REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
TRIBUNAL TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y AGRARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA.
EN ALZADA
Maracay, 08 de octubre de 2010
200° y 151°
DEMANDANTE: Ciudadano ANTONIO SERGI ALOI, venezolano, mayor de edad, cédula de identidad V- 7.257.756 y de este domicilio.
Apoderados judiciales: Abogados Romer Ángel Muñoz Cedeño y Luís Antonio Perno Yannuario, Inpreabogado 132.017 y 132.067, respectivamente.
Domicilio procesal: Calle Páez, N° 119-1, centro Jurídico Contable GISOL, Oficina 10, entre calles Libertad y Carabobo, Maracay, Estado Aragua.
DEMANDADA: Ciudadano MARCOS JESÚS PEDREAÑEZ ANDRADE, venezolano, mayor de edad, cédula de identidad V-17.296.771, Abogado en ejercicio, Inpreabogado N° 141.149 y de este domicilio, en representación de sus propios derechos e intereses.
Domicilio procesal: Sede del Tribunal (No indicó domicilio procesal).
MOTIVO: ACCIÓN DE DESALOJO ARRENDATICIO (APELACIÓN)
EXPEDIENTE: 14.113
I
ANTECEDENTES
Subieron las presentes actuaciones, remitidas por el Juzgado Segundo de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, con motivo de la apelación intentada por el Abogado Marcos Jesús Pedreañez Andrade, Inpreabogado N° 141.149, en su carácter de parte demandada, contra la sentencia definitiva dictada por el a quo en fecha 02 de junio de 2010 que declaró con lugar la acción de desalojo arrendaticio que había intentado en su contra el ciudadano Antonio Sergi Aloi, venezolano, mayor de edad, cédula de identidad V- 7.257.756 (folios 139 al 144, ambos inclusive).
El Tribunal de la recurrida, por auto del 06 de junio de 2010, oyó en ambos efectos el recurso intentado y ordeno remitir el expediente al Juzgado Distribuidor de Primera Instancia. Igualmente, ordenó realizar un cómputo por Secretaría de los días de despacho transcurridos en su sede, desde el día 02-06-2010, exclusive, y hasta el 07-06-2010 inclusive; certificando que transcurrieron tres (03) días de despacho, correspondientes a los días 3, 4 y 7 de 2010 (folio 148).
Por auto del 21 de junio de 2010 (folio 152) se dio por recibido el presente expediente, se le asignó el numero 14.113 y se fijó el décimo (10°) día de despacho siguiente para dictar sentencia, conforme al artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.
A los folios 154 al 162, ambos inclusive, consta escrito de “fundamentación” de la apelación interpuesta en el que el recurrente explana una serie de alegatos ante esta Alzada. Ahora bien, con relación a la valoración de tales informes se hace constar el criterio de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, (Sentencia del 14 de octubre de 2005. Caso: Zoraida Zerpa Urbina en amparo contra decisión judicial), el cual acoge este sentenciador:
<< (…) Así, esta Sala en sentencia del 29 de septiembre de 2005 (Caso: Simón Alfredo Morón), respecto a la posibilidad de presentar informes en segunda instancia durante la tramitación de un procedimiento breve señaló:
“No obstante lo anterior, de autos no se desprende evidencia alguna de que, dentro del lapso previsto por el legislador para ello, el accionante haya promovido prueba alguna de las admisibles en dicha instancia, fundamentando su pretensión de amparo en el hecho de que, al haberse dictado sentencia al quinto día siguiente al 24 de mayo de 2005, se vio imposibilitado de presentar informes, debiendo la Sala señalar que dicho acto no se encuentra previsto en el procedimiento por el cual se rige la presente causa -procedimiento breve-, por lo que mal puede alegarse violación alguna del derecho a la defensa y, en tal sentido, resultaría inútil ordenar la reposición en el caso objeto de estudio”.
