TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Segundo de Municipio de la
Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, veinte (20) de septiembre de 2010
200° y 151º

PARTE ACTORA: “BLANCA AURORA SEGURA DE RODRÍGUEZ”, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° V-1.933.201; con domicilio procesal en: Administradora Chriscor, S.R.L., Avenida Universidad, esquina de Sociedad, Edificio Ávila, Piso 7, Caracas.

REPRESENTACIÓN JUDICIAL
DE LA PARTE ACTORA: “ALÍ JOSÉ NAVARRETE TORO”, abogado en ejercicio, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 64.631.

PARTE DEMANDADA: “LILIANA YENNY OSORIO MEZA”, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° V-16.523.258; con domicilio procesal en: Avenida Universidad, esquina de Sociedad a Traposos, Edificio Santana, Piso 4, Oficina 43, Caracas.

REPRESENTACIÓN JUDICIAL
DE LA PARTE DEMANDADA: “LILIA TERESA DÍAZ y MARÍA ARAY BATA”, inscritas en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 23.916 y 61.634, respectivamente.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO

SENTENCIA: DEFINITIVA

CASO: AP31-V-2010-00393

I
DESARROLLO DEL JUICIO

El día 4 de febrero de 2010, el abogado en ejercicio de su profesión Alí Navarrete, con el carácter de mandatario judicial de la ciudadana Blanca Aurora Segura de Rodríguez, presentó ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de Juzgados de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, con sede en Los Cortijos de Lourdes, formal libelo de demanda contra la arrendataria ciudadana Liliana Yenny Osorio Meza, pretendiendo con fundamento en los artículos 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que cumpla con la obligación de hacer la entrega de un inmueble constituido por el apartamento identificado con el N° 0004, ubicado en la planta baja del Edificio Mariño, Bloque 5, situado en la Urbanización Terrazas de Cochecito, Conjunto AE, Caracas, alegando como causa petendi el vencimiento del plazo de la prórroga legal.
Por auto de fecha 9 de febrero de 2010, se admitió la demanda ordenándose el emplazamiento de la parte demandada para el segundo (2°) día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación, a los fines de la contestación a la demanda.
En fecha 4 de marzo de 2010, previa consignación de los recaudos necesarios, se libró la compulsa.
Mediante diligencia estampada el día 5 de abril de 2010, el ciudadano Alguacil Giancarlo Peña La Marca informó que citó personalmente a la parte demandada, quien firmó el correspondiente recibo de la compulsa.
Luego, en fecha 7 de abril de 2010, siendo la oportunidad para la contestación a la demanda, compareció personalmente la ciudadana Liliana Osorio Meza, asistida de la abogada María Aray Bata, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 61.634, y procedió a dar contestación a la demanda.
El día 14 de abril de 2010, la representación judicial de la parte actora promovió los medios de prueba que consideró idóneos y pertinentes a sus afirmaciones de hecho.
En fecha 15 de abril de 2010, se providenció el antes referido escrito de promoción de pruebas.
El día 21 del mismo mes y año, la parte demandada asistida de abogadas, promovió igualmente medios de pruebas; respecto a los cuales se pronunció el Tribunal por auto de fecha 22 de abril de 2010.
En fecha 30 de abril de 2010, por razones urgentes y preferentes se difirió por cinco (5) días de despacho, la publicación del fallo definitivo.
Por lo tanto, vistas las actas que conforman el presente expediente, este juzgador procede a resolver el fondo de la controversia, previa las siguientes consideraciones:
II
HECHOS CON RELEVANCIA JURÍDICA

La representación judicial de la parte actora, dentro del elenco de afirmaciones de hecho en que basa su pretensión, alega en el libelo de la demanda lo siguiente:

Alegatos esgrimidos por la representación judicial de la parte demandante

1. Expone, que el día 17 de marzo de 2001, su representada suscribió contrato de arrendamiento con las ciudadanas Liliana Osorio Meza y Oneida Osorio Meza, “bajo la supervisión de la “ADMINISTRADORA LONG YNSLAND A.L.E., C.A.”, que tiene por objeto un inmueble constituido por un apartamento ubicado en la Urbanización Terrazas de Cochecito, Conjunto AE, Bloque N° 5, Edificio Mariño, Planta Baja, N° 0004, Coche, Caracas.
2. Manifiesta, que posteriormente las partes contratantes decidieron suscribir un nuevo contrato autenticado ante la Notaría Pública Cuadragésima Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Capital, el día 25 de enero de 2005, bajo el N° 47, tomo 4 de los libros respectivos, en cuya cláusula cuarta se estableció que el plazo de duración sería de un (1) año no prorrogable a partir de la fecha de “legalización”, pudiéndose rescindir si así lo desean las partes previa notificación por escrito y con sesenta (60) días de anticipación.
3. Alega, que por cuanto su representada decidió no seguir arrendando el inmueble de su propiedad, y en consideración a que la arrendataria lo ha poseído desde el 17 de marzo de 2001, suscribió un “Contrato de Arrendamiento por ante la Notaría Trigésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha Veinticinco (25) de Agosto de 2008, dejándolo anotado bajo el N° 20, Tomo 81, de los libros” respectivos, en cuya cláusula tercera se pactó una duración de dos (2) años fijos e improrrogables, contados a partir del día 25 de enero de 2008, debido a que el mismo es la prorroga legal que le corresponde de acuerdo con la Ley.
4. Afirma, que la arrendataria se ha negado a entregar el inmueble arrendado en la fecha establecida, es decir 25 de enero de 2010, ignorando las misivas que le fueron remitidas, y es por ello que procede a demandar a la ciudadana Liliana Osorio Meza, para que proceda a desocupar y por consiguiente entregar el inmueble objeto del contrato de prorroga legal; a pagar la cantidad de Bs. 50,00 diarios por concepto de daños y perjuicios por el uso del inmueble, conforme lo acordado en la cláusula cuarta del referido contrato; y las costas procesales.

A los fines de combatir los hechos libelados, en la oportunidad de dar contestación a la demanda, ex artículo 883 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo previsto en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la parte demandada en defensa de sus derechos e intereses sostiene lo siguiente:

Alegatos esgrimidos por la parte demandada

1. Niega, rechaza y contradice la demanda incoada en su contra por la ciudadana Blanca Segura de Rodríguez.
2. Aduce, que es una contradicción que se pretenda demandar la desocupación del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, por vencimiento de la prorroga, y se tome como base el contrato suscrito en fecha 25 de agosto de 2008.
3. Expone, que según el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la prorroga legal opera de pleno derecho una vez se venza el contrato de arrendamiento; y que no puede ser a la vez las dos cosas.
4. Arguye, que tal fue la presión ejercida por Administradora Chirscor, S.R.L., actuando en nombre de la arrendadora, que sin tener asesoramiento legal firmó el referido contrato de arrendamiento con el cual se pretende que sirva también de contrato de prorroga legal. En tal sentido, pide que se declare sin lugar la demanda, y se le conceda el plazo previsto en el artículo 38 literal c de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

De acuerdo con lo antes expuesto, el thema decidendum se circunscribe a decidir sí se encuentran satisfechos los presupuestos materiales para la procedencia en derecho de la pretensión de cumplimiento que hace valer la parte actora, derivada del presunto incumplimiento que imputa a la parte demandada respecto a la obligación de hacer la entrega del inmueble objeto de la demanda, alegando el vencimiento del término de la prórroga legal ex artículos 38 literal c) y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En efecto, corresponde resolver sí los hechos alegados y probados por las partes de la relación procesal, se subsumen en el supuesto de hecho de las normas jurídico-positivas que invocan en sustentos de sus pretensiones; teniendo en cuenta que probar es esencial al resultado de la litis, y en esta actividad es necesario el empleo de todos los medios que dispone la ley, para llevar al ánimo del juzgador la certeza o veracidad de la existencia del hecho alegado, es decir, la carga procesal que tienen las partes para llevar al proceso, por los medios y procedimientos permitidos por la ley, las razones que convenzan al juzgador de la certeza o veracidad de los hechos cuestionados
De tal manera que, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con el artículo 506 del Texto Adjetivo Civil, se procede a la valoración del material probatorio ofrecido por las partes, en los siguientes términos:

