOY MADURO LUYANDO en su libro CURSO DE OBLIGACIONES, año 1986, página 592, cuando dijo:

“La resolución tiene efectos retroactivos. El contrato bilateral terminado por resolución se considera extinguido, no desde el momento en que la resolución se declara, sino que mediante una ficción jurídica se considera, como que si jamás hubiese existido contrato alguno….”

En este mismo orden de ideas, el Dr. EMILIO CALVO BACA, en el Código Civil comentado, edición 2003, páginas 645 y 647 estableció:

“…..Efectos de la resolución.
La doctrina señala como efectos principales los siguientes:
1° La terminación del contrato bilateral, que al ser declarado resuelto se extingue. ahora bien, el contrato se considera terminado, no desde el momento en que se declara la resolución, sino que se considera como si jamás hubiese existido, volviendo las partes a la misma situación en que estaban antes de contratar.
2° Un efecto retroactivo, mediante el cual el contrato se considera como si efectivamente jamás hubiese sido celebrado. Como consecuencia tenemos:
Las partes vuelven a la misma situación precontractual, en que se encontraban antes de celebrar el contrato y, por tanto, deben devolverse mutuamente las prestaciones recibidas con motivo de las obligaciones que hubiesen ejecutado durante la vigencia del contrato.
3° La parte cuyo incumplimiento culposo da motivo a la resolución queda obligada a la indemnización de los daños y perjuicios que la resolución cause a la parte accionante. Para algunos autores, la acción por daños y perjuicios es subsidiaria de la de cumplimiento o de la de resolución de los contratos bilaterales. Es decir, para que proceda la acción por daños y perjuicios debe haberse pedido necesariamente el cumplimiento o la resolución del contrato….”

Por otra parte, en sentencia dictada por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 26 de Marzo de 2003, caso AUTO EQUIPOS CACAO, C.A., contra NACIONAL CHEMSEARCH, S.A., expediente 03-8785, Ponente: Juez Asociado Dr. JOSE MIGUEL JUNCAL R., se estableció:

“…..Quienes suscribimos el presente fallo consideramos que la ley objetiva y el contrato celebrado por las partes, no permite el ejercicio conjunto de ambas acciones (resolutoria y cumplimiento), según lo dispuesto en el artículo 1.167 del Código civil, trascrito supra……por otra parte, el tribunal se encuentra en la imposibilidad jurídica de declarar con lugar ambas acciones de manera simultanea como lo solicita la accionante-reconvenida, …… por las razones que anteceden, debe declararse sin lugar la demanda por ser contraria a derecho, en virtud de que este tribunal no puede acordar de manera simultanea la resolución del contrato y que el mismo siga teniendo efectos hacia el futuro…toda vez que lo procedente era demandar la resolución junto con el pago de los daños y perjuicios…..”

Por lo que es evidente, que en el presente juicio, se procedió a la acumulación indebida de dos (2) acciones, que si bien, se tramitan por un mismo proceso, cada una produce un efecto distinto, por lo que, mutatis mutandi, se aplica la sentencia dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, N° 1618, expediente N° 03-2946, de fecha 18 de Agosto de 2004, caso Industria Hospitalaria de Venezuela 2943; en donde entre otras cosas señaló:

“…. Que como el Juez de la causa no advirtió la inepta acumulación de pretensiones por tener procedimientos distintos, el juez de Retasa debía declararla, aun cuando no hubiese sido opuesta por la parte demandada… En la sentencia consultada se indica que esta circunstancia debió exponerse al juez de la causa principal y no al Juez de Retasa; pero la Sala considera que este ultimo, quien igualmente es director del proceso, sin necesidad de que la inepta acumulación haya sido denunciada, debió declararla…La Sala admite que, en condiciones de normalidad, en la etapa de admisión de la demanda, el Juez de la causa debe evidenciar la falta de cumplimiento de los presupuestos procesales; pero si ello no ocurre deberá ser verificado en cualquier estado y grado de la causa. En efecto en la presente causa, como el Juez de la causa no advirtió la inepta acumulación de pretensiones, …….El Juez de Retasa debía declararla, aun cuando no hubiese sido opuesta por la parte demandada. En vista de lo anterior, cuando el Juzgado de Retasa constituido en el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito del circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, no se pronuncio respecto de la inepta acumulación de pretensiones, conculco a la accionante su derecho al debido proceso…” (Subrayado del Tribunal)

Claramente se observa que la presente demanda se encuentra dentro del supuesto de inadmisibilidad por ser “CONTRARIA A DERECHO”.
Con fundamento en las normas invocadas y en acatamiento a las sentencias parcialmente transcritas, y con vista en que en el caso sub-iuduce la parte actora realizo la acumulación indebida de pretensiones. En consecuencia, es forzoso para este Tribunal declarar INADMISIBLE, por ser contraria a derecho la acción intentada por GALERIAS MANELLA S.A., contra MANUEL RAUL SIRA ESCALONA, J. RANDY REDER PENATOJA y KATIANA DEL CARMEN PERERIRA HERNANDEZ por CUMPLIMIENTO y RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
Regístrese y Publíquese la presente decisión.
Dada, firmada y sellada en Caracas, a los (21) días del mes de Octubre de 2010. Años 200° y 151°.
LA JUEZ TITULAR,

Abg. LORELIS SÁNCHEZ.
LA SECRETARIA ACCIDENTAL.,

MACIEL CARRIZALES

En esta misma fecha, previo el anuncio de ley, siendo las 2:10 de la tarde, se publicó y registró la anterior sentencia.
LA SECRETARIA ACCIDENTAL.,

MACIEL CARRIZALES

Exp: AP31-V-2010-003978