En efecto, tal como quedó establecido en la sentencia citada supra, durante la tramitación en segunda instancia del procedimiento de nulidad de asamblea, no existe oportunidad fijada para presentar informes y observaciones a éstos y sólo pueden las partes hacer valer las pruebas indicadas en el artículo 520 del Código de Procedimiento Civil (que en el presente caso no se hicieron valer), de modo que, mal pudo el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas violentar los derechos de la parte accionante, por cuanto no estaba obligado a pronunciarse sobre los alegatos expuestos en dicho escrito de informes (...) >>
De esta manera, encontrándose la causa en estado de sentencia, procede este Tribunal en funciones de Alzada a dictar su decisión en los términos siguientes:
La parte actora alegó en su demanda lo siguiente (folios 1 y 2 y sus vueltos):
Que celebró un contrato escrito de arrendamiento por tiempo determinado con el ciudadano Marcos Jesús Pedreañez Andrade, ya identificado, sobre un galpón ubicado en la calle La Romana N° 112-A del Barrio Santa Rosa, en Maracay, Estado Aragua, construido sobre un terreno de 330 Mts2, alinderado así: Norte: Con inmueble que es o fue de José Alezones; Sur: Con la calle Nueva; Este: Con la calle Romana y Oeste: Con inmueble que es o fue de Lina Romero; lo cual consta de documento autenticado en la Notaría Pública Tercera de Maracay, el cual quedó anotado bajo el N° 86, Tomo 110 de los libros de autenticaciones y el cual anexó, marcado “A”, a su libelo.
Que dicha relación fue inicialmente pactada por tiempo determinado, con una vigencia inicial de seis (6) meses contados a partir del 01 de Julio de 2008 y hasta el 01 de Enero de 2009, prorrogables por igual tiempo por acuerdo escrito entre las partes, según la cláusula tercera del referido contrato; pero que luego se transformó en un contrato a tiempo indeterminado.
Que a partir del mes de marzo de 2009 las partes acordaron que el canon mensual de arrendamiento sería de Dos mil Bolívares exactos (Bs.2.000,oo), el cual cumplió el arrendatario hasta el mes de agosto de 2009; pero que desde septiembre de 2009 se ha negado a continuar pagando.
Que cuatro meses después, en enero de 2010, el arrendatario le informó que le estaba depositando dichas cantidades en el Tribunal Segundo de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua; cosa que el demandante pudo comprobar acudiendo al referido Juzgado y observando que su arrendatario, en fecha 20 de noviembre de 2009, consignó escrito de consignación arrendaticia y el 30 del mismo mes y año apertura una cuenta en Banfoandes con un cheque por la cantidad de Un mil Bolívares exactos (Bs.1.000,oo) correspondientes según lo consignado al mes de diciembre de 2009, “…cheque que le fue devuelto…”.
Que el 04 de marzo de 2010 su arrendatario aperturó de nuevo la cuenta y el 16 de marzo depositó la cantidad de Tres mil Bolívares exactos (Bs.3.000,oo), correspondientes según lo consignado a los meses de diciembre de 2009 y enero y febrero de 2010; cuando lo correcto era que hubiese consignado la cantidad de Seis mil Bolívares exactos, ya que el canon mensual convenido entre las partes era de Dos mil Bolívares mensuales.
Que su arrendatario, en conclusión, le debe el pago de las pensiones de arrendamiento correspondientes a los meses de septiembre, octubre y noviembre de 2009 y la mitad de las correspondientes a diciembre de 2009 y enero, febrero y marzo de 2010; por lo que conforme al artículo 34, literal “a”, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, al estar insolvente en el pago de más tres (3) meses de arrendamiento, pide al Tribunal que ordene su desalojo del inmueble arrendado y a que entregue el mismo a su propietario, libre de personas y bienes, así como también se le condene a pagar las pensiones de arrendamiento insolutas y las que se sigan venciendo hasta la entrega definitiva del inmueble arrendado y el pago de las costas y costos del proceso.
La parte demandada, en su oportunidad contestó la demanda en los términos siguientes (folios 28 al 32, ambos inclusive):
Admitió la existencia de una relación arrendaticia con el demandante sobre el inmueble identificado en la demanda; pero negó la duración de la misma manifestada por el actor. En su defensa alegó que la misma comenzó el 1° de julio de 2004, en forma verbal y por tiempo indeterminado, conforme a los artículos 1.138 y 1.133 del Código Civil; todo con ocasión de una oferta de alquiler publicada en el diario El Siglo “…en fecha aproximada del 28 de Junio de 2004…”
Que originalmente el canon de arrendamiento fue convenido en Doscientos cincuenta mil Bolívares (Bs.250.000,oo), actualmente equivalentes a Doscientos cincuenta Bolívares Fuertes (Bs.F.250,oo), con aumentos progresivos cada año.