III
DE LAS PRUEBAS

Pruebas promovidas por la representación judicial de la parte actora

1. Promueve, junto al escrito de demanda, copia simple del instrumento privado suscrito en fecha 17 de marzo de 2001; así como también, original de los contratos de arrendamientos autenticados ante la Notaría Pública Cuadragésima Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 25 de enero de 2005, bajo el N° 47, tomo 4 de los libros respectivos, y ante la Notaría Pública Trigésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 25 de agosto de 2008, bajo el N° 20, tomo 81 de los libros respectivos, los cuales se admiten para el proceso otorgándoseles valor probatorio de demostrar el vínculo jurídico arrendaticio, sin solución de continuidad, pactado entre las partes en conflicto, que tiene por objeto el inmueble cuya entrega material pretende la ciudadana Blanca Segura de Rodríguez; así como también, el contenido y alcance de las obligaciones por ambas asumidas; así se establece.-
2. Promueve, cuatro (4) instrumentos privados contentivos de las misivas remitidas por Ángel Calzadilla en condición de gerente general de la sociedad mercantil Administradora Chirscor, S.R.L., los cuales se tienen por legalmente reconocidos conforme lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. No obstante, a juicio e este juzgador solo sirven para demostrar los requerimientos efectuados por la sedicente sociedad de comercio a la arrendataria, en las fechas y en los términos allí expuestos; así se decide.-
3. Promueve como testigo al ciudadano Ángel Calzadilla, gerente general de Administradora Chirscor, S.R.L., cuya declaración testimonial, rendida en fecha 21 de abril de 2010, se desecha del proceso aprecia de acuerdo con lo previsto en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 478 eiusdem, no solo porque al estar comprometida dicha sociedad mercantil con la parte accionante en una “relación de trabajo que fue solicitada”, lo cual consta en la respuesta dada a la cuarta pregunta del interrogatorio, colige quien aquí decide que tiene interés aunque sea indirecto en las resultas del pleito; sino porque además su dicho nada aporta en la resolución de la litis; así se decide.-

Pruebas promovidas por la parte demandada

1. Promueve, junto al escrito de contestación a la demanda, copia simple del acta de la partida de nacimiento N° 413, inscrita por ante la Primera Autoridad Civil de la Parroquia El Valle, Caracas, en fecha 16 de marzo de 2000; así como también, copia simple de un pretenso informe médico, los cuales se desechan del proceso, el primero por cuanto resulta manifiestamente impertinente a los hechos controvertidos, y ningún elemento de convicción produce en este juzgador respecto al merito de la causa; y el segundo, porque ni fue ratificado en juicio conforme lo previsto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, ni cumple con las condiciones del artículo 429 eiusdem; así se establece.-
2. Reproduce el merito de los instrumentos contentivos de los contratos de arrendamiento suscritos con la parte actora; así como también, de las misivas, acta de la partida de nacimiento e informe médico, cuyo merito ya fue examinado ut supra, razón por la cual nada tiene que valorar el Tribunal al respecto; así se decide.-
3. Promueve, en copia simple, legajo de planillas de pretensos depósitos bancarios que el Tribunal desecha del proceso, no solo por cuanto la presente litis no versa sobre el pago de cánones de arrendamiento; sino porque además, no cumplen con las condiciones previstas en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; así se establece.-
IV
FUNDAMENTOS DEL FALLO

