TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, veintitrés (23) de septiembre de 2010
200º y 151º

PARTE DEMANDANTE: “MARÍA TERESA GONZÁLEZ de GUERRA”, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-6.137.607; con domicilio procesal en: Avenida Cajigal con Gamboa, Residencias Parque Estrella, Piso 1, Apartamento A-12, San Bernardino, Caracas.

REPRESENTACION JUDICIAL
DE LA PARTE DEMANDANTE: “REINA GRATEROL de PÉREZ”, abogada en ejercicio, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 74.998.

PARTE DEMANDADA: “GERSON ALDRUAN BUENO OCHOA y HUGO FREDDY BUENO OCHOA”, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nºs. V-5.683.391 y V-5.683.392, respectivamente; sin domicilio procesal acreditado en autos.

REPRESENTACION JUDICIAL
DE LA PARTE DEMANDADA: “YOSSELYN CAROLINA DEL VALLE REQUENA RUIZ y JOSÉ REQUENA MATA”, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los número 120.992 y 20.274.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO

SENTENCIA: DEFINITIVA

CASO: AP31-V-2009-00856

I
ANTECEDENTES DEL JUICIO

El día 15 de abril de 2009, la ciudadana María Teresa González de Guerra, asistida por la abogada en ejercicio de su profesión Reina Graterol Canelón, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 74.998, presentó ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de Juzgados de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, formal libelo de demanda contra los ciudadanos Hugo Bueno Ochoa y Gerson Bueno Ochoa, ambas partes ya identificadas, por “resolución de contrato” de arrendamiento que tiene por objeto dos locales comerciales, distinguido con los números 1 y 2, ubicados en una casa identificada con el Nº 18, situada en el sector San Francisco de Miranda, Parroquia El Junquito, Municipio Libertador del Distrito Capital., y en “la declaratoria de vencimiento del contrato por expiración del término, y como consecuencia de este pronunciamiento acuerde la entrega de los locales comerciales N° 1 y N° 2 a la arrendadora”.
Por auto de fecha 29 de abril de 2009, se admitió la demanda ordenándose el emplazamiento de la parte demandada para el segundo (2°) día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación, a los fines de la contestación a la demanda.
El 6 de mayo de 2009, la parte actora instituyó mandataria judicial.
En esta misma fecha, la abogada Reina Graterol consignó fotostatos a los fines de librarse la correspondiente compulsa; y dejó constancia del suministro de los emolumentos necesarios para la citación de la parte demandada.
El 8 de mayo de 2009, se libró la compulsa.
Así las cosas, el 10 de junio de 2009, el ciudadano Alguacil William Primera informó mediante diligencia que citó personalmente a la parte demandada, Hugo Bueno Ochoa y Gerson Bueno Ochoa, quienes firmaron el recibo correspondiente.
Seguidamente, en fecha 12 de junio de 2009, se recibió escrito de contestación a la demanda.
En fecha 12 de junio de 2009, la parte demandada instituyó mandatarios judiciales.
Seguidamente, en fecha 17 de junio de 2009, el Tribunal declaró improcedente en Derecho la cuestión previa de falta de jurisdicción promovida en el escrito de contestación a la demanda.
Una vez notificada las partes de la decisión anteriormente referida, la abogada Reina Graterol Canelón en fecha 30 de octubre de 2009, presentó escrito de promoción de pruebas.
En fecha 2 de noviembre de 2009, se providenciaron los medios de pruebas promovidos.
Seguidamente, en fecha 20 de noviembre de 2009, como punto previo al fallo definitivo el Tribunal declaró con lugar la cuestión previa del artículo 346 ordinal 6° del Código de Procedimiento Civil, referida al defecto de forma del libelo de la demanda; en tal sentido ordenó notificar a las partes a los fines legales consiguientes.
En fecha 7 de diciembre de 2009, la representación judicial de la parte actora presentó escrito aduciendo subsanar el defecto detectado pro el Tribunal.
Así las cosas, en fecha 25 de marzo de 2010, el ciudadano Alguacil Omar Hernández dejó constancia en autos de haber citado a la parte demandada.
En fecha 27 de julio de 2010, la abogada Reina Graterol solicitó al Tribunal se pronuncie respecto a la sentencia de merito.
Por lo tanto, vistas las actas que conforman el presente expediente, este Juzgado procede a dictar sentencia definitiva, sobre la base de las siguientes consideraciones:
II
HECHOS CON RELEVANCIA JURÍDICA

La representación judicial de la parte accionante, dentro del elenco de afirmaciones fácticas en que fundamenta su pretensión, alega en el libelo de la demanda los siguientes hechos:

