TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA

JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS GIRARDOT Y MARIO BRICEÑO IRAGORRY DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA

EXP: Nº 9064-10

DEMANDANTE: MERCEDES DORAIDA NAVAS, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-3.742.765, en su carácter de apoderada judicial de la ciudadana CELIA ROSA NAVAS, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 343.176, asistida en este acto por la Abogada MARIANELA PANTOJA, Inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 67.426.
DEMANDADO: VIVIAN ESTEHR RODRIGUEZ ORTIZ, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 7.224.144.
MOTIVO CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

La presente acción se inició con libelo de demanda presentado en fecha 22 de Abril de 2010, por la ciudadana MERCEDES DORAIDA NAVAS, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-3.742.765, actuando en su carácter de apoderada judicial de la ciudadana CELIA ROSA NAVAS, mayor de edad., titular de la cédula de identidad Nº 343.176, según se evidencia de Poder otorgado por ante la Notaría Publica Tercera de Maracay, bajo el Nº 36, Tomo 189, de los libros de autenticaciones llevados, el cual anexo marcado “A”, asistida en este ato por la Abogada MARIANELA PANTOJA, mayor de edad, Inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 67.426. Alega la demandante que en fecha doce (12) de abril de 2002, su poderdante suscribió un primer contrato de arrendamiento por ante la Notaría Pública Quinta de Maracay, Estado Aragua, con la ciudadana VIVIAN ESTHER RODRIGUEZ ORTIZ, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 7.224.144, por un inmueble propiedad de su mandante ubicado en la Calle Cooperativa, Nº 51, del Barrio Santa Rosa, Municipio Girardot de esta Ciudad de Maracay, Estado Aragua, dicho contrato de arrendamiento quedo anotado bajo el Nº 81, Tomo 92 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría. Posteriormente las partes suscribieron un nuevo contrato de arrendamiento en la Notaría Publica Quinta de Maracay, Estado Aragua, por el mismo inmueble, dejando sin efecto el anterior, en fecha veintidós (22) de marzo de 2006, el cual se encuentra anotado bajo el Nº 66, Tomo 82 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría, el cual anexo marcado “B”. En donde se señalad en su cláusula novena el lapso de duración. Dicho contrato se entiende se prorrogo por un año más, hasta que en fecha doce (12) de febrero de 2008, es decir con treinta (30) días de anticipación al vencimiento del término, su mandante le notifico a la ciudadana VIVIAN ESTHER RODRIGUEZ ORTIZ, ya identificada, que el nuevo canon de arrendamiento sería por la cantidad de Mil Quinientos Bolívares (bs.1.500,oo), e igualmente le notifico que dicho contrato de arrendamiento vencía en fecha doce (12) de marzo de 2008, y que el mismo no sería renovado por tener imperiosa necesidad de ocupar la vivienda. Dicha notificación la anexó marcada “C”, firmada por la arrendataria en señal de aceptación. Vale decir que la relación arrendaticia duro seis (6) años, por lo que le corresponde por ley, una prorroga legal de dos (02) años, de acuerdo a lo establecido en el Artículo 38 letra c de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Los cuales deben ser contados a partir del trece (13) de marzo de 2008, es decir que la prorroga venció el trece (13) de marzo de 2010, fecha en la cual la arrendadora, ciudadana VIVIAN ESTHER RODRIGUEZ ORTIZ, debió entregar el inmueble arrendado completamente libre de personas y cosas, pero hasta esta fecha han sido infructuosas todas las acciones intentadas por su mandante para que se materialice la entrega del inmueble.
Manifiesta la demandante, que acudió con la finalidad de demandar como en efecto lo hace en nombre de su representada CELIA ROSA NAVAS, a la ciudadana VIVIAN ESTHER RODRIGUEZ ORTIZ, ya identificada, en su condición de arrendataria, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, suscrito por ambas partes, para que convenga en el Cumplimiento del contrato suscrito entre las partes por ante la Notaría Publica Quinta de Maracay, en fecha 22 de marzo de 2006, bajo el Nº 66, Tomo 82 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría; en la inmediata entrega material del inmueble arrendado, sus accesorios y sus anexos a la arrendadora, en entregar las correspondientes solvencias de pago de los servicios públicos y privados a su cargo; en entregar a la arrendadora el inmueble desocupado y a la entrega satisfacción de ésta; en pagar las costas y costos procesales. Fundamentó la demanda en el artículo 33 del Decreto Con Rango y Fuerzas de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; y los Artículos 1.159, 1.160, 1.264, 1.269, 1.599 y 1.601 del Código Civil. Estimo la demanda en la cantidad de Cinco Mil Bolívares (Bs.5.000,oo).
Admitida la demanda en fecha 30 de abril de 2010, se emplazó a la ciudadana VIVIAN ESTHER RODRIGUEZ ORTIZ, para que comparezca por ante este Tribunal al segundo (2do.) día de despacho siguiente a la constancia en autos de haberse practicado su citación.
Al folio 16, cursa diligencia suscrita por la ciudadana MERCEDES NAVAS, mediante la cual sustituyó el poder a la Abogada MARIANELA PANTOJA.
Al folio 17, cursa diligencia suscrita por la apoderada judicial de la parte actora mediante la cual ratifico la medida de secuestro solicitada, la cual se acordó en fecha 21 de mayo de 2010, se apertura el cuaderno de medidas y se libro la comisión y el oficio.
Al folio 20, cursa diligencia suscrita por el Alguacil mediante la cual consigno el recibo de citación de citación con su compulsa y orden de comparecencia sin firmar por la ciudadana VIVIAN ESTHER RODRIGUEZ ORTIZ, quien se negó a firmar (folios 21 al 28, ambos inclusive).
A los folios 29 al 31, cursa escrito presentado por la ciudadana VIVIAN ESTHER RODRIGUEZ ORTIZ, asistida en este acto por la Abogada Juana de la Cruz Pérez, constante de Tres (03) folios útiles y sus anexos constante de cuarenta y cinco (45) folios útiles, el cual se agregó en fecha 09-08-2010.
A los folios 84 al 89, cursa escrito de contestación, presentado por la ciudadana VIVIAN ESTHER RODRIGUEZ ORTIZ, asistida en este acto por la Abogada Juana de la Cruz Pérez, constante de seis (06) folios útiles, el cual se agregó en fecha 12-08-2010.
Al folio 91, cursa escrito presentado por la ciudadana VIVIAN ESTHER RODRIGUEZ ORTIZ, asistida en este acto por la Abogada Juana de la Cruz Pérez, constante de Un (01) folio útil y dos (02) anexos, el cual se agrego en fecha 2-09-2010.
Vencido como se encuentra el lapso de promoción y evacuación de pruebas, se ordenó proceder a dictar sentencia en el lapso legal establecido, y al efecto considera:
- I -