Que desde el inicio de la relación ha sido fiel cumplidor de sus obligaciones como arrendatario.
Que el 1° de julio de 2008 “…fue cambiada la forma del contrato pasando de verbal a escrito sin alterar la naturaleza del mismo…”.
Que si bien es cierto que en el contrato escrito acordaron un canon de arrendamiento de Mil Bolívares (Bs.F.1.000,oo) mensuales “…a ser pagados a mensualidad vencida, en el mismo contrato carece de monto de fijación de aumento del canon motivo por el cual se sobreentiende que será calculado legalmente bajo el índice de aumento al Índice General de Precios al Consumidor establecido por el BANCO CENTRAL DE VENEZUELA…”
Que el señor Antonio Sergi Aloi se aprovechó de su necesidad de un lugar en el cual trabajar y le aumentó en forma de usura el canon de arrendamiento en un cien por ciento (100%), de mil a dos mil Bolívares mensuales, los cuales le pagó desde febrero de 2009 hasta octubre de 2009 y consignó recibos de tales pagos correspondientes a los meses de marzo, abril, mayo, junio, julio y agosto [de 2009]; pero que de los meses de septiembre y octubre [de 2009] Antonio Sergi Aloi no le dio recibos porque le dijo que no tenía talonarios y que posteriormente se los entregaría. También, que un ciudadano a quien identifica como Samuel Zambrano Guevara, V-13.067.668 es testigo de sus pagos.
Que el 15 de noviembre acudió al Tribunal Segundo de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua para consignar los pagos de los cánones de arrendamiento “…de cada mes vencido…” y consignó los originales de los recibos y las copias de los Bauches (Sic) de consignación (Sic) ente el Tribunal Segundo. Apeló a sus “…derechos consagrados en la ley de Arrendamientos Inmobiliarios en sus artículos 7, 13, 58, 59.”
Por último, pidió que su escrito fuese tenido como contestación a la demanda “…y solicitud de reintegro de pago excesivo de alquiler conforme al artículo 60 de LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS y dicha solicitud sea declarada CON LUGAR en su definitiva con todos los pronunciamientos de Ley…”
En la oportunidad correspondiente sólo la parte actora promovió pruebas; a saber (folios 66 al 68, ambos inclusive):
a) Mérito favorable de los autos;
b) Documentales:
- El contrato de arrendamiento notariado, que fue anexado a la demanda marcado “A”, “…como instrumento fundamental de la acción…”
- Constancias de consignación de pensiones de arrendamiento que fueron acompañadas a la demanda.
- Marcado “C”, talonario original contentivo de “…38 recibos de pago y 30 recibos en blanco…”
Por auto del 26 de mayo de 2010 fueron admitidas las pruebas promovidas y, declarado vencido el lapso probatorio, se convocó a las partes a un acto conciliatorio con la advertencia de que de no prosperar dicha conciliación se dicte sentencia en el plazo de ley (folio 137 y su vuelto).
En fecha 02 de junio de 2010 el Tribunal de la causa dictó sentencia definitiva que declaró con lugar la pretensión del demandante (folios 139 al 144, ambos inclusive).
II
DE LA SENTENCIA RECURRIDA
El presente juicio se tramitó por el procedimiento breve. La pretensión del demandante, ciudadano Antonio Sergi Aloi, busca obtener el desalojo del inmueble arrendado al ciudadano Marcos Jesús Pedreañez Andrade, a saber: Un galpón ubicado en Calle La Romana N° 112-A del Barrio Santa Rosa, Maracay, Estado Aragua, para lo cual alega la insolvencia en el pago de más de dos (2) pensiones de arrendamiento. Así mismo, que se le haga entrega del mismo, libre de personas y bienes, y se condene al demandado a pagarle las pensiones debidas y las que se sigan venciendo hasta la entrega definitiva del inmueble arrendado, así como también a pagar los costos del proceso.