Alegatos esgrimidos por la representación judicial de la parte actora

1) Afirma, que es propietaria de un inmueble identificado con el Nº 18, constituido por una casa de dos (2) plantas y seis (6) locales comerciales, ubicado en el sector San Francisco de Miranda, Parroquia El Junquito, Municipio Libertador, Distrito Capital; y que en fecha 8 de marzo de 2006, se autenticó por ante la Notaría Pública Cuadragésima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 42, tomo 11 de los libros respectivos, un contrato de arrendamiento celebrado con el ciudadano Gerson Aldruan Bueno Ochoa, sobre los locales comerciales números 1 y 2, ubicados en dicho inmueble; con una duración de un (1) año fijo contado a partir del 20 de enero de 2006, renovable previo acuerdo de las partes celebrado por escrito, por lo menos con sesenta (60) días de anticipación a su vencimiento.
2) Aduce, que personalmente se le notificó al arrendatario la fijación del canon de arrendamiento por parte de la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, mediante Resolución Nº 010887 de fecha 6 de marzo de 2007; y asimismo, que mediante comunicación escrita fechada 10 de abril de 2007, “basado en la Cláusula Segunda del Contrato de Arrendamiento que venció el 20 de enero de 2007, se le notificaba el nuevo canon de arrendamiento que regiría por dos (2) años contados a partir del mes de Abril de 2007… en esta misma comunicación se informaba que se estaba redactando el nuevo contrato para la firma ante Notaría. Dicha comunicación fue recibida por el señor HUGO FREDDY BUENO OCHOA; quien es el hermano del Arrendatario y socio del Fondo de Comercio que funciona en los locales arrendados”.
3) Sostiene, que de forma verbal el ciudadano Gerson Aldruan Bueno Ochoa, le manifestó que el nuevo contrato se realice a nombre de su hermano Hugo Freddy Bueno Ochoa, con quien se convino en la desaplicación del canon de arrendamiento y así quedó plasmado en la cláusula cuarta de los contratos que se redactaron para cada local, con una vigencia de dos (2) años fijos e improrrogables contados a partir del 21 de enero de 2007.
4) Manifiesta, que luego de redactados los contratos el ciudadano Hugo Freddy Bueno Ochoa no quiso llevarlo a Notaría para su autenticación, y que a pesar de ello “los mismos se ejecutaron y estos fueron aceptados de manera tácita; obligándose el Arrendatario al cumplimiento de su contenido y se evidencia de pruebas documentales” que acompaña al libelo.
5) Alega, que en fecha 11 de marzo de 2009, le hizo entrega al arrendatario de comunicación anexando los contratos de arrendamiento que comenzaron a ejecutarse a partir del 1 de marzo de 2009, adaptando el canon de arrendamiento a la Regulación y nueva Unidad Tributaria fijada en Bs. 55,00; y estando a la espera de una respuesta por escrito en relación a los nuevos contratos, el hermano del arrendatario ciudadano Gerson Aldruan Bueno Ochoa, sin tener cualidad de arrendatario y actuando de mala fe, procede a aperturar un procedimiento de consignación, pretendiendo hacer valer la existencia de un contrato a tiempo indeterminado, señalando que ha habido renovación desde el año 2006.
6) Asevera, que a pesar de que se le participó por escrito al arrendatario la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, éste no dio cumplimiento a lo estipulado en entregar los locales y por ello se le propuso celebración del nuevo contrato, no dando respuesta en relación a la misma, denotando que no quieren renovar dicho contrato. Es por ello, que estando vencido el contrato de arrendamiento a tiempo determinado, desde el 21 de febrero de 2009, y al no haber dado el arrendatario el debido cumplimiento a las obligaciones legales y contractuales que asumió, es por lo que procede a demandar por resolución de contrato al ciudadano Hugo Freddy Bueno Ochoa en su calidad de arrendatario, y a Gerson Aldruan Bueno Ochoa, para que convengan en la declaratoria de vencimiento del contrato por expiración del término, y como consecuencia se acuerde la entrega de los locales comerciales identificados con los números 1 y 2. Asimismo, pretende el pago de la suma de Bs. 100.000,00, por concepto de indemnización por el hecho de no haber realizado la entrega al término de expiración del contrato; y el pago las costas procesales.
Fundamenta la demanda en los artículos 1.599, 1.167 y 1.264del Código Civil.

