TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
EL JUZGADO DÉCIMO OCTAVO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Años: 200º y 151º

EXP. Nº AP31-V-2010-003561.

DEMANDANTE: CARLOS MENDOZA VALENCIA y JOSE DUARTE GOMEZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cedulas de identidad Nros V-12.066.942 y V-22.017.551, respectivamente, representados judicialmente por el Abogado MANUEL NAVARRO ROMERO, inscrito en el IPSA 21.905.

DEMANDADA: MARIBEL DEL CARMEN SIERRA DE MOLINARES, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 24.287.818, sin apoderado judicial constituido.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

I
Se inicia este procedimiento mediante libelo de demanda presentado por el Abogado MANUEL NAVARRO ROMERO, inscrito en el IPSA 21.905, actuando en representación de CARLOS MENDOZA VALENCIA y JOSE DUARTE GOMEZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cedulas de identidad Nros V-12.066.942 y V-22.017.551, respectivamente, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial del Área Metropolitana de Caracas, correspondiéndole el conocimiento de la presente causa a este Juzgado Décimo Octavo de Municipio.
Como hechos constitutivos de la pretensión procesal sometida a la consideración de este Tribunal, afirma el actor entre otras cosas que:

Se intenta la presenta demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, por cuanto los ciudadanos CARLOS MENDOZA VALENCIA y JOSE DUARTE GOMEZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cedulas de identidad Nros V-12.066.942 y V-22.017.551, respectivamente, en fecha 03-02-87, celebraron un contrato verbal de arrendamiento con la ciudadana MARIBEL DEL CARMEN SIERRA DE MOLINARES, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 24.287.818, sobre una casa ubicada en la Avenida Andrés Bello Sector Los Manolos Segunda Planta del inmueble identificado con el Nº 01, Primera Calle, Cuarto Callejón, La Florida, Municipio Libertador del Distrito Capital, es el caso que aproximadamente cuatro años han surgido desavenencias entre los ciudadanos CARLOS MENDOZA VALENCIA y JOSE DUARTE GOMEZ, antes identificados y la ciudadana MARIBEL DEL CARMEN SIERRA DE MOLINARES, por el deterioro del inmueble, es por lo que en fecha 19/09/2007, fue notificada judicialmente por el Tribunal Juzgado Noveno de Municipio de esta Circunscripción Judicial de Caracas, de no prorrogar el Contrato de Arrendamiento, es por lo que pasa a demandar el CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO para que convenga o en su defecto a ello sea condenado por el Tribunal, lo que se trascribe textualmente:
PRIMERO: A la entrega material del inmueble arrendado por haber consumido la Prorroga legal.
SEGUNDO: En cancelar las Costas, Costos y Honorarios Profesionales de abogados calculados prudencialmente por este Tribunal.

Por lo que este Tribunal, a los fines de pronunciarse sobre la admisibilidad o no de la demanda, previamente hace las siguientes observaciones:
En el libelo de la demanda, la parte actora alega, que existe un contrato de arrendamiento verbal, celebrado en fecha 03 de Febrero de 1987, en tal sentido, se debe señalar, que en los contratos verbales los cuales son a tiempo indeterminado, no existe prorroga legal, toda vez, que la misma se le concede a los arrendatarios, cuando el contrato es a tiempo determinado, tal y como lo indica el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que señala:
“Artículo 38. En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto¬Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:
a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.
b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.
c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.
d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años.
Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación.”
Por otra parte, se debe señalar, que cuando existe un contrato de arrendamiento verbal, solo procede la acción de Desalojo de conformidad con lo establecido en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que señala:
“Artículo 34. Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.
b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.
c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.
d) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
f) Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble.
En los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, el respectivo Documento de Condominio y el Reglamento de Condominio, previstos en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, se considerarán a los fines de este literal, como Reglamento Interno.
g) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
Parágrafo Primero: Cuando se declare con lugar la demanda de desalojo de un inmueble, con fundamento en las causales señaladas en los literales b.¬ y c.¬ de este artículo, deberá concederse al arrendatario un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme.
Parágrafo segundo: Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo.”

Y cuando, el incumplimiento verse sobre causas distintas a las taxativamente establecidas en el artículo 34 ejusdem, procede en los contratos de arrendamiento a tiempo indeterminado, la resolución de contrato, de conformidad con el parágrafo segundo de dicha norma y así se decide.
Por lo que, estando en presencia de un contrato de arrendamiento verbal, el cual es a tiempo indeterminado, no es posible demandar el cumplimiento del contrato por vencimiento de la prorroga legal, siendo la presente demanda contraria a derecho, tal y como se señala en la sentencia dictada por, la Sala Constitucional de Nuestro más Alto Tribunal de la República, en sentencia N° 834, expediente N° 02-0570, de fecha 24 de Abril de 2002, caso Juan José Camacaro Pérez; en donde entre otras cosas señaló que:

“….En efecto, consta en el expediente que el demandante pretendía, entre otras cosas que el demandado conviniera “...en que el contrato de arrendamiento por la Planta Baja de la Quinta CLARA, quedó extinguido por vencimiento del término”, es decir el demandante entendía que el contrato era a tiempo determinado.
Por su parte, el demandado en la oportunidad de promover pruebas, señaló:

“Igualmente reproduzco y hago valer, la Notificación efectuada por el ciudadano Ricardo Gadaly, parte actora en el presente proceso, en fecha 25 de Enero de 1990, la cual cursa en autos marcada con la letra ‘B’, donde se evidencia de que el contrato objeto de la presente demanda, se convirtió en un contrato de tiempo indeterminado, debido a que se le permitió a (su) representado seguir ocupando el inmueble después del vencimiento del contrato...”

En criterio de la Sala, la sentencia que fue impugnada no debió desestimar el escrito de pruebas de la demandada con fundamento en que no se demostró la contrariedad a derecho de la demanda, sino que se opusieron excepciones y defensas, cuando lo ajustado a derecho era declarar que la acción que incoó por el demandante sí era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato…….En el caso de autos, se encuentra que el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual actuó como Tribunal de Alzada, si se hubiere percatado del error jurídico en la calificación de la demanda, debió declarar inadmisible la misma…….” (Cursiva, negrita y resaltado de éste Tribunal)

Con fundamento en las normas invocadas y en acatamiento a la sentencia parcialmente transcrita, vinculante para todos los Tribunales de la República, a la luz del artículo 335 de la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela, este Tribunal declara INADMISIBLE, por ser contraria a derecho, la acción intentada por CARLOS MENDOZA VALENCIA y JOSE DUARTE GOMEZ contra MARIBEL DEL CARMEN SIERRA DE MOLINARES por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, todos identificados al inicio de esta decisión.
Regístrese, Publíquese y Notifíquese, la presente decisión.
Dada, firmada y sellada en la Sala del Juzgado Décimo Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los (30) días del mes de Septiembre del año dos mil diez (2010). Años 200° y 151°
LA JUEZ TITULAR

Abg. LORELIS SANCHEZ

LA SECRETARIA ACCIDENTAL

MARCIEL G. CARRIZALES
En la misma fecha, previo de anuncio de ley se publicó y registró la anterior sentencia, siendo la 1:10 p.m.

LA SECRETARIA ACCIDENTAL

MARCIEL G. CARRIZALES

EXP. Nº AP31-V-2010-003561