La parte accionada negó y contradijo la pretensión hecha valer en su contra y, a su vez, alegó el pago excesivo de pensiones de arrendamiento por lo que, a su vez, solicitó el reintegro de lo pagado en demasía en su contestación a la demanda.
Trabada la litis y cumplidos todos los actos procesales correspondientes, el tribunal de la recurrida decidió la causa y declaró la existencia de la relación arrendaticia contenida en el contrato que fue otorgado por ambas partes ante la Notaría Pública Tercera de Maracay, anotado bajo el N° 86, Tomo 110, por considerar que la misma fue alegada y probada plenamente por la parte actora. También consideró probado el incumplimiento de la cláusula segunda del referido convenio por el arrendatario, en razón de la extemporaneidad por retardo en el pago de los meses de diciembre de 2009 y enero y febrero de 2010, con base en las consignaciones hechas ante el Juzgado de Municipios; por cuanto los documentos acompañados a la demanda no fueron desconocidos ni impugnados en forma alguna de derecho por el arrendatario demandado, por lo que el a quo les otorgó pleno valor probatorio.
En tal sentido, el Juzgador de la recurrida aplicó al caso bajo examen el criterio sostenido por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia con relación al artículo 51 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios; el cual se refiere a cuándo inicia el cómputo de quince (15) días para la consignación del canon de arrendamiento ante un Tribunal de Municipio cuando el arrendador se niega a recibirlo (Sentencia N° 55. Caso: Inmobiliaria 200555, C.A. Expediente 07-1731). En tal sentido decretó CON LUGAR la demanda y condenó al demandado, Marcos Jesús Pedreañez Andrade, a entregar el inmueble arrendado libre de personas y cosas; así como también a pagar los cánones de arrendamiento de los meses de septiembre a noviembre de 2009, a razón de dos mil Bolívares (Bs.2.000,oo) cada uno, para un total de seis mil Bolívares (Bs.6.000,oo); más la cantidad de tres mil Bolívares (Bs.3.000,oo) por concepto de complemento a los meses de diciembre de 2009 y enero y febrero de 2010 para un total de NUEVE MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs.9.000,oo), así como también el pago de los cánones de arrendamiento que se sigan venciendo hasta la entrega definitiva del inmueble arrendado. Igualmente le condenó al pago de las costas del proceso, según lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
III
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Para alcanzar los valores supremos del Estado venezolano consagrados en el artículo 2 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y cumpliendo su deber de garantizar la tutela efectiva de los derechos mediante una actuación imparcial, idónea, transparente, responsable, equitativa y expedita, sin dilaciones indebidas, formalismos ni reposiciones inútiles (art. 26 ejusdem), este Juzgador en funciones de Alzada considera pertinente expresar que, por mandato Constitucional, nuestra República está conformada como un Estado de Derecho y de Justicia en el que dicho valor constituye el fin supremo de sus actuaciones, las cuales deben ser el resultado de la aplicación del derecho no como un fin en sí mismo, sino como un medio o instrumento.
En este sentido, este Tribunal en función de alzada observa que por los términos en que quedó planteada la controversia del juicio de desalojo inquilinario sometido al examen del Tribunal de la primera instancia, y en aplicación de las reglas de distribución de la carga probatoria de los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, correspondía a la parte actora el demostrar la existencia de la relación arrendaticia; mientras que al demandado le tocaba comprobar el hecho liberatorio, es decir, el pago de la obligación reclamada. En efecto, señala la doctrina que:
“La carga de la prueba de solvencia en el juicio que tenga por causa petendi la morosidad del arrendatario (vgr., resolución de contrato por falta de pago; improcedencia de la preferencia ofertiva o el retracto legal arrendaticio, improcedencia, improcedencia de la prórroga legal del contrato) pesa sobre el inquilino y no sobre el arrendador, según se deduce del principio reus in exipendo fit actor.