Frente a estos hechos libelados, los ciudadanos Gerson Bueno Ochoa y Hugo Freddy Bueno Ochoa, asistidos de la abogada Yosselyn Requena Ruiz, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 120.992, en el escrito de contestación a la demanda alegaron lo siguiente:

Alegatos formulados por la parte demandada

a) Promueven las cuestiones previas de los ordinales 1º, 4º y 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil; las cuales fueron decididas por el Tribunal mediante sentencia de fechas 17 de junio de 2009, y 20 de noviembre de 2009.
b) Luego, niegan, rechazan y contradicen la demanda tanto en los hechos narrados como en el derecho invocado.
c) En particular, aseveran que entre la parte actora y el ciudadano Gerson Bueno Ochoa, en fecha 31 de enero de 2001, se suscribió un contrato de arrendamiento ante la Notaría Pública Vigésima Octava del Municipio Libertador, bajo el Nº 86, tomo 5 de los libros respectivos, y que posteriormente se renovó por el término de un (1) año según consta en el contrato autenticado ante la Notaría Pública Cuadragésima Sexta del Municipio Libertador, en fecha 8 de marzo de 2006, bajo el Nº 42, tomo 11 de los libros respectivos.
d) Sostiene Gerson Bueno Ochoa que luego no se realizó la firma de un nuevo contrato, sino que por el contrario se le comunicó no solamente del aumento del canon de arrendamiento a partir del mes de abril de 2007, sino que además se estaba redactando un nuevo contrato de arrendamiento con el fin de la renovación del mismo; sin embargo, al nombrarse como arrendatario al ciudadano Hugo Freddy Bueno Ochoa, se rehusó a firmar dicho contrato pues asevera que ha sido el único arrendatario desde el año 2001. Que por lo expuesto, comenzó a depositar el canon de arrendamiento que la arrendadora le había impuesto, hasta el mes de febrero cuando ésta se rehúsa a recibir el pago del canon, y es entonces cuando procede a depositarlo ante el Tribunal competente.
e) Asimismo, alegan que Hugo Freddy Bueno Ochoa no tiene cualidad porque en ningún momento manifestó su voluntad ni suscribió contrato de arrendamiento alguno, ni escrito ni verbal.
f) Finalmente, el codemandado Gerson Bueno Ochoa afirma que él está ocupando el inmueble desde el año 2001, y por lo tanto se convirtió a tiempo indeterminado ya que culminado el mismo la arrendadora continuó aceptándole los cánones de arrendamiento, motivo por el cual solicitan que la demanda sea declarada sin lugar.

De acuerdo con todo lo antes expuesto, queda de manifiesto que en el presente caso, el thema decidendum se circunscribe a decidir sobre los presupuestos materiales para la procedencia en Derecho de la acción incoada por la parte actora, derivada del presunto incumplimiento que imputa a la parte demandada, en lo que respecta a la adecuación de la garantía del nuevo canon de arrendamiento y el pago mensual del mismo, así como también de no entregar el inmueble cedido en alquiler el vencimiento del término, sustentando su pretensión en que el contrato de arrendamiento se encuentra vencido “desde el 21 de febrero de 2009”, y por tales motivos demanda por “RESOLUCIÓN DE CONTRATO” a los ciudadanos Hugo Freddy Bueno Ochoa y a Gerson Aldruan Bueno Ochoa, para que convengan en la declaratoria de vencimiento del contrato por expiración del término, y como consecuencia de ello se acuerde la entrega del inmueble.
Sin embargo, antes de proceder al examen del merito de la causa, este juzgador se encuentra obligado a pronunciarse en un punto previo al fallo definitivo, respecto a la situación procesal surgida con ocasión de la pretensa subsanación a la cuestión previa promovida conforme el artículo 346 ordinal 6° del Código de Procedimiento Civil, referida al defecto de forma de la demanda, declarada con lugar mediante sentencia de fecha 20 de noviembre de 2009.
Al respecto, se observa:
III
PUNTO PREVIO