En el caso concreto de marras, la parte actora ejerce la acción aspirando obtener una sentencia favorable de condena que acoja la pretensión que hace valer contra la arrendataria, ciudadana Liliana Osorio Meza, exigiéndole que cumpla con la obligación de hacer la entrega del inmueble objeto de la demanda, alegando para ello el vencimiento del término de la prórroga legal, previsto en el artículo 38 literal c) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
A tales efectos, manifiesta que a partir del día 25 de enero de 2010, plazo en que según su criterio venció la prorroga legal, la arrendataria se ha rehusado a entregar el inmueble propiedad de su representada, ignorando las diferentes misivas que se le enviaron al respecto.
Sin embargo, en el escrito de contestación a la demanda, además de negar los hechos libelados constitutivos de la pretensión que hace valer la parte actora; la parte demandada alegó un hecho modificativo, como es el que se pretenda demandar la desocupación del inmueble suficientemente identificado en autos por cumplimiento de contrato, alegando vencimiento de prorroga y se tome como base el contrato de arrendamiento suscrito en fecha 25 de agosto del 2008, ante la Notaría Pública Trigésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el N° 20, Tomo 81 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, pues según establece el artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios la prorroga legal opera de pleno derecho, un vez venza el contrato; y que o es un contrato de arrendamiento o un contrato de prorroga legal, pero no puede ser a la vez las dos cosas, ya que pone en situación de total indefensión a la arrendataria.
Así las cosas, advierte este operador jurídico, de acuerdo con el análisis del material probatorio, que entre la ciudadana Blanca Aurora Segura de Rodríguez, arrendadora, y la ciudadana Liliana Osorio Meza, arrendataria, existe una relación arrendaticia sin solución de continuidad iniciada el día 17 de marzo de 2001; posteriormente documentada en el contrato suscrito ante la Notaría Pública Cuadragésima Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 25 de enero de 2005, bajo el N° 47, tomo 4 de los libros respectivos
No obstante, en fecha 25 de agosto de 2008, las mismas partes suscribieron un nuevo contrato, en virtud del cual la arrendadora dio en arrendamiento a la arrendataria el inmueble objeto de la litis, estableciendo en su cláusula tercera lo siguiente:

“TERCERA: El presente contrato tendrá una duración de dos (2) años fijos e improrrogables y comienza a regir a partir del 25 de Enero del 2008, debido a que el mismo es la prorroga legal que le corresponde, de acuerdo a la ley de arrendamiento en el Artículo 38 Literal “B”. Queda expreso que EL ARRENDATARIO al término de este contrato debe entregar el inmueble libre de cosas y personas, y da derecho a EL ARRENDADOR de habitar dicho inmueble sin recurrir a Instancia Judicial, manteniéndose el canon de arrendamiento durante la permanencia de la congelación de alquileres dictada por el Ejecutivo…”

Sobre la base de lo antes expuesto, es menester referir que la institución del contrato de arrendamiento se encuentra regida por el orden público, pues según se infiere del artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, los derechos que la Ley contempla para proteger o beneficiar a los arrendatarios son de carácter irrenunciables. Prueba de ello lo constituye el derecho a la prórroga legal, en cuya virtud la voluntad de los contratantes cede ante el imperio de la Ley.
Desde este punto de vista, aún cuando en el contrato suscrito en fecha 25 de agosto de 2008, las partes en litigio expresaron en su cláusula tercera que el mismo obedece a la prorroga legal, retrotrayendo su plazo de duración al día 25 de enero de 2008, deduce este juzgador, contrariamente a lo expresado en el escrito libelar, que dicha convención no puede considerarse como el plazo de prorroga legal, en el sentido de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En efecto, si bien es cierto no existe prohibición alguna para instrumentar y dejar constancia por escrito respecto al plazo de la prorroga legal, según corresponda al arrendatario en cada caso especifico; no menos cierto es que a tenor de lo dispuesto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, durante el lapso de la prorroga legal permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exente de regulación.
En el presente caso, es evidente que en el contrato suscrito en fecha 25 de agosto de 2008, no solamente las partes manifestaron su voluntad de celebrar un nuevo contrato de la misma relación arrendaticia, para lo cual basta con apreciar que señalaron en el texto de dicho contrato que el arrendador da en arrendamiento al arrendatario, quien lo toma en tal concepto, un apartamento de su propiedad identificado con el N° 0004, planta baja del Bloque N° 5, Edificio N° 5, ubicado en la Urbanización Cochecito, Conjunto AE, Parroquia El Valle, Caracas; sino que además, hicieron modificaciones a las condiciones primigenias del anterior contrato locativo, suscrito en fecha 25 de enero de 2005, como es el establecimiento de una penalidad de diez bolívares (Bs. 10,00) diarios por concepto de mora en el pago del canon de arrendamiento; y el aumento de la penalidad por la demora en la entrega del inmueble, a la cantidad de cincuenta bolívares (Bs. 50,00) por cada día que transcurra a partir del vencimiento.
Por otra parte, es necesario destacar que en las cláusulas cuarta y quinta del contrato de arrendamiento celebrado en fecha 25 de enero de 2005, las partes acordaron lo siguiente:
“CUARTA: El plazo de arrendamiento es de un año no prorrogable a partir de la fecha de legalización del presente contrato, pudiéndose rescindir dicho contrato si así lo desean las partes, haciéndose las notificaciones por escrito y cono anticipación de sesenta (60) días como mínimo. (destacado nuestro)
QUINTA: LA ARRENDATARIA cumplido el lapso de u n año esta obligada a la desocupación y si no lo hiciere en forma voluntaria e inmediata incurrirá en la pena de Diez Mil Bolívares (Bs. 10.000) diarios a título de indemnización por daños y perjuicios ocasionados...”

