TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS GIRARDOT Y MARIO BRICEÑO IRAGORRY DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA

PARTE ACTORA: Firma Mercantil INVERSIONES DEL PINTO, C.A, inscrita en el registro Mercantil Segundo del Estado Aragua, en fecha 10-05-1.978, siendo la ultima modificación de sus estatutos, según acta de asamblea de fecha 04-08-2006, bajo el N° 17, Tomo 43-A; representada por su presidente ciudadano MARCELO REMO DEL PINTO DADDEIRO, titular de la Cédula de Identidad N° V-4.566.710.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: NELSON ULISES ÁLVAREZ, Abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 27.114 y de este domicilio.
PARTE DEMANDADA: FRENSEUIE DAGGERT ÁVILA, Venezolana, mayor de edad y titular de la Cédula de Identidad Nº V-8.765.592 y de este domicilio.
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: BEATRIZ LIENDO, Abogada en ejercicio e inscrita en el INPREABOGADO bajo el N° 17.554 y de este domicilio.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO
EXP N°: 10.631
SENTENCIA DEFINITIVA

En fecha 17 de junio de 2010, se inicia el presente juicio admitida por los trámites del juicio breve.
En fecha 16 de julio de 2010, el Alguacil de este Despacho consigna Recibo de Citación debidamente firmado por la ciudadana FRENSEUIE DAGGERT ÁVILA.
En fecha 20 de julio de 2010, la parte demandada, asistida por la Abogada BEATRIZ LIENDO, inscrita en el INPREABOGADO bajo el N° 17.554, consigna escrito de contestación a la demanda.
En fecha 28 de julio de 2010, la Apoderada Judicial de la parte demandada consigna escrito de pruebas, siendo admitidas en fecha 02-08-2010.
En fecha 06 de agosto de 2010, el Apoderada Judicial de la parte actora consigna escrito de pruebas, siendo admitidas en la misma fecha.
En fecha 11 de de agosto 2010, la Apoderada Judicial de la Parte demandada consigna escrito de oposición a las pruebas presentadas por la parte actora.
En fecha 12 de de agosto 2010, mediante acta se declara desierto el acto de exhibición de documentos por cuanto la parte actora no compareció.
En fecha 22 de septiembre de 2010, fue agregado oficio N° 842-10, emanado del Juzgado Primero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry del Estado Aragua.

ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA
Alega el Apoderado Judicial de la parte actora en su libelo de demanda que consta en contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaria Pública Segunda de Maracay en fecha 21-07-2008, bajo el N° 56, tomo 97, que su mandante Sociedad Mercantil INVERSIONES DEL PINTO C.A, en su carácter de arrendadora suscribió con el ciudadano DAGGERT ÁVILA FRENSEUIE, un contrato a tiempo determinado, sobre un inmueble constituido por un apartamento situado en la Avenida Miranda Este, N° 105, Edificio San Martín, apartamento N° 12, en esta ciudad de Maracay, Municipio Girardot del Estado Aragua, cuyos linderos son los siguientes: NORTE: Con fachada Norte del Edificio, SUR: Que es su frente con pasillo de circulación escalera del ascensor y apartamento 11, ESTE: Con fachada este del Edificio y OESTE: Con fachada oeste del Edificio. Que dicho inmueble es administrado por la Sociedad Mercantil Inmobiliaria Oroban, C.A., con el carácter de Director General DIEGO JOSÉ OBANDO. Que el plazo de de duración del contrato era de un año fijo, comenzando a regir el 01-06-2007 hasta el 01-06-2008, y que a partir de ese último contrato comenzaría a correr la Prórroga Legal, establecida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Que el arrendador le otorgó al arrendatario el beneficio de Dos (02) años de la Prórroga Lega, ya que mantiene la relación arrendaticia desde el 01-06-2003, es decir Cinco (05) años consecutivos fijos, y que a los efectos de que una vez vencida dicha Prórroga hiciera entrega y/o devolución del bien inmueble arrendado, lo cual no ha hecho hasta le fecha, habida cuenta que la prórroga legal está completamente vencida. Que por lo antes expuesto, y en razón de que el arrendatario no ha cumplido con su obligación de entregar dicho inmueble, actuando en nombre de su representado procede a demandar por cumplimiento de contrato de arrendamiento al ciudadano DAGGERT ÁVILA FRENSEUIE. Fundamenta la demanda en el artículo 1.167 del Código Civil concatenado con el artículo 38, literal C y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Estima la demanda en la cantidad de TRES MIL BOLÍVARES (Bs. 3.000, 00).