Como bien expresó el Tribunal en el precitado fallo de fecha 20 de noviembre de 2009, al demandante se le exige de acuerdo con la inteligencia del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, que indique o explique claramente en el libelo de la demanda, en qué consiste su pretensión, los fundamentos de ella y sus causas, con el fin de que el demandado conozca perfectamente lo que se le reclama y pueda así preparar su defensa, o convenir en todo o en parte en lo que se le reclama, si este fuere el caso. De tal manera que, ante un libelo de demanda oscuro, con deficiencias o ambigüedades, puede la parte demandada plantear la defensa previa por defecto de forma, con el fin de sanear y corregir el vicio detectado; pues de no ser así, estaría en tales circunstancias imposibilitado de alegar, contradecir y ejercer medios probáticos a su favor tendientes a enervar la pretensión actora, lo que repercutiría indudablemente en violación al derecho a la defensa.
En tal sentido, se observa que en la oportunidad de dar contestación a la demanda, la parte demandada promovió la cuestión previa prevista en el artículo 346 ordinal 6° del Código de Procedimiento Civil, referida al defecto de forma del libelo de la demanda.
En fecha 20 de noviembre de 2009, el Tribunal procediendo conforme lo previsto en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, declaró con lugar dicha cuestión previa.
Luego, mediante diligencia estampada en fecha 7 de diciembre de 2009, la abogada Reina Graterol Canelón, mandataria judicial de la parte actora, a los fines de subsanar el defecto de forma de la demanda, manifestó lo siguiente:
“…El ciudadano Gerson Bueno Ochoa…está ocupando el inmueble arrendado desde el año 2001; probamos que el fondo de comercio denominado Multiservicios Torni, S.J.B, C.A…se encuentra ejerciendo sus funciones comerciales en los locales arrendados… es en conjunto con su hermano el señor Hugo Freddy Bueno Ochoa, Gerente General de dicho fondo de comercio, como lo establece la cláusula 22 del Documento Constitutivo de dicho fondo de comercio…debido a que en los locales comerciales funciona el fondo de comercio antes descrito y el contrato de arrendamiento se encuentra a nombre del ciudadano Hugo Freddy Bueno Ochoa es que procedemos a demandarlo en su calidad de arrendatario; e igualmente al tener responsabilidad el ciudadano Gerson Aldruan Bueno Ochoa en el sentido de que también es Gerente General de dicho fondo de comercio, es por ello que los motivos son suficientes para incluir al referido ciudadano en su carácter igualmente de arrendatario…”

Frente a esta aseveración, la representación judicial de la parte demandada no hizo argumentación en contrario.
Por consiguiente, estima este juzgador, precisado como ha sido que el ciudadano Gerson Aldruan Bueno Ochoa ostenta la cualidad de arrendatario, lo que disipa toda duda en cuanto al carácter con el cual es llamado a juicio, y quien además así lo sostuvo en el pertinente escrito de contestación a la demanda, que el defecto de forma detectado en el libelo de la demanda quedó debidamente subsanado con la manifestación que hace la representación judicial de la parte actora; y así se declara.-

IV
FUNDAMENTOS DEL FALLO

Es deber ineludible de los jueces realizar el examen de todo el material probatorio que cursa a los autos, a fin de que la verdad procesal surja del análisis y concatenación del conjunto de las pruebas ofrecidas por los litigantes. Por consiguiente, quien aquí decide, a objeto de verificar el cumplimiento de la carga probatoria y por ende satisfacer el requisito de la motivación del fallo, de acuerdo con lo previsto en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en los artículos 12 y 506 del Texto Adjetivo Civil, procede a valorar los medios probáticos ofrecidos por las partes en el proceso.
Al respecto se observa:

Pruebas de la representación judicial de la parte demandante

a) Promueve junto al libelo de la demanda, copia simple del documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del entonces Departamento Libertador del Distrito Federal, hoy Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 4 de marzo de 1983, bajo el N° 35, tomo 13, protocolo primero; justificativo de testigos (titulo supletorio) evacuado ante el Juzgado Primero de Primera Instancia de Familia y Menores de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal (hoy Distrito Capital) y estado Miranda, en fecha 1 de julio de 1993; y certificado de solvencia de sucesiones expedido por el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria, adscrito al Ministerio de Finanzas, en fecha 10 de febrero de 2005, inserto en el expediente 043467; documentos éstos que se admiten para el proceso conforme lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y se les otorga valor probatorio de demostrar la cualidad de propietaria que tiene la parte actora sobre el inmueble objeto de la demanda, y por ende su legitimación para intentar el juicio; así se establece.-
b) Promueve, copia simple del instrumento autenticado ante la Notaría Pública Cuadragésima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 8 de marzo de 2006, bajo el N° 42, tomo 11 de los libros respectivos; el cual se reputa idóneo y pertinente para demostrar el vinculo jurídico arrendaticio existente entre María Teresa González de Guerra y Gerson Aldruan Bueno Ochoa, que tiene por objeto dos (2) locales comerciales identificados con los números 1 y 2, ubicados en el inmueble distinguido con el N° 18, ubicado en el sector Francisco de Miranda, Parroquia El Junquito, Municipio Libertador, Caracas; así como también, el contenido y alcance de las prestaciones por ambas asumidas; así se establece.-
c) Promueve, copia certificada del acto administrativo contenido en la Resolución N° 010887, de fecha 6 de marzo de 2007, dictada por la Dirección General de Inquilinato adscrita al Ministerio de Infraestructura en el expediente N° 83.918, la cual se admite conforme lo previsto en el artículo 1.384 del Código Civil, otorgándosele valor probatorio de demostrar el canon de arrendamiento máximo mensual fijado al inmueble objeto de la litis; así se decide.-
d) Promueve marcado “D”, copia simple de una pretensa carta misiva fechada 10 de abril de 2007; y marcado “F”, copia simple de legajo de pretensos recibos de pagos a nombre de Hugo Freddy Bueno Ochoa, emitidos en concepto de pagos de cánones de alquiler. Al respecto, resulta importante referir conforme lo dispone el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, que las únicas copias que pueden producirse válidamente en juicio, son las de instrumentos públicos o privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos. En tal sentido, es criterio inveterado de la jurisprudencia suprema, en cuanto al valor probatorio de estos instrumentos que se acompañan en copia simple, como se colige de la sentencia N° 00638 de fecha diez (10) de octubre de 2003, emanada de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, el siguiente:
“…Las reproducciones fotostáticas de los instrumentos simplemente privadas sólo sirven como principio de prueba a los fines de solicitar la exhibición del original con arreglo a lo previsto en los artículos 436 y 437 del Código de Procedimiento Civil.