Vistas a las actas procésales que integran el presente juicio, este
Tribunal a los fines de decidir con conocimiento de causa observa que la acción a que se contrae la demanda que encabeza este expediente se trata de un CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, incoado por la ciudadana MERCEDES DORAIDA NAVAS, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-3.742.765, en su carácter de apoderada judicial de la ciudadana CELIA ROSA NAVAS, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 343.176, asistida en este acto por la Abogada MARIANELA PANTOJA, Inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 67.426, en contra de la ciudadana VIVIAN ESTHER RODRIGUEZ ORTIZ, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 7.224.144, está en su carácter de arrendataria del un inmueble ubicado en la Calle Cooperativa, Nº 51, del Barrio Santa Rosa, Municipio Girardot de esta Ciudad de Maracay, Estado Aragua
Que como fundamento de su acción la parte actora, argumentó que en fecha doce (12) de febrero de 2008, es decir con treinta (30) días de anticipación al vencimiento del termino, su mandante le notifico a la ciudadana VIVIAN ESTHER RODRIGUEZ ORTIZ, que el nuevo canon de arrendamiento sería por la cantidad de Mil Quinientos Bolívares (Bs.1.500,oo), e igual le notifico que dicho contrato de arrendamiento vencía en fecha doce (12) de marzo de 2008, y que el mismo no sería renovado por tener la imperiosa necesidad de ocupar la vivienda.
Que al efecto el demandante anexo a su escrito libelar:
1.- Poder original (folio 07 al 10).
2.- Contrato de Arrendamiento (folios 11 al 13, ambos inclusive).
3.- Comunicación de fecha 12 de febrero de 2008.
- II –

ANALISIS DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

De las actas se constata que a los folios 11 al 13, cursa contrato debidamente autenticado por ante la Notaría Publica Quinta de Maracay, bajo el Nº 66, Tomo 82 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría, suscrito entre las partes que conforman la presente litis, en el cual en su cláusula Novena:

“El lapso de duración del presente contrato es de Un (1) año, contado a partir del doce (12) de marzo de 2006, prorrogable por un, periodo igual si ambas partes están de acuerdo y en caso de que una de las partes no desee la prorroga deberá comunicárselo a la otra por lo menos con treinta (30) días de anticipación por escrito a través de carta telegrama, en caso de prorroga se hará un nuevo contrato de arrendamiento cuyas cláusulas serán discutidas por las partes.”
Es oportuno señalar para él que decide el dispositivo 12 del Código de Procedimiento Civil:

“Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máxima de experiencia.
En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe”.