La carga de la prueba de falta de pago de los arrendamientos como hecho negativo indefinido que es, no corresponde al arrendador demandante. (…)
Si el actor aduce en su demanda de cobro de dinero que el demandado ha incurrido en mora respecto al pago del alquiler, ya tendrá hecha su prueba con el contrato que acredite la obligación de tracto sucesivo concerniente al [pago] del canon mensual de arrendamiento y su monto, y para el demandado será necesario oponer la excepción de pago correspondiente y probarlo. Pues la falta de pago no constituye supuesto de existencia o exigibilidad de la obligación; es, propiamente, supuesto de liberación de la obligación.” (Henríquez La Roche, Ricardo. Arrendamientos Inmobiliarios. Caracas, 2008. pp. 181 a 183)
Aprecia quien decide que la parte actora alegó que la relación que inicialmente fue pactada por tiempo determinado y con una vigencia inicial de seis (6) meses contados a partir del 1° de Julio de 2008 hasta el 1° de Enero de 2009; luego se transformó en un contrato a tiempo indeterminado porque las partes no acordaron por escrito su prórroga por igual tiempo en la prevista en la cláusula tercera del contrato. También, que el inmueble arrendado es un galpón sito en la calle La Romana N° 112-A del Barrio Santa Rosa, en Maracay, Estado Aragua; todo lo cual demostró con la consignación en autos del contrato autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de Maracay, que quedó anotado bajo el N° 86, Tomo 110 de los libros de autenticaciones y que anexó, marcado “A”, a su demanda; documento que no fue tachado ni en forma alguna impugnado por su adversario, por lo que se aprecia como fehaciente conforme a los artículos 1.356, 1357 y 1.359 todos del Código Civil.
Igualmente quedó demostrado el alegato del actor de que a partir del mes de marzo de 2009 las partes acordaron que el canon mensual de arrendamiento sería de Dos mil Bolívares exactos (Bs.2.000,oo) y que el arrendatario, ciudadano Marcos Jesús Pedreañez Andrade, cumplió su obligación hasta el mes de agosto de 2009 porque éste, en su contestación, afirmó que había pagado tal cantidad mensual como arrendamiento durante los meses de marzo, abril, mayo, junio, julio y agosto de 2009. En tal sentido, al admitir ese hecho, el mismo quedó exento de prueba conforme a los artículos 361 y 397 del Código de Procedimiento Civil.
En consecuencia, el objeto de la controversia lo constituye el determinar si el arrendatario pagó al arrendador, o no, las pensiones de arrendamiento de septiembre, octubre y noviembre de 2009 y la mitad de las correspondientes a diciembre de 2009 y a enero, febrero y marzo de 2010.
En este sentido observa quien decide que la parte accionada alegó como defensa el que la aludida relación arrendaticia comenzó el 1° de julio de 2004, en forma verbal y por tiempo indeterminado, conforme a los artículos 1.138 y 1.133 del Código Civil, con ocasión de una oferta de alquiler publicada en el diario El Siglo “…en fecha aproximada del 28 de Junio de 2004…” y que el canon fue convenido originalmente en doscientos cincuenta mil Bolívares (Bs.250.000,oo), con aumentos progresivos cada año. Sin embargo, no consta en autos prueba alguna, ni siquiera con carácter indiciario, de la veracidad de estos alegatos, por lo que se desechan del proceso.
Por último el demandado alegó haber pagado un sobrealquiler sobre el referido galpón y en tal sentido solicitó el “…reintegro de pago excesivo de alquiler conforme al artículo 60 de LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS y [que] dicha solicitud sea declarada CON LUGAR en su definitiva con todos los pronunciamientos de Ley…”
Ahora bien, el apelante denuncia la comisión por parte del Juzgador de la recurrida de los vicios de silencio de prueba, al afirmar que hubo violación del artículo 509 del Código de Procedimiento Civil al no valorar “el instrumento fundamental de la demanda (Sic)”, así como y error de juzgamiento por no aplicar en su decisión las normas de orden público contenidas en los artículos 13 y 32 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Establece el artículo 243, ordinal 5° del Código de Procedimiento Civil que toda sentencia debe contener “decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas, sin que en ningún caso pueda absolverse de la instancia”, norma referida a que el asunto planteado al conocimiento del juez no sólo es el implicado en la demanda y la contestación, sino también cualquier otro alegato que tenga influencia en decisiva en la suerte del proceso, y que además haya sido presentado por las partes tempestivamente.