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA:
Por otro lado, la parte demandada en su escrito de contestación, rechaza en todas y cada una de sus partes la demanda incoada en su contra, niega y rechaza la acción de cumplimento de contrato de arrendamiento por cuanto considera que dicha demanda no cumple con los requisitos exigidos en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, en su numeral 2°, en razón que el contrato de arrendamiento firmado en fecha 26 de julio de 2007, por ante la Notaria Pública Segunda de Maracay, no aparece en ningún momento identificado como la arrendadora ni firmado dicho documento contractual por INVERSIONES DEL PINTO, C.A., pues quien aparece es la persona jurídica INMOBILIARIA OROBAN, C.A., quien es representada por el ciudadano Diego José Obando Ramírez en su carácter de Administrador General y con la denominación de arrendadora, por cuanto mal podría estar ejerciendo dicha acción otra firma mercantil, por lo que opone la cuestión previa prevista en el articulo 346 del Código de Procedimiento Civil, ordinal 3°. Que a la fecha del vencimiento del contrato de arrendamiento del 27 de julio de 2008, operó la tacita reconducción de ese contrato en razón a que no fue solicitada la entrega del inmueble y operó la renovación del mismo en esa fecha. Que en virtud de la renovación por tacita reconducción, hasta le fecha ha venido consignando el canon de arrendamiento ante el Juzgado Primero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry del Estado Aragua, según expediente de consignación arrendaticia N° 762-07 a partir de junio de 2008, siendo el beneficiario INMOBILIARIA OROBAN C.A. Que en vista de que se encuentra vigente la Prórroga Legal del contrato de arrendamiento del 16 de mayo de 2008 hasta el 16 de mayo de 2009, tiene el beneficio de la Prórroga Legal según lo establece el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios de dos (2) años de Prórroga, a partir del 16 de mayo de 2009 hasta el 16 de mayo de 2011. Rechaza la estimación de la demanda en razón del artículo 36 del Código de Procedimiento Civil por cuanto no tiene deuda pendiente de canon de arrendamiento y ha cumplido con sus obligaciones de arrendataria.

DE LAS PRUEBAS

La parte actora promovió:

1. Copia simple del Documento Registrado, contentivo del Acta de Asamblea de la firma Mercantil INVERSIONES DEL PINTO, C.A., (folios 5 al 18).
2. Original del Documento Notariado, contentivo del Poder Judicial otorgado al Abogado en ejercicio NELSON ULISES ÁLVAREZ, (folios 19 y 20).
3. Original del Documento Notariado, contentivo del Contrato de arrendamiento, suscrito entre las partes. (folios 21 al 24).
4. Original del acuse de recibo de telegrama emitido por IPOSTEL. (folio 27)
5. Original de comunicación dirigida al ciudadano DAGGERT ÁVILA FRENSEUIE, de fecha 09-06-2008. (folio 28)
6. Copia simple del mandato de administración otorgado por MARCELO REMO DEL PINTO DADDEIRO, representante de la Sociedad Mercantil INVERSIONES DEL PINTO, C.A., a la INMOBILIARIA OROBAN, (folio 29 )

La parte demandada promovió:
1. Copias simples de informes médicos, (folios 41 y 42)
2. Copia simple de depósitos bancario, (folios 43 y 45)
3. Escrito de consignación de arrendamiento (folios 44, 46 y 47)
4. Copia simple de Recibo. (folio 48)
5. Copia simple de informe médico emitido por Centro Médico de Caracas. (folio 49)
6. Copia simple de Estudio médico emitido por el Laboratorio Patológico Dr. Aquiles Lara. (folio 50)
7. Copia simple de Informe médico emitido por el Laboratorio de Patología N & G. (folio 51)
8. Copia simple de Informe médico emitido por el Laboratorio de Patología N & G. (folio 52)
9. Copias simples de informe médico emitido por el Dr. José Luís López. (folios 53 al 55)
10. Copia simple de comunicación emitido por el INIA (folio 56)
11. Informes emanado del Juzgado Primero de los Municipios Girardot y Mario Briceño Iragorry del Estado Aragua. (folio 69)