Así mismo se cita la Sentencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 07 de Marzo de 2007, con ponencia del Magistrado Pedro Rondón Haaz, Exp. Nº 06-1043: 6-10436-1043

Por lo cual, considera esta Sala que el acto de juzgamiento que fue impugnado estuvo ajustado a derecho cuando declaró inadmisible la demanda de desalojo que fue interpuesta, pues, la referida pretensión, era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la acción de desalojo cuando el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado. En efecto, la acción que escogió por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato y la prohibición de la ley, pues como dicha convención es de una pretensión de cumplimiento o de resolución del contrato de arrendamiento y no una de desalojo. Así se decide.-

De una revisión exhaustiva de las actas procesales, se aprecia, que inserto al folio 14, aparece comunicación de fecha, 12 de Febrero de 2008, suscrita por la ciudadana Vivian Rodríguez en la que le manifiesta la ciudadana Celia Navas que no le será renovado el contrato de arrendamiento, Dados tales hechos, es pertinente señalar para quien Juzga, los dispositivos del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que contemplan el caso bajo examen:
Artículo 38: “En los contratos de arrendamientos que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1° de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:
a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de Seis (6) meses.
b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.
c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.
d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez años o más, se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años.
Duración el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación.”

Artículo 39: “La prorroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el Juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello.”

Ante este escenario, y, en el entendido, que las partes acordaron que la entrega del inmueble arrendado sería posterior al Trece ( 13 ) de Marzo de Dos Mil Diez ( 2.010 ), la actora interpone su demanda, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, de acuerdo al Artículo 38 y 39, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, al vencerse el lapso posterior a la prorroga, según auto de distribución, de fecha, Veintidós ( 22 ) de Abril de Dos Mil Nueve ( 2009) , folio 06, es concluyente, para el que decide considerar, que la naturaleza del contrato es a tiempo determinado- Y, así se determina.-

- III-

Ahora bien, determinada como quedó la naturaleza del contrato y cumplidas como fueron las formalidades atinentes a la citación de la demandada, otorgándosele un debido proceso y un derecho a la defensa consagrado en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela en su Artículo 49, compareció en su debida oportunidad procesal, la demandada, en fecha 10-08-2010, procedió mediante escrito a negar, rechazar y contradecir tanto en los hechos como en el derecho, especialmente en lo referente a que la entrega del inmueble arrendado debió hacerla el día trece (13) de marzo del presente año.

DE LAS PRUEBAS.
PARTE DEMANDADA
La demandada de autos, asistida de abogado, consigno escrito de pruebas constante de Un (01) folio útil y Dos (02) anexos.
PARTE ACTORA
No trajo prueba.-

Trabada como quedo la litis, entra quién Juzga, apreciar las mismas, para lo cual toma en cuenta, que la parte actora en su libelo de demanda alegó que en fecha doce (12) de febrero de 2008, es decir con treinta (30) días de anticipación al vencimiento del termino, su mandante le notifico a la ciudadana VIVIAN ESTHER RODRIGUEZ ORTIZ, que el nuevo canon de arrendamiento sería por la cantidad de Mil Quinientos Bolívares (Bs.1.500,oo), e igual le notifico que dicho contrato de arrendamiento vencía en fecha doce (12) de marzo de 2008, y que el mismo no sería renovado por tener la imperiosa necesidad de ocupar la vivienda.
Dentro de este orden de ideas, se constata del libelo de la demanda que da inicio a estas actuaciones judiciales, que la parte actora arguye que la ciudadana VIVIAN ESTHER RODRIGUEZ ORTIZ, no entregó el inmueble en la fecha, Trece (13) de Marzo de dos mil diez (2010); por lo que acude al órgano judicial a los fines de que el inquilino haga la entrega del inmueble arrendado.
Así las cosas, es prudente para este Juzgador señalar el dispositivo 38 de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, tantas veces mencionado, que prevé:

“En los contratos de arrendamientos que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1ª de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:
c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (05) años o más, pero menor de diez (10) años se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años….Omissis…”

En adecuación a la regla c) antes invocada al caso en concreto bajo estudio se observa, que el arrendatario estaba en el deber hacer la entrega del inmueble, en fecha, trece (13) de marzo de dos mil Diez (2010) lapso en el cual venció la prorroga legal arrendaticia y le subyace a la arrendataria el derecho establecido en el artículo 39 de la citada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, todo en virtud, que la relación arrendaticia inicio en fecha, Doce (12) de Abril de dos mil dos (2002). Así queda plenamente determinado.-

VALOR PROBATORIO

Se le otorga pleno valor jurídico probatorio a los efectos de esta acción a los instrumentos anexos al libelo de esta demandada que rielan a los folios del 07 al 14, ambos inclusive, por que no fueron tachados, impugnados ni desconocidos en su respectiva oportunidad procesal correspondiente como lo disponen los artículos 429 y 444 del Código de Procedimiento Civil.

DECISIÓN
Por las razones de hecho y de derecho antes desarrolladas esta Instancia Judicial ve viable que la demanda que da inicio a estas actas procesales debe prosperar de acuerdo con los parámetros establecidos en la regla c) del artículo 38 regla c) y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en consonancia con el artículo 1.167 del Código Civil.- Así queda también plenamente determinado y decidido

-III-