La interpretación concordada de las referidas disposiciones contractuales pone de manifiesto, teniendo en cuenta el principio de la libre autonomía de la voluntad para contratar, que las partes decidieron establecer un término de duración a su vínculo jurídico, de un (1) año fijo no prorrogable contado a partir del día 25 de enero de 2005, sin necesidad de desahucio. Por consiguiente, se infiere por mandato de la Ley que a partir del día 25 de enero de 2006, la arrendataria tuvo derecho a disfrutar del plazo de prorroga legal, de ser el caso, y no a partir del día 25 de agosto de 2008, como lo pretende hacer valer la parte accionante.
Corolario de todo lo antes expresado, es que el contrato suscrito por las partes en fecha 25 de agosto de 2008, lejos de ser el plazo de la prorroga legal, es en realidad un nuevo contrato de la misma relación arrendaticia, y considerar lo contrario atentaría contra el principio de orden público establecido en el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a tenor del cual, “los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendadores son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos.
Entonces, existiendo entre las partes en litigio una relación arrendaticia sin solución de continuidad, desde el día 17 de marzo de 2001, la cual ha tenido una duración mayor a cinco (5) años pero menor de diez (10) años, se establece inexorablemente que a partir del vencimiento del término contractual, es decir a partir del día 25 de enero de 2010, exclusive, es cuando comenzó a transcurrir obligatoriamente para la arrendadora, y potestativamente para la arrendataria, el lapso de dos (2) años de prórroga legal que contempla el artículo 38 literal c) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual vencerá el día 25 de enero de 2012; así se decide.-
Finalmente, visto que la parte actora sin esperar el vencimiento del plazo de dos (2) años que corresponde a la arrendataria por concepto de prorroga legal, es decir estando aún vigente dicha prorroga legal, procedió a demandar anticipadamente el cumplimiento de la obligación de hacer la entrega del inmueble arrendado, así como la penalidad establecida en la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento autenticado en fecha 25 de agosto de de 2008, lo que evidentemente le estaba prohibido por un imperativo legal ex artículo 40 de la Ley de arrendamientos inmobiliarios, resulta improcedente la pretensión contenida en la demanda; pues la parte actora no cumplió con su correspondiente carga de demostrar el supuesto de hecho de la norma jurídica que invoca, para de esta manera ser acreedora de las consecuencias jurídicas que el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios contempla, en concordancia con los artículos 1.159, 1.160 y 1.167 del Código Civil; y así igualmente se decide.-
V
DISPOSITIVA

En razón de todos los argumentos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara:
PRIMERO: IMPROCEDENTE en Derecho la pretensión contenida en la demanda incoada por la ciudadana Blanca Aurora Segura de Rodríguez contra la ciudadana Liliana Yenny Osorio Meza, por cumplimiento de la obligación de hacer la entrega del inmueble arrendado, alegando el vencimiento de la prórroga legal, ambas partes plenamente identificadas en el presente fallo.
SEGUNDO: Se condena en costas a la parte actora, por haber resultado vencida en el presente juicio, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del código de Procedimiento Civil.
Regístrese, Publíquese y Notifíquese. Déjese Copia Certificada de la presente decisión en la sede del Tribunal de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veinte (20) días del mes de septiembre de 2010. Años: 200° de la Independencia y 151° de la Federación.
El Juez

Abg. Richard Rodríguez Blaise

La Secretaria, Acc.

Yajaira Larreal

En la misma fecha siendo la 1:29 de la tarde se registró y publicó la anterior decisión.-

La Secretaria