PARA DECIDIR SE OBSERVA
DE LA CUESTIÓN PREVIA
La parte demandada en su escrito de contestación opone la cuestión previa del artículo 346, ordinal 3° del Código de Procedimiento Civil, basado en que el poder judicial otorgado por la empresa Inversiones Pinto no es la arrendadora en el contrato de arrendamiento suscrito en fecha 27 de julio de 2007. Al respecto se observa: La cuestión previa opuesta se refiere a la ilegitimidad de quien se presenta como apoderado de la parte actora, por los casos expresados taxativamente en dicho ordinal, que son:
a) Por no tener capacidad necesaria para ejercer poderes en juicio.
b) Por no tener la representación que se atribuye, o
c) Porque el poder no esté otorgado en forma legal, o sea insuficiente.
En el caso de marras la causa alegada por la parte demandada para oponer esta cuestión previa, está en que la parte accionante no es la arrendadora, siendo evidente que la cuestión opuesta no está ajustada a los casos expresamente señalados en la norma previstos para atacar la posición del apoderado de la parte, no a la parte misma, por lo que se declara sin lugar y así se decide.
DEL CUMPLIMIENTO DE CONTRATO
La parte demandada alega la tácita reconducción porque, según, no le fue solicitado la entrega del inmueble. Al respecto observamos: el artículo 1600 del Código Civil señala: “Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo”.
Asimismo, el artículo 1614 ejusdem establece: “En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero respecto al tiempo, se procederá como los que se hacen sin tiempo determinado”.
Los artículos in comento, establecen la tácita reconducción del contrato de arrendamiento y suponen la existencia de un contrato escrito, en la cual se ha fijado el tiempo de duración y éste tiempo o su prórroga ha expirado, quedando el arrendatario en ocupación del inmueble y dejándolo el arrendador en posesión del mismo; en cuyo caso el arrendamiento se presume que continúa bajo las mismas condiciones, excepto el tiempo de duración, el cual se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo
Como se observa la tácita reconducción configura una presunción de renovación de contrato, cuando a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, o el inquilino continua ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario.
De la revisión del original de instrumento autenticado contentivo del contrato de arrendamiento cursante a los folios 21 al 23, el cual se valora por no haber sido impugnado, tenemos que en la cláusula tercera se estableció: “El plazo de duración del presente contrato es de Un (01) año fijo contados a partir del 01 de junio del 2007 y termina el 31 de mayo del 2008. Llegada esta oportunidad la arrendataria deberá desocupar el inmueble y entregarlo en el mismo buen estado que lo recibe de la arrendadora.”
De la cláusula trascrita tenemos que la relación arrendaticia fue establecida a término fijo, sin posibilidad de prórrogas automáticas ni de obligación de notificar. De tal manera que si la relación arrendaticia se inició el 01 de junio de 2003, según lo afirmado por el actor en su libelo de demanda, le correspondía una prórroga de un año a partir del 01 de junio de 2008 que venció el 31 de mayo de 2009, y así se declara.
En cuanto si hubo tácita reconducción o no, siendo afirmación de la parte demandada le corresponde la carga de la prueba por imperio de lo previsto en los artículos 1354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil. En este sentido se constata que a los folios 41,42 49 al 56 cursa instrumentos privados emanados de terceros contentivo de informes médicos, no ratificados en juicio, aunado a que nada aportan al controvertido, por lo que se desechan, y así se declara.
Al folio 43 y 45 cursa copias simples de planillas de depósito bancario, las cuales no revelan la causa del depósito, por lo que nada aportan al controvertido, y así se declara.
A los folios 44, 46, 47 cursa escritos relativos a consignaciones arrendaticias efectuadas por el demandado más no acreditan que dichas consignaciones hayan sido retiradas por el arrendador, lo cual podría evidenciar la aceptación de los cánones y por ende demostrar la tácita reconducción, pero sólo evidencia la consignación, y así se declara.
Al folio 48 cursa copia de recibo, no impugnado, por concepto de elaboración de contrato, pero no especifica de que contrato se trata, por lo que se desestima, y así se declara.
De lo anterior concluye esta juzgadora que en el presente caso no ha quedado plenamente demostrada la tácita reconducción que se alega, quedando fehacientemente acreditado la relación arrendaticia, la cual es de naturaleza fija o determinada, cuyo vencimiento ocurrió el 31 de mayo de 2008, trascurriendo la prórroga legal que venció el 31 de mayo de 2009, por lo que correspondía al demandado cumplir con su obligación de entregar el inmueble. Por lo tanto la acción es procedente según lo dispuesto en los artículos 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, 1159, 1579 y 1594 del Código Civil y 254 del Código de Procedimiento Civil.