La Sala de Casación Civil del 9 de febrero de 1994 con ponencia del Magistrado Dr. Rafael Alfonso Guzmán, en el juicio del abogado Daniel Galvis Ruíz y otra contra Ernesto Alejandro Zapata, en el expediente Nº 93-279, sobre el particular sostuvo:
“... Para la Sala, las copias fotostáticas que se tendrán como fidedignas, son las fotográficas, fotostáticas y contenidas por cualquier otro medio mecánico, de documentos públicos y de los privados reconocidos y autenticados como textualmente expresa el transcrito artículo 429.- Si se exhibe una copia fotostática de un documento privado simple - como es el caso de autos – ésta carece de valor según lo expresado por el artículo 429, pues solo prevé las copias fotostáticas o semejantes de documentos privados reconocidos o autenticados, y por lo tanto, a la contraparte del promovente le basta alegar que tal documento (la copia fotostática) es inadmisible, ya que ella no representa documento privado alguno, porque estamos ante un caso de inconducencia, ya que la prueba es legal y no libre, y la ley determina cuando procede la copia simple de un documento privado reconocido o autenticado…”
Por consiguiente, visto que los instrumentos en examen no son de la naturaleza a que alude el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, inexorablemente deben desecharse del proceso; así se decide.-
e) Promueve, marcados “E”, dos (2) pretensos contratos privados de arrendamiento; y marcado “H”, dos (2) pretensas cartas misivas fechadas 10 de enero de 2009, que al estar sucritos únicamente por la arrendadora María Teresa González de Guerra, no pueden calificarse como un documentos privados a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.368 del Código Civil, ni les son oponibles a los codemandados; por consiguiente se desechan del proceso; así se establece.-
f) Promueve, tres (3) pretensos documentos que no pueden reputarse como tal letras de cambio, pues no tienen la firma del librador requisito sine quanon de los previstos en el artículo 410 del Código de Comercio; en todo caso, aún cuando en ellos aparece estampada la firma autógrafa del ciudadano Hugo Freddy Bueno Ochoa, no existe dentro del expediente otra prueba con la cual adminicularlos y deducir de allí la existencia de un contrato de arrendamiento escrito entre las partes del litigio; así se establece.-
g) Promueve marcado “H”, una carta misiva fechada 11 de marzo de 2009, remitida por María Teresa González de Guerra y Reina Graterol de Pérez, al ciudadano Hugo Freddy Bueno Ochoa, la cual se tiene por legalmente reconocida a tenor del artículo 444 del Código de Procedimiento Civil; no obstante, estima quien aquí decide que la manifestación de voluntad que allí expresan las remitentes, no son suficientes para determinar que entre las personas señaladas se haya pactado un contrato de arrendamiento escrito con fecha de vencimiento 21 de enero de 2009, como se pretende hacer ver; y así se decide.-
h) Promueve, copia simple del expediente N° 2009-0495, nomenclatura interna del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, la cual se admite conforme el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, otorgándosele valor probatorio de demostrar las fechas y los montos de la consignaciones de cánones de alquileres efectuadas por Gerson Aldruan Bueno Ochoa a favor de María Teresa González de Guerra; así se establece.-

Pruebas promovidas por la representación judicial de la parte demandada

No aportó pruebas.