Ahora bien, quien decide, después del análisis exhaustivo de la sentencia recurrida, constata que ciertamente el a quo omitió el pronunciamiento con respecto al alegato de pago excesivo de pensiones de arrendamiento y consecuente solicitud de reintegro de los mismos hecha por el demandado en su contestación a la demanda; sin embargo, advierte igualmente que tal omisión carece de trascendencia en el dispositivo del fallo apelado, por la siguiente razón:
El accionado no utilizó el mecanismo legal permitido para hacer valer en juicio su pretensión de reintegro de lo supuestamente pagado en exceso; a saber: no intentó la reconvención o mutua petición en su oportunidad de contestar la demanda. Tampoco promovió ni evacuó prueba alguna destinada a demostrar su alegato de alquiler excesivo. Y con respecto a este punto vale destacar que si bien el artículo 13 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios expresa:“El arrendatario o subarrendatario no está obligado a pagar alquileres superiores a los legalmente fijados…” y que el artículo 58 ejusdem reza que “…en los inmuebles sometidos a regulación conforme a la presente Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, quedará sujeto a repetición todo cuanto se cobre en exceso del canon máximo establecido por los organismos competentes…”; no es menos cierto también que de la lectura de tales normas se concluye que el establecimiento del máximo a pagar por pensiones locativas depende de un acto del Estado que resulta de un procedimiento administrativo previo y controvertido, el cual está previsto en los artículos 65 y siguientes de la ley especial que regula la materia. Por ello, al no constar en autos ninguna prueba de que el canon del inmueble arrendado haya sido fijado por el organismo competente para ello, y siendo este el requisito si ne qua non para poder determinar si dicho monto es inferior a la cantidad establecida convencionalmente por las partes y en consecuencia los pagos realizados son o no excesivos, mal podía entonces el juzgador de la recurrida infringir el dispositivo denunciado, ya que el simple alegato del demandado sin aportar la correspondiente prueba constituye un ejemplo de la falacia conocida como petición de principio, y que no es otra cosa que dar por probado lo que, precisamente, necesita demostrarse. Así se decide.
Por otra parte, también yerra el recurrente en su calificación del contrato notariado de arrendamiento que consta en autos como el instrumento fundamental de la demanda porque la doctrina enseña que en materia inquilinaria no existen instrumentos fundamentales de la acción: Las causales de cumplimiento, resolución o desalojo no se derivan existencialmente de ningún instrumento, sino de hechos que deben ser probados en el proceso. A lo sumo, los documentos tales como contratos o prórrogas convencionales, juegan el papel probatorio que tienen en cualquier proceso jurisdiccional (Núñez, Edgar. La relación arrendaticia en la Venezuela de principios del siglo XXI. Vadell hermanos editores. Caracas, 2008. p. 247).