Efectuado el análisis del material probatorio, surge la necesidad de hacer las siguientes precisiones:
En primer lugar, se aprecia que la parte actora formula su pretensión contra los ciudadanos Hugo Freddy Bueno Ochoa y Gerson Aldruan Bueno Ochoa, integrados en un litis consorcio pasivo; sin embargo, en la contestación a la demanda, la parte demandada promueve como defensa perentoria la falta de cualidad del codemandado Hugo Freddy Bueno Ochoa para sostener el juicio, “…porque en ningún momento manifestó su voluntad ni suscribió ningún contrato ni escrito ni verbal con la ciudadana MARÍA TERESA GONZÁLEZ DE GUERRA, el verdadero arrendatario según consta en los contratos de arrendamientos debidamente notariados es el ciudadano GERSON ALDRUAN BUENO OCHOA…”
Ahora bien, es necesario destacar, que la cualidad es uno de los elementos que integran los presupuestos de la pretensión, entendidos éstos como los requisitos para que el sentenciador pueda resolver si el demandante tiene el derecho a lo pretendido, y el demandado la obligación que se le trata de imputar; así púes, en palabras del ilustre Dr. Ricardo Henríquez La Roche, en su obra Código de Procedimiento Civil, Tomo III, al comentar el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, afirma que “…si el reo no opone la excepción de falta de cualidad, ello no significa que el actor quede exento de probar que él es titular del derecho deducido y que su antagonista es titular de la obligación correlativa…”
De igual modo, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia número 102 del 6 de febrero de 2001, estableció que:
“…Dentro de los presupuestos materiales de la sentencia de fondo, en particular de la sentencia favorable, se encuentran los presupuestos de la pretensión; a saber: a) la legitimatio ad causam; b) el interés para obrar; y c) en algunos casos, el cumplimiento de ciertos requisitos previos para que el juez pueda proveer sobre el fondo de la controversia, como podría ser, en nuestro ordenamiento procesal, algunos procedimientos especiales, tal la preparación de la vía ejecutiva. Ahora bien la legitimatio ad causam es uno de los elementos que integran los presupuestos de la pretensión, entendidos éstos como los requisitos para que el sentenciador pueda resolver si el demandante tiene el derecho a lo pretendido, y el demandado la obligación que se le trata de imputar; la falta de legitimación acarrea ciertamente que la sentencia deba ser inhibitoria; no se referirá a la validez del juicio ni a la acción, sólo será atinente a la pretensión, a sus presupuestos. Se trata pues, de una valoración que debe realizar el sentenciador sobre la pretensión, para poder proveer sobre la petición en ella contenida…”.

Desde este punto de vista, estima este juzgador que en el caso concreto de marras, la ciudadana María Teresa González de Guerra tenía la carga de demostrar que Hugo Freddy Bueno Ochoa está legitimado para sostener, en condición de arrendatario, la pretensión que hace valer en su contra, pues es un presupuesto material de la sentencia favorable que tiene que acreditar el demandante, para de esta manera hacerse acreedor de los efectos de las normas jurídico positivas que invoca en sustento de su pretensión.
Sin embargo, no consta en el expediente elemento de prueba alguno que permita establecer que entre la persona de la referida María Teresa González de Guerra y Hugo Freddy Bueno Ochoa, existe un vinculo jurídico arrendaticio; desprendiéndose por el contrario, que tal vinculo jurídico contractual, como fuente de obligaciones, quedó establecido entre dicha ciudadana y Gerson Aldruan Bueno Ochoa, según consta en el instrumento autenticado ante la Notaría Pública Cuadragésima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 8 de marzo de 2006, bajo el N° 42, tomo 11 de los libros respectivos, siendo éstos los sujetos procesales legitimados para integrar debidamente el contradictorio, en particular frente a una pretensión que tiene como fundamento de Derecho el artículo 1.167 del Código Civil.
Consecuencia de lo antes expuesto, es que al no demostrarse la condición de arrendatario del referido Hugo Freddy Bueno Ochoa, en relación inmueble objeto de la litis, dicho ciudadano no tiene cualidad para sostener el juicio de acuerdo con lo previsto en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil; resultando irrelevante que sea accionista de la sociedad de comercio Multiservicios Torni S.J.B. C.A., no solamente porque la relación arrendaticia se pactó entre personas naturales, sino porque además a tenor de lo dispuesto en el artículo 201 del Código de Comercio, las compañías constituyen personas jurídicas distintas de las de los socios; así se establece.-
En segundo lugar, se aprecia que en el escrito de contestación a la demanda, la parte demandada, ciudadano Gerson Bueno Ochoa, afirma lo siguiente:

“…la parte actora pretende confundir a este Honorable Tribunal, indicando que yo tengo en el inmueble antes descrito solo desde el año 2.001, por lo tanto dicho contrato se convirtió a tiempo indeterminado ya que culminado el mismo la arrendadora continuo aceptándome los cánones de arrendamiento y es hasta ahora en este año cuando ella se rehúsa a aceptar los mismos…” motivo por el cual solicita que la demanda sea declarada sin lugar.

En tal sentido, visto que entre las partes del juicio existe una relación arrendaticia sin solución de continuidad, resulta menester referir que la institución del contrato de arrendamiento se encuentra regida por el orden público, pues según se infiere del artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, los derechos que la Ley contempla para proteger o beneficiar a los arrendatarios son de carácter irrenunciables.
En base a la idea anterior, la lectura de la cláusula segunda del instrumento autenticado ante la Notaría Pública Cuadragésima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 8 de marzo de 2006, bajo el N° 42, tomo 11 de los libros respectivos, patentiza que las partes acordaron lo siguiente:

“SEGUNDA: La duración del presente contrato es de un (1) año fijo contando (sic) del 20 de Enero del año 2006, podrá ser renovado previo acuerdo de las partes celebrado por escrito con por lo menos de sesenta (60) días de anticipación a su vencimiento.” (destacado del Tribunal)

Se colige entonces de la citada disposición contractual, que la voluntad real de la partes contratantes fue la de establecerle un término fijo de de duración a su relación arrendaticia, esto es un (1) año fijo a partir del día 20 de enero de 2006, condicionando su renovación al concierto previo de voluntades, el cual debe constar por escrito, lo cual no se acreditó en el expediente. Por lo tanto, se deduce que a pesar de que el referido contrato llegó a su término natural el día 20 de enero de 2007, sin embargo, a partir de tal fecha, el ciudadano Gerson Aldruan Bueno Ochoa ha permanecido en posesión del inmueble por un período de tiempo superior a dos (2) años, siendo en fecha 15 de abril de 2009, cuando la arrendadora ejerce la acción que motiva las presentes actuaciones.
De lo expuesto anteriormente se determina, que la parte actora incurrió en una aquiescencia tácita al aceptar sin oposición la permanencia del arrendatario en el inmueble arrendado, situación de hecho que conlleva a presumir que ha operado la tácita reconducción de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.600 del Código Civil, a tenor del cual si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo. Esta norma jurídica se debe adminicular con lo previsto en el artículo 1.614 eiusdem, en cuya virtud los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado; consagrando además un presunción legal que dispensa de toda prueba a quien la tiene en su favor ex articulo 1.397 eiusdem, en este caso, del arrendatario Gerson Aldruan Bueno Ochoa.
Por lo tanto, la naturaleza jurídica temporal de la convención arrendaticia entre las partes, se transformó a tiempo indeterminado; así se establece.-
Dicho esto, se advierte que el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios estatuye que solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando se materialice alguno de los supuestos de hecho que dicha norma legal comporta.
En el caso de marras, la parte actora califica la pretensión que hace valer contra los demandados en tutela de sus derechos, como “resolución de contrato” y al mismo tiempo aspira la “Declaratoria de vencimiento del contrato por espiración del término, y como consecuencia de este pronunciamiento acuerde la entrega de los locales comerciales N° 1 y 2 a la Arrendadora”; a pesar que la naturaleza jurídica de la relación arrendaticia sub examine en cuanto a su duración, si bien comenzó siendo a tiempo determinado, posteriormente operó la tácita reconducción como quedó establecido ut supra, y con ello pasó a ser a tiempo indeterminado.
Entonces, a juicio de este operador jurídico, la pretensión que hace valer la parte actora resulta contraria a derecho, pues evidentemente no se subsume en alguno de los supuestos previstos en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual estatuye las causales por las cuales puede pretenderse el Desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado.
En apoyo a la determinación que se da por sentada, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº 834, de fecha 24 de abril de 2002, con ponencia del Magistrado Dr. Pedro Rondón Haaz, estableció el siguiente criterio, que este Juzgado hace suyo:

“…En criterio de la Sala, la sentencia que fue impugnada no debió desestimar el escrito de pruebas de la demandada con fundamento en que no se demostró la contrariedad a derecho de la demanda, sino que se opusieron excepciones y defensas, cuando lo ajustado a derecho era declarar que la acción que incoó por el demandante sí era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato.
Por su parte, el demandado confeso sí cumplió con la demostración de la contrariedad a derecho de la demanda cuando argumentó que el contrato de arrendamiento objeto de la demanda no era por tiempo determinado, sino por tiempo indeterminado, este alegato fundamental ha tenido que ser apreciado por el tribunal de la causa, pues éste tiene que verificar la procedencia de la acción escogida por el demandante antes de darle curso a la misma. Esta falta de apreciación del Tribunal, determinante en el juicio como fue precisado anteriormente, debe considerarse incluida dentro de la noción del “Tribunal que actúe fuera del ámbito de su competencia”, que fue establecida como supuesto de procedencia del amparo contra decisiones judiciales que preceptúa el artículo 4 de la Ley Orgánica de Amparo sobre Derechos y Garantías Constitucionales. Efectivamente, la Sala debe reiterar que el amparo contra decisión judicial, establecido en el citado artículo 4 de la Ley Orgánica de Amparo sobre Derechos y Garantías Constitucionales, procede en los siguientes casos…En el caso de autos, se encuentra que el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual actuó como Tribunal de Alzada, si se hubiera percatado del error jurídico en la calificación de la demanda, debió declarar inadmisible la misma…”. (Negrilla del tribunal)