Así mismo, con relación al alegato de silencio de pruebas hecho por el demandado, una vez examinado el caso advierte quien decide que de la contestación de la demanda se evidencia que la existencia del contrato notariado de arrendamiento es un hecho que fue expresamente admitido por el demandado; por lo que al no tratarse de un hecho controvertido estaba exento de ser probado. Lo que sí debía era ser interpretado por el Juzgador de la recurrida, como en efecto hizo cuando expuso en un aparte específico titulado “Análisis del contrato de arrendamiento”, que dicha convención constaba en autos y que la misma había sido suscrita por ante la Notaría Pública Tercera de Maracay, estado Aragua, en fecha veintinueve (29) de Junio de dos mil ocho (2008), bajo el No. 86, Tomo 110 de los Libros de autenticaciones, entre los ciudadanos Antonio Sergi Aloi (arrendador) y Marcos Jesús Pedreañez Andrade (arrendatario), el cual en su cláusula tercera estableció una duración inicial de seis (06) meses (del 1° de julio de 2008 al 1° de enero de 2009), apreciándola según al artículo 12 del Código de Procedimiento Civil y arribando a la conclusión de que si bien la misma inició a término fijo, luego se convirtió a “sin determinación de tiempo al dejar el arrendador al arrendatario en el goce y disfrute del inmueble arrendado y realizar los pagos arrendaticios posterior a la fecha de vencimiento, tal como lo prevén los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil…” y, más adelante, declaró “…la extemporaneidad de los pagos de los meses Diciembre dos mil nueve (2009), Enero y Febrero dos mil diez (2010), efectuados ante este Juzgado, expediente N° 4200, consignaciones arrendaticias, todo en ocasión que no fueron cancelados (Sic) en al oportunidad que contempla la norma y el criterio vinculante antes reseñados por lo que el arrendatario demandados de autos infringió la cláusula segunda contractual…”
Ahora bien, del examen de lo actuado consta en autos, a los folios 38 y 39, sendas constancias de dos (2) consignaciones de pago de pensiones de arrendamiento hechas por el ciudadano Marcos Jesús Pedreañez Andrade a favor del ciudadano Antonio Sergi Aloi, por ante el Juzgado Segundo de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua; la primera de ellas por la cantidad de Un mil Bolívares (Bs.F.1.000,oo) “…por concepto de pago de canon de arrendamiento de un INMUEBLE ubicado en CALLE ROMANA, CRUCE CON CALLE NUEVA GALPÓN 112-A, SANTA ROSA…” (folio 38) y la segunda, por la cantidad de Tres mil Bolívares (Bs.F.3.000,oo), por “…por concepto de pago de canon de arrendamiento de un APARTAMENTO ubicado en AVENIDA BOLÍVAR CRUCE CON AVENIDA AYACUCHO EDIFICIO DONANTONIO PISO 2, APARTAMENTO N°13, Maracay, estado Aragua, correspondiente al mes de DICIEMBRE 2009 Y ENERO, FEBRERO DE 2010 …” (folio 39); con lo que salta a la vista que éste último comprobante se refiere al pago de pensiones de arrendamiento hechas en descargo de un inmueble totalmente distinto al del objeto del arrendamiento pactado en el contrato suscrito entre las partes y que constituye el objeto de la controversia sometida al examen del Juzgado de la recurrida y de esta Alzada.
Respecto de los presuntos recibos acompañados por el accionado con su contestación los mismos deben ser desechados del proceso por aplicación del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ya que se trata de copias simples de documentos privados, carentes de todo valor probatorio según argumento a contrario sensu del mencionado artículo que sólo admite como tales a las copias simples de documentos públicos o privados reconocidos o tenidos judicialmente por reconocidos. Siendo así, considera este Juzgador en funciones de Alzada que en el presente caso hubo incumplimiento por falta de pago de las pensiones reclamadas, por cuanto no consta en autos ninguna prueba de que los cánones exigidos hayan sido satisfechos conforme a la ley especial que rige la materia; en el entendido que estos debieron consignarse dentro de los quince (15) días siguientes al vencimiento y ante el mismo juzgado que conoció de la primera consignación, razones estas por las cuales, el alegato de solvencia en el pago de sus obligaciones, hecho por el arrendatario demandado, debe ser declarado improcedente. Así se decide.
Como último elemento, alega el recurrente que el juez incurrió en el vicio de silencio de prueba porque “…el sentenciador no se pronuncia, analiza ni decide sobre ninguna de las pruebas que aport[ó] ni sobre los alegatos jurídicos que efecto[ó] en el presente proceso judicial (…) menoscabando así [su] derecho a la defensa y al debido proceso…”; alegato doblemente falaz por cuanto del examen de las actas del proceso se evidencia que el accionado no promovió pruebas en su oportunidad, como era su carga conforme a lo establecido en párrafos anteriores, y, además, se observa que el Juzgador valoró las documentales que fueron promovidas por el actor, consistentes en las consignaciones judiciales de pensiones de arrendamiento, y en ese sentido, en el apartado titulado “DE LAS PRUEBAS APORTADAS”, expuso:
“…En adecuación a la disposición arrendaticia evocada [art.51 Ley de Arrendamientos Inmobiliarios], este órgano judicial declara la extemporaneidad de los pagos de los meses de Diciembre dos mil nueve (2009), Enero y Febrero dos mil diez (2010), efectuados ante este Juzgado, expediente N° 4200, consignaciones arrendaticias, todo en (Sic) ocasión que no fueron cancelados en la oportunidad que contempla la norma y el criterio vinculante antes reseñado por lo que el arrendatario demandado infringió la cláusula segunda contractual. Así se declara…”
De lo cual se evidencia que el sentenciador del fallo apelado aplicó al caso bajo examen el contenido del artículo 34, literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que expresamente contempla la posibilidad de demandar el desalojo por la falta de pago de dos (2) mensualidades consecutivas; en armonía con el criterio de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia relacionado con el artículo 51 ejusdem, relativo a cuándo inicia el cómputo de quince (15) días para la consignación del canon de arrendamiento ante un Tribunal de Municipio cuando el arrendador se niega a recibirlo (Sentencia N° 55. Caso: Inmobiliaria 200555, C.A. Expediente 07-1731), por lo que la denuncia efectuada debe ser declarada improcedente. Así se decide.