Igualmente, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nº 1391 del 28 de junio de 2005, con ponencia del Magistrado Dr. Francisco Carrasquero López, expediente Nº 04-1845, estableció lo siguiente:

“…Al respeto, es necesario precisar que el cumplimiento del contrato se exige sólo en aquellos casos en los cuales esté determinado el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, ya que allí sólo se está solicitando el cumplimiento de la obligación tal como ha sido contraída, pacta sunt servanda, de forma que la voluntad unilateral del arrendador de solicitar el cumplimiento o la desocupación no obedece a la voluntad unilateral de éste, sino a lo previsto y consentido por ambas partes en el contrato; en conclusión, el cumplimiento de un contrato de arrendamiento se puede demandar cuando: i) el término convenido ha expirado así como la subsiguiente prórroga -si el inquilino tiene derecho a ella- y, ii) por el incumplimiento de alguna de las obligaciones contractuales o legales; pero visto que en el caso planteado la relación arrendaticia se había convertido a tiempo indeterminado, no podía ser válida la notificación unilateral del arrendador de no continuar la relación y menos considerar que ello convirtió el contrato a tiempo determinado, por lo que no era posible que el demandante solicitara el cumplimiento del contrato y menos por vencimiento de la prórroga legal concedida, ya que la única vía para solicitar el desalojo en contratos sin determinación de tiempo es demandar de conformidad con alguna de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (….)
La doctrina ha señalado que las acciones que pueden intentarse por causal distinta a las previstas en el artículo 34, no puede ser la de resolución de contrato, pues dicha interpretación llevaría a hacer inoficiosa la enumeración puesta. De allí que las causales deban considerarse realmente taxativas. Lo que deja a salvo el parágrafo segundo del artículo 34 de la citada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, son las acciones diferentes a la del desalojo, como por ejemplo, la de daños y perjuicios por deterioros causados en el inmueble o por usarlo el inquilino con fines deshonestos.
En consideración a ello, esta Sala juzga que efectivamente, en el presente caso, hubo una subversión del procedimiento aplicado, ya que se tramitó y se declaró con lugar una demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado por presunto vencimiento del lapso de prórroga, y bajo el amparo de lo previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual es aplicable sólo para los contratos con determinación de tiempo, siendo ello violatorio del debido proceso y, por ende, contrario al orden público…” (Negrillas del tribunal).

Finalmente, corolario de todo lo antes expuesto es que la parte actora no cumplió con su correspondiente carga de demostrar los hechos constitutivos de su pretensión, en armonía con la máxima romana “incumbit probatio qui dicit, no qui negat”, la cual se traduce en que cada parte debe probar sus respectivas afirmaciones de hecho, pues en efecto, no solo resulta improcedente que aspire la resolución de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, en los términos señalados en el libelo de la demanda; sino que tampoco puede aspirarse que el arrendatario cumpla con la obligación de hacer la entrega del inmueble arrendado, por cuanto ello colíde con lo dispuesto en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En efecto, la parte actora no tomó en cuenta que había operado la tácita reconducción del contrato, y por ende la indeterminación de la relación arrendaticia, y procedió sin embargo a ejercer ambiguamente la acción resolutoria y de cumplimiento que si bien constituye una inepta acumulación de pretensiones, no fue invocado por la parte demandada en la oportunidad procesal correspondiente; ergo, es de suyo evidente que la parte actora debe sucumbir en la contienda como será establecido en la parte dispositiva del fallo; así se establece.-

V
DISPOSITIVA

En razón de todos los argumentos de hecho y de Derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara:
PRIMERO: La falta de cualidad del ciudadano Hugo Freddy Bueno Ochoa para sostener el juicio incoado por María Teresa González de Guerra, con fundamento en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil.
SEGUNDO: Improcedente en Derecho la pretensión contenida en la demanda incoada por la ciudadana María Teresa González de Guerra contra los ciudadanos Gerson Aldruan Bueno Ochoa y Hugo Freddy Bueno Ochoa, ambas partes plenamente identificadas en el presente fallo.
SEGUNDO: Se condena en costas a la parte actora, por haber resultado vencida en el presente juicio, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del código de Procedimiento Civil.
Regístrese, Publíquese y Notifíquese. Déjese copia certificada de la presente decisión en la sede del Tribunal, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veintitrés (23) días del mes de septiembre de 2010. Años 200° de la Independencia y 151 de la Federación.
El Juez

Abg. Richard Rodríguez Blaise

La Secretaria, Acc.

Yajaira Larreal

En la misma fecha siendo la 2:12 pm se registró y publicó la anterior decisión.-

La Secretaria