En consecuencia este Tribunal, en ejerció de sus funciones como garante de la doble instancia, acoge el criterio sostenido por el a quo y confirma su decisión en todas y cada una de sus partes, por considerar lógico y ajustado a derecho lo debatido en el curso de la causa con lo dispuesto en el dispositivo del fallo recurrido. Así se decide.
IV
DISPOSITIVA
Por las razones anteriormente expuestas este Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR LA APELACIÓN interpuesta por el ciudadano MARCOS JESÚS PEDREAÑEZ ANDRADE, venezolano, mayor de edad, cédula de identidad V-17.296.771, Abogado en ejercicio, Inpreabogado N° 141.149 y de este domicilio, en representación de sus propios derechos e intereses, en su carácter de parte demandada, contra la decisión proferida por el Juzgado Segundo de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, en fecha 02 de junio de 2010. SEGUNDO: CONFIRMA la decisión apelada que fue dictada por el a-quo, en fecha 02 de junio de 2010 y, en consecuencia, declara CON LUGAR la demanda intentada por el ciudadano ANTONIO SERGI ALOI, venezolano, mayor de edad, cédula de identidad V- 7.257.756 y de este domicilio; apoderados judiciales: Abogados Romer Ángel Muñoz Cedeño y Luís Antonio Perno Yannuario, Inpreabogado 132.017 y 132.067, respectivamente, por DESALOJO INQUILINARIO. En tal sentido se ordena al demandado la entrega del inmueble arrendado, constituido por un galpón ubicado en la calle La Romana N° 112-A del Barrio Santa Rosa, en Maracay, Estado Aragua, construido sobre un terreno de 330 Mts2, alinderado así: Norte: Con inmueble que es o fue de José Alezones; Sur: Con la calle Nueva; Este: Con la calle Romana y Oeste: Con inmueble que es o fue de Lina Romero, libre de personas y bienes. Igualmente, se le condena a pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de septiembre a noviembre de 2009, a razón de dos mil Bolívares (Bs.2.000,oo) cada uno, para un total de seis mil Bolívares (Bs.6.000,oo); más la cantidad de tres mil Bolívares (Bs.3.000,oo) como complemento a los meses de diciembre de 2009 y enero y febrero de 2010 para un total de NUEVE MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs.9.000,oo) y, así mismos, al pago de los cánones de arrendamiento que se sigan venciendo hasta la entrega definitiva del inmueble arrendado. TERCERO: Notifíquese a las partes de la presente decisión conforme a lo establecido en el articulo 251 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, déjese copia y en su oportunidad bájese el expediente a su Tribunal de origen.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario del Estado Aragua, a los ocho (08) días del mes de octubre del año dos mil diez. Años: 200° de la Independencia y 151° de la Federación.
EL JUEZ TITULAR
Abg. RAMÓN CAMACARO PARRA. EL SECRETARIO
Abg. ANTONIO HERNÁNDEZ ALFONZO.
Exp. 14.113
RCP/AHA/ya
En esta misma fecha se publicó y registró la anterior decisión siendo las 02:00 horas de la tarde. Se libraron las boletas ordenadas.
EL SECRETARIO
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